Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2749/47/2014 ve věci

Transkript

1 Ostopovice k č.j. 107 EX 1034/ Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2749/47/2014 ve věci stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 140/2 a parc. č. 141/3 zapsaných na LV č. 517 v katastrálním území STROPEŠÍN, obec Stropešín, okres Třebíč Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny pozemků nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 140/2, parc. č. 141/3 zapsané na LV č. 517 pro katastrální území Stropešín, obec Stropešín včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených Datum místního šetření: Datum, ke kterému je ocenění provedeno: Vypracoval: Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 66449, Ostopovice : ; ; radnov@volny.cz soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo: Znalecký posudek obsahuje 19 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy) a předává se ve dvou vyhotoveních. 1 Strana č. 1

2 1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno venkov, č.j. 107 EX 1034/11-166A ze dne (doručeno dne ) Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 140/2, parc. č. 141/3 zapsané na LV č. 517 pro katastrální území Stropešín, obec Stropešín včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebo vlastníkem nebyly předloženy žádné podklady b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne Doporučeným dopisem byl panu Zdeňku Kolářovi oznámen termín místního šetření s tím, aby připravil dokumenty k uvedeným pozemkům uzavřené smlouvy o nájmu nebo pachtu, nabývací tituly apod. Dopis se vrátil zpět jako nedoručený, vlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil. výpis z katastru nemovitostí LV č. 517 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno venkov dne , řízení PÚ: 2143 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o lesních pozemcích včetně kopie lesní mapy pořízené na Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů Brandýs nad Labem, pobočka Brno 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne , zákon nabyl účinnosti ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne (účinná od ), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN Věcná břemena od A do Z Linde Praha, a.s., 2009, ISBN (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN Realitní inzerce Inzert expres reality, Real City, internet BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 Strana č. 2

3 2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 517 Katastrální území: STROPEŠÍN kód: Okres: Třebíč kód: CZ0634 Obec: Stropešín kód: Pozemky: Parc. č. 140/2 lesní pozemek o výměře m 2 Parc. č. 141/3 lesní pozemek o výměře 1088 m 2 Vlastník: KOLÁŘ Zdeněk (650904/0010), Č.p. 40, , Tvarožná Část B1 jiná práva: Část C omezení vlastnického práva: Část D jiné zápisy: Bez zápisu nařízení exekuce (podrobnosti viz kopie výpisu z KN v příloze) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši ,18 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce GE Money Auto, s.r.o. zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 0,00 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Šamalík František zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši ,00 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši ,00 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši ,00 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce Město Horažďovice zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši ,50 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce EOS KSI Česká republika, s.r.o. zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2 000,00 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce Česká republika Bez zápisu Plomby a upozornění: upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu Část E nabývací tituly: smlouva kupní ze dne , právní účinky vkladu ke dni Posuzované části: Lesní pozemky parc. č. 140/2 a parc. č. 141/ Lesní porost na lesních pozemcích Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne (účinná od ), k provedení zákona o oceňování majetku. Strana č. 3

4 CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V daném případě je obvyklá cena pozemků stanovena s podpůrným použitím vyhlášky č. 441/2013 Sb. a dále je provedeno ocenění pozemků na základě porovnávací metody Popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou situovány v katastrálním území Stropešín mimo zastavěnou část obce, jihozápadním směrem od centra obce Stropešín. Přístup k pozemkům je po polních nezpevněných cestách navazujících buď na silnici č. 399 Dalešice Stropešín Vícenice u Náměště nad Oslavou nebo ze silnice č. 351 Dalešice Valeč přes hráz rybníka Bezděkov. Lesní pozemky jsou nepravidelného tvaru situované uprostřed zemědělsky využívaných pozemků, přesná hranice jednotlivý parcel není v terénu vyznačena, takže není přesně množné určit hranice pozemků. Část pozemku parc. č. 140/2 je rovinatá, směrem na západní stranu se potom pozemek svažuje. Pořízen byl výpis z lesního hospodářského plánu platný od do , kde jsou uvedeny údaje o jednotlivých lesních pozemcích, které v plném rozsahu neodpovídají skutečnosti. Rovněž poloha pozemků a složení dřevin je dle popisu v územním Strana č. 4

