Znalecký posudek č /16

Transkript

1 Znalecký posudek č /16 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 46, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 35 a pozemků parc. č. 321/2, parc. č. 321/7, parc. č. 322/1, parc. č. 334/2, parc. č. 337/2, parc. č. 337/4, parc. č. 340/1 a parc. č. 340/2, v obci Nečín, katastrální území Žebrák u Nečína, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram. Objednatel posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/ Nymburk Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 070 Ex 4692/14-24 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 16 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 46, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 35 a pozemků parc. č. 321/2, parc. č. 321/7, parc. č. 322/1, parc. č. 334/2, parc. č. 337/2, parc. č. 337/4, parc. č. 340/1 a parc. č. 340/2, v obci Nečín, katastrální území Žebrák u Nečína, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 5 ze dne kopie katastrální mapy - zdroj: - usnesení soudu ve věci dědictví ze dne usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Nečín Katastrální území: Žebrák u Nečína (701939) List vlastnictví číslo: 5 Vlastník: Fairaizl Martin Žebrák 35, Nečín 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5 ze dne váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu, - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Hypoteční banku, a.s., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

3 3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovité věci. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Zaměření stavby bylo provedeno na základě internetové aplikace Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 35. Nemovitá věc se nachází v katastrálním území Žebrák u Nečína, na samotě mimo zastavěnou část obce (cca 3 km od obce Nečín, cca 1,5 km od části Žebrák). Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zřejmě napojen na elektro, napojení na ostatní inženýrské sítě nebylo při prohlídce zjištěno. Přístup je zajištěn po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Nečín a jiných vlastníků. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 46 tvoří pozemky parc. č. 334/2 - zahrada, parc. č. 337/2 - ostatní plocha, parc. č. 337/4 - zahrada, parc. č. 340/1 - trvalý travní porost a parc. č. 340/2 - zahrada. Pozemky jsou mírně svažité. Dále jsou předmětem ocenění pozemky parc. č. 321/2 - trvalý travní porost, parc. č. 321/7 - trvalý travní porost a parc. č. 322/1 - trvalý travní porost, které leží mimo zastavěnou čás obce. Jsou užívány v souladu se zápisem v KN. Pozemky jsou mírně svažité a svažité. Jsou přístupné po pozemcích ve vlastnictví jiných vlastníků. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemky parc. č. st. 46, parc. č. 334/2, parc. č. 337/2, parc. č. 337/4, parc. č. 340/1 a parc. č. 340/2: - zděná garáž s pultovou střechou - navazuje na RD, ZP cca 28 m 2, - venkovní úpravy - oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody, opěrné zdi, - trvalé porosty. Pozemky parc. č. 321/2, parc. č. 321/7 a parc. č. 322/1: - trvalé porosty.

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,930 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí IV. Bez zástavby 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 0,08 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 0,05 6 Dopravní dostupnost k pozemku IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 0,03 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 0,07 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,646 i = 2 a) Rodinný dům 35 Rodinný dům je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce zděné, střecha sedlová. Rodinný dům byl postaven kolem roku Stavebnětechnický stav stavby lze označit jako špatný, kdy je nutná kompletní rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti. Objekt je po požáru, kdy byla zničena střecha objektu a zasaženy byly zřejmě i další konstrukce. Podlaží: 1.NP Zastavěná plocha: 11,90 8,20+3,80 3,60 = 111,26 m 2 Podlažnost: 111,26 / 111,26 =1,00 Obestavěný prostor (OP): OP: 11,90 8,20 (2,90+3,60/2)+3,80 3,60 (2,90+3,00/2) = 518,82 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Nečín Počet obyvatel: 773 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod, chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

6 6 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1940 Stáří stavby (y): 76 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 13 ): 0,206 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 505,32 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,930 Index polohy (I P ): 0,646 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 518,82 505,32 0,930 0,646 = ,57 Kč 0,40 * Rodinný dům zjištěná cena: ,57 Kč b) Pozemky b.1) Pozemky 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nečín Název okresu: Příbram Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 1 380, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 359, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00

7 7 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,980 i = 1 Index polohy: I P = 0,646 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,589 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 211,4510 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 46 Zastavěná plocha a nádvoří ,85 334/2 Zahrada ,48 337/2 Ostatní plocha ,73 337/4 Zahrada ,02 340/2 Zahrada ,10 Součet: ,18 6 Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 340/1 Trvalý travní porost ,04 2, ,12 Pozemky zjištěná cena: ,30 Kč b.2) Pozemky 6 6 Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 321/2 Trvalý travní porost ,62 4, ,96 321/7 Trvalý travní porost ,62 4, ,02 321/7 Trvalý travní porost ,75 5, ,75 322/1 Trvalý travní porost ,62 4, ,02 Součet: ,75 Pozemky zjištěná cena: ,75 Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,57 Kč b) Pozemky 1) Pozemky ,30 Kč 2) Pozemky ,75 Kč Výsledná cena činí celkem: ,62 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč. Cena slovy: Čtyřistasedmdesátčtyřitisícosmsetdevadesát Kč.

