pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č /13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Předmět ocenění: pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na rodinném domě č.p. 675 na pozemku parc.č a na pozemcích parc.č a Ulice: Dukelská č.p. 675 Obec: Moravská Třebová Okres: Svitavy PSČ Kraj: Pardubický Katastrální území: Moravská Třebová Identifikační kód: Vlastník stavby a pozemků: Ambrozek Vladislav podíl: 1/6 Koudelka Pavel podíl: 1/6 Koudelková Eva podíl: 1/6 Přichystalová Františka podíl: 1/2 Objednavatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.28, platná od Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2164/12-66 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace

3 3 Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 2164/12-66 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 880 pro k.ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okr. Svitavy. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 880, a to: - rodinný dům č.p. 675 na pozemku parc.č pozemek parc.č o výměře 276 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č o výměře 531 m 2 zahrada Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případné práva a závady s nemovitostí spojené, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitostí se uskutečnila dne od hod za účasti sestry povinné, paní Petry Koudelové. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, list vlastnictví č. 880, vyhotovený dálkovým přístupem, dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území 3. Ostatní podklady - informace zjištěné při místním šetření - fotodokumentace pořízená znalcem dne

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům se nachází v jižní části města Moravská Třebová ( obyvatel), okr. Svitavy, v husté zástavbě rodinných domů při ulici Dukelská. Centrum města, kde se nachází základní občanská vybavenost (úřad, kostel, obchod, mateřská a základní škola, sportovní a rekreační zařízení), je vzdáleno cca 1 km. Správní centrum město Svitavy je od oceňovaného rodinného domu vzdáleno cca 17 km. Jedná se o lokalitu s dobrou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/35, spojující města Svitavy, Mohelnice a Olomouc, je možné ve vzdálenosti 400 m. Ve městě se nachází vlakové a autobusové nádraží. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Svitavy jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemků je 807 m 2. Zastavěná plocha rodinným domem činí 120 m 2. Zastavěná plocha garáží činí 60 m 2. Obytná plocha rodinného domu je 154 m 2. Ostatní užitné plochy rodinného domu činí 52 m 2. Užitná plocha garáže činí 52 m 2. Údaje o oceňovaném rodinném domě Oceňovaný rodinný dům je situovaný v husté zástavbě rodinných domů ve městě Moravská Třebová, okr. Svitavy. Ke dni ocenění je dům užíván spolumajitelkou nemovitostí, paní Františkou Přichystalovou, a její vnučkou k bydlení. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektrickou, plynovodní vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno lokálními kamny na tuhá paliva a plynovými kamny Gamat. Ohřev teplé vody zajišťuje plynová karma. Dle zjištěných informací byl dům postaven okolo roku 1930, v průběhu jeho životnosti nebyla provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce, byly provedeny pouze dílčí úpravy. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Na pozemku parc.č je umístěna garáž, která není zapsána v katastru nemovitostí. Vzhledem k její velikosti a k technickému stavu má tato garáž vliv na cenu obvyklou, proto ji v posudku oceňuji. Tvar pozemkového celku je obdélníkový. Pozemek tvořící zahradu je v rovině. Přístup a příjezd k domu je možný z východní strany z veřejné komunikace ul. Dukelská. Evidenční a vlastnické údaje neodpovídají skutečnosti, když v katastru nemovitostí je zapsána spolumajitelka nemovitostí paní Eva Koudelová, dle usnesení o vypořádání dědictví ze dne je spolumajitelkou nemovitostí zapsaných na LV č. 880 paní Eva Koudelková.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p Garáž bez č.p./č.e. Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 675 Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený rodinný dům nacházející se na pozemku parc.č V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 4+1, v 1.PP se nacházejí skladovací prostory. Popis provedení konstrukcí a vybavení: Oceňovaný dům je založen na betonových základech pravděpodobně bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 60 cm. Strop nad 1.NP je dřevěný trámový s rovným podhledem, strop nad 1.PP je betonový, částečně klenbový. Střecha je polovalbová s vikýřem, nad jižní části je střecha domu mansardová. Střešní krytinu tvoří eternitové šablony. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné štukované, sokl je tvořen kamenným obkladem. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v některých místnostech je proveden keramický obklad. Podlahy obytných místností jsou dřevěné kryté koberci nebo PVC, podlahy v 1.PP jsou betonové. Schodiště do 2.NP je dřevěné, do 1.NP je schodiště betonové. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou rovněž dřevěné náplňové. V koupelně se nachází vana a umývadlo, WC je kombi. Dle zjištěných informací byl dům postaven okolo roku 1930, v průběhu jeho životnosti nebyla provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce, byly provedeny pouze dílčí úpravy. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (65 m 2 ) m nadzemní podlaží (120 m 2 ) m nadzemní podlaží (120 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m

