CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ MĚSTA KARVINÉ. Textová část 1. Aktualizace 2003

Transkript

1 CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ MĚSTA KARVINÉ Textová část 1. Aktualizace 2003

2 2 OBSAH 1. Úvod Součásti cenové mapy stavebních pozemků Instrukce pro použití cenové mapy Stručná charakteristika města Metodika zpracování cenové mapy stavebních pozemků Účel zpracování Postup zpracování Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik Přiřazení cen jednotlivým skupinám pozemků Poměrové ukazatele ocenění Charakteristika trhu s pozemky Všeobecná analýza Rozbor realizovaných prodejů Seznam městských částí a katastrálních území... 15

3 3 1. Úvod Aktualizovaná cenová mapa stavebních pozemků města Karviné (dále jen cenová mapa) je zpracována na tiskovém výstupu digitalizované katastrální mapy města Karviné a transformována do digitální podoby, kde je součástí městského informačního systému, který obsahuje hranice parcel a hranice katastrálních území. Během roku 2003 byly v souladu se zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen zákon o oceňování majetku ), do dosavadní cenové mapy doplněny nové ceny stavebních pozemků zjištěné dle 10 odst. 2 a 3 zmíněného zákona. V rámci aktualizace cenové mapy města Karviné došlo v souvislosti se změnami využití, charakteru a vybavenosti pozemků k novému rozdělení skupin obdobných pozemků. Dále byla aktualizována také textová část cenové mapy. 2. Součásti cenové mapy Cenovou mapu tvoří: 1) Grafická část na podkladu katastrální mapy digitalizované v měřítku 1 : 5000 s graficky vymezenými skupinami parcel stavebních pozemků s vyznačenými cenami. 2) Textová část cenové mapy. 3) Cenová mapa v elektronické podobě, identická s její tištěnou formou je instalována do městského informačního systému. 3. Instrukce pro použití cenové mapy 1) Cenová mapa je zpracována podle 10 zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a podle 27 jeho prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb. 2) V cenové mapě je v graficky vymezených skupinách parcel obdobných pozemků uveden znak, který vyjadřuje: cenu v Kč/m 2 3) Stavební pozemky, které v mapě nejsou v žádné skupině parcel s vyznačenou cenou, se ocení podle příslušného ustanovení 28 nebo 31 odst. 2 vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4) Stavební pozemky, které jsou v cenové mapě v oceněné skupině parcel a jejichž část je začleněna do skupiny parcel neoceněných nebo s jinou cenou se ocení podle příslušného ustanovení 28 nebo 31 odst.2 vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb. 5) Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu ostatní plochy se způsobem využití dráha, dálnice, silnice, ostatní (veřejná) komunikace a ostatní dopravní plocha, která není součástí pozemní komunikaci a skutečně slouží jako provozní plochy drah, dálnice, silnice, ostatní veřejné komunikace, popřípadě pozemky k takovým účelům určené územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, se neoceňují podle této cenové

