Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce Autor: Ing. Libor Koblása Studijní obor: Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Pavel Sýkora Praha Duben, 2011

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Pavla Sýkory a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy a vnitřními akty řízení Bankovního institutu V Praze dne 15. dubna 2011 Ing. Libor Koblása

3 Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing.Pavlu Sýkorovi za trpělivost, cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále bych chtěl touto cestou poděkovat rodině za trpělivost a podporu při studiu.

4 Anotace Jméno: Koblása Libor Název: Vytápění staveb a jeho vliv na tržní hodnotu Vedoucí práce: Sýkora Pavel Katedra: Bankovnictví a pojišťovnictví Akademický rok: 2010/2011 Počet stran: 121 Počet příloh: 6 Počet titulů pouţité literatury: 8 Počet pramenů: 20 Bakalářská práce se zabývá třemi metodami oceňování majetku a zkoumá, zda se do trţní hodnoty nemovitosti promítá i způsob jejího vytápění. Součástí práce je i ocenění soukromé a komerční nemovitosti a analýza trhu v lokalitě Ostrava město. Klíčová slova: oceňování majetku, nákladová metoda, porovnávací metoda, výnosová metoda, způsoby vytápění Annotation Name: Koblása Libor Titul: Heating up of constructions and its influence on market value Supervisor: Sýkora Pavel Chair: Bankovnictví a pojišťovnictví Academic year: 2010/2011 Number of pages: 121 Number of supplement: 6 Number of literature: 8 Number of resources: 20 This thesis deals with three method of valuation of possesion and search influence mode of heating up on market value.of property. The work also includes the valuation of. of private and commercial property and market analysis in the area of Ostrava - city Key words: valuation, cost method, comparative method, income method, mode of heating up

5 Obsah Úvod 6 1. Oceňování nemovitostí 7 2. Základní pojmy Majetek Hodnota majetku Trţní hodnota Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Reprodukční hodnota Cena Nemovitost Pozemek Vliv zastavění na cenu pozemku Stavby Metody oceňování nemovitostí Nákladové metody oceňování nemovitostí Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí Výnosový způsob ocenění Způsoby vytápění Vytápění pevnými palivy Vytápění plynem Vytápění elektřinou Vytápění pomocí tepelného čerpadla Vytápění pomocí solární energie Termický solární systém na ohřev vody Termický solární systém pro vytápění Energeticky pasivní domy Základní principy a prvky pasivních domů Vyhodnocení Praktická část 43

6 6.1. Ocenění rodinného domu Ocenění rodinného domu nákladovým způsobem Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem Ocenění rodinného domu výnosovým způsobem Stanovení obvyklé ceny Ocenění komerční budovy Ocenění komerční budovy nákladovým způsobem Ocenění komerční budovy porovnávacím způsobem Ocenění komerční budovy výnosovým způsobem Stanovení obvyklé ceny Analýza lokálního trhu Analýza trhu Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě Analýza komerčních charakteristik nemovitosti Analýza poptávky po nemovitostech v dané části trhu Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Analýza celkového stavu a postavení nemovitosti Obecná charakteristika trhu Popis oblasti Okres Ostrava město Hospodářství a zaměstnanost Stavební pozemky Brownfieldy Průmyslové zóny Byty Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Bytové domy Administrativní budovy Průmyslové objekty Nájmy Závěr 108 Seznam literatury 109 Seznam příloh 110

7 Úvod Náplní mé bakalářské práce je analyzovat vliv vytápění na trţní hodnotu nemovitosti. Experti dnes odhadují, ţe jiţ v relativně blízké době (v roce 2030) klesnou zásoby ropy - základní suroviny pro výrobu nafty a benzínu - na hranici asi 8,5 % celkového dnešního mnoţství. V letech pak budou vytěţena všechna dnes známá loţiska ropy. Poněkud lépe jsme na tom se světovými zásobami uhlí. Ty jsou odhadovány na miliard tun a měly by lidstvu vystačit po několik dalších staletí, pokud ovšem zůstane jeho spotřeba na současné úrovni. To se však nedá předpokládat vzhledem k tomu, ţe uhlí bude muset v řadě odvětví nahradit ropu a jeho spotřeba prudce stoupne. Nic příjemného nečeká obory závislé na zdrojích zemního plynu. Ty postačují podle posledních odhadů na zhruba 100 let. /1/ Tato informace byla uveřejněna v časopise 21. století A to byl jeden z důvodů, proč jsem si zvolil toto téma. Je jasné, ţe všichni musíme bydlet a v našich zeměpisných podmínkách, kdy se střídají 4 roční období, se musíme zajímat i o vytápění našich domovů. Podle odhadů vědců se začínají tenčit zásoby ropy, zemního plynu a uhlí. Tedy surovin, které se v současné době pouţívají k vytápění nejvíce. Tak se asi většina z nás začne zajímat o to, jak zabezpečit teplo domova dřív, neţ situace s nedostatkem surovin nastane. Byl jsem zvědavý, zda se v některé metodě oceňování odráţí vliv vytápění. Nejdříve bych chtěl ve své práci popsat základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí a obecně metody oceňování nemovitostí a dále jednotlivé druhy vytápění. Na základě analýzy trhu s nemovitostmi v místě svého bydliště Ostrava bych chtěl provést různými metodami ocenění soukromé a komerční nemovitosti. Cílem mé práce je zjistit, zda se promítá druh vytápění do trţní hodnoty nemovitosti, zda existuje metoda oceňování nemovitostí, do které je tento vliv zapracován. 6

8 1. Oceňování nemovitostí Význam oceňování majetku vzrostl u nás zejména po roce V centrálně plánovaných ekonomikách, mezi které patřila do roku 1989 i Česká republika, neměla cena zboţí vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Ceny byly určovány centrálně, tyto se však lišily od reálných trţních cen. Vedle úředně stanovených cen tak ještě existovaly další ceny, které vznikaly v důsledku fungování šedé ekonomiky a které svým charakterem daleko více odpovídaly stavu mezi nabídkou a poptávkou. Ocenění majetku, které je zaloţeno na principech trţní ekonomiky, je odlišné od stanovení regulované ceny. Postup stanovení regulované ceny je totiţ nezávislý na momentálním stavu ekonomiky a trhu. Takto stanovená cena neodráţí trţní mechanismy. Pro stanovení trţní ceny v ČR neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informace (jejich získávání, zpracování, vyhodnocování) a jednak zkušenosti a schopnosti znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. Potom lze na podkladě dobře vyhodnocených informací o trhu a dobře zpracovaného ocenění stanovit trţní hodnotu majetku. Ta je funkcí mnoha proměnných, ve kterých hraje podstatnou roli čas. /2/ 7

9 2. Základní pojmy V následující kapitole chci vymezit základní pojmy, které se pouţívají při oceňování majetku Majetek Majetek je pojem právnický. Zpravidla je chápán jakou soubor věcí, práv, pohledávek a závazků náleţející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. V praxi bývá hmotný majetek rozlišen podle povahy na nemovitý a movitý. Nemovitým majetkem se rozumí zpravidla takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej tedy bez poškození přenést nebo přemístit do jiné lokality. Nemovitostmi jsou tedy např. fyzicky existující pozemek a ty objekty člověkem vyrobené, které jsou s pozemkem trvale spojeny (rybník, studna, dům, stromy apod.). Ostatní fyzické objekty, které nesplňují podmínky výše uvedené definice, se právnicky označují jako věci movité a jejich vlastnictví pak movitým majetkem. Movitým majetkem jsou tedy hmotné a nehmotné objekty, které nemají povahu nemovitostí. Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svojí pohyblivostí. Opotřebení majetku je objektivní proces, v jehoţ průběhu se spotřebovává část jeho hodnoty při pouţívání nebo se např. při produkčním procesu přenáší část jeho hodnoty na nově vznikající produkt. Tím se hodnota produktu sice zvyšuje, současně však dochází k fyzickým změnám na vlastním výrobním zařízení opotřebování. Tento pak ztrácí svoji uţitou hodnotu. Opotřebení hmotného majetku je tedy projev a následek působení jak přírodních zákonů, tak i důsledek vztahů společenských, mj. působení zákona nabídky a poptávky. /2/ 8

10 2. 2 Hodnota majetku Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. /3/ Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory: uţitečnost (schopnost uspokojit), přání (touha), nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou), efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Ekonomická teorie analyzuje dva základní typy hodnoty hodnotu uţitnou, která představuje jako ekonomická kategorie uţitečnost věci, a hodnotu směnnou neboli ekonomickou, která se odvozuje z uţitné hodnoty zboţí, tzn. z jeho schopnosti uspokojit lidskou potřebu prostřednictvím směny. Směnná hodnota se vyjadřuje cenou, čili prostřednictvím peněz./2/ Tržní hodnota Pojem trţní hodnota patří k nejrozšířenějšímu pojmu v terminologii oceňování. Byla definována různými autory a subjekty sice podobně, nikoli však identicky. V následujícím textu jsou ukázky některých z nich. Definice EU: Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku je dosaţitelná při jednáních a prodeji. Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti opatrně a z vlastní vůle. Nebo téţ finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a 9

11 nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Definice z českého zákona o oceňování: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnosti trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Co se týče české oceňovací terminologie, je v našich podmínkách toto oblast s moţná nejrozporuplnějšími názory, značně neustálená a pro řadu konkrétních případů nevyhovující, nepřehledná aţ zavádějící. Někteří autoři se jednoznačně přiklánějí k mezinárodně uznávanému pojmu trţní hodnota, jiní preferují pojmy jako obvyklá trţní cen, obecná trţní cena nebo odhadnutá trţní cena apod., soudní sektor pro tyto účely pouţívá termín obecná cena, výše citovaný zákon o oceňování majetku volí termín obvyklá cena. Z uvedených definic je dále patrné rozdílné pojetí trţní hodnoty v různých ekonomických systémech a právních úpravách. Zejména jde o rozpor mezi jednotlivými koncepty, vycházejícími z fikce nejvyšší nebo průměrné či obvyklé ceny. Někteří autoři se shodují na tom, ţe tento rozpor by byl řešitelný definováním obvyklé trţní ceny jako průměrné ceny vzniklé z jednotlivých sjednaných cen na základě nejvyšší dosaţené nabídky. I v jednotlivých zemích se pouţívají různé metody a definice. Tato skutečnost potom komplikuje porovnání ocenění stejného subjektu podle metodik pouţívaných v různých zemích. Existují snahy o kodifikaci definic, metod a praxí prostřednictvím dobrovolných profesních organizací, vzdělávacích institucí i vládních organizací. Úkolem znalce při stanovování trţní hodnoty je v první řadě odhadnout hlavní a nejvhodnější, případně nejpravděpodobnější vyuţití daného majetku. 10

12 Metody a postupy ocenění odráţejí podstatu daného majetku a okolnosti, za kterých by byl tento majetek nejpravděpodobněji obchodován na volném trhu. /2/ Na rozdíl od trţní ceny, která je skutečnou cenou dosaţenou na trhu v důsledku střetávání nabídky a poptávky, je trţní hodnota pouhým odhadem, který má od skutečné ceny určitý rozptyl. Šíře tohoto rozptylu je určena mezní hodnotou minimálního a maximálního odhadu trţní hodnoty. /3/ Věcná hodnota Tento termín jiţ úzce souvisí s konkrétní metodikou. Jde o hodnotu zjištěnou nákladovým způsobem. Získá se jako reprodukční hodnota korigovaná o opotřebení. /2/ Výnosová hodnota Obecně jde o součet budoucích čistých příjmů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. /2/ Na nemovitost se nahlíží jako na budoucí zdroj příjmů, tedy jako na budoucí výnos. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. (Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde, Praha 2004, str. 72) Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Označuje se C v. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosaţitelného) ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitostí apod. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota C v vypočte podle vzorce 11

13 zisk z nájmu nemovitosti za rok C v = x 100 % úroková míra v % za rok Problematická je zde výše úrokové míry, zejména v období inflace. Pro výpočet ceny nemovitosti je nutno vycházet z nájemného, není moţno pouţít jako výnos zisk z podniku v nemovitosti umístěného. V takovém případě by se jednalo o ocenění podniku, tzn. včetně technologie, know-how, ceny ochranných známek atp. Vyjádření hodnoty nemovitostí pomocí úrokové míry však není moţno povaţovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se nájemné bude vyvíjet. /4/ Porovnávací hodnota Jako výsledek porovnávacích metod reflektuje ceny obdobných nemovitostí realizovaných na trhu v nedávné době při zohlednění jejich případných odlišností a faktoru času. /2/ Reprodukční hodnota Bývá bohuţel díky jiţ výše zmíněné terminologické zmatečnosti někdy téţ nesprávně označována jako reprodukční pořizovací cena, ačkoliv uváděné definice deklarují, ţe se jedná o hodnotu, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Reprodukční hodnota není korigována o opotřebení a jde tedy spíše o určitý mezivýsledek při stanovování trţní hodnoty nemovitosti. V případě staveb se zjišťuje přesným, ale i značně pracným, a tedy drahým rozpočtováním celé stavby podle jednotlivých poloţek. Jistou formou zjednodušení rozpočtové metody je metoda agregovaných poloţek, při níţ dochází k oceňování skupin poloţek současně. Nejčastěji je však moţné se setkat s metodou technicko hospodářských ukazatelů, kdy se vezme jedna měrná jednotka za celou 12

14 stavbu a ta se ocení. Nejčastější takto vyuţívanou měrnou jednotkou je 1 m 3 obestavěného prostoru, příp. 1 m 2 zastavěné (podlahové) plochy. /2/ 2. 3 Cena Cena je základním ekonomickým pojmem. Lze říci, ţe cena je peněţním vyjádřením hodnoty, ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo sluţba. Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně poţadovaná, nabízená nebo jiţ realizovaná částka. Zákon o cenách č. 526/1990 Sb., v platném znění, vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboţí, nebo vytvořená pro ocenění zboţí k jiným účelům. Cena je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů účastníků trhu, a to za podmínek oboustranné konkurence. Představuje relativní hodnotu připisovanou zboţí nebo sluţbám prodávajícím nebo kupujícím v konkrétních podmínkách. Nemusí mít vztah k hodnotě, kterou zboţí nebo sluţbám připisují jiné osoby. Jejím konkrétním vyjádřením je částka, která je poţadována prodávajícím nebo nabízena kupujícím příp. zaplacena za zboţí nebo sluţbu při uskutečněném obchodu. V podmínkách trţní ekonomiky lze hovořit o dvou základních typech cen: 1. cena smluvní výsledek dohody mezi prodávajícím a kupujícím o její výši nebo o způsobu, jakým bude vytvořena. Vše platí za podmínky, ţe je dostatečně obecně znám nebo určen způsob její tvorby. Ani jedna ze smluvních stran nesmí zneuţít svého hospodářského postavení k tomu, aby získala nepřiměřený prospěch. 2. cena regulovaná tvorba spočívá v určitém stanovení či usměrnění cen cenovými nebo místními orgány. Rozhodnutí těchto orgánů jsou potom závazná. V praxi znalců majetku je moţno setkat se ještě s následujícími typy cen: cena zjištěná cena, která byla stanovena podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní, 13

15 cena obvyklá cena, za kterou je moţno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit, dříve bývala označována téţ jako obecná, cena výchozí je reprodukční cena, kterou je nutno vynaloţit na pořízení stejného (srovnatelného) majetku v okamţiku oceňování, cena základní cena definovaná v cenovém předpisu, cena tržní skutečná cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu, odpovídá ceně obvyklé, cena platná cena, která je akceptována kupujícím a je zaplacena, současně jsou schváleny podmínky platnosti celé transakce, cena administrativní cena stanovená podle cenového předpisu, konstrukce takto koncipované ceny je, nebo by měla být, jasně určena právními předpisy (téţ úřední nebo zjištěná cena). /2/ Tab. č. 1 systém cen v České republice /5/ Systém cen v České republice podle cenového práva (stav k ) A: ceny smluvní - zákon č. 526/1990 Sb., o cenách volné regulované (seznam regulovaných cen se uveřejňuje v Cenovém věstníku) - úředně 5 - věcně 6 - časově 8 - cenovým moratoriem 9 B: ceny zjištěné podle zvláštního předpisu zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku prováděcí vyhláška č. 3/12008 Sb. Ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. - ceny majetku - nemovitosti - věci movité - majetek finanční - majetek ostatní - ceny sluţeb 2. 4 Nemovitost Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými. 14

16 2. 5 Pozemek Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu bez ohledu nato, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován v 27 zák. č. 344/1992 Sb., jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely je vyjádření plošného obsahu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, tj. čtverečních metrech. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Podle jejího umístění se nachází buď v zastavěné části obce (v intravilánu) nebo mimo ni (extravilánu). Pro její určení jsou velmi důleţité údaje o jejím vyuţití. Samostatnými parcelami mohou být např.: - zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami, - osamoceně stojící budovy, - všechny druhu komunikací. /2/ Pozemky se podle zákona o oceňování majetku člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemku, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, nebo pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemek evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve 15

17 vlastnictví stejného subjektu a nebo plochy pozemku skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitost jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením apod. Příslušenství nemovitosti je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní. Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. /6/ Vliv zastavění na cenu pozemku Cena pozemku je především závislá na tom, zda jde o pozemek zastavěný nebo pozemek nezastavěný. a) pozemky zastavěné jejich cena je ovlivněna zejména charakterem zástavby z hlediska doby dalšího vyuţívání stavby a rovněţ dalšími parametry stavby. Pozemky jsou zastavěné stavbou trvalou, stavbou dočasnou, stavbou určenou k odstranění nebo stavbou nepovolenou. b) pozemky nezastavěné - se dále hodnotí podle skutečnosti, zda se uvaţuje v budoucnu jejich zastavění, či zda je jejich vyuţití k stavebním účelům nepřijatelné. /2/ 2. 6 Stavby Stavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavba, která není spojena se zemí je na ní pouze poloţena (přenosný novinový stánek, přenosná staveništní buňka, přenosný zahradní 16

18 bazén apod.) je věcí movitou. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí výjimkou jsou drobné přízemní stavby nebo drobné podzemní stavby. Zvláštním druhem nemovitostí jsou ostatní podzemní nemovitosti. Povaţují se za ně stavby a jejich zařízení, která jsou pod zemským povrchem a jsou s ním spojeny pevným východem. Popis a umístění podzemní stavby v katastru nemovitostí se uvádí pouze tehdy, jestliţe vlastník stavby je odlišný od vlastníka pozemku. Pro evidenci nových staveb, reálně oddělovaných částí nemovitostí, jakoţ i věcného břemene k části pozemku v katastru, musí být předloţen téţ geometrický plán a u nových staveb téţ doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního. Jako vlastník novostavby, která je evidována v katastru nemovitostí, zapisuje se stavebník uvedený v kolaudačním rozhodnutí, není-li jinou listinou prokázáno, ţe vlastníkem je někdo jiný. Stavba se vyskytuje v právních předpisech ve dvou pojetích a to v předpisech občanskoprávních a stavebněprávních.ve stavebním zákoně v 139 odst. 1 je uvedeno vymezení staveb za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení a dobu trvání. /2/ Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. Pro účely oceňování se člení na: a) stavby pozemní b) stavby inţenýrské a speciální pozemní c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby 17

19 3. Metody oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se pouţívají: nákladový způsob ocenění (téţ metoda stanovení věcné hodnoty) je způsob ocenění, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. porovnávací způsob ocenění, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. výnosový způsob ocenění, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu metody kombinované, které jsou zaloţeny na kombinaci přístupů výše uvedených metod metoda administrativní je zaloţena na oceňování podle vyhlášky ministerstva financí. Znalec určuje hodnotu nemovitostí, nikoliv jejich cenu. Cena nemovitostí je dána zejména vztahem mezi nabídkou a poptávkou, tzn. určuje ji trh. Úkolem znalce při určování hodnoty nemovitostí je pouţít z moţných způsobů oceňování ty, které umoţňují při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu nemovitosti co moţná nejvýstiţněji postihnout stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí. /2/ 3. 1 Nákladové metody oceňování nemovitostí Tyto metody reflektují především technický pohled na nemovitost. Výsledkem tohoto druhu ocenění je tzv. věcná hodnota, jejíţ výše by měla odpovídat na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Při určení výchozích stavebních nákladů je v principu moţno pouţít tři moţné postupy: 18

20 1) rozpočtový způsob Jde o postup zjištění reprodukční hodnoty kalkulací jednotlivých poloţek stavby vycházející z podrobné stavebně technické dokumentace. Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou zjištěnou v katalogu cen stavebních prací. Sumarizací lze pak získat výslednou reprodukční hodnotu. Jiţ z popisu metody je zřejmé, ţe její pouţití je moţné pouze v případech, kdy je přesně známá projektová dokumentace, výkaz výměr ve vhodném členění a také provedení jednotlivých konstrukcí. 2) metoda agregovaných položek Jistou formou zjednodušení rozpočtové metody je metoda agregovaných poloţek, při níţ dochází k oceňování skupin poloţek současně. Metoda je zaloţena na agregaci příbuzných konstrukčních částí do jedné poloţky. Takto agregovaná poloţka potom vyjadřuje průměrné náklady na určitou konkrétně definovanou část stavby nebo skupinu stavebních prací. Podle členění, rozsahu a úrovně podrobnosti agregovaných poloţek existuje celá řada variant a modifikací. Agregované poloţky představují současný hlavní trend v oceňování stavebních prací a konstrukcí pro stavební firmy. 3) metoda technicko hospodářských ukazatelů Nejčastěji je však moţné se setkat s metodou technicko hospodářských ukazatelů, kdy se vezme jedna měrná jednotka za celou stavbu a ta se ocení. Nejčastější takto vyuţívanou měrnou jednotkou je 1 m 3 obestavěného prostoru, případně 1 m 2 podlahové plochy. Pro danou nemovitost se zjistí vybraná jednotková cena a vynásobením počtem měrných jednotek obdrţíme reprodukční hodnotu. Jelikoţ je jednotková cena vlastně vztaţena k určitému standardu, který většinou nemůţe být s oceňovanou stavbou identický, je třeba provést úpravu pomocí vhodných poměrových koeficientů (vybavení, zastavěná ploch, místo, počet podlaţí apod.) a zohlednit tak případné rozdíly týkající se tvaru, velikosti, vybavení a polohy stavby. 19

21 3. 2 Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí Přístup k trţní hodnotě na bázi porovnání, neboli komparace je zaloţen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí a jeho výsledkem je porovnávací hodnota. Tento postup bývá někdy označován i přímo za přístup na bázi trhu či trţní přístup (the market approach), neboť při správné aplikaci na rozdíl od přístupů na základě věcné hodnoty či kapitalizací výnosu jsou v něm zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak jej skutečně uznává trh. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou nejvíce frekventován a jehoţ výsledky jsou relativně velmi přesné. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: oceňované nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí. /2/ Názvosloví komparativních metod oceňování 1) nemovitost oceňovaná nemovitost, jejíţ cenu je třeba zjistit, veličiny týkající se oceňované nemovitosti jsou označovány indexem O 2) nemovitost srovnávací nemovitost, u níţ známe cenu i její parametry, veličiny týkající se srovnávací nemovitosti jsou označovány indexem S 3) databáze nemovitostí utříděný a statisticky zpracovaný soubor dat o nemovitostech (obec, poloha nemovitosti v obci, cena nemovitosti,..) 20

22 4) tržní cena nemovitosti cena nemovitosti zjištěná z trhu nemovitostí, označovaná TC 5) jednotková cena cena za jednotku výměry, označovaná JC /5/ Metody komparativních metod oceňování 1) metoda monokriteriální- metoda, při níţ je porovnávání prováděno pouze na základě jednoho kritéria, 2) metoda multikriteriální metoda, při níţ je porovnávání prováděno na základě více kritérií, 3) metoda přímého pozorování metoda porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou, Obr.č. 1 Metoda přímého cenového porovnání /7/ 4) metoda nepřímého porovnání metoda, při níţ je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí. /5/ 21

23 Obr. č. 2 Metoda nepřímého porovnání (metoda bazická, metoda standardní ceny) /7/ Podklady pro cenové porovnání 1) Tržní ceny nemovitostí dosahované ceny nemovitostí jsou důleţitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíţeny řadou zkreslení. 22

24 2) Realitní inzerce je jedním z důleţitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitostí. Ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ jaké budou nakonec dosaţeny. Postupným podrobným sledování je moţno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, aţ z inzerce zmizí nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední poţadované. Z toho vyplývá důleţité kriterium: cena odhadované nemovitosti nemůţe být větší, neţ cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. 3) Cenové mapy pozemků měly by být zpracovávány pouze podle skutečně dosahovaných cen, měly by být tedy velmi dobrým vodítkem ke stanovení ceny pozemků. 4) Vlastní databáze znalce pro objektivní stanovení ceny nemovitostí je nezbytně třeba, aby si odhadce vedl vlastní databázi cen a nájemného. Tato databáze se průběţně doplňuje, vţdy s datem zapsání kaţdé informace, event. její změny a s uvedením pramene. /5/ 3. 3 Výnosový způsob ocenění Tyto metody oceňování jsou zaloţeny na předpokladu, ţe smyslem pořízení nemovitosti (mimo rodinných domů, objektů pro individuální rekreaci, kostelů apod.) byl předpoklad v budoucnu dosahovat jejich pronajmutím maximálního výnosu. Přitom vlastník nemovitosti předpokládá, ţe peníze vloţené do nemovitosti mu přinesou čistý výnos, který bude přiměřený právě výši jeho investice do výstavby nebo koupě dané nemovitosti. Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Přepočet budoucích čistých výnosů na současnou hodnotu vychází ze zásad sloţitého úrokování. Specifická je při výpočtu výnosové hodnoty nemovitostí skutečnost, ţe: pozemek je časově neomezeně pouţitelný a umoţňuje tudíţ vyhospodařit trvalý příjem (tzv. věčnou rentu), 23

25 stavba je časově omezeně pouţitelná (podléhá opotřebení) a poskytuje tudíţ moţnost vyhospodařit jen časově omezený výnos (tj. rentu jen po dobu dalšího trvání stavby). Varianty výnosové hodnoty Výnosovou hodnotu nemovitosti lze vyjádřit buď hodnotou věčné renty nebo hodnotou dočasné renty. Volba způsobu hodnocení závisí na charakteru nemovitosti i záměru vlastníka. Základním předpokladem stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je správné určení hrubého ročního výnosu a obhospodařovacích nákladů, jejichţ velikost závisí na velikosti nájemného, které pronajímatel získává od nájemců za pronájem jednotlivých ploch. Hrubý roční výnos zahrnuje všechny trvale dosaţitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním vyuţívání nemovitosti. Počítá se jen z nájemného, nelze jej tedy počítat ze zisku podniku, který se v nemovitosti nachází. Obhospodařovací náklady jsou trvale nutné náklady na obhospodařování nemovitosti. S přibývajícím stářím nemovitosti se zvyšují. Je nutné z nich vyloučit všechny náklady, které hradí v rámci nájemného nájemci. Pro odhad výnosové hodnoty má zásadní význam úroková míra. Při jejím stanovení se vychází z toho, ţe kapitál vloţený do nemovitosti musí být zúročen nejméně tak vysokou úrokovou mírou, která odpovídá úrokové míře kapitálového trhu. Kapitalizační míra představuje pro majitele finančních aktiv zásadní informaci pro jejich optimální zhodnocení. Drţitel finančních aktiv můţe aktiva zhodnotit různými způsoby uloţením finančních aktiv jako jistiny, investováním finančních aktiv do nemovitostí, /2/ 24

26 Obr. č. 3 Výnosová hodnota jako součet budoucích výnosů nájemného/7/ Výnosy a náklady pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí Výnos z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo moţno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti včetně například prostor uţívaných vlastníkem v době odhadu bezplatně a prostor nepronajatých. V odhadu je třeba provést výpočet pro jednotlivé prostory, odděleně pro dům, garáţ, pronajaté pozemky. Při odhadu nemovitosti nelze výnosy počítat ze zisku podniku v nemovitosti umístěného pak by se jednalo o ocenění podniku, nikoli nemovitosti. Je také třeba počítat s tím, ţe (vzhledem k výměně nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok. Výnosy se pokud moţno dokladují nájemními smlouvami. V posudku se případně uvedou jednotlivé výměry všech pronajímatelných místností podle druhů a jejich součty po jednotlivých podlaţích. Jako odpočitatelné poloţky náklady na dosaţení výnosů je nutno uvaţovat zejména. daň z nemovitosti, 25

27 pojištění staveb, náklady spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor, náklady na správu nemovitosti (sjednávání nájemních smluv, prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků pro opravy, jednání s úřady apod.) amortizace staveb po doţití stavby musí mít vlastník obnos na její znovupostavení nebo generální opravu, která bývá obvykle takřka stejně nákladná jako postavení nové stavby - kdyby totiţ místo stavby uloţil peníze do banky, jistina by nominálně zůstávala nezměněna, takţe u nemovitosti musíme mít podmínky podobné, nájemné z pozemku, pokud je pozemek jiného vlastníka v takovém případě je vypočtená cena pouze cenou stavby, bez pozemku, provize za pronajmutí v trţní ekonomice je běţné, ţe nájemné zajišťuje realitní kancelář, která za obstarání obdrţí provizi. /7/ 26

28 4. Vytápění Vytápění rodinných domů a bytů představuje největší podíl spotřeby energie a patří mezi nejvýznamnější nákladové poloţky za provoz domu. Kaţdý způsob vytápění má své klady a zápory. Dříve se rodinné domy vytápěly nejčastěji pevnými palivy, dřevem a uhlím. Zejména topení dřevem nebyl pro naše předky ţádný problém. Jenţe příprava dřeva byla časově i fyzicky náročná, a tak není divu, ţe místo pevných paliv převzala v domácnostech paliva čistší a pohodlnější, jakými jsou elektřina a plyn. Vzhledem k tomu, ţe prudce rostou ceny těchto energií, nabývá topení dřevem a biomasou znovu na významu. Z ekologického hlediska se dnes jedná o biomasu, kterou lze znovu vyprodukovat. Bohuţel, se změnou energetické politiky a cenových relací se do popředí zájmu veřejnosti dostává opět vytápění uhlím, které však velmi zatěţuje ţivotní prostředí nadměrnými exhalacemi, prachem a oxidy uhlíku a dusíku. /8/ Vytápění pevnými palivy Pevná paliva jsou zajímavá zejména v lokalitách, kde existuje dlouhá tradice tohoto způsobu vytápění. V minulosti jsme měli moţnost sledovat vlny propagace určitého typu vytápění v závislosti na ekonomických tlacích a politických zájmech. Byly doby, kdy se propagovaly elektrické přímotopy a akumulační kamna i za cenu dotací spotřebičů při nákupu. Kdyţ se začalo elektřinou topit, zdraţily se ceny elektrické energie. Pak následovala plynofikace obcí s čerpáním dotací. S nárůstem odběru plynu se svezl i nárůst cen za něj. Opět se tedy začalo topit pevnými palivy, někde dokonce i materiálem, který za paliva povaţovat nelze. Výsledek na sebe nedal dlouho čekat začíná se zhoršovat čistota ovzduší. V budoucnu čeká na některá paliva (zejména uhlí) s největší pravděpodobností ekologická daň. Přesto však ekonomicky zajímavé a ekologicky příznivé druhy paliv nalezneme i mezi palivy pevnými, zejména dřevo a peletky. 27

29 Kromě topidel, která jsou zajímavou a atraktivní součástí interiéru, existují i taková, která svým vzhledem sice nepotěší, poskytují však svému majiteli stejné neocenitelné sluţby. Kotle a kamna na dřevo, uhlí, brikety a dřevěné peletky nejsou na atraktivní podívanou, ale na účinné a ekonomické vytápění. Snahou při vývoji kotlů na dřevo je dosáhnout takového stavu paliva, aby veškeré spalitelné součásti nejprve zplyňovaly a teprve pak shořely. Není divu, ţe tento typ kotlů dosahuje účinnosti aţ 85 %. V současné době jsou velmi populární dva základní systémy pro topení celými poleny v kotli na tzv. dřevoplyn a pro topení drceným dřevem. Pro správné spalování dřeva je nutné dodrţovat podmínku dostatečného přívodu vzduchu. Na rozdíl od uhlí, kde velká část paliva hoří aţ v komíně a většina tepla tedy unikne bez uţitku pryč, kotle na dřevo dávkují vzduch do topeniště jinak a v několika místech. Účinnost takových kotlů je velmi vysoká. Kotle na celé polenové dřevo vyţadují aspoň dva roky vyschlé suché dřevo. Vytápění dřívím vlhkým a mokrým se sniţuje účinnost a výrazně se zkracuje ţivotnost kotle i komína. Topit se však dá i dřevní štěpkou (odpadem z pily), která se do kotle můţe naváţet automaticky ze zásobníku. Řízená regulace, spínače, ventilátory a řídicí jednotka se postarají o bezproblémový chod kotle klidně po celou sezónu. Dalším palivem mohou být dřevní brikety či pelety. Zatímco dřevní štěpka se dodává vlhká a ve stavu, jak vyjde z pily, pelety jsou malinké dřevěné briketky připomínající rozměry na kousky nalámanou tuţku. Naprosto suché palivo se přiveze zákazníkovi autem a pneumaticky se dopraví do zásobníků. Z nich pak kotel odebírá palivo tak, aby bylo zajištěno plynulé a regulovatelné spalování. /8/ Výhodou tohoto způsobu vytápění jsou nízké provozní náklady, dobrá regulovatelnost a minimální nároky na údrţbu systému. Nevýhodu vidím v značném dopadu na ţivotní prostředí při zvolení klasického (uhlí) způsobu vytápění Vytápění plynem Vytápění plynem patří mezi ekonomicky a ekologicky významné způsoby zajištění tepla a teplé vody a jeho podíl na trhu s bydlením stále stoupá. Vývoj legislativy a ekonomika provozu tlačí investory k nákupům provozně úsporných 28

30 zařízení pro vytápění a ohřev vody, které svým provozem minimalizují negativní působení na ţivotní prostředí. Plyn přitom lze oprávněně řadit mezi média, kterým patří budoucnost. V blízké době, v horizontu jiţ několika nejbliţších let, se dočkáme úprav evropské legislativy, která změní pravidla pouţívání malých tepelných zdrojů, některé země v tomto trendu jiţ dnes výrazně preferují ekologické zdroje s vysokou účinností. Například ve Velké Británii jiţ dnes podíl účinných plynových kondenzačních kotlů dosahuje hodnoty téměř 90 % oproti 10 % plynových kotlů klasických. U nás situace není v porovnání s vyspělou Evropou dvakrát růţová zatímco v Německu je provozováno kolem 70 % plynových kondenzačních kotlů, u nás kondenzační kotle představují pouhých 15 %. Potěšitelné však je, ţe tento podíl na trhu zatím pomalu, ale nezadrţitelně stoupá. Brzy se také dočkáme energetického hodnocení kotlů v podobném duchu, jako se setkáváme s energetickými štítky u domácích spotřebičů. Konstrukce tepelné techniky směřuje k vývoji a provozování vysoce účinných zařízení, mezi kterými své významné místo zaujímají právě kondenzační kotle. Zdrojem energie pro plynové vytápění můţe být buď rozvod zemního plynu v dané lokalitě, nebo samostatný zdroj propanu či propan-butanu v podobě samostatného zásobníku, který je třeba doplňovat. Zásobník však zabírá místo na pozemku, omezuje přístup na pozemku v důsledku ochranných zón, představuje další investici. Provoz kotle na propan nebo propan-butan je také ekonomicky náročnější, protoţe oba tyto plyny jsou draţší neţ zemní plyn a zaváţení zásobníku také něco stojí. Záměna topného média většinou u plynových spotřebičů nebývá problém, obvykle stačí vyměnit trysky. /8/ Výhodou jsou poměrně nízké pořizovací náklady, bezobsluţný, tichý a nenáročný provoz, nenáročná údrţba, dobrá regulovatelnost a vysoká účinnost systému. Plusem je také moţnost zapojení téměř do jakéhokoli topného systému a také skutečnost, ţe spalování zemního plynu je šetrné k ţivotnímu prostředí. Nevýhodou je trvale rostoucí cena plynu, nutnost jeho rozvodu v dané lokalitě a zejména závislost ČR na dodávkách plynu ze zahraničí./9/ 29

