ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1853/08-158)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o ceně nemovitosti - bytu č. 177/3 v bytovém domě Mojžíř č.p. 176, 177 v ulici Jindřicha Plachty včetně podílu 787/28360 na příslušenství a společných částech domu Mojžíř č.p. 176, 177 a pozemcích parc.č. 223, 318/7, vše v k.ú. Mojžíř, obec a okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1853/08-158) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 177/3 v bytovém domě Mojžíř č.p. 176, 177 v ulici Jindřicha Plachty včetně podílu 787/28360 na příslušenství a společných částech domu Mojžíř č.p. 176, 177 a pozemcích parc.č. 223, 318/7, vše v k.ú. Mojžíř, obec a okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1853/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 177/3 Adresa nemovitosti: Jindřicha Plachty 176, Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Mojžíř Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Vojtecha Berka a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1853/ ze dne výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem ze dne (LV č. 901, LV č. 273) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne kupní smlouva ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Ústí nad Labem v měřítku 1:10000

3 Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 901 pro k.ú. Mojžíř je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Berko Vojtech a Berková Mária, Drážďanská 524/39, Ústí nad Labem - Neštěmice - Krásné Březno, Ústí nad Labem 7 B - Nemovitosti: Jednotky: 177/3 byt podíl na spol. částech 787/28360 Budova Mojžíř č.p. 176, 177, bytový dům na parcele 223, 318/7 parc.č. 223, zastavěná plocha a nádvoří, 252 m2 parc.č. 318/7, zastavěná plocha a nádvoří, 254 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízené exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní právo smluvní podrobně viz. příloha LV č. 901 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 901 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na LV je uvedena plomba - údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahu - Z- 959/ : Zástavce Berko Vojtech, zástavce a povinný Berková Mária, soudní exekutor JUDr. Smékal Marcel, Exekutorský úřad Praha-východ, zástavní věřitel Pojišťovna České spořitelny, a.s., Vienna Insurance Group, založení řízení , ukončení řízení Na LV č. 273 pro k.ú. Mojžíř jsou uvedeny údaje týkající se budovy Mojžíř, č.p. 176, 177 a pozemků parc.č. 223, 318/7, tento LV je bez závad - viz. příloha. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje uvedené v kupní smlouvě, týkající se dispozice bytu, souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v 1.NP bytového domu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Jinřicha Plachty v Ústí nad Labem, městské části

4 - 4 - Mojžíř. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Ústí nad Labem je krajským městem na řece Labi. Jedná se o městskou část s převažující sídlištní zástavbou a původní zástavbou bývalé obce, vzdálenou od centra cca 5 km. V místě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování domu je v zástavbě sídliště panelových domů, vzdálenost k zastávce MHD cca 100 m, jedná se o nejméně oblíbenou lokalitu panelových domů v Ústí nad Labem. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 177/3 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 2. Obvyklá cena B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Informativně administrativní cena Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky zastavěné bytovým domem, je uplatněna přirážka za možnost napojení na plynovod a srážka za situování v méně oblíbené a poměrně odlehlé části města.

5 - 5 - Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha ,00 800, ,- Zastavěná plocha 318/7 254,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby -30 % Úprava ceny celkem -30 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,70 Pozemky - zjištěná cena = ,70 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,70 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,70 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 177/3-25 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v 1.NP bytového domu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Jindřicha Plachty v Ústí nad Labem, městské části Mojžíř. Dům má 2 vstupy a je v něm celkem 48 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou nezateplenou. Obvodové stěny jsou montované sendvičové, schody betonové prefabrikované, osazeny hydranty a výtah v každém vstupu. Dům má 8 nadzemních podlaží a je v něm 48 jednotek ve dvou vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 25 roků. Dům je částečně rekonstruovaný (nedávná výměna oken, oprava střešní krytiny a klemp. konstrukcí). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v 1.NP. Klasické provedení s původním bytovým jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC

6 - 6 - a kobercem, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (sprchový kout, umyvadlo a kombi WC, kuchyňská linka, sporák s digestoří), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Převážně udržovaný původní stav bytu, nově před cca 5 roky zařizovací předměty v bytovém jádře a obklady v bytovém jádře a kuchyni. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 25 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 12,00 m 2 předsíň: = 6,20 m 2 koupelna: = 2,50 m 2 WC: = 0,90 m 2 pokoj 1: = 20,50 m 2 pokoj 2: = 18,60 m 2 pokoj 3: = 16,00 m 2 šatna: = 2,00 m 2 lodžie: = 3,40 m 2 Podlahová plocha bytu: = 82,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 82,10 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 82,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - nejmenší obliba I -0,10 panelové sídliště ve městě, těžko prodejné byty 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: 0,90

7 - 7-9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,566 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Jedná se o méně I -0,03 oblíbenou lokalitu v rámci města. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny nepřizpůsobivých obyvatel v celkově nejvyšší koncentraci ve městě 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,540 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,566 * 0,540 * 0,900 = 0,275 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,275 = 3 769,70 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 3 769,70 Kč/m 2 * 82,10 m 2 = ,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,37 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 787 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,70 Kč * 787 / = ,04 Kč Byt č. 177/3 - zjištěná cena = ,41 Kč Byt č. 177/3 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

8 - 8 - Rekapitulace Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt č. 177/3 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč 2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

9 - 9 - c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má největší význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). K dispozici prodeje a údaje z inzerce v obdobných lokalitách Ústí nad Labem - Mojžíře (inzerce na sreality.cz, OV osobní vlastnictví, DV družstevní vlastnictví): Ulice velikost výměra prodej stav cena jednotková cena poznámka m2 inzerce Kč Kč/m2 ID, vloženo J. Plachty NP 76 inzerce část.ov 400 tis , J. Plachty NP 78 inzerce část.dv 290 tis , J. Plachty NP 80 inzerce pův.ov 390 tis , Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 3 až 5 tis. Kč. Po zohlednění inzerce cca 4 tis. Kč/m2. Pro oceňovaný byt při výměře podlahové plochy 82,1 m2 a pro uvažovanou přiměřenou jednotkovou cenu činí srovnávací hodnota cca 330 tis. Kč. Oceňovaný byt byl naposled převáděn kupní smlouvou v roce 2006 za cenu 333 tis. Kč. Vzhledem k poklesu cen nemovitostí zejména v posledních 2 letech, situování bytu v 1.NP a trvajícímu nebo spíše narůstajícímu negativnímu vnímání lokality se tato cena prakticky nezměnila. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující pro byty stanovena hodnota srovnávací. Jedná se o nejhorší lokalitu panelových domů v Ústí nad Labem (zejména nepřizpůsobivé skupiny obyvatel), obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty, která v tomto případě koresponduje i s cenou administrativní, zjištěnou porovnávacím způsobem. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a zástavního práva. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti Výsledná obvyklá cena nemovitosti činí ,- Kč ,- Kč slovy: třistatřicettisíc Kč

10 V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík