Znalecký posudek. 2174/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2174/2011 o cen obvyklé - 1/2 rodinného domu.p. 13 umíst ného na pozemku parc.. St. 20/1 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami parc.. St. 20/1, parc.. 68/1, parc.. 68/3 a parc.. 69 v kat. úz. Švábov, obec Švábov, okres Jihlava, ve vlastnictví Coufala Miloslava. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 5948/08-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 19 stran textu v etn titulního listu a 10 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 157, vedené Katastrálním ú adem pro Vyso inu, Katastrální pracovišt Jihlava, kat. úz. Švábov, obec Švábov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m Švábov 13 Region: Vyso ina Okres: Jihlava Katastrální území: Švábov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 157, kat. úz. Švábov, Katastrální ú ad pro Vyso inu, KP Jihlava, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. 9--1/1, m ítko 1:2000, kat. úz. Švábov - kopie kupní smlouvy ze dne , právní ú inky vkladu ke dni exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5948/08-4 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 5948/08-36 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 157, kat. úz. Švábov, obec Švábov, okres Jihlava, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Coufal Miloslav, Lazebnická 616/13, Jihlava Jihlava 1 1/2 Coufalová Dita, Švábov 13, Batelov 1/2 2

3 oddíl B - nemovitosti: rodinný d m.p. 13 umíst ný na pozemku parc.. St. 20/1 pozemek parc.. St. 20/1 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 836 m 2 pozemek parc.. 68/1 - trvalý travní porost o vým e 2442 m 2 pozemek parc.. 68/3 - ostatní plocha - manipula ní plocha o vým e 300 m 2 pozemek parc orná p da o vým e 310 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 8 Nc-4954/ (37EX 5288/05) ze dne Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob.z. sml /1 ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) Finan ní ú ad v Jihlav.j /2007/314940/6451 ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2Nc-5665/ (EX 1281/08) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2Nc-5665/ (EX1281/08) ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Litom ice.j. 124 EX-5948/ (2 Mc 5782/2008-6) ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad B eclav.j. 123EX-1281/ (2 Nc 5665/2008) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6053/ (2205/08) ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6053/ (2205/08) ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad B eclav.j.123 EX-2205/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-8139/ (012EX 4527/08-7) ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6342/ (081EX 08982/08-CH ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2Nc-8425/ (EX 08984/08) ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-7565/ (081EX 08985/08) ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6897/ (EX 08983/08) ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j.2 Nc-8498/ (EX 10639/08) ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Zlín.j. 77Ex-10639/ (2Nc 8498/2008-8) ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08982/ J (Nc 6342/08) ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08983/ M (2 Nc 6897/2008) ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08985/ M (2 Nc 7565/ ) ze dne

4 - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08984/ M (2 Nc 8425/2008) ze dne oddíl D - jiné zápisy: - bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. Jelikož znalci nebyl umožn n p ístup do oce ovaných nemovitostí, a v kupní smlouv nejsou uvedeny vým ry budov, byla zastav ná plocha jednotlivých staveb stanovena odhadem. Spolu s rodinným domem je užívána i p edzahrádka se zemním sklepem pod p edzahrádkou, oboje na pozemku ve vlastnictví obce. Užívání není právn ošet eno. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Švábov se nachází v okrese Jihlava a náleží pod Kraj Vyso ina. Švábov se rozkládá jihozápadn od Jihlavy. Z turistického a geografického hlediska pat í do širší oblasti eskomoravské Vyso iny. V obci s minimální ob anskou vybaveností je zastávka vlaku. Místní obyvatelé mohou využívat ve ejný vodovod. Oce ovaný rodinný d m stojí v severní ásti centra obce. K domu náleží oplocený pozemek a nebytové prostory. P ístup k domu je z jihu po zpevn né místní komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m a 2 ) Stodola b) Vedlejší stavby b 1 ) Chlévy s kolnou c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep c 2 ) P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní 4