31 4. 3. Vytápění elektřinou Vytápění elektrickou energií dnes patří mezi rozšířené způsoby vytápění. Pokud je dům připojen k dostatečně silné energetické rozvodné síti, je vyřešen trvalý přísun energie, aniţ by bylo zapotřebí zajišťovat zásoby topného média předem. Elektrická energie se vyuţívá i jako nouzový způsob vytápění tam, kde nelze vyuţít jiné zdroje tepla například do blízkosti pozemku není moţné dopravit pevná nebo kapalná paliva, z nejrůznějších důvodů nelze vybudovat propan-butanový zásobník, plynofikace je v nedohlednu apod. Nejčastěji se elektrická energie pouţívá k teplovodnímu vytápění s centrálním zdrojem tepla, jehoţ funkci zastává elektrokotel. Vytápěcí systém dodává teplo do místností prostřednictvím nízkoteplotních radiátorů nebo podlahovými rozvody s poţadavkem minimální údrţby, s moţností jednoduché regulace a snadného servisu celého systému. Pro instalaci elektrokotle je nezbytné mít souhlas distribuční společnosti, která přidělí příslušný příkon a tarif./8/ Výhodou při vytápění elektřinou je bezobsluţný, tichý a nenáročný provoz, dobrá regulovatelnost, nenáročná údrţba a moţnost napojení téměř do jakéhokoliv topného systému. Nevýhodou je trvale rostoucí cena elektrické energie a to, ţe je získávána způsoby nešetrnými k ţivotnímu prostředí Vytápění pomocí tepelného čerpadla Vyuţití obnovitelných zdrojů patří mezi priority ekonomicky vyspělých zemí. Je to jeden z mála směrů energetického vývoje, kterým se můţe svět ubírat. Zejména v poslední době, kdy prudce rostou ceny fosilních paliv, jako jsou ropa a zemní plyn, kdy znečištění ţivotního prostředí díky spalování černého a hnědého uhlí dosahuje problematických důsledků znečištění ţivotního prostředí v podobě vypouštění oxidů uhlíku a dusíku, je vyuţití prakticky nevyčerpatelných přírodních zdrojů rozumné a budoucí generace nezatěţující. Dlouhodobější zkušenosti a ekonomické ukazatele z provozu tepelných čerpadel jasně dokazují, ţe nejde o módní záleţitost. V některých vyspělých 30

32 západoevropských zemích jsou mnohem dál například ve Švýcarsku je tepelným čerpadlem vybavena jiţ dobrá polovina novostaveb rodinných domů. /8/ Fyzikální základ tepelného čerpadla formuloval jiţ anglický fyzik Kelvin. Jedny z prvních tepelných čerpadel byly realizovány ve Švédsku a Švýcarsku v 20. letech minulého století. Nejvíce se rozšířila v USA a Kanadě, kde se pouţívají v létě k ochlazování obydlí a v zimě k vytápění. Mezi energetické důvody patří to, ţe kompresorové tepelné čerpadlo poháněné elektrickou energií šetří průměrně 65% elektrické energie, která by se ve srovnatelném případě spotřebovala v elektricky vytápěném objektu. Základní rozdělení tepelných čerpadel podle teplonosné otopné látky: - voda voda - voda vzduch - vzduch voda - vzduch vzduch - země voda. /10/ Jedním z důvodů, proč se instalace tepelných čerpadel často odkládá, je vyšší pořizovací cena celého topného systému. Pro vyuţití tepla z okolního prostředí je třeba vybudovat potřebné technologické zázemí, které se projeví na celkové pořizovací ceně. Pokud je dům dobře tepelně izolován, pak se vyšší investice poměrně rychle vrátí díky vyuţití bezplatného tepla a stále rostoucím cenám ostatních energií. Pro efektivní vyuţití tepelného čerpadla je nutné, aby rozdíl teplot mezi zdrojem a topným okruhem byl co nejniţší. Proto je nejvhodnější pouţití podlahového či stěnového vytápění. Pokud jsou pouţity radiátory, pak ještě vyhoví velkoplošné typy s nízkým teplotním spádem (nejvíce 55 C / 45 C). Starší otopné soustavy s teplotou navrhovanou na 90 C / 70 C bývají často velmi předimenzované a je nutné ověřit, jestli postačí niţší teplota topné vody z tepelného čerpadla. Je moţné, ţe například po zateplení objektu nebude potřeba stávající radiátory měnit. Vyšší vstupní investice do instalace topného systému s tepelným čerpadlem je velmi výhodná u novostavby, kde se jiţ počítá s dobrými tepelně-izolačními vlastnostmi celého domu a případnými technickými úpravami stavby jiţ v projektu. U starších domů je při rekonstrukci zejména třeba zajistit dodatečné tepelné izolace, 31

33 přičemţ případná instalace jednotlivých prvků otopnému systému můţe znamenat určitý problém z hlediska vyuţití a úprav pozemku. /8/ Obr. č. 4 Princip tepelného čerpadla /8/ Výhodou při uţití tepelného čerpadla jsou nízké provozní náklady, bezobsluţný provoz, dobrá regulovatelnost, úspora za elektrickou energii pro ostatní spotřebu v době nízkého tarifu, minimální nároky na údrţbu systému a nepotřebnost komínu. Nevýhodu vidím zejména ve vysokých pořizovacích nákladech, zvláštních poţadavcích na topný systém (nízká teplota topné vody vyţaduje pouţití větších otopných těles) a podle druhu primárního zdroje poţadavky na zábor venkovního prostředí (vrty, plošné kolektory). /9/ 32

34 4. 5. Vytápění pomocí solární energie Zdrojem energie Slunce je termonukleární reakce probíhající v centrálních oblastech Slunce. Při jaderných reakcích se uvolňuje velké mnoţství tepelné energie, který je vyzařována do kosmického prostoru. Sluneční záření na cestě k Zemi není ničím pohlcováno a přichází na hranici atmosféry v původní podobě, s níţ opustilo Slunce, avšak při značně zmenšení intenzitě tím, ţe výkon se s rostoucí vzdáleností rozptýlí na větší plochu. /10/ Mnoţství dopadající sluneční energie se v jednotlivých lokalitách České republiky liší, ale na tomto rozdílu se podepisuje spíše oblačnost neţ zeměpisná poloha. Na jihu Moravy můţeme vyuţít skoro o 20 procent více energie neţ na severu Čech. Na vodorovnou plochu 1 m2 v oblasti Prahy dopadá okolo 1250 kwh energie za rok, v oblasti Znojemska a Břeclavska je to 1350 kwh za rok. Ani rozloţení ročního příjmu energie není stejné od dubna do září zemský povrch pohltí asi 70 % dopadající energie, zbývajících 30 % energie pohltí v období od října do března. Z tohoto energetického rozloţení vyplývají i moţnosti vyuţívání sluneční energie. Například kolektor se selektivní vrstvou o ploše 4 m2, jiţně orientovaný se sklonem 45, můţe za slunečného dne ohřívat aţ 300 litrů vody na teplotu 50 aţ 60 C. Kolektor o ploše 9 m 2 je schopen připravovat cca 500 aţ 600 litrů teplé vody denně. Takto veliká plocha je ale silně předimenzovaná, čímţ se zhoršuje poměr zisku a návratnosti. Obr.č. 5 Podíl solární energie na ohřevu vody v průběhu ročního cyklu 33

35 Vyuţití solární energie je tedy rozsáhlé. Instalované kolektory dokáţí v létě zásobovat domácnosti a firemní provozy teplou vodou prakticky bez omezení. V zimě díky kratší době slunečního svitu, nízkým okolním teplotám a malé výšce slunce nad obzorem sice energetická soběstačnost není zcela zajištěna, ale přesto jsou kolektory částečně vyuţitelné díky ohřevu média pomocí rozptýleného slunečního záření. To je teplo, jak je známe například pod zamračenou oblohou. Voda ohřátá slunečními kolektory se dá v domácnosti vyuţít k mytí a koupání. Své uplatnění nalezne v provozu pračky a myčky. Předehřátá teplá voda můţe ušetřit elektrickou energii, která by byla zapotřebí na ohřev vody v těchto spotřebičích. Energetické úspory díky slunečním kolektorům mohou dosahovat hodnoty mezi 30 aţ 60 procenty energie pro ohřev vody a aţ o 30 procent energie pro vytápění. Přesná hodnota je závislá na výrobci zařízení, pouţité technologii a efektivitě instalovaného zařízení. Sluneční kolektory jsou bezúdrţbové, jednoduché na instalaci a prakticky všude v našich geografických podmínkách pouţitelné. Pro potřeby čtyřčlenné rodiny postačuje plocha kolem 6 čtverečních metrů. Kolektory se instalují optimálně na jiţní stranu šikmé střechy, nebo na střechu, alespoň část dne osluněnou. Pokud poloha domu není vhodná a na kolektor by slunce nesvítilo, je lépe kolektor postavit třeba na zahradu, přesně podle potřeby. Technicky nejdokonalejším řešením je instalace na montáţi, která se v průběhu dne za sluncem přesně natáčí. Aby byl solární kolektor pouţitelný celoročně, musí v trubkách kolovat nemrznoucí teplonosné médium. Pomocí něj se ohřívá voda ve výměníku. /8/ Ať uţ mají solární kolektory plnit naše nároky na ohřev teplé vody, vytápění nebo výrobu energie, je vţdy nutné je napojit na další technická zařízení. Vzniklý komplex těchto zařízení se pak nazývá solárním systémem. Dle funkce rozlišujeme následující solární systémy: Termický solární systém na ohřev vody Termický solární systém na vytápění 34

36 Termický solární systém na ohřev vody V podmínkách České republiky se pro ohřev vody pouţívají především dvouokruhové solární systémy s nuceným oběhem, kdy je cirkulace vody zajištěna pomocí čerpadla. Celý proces ohřevu funguje následovně: Sluneční paprsky dopadají na kolektor, kde předávají svou energii teplonosné kapalině. Tato kapalina poté putuje potrubím do zásobníku (boileru), kde ohřívá pitnou vodu. Chceme-li účinně zabránit ztrátám, je velmi důleţité, aby potrubí a zásobník byly dobře tepelně izolovány. Z důvodu zajištění dostatečného mnoţství teplé vody i v období nepřízně počasí, se obvykle do zásobníku instaluje přídavné topné těleso (např. elektrické). Teplonosná kapalina, která předala své teplo pitné vodě je za pomocí čerpadla hnána zpět do kolektoru. Aby systém dobře fungoval, je nezbytně nutné, aby obsahoval toto vybavení: Elektronický spínač zajišťuje, aby bylo čerpadlo v provozu pouze tehdy, kdy jsou zajištěny efektivní tepelné zisky, tedy teplonosná kapalina nese dostatečnou energii pro ohřev pitné vody. Teploměry do systému se instalují zpravidla dva, ukazují nám teplotu teplonosné kapaliny před a za zásobníkem. Expanzní nádoba slouţí k udrţení provozního tlaku v systému, při měnících se teplotách vyrovnává změny objemu kapaliny. Brzda samotížné cirkulace brání gravitačnímu proudění v době, kdy nejsou zajištěny efektivní tepelné zisky (v noci, nebo pokud je zataţená obloha). Přetlakový ventil pouţívá se pro odběr teplonosné kapaliny z potrubí v případech nadměrného tlaku. Odvzdušňovací ventil umoţňuje vypuštění plynu ze solárního systému, umisťuje se do nejvyššího místa systému. Uzavírací a plnící kohouty slouţí k úplnému vypuštění resp. napuštění teplonosné kapaliny do oběhu. 35

37 Termický solární systém pro vytápění Problémem solárních systémů pro vytápění je skutečnost, ţe v období, kdy potřeba topit je největší, tedy v zimě, je solární energie nedostatek. Jednou z moţností je akumulace solární energie ve velkých zásobnících, coţ je ale finančně velmi náročné. Druhou je pak pouze částečné vytápění solárním systémem, který je kombinován s některým z konvenčních zdrojů energie (elektřina, plyn). Tato varianta je o poznání finančně zajímavější. Solární systém pro vytápění je obdobný jako ten pro ohřev vody s tím rozdílem, ţe je v něm nutné v co maximální moţné míře zamezit ztrátám. Instalaci solárního systému pro vytápění by tedy měla předcházet důsledná tepelná izolace budovy (roční spotřeba energie na vytápění by neměla překročit hodnotu 50 kwh/m 2 ). Vhodné je pak vytápění podlahou, ale i stěnami a stropem. Kromě zásobníku teplé uţitkové vody je instalován ještě jeden tepelný zásobník (bývá vţdy o něco větší) a náhradní zdroj tepla stálého výkonu. Vzhledem k vyšším nárokům na účinnost jsou pro tyto systémy pouţívány výhradně kolektory se selektivní absorpční vrstvou. Velmi důleţitou roli pak hraje umístění a sklon kolektorů. Jejich orientace by měla být co nejvíce na jih, přičemţ odklon od horizontální roviny by měl činit alespoň 40. /11/ Vytápění objektu a celoroční příprava teplé uţitkové vody výhradně pomocí sluneční energie je zatím problematická. Vrcholem snahy vyuţít co nejvíce sluneční energii jsou tzv. solární domy, které by měly být schopny veškerou potřebu tepla pokrýt ze slunečního záření. Většinou se ale tyto domy neobejdou bez sezónní akumulace tepla, kdy se přes léto přebytečné teplo ukládá do zásobníku, odkud se v zimě opět odebírá. Tyto solární domy jsou dnes sice technicky řešitelné, ovšem z hlediska výše nákladů nejsou v dnešní době pro běţného člověka ekonomicky dosaţitelné a i v zahraničí je většina těchto domů realizovatelná pouze pro vědeckovýzkumné a demonstrační účely s podporou státu nebo sponzorů. /12/ 36

38 4. 6 Energeticky pasivní domy Norma ČSN je popisuje následovně: Pasivní domy jsou budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kwh/(m 2 a). Takto nízkou energetickou potřebu budovy lze krýt bez pouţití obvyklé otopné soustavy, pouze se systémem nuceného větrání obsahujícím účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu (rekuperací) a malé zařízení pro dohřev vzduchu v období velmi nízkých venkovních teplot. Navíc musí být dosaţeno návrhových teplot vnitřního vzduchu po provozní přestávce v přiměřené (a v projektové dokumentaci uvedené) době. Současně nemá u těchto budov celkové mnoţství primární energie spojené s provozem budovy (vytápění, ohřev TUV a el. energie pro spotřebiče) překračovat hodnotu 120 kwh/(m 2 a). Hlavní charakteristickou vlastností a také hlavní výhodou pasivních domů je jejich minimální spotřeba energie na vytápění. U pasivních domů nepřesahuje výdej energie na vytápění 15 kwh na m 2 vytápěné plochy. Na vytápění místnosti o rozloze 20 m 2 stačí u takových domů pouhých 200 W, přičemţ člověk v klidu topí výkonem 80 W, běţný domácí počítač dokonce 250 W. Abychom o domu mohli říci, ţe je pasivní, musí splňovat následující kritéria: - potřebný měrný topný příkon max. 10 W / m 2 - specifická spotřeba tepla k vytápění max. 15 kwh / (m 2 a) - specifická celková spotřeba energie max. 42 kwh / (m 2 a) - specifická celková spotřeba primární energie max. 120 kwh / (m 2 a) Přičemţ: m 2 je vytápěná obytná plocha specifická celková spotřeba energie je spotřeba na všechny sluţby domácnosti - topení, ohřev vody, větrání, čerpadla, vaření, světlo, ostatní domácí elektrospotřebiče primární energie je veškerá energie uvolněná na krytí energetické potřeby domu. 37

39 4.6.1 Základní principy a prvky pasivních domů Vybírá se taková lokalita, která není vystavena nepříznivým povětrnostním podmínkám, není v průběhu roku zastiňována (např. stromy, jinými domy apod.).dům by měl být orientován tak, aby jeho delší a více prosklená strana směřovala na jih popřípadě na jihozápad. Tepelné zisky ze slunečního záření mohou představovat aţ 40 % pokrytí tepelné spotřeby domu. Při výběru tvaru domu je vhodné se vyvarovat prvků tvořících zbytečné nové plochy, kterými můţe prostupovat teplo (víţky, arkýře apod.) Tvar by měl být co nejkompaktnější. Dům by měl být veliký akorát tak, jak velký jej skutečně potřebujeme. Měl by tedy splnit naše prostorové nároky s maximálním vyuţitím uţitečného objemu. V případě pasivních domů nestačí obyčejná izolace, potřebná je superizolace. Jde o kompaktní termickou schránku domu s minimalizací tepelných mostů a s optimálním poměrem prosklení. Všechny stavební dílce, které se na stavbu vnějšího pláště domu pouţijí, musí vykazovat tepelnou prostupnost menší neţ 0,15 W /m 2. Kvalitní tepelná izolace poslouţí i jako izolace proti hluku zvenčí. Pasivní dům musí být vzduchotěsný. To znamená dokonalé utěsnění všech spojů mezi stavebními dílci a vytvoření neprodyšného pláště domu. Vzduchotěsnost se kontroluje pomocí tlakového testu n50 (tzv. blower - door test). Důleţité je, aby byl test proveden hned po dokončení konstrukce, tedy ve stádiu, kdy je ještě moţné provést dodatečné opravy. Pokud chceme docílit maximálních tepelných zisků ze slunečního záření a minimálních ztrát, musíme pouţít kvalitní speciální okna. Pouţívala se okna ze tří skel, dnes se pouţívají spíše dvojskla, přičemţ mezi jednotlivými skly bývají ještě fólie. Prostor mezi skly je vyplněn kryptonem nebo argonem. Účelem větrání je omezení koncentrace CO 2 v obytných prostorách domu, dále udrţování správné vlhkosti vzduchu, odstraňování prachů, pylů a jiných alergenů, pachů či případných jiných škodlivých látek. Spolehlivé větrání zaručí jen mechanické větrací zařízení. Větrací jednotka s rekuperací tepla navíc zajistí přitápění domu. Teplo pro dohřívání můţeme odebírat například ze systému ohřevu uţitkové vody, vyuţít můţeme menší tepelné čerpadlo, které bude odebírat teplo z odpadního vzduchu prošlého rekuperátorem. Můţeme pouţít i TČ napojené na zemní 38

