ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2024/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2024/2012 O ceně nemovitosti - bytu č. 1004/2 o velikosti 1+1 s příslušenstvím, umístěný v budově č.p. 1000, č.p. 1001, č.p. 1002, č.p. 1003, č.p část obce Studánka, postavené na pozemcích evidovaných jako st.p.č. 947 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 948 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 949 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 950 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 951 (zastavěná plocha a nádvoří) a s vlastnictvím bytu spojený spoluvlastnický podíl o velikosti 169/33082 na společných částech a příslušenství domu č.p. 1000, č.p. 1001, č.p. 1002, č.p. 1003, č.p v Pardubicích a na pozemcích evidovaných jako st.p.č. 947, st.p.č. 948, st.p.č. 949, st.p.č. 950, st.p.č. 951 k.ú. Pardubice, obec Studánka. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Draţbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Stanovení ceny předmětu nedobrovolné draţby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a včetně 2 strany příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chrudimi, Výtisk č. 1

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úvod, použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou, cenou podle platného oceňovacího předpisu vyhlášky 387/2011ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 1004/2 Adresa nemovitosti: Erno Košťála Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Výsledky místního šetření ze dne Znalci nebyl umoţněn vlastníkem nemovitosti přístup do posuzovaného bytu a nebylo umoţněno tedy provést řádně místní šetření, tj. jeho ohledání, popsání a řádné přeměření. Informace nutné pro ocenění byly získány z katastru nemovitostí, pořízené fotodokumentace a odborným odhadem. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny nebo následně znalcem zajištěny následující podklady: Základní podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č , ze dne , pro k.ú. Studánka, obec Studánka. Část prohlášení vlastníka zavkladovaná v katastru nemovitostí pod pořadovým číslem Situační podklady: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Studánka. 2. Použité předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. VYHLÁŠKA Ministerstva financí č. 387 ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Studánka, obec Chrudim zapsán: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný l Vlastnické právo Faktorová Miroslava, Erno Košťála 1004, Pardubice III, Studánka, Pardubice 12 B) Nemovitosti Jednotky Č.p./ Podíl na společných Č. jednotky Způsob vyuţití částech domu a pozemků 1004/2 byt /0480 Budova Studánka, č.p. 1000, 1001, 1002, 1003, 1004, LV 17693, bydlení na parcele St. 947

4 St. 948 St. 949 St. 950 St. 951 ParcelySt. 947 zastavěná plocha a nádvoří 213 m 2 St. 948 zastavěná plocha a nádvoří 213 m 2 St. 949 zastavěná plocha a nádvoří 213 m 2 St. 950 zastavěná plocha a nádvoří 212 m 2 St. 951 zastavěná plocha a nádvoří 214 m 2 6. Celkový popis nemovitosti Byt č. 1004/2 Předmětem ocenění je byt číslo 1004/2 o velikosti 1+1 s příslušenstvím, umístěný v budově č.p. 1000, č.p. 1001, č.p. 1002, č.p. 1003, č.p část obce Studánka, postavené na pozemcích evidovaných jako st.p.č. 947 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 948 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 949 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 950 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 951 (zastavěná plocha a nádvoří) a s vlastnictvím bytu spojený spoluvlastnický podíl o velikosti 169/33082 na společných částech a příslušenství domu č.p. 1000, č.p. 1001, č.p. 1002, č.p. 1003, č.p v Pardubicích a na pozemcích evidovaných jako st.p.č. 947, st.p.č. 948, st.p.č. 949, st.p.č. 950, st.p.č. 951 k.ú. Pardubice, obec Studánka. Tyto nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č , Bytový dům je přístupný z místní zpevněné komunikace. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 1004/2-4 -

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 1004/2 Popis: Oceňovaný byt o velikosti 1+1 je umístěn ve druhém nadzemním podlaţí v domě č.p. 1004, který je součástí bytového domu č.p , ulice Erno Košťála v Pardubicích. Jedná se o typový panelový bytový dům. Popis bytového domu: Základy: z armovaného betonu s izolací proti zemní vlhkosti Svislé nosné konstrukce: ţelezobetonový montovaný skelet Stropy: betonové montované Střecha: plochá Střešní krytina: těţké izolační pásy Schodiště: betonové se stupni teraco Vnější úpravy povrchů: panelová úprava Do bytu nebyl umoţněn přístup a není tedy znám jeho technický stav. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky evidované jako st.p.č. 947, st.p.č. 948, st.p.č. 949, st.p.č. 950, st.p.č. 951 Popis: Pozemky evidované jako st.p.č. 947 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 948 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 949 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 950 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 951 (zastavěná plocha a nádvoří) jsou zastavěny bytovým domem č.p IS: napojeno na veřejný vodovodní a kanalizační řád, plyn a rozvod elektrické energie. Oceňován je spoluvlastnický podíl ve výši 169/ Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č poloţka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k

6 jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další poloţky: Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle poloţky č. 1, počítají se další poloţky z jiţ takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% x (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění pouţití přiráţek a sráţek: Pozemky se nacházejí v zastavěné části Pardubic, základní cena stavebních pozemků je upravena dle odst. 1.2, tab. č. 1 o 100 tis. obyvatel. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a ,00 2,1390 1, , ,80 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St , , ,40 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St , , ,40 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St , , ,40 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St , , ,60 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St , , ,20 nádvoří Stavební pozemky - celkem Pozemky evidované jako st.p.č. 947, st.p.č. 948, st.p.č. 949, st.p.č. 950, st.p.č zjištěná cena = Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky evidované jako st.p.č. 947, st.p.č. 948, st.p.č. 949, st.p.č. = Kč 950, st.p.č Kč Cena příslušenství - celkem: = Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Pardubický kraj, nad obyvatel - 6 -