4 4 mapy a jejich cena se zjistí podle příslušných ustanovení 28 nebo 31 odst. 2 vyhlášky MF č. 540/2002 Sb. 6) Při nesouladu mezi stavem oceňovaného pozemku v cenové mapě a jeho skutečným stavem v terénu ke dni jeho ocenění se vychází z jeho skutečného stavu v terénu. Při oceňování pozemku zjištěný nesoulad v členění oceňovaného pozemku ( 9 zákona) podle cenové mapy s jeho skutečným stavem, jež může být důvodem pro jeho ocenění jako pozemku nestavebního, se kromě věcného zdůvodnění, prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (popřípadě katastrálním úřadem ověřeným geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebylo vydáno územní rozhodnutí ( 32 odst. 1 písm. a), b) a e), zákona č.50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu [stavební zákon], ve znění pozdějších předpisů) nebo stavební povolení ( 66 stavebního zákona) ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby a potvrzením útvaru obce (majetkoprávní oddělení, odboru správy majetku, Magistrátu města Karviné), který cenovou mapu zpřístupňuje veřejnosti. 7) Originál cenové mapy je veřejně a bezplatně přístupný v pracovní době na Magistrátu města Karviné, odboru správy majetku, oddělení majetkoprávním, Karola Śliwky 618, Karviná-Fryštát. 8) Cenová mapa v digitální podobě je uložena na Magistrátu města Karviné, oddělení výpočetní techniky a informatiky, Karola Śliwky 618, Karviná-Fryštát a dále je bezplatně trvale přístupná na oficiálních webových stránkách města Karviné 4. Stručná charakteristika města Město Karviná se nachází na severním okraji Beskyd, v údolí řeky Olše, ve vzdálenosti 18 km východně od Ostravy. Karviná je součástí významné středoevropské průmyslové aglomerace, zahrnující část severovýchodu České republiky, jižního Polska a severozápadu Slovenska. Tento trh představuje v okruhu do 150 km (vzdálenost od Karviné) celkem 5 milionů obyvatel. V důsledku politických změn po roce 1989 Karviná zaznamenává postupně výrazný přerod, způsobený omezováním těžkého průmyslu, včetně s tím spojené počáteční ztráty pracovních příležitostí a nezbytnosti následné výrobní a obchodní restrukturalizace. Pokud jde o územně správní členění, má Karviná 9 městských částí a 6 katastrálních území. V Karviné je v současné době trvale bydlících obyvatel *. Město Karviná se rozkládá na ploše 58 km 2, v nadmořské výšce 230 m. Dopravní obslužnost v Karviné je zajištěna sítí MHD, kterou tvoří 10 linek. Karviná je také vzhledem ke své poloze významným tranzitním uzlem. Městem prochází důležitá železniční trať ve směru západ východ s frekventovanou osobní i nákladní dopravou a ve vzdálenosti 40 km se nachází mezinárodní letiště v Ostravě. Karviná spojuje výhody bývalého okresního města s průmyslovou tradicí, zázemí třetího největšího města Ostravska a blízkost frekventovaných hraničních přechodů s Polskem a Slovenskem. V karvinském regionu mají své podniky společnosti strojního, chemického, elektrotechnického a stavebního průmyslu. Karviná je také správním, administrativním a obchodním centrem a sídlem administrativních, obchodních, kulturních, zdravotních, vzdělávacích a sportovních institucí. V Karviné je např. Slezská univerzita, která poskytuje

5 5 (* zdroj : Malý lexikon obcí ČR 2002) vzdělání v ekonomii, managementu a marketingu, nemocnice, sportovní a kulturní zařízení a historické památky (zámek, objekty lázní). K léčbě a rehabilitaci slouží ve městě Karviná také tradiční lázně v Darkově a rehabilitační sanatorium v Karviné Hranicích. Lázeňství patří k rozvojovým programům města, na které se zaměřuje vedení Magistrátu. Nejvýznamnějšími průmyslovými odvětvími ve městě je hornictví, hutnictví a strojírenství, které reprezentují zejména společnosti OKD a.s., Jäkl Karviná, a.s., dále energetika, která je zastoupena společnostmi DALKIA MORAVA a.s., SEVEROMORAVSKÁ ENERGETIKA a.s.. Průmyslová odvětví dosud zaujímají 22,2 % hospodářské činnosti na území města, stavebnictví 11%, služby 64,6 % (doprava a spoje 3,5 %, obchodní služby 50,9 %, ostatní služby 10,2 %), zemědělství, lesnictví 2,2 %. V současné době jsou v provozu 2 důlní závody. Z uvedeného přehledu ekonomických aktivit na území města je zřejmé, že postupně dochází k přesunu činností z dosud převažujících průmyslových odvětví do oblastí obchodu a služeb. Další potenciální příležitostí pro zlepšení podmínek zaměstnanosti obyvatelstva je rozvojová lokalita Průmyslová zóna Nové Pole, která je určena pro investice v oblasti výstavby průmyslových areálů se zaměřením na výrobu strojů a nástrojů, součástek pro automobilový průmysl, zpracování a tváření plastů, výrobků pro stavebnictví, komponentů pro elektrotechnický průmysl. V minulém roce byly v této zóně realizovány převody pozemků za účelem výstavby výrobního areálu společností DEXON CZECH, s.r.o. a Molnlycke Health Care Klinipro, s.r.o.. Významným prvkem obchodů s pozemky byly minulém roce prodeje pozemků pro výstavbu supermarketu Hypernova v lokalitě u autobusového nádraží na ulici Nádražní a supermarketu Tesco v atraktivní lokalitě v centrální části města (městská část Fryštát), v bývalém areálu výrobního družstva Slezanka, v sousedství dalších obchodních objektů, na tř.17 listopadu v městské části Ráj. Město disponuje řadou rozvojových ploch. Kromě průmyslové zóny Karviná - Nové Pole v Karviné Starém Městě, jde dále o plochy určené územním plánem pro individuální bydlení a rekreaci, které se nachází na severovýchodním a východním okraji města v městských částech Ráj a Mizerov v katastrálním území Karviná Město a dále na severozápadním okraji ve Starém Městě (k.ú. Staré Město). Tyto lokality, určené pro individuální bydlení, také ovlivňují místní trh s pozemky jak z hlediska cen, tak i četnosti prodejů. 5. Metodika zpracování cenové mapy 5.1. Účel zpracování Účelem zpracování cenové mapy je přiblížení cen stavebních pozemků, zjišťovaných podle cenového předpisu, cenám realizovaným na místním trhu s nemovitostmi. Cenová mapa slouží pro jednoduché zjišťování cen jednotlivých stavebních pozemků Postup zpracování Vlastní zpracování cenové mapy lze rozdělit do čtyř hlavních etap, a to: v I. etapě jako základ pro stanovení cen pozemků v souladu se zákonem o oceňování majetku byly shromážděny a roztříděny ceny sjednané příslušnými kupními smlouvami,