40 kolektor, v létě nám pak můţe vzduch i ochlazovat. Protoţe není třeba větrat otevíráním oken, pouţívají se okna neotevírací, nicméně z psychologických důvodů a pro případ selhání větrání se v kaţdé místnosti ponechává alespoň jedno okno otevírací. Pasivní domy mohou vyuţívat sluneční záření, které se dovnitř dostává prosklenými plochami, neprosklené plochy vystavené slunečnímu záření (typicky střecha), bývají vybaveny solárními kolektory. Problémem je paradoxně dosud omezená moţnost pořídit dostatečně malá topidla. Při vyuţití solárního termického systému nebo moderního biomasového kotle však můţeme přebytky energie zásobovat okolní domy. Postupně se však objevují moţnosti vytápěcích zdrojů na míru pasivního domu. Můţe to být jiţ výše zmíněná kompaktní větrací jednotka v kombinaci s malým tepelným čerpadlem nebo peletová či biolihová kamínka. Uplatňují se tradiční materiály, výhodná je například kombinace dřeva, hlíny a slámy. Jako izolace se uplatní ovčí vlna, ale třeba i papír nebo sklo. Výhody pasivních domů tepelná pohoda: teplota ploch sousedících s exteriérem domu (okna, stěny, event. podlaha nad sklepem) je příjemná i při velmi nízkých venkovních teplotách (stěny bývají jen o 0,5 aţ 1 C chladnější neţ je teplota vzduchu v interiéru) čerstvý a čistý vzduch: čerstvý vzduch je přiváděn automaticky, nevytváří se průvan, moţnost filtrace prachu, pylů apod., díky strojnímu větrání nemusí být otevírána okna a do domu tak neproniká hluk z okolí úspornost: řízený přívod čerstvého vzduchu umoţňuje vyuţití tepla z odváděného vzduchu, které by se větráním okny zbytečně ztratilo moţnost klimatizace v letních měsících: zemní kolektor tepelného čerpadla spolu s větracím zařízením poskytují ve dnech velkých veder příjemně ochlazený vzduch minimalizace dopadů kritických situací: v případě výpadku vytápěcích zdrojů se dům ochlazuje jen velmi pomalu (během měsíce s celodenními mlhami teplota neklesne pod C, i minimální nouzové zdroje zajistí dostatek tepla (na pokoj 15 m 2 stačí 150 W = např. 5 čajových svíček) sníţení zátěţe ţivotního prostředí 39

41 výborný poměr nákladů a uţitku: náklady nemusí být větší neţ o 10% navrch vůči jiné běţné novostavbě, komfort bydlení v pasivním domě a úspory za energie však všechno vynahradí; v současnosti se návratnost investice na pasivní dům v hodnotě 3,5 mil. Kč můţe vrátit do 20 let; úbytek fosilních paliv a potřeba ochrany klimatu zaručují, ţe se pasivní dům brzy vyplatí i bez státní podpory, tedy i dnes v ČR. Nevýhody a problémy pasivních domů projekt stavby musí být vypracován obzvlášť důkladně, je třeba počítat se všemi vlivy a jejich vzájemným působením samotná stavba musí být prováděna perfektně ve všech detailech, kaţdá chyba můţe mít zásadní vliv na celkový efekt stavby stavba vyţaduje neustálou kontrolu investora v ČR je zatím jen málo architektů a firem, které se specializují na stavby pasivních domů obstarání ekologicky nezávadných materiálů si můţe vyţádat více času. /13/ 40

42 5. Vyhodnocení Pomyslný ţebříček nejvýhodnějších způsobů vytápění vede stejně jako loni dřevo. Ani domácnosti, které vytápí uhlím nebo peletami, se nevydají příliš z peněz. Kdo topí plynem, zaplatí ročně sice o několik tisíc korun více neţ kdyby pouţíval některý ze tří zmíněných druhů paliv, avšak stále je to mnohem méně, neţ platí domácnosti vyuţívající akumulační kamna nebo přímotopy. Tab. č. 2 Průměrné ceny za vytápění v roce 2011 Průměrné ceny za vytápění v roce 2011 Dřevo: Kč Uhlí: Kč Pelety: Kč Zemní plyn: Kč Elektřina - tepelné čerpadlo: Kč Elektřina - akumulační kamna: Kč Elektřina - přímotop: Kč Elektřina tak stále zůstává nejméně výhodným způsobem vytápění, coţ však neplatí pro elektřinou poháněná tepelná čerpadla. Zde se roční náklady víceméně rovnají výdajům za topení uhlím či peletami. /14/ Tato statistika určitě přesvědčí kaţdého o nutnosti zamyslet se při pořizování domu nad tím, jaký druh vytápění zvolit. Ve své práci jsem se chtěl zamyslet nad otázkou, zda jiţ při ocenění nemovitosti lze postihnout způsob vytápění a odrazit jej do ceny nemovitosti. Popsal jsem metody, kterými lze nemovitosti ocenit metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací. Současně jsem si zvolil nejčastější druhy vytápění pevnými palivy, plynem, elektřinou a v současné době stále oblíbenější ekologické metody solární panely, tepelná čerpadla a stavbu přímo energeticky pasivních domů. Při uţití nákladové metody na ocenění nemovitosti si odpovíme na otázku, kolik by činily současné celkové náklady, kdyby chtěli nemovitost znovu postavit. 41

43 Vytápění je u této metody stanoveno koeficientem podílu konstrukcí. Je tu sice manévrovací prostor při určení jeho velikosti, ale není tak velký jako u porovnávacích metod. Při určení trţní hodnoty pomocí této metody je způsob vytápění zohledněn v ceně nemovitosti. V případě, ţe se budu snaţit ocenit nemovitost výnosovým způsobem, zajímám se pouze o to, jaký výnos mi nemovitost přinese v případě dlouhodobého pronájmu, který vypočítám pomocí vzorce. Do nákladů si sice můţu dát drobné náklady na správu nemovitosti, ale dle mého názoru nepostihnu druh vytápění, který je pouţíván v dané nemovitosti. Nejvhodnější se mi pro tyto účely jeví komparativní metody. Jsou zaloţeny na bázi porovnávání srovnatelných nemovitostí. Pokud zvolíme správně základní soubor srovnávacích nemovitostí (srovnatelné umístění, velikost, stáří, vybavení, ale rozdílný způsob vytápění), můţeme zjistit, jak se promítá způsob vytápění do ceny nemovitosti. Záleţí tu na zkušenostech a znalostech znalce, který přiřadí jednotlivým způsobům vytápění určitou váhu. Tématem mé bakalářské práce bylo zjistit, jak se druh vytápění promítá do trţní hodnoty nemovitosti. V praktické části, při oceňování nemovitostí, jsem došel k závěru, ţe vytápění se promítá do ceny nemovitosti pouze při zvolení správné metody ocenění. Kaţdá z metod má svoje specifika a dívá se na nemovitost z jiného úhlu pohledu. Samozřejmě také hodně záleţí na znalostech, dovednostech, zkušenostech a moţná i citu toho, kdo ocenění provádí. U kaţdé metody je manévrovací prostor, který dovoluje odhadci zvolit si svoji vlastní míru, kterou má vytápění na trţní hodnotu nemovitosti. Kdyţ jsem diskutoval téma své bakalářské práce mezi svými známými, shodli se na tom, ţe při pořizování nemovitosti se rozhodovali s přihlédnutím k druhu vytápění. Do budoucna si myslím, ţe toto bude jedno z rozhodujících kritérií při pořizování nemovitosti a tím pádem bude váha tohoto kriteria v oceňovacích metodách vzrůstat. 42

44 6. Praktická část V této části své bakalářské práce provedu ocenění 2 typů nemovitostí rodinného domu a komerční nemovitosti 3 metodami ocenění Ocenění rodinného domu A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost rodinný dům č.p. 98 včetně příslušenství se nalézá v obci Třanovice, okres Frýdek Místek, na okraji obce Třanovice. Dům je umístěn v podnikatelské zóně obce Třanovice, 700m od centra obce. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy stejného charakteru se zahradami. Autobusová zastávka je v docházkové vzdálenosti cca 600m. Vlakové nádraţí se zde nenachází. Obec Třanovice má obyvatel, nejbliţší správní centrum je Hnojník. Vlastní rodinný dům je jednobytový, tvořený jedním podzemním podlaţím, dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím. Objekt je zděný, se sedlovou střechou. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, zemní plyn a rozvod elektro. Vnitřní kanalizace je svedena do ţumpy. Přístup k nemovitosti je z obecní asfaltové komunikaci a částečně po zatravněné ploše. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 98 s příslušenstvím (hospodářská budova) a pozemky p.č.st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 168 m 2, p.č ovocný sad o výměře 9855 m 2, p.č ostatní plocha o výměře 485 m 2, p.č.2077 ovocný sad o výměře 3210 m 2. K nemovitosti se nedochovala původní výkresová dokumentace, výkresová dokumentace se dochovala z roku 1982, kdy byla provedena první rekonstrukce a z roku 2009 kdy byla provedena druhá rekonstrukce. V témţe roce byla provedena i kolaudace. Rodinný dům i hospodářská budova byly postaveny podle informací v roce

45 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Třanovice, okres Frýdek Místek, list vlastnictví č. 25, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek Místek dne Znalecký posudek číslo 143/95 vypracovaný 24.října 1995 Ing.Zdenkou Buţkovou Ocenění nemovitostí vypracované dne 24.ledna 1992 Oldřichem Zahradníkem Výkresová dokumentace k přestavbě obytné budovy zpracované Ing.G.Nowakem z roku Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 25 pro k.ú. Třanovice, KP Frýdek Místek zapsán: Ing.Libor Koblása Třanovice, č.p. 98 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p. 98 2) Hospodářská budova 3) Studna 3) Venkovní úpravy 4) Pozemky 5) Ovocné dřeviny 44

46 B. POSUDEK A OCENĚNÍ Ocenění rodinného domu nákladovým způsobem I. Rodinný dům č.p. 98 Oceněno nákladovým způsobem Popis Popis budovy Půdorys: Nosná konstrukce: Základy: Izolace proti zemní vlhkosti: Vnější povrchy: Střechy: Střešní krytina: Klempířské konstrukce: Schody: Dveře: Okna: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Rozvod vody: Instalace plynu: Kanalizace: Ostatní vybavení: Technické závady budovy: Celkový technický stav: Stáří budovy: obdélníkový tvar zděná z plných cihel betonové svislá izolační nopová folie SANA omítka vápenná štuková sedlová BRAMAC pozinkovaný plech poplastovaný dřevěné dřevěné hladké dýhované plné i prosklené dřevěná eurookna s izolačním dvojsklem plynové světelný i motorový proud, pojistkové automaty ne teplá i studená zemní plyn odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC do ţumpy krb s rozvodem vzduchu nebyly zjištěny dobrý, s pravidelnou údrţbou stavba kolaudována v roce 1956, stáří 55 let. 45

47 Popis jednotlivých podlaží: Podlaží: 1.PP Popis: Obvodové zdivo: beton tl.45 Vnitřní stěny: beton Příčky: beton Vnitřní úprava stěn: není Stropní konstrukce: s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu Povrchová úprava stropů: není Podlahy: betonové Schodiště: betonové Okna: plastová s izolačním dvojsklem Dveře: dřevěné svlakové El. instalace: 220 / 380 V Rozvod vody: pouze studená voda Popis podlaţí: podlaţí částečně podsklepeno, zde se nachází sklepní místnosti Podlaží: 1.NP Popis: Obvodové zdivo: Vnitřní stěny: Příčky: Vnitřní úprava stěn: Stropní konstrukce: Povrchová úprava stropů: Podlahy: Schodiště: Okna: zděné z cihel plných, tl. 45cm, zděné z cihel plných zděné z cihel plných vápenná omítka hladká s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu vápenná omítka hladká v obytných místnostech: dřevěná vlysová, v části kuchyně pod kuch.linkou v chodbě a WC: keramická dlaţba dřevěné dřevěná, eurookna s izolačním dvojsklem 46

48 Dveře: dřevěné hladké dýhované El. instalace: 220 V Vytápění plynové Rozvod vody: teplá i studená voda vedená v plastovém potrubí Ohřev teplé vody z plynového kotle Vybavení hyg. zařízení WC standardní splachovací se sprchovým koutem kuchyně kuchyňská linka tvaru L, obloţená krbová vloţka ostatní Popis podlaţí: v podlaţí se nachází kuchyně, koupelna + WC, chodba, 2 pokoje Podlaží: 2.NP Popis: Obvodové zdivo: zděné z cihel plných, tl. 45cm, Vnitřní stěny: zděné z cihel plných Příčky: zděné z cihel plných Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropní konstrukce: s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu Povrchová úprava stropů: vápenná omítka hladká Podlahy: v obytných místnostech a na chodbě: dřevěná vlysová, v koupelně a WC: keramická dlaţba Schodiště: dřevěné Okna: dřevěná, eurookna s izolačním dvojsklem Dveře: dřevěné hladké dýhované El. instalace: 220 V Vytápění plynové Rozvod vody: teplá i studená voda vedená v plastovém potrubí Ohřev teplé vody z plynového kotle Vybavení koupelna standardní pokoje standardní ostatní 47

49 Popis podlaţí: v podlaţí se nachází loţnice, dva pokoje a koupelna + WC Podlaží: podkroví Popis: Obvodové zdivo: zděné z cihel plných, tl. 30cm, Vnitřní stěny: zděné z cihel Příčky: zděné z cihel Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropní konstrukce: dřevěný krov Povrchová úprava stropů: dřevěný palubkový Podlaha: dřevěná vlysová Schodiště: dřevěné Okna: dřevěná, eurookna s izolačním dvojsklem Dveře: dřevěné hladké dýhované El. instalace: 220 V Vytápění - Rozvod vody: - Ohřev teplé vody - Vybavení koupelna - pokoje - ostatní Popis podlaţí: v podlaţí se nachází jedna místnost a půdní prostory Charakteristika stavby SKP: JKSO: domky rodinné jednobytové Typ: D se šikmou střechou, podsklepený, se dvěma nadzemními podlaţími Druh konstrukce: zděná Zastavěná plocha: 168 m² Uţitná plocha: 220 m² 48

50 Tab. č. 3 Obestavěný prostor 1. Rodinný dům na pozemku p.č zastav. pl. : 7,9 * 11,4 90,06 m 2 1.NP obestav. prost. : 7,9 * 11,4 * 2,8 252,17 m 3 5,4 * 4,2 * 2,8 63,504 m 3 2.NP obestav. prost. : 7,9 * 11,4 * 3 270,18 m 3 5,4 * 4,2 * 3 / 2 34,02 m 3 zastřešení 7,9 * 11,4 * 3,7 / 2 166,61 m 3 Celkem obestavěný prostor 786,48 m 3 Spodní stavba + vrchní stavba + zastřešení = 786 m 3 Výpočet ceny RD nákladovým způsobem Orientační cena na m³ obestavěného prostoru = Kč 786 x = Kč Tab. č. 4 Výpočet opotřebení analytickou metodou Č. Konstrukce Provedení Výpočet opotřebení analytickou metodou Obj. podíl Stáří k-ce Ţivotn ost k-ce Opotřeb ení pol. a vybavení A B C B/ C Pro váţený průměr Základy včetně zemních prací bez izolace vodorovné 0, , , Svislé konstrukce zděné 45 cm 0, , , Svislé konstrukce zděné 30 cm 0, , , Stropy rovné 0, , , Zastřešení mimo krytinu sedlová střecha 0, , , Krytiny střech pálená Bramac 0, , , Klempířské konstrukce pozinkovaný plech poplastovaný 0, , , Vnitřní omítky hladké 0, , , Fasádní omítky zateplovací systém Baumit 0, , , Vnější obklady nejsou a nemají být 0, , , Vnitřní obklady WC, koupelna, kuchyň 0, , , Schody standardní 0, , , Dveře hladké 0, , , Okna dvojitá dřevěná 0, , ,16000 B C 100A 49

51 14 Podlahy obytných místností vlýsky původní 0, , , Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností vlýsky nové 0, , ,09778 dlaţby keramické 0, , , Vytápění plynové vytápění 0, , , Elektroinstalace standardní v mědi 0, , , Bleskosvod ne 0, , , Rozvod vody studená s lokální přípravou teplé vody 0, , , Zdroj teplé vody z plynového kotle 0, , , Instalace plynu nová Kanalizace 23 Vybavení kuchyní zemní plyn kuchyni, koupelně z WC, kuchyně, koupelny plynový sporák, myčka, trouba, na elektřinu 0, , , , , , , , , Vnitřní hygienické vybavení vana, umývadlo 0, , , Záchod splachovací 0, , , Ostatní obestavěná krbová vloţka a digestoř v 0, , ,00000 kuchyni 27 K-ce neuvedená 0,000 Celkem 1,000 21, / 100 * 21,52 = , = Cena rodinného domu celkem = Kč II. Hospodářská budova Oceněno nákladovým způsobem Popis Půdorys: Nosná konstrukce: Základy: Izolace proti zemní vlhkosti: Podlaha: Vnější povrchy: Střecha: Střešní krytina: obdélníkového tvaru zděná betonové pásy chybí z 1/3 betonová omítka vápenná hladká sedlová pálená taška 50

52 Klempířské konstrukce: Okna : Napojení na přípojky: Technické závady budovy: Celkový technický stav: Stáří budovy: z pozinkovaného plechu jednoduchá ne vlhkost ve spodní části budovy špatný, s nepravidelnou údrţbou 55 let Charakteristika stavby SKP: JKSO: haly pro skladování a úpravu zemědělských produktů Typ: I/A nepodsklepená, s krovem umoţňujícím zřízení podkroví Druh konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Tab. č. 5 Obestavěný prostor 2. Hospodářská budova na pozemku p.č zastav. pl. : 6,8 * 3,2 21,76 m 2 1.NP obestav. prost. : 6,8 * 3,2 * 2,5 54,4 zastřešení 6,8 * 3,2 * 2,5 / 2 27,2 m 3 Celkem obestavěný prostor 81,6 m 3 Vrchní stavba + zastřešení = 82 m 3 Výpočet ceny hospodářské budovy 1905 x 82 = Kč A L = S/Z * /80 * 100 = 68,75 % Opotřebení lineární metodou = Cena hospodářské budovy celkem = Kč 51

53 III. Studna Oceněno nákladovým způsobem Popis Studna se nachází na parcele č Studna je kopaná vyztuţená z betonových skruţí o průměru 150 cm. Hloubka studny je přibliţně 6 metrů. Výpočet ceny studny nákladovým způsobem Studna kopaná 6 m hloubky Ø 150 cm x 6 = Cena studny celkem = Kč IV. Venkovní úpravy Oceněno nákladovým způsobem Popis Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkou vodovodu, přípojkou elektroinstalace, plynovou přípojkou, ţumpou, zpevněnými plochami tvořenými betonovými dlaţdicemi kolem rodinného domu, předsazeným schodištěm, oplocením z pletiva potaţeným plastickou hmotou. Výpočet ceny venkovních úprav nákladovým způsobem Přípojka vody 5 m délky materiál HD PE 80 Ø x 5 = Ţumpa pro 3 5 osob x 1 = fázová přípojka NN 34 m 312 x 34 = Plynová přípojka do DN 40 5 m délky 701 x 5 = Přípojka dešťová plastová Ø150 mm x 22 = Plot z pletiva potaţený plastickou hmotou 370 m 290 x 370 = Zámková betonová dlaţba barevná 30 m² 560 x 19 = Cena venkovních úprav celkem = Kč 52

54 V. Ovocné dřeviny Oceněno podle 41 odst. 1 vyhlášky č. 364/2010 Sb. Jabloň, hrušeň vysokokmen 3 ks stáří okolo 35 let x 3 = Jabloň, hrušeň nízkokmen 3 ks stáří 6 let 602 x 3 = Jabloň vřeteno 1 ks stáří 2 roky 276 x 1 = 276 Švestka 1 ks stáří okolo 35 let 288 x 1 = 288 Ořešák vlašský 1 ks okolo 35 let x 1 = Cena za ovocné dřeviny celkem = Kč VI. Pozemky i. Pozemek p.č Oceněno porovnávacím způsobem Popis Tento pozemek je určen k zástavbě rodinného domu. Výměra pozemku je 168 m 2. Tvoří s pozemky p.č ovocný sad o výměře 9855m 2, p.č ostatní plocha o výměře 485m 2, p.č.2077 ovocný sad o výměře 3210 m 2 jeden funkční celek. K pozemku je v současné době přivedena elektřina, obecní vodovodní řad a plynová přípojka. Tento pozemek se nachází ve velmi mírném svahu. K tomuto pozemku vede nezpevněná přístupová cesta s p.č ostatní plocha o výměře 485m 2. Pozemek se nachází v podnikatelské zóně obce Třanovice ve vzdálenosti cca 600 m od centra obce. Okolí pozemku tvoří z jedné části mírná zástavba rodinných domů s pozemky stejného charakteru. Západní část tvoří podnikatelská zóna se ski sportovním areálem, truhlářskou dílnou, velkoskladem hodin a podzemním zásobníkem plynu Transgas. 53

55 Výpočet ceny stavebního pozemku Tab. č. 6 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Svažitost Umístění Inženýrs ké sítě Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 1 Vojkovice rovinatý klidná část obce Voda, elektřina, plyn Nabízíme exkluzivně k prodeji pozemek o výměře 1000 m2, určené k výstavbě rodinných domů. Jedná se o rovinatý pozemek obdélníkového tvaru na okraji obce Vojkovice, leţící podél komunikace. Inţenýrské sítě u pozemku. V blízkosti autobusová zastávka, dojezd do FM cca 10 min. Nabídková cena v Kč: ,- (Laris realitní kancelář) 395,- /m² 2 Horní Tošanovice rovinatý klidná část obce Voda, elektřina, plyn Nabízíme k prodeji pozemek v obci Horní Tošanovice o výměře1000 m2, Pozemek se nacházejí v rovině, dojezd po asfaltové obecní komunikaci. IS (voda, plyn, elektřina). Klidná lokalita s dostupností do okolních měst (Frýdek-Místek, Český Těšín, Třinec). Nabídková cena v Kč: ,- (Listrum real.sr.o.) 325,- /m² 3 Nebory rovinatý centrum obce Plyn, elektřina Rovinatá parcela je v uzemním plánu obce určena pro výstavbu rodinného domu. Výměra nabízeného pozemku je cca m2. Příjezd po obecní komunikaci. Plyn, elektřina je na pozemku, poblíţ prodejna potravin. Výborná dostupnost Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding a.s.) 250,- /m² 4 Dolní Tošanovice rovinatý klidná část obce Voda, elektřina, plyn 859 Moţnost okamţité výstavby RD na pozemku. Vyjádření správců sítí k nahlédnutí. Vystavěná příjezdová cesta k jednotlivým pozemkům. IS: elektřina, voda, plyn na pozemku. Přístupová komunikace, asfaltová cesta. Okrajová lokalita, slunné a dostupné místo. Nabídková cena v Kč: ,- (Dana Oberreiterová) 480,- /m² 5 Dolní Domaslavi ce rovinatý klidná část obce Voda, elektřina, plyn 821 Nabízíme k prodeji pěkný, rovinatý pozemek o velikosti 821 m2 v obci Dolní Domaslavice. Sítě jsou na hranici pozemku - voda, elektřina, plyn. Napojení na obecní kanalizaci cca do 2 let. Jedná se o klidné místo. Příjezd po obecní, asfaltové komunikaci.v obci je škola, školka, pošta, obchod, lékaři. Nabídková cena v Kč: ,- (ARM reality group) 525,- /m² 54

56 Svaţitost Umístění Pozemek výměra Inţenýrské sítě Dostupnost k pozemku Úvaha znalce Tab. č. 7 Porovnávání nemovitostí č. Cena požadova ná resp. zaplacená přepočte ná na m2 už.pl. Koef. redukc e na prame n ceny Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC na pramen ceny (1-6) Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze srovnávacího (Kč) Kč ,05 1 1, , Kč ,05 1 1, , Kč ,05 1,05 1,05 0, , Kč ,05 1 1, , Kč ,05 1 1, , celkem průměr Výměra Průměrn á pl. Kč 356 m Cena porovnáním celkem Kč Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelných pozemků vhodných k zástavbě v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši ,-Kč ii. Pozemky p.č. 2074, p.č. 2076, p.č Oceněno porovnávacím způsobem Popis Tyto pozemky jsou označeny v katastru nemovitostí pod p.č ovocný sad o výměře 9855m 2, p.č ostatní plocha o výměře 485m 2, p.č.2077 ovocný sad o výměře 3210 m 2 a tvoří se stavebním pozemkem p.č.2075 jeden funkční celek. Tyto pozemky jsou osázeny převáţně ovocnými stromy různých druhů i různého stáří. Nacházejí se zde i okrasné dřeviny. Kromě pozemku p.č.2076 ostatní plocha, který je příjezdovou nezpevněnou komunikací k ostatním pozemkům. 55

57 Tab. č. 8 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Svažitos t Umístění Dostupnost Pozeme k v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 1 Místek, 4.května mírně svaţitý klidná část obce 2 Metylovice svaţitý polosamota nezpevněná komunikace nezpevněná komunikace Nabízíme k prodeji pozemky ve Frýdku- Místku o celkové výměře 10779m2 pro vyuţití jako zahrady. Pozemek se nachází v mírném svahu. Pozemek se nachází v okrajové oblasti Místku v části Bahno Příkopy.Je moţno odkoupit jen část pozemku. Příjezd po nezpevněné obecní cestě. IS v dosahu Pozemek je na polosamotě s dvěma celoročně obyvatelnými chatami. Na pozemku je elektřina, voda ze studny, septik s trativodem. Příjezdová cesta vede přes potůček kde je plánován most. První z chat je dřevostavba o velikosti 24 m2 (6x4) a druhá chata je zateplená maringotka o velikosti 15 m2 (7x2,2). Chaty jsou vytápěné elektrickými přímotopy. Dále se na pozemku nachází zarybněný rybník o velikosti 130 m2. Nedaleko pozemku je Palkovická sjezdovka Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding a.s.) Nabídková cena v Kč: ,- (RE/MAX A-City) 289,- /m² 260,- /m² 3 Paskov rovinatý klidná část obce zpevněná komunikace Pozemek určený pro výstavbu zahradní chaty, pro rekreační účely s moţností zaţádat o změnu v ÚP a převést jako stavební. Voda, elektřina a plyn na hranici pozemku, kanalizace je na vedlejší ulici. Dnes vedeno jako zahrada, vede k ní příjezdová asfaltová komunikace. Parcela je po jedné straně v délce oplocena Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding a.s.) 127,- /m² 4 Dolní Domaslavi ce mírně svaţitý klidná část obce zpevněná komunikace Naše společnost nabízí k prodeji pozemek s chatkou v klidné lokalitě Dolní Domaslavice, nedaleko vodní nádrţe Ţermanice. Na pozemku o výměře 1500m2 jsou vysázené ovocné stromy, je zde udírna, skleník, kůlna a chatka, do které je zavedena elektřina a voda, plyn je na pozemku. Na tomto pozemku je moţno i stavět. Nabídková cena v Kč: ,- (Komfort reality CZ s.r.o.) 256,- /m² 5 Myslík svaţitý klidná část obce nezpevněná komunikace Zahrada s malým potůčkem - pod zahradami rodinných domů. Moţnost umístění menší chatky pro zahradkaření a rekreaci. Klidné místo, cca 200m od lesa. Voda: cca 30m Elektřina: cca 30m Plyn: na hranici Dopravní dostupnost: dobrá Jiná vybavení: oplocení Nabídková cena v Kč: ,- (ARM reality group) 117,- /m² 56

58 Svaţitost Umístění Pozemek výměra Dostupnost Úvaha znalce Tab.č.9 č. Cena požadovan á resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl. Koef. redukc e na prame n ceny Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 KC na pramen ceny (1-5) Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze srovnávacího (Kč) Kč , , Kč ,95 1 0, , Kč ,05 1 0,95 0,95 1 0, Kč ,95 0,95 1 0, Kč ,95 1 0, , celkem průměr Kč 205 Průměrná Výměra pl. m Cena porovnáním celkem po zaokrouhlení Kč Na základě provedeného porovnání pozemků vhodných k vyuţití jako zahrada nebo sad v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši ,- Kč C. REKAPITULACE I. Rodinný dům č.p Kč II. Hospodářská budova III. Studna IV. Venkovní úpravy Kč Kč Kč V. Ovocné dřeviny Kč VI. Pozemky Kč Zjištěná výsledná cena RD s příslušenstvím celkem Kč po zaokrouhlení Kč 57

59 6.1.2 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem Tab. č. 10 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Vytápění Zast. plocha v m 2 Užitková plocha v m 2 Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) 1 Třanovice Plyn nebo tuhá paliva Dům je dispozičně řešen jako 3+1 a 2+1. Nemovitost má dvě patra a podkroví.rd má dřevěná okna střechu krytou pálenými taškami. Suterénu kotelna s moţností topení plynem nebo na tuhá paliva.místnost se sprchovým koutem je vyuţívána jako prádelna. Dále je zde potravinový sklep, kuchyňka a místnost s kulečníkem.v přízemí je koupelna se sprchovým koutem a vanou.wc,kuchyň a velký obývací pokoj s terasou a posezením, V mezipatře jsou 2 pokoje,koupelna a WC. V patrě se pak nachází další 2 pokoje. Půdní prostor je také k vyuţití.podlahové krytinylinoleum a dlaţba.elektřina,voda kanalizace,plyn. Zahrada 1557 m².součástí domu je garáţ. Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 Nabídková cena v Kč: ,- (Prolux) ,- 2 Vojkovice Tepelné čerpadlo Novostavba ve Vojkovicích o dispozici 7+1 s garáţí a druhým krytým stáním s velkou zahradou. Dům zateplen, vytápění tepelným čerpadlem, centrální vysavač, v kaţdém patře koupelna, dva balkony, velká terasa. Pergola na zahradě Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality) ,- 3 Lučina Solární kolektory Nízkoenergetický RD. Podlahové topení v I NP. Radiátory v II NP. Solární kolektory s kombinací výměníku na vodu. Napojen na vodu elektřinu a kanalizaci.nízké náklady na bydlení (cca 2000 Kč na teplo, světlo, vaření, vodu). Dům je ve stavu před dokončením.podkroví nemá příčky a obloţenou koupelnu. V I NP není kuchyňská linka. Nabídková cena v Kč: ,- (Realitní kancelář NEJ) ,- 4 Lučina Tuhá paliva Dům je v původním zachovalém stavu (připraven k rekonstrukci), nachází se na krásném klidném místě s výhledem na hory. V přízemí jsou 3 místnosti, wc, koupelna + komora. V podkroví je moţno vybudovat další pokoje. Součástí domu je také hospodářská budova. Voda, elektřina, vytápění na tuhá paliva. Před rekonstrukcí. Nabídková cena v Kč: ,- (STING) ,- 5 Guty Tuhá paliva Dům je dvougenerační, trojpodlaţní, celopodsklepený rodinný dům v obci Guty - dům se nachází v CHKO. 1.NP: 2+1, veranda, WC, koupelna. 2 NP: 2+1, spíţ, WC, koupelna. 3. NP 3 pokoje. V suterénu 3 sklepní prostory, kotelna a prádelna. Dům je zateplen a v dobrém stavu. Elektřina je v mědi a voda v plastu. Topení na tuhá paliva. U domu je hospodářská budova. Krásné klidné místo. Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality) 7.500,- 58

60 Tab. č. 11 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Vytápení Zast. plocha v m 2 Užitková plocha v m 2 Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 6 Lučina Tuhá paliva Janovice Tuhá paliva Rodinný dům 6+2. Velká hala s krbem. Samostatná bytová jednotka 2+1 s vlastní koupelnou a WC. V II NP prostorný obývací pokoj s jídelnou a prostornou kuchyní. V mezipatře se nachází 3 samostatné pokoje, koupelna a WC. Vodovod, plyn, elektřina, kanalizace.topení na tuhá paliva. Rekonstrukce v roce Atypicky řešený rodinný dům zkolaudovaný v roce Dispozice domu je 4+1 s garáţí. Dům je zateplený, celopodsklepený (garáţ, tři sklepní místnosti, prostor pro saunu, kotelna a uhelna). V přízemí se nachází vstupní hala s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj a loţnice. V mezipatře je kuchyň s novou kuchyňskou linkou se spotřebiči a jídelna, sociální zařízení, chodba se schodištěm. V podkroví jsou dvě loţnice a příprava pro koupelnu, šatnu a další pokoj.voda, elektřina, kanalizace. Topení na tuhá paliva. Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality) Nabídková cena v Kč: ,- (Realhity) , ,- 8 Baška Plyn nebo krbová kamna RD 6+1/L, 250 m2 s bazénem v obci Baška. V 1. podlaţí se nachází dvě obytné místnosti, sprchový kout + WC, technická místnost a rozlehlá hala v které jsou umístěna krbová kamna. V tomto podlaţí je dvojgaráţ. Ve druhém podlaţí je prostorný obývací pokoj propojený s jídelnou. Z obývacího pokoje lze vstoupit na lodţii. Kuchyně je samostatná. V druhém podlaţí je také loţnice, dětský pokoj a WC. RD je vytápěn plynovým kotlem, mimo sezonu je moţné pouţívat krbová kamna.. Nabídková cena v Kč: ,- (Century 21) ,- 9 Bruzovice Podlahové vytápění Kolaudace v roce 1997, je celopodsklepený. Garáţ o velikosti 33 m2, přístupná z interiéru domu. V 1.nadzemním podlaţí prostorná vstupní hala se schodištěm, WC, prostorná kuchyň, jídelna, obývací pokoj s krbem a pracovna. V 2.nadzemním podlaţí jsou umístěny dětské pokojíčky, loţnice s terasou, a místností pro koupelnu. Dům je vytápěn podlahovým vytápěním, je napojen na veškeré sítě s výjimkou kanalizace, která je řešená vybírací jímkou. Nabídková cena v Kč: ,- (RE/MAX Way III) ,- 10 Lyţbice Tuhá paliva Dům byl kolaudovaný v roce 1989, rekonstrukce v roce Velký obývací pokoj s krbem spojený dvěma jídelnami. Z obývacího pokoje je přístup na dva balkony s přístupem do zahrady. Na patře se dále nachází kuchyň, pokoj a koupelna. Středem domu vede hezké dřevěné schodiště. V podkroví se nachází dva velké pokoje s vysokými stropy, půdní prostory. V suterénu vstupní chodba, garáţ a vstup do sklepa. Dům je z poloviny podsklepený, ve sklepě je umístěna koupelna, kotelna a dvě místnosti. Nabídková cena v Kč: ,- (STING) ,- 59

61 Poloha Velikost uţitkové plochy Pozemek výměra Stav vybavení Vytápění Úvaha znalce Tab.č. 12 Cena požadovaná Koef. redukce Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena oceňovaného objektu č. resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl. na pramen ceny na pramen ceny (1-6) odvozená ze srovnáva-cího (Kč) Kč , , Kč ,95 1 1,05 1 0, Kč ,95 1 1,05 1 0, Kč ,95 1 0,95 1 0, Kč ,95 1 0,95 1 0, Kč ,95 1 0,95 1 0, Kč ,95 1 0,95 1 0, Kč , , Kč , , Kč ,95 1 0,95 1 0, celkem průměr Výměra Průměrná užit.pl. Kč m Cena porovnáním celkem po zaokrouhlení Kč Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými rodinnými domy v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované rodinného domu včetně přilehlých pozemků lze stanovit = ,- Kč po zaokrouhlení cena RD s pozemky ,- Kč Ocenění rodinného domu výnosovým způsobem Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, (diskontovaných odúročených) na současnou hodnotu. Jedná se zjednodušeně řečeno o jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti. 60

62 Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů se započítávají daň z nemovitosti, pojištění stavby, průměrné roční výdaje na opravu a údrţbu (nikoliv GO apod.), výdaje na správu nemovitostí, odpisy amortizace stavby. Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Tab. č. 13 uţitná plocha rodinného domu Objekt UŽ. PL. v m 2 Rodinný dům č.p Celkem 220 I. Obvyklé nájemné v dané lokalitě a čase Tab. č. 14 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Zast. plocha v m 2 Užitková plocha v m 2 Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/ m 2 /rok 1 Sedliště Pronájem RD. Bytová jednotka má samostatný vchod, kuchyň, obývací pokoj s krbovými kamny, koupelnou, WC, v horním patře 2 pokoje. Moţnost vyuţití zahrady, parkování v garáţi. Vybaveno nábytkem. Klidné místo s výhledem na Beskydy. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (I.E.T Reality) 857 Kč/m²/rok 2 Návsí Pronájem RD. Moţnost vyuţití sklepních prostor a zahrady. Byt je po částečné rekonstrukci a to koupelna a kuchyň s novou kuchyňskou linkou. Byt je nezařízený. Vytápění bytu je ústřední plynové. Dopravní dostupnost i občanská vybavenost jsou výborné. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (FOR YOU Reality) 638 Kč/m²/rok 61

63 3 Brušperk Pronájem RD na dobu 2-3 let s moţností odkoupení.dům byl zkolaudován v roce Prostorná kuchyně s jídelním koutem a obývací pokoj. Terasa o ploše 30m2. Součástí přízemí je pokoj se sociálním zařízením.v podkroví se nachází tři pokoje,loţnice,koupelna a WC. Podlahy v celém domě jsou v kombinaci keramické dlaţby a plovoucí podlahy.vytápění domu je plynovým kotlem, tak i vytápění pokojů komínovými sopouchy z domácího krbu.odpadní a splašková voda je svedena do ČOV,umístěné na zahradě.součástí hezké zahrady je i zahradní domek.v městě Brušperk se nachází MŠ,ZŠ,hudební škola,kvalitní obchodní síť,lékařská péče,pošta,spořitelna. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (Dům realit.cz) Kč/m²/rok 4 Rychvald Dům k pronájmu v klidné lokalitě. Z balkónu výhled na les. Udrţovaná zahrada s altánem a bazénem. Vnitřní vybavení je nová rohová kuchyňská linka, myčka. Koupelna a WC jsou samostatné. Dům je 6 km od centra. Zastávka autobusu je 150 m. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (Real Nova Group) 667 Kč/m²/rok 5 Dolní Lutyně Pronájem dvougeneračního rodinného domu v klidné části Dolní Lutyně. Dům je po rekonstrukci - nové rozvody vody, elektřiny, odpadů, nové koupelny, částečně podlahy, izolace celého domu. U domu je velká garáţ na dálkové ovládání, stejně tak vjezdová brána. Krásná zahrada otočená do klidu za domy, na zahradě je altán s krbem a udírnou. Vytápění je ústřední plynové nebo elektrické, alarm. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (STING s.r.o) 964 Kč/m²/rok Výše pronájmu rodinného domu v dané lokalitě a čase a jeho okolí, nebo v obdobné lokalitě činí od 638 aţ 1200 Kč/m 2 /rok. Výše pronájmu je odvislá od vybavení pronajímaných prostor. Podstatným faktorem ovlivňujícím výši ceny je poloha nemovitostí a to jak z hlediska sídelního útvaru (v závislosti na počtu obyvatel), tak na situování v rámci návaznosti na občanskou vybavenost a na dopravní dostupnosti, popř. návaznost na hromadnou dopravu. II. Výpočet hrubého ročního nájemného na základě nájemného obvyklého Nájemné za pronájem je stanoveno na základě provedeného průzkumu nájemného obvyklého za obdobné prostory v dané lokalitě a čase, a je stanoveno ve výši 600 Kč/m 2 /rok. 62

64 Tab. č. 15 Výpočet hrubého ročního nájemného Nájemné Nájemné v Nájemné Objekt UŽ. PL. v Kč/m2/rok v Kč/rok Kč/měsíc Rodinný dům Celkem III. Výpočet výnosové hodnoty Tab. č. 16 Výpočet výnosové hodnoty Zadání Pozemek výměra celkem VP m Zastavěná plocha ZP m Podlahová plocha k pronájmu celkem PP m Obestavěný prostor OP m Reprodukční cena RC Kč Stáří S roků 55 Doba dalšího trvání T roků 60 Předpokládaná ţivotnost Z roků 115 Opotřebení A % 21,52 Časová cena celkem C Kč Úroková míra pro amortizaci i a 0,03 Příjmy ( za rok ) Dosaţitelné měsiční nájemné - průměrné N j Kč/ m 2 /r 920 Odhady ztráty nájemného -5% Kč/r Hrubé nájemné ročně celkem Nh Kč/r Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Kč 700 Pojištění 2,3 promile z RC 0,0023 * RC Kč Oprava a údrţba 2,0%z RC Kč Správa nemovitosti 1% z nájmu Kč/r 2024 Nájemné z pozemku Kč/r 0 Výdaje celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty u %/rok 5 Úroková míra setinná i = u /100 0,05 Úročitel q = 1+ i 1,05 Vztah pro výpočet věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota C ve Kč Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení ) C v Kč Výnosová hodnota rodinného domu včetně pozemků činí: = ,- Kč 63

65 Stanovení obvyklé ceny Ocenění předmětné nemovitost č.p. 98 na pozemku p.č vč. pozemků p.č. 2074, 2076, 2077 je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. Tab. č. 17 Rekapitulace zjištěných cen Porovnávací hodnota ,-Kč Výnosová hodnota ,- Kč Věcná hodnota / nákladová ,- Kč Obvyklá cena ,-Kč - z toho hodnota pozemku ,-Kč Oceňovaný rodinný dům zapsaný na LV č 25 v k.ú Třanovice, obec Třanovice patří mezi typy rodinných domů, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav nabídky a poptávky po tomto typu majetku. Z těchto důvodů povaţuji výsledek porovnávací hodnoty za rozhodující a přikláním se k této hodnotě z 90 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota veškerého oceňovaného majetku, tak jak byla nabídnuta k prodeji na volném trhu je ke dni 10. dubna 2011 stanovena částkou po zaokrouhlení rovnající se Kč (slovy: Pět milionů osm set tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současné ani budoucí moţnosti majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. V Ostravě, dne Vypracoval 64

66 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku jsem provedl pouze nedestruktivním způsobem bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 65

67 Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 66

68 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ostravě, dne 10. dubna Ing. Libor Koblása 67

69 6. 2. Ocenění komerční budovy A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost dům č.p. 805 včetně příslušenství se nalézá v obci Slezská Ostrava, okres Ostrava město, v části Zvěřina. Dům je umístěn převáţně v zástavbě rodinných domů. Oceňovaná nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí jako rodinný dům. Do současné doby byla nemovitost vyuţívána jako restaurace s kulturním sálem. Podle mého názoru by bylo vhodnější vyuţití nemovitosti jako provozovna s kancelářskými prostory. Autobusová zastávka je v docházkové vzdálenosti cca 500m. Dopravní dostupnost k nemovitosti je po asfaltové komunikaci. Součástí nemovitosti je i asfaltová parkovací plocha. Vlakové nádraţí Ostrava střed se nachází 2300 m vzdušnou čárou. Slezská Ostrava má obyvatel, nejbliţší správní centrum je Městský obvod Slezská Ostrava. Vlastní dům je tvořený dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím. Objekt je zděný, z pálených cihel se sedlovou střechou v současné době nevyuţívána. Dům je napojen na veřejný vodovod, zemní plyn a rozvod elektro. Vnitřní kanalizace je svedena do ţumpy. Přístup k nemovitosti je z obecní asfaltové komunikaci. Před domem je velká parkovací plocha. Nemovitost je tvořena domem č.p. 805 s příslušenstvím a pozemky p.č.st. 314 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1122 m 2, p.č. 315/1 zahrada o výměře 626 m 2. K nemovitosti se nedochovala původní výkresová dokumentace. Oprava rozvodů elektroinstalace včetně vnějších omítek byla provedena v roce Budova byla postavena podle informací v roce Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Slezská Ostrava, okres Ostrava město, list vlastnictví č. 2645, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava dne

70 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Slezská Ostrava , KP Ostrava zapsán: Dušan Melichar, Zvěřinská 805/31, Slezská Ostrava Předmětem ocenění jsou 1) Dům č.p ) Venkovní úpravy 3) Pozemky 69

71 B. POSUDEK A OCENĚNÍ Ocenění komerční budovy nákladovým způsobem I. Dům č.p. 805 Oceněno nákladovým způsobem Popis Popis budovy Půdorys: Nosná konstrukce: Základy: Izolace proti zemní vlhkosti: Vnější povrchy: Střechy: Střešní krytina: Klempířské konstrukce: Schody: Dveře: Okna: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Rozvod vody: Instalace plynu: Kanalizace: Ostatní vybavení: Technické závady budovy: Celkový technický stav: Stáří budovy: nepravidelný tvar zděná z plných cihel betonové nejsou omítka vápenná štuková sedlová pozinkovaný plech pozinkovaný plech dřevěné dřevěné hladké dýhované plné i prosklené dřevěná dvojitá (špaletová), dřevěná zdvojená tuhými palivy světelný i motorový proud, pojistkové automaty ne teplá i studená zemní plyn odkanalizování do obecní kanalizace restaurační zařízení nebyly zjištěny v 1NP s výskytem zemní vlhkosti, s pravidelnou údrţbou stavba kolaudována v roce 1940, stáří 71 let. 70

72 Popis jednotlivých podlaží: Podlaží: 1.NP Popis: Obvodové zdivo: zděné z cihel plných, tl. 45cm, Vnitřní stěny: zděné z cihel plných Příčky: zděné z cihel plných Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropní konstrukce: s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu Povrchová úprava stropů: vápenná omítka hladká Podlahy: v místnostech: z části PVC krytina z části prostý beton Schodiště: dřevěné Okna: dřevěná zdvojená Dveře: dřevěné hladké dýhované El. instalace: 220 V Vytápění tuhými palivy Rozvod vody: teplá i studená voda Ohřev teplé vody z plynového kotle Vybavení hyg. zařízení WC standardní splachovací ostatní kotelna Popis podlaţí: v podlaţí se nachází 2 místnost, technické zázemí pro restauraci Podlaží: 2.NP Popis: Obvodové zdivo: Vnitřní stěny: Příčky: Vnitřní úprava stěn: Stropní konstrukce: zděné z cihel plných, tl. 45cm, zděné z cihel plných zděné z cihel plných vápenná omítka hladká s rovným podhledem, provedená z ocelových nosníků a betonu 71

73 Povrchová úprava stropů: Podlahy: Schodiště: Okna: Dveře: El. instalace: Vytápění Rozvod vody: Ohřev teplé vody Vybavení místnosti Popis podlaţí: vápenná omítka hladká v místnostech a v sále: dřevěná vlysová, na chodbě a WC: keramická dlaţba dřevěné z čelní strany dřevěná dvojitá, ze zadní strany zdvojená dřevěné hladké dýhované 220 V tuhými palivy teplá i studená voda z plynového kotle standardní v podlaţí se nachází 4 místnosti, sál, chodba a WC Podlaží: podkroví Popis: Obvodové zdivo: zděné z cihel plných, tl. 45cm, Vnitřní stěny: zděné z cihel Příčky: zděné z cihel Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropní konstrukce: dřevěný krov Povrchová úprava stropů: není Podlaha: prostý beton Schodiště: dřevěné Okna: dřevěná jednoduchá Dveře: dřevěné hladké dýhované El. instalace: - Vytápění - Rozvod vody: - Ohřev teplé vody - Vybavení Popis podlaţí: v podlaţí se nachází půdní prostory 72

74 Charakteristika stavby SKP: JKSO: budovy pro obchod (společné stravování) Typ: H - budovy pro obchod (společné stravování) Druh konstrukce: zděná Zastavěná plocha: 375 m² Uţitná plocha: 624 m² Tab. č. 18 Obestavěný prostor Vrchní stavba + zastřešení = m 3 1. Rodinný dům 1.NP 2.NP zastřešení na pozemku p.č zastav. pl. hl.budovy: 24 * ,6 m 2 zastav pl.1.příst. 8,2 * 2,4 19,68 m 2 zastav pl.2.příst. 5,5 * 2,5 13,75 m 2 zast. pl. celkem 375,03 m 2 obestav. 24 * 14 * 2,4 819,84 m 3 prost.hl.budovy : obestav. prost.1.příst. 8,2 * 2,4 2,4 47,232 m 3 : obestav. prost.2.příst. : 5,5 * 2,5 2,4 33 m 3 obestav. prost.hl 24 * 14 * 2,4 819,84 m 3.budovy: obestav. prost.1.příst. : 8,2 * 2,4 2,3 45,264 m 3 obestav. prost.2.příst. : 5,5 * 2,5 * 2,3 31,625 m 3 obestav. prost.hl 24 * 14 * 3,1 / 2 529,48 m 3.budovy: obestav. prost.1.příst. : 8,2 * 2,4 1 / 2 9,84 m 3 obestav. prost.2.příst. : 5,5 * 2,5 * 1 / 2 6,875 m 3 Celkem obestavěný prostor 2342,996 m 3 Výpočet ceny komerční budovy nákladovým způsobem Orientační cena na m³ obestavěného prostoru = Kč x = Kč 73

75 Tab. č. 19 Výpočet opotřebení analytickou metodou Č. Konstrukce Provedení Výpočet opotřebení analytickou metodou Obj. podíl Stáří k-ce Ţivotnost k-ce Opotřebení pol. a vybavení A B C B/C Základy včetně zemních prací Pro váţený průměr bez izolace vodorovné 0, , , Svislé konstrukce zděné 45 cm 0, , , Stropy rovné 0, , , Zastřešení mimo krytinu sedlová střecha 0, , , Krytiny střech pálená původní 0, , , Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0, , , Vnitřní omítky hladké 0, , , Fasádní omítky vápenná 0, , , Vnější obklady nejsou a nemají být 0, , , Vnitřní obklady WC, koupelna, kuchyň 0, , , Schody standardní 0, , , Dveře hladké 0, , , Okna dřevěná dvojitá 0, , , Okna dřevěná zdvojená 0, , , Podlahy obytných místností vlýsky původní 0, , , Podlahy obytných místností vlýsky nové, PVC 0, , , Podlahy ostatních místností dlaţby keramické 0, , , Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva 0, , , Elektroinsta-lace 220 V - světelná nová 0, , , Bleskosvod ne 0, , , Rozvod vody studená s lokální přípravou teplé vody 0, , , Zdroj teplé vody plynový průtokový ohřívač 0, , , Instalace plynu nová 1995 zemní plyn 0, , , Kanalizace z WC, provozovny 0, , , Vybavení restaurační zařízení 0, , , Vnitřní hygienické vybavení umývadla 0, , , Záchod splacho-vací 0, , , Ostatní digestoř v kuchyni 0, , , K-ce nauvedená 0,000 Celkem 1,000 44,62 B C 100A / 100 * 44,62 = = Cena domu celkem po zaokrouhlení = Kč = Kč 74

76 II. Venkovní úpravy Oceněno nákladovým způsobem Popis Venkovní úpravy jsou tvořeny zpevněnými plochami tvořenými betonovými dlaţdicemi kolem rodinného domu, předsazeným schodištěm, oplocením z pozinkovaného pletiva. Výpočet ceny venkovních úprav nákladovým způsobem Plot z pozinkovaného pletiva 120 m 290 x 120 = Zámková betonová dlaţba barevná 30 m² 560 x 44 = Cena venkovních úprav celkem = Kč po zaokrouhlení = Kč III. Pozemky i. Stavební pozemek p.č 314 Oceněno porovnávacím způsobem. Popis Tento pozemek je označen v katastru nemovitostí pod p.č. 314 zastavěna plocha a nádvoří o výměře 1122m 2 a tvoří se stavebním pozemkem p.č.314 jeden funkční celek. 75

77 Výpočet ceny stavebního pozemku Tab. č. 20 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Svažitost Dopravní dostupno st Inženýrs ké sítě Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) 1 2 Slezská Ostrava Antošovická Slezská Ostrava Orlovská svaţitý rovinatý dobrá dobrá Voda, plyn, elektřina Voda, elektřina, kanaliza ce Pozemek se nachází v klidné části města Ostravy, v zástavbě rodinných domů u silnice. Výborná dostupnost do centra města, klidná lokalita vhodná pro rodinu s dětmi či seniory. Inţenýrské sítě na hranici pozemku. Stavební pozemek ve tvaru čtverce o výměře 1269m2, oplocen ze dvou stran. Stavební pozemek v Ostravě Heřmanicích o výměře m2 je vhodný pro komerční vyuţití. Dle ÚP je pozemek určen pro občanskou vybavenost, přípustné je vyuţití pro sklady nebo bezhlučnou výrobu. Pozemek je rovinatý (cca 53 x 20 m) a vede k němu obecní asfaltová komunikace. U pozemku cca 25 m jsou elektřina,voda a kanalizace. Zastávka městské hromadné dopravy je vzdálena 2 minuty chůze. Vzdálenost do centra Ostravy je 3 km. Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding a.s.) Nabídková cena v Kč: ,- (Realitní kancelář MONET) 342,- /m² 390,- /m² 3 Muglinov mírně svaţitý dobrá Voda, plyn, elektřina, kanaliza ce 770 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej atypického pozemku k výstavbě menší budovy nebo vyuţití jako zahrada ve tvaru trojúhelníku v lukrativní části Slezské Ostravy. Pozemek je vhodný ke komerčním účelům, z komunikace je dostupný ze dvou stran. Veškeré sítě se nacházejí na hranici pozemku. Nabídková cena v Kč: ,- (Důmrealit) 712,- /m² 4 Nová Ves Bartošová rovinatý dobrá Voda, plyn, elektřina, kanaliza ce Nabízíme na prodej stavební pozemek pro stavbu objektu lehkého průmyslu,zahradnictví a jiných podnikatelských aktivit s moţnosti stavby RD v ojektu firmy v Nové Vsi u Ostravy. I.S. na pozemku, zpevněná komunikace vedoucí na ulici 28. října. Nabídková cena v Kč: ,- (Promet real) 621,- /m² 5 Slezská Ostrava rovinatý dobrá Voda, plyn, elektřina, kanaliza ce Prodám pozemek 3725m2 s vyuţitím pro komerční výstavbu v Slezské Ostravě ul. Šenovská u Teplotechny. Příjezdová cesta je obecní asfaltová veškeré sítě v blízkosti pozemku. Nabídková cena v Kč: ,- (Moravská realitní kancelář) 483,- /m² 76

78 Svaţitost Umístění Pozemek výměra Inţenýrské sítě Dostupnost k pozemku Úvaha znalce Tab.č.21 Cena požadovan á Koef. redukc e Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena oceňovanéh o objektu č. resp. zaplacená přepočten á na m2 už.pl. na pramen ceny na pramen ceny (1-6) odvozená ze srovnávacího (Kč) Kč , , , Kč , , , Kč , , Kč ,05 1 1, , Kč ,05 1 1, , celkem průměr Výměra Průměrná pl. Kč 450 m Cena porovnáním celkem po zaokrouhlení Kč Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelných pozemků vhodných k zástavbě v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši ,- Kč ii. Pozemek p.č. 315/1 Oceněno porovnávacím způsobem Popis Tento pozemek je označen v katastru nemovitostí pod p.č. 315/1 zahrada o výměře 626m 2 a tvoří se stavebním pozemkem p.č.314 jeden funkční celek. Tento pozemek je osázen převáţně ovocnými stromy různých druhů i různého stáří. 77

