ZNALECKÝ POSUDOK č.35/2013

Transkript

1 Ing Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, Trenčín, tel.č.: Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie Vodohospodárske stavby odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.35/2013 určenie všeobecnej hodnoty bytu č.36 v BD s.č.90 LV č.3197, k.ú Dubnica nad Váhom s príslušenstvom, spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.300/5, LV č.3197, k.ú Dubnica nad Váhom, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : LICITOR group a.s., Tajovského 5, Žilina Číslo spisu (objednávky) : zo dňa Počet strán (z toho príloh) : 21(10) Počet vyhotovení : 6 Počet odovzdaných vyhotovení : 5 V Trenčíne

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.36 v BD s.č.90 LV č.3197, k.ú Dubnica nad Váhom s príslušenstvom, spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.300/5, LV č.3197, k.ú Dubnica nad Váhom, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa originál 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3197, k.ú. Dubnica nad Váhom, zo dňa originál - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa originál - Znalecký posudok č.61/2008 (Ing. Šárka KURUCOVÁ) - originál - Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: nie sú 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č čiastočný, vydaný Správou katastra Ilava A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č.300/5 - zast. plochy a nádvoria o výmere 615 m2 Stavby Obytný dom s.č.90 na parc.č.300/5 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byty Vchod:46 5.p. Byt č.36 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 67/2304 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 49 JURIGA Ľuboš a Tatiana r. ŠLOSÁROVÁ, C I.50/125-43, Dubnica nad Váhom Dát. nar Dát. nar Spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa , za účasti oboch vlastníkov bytu p. Ľuboša JURIGU a p. Tatiany JURIGOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa d) Technická dokumentácia: Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Skutočnosť zodpovedá údajom v KN. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Byt č.36 - Pozemok g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú Strana 3

4 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.36 POPIS Obytný dom sa nachádza v Dubnici nad Váhom, na sídlisku Centrum I. Vzdialenosť do centra mesta je cca 300 m. Dom je situovaný na okraji zástavby bytových domov východne od centra. V tesnej blízkosti sa nachádza nákupné centrum a detské ihrisko. Bytový dom je riešený ako podpivničený objekt s troma vchodmi suterénom a šiestimi nadzemnými podlažiami. V suteréne sa nachádzajú spoločné priestory a pivnice, na nadzemných podlažiach sú umiestnené bytové jednotky, po dve na každom podlaží. Celkom je v bytovom dome 36 bytov. Základy sú betónové, zvislé ako aj vodorovné nosné konštrukcie sú panelové systému B-70. Strecha plochá, pokrytá živičnou krytinou, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Vstupné dvere ako aj okná spoločných priestorov sú plastové (2012). Podlahy spoločných priestorov sú prevažne terazzové. V každom vchode je umiestnený jeden osobný výťah. Dom je napojené na všetky inžinierske siete. Spoločné časti domu sú: základy, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie Spoločné zariadenia domu sú: vstupná hala, kočíkáreň, sušiareň, práčovňa, miestnosti pre merače tepla, miestnosti ZTI, výťahy, strojovne, bleskozvod, vodovodné, teplovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Byt č. 36 sa nachádza na piatom poschodí v okrajovej sekcii. Jedná sa o trojizbový byt s kuchyňou, chodbou, kúpelňou, WC, loggiou a pivnicou. Vnútorné úpravy povrchov sú vápenné stierky. Obvodová stena v obývačke je z vnútornej strany zateplená. Keramické obklady sú v kúpelni, WC, okolo kuchynskej linky a obložená je vaňa (2004). Podlahy obytných miestností sú v prevedení lamino, ostatné miestnosti majú podlahy z keramickej dlažby (2004). Vykurovanie centrálne, vykurovacie telesá plechové. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom (2007), dvere drevené s výplňou v obložkových zárubniach (2004). Bytové jadro je murované. V kúpelni sa nachádza obložená vaňa, samostatný sprchový kút a keramické umývadlo (2004). Vo WC sa nachádza záchod kombi (2004). V kuchyni je umiestnená kuchynská linka s plynovým sporákom s elektrickou rúrou, nerezovým drezom, digestorom a zabudovanou chladničkou a mrazničkou a umývačkou riadu (2004). Byt je vybavený rozvodom teplej a studenej vody, kanalizácie, zemného plynu a elektrickej energie ako aj telefónnym a televíznym rozvodom pod omietkou. V byte sa nachádza loggia. Okná obytných miestností sú orientované prevažne na severovýchod. Súčasťou bytu je aj jeho vnútorné vybavenie: vodovodné, kanalizačné, plynové, elektrické, teplonosné a telefónne bytové prípojky. Ide o byt I. kategórie s ústredným vykurovaním a úplným základným príslušenstvom. Vek stavby je stanovený na základe Znaleckého posudku č.61/2008 (Ing. Šárka KURUCOVÁ). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8032 Domy obytné typové s konštrukčnými sústavami to 1122 Trojbytové a viacbytové budovy Strana 4