6 6 které byly uzavřeny na místním trhu s nemovitostmi v období od dubna roku 2001 do dubna roku v II. etapě rozdělení pozemků podle územních typů a jednotlivých katastrálních území města Karviné na základě rozlišení podle jejich charakteristik a z hlediska výše sjednaných cen a v druhé fázi vytvoření skupin obdobných pozemků v mapách jednotlivých katastrálních území. v III. etapě porovnání cen pozemků s cenami obdobných skupin parcel se shodným účelem užití na základě jejich zjištěných charakteristik. V cenové mapě nejsou oceněny ty pozemky, u nichž nebyl zjištěn prodej, resp. nebylo možné porovnat je se zjištěnými cenami srovnatelných pozemků. v IV. etapě konečné zpracování cenové mapy do grafické podoby na podkladě katastrální mapy v digitální formě tak, aby se cenová mapa mohla stát součástí geografického informačního systému města Karviné Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik Rozbor území byl proveden na mapovém podkladě jednotlivých katastrálních území města Karviné, kde místním šetřením a na základě informací získaných na městském úřadě, byly vymezeny skupiny parcel se shodným účelem užití na podkladech těchto šetřených charakteristik: Účel užití: V souladu s ustanoveními 10 zákona č.151/1997 Sb. a 27 aktuálně platného znění jeho prováděcí vyhlášky, byl hlavní důraz kladen na vymezení skupin pozemků, se shodným účelem využití. Jednotlivá katastrální území byla rozdělena do menších celků, aby byla postižena homogenita funkčního vymezení skupin pozemků. Dalším šetřeným údajem, bylo porovnání aktuálního účelu užití stavebních pozemků s jejich perspektivním využitím podle územně plánovací dokumentace. Poloha v obci: Území města Karviné bylo rozděleno do tří polohových tříd v závislosti na převažujícím účelu využití území v dané třídě a atraktivitě umístění v obci (viz.obr. Rozdělení území města Karviné do 3 polohových tříd) Rozdělení města do tří polohových tříd: 1.centrum a vnitřní město zahrnuje tyto části města: - městská část Fryštát (samotné centrum města) v katastrálním území Karviná- město, - městská část Nové Město v katastrálním území Karviná-město navazující na Fryštát, - část městské části Lázně Darkov a katastrálního území Darkov navazující na Fryštát až po řeku Olši, - část městské části a katastrálního území Ráj navazující západní hranicí na měst.část Fryštát (k.ú. Karviná město), na jihu vymezená řekou Olší, dále oddělená hranicí táhnoucí se od jihu k východu lemující ulice Jabloňová a V Zákoutí a dále vedoucí směrem na severozápad lemující okraj zástavby rodinných domů až k fotbalovému stadionu a dále ulicí Bažantnice jdoucí směrem na severovýchod a hranicí lemující zástavbu chatové osady až k Centrálnímu hřbitovu (spadá do vnitřního města) na ulici Borovského,