9 9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

10 10 a) Pozemek parc. č. st. 46, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 35 a pozemky parc. č. 334/2, parc. č. 337/2, parc. č. 337/4, parc. č. 340/1 a parc. č. 340/2 Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, Mimo uzemí obce Stáří objektu cca 76 roků Stav objektu Špatný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 111 m 2 Užitná plocha RD 115 m 2 Přípojky Nezjištěno Garáž Ano Příslušenství Venk. úpravy, trvalé porosty Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Podlesí Popis: Rozestavěný rodinný dům Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, Okraj obce Stáří objektu 3 roky Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 70 m 2 Užitná plocha RD 140 m 2 Přípojky Elektro, vodov, ímka Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy, trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: 7 143, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 0,95 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,77 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: 5 500, Kč Objekt č. 2: Rodinný dům Dlouhá Lhota Popis: Rodinný dům 5+1, před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, Okraj obce Stáří objektu 110 roků Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 198 m 2 Užitná plocha RD 162 m 2 Přípojky Elektro, vodov, kanalizae Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy, trvalé porosty

11 11 Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč 5 864, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 0,95 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: 5 043, Kč Objekt č. 3: Rodinný dům Příbram - Zdaboř Popis: Rodinný dům před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, Okraj obce Stáří objektu 98 roků Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 600 m 2 Zastavěná plocha RD 200 m 2 Užitná plocha RD 120 m 2 Přípojky Elektro Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy, trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: 7 500, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 0,95 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,77 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: 5 775, Kč Objekt č. 4: Rodinný dům Dlouhá Lhota Popis: Rodinný dům před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, na samotě Stáří objektu 110 roků Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 200 m 2 Užitná plocha RD 245 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, jímka

12 12 Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy, trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: 4 975, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 0,95 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: 4 279, Kč Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 5 000, Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 46, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 35 a pozemky parc. č. 334/2, parc. č. 337/2, parc. č. 337/4, parc. č. 340/1 a parc. č. 340/2, dle LV č. 5, v obci Nečín, k.ú. Žebrák u Nečína, běžně prodejné.

13 13 b) Pozemky parc. č. 321/2, parc. č. 321/7 a parc. č. 322/1 Druh pozemků Trvalý travní Poloha Mimo zastavěnou část obce porost Výměra pozemků m 2 IS Chybí Svažitost Mírně svažité a svažité Příslušenství, porosty Trvalé porosty Přehled porovnatelných nemovitých věcí: Objekt č. 1: Pozemek v obci Háje Popis: Zemědělské pozemky Druh pozemku Trvalý travní Poloha Mimo zastavěnou část obce porost Výměra pozemku m 2 IS Chybí Svažitost Mírně svažité a svažité Příslušenství, porosty Trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 25, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 22, Kč Objekt č. 2: Pozemek v obci Trhové Dušníky Popis: zemědělské pozemky Druh pozemku Trvalý travní Poloha Mimo zastavěnou část obce porost Výměra pozemku m 2 IS Chybí Svažitost Mírně svažité a svažité Příslušenství, porosty Trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 25, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena

14 14 za 1 m 2 : 20, Kč Objekt č. 3: Pozemek v obci Druhlice Popis: Zemědělské pozemky Druh pozemku Trvalý travní Poloha Mimo zastavěnou část obce porost Výměra pozemku m 2 IS Chybí Svažitost Mírně svažité Příslušenství, porosty Trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 18, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 16, Kč Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 20, Kč. Obvyklou cenu stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly pozemky parc. č. 321/2, parc. č. 321/7 a parc. č. 322/1, dle LV č. 5, v obci Nečín, k.ú. Žebrák u Nečína, běžně prodejné.

15 15 Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Rekapitulace a) Pozemek parc. č. st. 46, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p , Kč a pozemky parc. č. 334/2, parc. č. 337/2, parc. č. 337/4, parc. č. 340/1 a parc. č. 340/2 b) Pozemky parc. č. 321/2, parc. č. 321/7 a parc. č. 322/ , Kč Celková obvyklá cena , Kč Celkovou obvyklou cenu stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly nemovité věci dle LV č. 5, v obci Nečín, k.ú. Žebrák u Nečína, běžně prodejné. Obvyklá cena: ,- Kč. Cena slovy: Sedmsettřicetpěttisíc Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

16 16 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz