Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 02200/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 02200/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č Druh: neurčeno pozemek ve ZE původ parcely pozemkový katastr (PK) zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Šumvald, katastrální území Šumvald na LV č. 841 s podílem povinného 2/6 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02200/ ze dne Informace o nemovitosti pozemky zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Šumvald, katastrální území Šumvald na LV č. 841 tvoří zemědělskou půdu pod ochranou zemědělského půdního fondu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka a za pomocí map ČÚZK, LPIS.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. 065 Ex 02200/ ze dne LV č. 841 k.ú Šumvald, obec Šumvald - KM k LV č. 841 k.ú Šumvald, obec Šumvald (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - vyhláška 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v aktuálním znění 412/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Šumvald

3 3 Katastrální území: Šumvald (764515) List vlastnictví číslo: 841 Vlastníci: 1. Neček František Podíl: 1/6 Křemačov 25, Mohelnice 2. Neček Josef Podíl: 2/6 Gen. Svobody 1198, Uničov 3. Neček Zdeněk Podíl: 2/6 č.p. 159, Nová Hradečná 4. Nečková Janetta Podíl: 1/6 U Brány 916/2, Mohelnice 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Šumvald, k.ú.šumvald, na listu vlastnictví č.841 souhlasí se skutečností. Znalec zde hodnotil pouze formální stav. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny

4 4 Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena

5 5 na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a

6 6 statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny jsme porovnali pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Obvyklé ceny u zemědělských pozemků s dobrým přístupem jsou v úrovni cen dle BPEJ. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Z analýz podkladů a jejich výstupů znalec při srovnání použil průměrné ceny srovnávacích pozemků. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. BPEJ Region: mírně teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: Vláhová jistota: 4-10 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: dní Průměrná roční teplota: 7 C - 8 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Fluvizemě glejové Podloží: nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras Váha: středně těžké nebo středně těžké lehčí Skeletovitost: pouze slabě skeletovité Vododržnost: hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé Tab. Přirážek k Zc zemědělských pozemků uvedené v cenovém věstníku ročník XXX částka 14 ze dne , ve znění vyhlášky č. 412/2012 Sb., ze dne 16. listopadu 2012, kterou se mění vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů

7 7 a vyhlášky č. 412/2008 Sb., ze dne 18. listopadu 2008 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 340/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 358/2011 Sb. a ve znění vyhlášky č. 412/2012 Sb. Číslo položky 1. Důvod úpravy základní ceny zemědělského pozemku Srážka v % Přirážka v % Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních nebo v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: 1.1 Hlavní město Praha území hlavního města území sousedních obcí katastrální území v okolí do 7 km Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel území obce území sousedních obcí katastrální území v okolí do 5 km Obce s počtem tis. obyvatel území obce území sousedních obcí katastrální území v okolí do 4 km Obce s počtem tis. obyvatel území obce území sousedních obcí katastrální území v okolí do 3 km Obce s počtem tis. obyvatel území obce í území sousedních obcí 1.6 Obce s počtem tis. obyvatel území obce území sousedních obcí Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel území obce sousední katastrální území Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel území obce sousední katastrální území Jde-li o pozemky, jejichž vzdálenost od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce je: km

8 km km nad 5 km Jde-li o pozemky, jejichž zemědělské využití je prokazatelně sníženo: zvýšenou balvanitostí (např. 4 a více výčnělků mateční horniny nad povrch pozemku na 1 ha z.p.) nebo jinými pevnými až o 15 překážkami (např. šachet kanalizačních sběračů apod.), kromě dále uvedených 2) - zvýšeným výskytem stožárů elektrovodných zařízení (4 a více sloupů nebo stožárů na 1 ha z.p.) ažo potřebou odvodnění 4) až o lokalizací ve zvláště chráněných územích se zvýšenou 5) až o 30 ochranou životního prostředí - vlivem imisního zatížení 6 ) při středním znečištění při silném znečištění až o 15 ažo20 - Parcela č Druh: neurčeno výměra 760 m2 Parcela tvoří zemědělskou půdu spíše průměrné kvality kde JC za pozemek BPEJ je 6,80 Kč/m2, ale průměrná cena ZP je v katastru obce Šumvald 10,22 Kč/m2. Z toho znalec usuzuje že lze obecně říct, pozemky oceňované jsou v horší kvalitě než je průměr v daném katastrálním území Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Šumvald. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 841 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 9 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 841 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] neurčeno - zemědělský pozemek PZE ,86 10, ,76 Pozemky na LV číslo 841 zjištěná cena: 8 341,76 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 841 Porovnávací pozemky:

10 10 holice Realizovaná cena: , Kč Výměra: 8 180,00 m 2 Jednotková cena: 18,34 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 14,67 Kč/m 2 Váha: 1,00 Liuká Realizovaná cena: ,30 Kč Výměra: 5 827,00 m 2 Jednotková cena: 10,90 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 8,72 Kč/m 2 Váha: 1,00 olomouc Realizovaná cena: , Kč Výměra: 2 042,00 m 2 Jednotková cena: 10, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 8, Kč/m 2 Váha: 1,00 Náměšť Realizovaná cena: , Kč Výměra: 8 484,00 m 2 Jednotková cena: 21, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 14,70 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 8, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 11,52 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 14,70 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 11,55 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: neurčeno Parcelní číslo: PZE 1092 Výměra (V): 760,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 760,00 m 2 11,55 Kč/m 2 = 8 778, Kč Pozemky na LV číslo 841 zjištěná cena: 8 778, Kč

11 11 b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

12 12 C. Rekapitulace Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako průměrné a proto odhad obvyklé ceny je uvažován průměrem z cenových rozptylů při ocenění cenou srovnávací. Průměrná cena zemědělských pozemků dle vyhlášky 387/2011 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků ve znení vvyhl. č. 427/2009 a ve znění vyhl. č. 340/2010 Sb 10,22 Kč/m 2, cena dle BPEJ je 6,86 Kč/m 2. Z uvedeného vyplývá, že oceňované pozemky jsou v mírně podprůměrné kvalitě, jako průměrná zemědělská půda v oblasti.. Z analýzy RK vyplývá, že ceny pozemků (zemědělské půdy) v oblasti se pohybují v úrovni dle BPEJ s přirážkami. Tato hodnota byla ověřena výpočtem při odhadu ceny oceňovaných pozemků pomocí porovnávací metody. Ceny pozemků byly také porovnány s nabídkou pozemků na spec. farmářském serveru kde je pro rok 2013 uváděna cena zemědělské půdy v rozmezí 7,00-17,00 Kč/m 2. Při odhadu pracoval znalec s cenou průměrnou. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

13 13 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 2/ , Kč 8 780, Kč 0, Kč 8 700, Kč 2 900, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 8 700, Kč Cena slovy: osmtisícsedmset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Neček František 1 / , Kč Neček Josef 2 / , Kč Neček Zdeněk 2 / , Kč Nečková Janetta 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 2/ , Kč Cena slovy: dvatisícedevětset Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV 841 k.ú. Šumvald, obec Šumvald 2. KM LV 841 k.ú. Šumvald, obec Šumvald 3. mapy místa

15

16

17

18