7 Stáří stavby: 23 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 7,30 m 2 pokoj: 16,40 m 2 předsíň: 3,30 m 2 komora: 2,00 m 2 koupelna + WC: 2,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,90 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 1,90 m 2 Podlahové pl. se zk. stropem, míst. sklepů a garáţí v RD - celkem: = 1,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,90 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů: 1,90 m 2 x 0,80 = 1,52 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 33,42 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 23 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 10 x 0,90 = 0,681 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro III 0,00

8 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,681 x 1,000 x 1,000 = 0,681 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 2 x 0,681 = ,34 Kč/m 2 CP = CU x PP = ,34 Kč/m 2 x 33,42 m 2 = ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,44 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: Kč Spoluvlastnický podíl: 169 / Hodnota spoluvlastnického podílu: Kč x 169 / = ,64 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,64 Kč Byt č. 1004/2 - zjištěná cena = ,08 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 1004/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Šestsetsedmdesáttisícčtyřistapadesát Kč D. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM: Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je pouţita metoda přímého porovnání. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena trţní cena oceňovaného objektu(za m 3 obestavěného prostoru, za m 2 zastavěné plochy, podlahové plochy, uţitkové plochy hrubé a čisté). Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu - zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Porovnávané nemovitosti: Byt 1+1, Pardubice, část obce Studánka Jedná se o byt 1+1 s šatnou a lodţií v mezipatře. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v 2. patře panelového domu a má celkovou výměru 35 m2 + lodţie. Byt má nová plastová okna se ţaluziemi (rok 2010). Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, výtah, vchodové dveře, rozvody vody a odpadu. Byt je vytápěn ústředním dálkovým vytápěním. V domě zaveden internet a kabelová TV. K bytu náleţí sklep a dále je moţnost vyuţívat společnou kolárnu a sušárnu. Byt je bezbariérový. Dohodnutá kupní cena: ,-Kč vlastní databáze

10 Vyhodnocení: byt udrţovaný v původním stavu, s lodţií Byt 1+kk, Pardubice, část obce Studánka Byt 1+kk OV 33 m2 Pardubice, Studánka, ulice Erno Košťála. 2.NP/8NP s výtahem. Dům z roku 1988, plastové okno, nové stoupačky, korková podlaha. Další místnost jako komora nebo šatna. Kuchyňská linka, vestavěná skříň, bezpečnostní odhlučněné dveře. Dálkové topení s vlastním digitálním měřákem a termoregulační hlavicí. Orientace bytu jih, bez jakékoliv rušné silnice, internet, kabelová televize, parkování zdarma pod domem, MHD 50 m. V ceně současný nábytek bytu. Velmi nízké náklady na bydlení. Dohodnutá kupní cena: ,-Kč vlastní databáze Vyhodnocení: byt udrţovaný v původním stavu, bez lodţie Byt 1+1, Pardubice, část obce Studánka Nabízíme k prodeji světlý, udrţovaný byt 1+1 o výměře 33m2, v druţstevním vlastnictví s moţností převodu do OV (anuita splacena). Byt se nachází ve třetím patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu, jádro umakartové, vyměněna jsou jen okna za plastová. Součástí bytu je komora a náleţí k němu sklep 3m2. K uţívání je balkon na mezipatře a společné prostory v domě. Nabídková cena: ,-Kč RK OZA, s.r.o. Vyhodnocení: byt udrţovaný v původním stavu, bez lodţie, druţstevní vlastnictví Vyhodnocení: Tyto ceny jsou včetně příslušenství na společných částech domu a pozemků. Ceny skutečně realizované se pohybují níţe. Tato nadhodnocení se pohybují cca o 5% aţ 10% nad cenou realizovanou. Obvyklá cena bytů podobné velikosti, stáří a vybavení jako je oceňovaná nemovitost se v Pardubicích, místní části Studánka dle dostupných informací nabízejí a prodávají v rozmezí: ,- Kč aţ ,-Kč. Uvedené rozpětí je jiţ po sníţení o nadhodnocení a odlišnost. Rodinné domy Výsledná porovnávací hodnota ,- Kč F. OBVYKLÁ CENA: Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádný okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

11 prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem: Pro stanovení odhadu trţní ceny se vycházelo z obecně uţívaných metod. Návrh trţní hodnoty (obvyklé ceny) v dané lokalitě nejlépe odpovídá porovnávací hodnotě, neboť nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalitě. Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, které jsou uvedeny v závěru ocenění. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je : Obvyklá cena bytu včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a pozemků: Zjištěná obvyklá cena Kč ,-Kč U rodinných domů jsou důležité tyto faktory: Trh s byty Orientace ke světovým stranám Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava, školství, zdravotnictví, kultura, úřady Pracovní příleţitosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Závěr obvyklá cena: Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnávací metody dle dostupných informací. V Chrudimi, Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim Obvyklá cena: ,- Kč

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2024/2012 znaleckého deníku

13

14 - 14 -