7 7 - část městské části Mizerov v katastrálním území Karviná-město navazující na Fryštát (k.ú. Karviná město), oddělená na jihu ulicí Borovského ve směru k centru města, až k hromadným garážím v ulici Na Kopci a dále hranicí lemující okraj sídlištní zástavby na ulici Na Kopci (vč.rybníku Pískovna, a hromadných garáží na ul.poutní) až k hřbitovu na ulici Stavbařů a kruhovému objezdu u supermarketu Kaufland a dále pokračující na severovýchod ulicí Žižkova až rehabilitačnímu sanatoriu Lázní Darkov při severní hranici městské části Mizerov, - část městské části Hranice v katastrálním území Karviná-město navazující na Fryštát, (k.ú. Karviná město), oddělená na severu zadní hranicí areálu rehabilitačního sanatoria a dále ulicí Čsl.Armády až na křižovatku s ulicí Rudé Armády, a dále hranicí lemující hranici průmyslového areálu JAKL, ulicemi Rudé Armády, Petrovická a Za Panelárnou. 2.okrajová část vnitřního města zahrnuje tyto části města (převažuje zástavba k rodinnému bydlení): - městská část Staré Město je shodná s hranicí katastrálního území Staré Město u Karviné, která tvoří severozápadní oblast města Karviné, - část městské části a katastrálního území Ráj, na jihu vymezená řekou Olší, dále oddělená hranicí táhnoucí se od jihu k východu lemující ulice Jabloňová a V Zákoutí, a dále vedoucí směrem na severozápad lemující okraj zástavby rodinných domů až k fotbalovému stadionu a dále ulicí Bažantnice jdoucí směrem na severovýchod a hranicí lemující zástavbu chatové osady až k Centrálnímu hřbitovu (spadá do vnitřního města) na ulici Borovského, na východě a na severu oddělená státní hranicí s Polskem, - část městské části Mizerov v katastrálním území Karviná-město, oddělená na jihu ulicí Borovského ve směru k centru města, až k hromadným garážím v ulici Na Kopci a dále hranicí lemující okraj sídlištní zástavby na ulici Na Kopci (vč.rybníku Pískovna, a hromadných garáží na ul.poutní) až k hřbitovu na ulici Stavbařů a kruhovému objezdu u supermarketu Kaufland a dále pokračující na severovýchod ulicí Žižkova až rehabilitačnímu sanatoriu Lázní Darkov při severní hranici městské části Mizerov, na východě oddělená hranicí vojenského prostoru v k.ú. Ráj a na severu ulicemi Mickiewiczova a Jedlová, - část městské části Hranice v katastrálním území Karviná-město, oddělená na severu zadní hranicí areálu rehabilitačního sanatoria a dále ulicí Čsl.Armády až na křižovatku s ulicí Rudé Armády, a dále lemující hranici průmyslového areálu JAKL, ulicemi Rudé Armády, Petrovická a Za Panelárnou, na severu oddělená státní hranicí s Polskem. 3.území mimo kompaktní město zahrnuje části města (území postižené vlivy poddolování, kde se nachází průmyslové areály, a rozptýlená zástavba rodinných domů) - městskou část Doly (katastrální území Karviná Doly) - městskou část Louky (katastrální území Louky nad Olší) - část městské části Lázně Darkov a katastrálního území Darkov na jih od řeky Olše,