5 c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk d) Pozemky d 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m Oce ovaný rodinný d m.p. 13 je umíst n na pozemku. parc. St. 20/1 a leží v severní ásti obce Švábov. P ístup k domu je z jihu po zpevn né místní komunikaci. D m je situován na hranici pozemku, má obdélníkový p dorys, je jednopodlažní s p dními prostory. V severní ásti na d m navazují chlévy a kolna. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zd ná, omítka barvený b ízolit. St echa je sedlová krytá taškami, dve e pravd podobn d ev né, okna d ev ná, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Rodinný d m je napojen na elektrorozvod vzdušným vedením, obecní vodovod, odpadní vody svedeny pravd podobn do žumpy, plynofikace v obci není. Užitná plocha a stá í domu stanoveno odhadem. a 2 ) Stodola P edm tem ocen ní je i stodola stojící na pozemku parc.. St. 20/1, nacházející se na severní hranici této stavební parcely. Stodola je jednopodlažní s p dními prostory. Základy stodoly jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, st echa sedlová krytá taškami. Vrata stodoly jsou d ev ná. Podrobná prohlídka stodoly nebyla možná vzhledem k nespolupráci majitel nemovitosti a umíst ní stodoly do uzav eného dvora. Stodola je p ístupná z jihu, z uzav eného dvora a ze severu, p es neoplocený pozemek v podílovém spoluvlastnictví povinného. Stá í nemovitosti stanoveno odhadem. b) Vedlejší stavby b 1 ) Chlévy s kolnou Vedlejší stavba s chlévy a kolnou navazuje na severní ást oce ovaného rodinného domu a je vystav na na pozemku parc.. St. 20/1. Stavba je obdélníkového p dorysu s kamennými základy, zd nou svislou konstrukcí, sedlovou st echou krytou taškami. Jelikož se stavba nachází v uzav eném dvo e, nebyla možná podrobná prohlídka nemovitosti. Stá í nemovitosti stanoveno odhadem. c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep Dle sd lení zástupce obce, náleží k oce ovanému rodinnému domu i zemní sklep, který byl vybudován bývalými majiteli rodinného domu.p. 13, a to na pozemku parc.. 34 ve vlastnictví obce Švábov. Sklep se nachází jižn od oce ovaného rodinného domu, je p ístupný od východu z obecní komunikace, kamenný. c 2 ) P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková Oce ovaná nemovitost je napojena na elektrorozvod vzdušným vedením. c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu Odpadní vody pravd podobn svedeny do žumpy. 5

6 c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm Oce ovaný rodinný d m je napojen na obecní vodovod. c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky D ev ný prkenný plot na ocelových sloupcích slouží k odd lení ásti pozemku parc.. 68/1. Plot prodlužuje severní st nu stodoly a vede k východní hranici pozemku. c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Kamenná ze je vystav na na východní hranici pozemku parc.. St. 20/1 a je kryta pálenými taškami. c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní Dvouk ídlá ocelová vrata s d ev nou výplní se nachází na jižní hranici stavebního pozemku. c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk D ev ná vrátka se nachází na jižní hranici stavebního pozemku. d) Pozemky d 1 ) Pozemky Pozemek tvo ený parcelami parc.. St. 20/1, parc.. 68/1, parc.. 68/3 a parc. 69 se nachází v kat. úz. Švábov, obec Švábov, okres Jihlava. Parcela St. 20/1 je nepravidelného tvaru, zastav na rodinným domem a dle kupní smlouvy také kolnou, chlévy a stodolou. Parcela parc. 68/1 je v KN vedena jako trvalý travní porost, parcela parc.. 68/3 jako ostatní plocha a parcela 69 jako orná p da. P ístup na pozemek je z jihu po zpevn né místní komunikaci. Pozemek je nepravidelného tvaru, mírn svažitý s možností napojení na vzdušnou elektrickou sí a ve ejný vodovod, oplocen zd ným plotem, vrátka a vrata jsou d ev ná v betonových sloupcích. Porost tvo í okrasné a ovocné d eviny. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m - 5 Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 6

7 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 10*9 = 90,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 90,00 m 2 4,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (10*9)*(4,50) = 405,00 m 3 zast ešení: = 225,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 630,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytáp ní: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Sou et upravených objemových podíl : 82,52 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8252 Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8252 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 7