5 plánu nevhodné s předpokladem rekonstrukce. Na pozemku parc. č. 141/3 je předepsána potřeba jeho zalesnění. Na pozemku parc. č. 140/2 byl původní porost z větší části smýcen, je zde jen menší množství stromů nebo keřů, které ale nemají podstatný vliv na eventuální prodejnost pozemků resp. na obvyklou cenu (soliterní jednotlivé stromy nechráněné proti povětrnosti s ohledem na vytěženou část). Rovněž zde bude potřeba provést zalesnění pozemku (zalesnění by mělo být provedeno do 2 let). V současné době, kdy je porost na pozemcích z větší části vykácen, je eventuální prodejnost takovéhoto pozemku značně problematická. Potencionální nabyvatel pozemků bude nucen vynaložit nemalé náklady na zalesnění pozemků. Vlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, neposkytl žádné údaje o případném pronájmu (pachtu) pozemků nebo o případném souhlasu s těžbou na oceňovaných pozemcích. Jedná se o následující pozemky zapsané na LV č. 517: parc.č. 140/2 lesní pozemek o výměře m 2 parc. č. 141/3 lesní pozemek o výměře m 2 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou (obecnou, tržní) cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených lesních pozemcích, na kterých je ale alespoň nějaký lesní porost a jsou tedy podstatně lépe prodejné, než pozemky bez porostu resp. se zbytky lesního porostu. V daném případě je použita metoda přímého porovnání. Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Č. Oceň. objekt Č. Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Lokalita (Třebíč, kraj velikost Vysočina) 2 pozemku m Způsob využití Vlastnosti dvě parcely umístěné mezi zemědělskými Stropešín lesní pozemek pozemky, věkově různorodá skupina, skupina je zanedbaná, nevhodné dřevinné složení, z větší části je lesní porost vytěžen (1) (2) (3) (4) (5) 1 okr. Třebíč, Třebelovice lesní pozemek 2 okr. Třebíč, Číchov lesní pozemek 3 okr. Brno-venkov, Senorady Cena požadovaná resp. zaplacená lesní pozemek Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč/m 2 lesní pozemky s porostem ve stáří let, převážně smrk a borovice, v malé ploše modřín dvě parcely, různá věková kategorie, dřeviny SM a BO lesní pozemky ve složení borovice + dub, stáří lesa 90 let K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha Kč celkem Kč/m2 velikost svah ap. stav jiné úvaha znalce IO (1-6) Cena oceňovaného pozemku Kč/m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) ,9 0,70 17,4 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 2,00 3,00 5,80. Strana č. 5

6 ,0 0,70 6,3 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 2,00 3,00 2, ,0 0,70 17,5 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 2,00 3,00 5,80 Celkem jednotková cena - průměr Kč/m 2 4,57 Minimum Kč/m 2 2,10 Maximum Kč/m 2 5,80 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena za m 2 pozemků je stanovena na základě porovnávací metody ve výši spodní hranice jednotkových cen tj. 2,00 Kč/m 2 (po zaokrouhlení, cena včetně zbytků porostu) s ohledem na to, že se jedná o lesní pozemky z větší části s vytěženým lesním porostem. Podle lesního hospodářského plánu jsou pozemky zařazeny do lesního typu 2C. Pro porovnání je uvedena i cena lesního pozemku stanovená podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., cena za m 2 pozemku je stanovena podle 7, odstavce 1, přílohy č. 6. Kód souboru lesního typu. 2C Základní cena za m 2 lesního pozemku je pro daný kód SLT. 2,47 Kč Pozemky parc. č. 140/2 a parc. č. 141/3 2 Základní cena Označení pozemku Výměra v m upravená v Kč/m 2 Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč A. B. C. B. x C. -parc. č. 140/2 - lesní pozemek ,00 2, ,00 -parc. č. 141/3 - lesní pozemek 1 088,00 2, ,00 Pozemky celkem , ,00 Pozemky celkem po zaokrouhlení ,00 Hodnota pozemků parc. č. 140/2 a parc. č. 141/3 zapsaných na LV č. 517 v katastrálním území STROPEŠÍN, obec Stropešín, okres Třebíč, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu ) činí: ,00 Kč... Slovy: třicetjednatisícosmsetdeset korun českých Strana č. 6

7 3.2. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo z metody porovnávací, na základě této je stanovena obvyklá cena pozemků. Obvyklá cena pozemků parc. č. 140/2 a parc. č. 141/3 zapsaných na LV č. 517 v k.ú. a obci Stropešín stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení Kč. Obvyklá cena (CO) pozemků parc. č. 140/2 a parc. č. 141/3 zapsaných na LV č. 517 v katastrálním území STROPEŠÍN, obec Stropešín, okres Třebíč, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu ) činí po zaokrouhlení:. Slovy: třicetdvatisíc korun českých 3.3. Závěr ,00 Kč Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění pozemků ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 140/2, parc. č. 141/3 zapsané na LV č. 517 pro katastrální území Stropešín, obec Stropešín včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených. Obvyklá cena stanovená na základě porovnávací metody je Kč. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 517 neváznou na nemovitostech žádná věcná břemena. V části C výpisu z katastru nemovitostí LV č. 517 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva smluvní a nařízení exekucí: nařízení exekuce (podrobnosti viz kopie výpisu z KN v příloze) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 77934,18 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce GE Money Auto, s.r.o. zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 0,00 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Šamalík František zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 41838,00 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši ,00 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši ,00 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce Město Horažďovice zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 22897,50 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce EOS KSI Česká republika, s.r.o. zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2 000,00 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce Česká republika Na tato omezení uvedená v části C výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Vlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, rovněž neposkytl žádné eventuální smlouvy o nájmu (pachtu) předmětných pozemků předpokládá se tedy, že uvedené pozemky nejsou zatíženy právem nájemním nebo nejsou propachtovány. V Ostopovicích dne Ing. Radim Novotný Strana č. 7

8 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2749/47/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Radim Novotný Strana č. 8

9 Fotodokumentace Strana č. 9

10 Strana č. 10

11 Výpis z katastru nemovitostí Strana č. 11

12 Strana č. 12

13 Strana č. 13

14 Strana č. 14

15 Strana č. 15

16 Strana č. 16

17 Strana č. 17

18 Strana č. 18

19 Kopie katastrální mapy Strana č. 19