8 Obr. Rozdělení území města Karviné do 3 polohových tříd 8

9 9 Stavební vybavenost: Podle informací získaných na městském úřadě byla posuzována vybavenost stavebních pozemků inženýrskými sítěmi. Karviná je téměř zcela pokryta elektrickou, vodovodní a telekomunikační sítí. Kanalizace je vybudována na celém území vnitřního města a jeho okrajích, v sídlištních celcích městských částí Nové Město, Hranice, Mizerov, ve velkých průmyslových areálech a v jejich přilehlém okolí. V městských částech mimo území kompaktního města je kanalizace provedena pouze na části území, v městské části Staré Město se jedná pouze o lokalitu průmyslové zóny Nové Pole, v městské části Ráj na 70 % území, zejména v sídlištní zástavbě a v městské části Lázně Darkov na 10 % území. Na území městských částí Doly a Louky veřejná kanalizace zatím není. Na veřejný rozvod zemního plynu jsou napojeny městské části Fryštát, Nové Město, Mizerov a Hranice, v rozsahu 90% zastavěného území, Ráj na 90 % území, Lázně Darkov na 70 % území a Staré Město na 20 % území. Do městských částí Doly a Louky není plyn zatím přiveden. V některých městských částech je centrální rozvod tepla - sídlištní celky v městských částech Nové Město, Mizerov, Hranice, Ráj, částečně ve Starém Městě, kde je na rozvod tepla napojena průmyslová zóna Nové Pole. Dopravní dostupnost: Byla šetřena dostupnost pozemků ve vztahu k centru města a přítomnost MHD. Kritériem pro posouzení byla vzdálenost od centra města, dopravní dostupnost a vzdálenost od nejbližších stanic MHD. V území vnitřního města, okrajové části vnitřního města je přítomnost MHD dostatečná, zajišťována autobusovou dopravou. Na území mimo kompaktní město jsou však prostředky MHD zastoupeny omezeně. Jde o některé lokality v městských částech Doly, Louky a Staré Město, které jsou ve větší vzdálenosti (nad 1 km) ke stanici MHD. Omezující faktory: Byly zaznamenány okolnosti, které rozhodujícím způsobem limitují využití pozemků, jako jsou stavební uzávěra, ochranná pásma energetických sítí, vliv poddolování (městské části Lázně Darkov, a to v části jižně za řekou Olší a Doly), přítomnost metanu, nadměrná hlučnost, imisní vlivy a míra ohrožení záplavami Přiřazení cen jednotlivým skupinám pozemků Podkladem pro ocenění jednotlivých skupin obdobných pozemků byly ceny zjištěné ze skutečně sjednaných prodejů, které byly dohledány a prověřeny na Katastrálním úřadu v Karviné. Pro ocenění byla vzata v úvahu cenová úroveň za poslední dva roky, tj. od dubna roku 2001 do dubna roku 2003, které odpovídají trendům na místním trhu nemovitostí. Dohledané kupní ceny byly analyzovány s cílem vyloučení těch cen, které neodpovídaly úrovni obvyklých cen v daném území, a dále případy prodeje souborů nemovitostí (pozemky a stavby uvedené ve smlouvě jednou cenou). V jednotlivých skupinách obdobných pozemků bylo v analytickém výkresu vyznačeno využití a následně byly do tohoto podkladu promítnuty realizované ceny, příp. ceny zjištěné porovnáním.

10 10 6. Poměrové ukazatele ocenění Na základě statistických dat převzatých z katastru nemovitostí byly zjištěny údaje o plošném zastoupení jednotlivých druhů pozemků, počtech parcel, a jiné. Výměry a počty parcel CM 2001 Základní členění výměra v ha % Počet parcel % Zemědělská půda, lesní půda a vodní plocha Zastavěná plocha Ostatní plocha Karviná celkem CM 2003 Základní členění výměra v ha % Počet parcel % Zemědělská půda, lesní půda a vodní plocha Zastavěná plocha Ostatní plocha Karviná celkem Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které jsou převážně v druhu zastavěná plocha a nádvoří, přestože tvoří pouhých 6 % (s ostatními plochami 47 %) rozlohy správního území města. Příčinou je velká výměra zemědělské půdy v okrajových katastrálních území města. Ze struktury pozemků ostatních ploch vyplývá, že podíl komunikací, dopravních a manipulačních ploch představuje 41 % jejich výměry. V druhu pozemků ostatní plochy cenová mapa postihuje pouze některé, zejména plochy tvořící jednotný funkční celek se stavbou, např. zahrady, zeleň v zástavbě apod. Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města vymezeno celkem 688 skupin obdobných pozemků, oproti 615 v původní cenové mapě z roku Z tohoto počtu bylo oceněno 72,2 % (tj. 497 skupin). Znamená to, že v těchto skupinách obdobných pozemků byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku nebo došlo k ocenění pozemku porovnávacím způsobem. Z plošného hlediska bylo oceněno 18,1 % skupin obdobných pozemků. Z celkové výměry správního území, tj ha, zabírají oceněné skupiny obdobných pozemků ha. Skutečnost, že k poměrně velké výměře pozemků nebyla přiřazena odpovídající cena, lze zdůvodnit převažujícím zastoupením zemědělské půdy a ploch postižených důsledky hlubinné těžební činnosti, na nichž v současné době probíhají rozsáhlé rekultivace. Tab. celkový počet skupin obdobných pozemků na území města Karviné CM 2001 Počet skupin Výměra v ha % dle skupiny % dle výměry Neoceněno ,8 82,6 Oceněno ,2 17,4 Celkem

