ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1384/154/2011

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1384/154/2011 o ceně rodinného domu č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše číslo parcelní 2710, v katastrálním území Valcha, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Objednatel posudku: JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční Český Krumlov Účel posudku: podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 194/11. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše číslo parcelní 2710, v katastrálním území Valcha, obec Plzeň, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 194/11, k datu Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, v kat. území Valcha, obec Plzeň. Východní č.p Plzeň Region: Plzeňský Okres: Plzeň-město Katastrální území: Valcha 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a ohledání nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č pro kat. území Valcha, obec Plzeň, vyhotovený dne kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:500 a mapové snímky pro kat. území Valcha, obec Plzeň - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne pod č.j. 125 EX 194/ znalecký posudek č. 1216/146/2010 vyhotovený znalcem dne , jako podklad pro ex. řízení č.j. 125 EX 379/10 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne , kdy bylo provedeno zavrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne , platnost od vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne , kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb s účinností od publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross - Brachmann - Holzner

3 3 - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb rodinných domů střední velikosti, nepatrného stáří a průměrné údržby. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti rovnováha nabídky s poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, je zapsána na LV.č pro kat. území Valcha, obec Plzeň, jako společné jmění manželů pro: SJM - Vrzák Milan, nar , bytem Východní 157/30, Plzeň - Valcha. - Vrzáková Irena, nar , bytem Východní 157/30, Plzeň - Valcha. 8. Dokumentace a skutečnost: Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a informací získaných při zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v jižní okrajové části intravilánu města Plzně, v městské části Valcha, na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, v ulici Východní. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:500 a mapových snímků daného území, které jsou přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze severu, z přilehlé výše uvedené místní zpevněné silnice. V dané části obce dle zjištěných informací, je zaveden veřejný rozvod vody, kanalizace i rozvod zemního plynu, veřejný rozvod elektro je vzdušný. Katastrální území Valcha je vybaveno pouze obchodem se základním sortimentem potravin a pohostinstvím. Kompletní nabídka vyšší občanské vybavenosti, kulturní, společenské a sportovní vyžití, veškeré úřady a instituce a lukrativnější pracovní příležitosti, jsou velmi dobře přístupny do centra krajského města, zejména autobusy MHD (nejbližší stanice je ve vzdálenosti cca 300 m). Rodinný dům č.p. 157 je postaven podélnou osou a průčelím ve směru východ - západ, rovnoběžně s přilehlou ulicí, vstupem obráceným na sever. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a dále pak objekty individuelní rekreace. Vlastní rodinný dům je střední velikosti se zastavěnou plochou 100 m 2, stáří z roku 2004, tj. 7 let. Dům je v současné době trvale obýván. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu. Celkově je poloha oceňované nemovitosti hodnocena jako vhodná pro trvalé bydlení v rámci daného katastrálního území, dále pak polohu vlastního sídelního celku jako dobrou, vzhledem k velmi dobré dostupnosti kompletní nabídky občanské vybavenosti a služeb. Případný prodej předmětné nemovitosti je značně omezen výše uvedenou skutečností, že je rodinný dům postaven a užíván na pozemku jiného vlastníka, což značně zužuje případný okruh zájemců o jeho koupi.

4 4 Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. 10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem 11. Popis objektů a pozemků: B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům č.p Přízemní, nepodsklepený rodinný dům č.p. 157 s úplným podkrovím a sedlovou střechou, je situován na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, v kat. území Valcha, obec Plzeň, v ulici Východní. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:500 a mapových snímků daného území města, které jsou přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům je stáří dle zjištěných informací a dochovaných dokladů z roku 2004, tj. 7 let. Rodinný dům obsahuje v přízemí předsíň, kuchyni, pokoj, obývací pokoj, technickou místnost a koupelnu s WC. V podkroví se nachází chodba, tři pokoje a koupelna s WC. Celková podlahová plocha jednotlivých místností činí 150,88 m 2 (76,92 m 2 přízemí, 73,96 m 2 podkroví). Obvodové zdivo je vyzděno z klasických zdících materiálů na betonových základových pasech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou v přízemí z nosníků a vložek miako, v podkroví je sádrokartonový podhled střešní sedlové konstrukce, zakryté betonovou taškovou krytinou s osazenými úplnými klempířskými konstrukcemi. Fasádní omítka dosud není provedena, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, okna plastová s dvojsklem, dveře hladké plné a prosklené, podlahy betonové s položenými finálními podlahovými konstrukcemi, dlažby keramické. Vytápění domu je ústřední s kotlem na zemní plyn a krbovými kamny, elektroinstalace zavedena třífázová jištěna

5 5 pojistkovými automaty, ohřev TUV plynovým kotlem. Rodinný dům je prakticky novostavbou, standardně vybaven, trvale obýván, ovšem dosud stavebně zcela nedokončen (chybí fasádní omítka), ovšem situován a užíván v jednom funkčním celku s pozemkem jiného vlastníka. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 100 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 100 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: přípojka vody, kanalizace, zemního plynu a přípojka elektro. Technický stav objektu: výborný Příslušenství nemovitosti: bez příslušenství mimo rodinný dům. Garáž: není Stáří objektu: 6 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 636,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 100,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 151,00 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,020

6 6 21. Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 0, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0, Názor odhadce 0,90 1,10 1,050 Výsledný koeficient: 1,290 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům - Valcha I. Adresa: Valcha, Plzeň Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 5 roků Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 450 m 2 Zastavěná plocha: 90 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 90,00 m ,- Kč/m ,74 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 115,00 m ,04 Kč/m ,67 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,20 2. Správní funkce 1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,05 6. Školství 1,05 7. Zdravotnictví 1,05 8. Kultura a sport 1,05 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,06 Součin dílčích koeficientů - Is 1,251

7 7 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům - Valcha II. Adresa: Valcha, Plzeň Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 10 roků Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 920 m 2 Zastavěná plocha: 80 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 80,00 m ,50 Kč/m ,34 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 125,00 m ,- Kč/m ,77 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,20 2. Správní funkce 1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,05 6. Školství 1,05 7. Zdravotnictví 1,05 8. Kultura a sport 1,05 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,07 Součin dílčích koeficientů - Is 1,626 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům - Valcha III. Adresa: Valcha, Plzeň Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 5 roků Stav objektu: velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 1210 m 2 Zastavěná plocha: 105 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: přípojka vody, kanalizece, přípojka zemního plynu, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 105,00 m ,86 Kč/m ,54 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 130,00 m ,69 Kč/m ,70 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,20 2. Správní funkce 1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,06 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,05 6. Školství 1,05 7. Zdravotnictví 1,05 8. Kultura a sport 1,05 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0,96

8 8 13. Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,08 Součin dílčích koeficientů - Is 1,633 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP 1. Rodinný dům - Valcha I , ,67 2. Rodinný dům - Valcha II , ,77 3. Rodinný dům - Valcha III , ,70 SJC minimum , ,77 SJC průměr , ,00 SJC maximum , ,67 Index oceňovaného objektu 1,290 1,290 1,290 JCO minimum , ,00 JCO průměr , ,00 JCO maximum , ,00 Výměry oceňované stavby 636,00 100,00 151,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: ,- Kč Průměrná: ,- Kč Maximální: ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,95 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,95 Kč

9 9 C. Rekapitulace Porovnávací cena: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třimilionyčtyřistaosmdesáttisíc Kč V Třemošné - Záluží, Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1384/154/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 154/2011.