7 7 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Bytové prostory 1. PP. sklep m sklep m sklep m sklep m Výměra 1. PP. m NP. pokoj m pokoj m kuchyň m koupelna m komora m předsíň m WC m Výměra 1. NP. m NP předsíň m pokoj m pokoj m komora m spíž m Výměra 2. NP m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 83 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (65 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (120 m 2 ) Kč Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (120 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2013 Kč Rok uvedení do provozu 1930 Plánovaná životnost roků 150 Opotřebení % 60.00

8 8 Cena k roku 2013 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Garáž bez č.p./č.e. Jedná se o budovu garáže, která se severní strany z části navazuje na areál řadových garáží. Objekt slouží ke garážování osobního automobilu a jako dílna. Garáž je založena na betonových základech, svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic tl. 30 cm. Vnější omítka je vápenná hladká. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Střecha je pultová s krytinou z eternitových šablon. Podlaha je betonová. Vrata do garáže jsou dřevěná. Okna jsou dřevěná, jednoduchá se členěním. Garáž byla postavena pravděpodobně v 70. letech 20. století a nachází se v průměrném stavebně-technickém stavu. Garáž je napojena na elektrickou síť. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (60 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 43 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (60 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2013 Kč Rok uvedení do provozu 1970 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2013 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 675 Kč Garáž bez č.p./č.e. Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Moravská Třebová Katastrální území: Moravská Třebová Vlastník stavby a pozemků: Ambrozek Vladislav podíl: 1/6 Koudelka Pavel podíl: 1/6 Koudelková Eva podíl: 1/6 Přichystalová Františka podíl: 1/2 Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 400 do 700 Kč/m 2. Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení zahrada Výpočet ceny Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Pozemky celkem (po zaokrouhlení) Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka mírně vyšší než poptávka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Rodinný dům, Moravská Třebová, okr. Svitavy Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Průměrný 140 m Rodinný dům, Svitavy, okr. Svitavy Průměrný 180 m Rodinný dům, Dětřichov, okr. Svitavy Průměrný 120 m Rodinný dům, Svitavy, okr. Svitavy Průměrný 157 m Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházející se v okolí města Svitavy. Vybavením se řadí do střední až nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na individuální bydlení se v rámci regionu jedná o průměrně atraktivní lokalitu s dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy obdobné velikosti v průměru od až Kč

11 11 Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu, garáže a pozemků (parc.č a 1517) ve výši: Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (154 m 2 ) Kč/m 2 za ostatní užitné plochy rodinného domu (104 m 2 ) tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení v Karviné. Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,30 Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2164/12-66 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 880 pro k.ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okr. Svitavy. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 880, a to: - rodinný dům č.p. 675 na pozemku parc.č pozemek parc.č o výměře 276 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č o výměře 531 m 2 zahrada Nákladová cena staveb po opotřebení 1.1. Rodinný dům č.p. 675 Kč Garáž bez č.p./č.e. Kč Budovy Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektů, umístění nemovitostí v průměrně atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností, průměrný stavebně-technický stav rodinného domu a garáže, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, a to na částku: Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč

13 13 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 V Ostravě dne