8 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0340 Základní cena upravená = 3 602,41 K /m 3 Plná cena: 630,00 m 3 * 3 602,41 K /m 3 = ,30 K Stá í (S): 115 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 35 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,667 % ,60 K ,70 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,35 K a 2 ) Stodola - 3 Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zd ná Kód CZ - CC: 1252 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 22*8 = 176,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška Sou in 1.NP: 176,00 m 2 4,50 m 792,00 m 3 Sou et 176,00 m 2 792,00 m 3 Pr m rná výška podlaží: PVP = 792,00 / 176,00 = 4,50 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží: PZP = 176,00 / 1 = 176,00 m 2 Obestav ný prostor: 1.NP: (22*8)*(4,50) = 792,00 m 3 zast ešení: = 440,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 232,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy v etn zemních prací: P 13,20 100,00 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, st echa: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny st ech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 40,00 1,00 0,28 C 0,70 60,00 0,00 0,00 8

9 7. Úprava vnit ních povrch : S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vn jších povrch : S 2,90 100,00 1,00 2, Schody: S 1,80 100,00 1,00 1, Dve e: S 2,40 100,00 1,00 2, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: S 3,40 100,00 1,00 3, Povrchy podlah: P 2,90 100,00 0,46 1, Elektroinstalace: P 5,80 100,00 0,46 2, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 82,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8215 Základní cena (dle p íl.. 2): = 2 231,- K /m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9575 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,7667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8215 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1430 Základní cena upravená = 1 109,24 K /m 3 Plná cena: 1 232,00 m 3 * 1 109,24 K /m 3 = ,68 K Stá í (S): 80 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 % ,34 K ,34 K Stodola - zjišt ná cena = ,67 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Chlévy s kolnou - 7 Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC:

10 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 16*9 = 144,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 144,00 m 2 4,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (16*9)*(4,50) = 648,00 m 3 zast ešení: = 360,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 008,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové st ny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempí ské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrch S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodišt S 3,80 100,00 1,00 3,80 9. Dve e S 3,10 100,00 1,00 3, Okna S 1,00 100,00 1,00 1, Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3, Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Sou et upravených objemových podíl : 92,98 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9298 Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 250,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9298 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 1 006,16 K /m 3 Plná cena: 1 008,00 m 3 * 1 006,16 K /m 3 = ,28 K Stá í (S): 115 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 35 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,667 % ,83 K ,45 K Chlévy s kolnou - zjišt ná cena = ,73 K 10

11 c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep - 10 Venkovní úprava: 15. Zemní sklep Kód CZ - CC: 242 Vým ra: 28,00 m 3 Základní cena (dle p íl.. 11): 28,00 m 3 * 1 800,- K /m 3 = ,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,52 K Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 80 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 170 = 52,941 % ,48 K ,04 K Zemní sklep - zjišt ná cena = ,52 K c 2 ) P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková - 10 Venkovní úprava: P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková Kód CZ - CC: 2224 Délka: 10,00 m Základní cena (dle p íl.. 11): 10,00 m * 280,- K /m = 2 800,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,2370 Plná cena: = 2 566,20 K Stá í (S): 30 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % ,65 K 641,55 K P ípojky el. kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková - zjišt ná cena = 320,77 K 11

12 c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu - 10 Venkovní úprava: Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Vým ra: 40,00 m 3 Základní cena (dle p íl.. 11): 40,00 m 3 * 2 300,- K /m 3 = ,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3240 Plná cena: = ,14 K Stá í (S): 60 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % ,28 K ,86 K Žumpa z monolitického i montovaného betonu - zjišt ná cena = c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm - 10 Venkovní úprava: P ípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 10,00 m ,43 K Základní cena (dle p íl.. 11): 10,00 m * 340,- K /m = 3 400,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3220 Plná cena: = 3 234,50 K Stá í (S): 10 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 % - 646,90 K 2 587,60 K P ípojka vody DN 25 mm - zjišt ná cena = 1 293,80 K 12

13 c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky - 10 Venkovní úprava: Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Plocha: 44,00 m 2 Základní cena (dle p íl.. 11): 44,00 m 2 * 452,- K /m 2 = ,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = ,26 K Stá í (S): 10 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % ,03 K ,23 K Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na sloupcích - zjišt ná cena = c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování - 10 Venkovní úprava: Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Vým ra: 24,00 m ,12 K Základní cena (dle p íl.. 11): 24,00 m 3 * 3 750,- K /m 3 = ,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = ,54 K Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,231 % ,25 K ,29 K Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ- zjišt ná cena = ,15 K 13

14 c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní - 10 Venkovní úprava: Vrata ocelová s d ev nou výplní Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Po et: 1,00 ks Základní cena (dle p íl.. 11): 1,00 ks * 3 600,- K /ks = 3 600,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = 3 199,10 K Stá í (S): 7 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 23 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 30 = 23,333 % - 746,45 K 2 452,65 K Vrata ocelová s d ev nou výplní - zjišt ná cena = 1 226,33 K c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk - 10 Venkovní úprava: Vrátka d ev ná v. sloupk Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Po et: 1,00 ks Základní cena (dle p íl.. 11): 1,00 ks * 1 270,- K /ks = 1 270,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = 1 128,57 K Stá í (S): 25 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 40 = 62,500 % - 705,36 K 423,21 K Vrátka d ev ná v. sloupk - zjišt ná cena = 211,61 K 14

15 Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m = ,- K a 2 ) Stodola = ,- K b) Chlévy s kolnou = ,- K c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep = ,- K c 2 ) P ípojky el. kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková = 320,- K c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu = ,- K c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm = 1 290,- K c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky = 5 890,- K c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování = ,- K c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní = 1 230,- K c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk = 210,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 81,00 První srovnávaná nemovitost - rodinným d m v Rohozné, okr. Jihlava. Samostatn stojící d m pro trvalé bydlení i chalupa ení se zahradou o vým e m 2. Vysoká ze a sedlovou st echou p ekrytý vjezd do dvora poskytují maximální soukromí. K domu náleží samostatn stojící domek na zahrad (bývalá kovárna). Dispozice RD - ložnice, ob. pokoj, kuchyn, koupelna, letní kuchyn, sauna. V podkroví 3 pokoje. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 2, K. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinným d m v Salavicích, okr. Jihlava. Menší vesnická usedlost na pozemku o vým e m 2 má zrekonstruovanou st echu, plastová okna a plastové bezpe nostní vchodové dve e. V dom je kotel na tuhá paliva, rozvody jsou nové v m di, rozvody vody v plastu. P ed domem je menší p edzahrádka, za domem dv r s menšími hospodá skými budovami a zahrada s okrasnými d evinami. D m má vlastní studnu s pitnou vodou. Je vhodný pro trvalé bydlení, lze ho využít i pro rekrea ní ú ely. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 2, K. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Strmilov, okr. Jind ich v Hradec. Rodinný d m na pozemku o rozloze 416 m 2 je po áste né rekonstrukci, situovaný na jih. D m je vytáp n krbovými kamny s vým níkem, má plynovou p ípojku, sklep a k lnu. Ihned obyvatelný jak pro rekreaci, tak k trvalému bydlení. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1, K. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Nových Dvorech, okr. Jihlava. K domu na pozemku o vým e m 2 pat í hospodá ské stavení, samostatná garáž, sklep, k lna. D m jev vytáp n úst edním topením na tuhá paliva, voda erpána ze studny, oh ev vody el. bojlerem. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1, K. 15

16 Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Rohozná ,- K 0,95 0,90 0,97 1,00 1,15 1,10 145, ,87 RD Salavice ,- K 0,80 0,87 1,05 0,97 1,10 1,15 150, ,56 RD Strmilov ,- K 0,87 1,00 1,35 0,97 1,30 1,15 110, ,38 RD Nové Dvory ,- K 0,83 0,93 1,00 0,97 1,09 1,05 85, ,97 Sou et: ,77 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: ,19 K /jedn. Minimální jednotková cena: ,97 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,38 K /jedn. Základní cena: ,19 K 81,00 á ,19 K / = ,39 K Rodinný d m - výsledná cena = ,39 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 20/1 836,00 35, ,- Sou et ,- Úprava ceny p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -10 % ,- Mezisou et ,- Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,07 16

17 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní porost 68/ ,00 35, ,- ostatní plocha 68/3 300,00 35, ,- Sou et ,- Úprava ceny - p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -10 % ,- Mezisou et ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem ,77 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- K za m 2. Cena pozemku: 2 742,00 m 2 * 20,- K /m 2 = ,- K Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem ,- Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da ,68 20,00 4, ,68 orná p da ,22 20,00 1,46 8,76 Vým ra celkem 310 Mezisou et 1 352,44 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 1 352, ,51 K Pozemky - zjišt ná cena = ,76 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K 17

18 C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: uzav ený dv r, hospodá ské stavby, velká rozloha pozemk, možnost trvalého bydlení i rekreace c) parametry ponižující cenu: vybavenost obce Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši K Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- K slovy: šest set šedesát tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 18

19 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2174/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 80/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 19