11 11 CM 2003 Počet skupin Výměra v ha % dle skupiny % dle výměry Neoceněno ,8 81,9 Oceněno ,2 18,1 Celkem Následující tabulka poskytuje srovnání mezi celkovými počty skupin obdobných pozemků a jejich strukturou využití ve městě. Tab. Rozdělení zastavěné plochy podle způsobu užití Počet skupin obdobných pozemků Druh zastavěné plochy celkem oceněných průmyslovými objekty občanská vybavenost ostatní stav.obj.-garáže technická vybavenost 13 7 objekt bydlení Celkem Charakteristika trhu s pozemky 7.1. Všeobecná analýza: Analýza trhu s nemovitostmi v rámci tvorby cenové mapy byla provedena na základě informací získaných o cca 598 prodejích pozemků na území města Karviná v letech Sestavení přehledu, který zahrnoval i doplňující charakteristiky prodejů, umožnilo provést poměrně objektivní analýzu trhu s pozemky. Trh nemovitostí v Karviné je ovlivňován některými faktory (např.výstavba nových obchodních center) podobně jako v jiných městech České republiky (např. Havířov, Frýdek Místek, Opava), ale nad to především přítomností těžkého průmyslu a důsledky hlubinné těžební činnosti. Rozborem souboru 598 prodejních cen stavebních pozemků se dospělo k jejich průměrné ceně 241,- Kč/m 2, což činí 48,2 % základní ceny podle 28 vyhlášky 540/2002 Sb. Dále lze konstatovat, že průměrná cena pozemků oproti předchozímu období vzrostla o 9%. Tab. - Vývoj průměrných cen v letech v jednotlivých územích města Průměrná cena v Kč v roce Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město Z hlediska struktury prodejů jsou nejobchodovanější skupinou pozemky pro individuální bydlení, kterých je 26,2 %. Druhými nejvíce obchodovanými jsou pozemky rekreačními

12 12 chatami s podílem 18,7 %. Následují prodeje pozemků zastavěné obytnými domy, jejichž podíl je 13,3 %. Vyhodnocením bylo zjištěno, že ceny pozemky pro výstavbu velkých nákupních center se vymykají převažující úrovni cen ve městě. Obecně lze konstatovat, že Karviná je specifický městský celek, s ohledem na přítomnost velkých průmyslových areálů a existenci vlivů poddolování, v jehož důsledku dochází k poklesům povrchu rozsáhlých území na okraji města, provázených postupnými demolicemi stávající zástavby. Nejvýznamnější vliv na cenu pozemků na místním trhu s nemovitostmi má jejich poloha a účel užití. Rozborem bylo prokázáno, že převažující charakter funkčního využití území a poloha pozemku ovlivňují rozhodujícím způsobem prodejní ceny pozemků i v případě jejich rozdílného specifického využití. V budoucnu, zřejmě nejvíce ovlivní trh s pozemky rozvoj ploch pro výstavbu rodinných domů, a dále rozvojové projekty. V současné době se jako rozvojové území města Karviné jeví především výše zmíněná zóna Nové Pole s rozsáhlou průmyslovou zástavbou, ale také lokalita současného autobusového nádraží, kde se dokončuje výstavba nákupního centra. Z hlediska individuální bytové výstavby jsou rozvojovými zónami zejména městské části Mizerov, Ráj a Hranice. V městských částech Doly, Louky, Lázně Darkov dochází k postupné asanaci v důsledku stavební uzávěry, vyvolané velkými zemními poklesy následkem předchozí těžební činnosti Rozbor realizovaných prodejů Rozbor byl zaměřen na cenově rozhodující faktory, zejména poloha a účel užití stavebních pozemků. Vliv polohy Následující tabulka dává přehled o rozdělení hladin cen s ohledem na polohu pozemku. Zde je možno sledovat vliv důsledků těžební činnosti a z toho vyplývající útlum výstavby i pokles počtu trvale žijících obyvatel v okrajových částech města, tj. v území mimo kompaktní město, a to v městské části Doly (katastrální území Karviná Doly), kde se nachází samotné důlní podniky důlní podniky, dále v městské části Lázně Darkov (katastrální území Darkov) v části na jih od řeky Olše, kde se nachází také důlní podnik. Dochází k velké diferenciaci cen ve vnitřním městě a na okraji vnitřního města, s tím, že průměrné ceny v centru města jsou sedminásobně vyšší oproti okrajovým částem města. CM 2001 Kč/m 2 Poloha Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město CM 2003 Kč/m 2 Poloha Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město

13 13 Uvedený přehled průměrných cen vypovídá také o atraktivitě pozemků, která ve směru od centra města k okrajovým částem klesá. Zásadní vliv polohy na hodnotu pozemku je dobře patrný z úrovně cen v městských částech, kde je životní prostředí ovlivněno důsledky těžební činnosti. Jedná se např. o městkou část Lázně Darkov, kde bylo uskutečněno mnoho prodejů, za účelem výkupu pozemků a likvidace objektů v územích ovlivněných poddolováním, podobně dochází k výkupům pozemků a sanaci území v městské části Doly. V těchto městských částech je zástavba již z velké části odstraněna, což dosud nebylo zaznamenáno do katastru nemovitostí a tudíž v cenové mapě, ale i katastrální mapě, jakožto podkladu pro zpracování cenové mapy, nejsou tyto změny v území do map zaneseny. Vliv účelu užití pozemku Největší počet cen byl realizován v oblasti pozemků zastavěných objekty bydlení. V této kategorii bylo oceněno 97 % všech skupin obdobných pozemků, podrobně rozdělených dle druhu zástavby na budovy určené pro hromadné bydlení a individuální bytovou výstavbu (bytové a rodinné domy). Ve skupině pozemků určených pro individuální bydlení jsou převody pozemků vůbec nejčetnější a zde bylo oceněno 99 %. V důsledku vyššího počtu oceněných skupin pozemků, je možné provést objektivní porovnání vytvořených cenových skupin, kde se nachází obdobná infrastruktura, inženýrské sítě, ale i dopravní obslužnost. Další podrobnější vymezení skupin obdobných pozemků bylo v oblasti individuální výstavby. Pozemky byly rozčleněny do skupin zastavěných rodinnými domy a objekty sloužícími pro rekreaci. Tímto detailním dělením byl postihnut záměr co nejpřesnějšího vymezení účelu užití pozemku. V segmentu bydlení dochází k velké diferenciaci cen od 100,- do 500,- Kč/m 2 v případě bytových domů. U pozemků pro individuální bydlení je rozmezí 54,- až 500,- Kč, což je způsobeno zejména těžkým poškozením území důlní činností v okrajových částech a tímto nezájmem o pozemky v těchto oblastech. Nejdražší pozemky pro hromadné bydlení byly lokalizovány v centrální části města a ve vnitřním městě s širokou infrastrukturou (bytové domy s nebytovými prostory obchody, restaurace, služby), jejichž cena směrem k okraji města postupně klesá. V okrajových částech města se domy určené pro hromadné bydlení téměř nenachází. V oblasti individuálního bydlení ceny pozemků klesají od středu k okraji města, avšak i zde hraje důležitou roli konkrétní poloha pozemku, dostupnost vůči centru města a jeho vybavenost inženýrskými sítěmi. Ve vyšší cenové kategorii se pohybují ceny v městské části Fryštát, Nové Město a Mizerov kde rozhodující je významná vzdálenost vůči centru města a dále na severovýchodním a východním okraji Karviné, kde je realizována zástavba nových lokalit určených k bydlení. V těchto lokalitách je uvažováno s rozšířením zástavby rodinných domů i podle územního plánu. Pozemky pro bytovou výstavbu Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných bytovými domy, zjištěných ve smyslu aktuálně platného znění cenových předpisů.