79 Tab. č. 22 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Svažitost Umístění Dostupnost Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) 1 Ostrava Krásné Pole rovinatý klidná část obce nezpevněná komunikace Prodej pozemku v Ostravě Krásném Poli o celkové výměře 7661m2,který je určen k rekreačnímu vyuţití pro výstavbu zahradních chatek.pozemek se nachází v klidném,slunném místě z jedné strany obklopen lesem. Příjezd po nezpevněné komunikaci,el.380v na hranici pozemku.moţnost prodeje v celku i po částech. Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 Nabídková cena v Kč: ,- (Realitní kancelář Sting s.r.o.) 450,- /m² 2 3 Ostrava Koblov Koblovská Ostrava Michálkovi ce Slunná mírně svaţitý rovinatý klidná část obce klidná část obce nezpevněná komunikace zpevněná komunikace Pozemek o výměře 3100 m2, v klidné části Ostravy - Koblov. Naše společnost Vám zprostředkuje moţný prodej pozemku vedeného v KN jako zahrada. Pozemek je rovinatý jsou zde ovocné stromy,je tady také sklepní stavba vyuţitelná např. jako vinný sklep. Inţenýrské sítě jsou u pozemku. Nachází se na hranici Rychvaldu asi 1km od centra Michálkovic. Městký obvod Michálkovice disponuje výbornou obchodní vybaveností, MŠ, ZŠ, lékařskou péči a snadnou dostupností do Ostravy autobusy MHD. Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding a.s.) Nabídková cena v Kč: ,- (Dům realit cz centrum) 500,- /m² 760,- /m² 4 5 Ostrava Michálkovi ce U hrušky Ostrava Michálkovi ce mírně svaţitý rovinatý klidná část obce klidná část obce zpevněná komunikace zpevněná komunikace Nabízíme Vám k prodeji parcelu v Ostravě - Michálkovicích. Vydáno stavební povolení. Inţ. sítě na pozemku. Nabízíme k prodeji zahradu o velikosti 575 m2 v Ostravě Michálkovicích. Na pozemku je zahradní domek o výměře 12 m2. V chatce je voda, je podsklepená, rozvod elektřiny 50 m od pozemku. Zahrada je osázená několika ovocnými keři a stromy. Výborná dopravní dostupnost automobilem, MHD z centra Ostravy cca 20 min. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Nabídková cena v Kč: ,- (Moravská realitní kancelář) Nabídková cena v Kč: ,- (IBC.sr.o.) 750,- /m² 417,- /m² 78

80 Svaţitost Umístění Pozemek výměra Dostupnost Úvaha znalce Tab.č.23 Cena požadovaná Koef. redukc e Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 KC Cena oceňované ho objektu č. resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl. na prame n ceny na pramen ceny (1-5) odvozená ze srovnávacího (Kč) Kč ,05 1 1,05 0,95 1 1, Kč ,95 1 1,05 0,95 1 0, Kč ,05 1 1, , Kč Kč , , celkem průměr Kč 522 Výměra Průměrná pl. m Cena porovnáním celkem po zaokrouhlení Kč Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelných pozemků vhodných k zástavbě v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s přiměřenou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši ,- Kč Cena za pozemky celkem = Kč C. REKAPITULACE I. Dům č.p Kč II. Venkovní úpravy Kč III. Pozemky Kč Zjištěná výsledná cena RD s příslušenstvím celkem Kč 79

81 Ocenění komerční budovy porovnávacím způsobem Tab. č. 24 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Účel užití Zast. ploch a v m 2 Užitkov á plocha v m 2 Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) Ostrava Přívoz Ostrava Přívoz Ostrava Zábřeh cihlový cihlový cihlový Ostrava cihlový Prodáme čtyřpodlaţní dům v centru Ostravy Přívozu. Jedná se o dům vhodný pro sídlo firmy, v těsném sousedství nám. Sv. Čecha s cihlovou zástavbou. V přízemí domu je obchodní prostor o velikosti cca 100 m2, v 1 a 2 NP jsou prostory pro zřízení kanceláří a v podkroví je byt 4 + kk, který je moţno rovněţ vyuţít ke kancelářským nebo jiným účelům. Dům más suterén se sklepní prostory, které je moţno vyuţít jako sklad, archiv, atp. V součastné době jsou všechny prostory pronajaty, s moţností výpovědi. Dům je v dobrém stavu, nová střecha. Voda, elektřina, plyn, kanalizace. Komerční objekt celý podsklepený, dvoupodlaţní s podkrovím. Zastavěná plocha 130 m2, pozemek celkem 344 m2. V přízemí tři místnosti s plovoucí podlahou, plastové okna a s kuch. koutem s novou linkou, po kompletní rekonstrukci. Zděna koupelna s novou sanitou, samostatné WC. V 1. np V podkroví 2+1 a půdní prostor. Zahrada kolem domu s moţností vytvoření parkování. Nová fasáda na domě. Proběhla celková rekonstrukce v r Nová elektroinstalace, plyn, střecha, plast.okna. Moţnost vyřízení hypotéky. Parkování u domu i za domem. Prodej vily na velice lukrativním místě na ul. Pospolitá, Ostrava - Zábřeh. Jedná se o celopodsklepený třípodlaţní dům 8+2 s dvougaráţí a atraktivní zahradou 598m2, celková výměra pozemku činí 834 m2. Ve zvýšeném přízemí je vybavený byt 2+1, v mezipatře další pokoj. V prvním patře je opět plně vybavený byt 3+1 s východem na terasu. V podkroví je byt 2+0. Vytápění a ohřev vody plynovým kotlem, obecní vodovod i kanalizace. Dům je umístěn v klidné části Zábřehu. Prodej komplexně zrekonstruovaného bytového domu s komerčními prostory na křiţovatce ul..17.listopadu a Ostravské o zastavěné ploše 132 m². V přízemí jsou kancelářské komerční prostory (3 místnosti) toaleta, uţitná plocha 110m². Samostatný vchod z ulice i v zadní části domu. V 1 patře jsou dvě nové bytové jednotky 2+kk o rozloze 58 m² a 50 m² Bytové jednotky jsou vybaveny koupelnami se sprchovými kouty, závěsnými WC, novými kuchyňskými linkami. Třetí podlaţí nabízí podkrovní byt 3+1 o velikosti 110 m² s neprůchozími pokoji. Do těchto bytových jednotek se vchází samostatným vchodem. Rekonstrukce zahrnuje nové omítky, elektroinstalaci, podlahy, plynové vytápění, plastová okna, zateplená fasáda, střecha. V dosahu nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 Nabídková cena v Kč: ,- (RE/MAX A-City) Nabídková cena v Kč: ,- (RE/MAX A-City) Nabídková cena v Kč: ,- (Comfirt Reality) Nabídková cena v Kč: ,- (Comfirt Reality) Kč Kč Kč Kč 80

82 Tab. č. 25 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Účel užití Zast. ploch a v m 2 Užitkov á plocha v m 2 Pozemek v m 2 Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) 5 6 Moravská Ostrava Ostrava Vítkovice cihlový cihlový Komerční objekt celý podsklepený, dvoupodlaţní s podkrovím. Zastavěná plocha 130 m2, pozemek celkem 344 m2. V přízemí tři místnosti s plovoucí podlahou, plastové okna a s kuch. koutem s novou linkou, po kompletní rekonstrukci. Zděna koupelna s novou sanitou, samostatné WC. V 1. np V podkroví 2+1 a půdní prostor. Zahrada kolem domu s moţností vytvoření parkování. Nová fasáda na domě. Proběhla celková rekonstrukce v r Nová elektroinstalace, plyn, střecha, plast.okna. Moţnost vyřízení hypotéky. Parkování u domu i za domem. Prodej komerčního objektu resp. nájemního domu v Ostravě Vítkovicích. Jedná se o třípodlaţní, cihlový podsklepený objekt se sedlovou střechou a malým dvorním pozemkem. V současné době jsou v objektu 3 byty 2+1 o ploše 60 aţ 64 m2, 2 byty 1+1 o ploše 40 m2 a jedna místnost 40 m2. Kaţdý byt má své sociální zařízení. V současné době je vyuţitelných 15 místností. Realita je v solidním technickém stavu, částečně po rekonstrukci, ale část budovy nutno rekonstruovat po havárii vody. Realitu je moţno vyuţít ke komerčním účelům jako např. sídlo firmy, lehká výroba, sklady, penzion, ale taky jako nájemní dům. Realita je dobře dostupná z hlavního silničního tahu, v nedaleké vzdálenosti jsou veškeré sluţby. Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding) Nabídková cena v Kč: ,- (Domica Corporation) Kč Kč 7 Ostrava Přívoz cihlový Nabízíme k prodeji nájemní dům v blízkosti centra Ostravy sloţen ze 4 bytových jednotek (2x3+1 a 2x2+1) s moţností vyuţití podkroví na další realizaci půdních bytů. V přízemí jsou umístěny 2 obchodní prostory. Dům prošel celkovou rekonstrukcí. Voda,elektřina, plyn, kanalizace. Rekonstrukce v roce Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding) Kč 8 9 Ostrava Přívoz Ostrava Přívoz cihlový cihlový Nabídka prodeje rohové komerční budovy. Objekt nabízí více moţností vyuţití. V 1 PP jsou sklady, sklepní místnost. 1NP prodejna bytová jednotka pro správce domu. 2 a 3 NP kanceláře. Sociální zařízení v kaţdém patře. Součástí budovy je půda s moţností přestavby k dalšímu vyuţití. V roce 1995 a 2000 proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Parkování na ulici před budovou. Voda, plyn, kanalizace, elektřina. Prodej nájemního domu v blízkosti centra Ostravy, vhodný jako investice i sídlo firmy, nová střecha a částečně vyměněny okna. Dům se skládá z obchodního prostoru s výlohou (100m2) a 4 byty. Byt 4+1 (120m2), 2x 2+1 (55m2 a 80m2) a 6+1 (135m2). Byty jsou po úpravách, veškeré rozvody nové, částečně nové vybavení. Dům je také podsklepen, nachází se zde 5 místností.voda, elektřina, plyn, kanalizace. Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding) Nabídková cena v Kč: ,- (M&M Reality holding) Kč Kč 81

83 Poloha vytápění Stavebnětechnický stav Nutnost stavebních úprav Parkování Úvaha znalce Tab. č. 26 Cena požadovaná Koef. redukce Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena oceňovaného objektu resp. zaplacená přepočtená na m2 už.pl. na pramen ceny na pramen ceny (1-6) odvozená ze srovnávacího (Kč) , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 0,95 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, , , ,05 1,05 1 1,05 1 1, ,- celkem průměr Kč 8.804,- Výměra Užit.pl. m Cena porovnáním celkem Kč ,- Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě a čase a na základě uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši ,- Kč Ocenění komerční budovy výnosovým způsobem Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, (diskontovaných odúročených) na současnou hodnotu. Jedná se zjednodušeně řečeno o jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů se započítávají daň z nemovitosti, pojištění stavby, průměrné roční výdaje na opravu a údrţbu (nikoliv GO apod.), výdaje na správu nemovitostí, odpisy amortizace stavby. 82

84 Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Tab. č. 27 Uţitná plocha komerční budovy Objekt UŽ. PL. v m 2 Komerční objekt č.p Celkem 624 I. Obvyklé nájemné v dané lokalitě a čase Tab. č. 28 Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č. Lokalita Účel užití Parko vání Užitkov á plocha v m 2 Vybaven í Jiné (tech. stav, stáří, vybavení) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) a (8) Nabídka real. kancel. cena požadovaná popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m 2 1 Moravská Ostrava cihlový ano 101 ano Naše společnost nabízí k dlouhodobému pronájmu zavedený bar v suterénu. Kompletně vybavený bar, s televizí, hracími automaty, sociální zařízení, sklad. Moţnost venkovního posezení. Odstupné ,-Kč, nájem ,- Kč + sluţby, vratná kauce nájem na 2 měsíce, provize RK měsíční nájem. Moţnost parkování přímo za barem. Výborná lokalita nedaleko centra Ostravy s MHD v dosahu Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (Komfort reality) Kč 2 3 Moravská Ostrava Slezská Ostrava cihlový ano 92 ano cihlový ano 100 ano Nabízíme pronájem komerčních prostor v centru Ostravy na ulici Přívozská.Skládají se ze 3 kanceláří (19m²,30m²,12m²)+ wc s umyvadlem, společné plochy 13m². Moţnost vestavby kuchyňské linky financované pronajimatelem. Vstup do kanceláří je vybaven i bezbariérovým výtahem. Kanceláře v 1. patře zděného domu. Jde o celé patro, celkem 4 kanceláře, malá kuchyňka a soc. zařízení (2x). Všechny jsou vybaveny nábytkem, kuchyňka s linkou a ledničkou. Okna jsou dvojitá - dřevěná. Parkování vlastní před domem. Dům je situován v klidném místě naproti penzionu GARNI. Výhodný nájem 960,-Kč/m2/rok, zvlášť zálohy na elektřinu a vodu 1200,-Kč/měs. 1x vratná kauce, 1x náklady RK. Voda, plyn, kanalizace, elektřina. Rekonstrukce Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (RE/MAX Way III) Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (M&M Reality holding) Kč 960 Kč 4 Moravská Ostrava cihlový ano 290 ano Jde o 3 kanceláře (cca 80 m2) ve 3. podlaţí (nájem1600,-kč/m2/rok) a 6 kanceláří - celé patro (cca 200 m2) s koupelnou a soc. zařízením ve 4. podlaţí (nájem 1200,-Kč/m2/rok) cihlového domu. Kanceláře jsou částečně vybaveny. Parkování ve dvoře v ceně nájmu. Nájem je bez sluţeb, zde platba zvlášť - 55,-Kč/m2/měsíc. Vratná kauce 1x nájem, náklady RK rovněţ 1x Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc Kč 83

85 nájem. Moţnost nájmu i samostatně. Elektřina, voda, plyn, kanalizace. (M&M Reality holding) 5 Přívoz cihlový ano 120 ano 6 7 Ostrava Mariánské hory Moravská Ostrava cihlový ano 40 ano cihlový ano 55 ano Nabízíme Vám k pronájmu kanceláře v 3NP rekonstruovaného objektu v centru Ostravy.Jedná se o 5 kanceláří. Soc.zař. a kuchyňka umístěny na chodbě. Parkování moţno bezplatně v bezprostředním okolí objektu. Prostory vhodné pro sídlo větší firmy či personální agentury. Moţno i rozdělit na 1,2,3 kanceláře. Elektřina, voda, plyn, kanalizace. Nabízíme k pronájmu 2 místnosti + kuchyňku o celkové rozloze cca 40 m2 na ul. 28. října v Ostravě - Mar. Horách. Jedná se o velmi atraktivní a frekventovanou lokalitu, v okolí je casino, banky, obchody, TRAM. Prostory jsou vhodné jako kanceláře, nacházejí se v 1. NP, podlahy koberce a PVC, sociální zázemí samostatné na mezipatře. Budova je po rekonstrukci. Zavedena tel. přípojka, internet - WIFI. Nabízíme k pronájmu 3 kanceláře s dobrým parkováním v centru Ostravy, se sociálním zázemím - WC, sprchový kout, druhé WC pro klienty - v 1. p. známého cihlového domu přímo v centru Ostravy na ul. Nádraţní. Jedná se o 3 místnosti + WC se sprchový koutem s vlastním vchodem z ulice od parkoviště v ul. Křiţíkové. Moţno umístit vlastní reklamní panel z ul. Nádraţní na čelní fasádu domu, popř. vyuţít vlastních oken, vedoucích na ul. Křiţíkovu. Kancelář je nově rekonstruována - plastová okna, rozvody tepla, el.energie, vody, dlaţba, radiátory, sníţené stropy. Plynové topení s etáţovým rozvodem a termostatem, plynový kotel JUNKERS - vlastní regulace a spouštění dodávky tepla. Vlastní měření spotřeby vody a el. energie. Snadná dostupnost všech firem, bank, úřadů apod. Předností kanceláře je lokalita a snadná dostupnost na známém místě v centru Ostravy, stejně jako rekonstruovaný interiér kanceláří. Moţno pouţít i jako kombinované bydlení + kancelář. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (Realitní kancelář STING s.r.o.) Nájemní cena v Kč: 5.500,-/měsíc (Evropa realitní kancelář ) Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (Victoria Corporation realitní kancelář s.r.o) Kč Kč Kč 8 9 Ostrava Mariánské Hory Ostrava Svinov cihlový ano 75 ano cihlový ano 117 ano Nabízíme Vám k pronájmu 3 kanceláře v 2.patře objektu naproti hotelu Harmony v Ostravě. Prostory jsou nezařízené o velikostech od 12 do 30 m2. K těmto kancelářím patří ještě jedna místnost vhodná pro zřízení recepce. Dobře řešené, moderní prostory. Soc.zařízení, kuchyňka, zabezpečení. Parkování lze zajistit na hlídaném parkovišti před budovou. Pronájem kancelářských a skladových prostorů v rekonstruované vile na ul.bílovecká s pozemkem pro parkování. Budova sestává ze tří nadzemních podlaţí. Přízemí:plocha 117 m2 vhodná pro sluţby s častým stykem s klienty nebo jako obchodní či kancelářské prostory (původně se zde nalézala pobočka České spořitelny). Tato část je plně vybavena pultovým a regálovým systémem včetně trezoru s moţností napojení na bezpečnostní systém. Prostory ve 2.NP - dvě bytové jednotky 3+1 a m2 a 33m2 (vhodné pro kanceláře) se samostatnými vchody i vstupem do budovy. 3.NP-podkrovní menší byt či kancelář 98 m2. Objekt je podsklepen - vyuţití jako sklad či archív. Kaţdá jednotka má zvlášt Nájemní cena v Kč: 7.812,-/měsíc (Realitní kancelář STING s.r.o.) Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (I.E.T Reality) Kč Kč 84

