ZNALECKÝ POSUDEK č. 1656/214/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1656/214/11 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 76 na st.parc.č.93/1, stavby stodoly, studny, kolny, venkovních úprav, pozemku č.parcely st.93/1, pozemku parc.č.110/4 (zahrada) vše v k.ú. Vršce, obec Vršce, okres Jičín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Posudek vypracoval: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu nemovitosti ke dni Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Místo: Obec Vršce se nachází asi 10 kilometrů jižně od okresního města Jičína směrem na Kopidlno v Královehradeckém kraji. Ke dni zde žilo 234 obyvatel. emovitost: Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím bez podkroví upraveného k bydlení byl postaven na mírně svažitém terénu jako rodinný dům. Stáří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na 70 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou zřejmě kamenné, svislé konstrukce jsou zděné cihlové. Od doby vzniku byly provedeny jen malé stavební úpravy, které spočívaly ve výměně oken, dveří a v neodborně provedené vestavbě koupelny a kuchyně (součást vstupní chodby). Sedlová střecha má taškovou krytinu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu (na několika místech zkorodované), dešťová voda však není odváděna do dešťové kanalizace, je volně vypouštěna na terén, což může způsobit podmáčení základů. Svislé konstrukce nejsou izolované proti zemní vlhkosti, stopy po ní jsou patrné na fasádní omítce i v interiéru. Do domu je přivedena voda ze studny, kanalizace v domě není, WC je suché ve stodole. Do domu je zaveden elektrický proud. K domu na jeho východní straně je přistavěna stodola dřevěné konstrukce, v době ocenění sloužila jako sklad. Vytápění je kamny na tuhá paliva a el. přímotopem. Dispozice: vstupní chodba s kuchyňským koutem průchozí od koupelny (11,40 m 2 ), pokoj vlevo do chodby (15,61 m 2 ), pokoj vpravo od chodby (12,91 m 2 ), koupelna (5,23 m 2 ), Údržba domu je zanedbaná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je značné. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace. 2

3 Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 153 pro k.ú. Vršce vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 15,00 15,45 hod. Inzerce realitních kanceláři Databáze znalce Sdělení paní Svatavy Benešové Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). 3

4 1. Ocenění nákladovou metodou: ález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Vršce Katastrální území: Vršce Počet obyvatel: 240 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 3. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 76 b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola c) Studny c 1 ) Studna d) Pozemky d 1 ) Pozemek Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná 4

5 Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 6,15*10,85 = 66,73 m 2 zastřešení: 6,15*10,85 = 66,73 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 66,73 m 2 3,60 m zastřešení: 66,73 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: I.NP: (6,15*10,85)*(3,60) = 240,22 m 3 zastřešení: (6,15*10,85)*(2,90*1/2) = 96,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 336,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: dřevěné P 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné omítky P 100,00 9. Vnější obklady: chybí C 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: chybí C 100, Dveře: dřevěné plné a prosklené S 100, Okna: dřevěná S 100, Podlahy obytných místností: Dlažba a beton + koberec S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: lokální P 100, Elektroinstalace: světelná P 100, Bleskosvod: chybí C 100, Rozvod vody: teplá a studená voda S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100, Instalace plynu: chybí C 100, Kanalizace: chybí C 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: vana, umyvadlo, suché WC P 100, Záchod: suchý P 100, Ostatní: chybí C 100,00 Část [%] 5

6 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: P 7,90 100,00 0,46 3,63 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,00 0,46 1,29 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: P 4,30 100,00 0,46 1, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1, Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 73,19 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7319 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7319 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3740 Základní cena upravená = 4 245,73 Kč/m 3 Plná cena: 336,97 m 3 * 4 245,73 Kč/m 3 = ,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 % ,55 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,09 Kč 6

7 b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ E Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Vrchní stavba: 7,15*8,30+3,80*8,30 = 90,89 m 2 zastřešení: 7,15*8,30 = 59,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Vrchní stavba: 90,89 m 2 3,32 m zastřešení: 59,35 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (7,15*8,30)*3,32+(3,80*8,30)*(2,40) = 272,72 m 3 zastřešení: (7,15*8,30)*(2,20*1/2) = 65,28 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 338,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy P 7,70 100,00 0,46 3,54 2. Obvodové stěny P 27,40 100,00 0,46 12,60 3. Stropy C 20,20 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,90 100,00 1,00 10,90 5. Krytina S 6,80 100,00 1,00 6,80 6. Klempířské konstrukce S 1,80 100,00 1,00 1,80 7. Úprava povrchů C 5,20 100,00 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,60 100,00 0,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna C 1,30 100,00 0,00 0, Podlahy C 8,20 100,00 0,00 0, Elektroinstalace C 3,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 37,02 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,3702 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,3702 7

8 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3740 Základní cena upravená = 886,16 Kč/m 3 Plná cena: 338,00 m 3 * 886,16 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 % ,46 Kč Stodola - zjištěná cena = ,62 Kč c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 5,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 9 750,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3740 Plná cena = ,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 % ,47 Kč Studna - zjištěná cena = 7 932,20 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 93/1 535,00 35, ,- Součet ,- 8

9 Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,83 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 110/ ,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % ,20 Mezisoučet ,80 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,37 Pozemek - zjištěná cena = ,20 Kč 9

10 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům č.p. 76 = ,09 Kč b) Stodola = ,62 Kč c) Studna = 7 932,20 Kč d) Pozemek = ,20 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí Výsledné ceny: Výsledná cena zjištěná nákladovou metodou po zaokrouhlení ,- Kč ,00 Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná Mírně svažitý terén Nemovitost je umístěna poblíž středu obce Objekty pro bydlení Autobusová doprava a automobilní V Kopidlně V Kopidlně V okresním městě cca 12 km V Kopidlně Obecní - ostatní úřady v okresním městě Omezené, je třeba za nimi dojíždět převážně do Jičína Dobré Zemědělská krajina V blízkosti domu beze změny. Stodola Rodinný dům Dobrá Malá hustota obyvatelstva. 10

11 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Chyjice 60, , Starší chalupa 3+1 s pozemkem o CP 1012 m2 v obci Chyjice. Dispozice: 1.NP - chodba, obývací pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC. 2.NP - 1 zateplený a 1 nezateplený pokoj a další prostor vhodný k půdní vestavbě. Dále je zde studna a septik s trativodem, el. proud 230 V a 400 V. Na dům navazuje bývalý chlív a kůlna. Žeretice 55, , Prodej chalupy v Žereticích na Jičínsku. Domek je po nedokončené rekonstrukci, má nové el. rozvody. Pozemek 700 m2. Topení pevná paliva. Vrbice 65, , Venkovský rodinný domek v obci Vrbice k.ú. Stříbrnice okres Jičín. Nachází se na okraji obce blízko lesa. Dům je nepodsklepený s garáží a zahradou. Dispozice: veranda, chodba, 4x obytná místnost, kuchyň, spíž a garáž. Nad obytnou částí půda. Na pozemku je 2x kůlna, dřevník, prádelna s dílnou a suché WC. Přípojky: elektrika 230/400 V, voda není zavedena - obecní studna 100 m, kanalizace není, topení lokální na PP, WC suché mimo budovu. Celková výměra pozemku je m2. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 45,15 m 2 Porovnávací hodnota Kč Porovnávací hodnota zaokr ,- Kč Rekapitulace ákladová cena celkem zaokr.: ,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.: ,00 Kč 11

12 Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Větší pozemek 2. Lokalita vhodná k bydlení 3. Malá vzdálenost do centra obce 4. Parkování na vlastním pozemku popř. v bývalé stodole 5. Možnost dalšího rozšíření podlahové plochy (podkroví) Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Odloučenost od okresního města (cca 10 km) 2. Není možnost napojení na kompletní IS 3. Neúplná občanská vybavenost obce 4. Vytápění domu kamny na tuhá paliva v obývacím pokoji 5. Stagnace realitního trhu v segmentu rezidenčních nemovitostí 6. Společný dvůr s domě č.p. 7. Špatný stavebně technický stav a morální zastaralost Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou, až podprůměrnou. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Třistašedesátpět tisíc korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín 12

13 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1656/214/11 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1656/11 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa regionu a místa 8 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č. 153 pro k.ú. Vršce ze dne Kopie katastrální mapy 13

14 F. Přílohy: mapa regionu mapa obce Vršce 14

15 Fotodokumentace pohled od silnice (severovýchod) prostor za domem (západní strana) 15

16 stodola kuchyně 16

17 Kuchyně a za ní koupelna pokoj 17

18 vytápění v pokoji Pokoj (na zdi jsou stopy po vlhkosti) 18

19 19

20 20

21 Kopie katastrální mapy 21