14 14 Minimální cena Maximální cena Karviná Pozemky pro individuální bytovou výstavbu Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných domy pro individuální bydlení, zjištěných podle aktuálně platného znění prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Minimální cena Maximální cena Karviná Zvláštní kategorii v oblasti individuální rekreace tvoří pozemky v chatových osadách, které jsou převážně umístěny v okrajových částech města. V této kategorii je trh s pozemky poměrně rozvinut, a proto mohla být oceněna převážná část vytvořených skupin obdobných pozemků. Ceny se pohybují od vnitřního města k okraji, kde ceny mírně klesají, obdobně jako u ostatních druhů pozemků určených pro bydlení. Pozemky v chatových osadách Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty pro individuální rekreaci, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Minimální cena Maximální cena Karviná

15 15 Další oblastí s dostatečnou četností prodejů, jsou pozemky zastavěné objekty občanské vybavenosti, kde se ceny liší dle specifikace způsobu využití budovy. Proto byly rozděleny plochy do kategorií ploch zastavěných objekty s komerčním využitím, jako např. administrativní budovy, nákupní centra apod., kde průměrná cena činí 1197,- Kč za m 2. U ostatních objektů, charakterem odpovídajících občanské vybavenosti, jako jsou školy, nemocnice apod., nelze objektivně stanovit cenu, protože tato kategorie pozemků se téměř neobchoduje. Významný vliv na průměrné ceny pozemků, zastavěných komerčními objekty má, dokončovaná výstavba nákupních center s širokou nabídkou dalších služeb, jako např. v současné době realizované stavby hypermarketu Hypernova v lokalitě u autobusového nádraží na ulici Nádražní a hypermarketu Tesco v atraktivní lokalitě v centrální části města, v bývalém areálu výrobního družstva Slezanka, v sousedství dalších obchodních objektů, na tř.17 listopadu, v městské části Ráj obchodního centra v blízkosti centra města, v lokalitě autobusového nádraží, kde kupní cena činila 1840,- Kč. Pozemky s objekty pro komerční vybavenost Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných komerčními objekty, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Minimální cena Maximální cena Karviná U pozemků zastavěných průmyslovými objekty tvoří cenové skupiny obdobných pozemků samostatné rozlehlé celky, jejichž hranice jsou poměrně přesně identifikovatelné s hranicemi průmyslových areálů. Četnost prodejů pozemků v průmyslových areálech se zvýšila, a proto se zvýšilo i procento oceněných cenových skupin. Ceny pozemků v průmyslových areálech se pohybují od 60 do 1370 Kč/m 2. Pozemky s průmyslovými objekty Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město

16 16 Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných průmyslovými objekty, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Minimální cena Kč/m 2 Maximální cena Karviná U pozemků využitých pro technickou vybavenost (objekty kotelen, trafostanic, ústředen, čistíren odpadních vod, vodárenské stavby), bylo oceněno málo skupin pozemků, z důvodu malého počtu prodaných pozemků s využitím pro technickou vybavenost. Úroveň cen pozemků zastavěných hromadnými garážemi je poměrně stabilizovaná, s tím, že mimo území vnitřního města, se hromadné garáže prakticky nenacházejí. Pozemky s garážemi Průměrná cena Minimální cena Maximální cena Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Území mimo kompaktní město Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty garáží, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Poloha Minimální cena Kč/m 2 Maximální cena Karviná

17 17 8. Seznam městských částí a katastrálních území Tab.- Seznam městských částí a k nim přináležejících katastrálních území ve správním území města Karviná. Městská část Katastrální území 1 Nové Město Karviná město 2 Hranice 3 Fryštát 4 Mizerov 5 Lázně Darkov Darkov 6 Doly Karviná Doly 7 Ráj Ráj 8 Staré Město Staré Město u Karviné 9 Louky Louky nad Olší