86 měření el. energie, vlastní kotle na vytápění a ohřev TUV. Klientská hala vybavena klimatizací, protipoţárními čidly a soc. zázemím. Při rekonstrukci provedena výměna oken i střešní krytiny. Celková uţitná plocha vily činí cca 340m2+menší pozemek. Bezproblémové parkování je moţné v ulici. Objekt moţno pronajmout jako celek nebo odděleně po samostatných jednotkách. Vhodné jako sídlo firmy. 10 Ostrava Přívoz cihlový ano 80 ano Pronájem přízemních prostorů pro komerční vyuţití 80m2 v Ostravě - Přívoze na ul. Macharova. Prostory sestávají z hlavní místnosti se třemi prosklenými výlohami, kanceláře, menší chodby a prostorného soc. zázemí. Okna i vstupní dveře jsou zajištěny mříţemi. Vyuţití vhodné pro zřízení kanceláře nebo jako obchodní prostory se speciálním sortimentem. Objekt sousedí s hotelem, spec. obchody a lékařskými ordinacemi. Parkování a dopravní dostupnost je výborná. Nájemní cena v Kč: ,-/měsíc (I.E.T Reality) Kč Výše pronájmu komerční budovy v dané lokalitě a čase a jeho okolí, nebo v obdobné lokalitě činí od 960 aţ Kč/m 2 /rok. Výše pronájmu je odvislá od vybavení pronajímaných prostor. Podstatným faktorem ovlivňujícím výši ceny je poloha nemovitostí a to jak z hlediska sídelního útvaru (v závislosti na počtu obyvatel), tak na situování v rámci návaznosti na občanskou vybavenost a na dopravní dostupnosti, popř. návaznost na hromadnou dopravu. II. Výpočet hrubého ročního nájemného na základě nájemného obvyklého Nájemné za pronájem je stanoveno na základě provedeného průzkumu nájemného obvyklého za obdobné prostory v dané lokalitě a čase, a je stanoveno ve výši Kč/m 2 /rok. Tab. č. 29 Výpočet hrubého ročního nájemného Nájemné UŽ. Nájemné v Nájemné Objekt v PL. Kč/m2/rok v Kč/rok Kč/měsíc Komerční objekt Celkem

87 III. Výpočet výnosové hodnoty Tab. č. 30 Výpočet výnosové hodnoty Zadání Pozemek výměra celkem VP m Zastavěná plocha ZP m Podlahová plocha k pronájmu celkem PP m Obestavěný prostor OP m Reprodukční cena RC Kč Stáří S roků 71 Doba dalšího trvání T roků 29 Předpokládaná ţivotnost Z roků 100 Opotřebení A % 44,62 Časová cena celkem C Kč Úroková míra pro amortizaci i a 0,03 Příjmy ( za rok ) Dosaţitelné měsiční nájemné - průměrné N j Kč/ m 2 /r Dosaţitelné hrubé nájemné N j *PP Kč/r Odhady ztráty nájemného -8% Kč/r Hrubé nájemné ročně celkem Nh Kč/r Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Kč Pojištění 3,5 promile z RC 0,003,5 * RC Kč Oprava a údrţba 3,0%z RC Kč Správa nemovitosti 10% z nájmu Kč/r Úpravy nutné pro pronájem Kč Nájemné z pozemku Kč/r 0 Výdaje celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty u %/rok 9 Úroková míra setinná i = u /100 0,09 Úročitel q = 1+ i 1,09 Vztah pro výpočet věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota C ve Kč Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení ) C v Kč Výnosová hodnota po zaokrouhlení činí: Kč Stanovení obvyklé ceny Ocenění předmětné nemovitost č.p. 805 na pozemku p.č. 314 vč. pozemku p.č. 315/1 je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 86

88 Tab. č. 31 Rekapitulace zjištěných cen Porovnávací hodnota ,- Kč Výnosová hodnota ,- Kč Věcná hodnota / nákladová ,- Kč Obvyklá cena ,-Kč - z toho hodnota pozemku ,-Kč Oceňovaný budova zapsaná na LV č 2645 v k.ú Slezská Ostrava, obec Ostrava patří mezi typy budov, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav nabídky a poptávky po tomto typu majetku. Z těchto důvodů povaţuji výsledek porovnávací hodnoty za rozhodující a přikláním se k této hodnotě z 90 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, tak jak byla nabídnuta k prodeji na volném trhu je ke dni 10. dubna 2011 stanovena částkou po zaokrouhlení rovnající se Kč (slovy: Pět milionů pět set tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současné ani budoucí moţnosti majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. V Ostravě, dne 10. dubna Vypracoval 87

89 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku jsem provedl pouze nedestruktivním způsobem bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 88

90 Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 89

91 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ostravě, dne 10. dubna Ing. Libor Koblása 90

92 7. Analýza lokálního trhu V této kapitole se chci zaměřit na analýzu trhu. Analýza by se měla stát podkladem pro ocenění nemovitosti. Protoţe bydlím v Ostravě, zaměřil jsem se právě na tuto oblast. 7.1 Analýza trhu Analýza trhu zkoumá trh, na němţ by oceňované nemovitosti mohly být obchodovány, coţ znamená, ţe zjišťuje, o jakou část trhu se jedná, jaké jsou jeho znaky a vlastnosti, v jaké situaci se tento trh nachází a jaké jsou jeho pravděpodobné trendy. Ve vztahu k tomu odhaduje šance, jak si oceňované nemovitosti s přihlédnutím k jejich charakteristice na takto zmapovaném trhu s největší pravděpodobností povedou, jak intenzivní a jak široký lze očekávat o ně zájem, odkud bude směřován a koho osloví, jak obstojí v konkurenci s obdobnými nemovitostmi, jak dlouho tento stav potrvá a jaké jsou tudíţ vyhlídky jejich prodeje. Postup analýzy je moţno charakterizovat v souvislosti s následujícími body. Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě, v níţ nemovitost působí Analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení části trhu Analýza poptávky po nemovitostech v dané části trhu Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Analýza celkového stavu a postavení nemovitosti na něm Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě Jejím úkolem je zdokumentovat a analyzovat všeobecnou situaci v lokalitě, v níţ je nemovitost situována, objasnit její příčiny a odhadnout trendy jejího budoucího vývoje. Měla by být orientována hlavně na demografické, sociální a ekonomické tendence, které zde působí. Půjde tedy o velikost a vývoj osídlení, o úlohu lokality v rámci správního celku, o zaměření volebních programů ve vztahu k rozvoji území, o druhu a orientaci hlavních průmyslových, obchodních, 91

93 rekreačních a kulturních aktivit, měl by být posuzován rozsah a kvalita infrastruktury, migrační trendy, hlavní pracovní příleţitosti, kupní síla, sociální rozvrstvení, ţivotní prostředí, směry rozvoje, koncepce územního plánu, komplexnost a dokončenost území, aktivity stavebního průmyslu a pod Analýza komerčních charakteristik nemovitosti Jejím úkolem je zdokumentovat a analyzovat kvalitativní, kvantitativní, majetkoprávní, stavebně technické, urbanistické a obchodně ekonomické charakteristiky oceňované nemovitosti a odhalit její trţní klady a zápory, výhody a nevýhody. V rámci analýzy je důleţité vystihnout kvantitu, tzn. rozhodující objemové parametry posuzované nemovitosti a to z hlediska technických (obestavěný prostor, zastavěné plochy, výměry pozemků apod.), ale i z hlediska komerčních (pronajmutelné plochy, jinak vyuţitelné plochy a prostory, omezující parametry co do výšek, rozpětí, únosnosti, průjezdnosti apod.) Je třeba hledat i vztahy mezi rozhodujícími částmi oceňovaných nemovitostí, např. pozemek vůči stavbě, zastavěná plocha vůči uţitné ploše, zastavěnost, podlaţnost, vyuţitelnost či moţnost dalšího rozvoje Analýza poptávky po nemovitostech v dané části trhu V rámci analýzy poptávky je třeba prověřit zásadní otázky a sice kým je trh tvořen, jaké typy nemovitostí jsou poptávány, kdy a jakým způsobem se koupě uskutečňuje, kdo tyto nemovitosti nakupuje a k jakým účelům je pouţívá. Dále je třeba předpokládat, jak dlouho pravděpodobně tento stav potrvá, kam bude pravděpodobně dále směřovat a jak jsou tyto všechny jevy intenzivní. Jde tedy o to odhadnout sílu a rozsah poptávky po nemovitostech obdobného typu ve vymezeném segmentu trhu a v dané lokalitě, určit charakteristiku potenciálních poptávajících, z jakých skupin se rekrutují a jaká je jejich kupní síla. Důleţité je analyzovat jejich pravděpodobnou motivaci a podmínky obchodů. 92

94 Poptávka můţe být nahodilá, nízká, skrytá, kolísavá, vyrovnaná, vysoká, velmi intenzivní, gradující či stagnující, reagující na blíţící se zájem či naopak doznívající, segment poptávajících můţe být široký nebo naopak úzký, vycházející pouze ze speciálně zaměřené skupiny či jednotlivců Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Obdobným způsobem je nutno analyzovat i rozsah a intenzitu nabídky obdobných nemovitostí v příslušném segmentu trhu a místě, avšak s tím rozdílem, ţe je nutno zkoumat, jakou konkurenceschopnost má vůči nim nemovitost oceňovaná. V podstatě jde o to, vytipovat všechny výhody a nevýhody, které budou vnímat potencionální poptávající, neboť ten bude v prvé řadě argumentovat porovnáním a bude preferovat tu nemovitost, která bude nejlépe vyhovovat jeho motivaci. Je tedy nutné se snaţit pohlédnout na sortiment nabízených nemovitostí očima poptávajícího a pod tímto úhlem vlivy kladů a záporů oceňované nemovitosti hodnotit. Hodnocení musí být objektivní a nestranné, není moţno kladné vlivy zdůrazňovat a záporné potlačovat, souvisí to nakonec s morálním kreditem odhadce. V tvrdé konkurenci mohou rozhodovat i zdánlivé detaily, jako je např. kvalita a způsob řemeslného zpracování materiálů, módní trendy, průhlednost majetkoprávních vztahů, schopnost jednat okamţitě nebo naopak ochota přistoupit na sloţitější způsoby formy úhrady kupní ceny a podobně Analýza celkového stavu a postavení nemovitosti Ze stavu nabídky a poptávky lze usuzovat na celkový stav trhu v příslušném segmentu. Jestliţe se zvyšuje poptávka zvyšují se také ceny. Lze hovořit o trhu aktivním, v opačném případě lze trh charakterizovat jako pasivní. Jestliţe zvyšování cen je všeobecně akceptováno, kupní síla je dostatečná, trh lze povaţovat za pevný, v opačném případě za slabý. Je-li nabídka a poptávka v rovnováze, jde o trh vybalancovaný, rovnováţný, naopak převis poptávky či nabídky svědčí o trhu nevyrovnaném, nevybalancovaném. 93

95 V těchto souvislostech je třeba hledat úlohu oceňované nemovitosti na trhu. Jeho stav by měl signalizovat, zda nejvhodnější doba prodeje jiţ pominula a podmínky prodeje se zhoršují, nebo zda v současnosti jsou pro prodej optimální podmínky a jak dlouho asi potrvají, případně takováto situace je teprve očekávána. Stav trhu by měl naznačit, zda oceňovaná nemovitost pouze rozšíří uniformní šeď na trhu běţných nabídek, nebo ţe naopak jde o specialitu, která cíleně osloví vybraný segment zájemců a svou atraktivitou a vysokou konkurenceschopností můţe být impulzem k licitaci o její ceně. /15/ 7. 2 Obecná charakteristika trhu Popis oblasti Okres Ostrava - město Statutární město Ostrava se nachází 10 kilometrů jiţně od státní hranice s Polskem a 50 kilometrů západně od hranice se Slovenskem, v severním okraji Moravské brány. Od hlavního města Prahy je vzdálena 360 km, 170 km od Brna, 90 km od polských Katovic, 310 km od Vídně. Městem protékají řeky Odra, Ostravice, Opava a Lučina. Svojí celkovou rozlohou patří mezi nejmenší okresy republiky Okres Ostrava - město je tvořen statutárním městem ve svých správních hranicích 23 městských obvodů (dále v textu bude uţíváno město Ostrava ). Celkovou rozlohou města ha patří mezi nejmenší okresy České republiky. Zemědělská půda tvoří 40,3 % z celkové plochy. Druhý nejvyšší podíl tvoří ostatní plochy (34,7 %). Lesní půda tvoří 10,8 %, přibliţně stejný podíl má zastavěná plocha 9,7 %. Vodní plochy mají nejniţší podíl, a to 4,5 %. Počet městských obvodů: 23 Počet katastrálních území: 39 Počet obyvatel: Hustota osídlení: 1500 obyvatel/km 2 Průměrná roční teplota: + 8 C /16/ 94

96 Tab. č. 32 Rozloha Ostravy Rozloha Celková rozloha města ha Zemědělská půda ha Lesní půda ha Vodní plochy 970 ha Zastavěné plochy ha Ostatní plochy ha Území města Ostravy měří vzdušnou čarou 19,657 km ve směru východ-západ a 20,442 km ve směru sever-jih Hospodářství a zaměstnanost Hospodářství a zaměstnanost města Ostravy, jeho ekonomický potenciál a současná struktura je silně ovlivněn předchozím dlouhodobým historickým vývojem. Hlavním momentem pro rozvoj města Ostravy bylo objevení kvalitního černého uhlí (r. 1763), které mělo za následek vytvoření těţkého průmyslu - zaloţení ţelezáren. V poválečném období byl ekonomický vývoj zaloţen na urychlení industrializace. V rámci průmyslu představovalo hornictví, metalurgie a strojírenství nejméně jednu třetinu. Důleţitým rysem těţkého průmyslu je většinou jeho koncentrace do několika geografických oblastí, kde se stávají regionální ekonomika a zaměstnanost rozhodujícím způsobem závislé na několika velkých podnicích. Takovým regionem byla i Ostrava s celým svým širokým zázemím. Jde o oblast, v níţ dlouhodobě probíhal politicky motivovaný proces preference těţkého průmyslu (zejména těţby uhlí, hutnictví ţeleza a těţkého strojírenství). Ekonomická struktura je ještě stále charakterizována vysokými podílem těch odvětví, jejichţ účinky na ţivotní prostředí nejsou dobré. Schází větší zastoupení zpracovatelského a spotřebního průmyslu. V podílu průmyslu převaţují hutnictví ţeleza, chemický průmysl, těţké strojírenství, výroba elektrické energie a stavebnictví. V těţkém průmyslu přetrvává nadále vysoká koncentrace především v hutnictví, soustředěném do dvou velkých hutních kombinátů. Se zastavením těţby uhlí v roce 1994 na území města se stává 95

97 problematickým i další provoz několika stávajících koksoven a úpraven ve městě. Vedle koksochemických jsou to především chemické závody. Tato odvětví však procházejí významnými transformačními a restrukturalizačními změnami, spojenými s výrazným sniţováním pracovních míst. Stále negativněji se z hlediska dalších potřeb a směru rozvoje města projevuje malé zastoupení odvětví zpracovatelského průmyslu, především lehkého strojírenství, dřevozpracujícího, textilního a potravinářského průmyslu. Projevují se zde všechny negativní důsledky typické pro celou aglomeraci, jako je deformace ekonomické struktury, sociální struktury i struktury osídlení a další. Dochází ke sníţení výroby, k poklesu produktivity práce a útlumu investiční činnosti. V dopravní infrastruktuře patřila k nejzávaţnějším problémům nedostatečná silniční síť a její nízká technická úroveň, zejména pro tranzitní dopravu. Propojení Ostravy na dálniční síť zajistí dálnice D47, která se stane součástí VI. Evropského multimodálního koridoru, jenţ vede ve směru sever - jih od hranice Polska dálnicí D47 přes Ostravu po napojení na dálnici D1 na Brno u Vyškova. V blízkosti města Ostravy se nachází mezinárodní letiště Ostrava-Mošnov. Uvolňované pracovní síly byly v první polovině devadesátých let zčásti absorbovány přechodem do drobného podnikání, do sluţeb, drobné řemeslné výroby a obchodní sítě, a část přešla do starobního důchodu. V současné době se s postupným poklesem těţkého průmyslu na území města dostává do popředí i jeho role obchodního, administrativního, vzdělávacího a kulturního centra regionu. V uvedeném období se sniţovala zaměstnanost a postupně narůstala nezaměstnanost. Její výše dosáhla v roce 2001 počtu (v roce 1991 to bylo 9 715) a registrovaná míra nezaměstnanosti činila 16,24 % (4,28 % v roce 1991). Registr ekonomických subjektů evidoval v městě Ostravě v roce 2001 celkem jednotek, a z toho bylo: obchodních společností, 659 druţstev, 35 státních podniků, soukromých podnikatelů vč. rolníků a osob podnikajících podle zvláštních předpisů. Z nejvýznamnějších firem se sídlem na území města Ostravy z hlediska počtu zaměstnanců patří: Nová huť, a.s., Vítkovice, a.s., České dráhy, a.s. - sloţky s ostravskými pracovišti, Vítkovice - Válcovna trub, a.s., BorsodChem MCHZ, s.r.o., Dalkia Morava, a.s., Vítkovice STEEL, a.s., Dopravní podnik Ostrava, a.s., Ostravsko-karvinské koksovny Ostrava, a.s., Vysoké pece Ostrava, a.s., OKD BASTRO, a.s.. 96

98 Průměrná hrubá měsíční mzda v Kč (podnikatelská sféra bez malých podniků a soukromých podnikatelů a za nepodnikatelskou sféru bez ohledu na počet zaměstnanců, bez ozbrojených sloţek) na území města činila Kč. V městě Ostravě jsou početně zastoupeny všechny stupně školního i předškolního vzdělávání. Výuku v řadě vysokoškolských studijních oborů nabízejí Ostravská univerzita, Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava a Vysoká škola podnikatelská. /17/ Počet obyvatel v Ostravě je dán zejména vývojem v samotném městě. Do začátku 70. let převládalo přistěhovalectví nad přirozeným přírůstkem. Hlavním cílem přistěhovalých bylo jednoznačně zajistit potřebné pracovní síly rozsáhlých průmyslových odvětví a i v navazujících činnostech v Ostravě (stavebnictví, sluţby apod.). Výrazné utlumení stavebních aktivit v Ostravě způsobilo významný pokles přistěhovalých. Od roku 1972 pak vývoj města výrazněji ovlivňoval přirozený přírůstek způsobený silnými ročníky narozených. Restrukturalizace průmyslové výroby (uzavírání důlní činnosti a zeštíhlování velkých průmyslových provozů), nedostatečná nová bytová výstavba měla a má jiţ dodnes za následek ztrátu obyvatelstva a to jak přirozenou měrou, tak migrací. Přirozenou měrou Ostravsko ztrácí populaci aţ do roku 2006, kdy vlivem zvýšené plodnosti silných ročníků ze 70. let narůstá počet narozených. V roce 2009 se však vývoj vrací zpět do záporných čísel. Graf. č. 1 Vývoj počtu obyvatel (k 1. 1.) SO ORP Ostrava mezi lety