5 PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Chodba:4,06*3,35-2,90*2,02 7,74 Kuchyňa: 2,66*4,06 10,80 Obývacia izba: 3,97*4,65 18,46 Izba: 4,07*3,00 12,21 Izba: 4,04*3,01 12,16 Kúpelňa: 1,93*1,90 3,67 WC: 1,18*0,84 0,99 Pivnica: 2,30*1,30 2,99 Vypočítaná podlahová plocha 69,02 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,50 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,18 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,20 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,70 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,50 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,80 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,90 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,70 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,80 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,45 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,67 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6,75 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,25 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,80 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,90 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,80 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,80 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,90 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,80 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,80 Zariadenie bytu Strana 5

6 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,10 4,40 3,96 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,50 1,50 1,35 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 1,98 25 Povrchy podláh 2,50 1,30 3,25 2,92 26 Vykurovanie 2,50 1,20 3,00 2,70 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,70 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,90 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,90 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,80 32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,00 4,00 3,60 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 WC 4,00 1,50 6,00 5,40 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,20 4,80 4,32 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,37 Spolu 100,00 111,15 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 111,15 / 100 = 1,1115 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,211 * 1,037 * 1,1115 * 1,00 VH = 829,01 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č ,50 57,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 829,01 EUR/m 2 * 69,02m ,27 Technická hodnota 57,50% z ,27 EUR ,51 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Analýza polohy nehnuteľností: Obytný dom sa nachádza v Dubnici nad Váhom, na sídlisku Centrum I. Vzdialenosť do centra mesta je cca 300 m. Dom je situovaný v zástavbe bytových domov východne od centra. V tesnej blízkosti sa nachádza nákupné stredisko a detské ihrisko. V širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza ďalšie nákupné centrum, zdravotné stredisko, stredná škola, pošta, zastávky hromadnej dopravy. Okná obytných miestností sú orientované prevažne Strana 6

7 na severovýchod. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená na výhradne na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na technický stav ako aj umiestnenie a spôsob využívania nehnuteľnosti, je táto bez vážnejších rizík s hľadiska jej ďalšieho užívania. Potenciálne riziká predstavue zaťaženie nehnuteľnosti exekúciami zapísanými na príslušnom liste vlastníctva. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 1, ,5000 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt (nebyt. priestor) so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru: kancelárske priestory, projekcie 12 Doprava v okolí bytového domu II. 1, ,0000 II. 1, ,4000 III. 0, ,9000 III. 0, ,2500 II. 1, ,7000 II. 1, ,1000 Strana 7

8 železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 1, ,8000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Názor znalca dobrý byt II. 1, ,0000 Spolu ,65 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 195,65/ 145 1,349 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 32900,51 EUR * 1, ,79 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Pozemok sa nachádza v Dubnici nad Váhom, v priestoroch sídliska Centrum I. Vzdialenosť do centra mesta je cca 300 m. Pozemok je situovaný v zástavbe bytových domov v centrálnej časti mesta. V tesnej blízkosti sa nachádza nákupné centrum a detské ihrisko. V širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza ďalšie nákupné centrum, autobusová zastávka, stredná škola a budovy štátnej správy. Pozemok je rovinatý, v priľahlej miestnej komunikácii sa nachádzajú verejné rozvody vody, kanalizácie, zemného plynu, NN a telekomunikačné rozvody. Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť sa nachádza v lokalite, v ktorej je nadpriemerný záujem o kúpu nehnuteľností na bývanie, stanovujem priemerný koeficient povyšujúcich faktorov na hodnotu 2,50. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 300/5 zastavaná plocha a nádvorie ,00 67/ ,88 m 2 Obec: Dubnica nad Váhom Východisková hodnota: VH MJ = 6,64 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov Hodnota koeficientu 1,20 Strana 8

9 kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,00 1,00 2,50 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 2,50 * 1,00 5,0400 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 6,64 EUR/m 2 * 5, ,47 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 17,88 m 2 * 33,47 EUR/m 2 598,44 EUR Strana 9

10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 44382,79 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 598,44 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č ,79 Pozemky Pozemok - parc. č. 300/5 (17,88 m 2 ) 598,44 Spolu VŠH ,23 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Štyridsaťpäťtisíc EUR V Trenčíne dňa Ing. Juraj Sedláček Strana 10

11 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3197, k.ú. Dubnica nad Váhom, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa Pôdorys bytu 5. Fotodokumentácia Strana 11