Znalecký posudek č /2008

Transkript

1 Znalecký posudek č /2008 o obvyklé ceny nemovitosti - bytového domu č.p. 61 na st.p.č. 93 a pozemku - st.p.č. 93, vše v obci Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov Objednatel posudku: Účel posudku: Ing. Jiří Krejčiřík insolvenční správce dlužníka F.I.B. s.r.o. Lipová Hostivice Určení obvyklé ceny - tržní hodnoty bytového domu pro potřeby prodeje. Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Tušek Finská Bor u Tachova Odhad obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Boru u Tachova,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovitosti - bytového domu č.p. 61 na st.p.č 93 a pozemku - st.p.č. 93, vše v obci Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov, podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 Velké Dvorce č.p Přimda Region: Plzeňský Okres: Tachov Katastrální území: Velké Dvorce 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti uživatelů části bytových jednotek. 4. Podklady pro vypracování odhadu: Od objednatele: - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem z informačního systému veřejné správy dne , LV č.124 obec Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov, pod poř.č. 841/ objednávka č.j. KSPH 38 INS 3355/2008 ze dne Zajištěné znalcem : - fyzická prohlídka nemovitosti provedená znalcem, spojená s měřením a soupisem podkladů pro ocenění. - snímek mapy katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem původního vlastníka (St. statek Velké Dvorce) 5. Použitá literatura: - metodika oceňovaní nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních pro Českou spořitelnu, a.s. - metodický pokyn pro tržní oceňování majetku České komory odhadců majetku. - publikace NEMOVITOSTI - oceňování a právní vztahy, autoři Doc. ing. Albert Bradáč, DOC. JUDr. Josef Fiala, Linda Praha a.s., publikace Teorie oceňování nemovitostí autora Prof.Ing. Alberta Bradáče, DrSc a kol. vydané v roce zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku

3 Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného dálkovým přístupem z informačního systému veřejné správy dne , LV č 124, je vlastníkem oceňované nemovitosti v obci Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov: F.I.B. s.r.o., Lipová 1225, Hostivice IČ Dokumentace a skutečnost: K oceňované nemovitosti není znalci k dispozici žádná projektová dokumentace. nemovitosti je provedeno podle skutečnosti zjištěné na místě samém. Ocenění 8. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaný bytový dům je stavebně situován ve střední části obce Velké Dvorce, vlevo od hlavní průjezdné komunikace vedoucí ve směru z Boru do Rozvadova. Předmětem ocenění je bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93. Bytový dům je samostatně stojící, z plošných železobetonových panelů provedený patrový dům s nízkou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví v podstřešním prostoru. Bytový dům pochází podle dostupných podkladů ze 70. let min. století. Bytový dům je přístupný po zpevněné komunikaci. Je napojen na veřejný rozvod elektřiny přípojkou ve vlastnictví správce sítě. Zásobování vodou je z místního vodovodního řadu v obci Odkanalizování je provedeno do místního kanalizačního systému, přípojkou, kterou nelze jednoznačně identifikovat. Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektech. 9. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a 1 ) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 b) Ocenění výnosovým způsobem b 1 ) Bytové jednotky v bytovém domě č.p. 60 c) Pozemky c 1 ) Pozemek - st.p.č Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 Bytový dům č.p. 61 je z plošných železobetonových panelů provedená, patrová stavba s nízkou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví v podstřešním prostoru. Dispozice domu: I..NP - přízemí - technické podlaží dispozičně zahrnuje:

4 - 4 - chodbu se schodištěm, kotelnu ÚT, společné provozní prostory a domácí sklady ve sklepních kójích II.NP - III NP - patra - obytná podlaží dispozičně zahrnují: chodbu se schodištěm a bytové jednotky Základy jsou betonové včetně izolace proti zemní vlhkosti. Nosné zdivo je provedeno ze železobetonových plošných panelů standardní tloušťky. Stropy jsou provedeny železobetonové prefabrikované, s rovným podhledem. Schodiště je provedeno železobetonové deskové s teracovým povrchem, včetně ocelového zábradlí. Vnitřní omítky jsou hladké stěrkové. Podlahy v technickém podlaží jsou z hrubé betonové mazaniny, částečně vydrolené. V obytných místnostech jsou podlahy betonové včetně standardních nášlapných vrstev z PVC. Krov nízké sedlové střechy je dřevěný. Střešní krytina je z vlnitých osinkocementových desek. Klempířské konstrukce - okapy, svody, parapety a detaily střechy jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké plné nebo prosklené. Vytápění jednotlivých bytových jednotek je ústřední. V bytech jsou provedeny rozvody elektřiny vedené pod omítkou, rozvody studené vody, teplé vody a kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Nainstalované zařizovací předměty - vany, umyvadla a splachovací záchody jsou typové výrobky instalované v klasickém bytovém jádru. V kuchyních jsou nainstalovány odpařovače. Přesné stáří objektu není možné dokladovat kolaudačním rozhodnutím, které se nedochovalo nebo není k dispozici. Stáří objektu je stanoveno odborným odhadem podle architektury, použitých materiálů, konstrukcí, podle technického stavu prvků dlouhodobé životnosti a podle dostupných podkladů - výpovědi pamětníků na cca 30 roků. Stavebně technický stav budovy je zhoršený. Objekt je v původním, celkově ve velmi zanedbaném stavu. Všechny konstrukce a prvky krátkodobé životnosti vykazují vyšší procento opotřebovanosti. Výpočet opotřebení je proto proveden analytickou metodou. b) Pozemky b 1 ) Pozemek - st.p.č. 93 Jedná se o pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Skutečnost je v souladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí. Pozemek - st.p.č. 93 je zastavěn bytovým domem s byty. Pozemek je umístěn v okrajové, stavebně nesrostlé části města Přimda, bez standardní občanské vybavenosti a s omezeným dopravním spojením. V místě nejsou uvažovány žádné jiné negativní vlivy. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Napojení na plyn ale provedeno není. Jiné pozitivní vlivy nejsou uvažovány žádné.

5 - 5 - B. Ocenění Stanovení obvyklé ceny: Pro určení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou (obecnou cenou, tržní hodnotou, obchodovatelnou cenou apod.) se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvykle se obecná - obvyklá cena zjišťuje analýzou trhu porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a daném čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou nebo nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, používá se zpravidla jiná, náhradní metoda. V daném místě nedošlo za posledních 6 (nebo i 12 měsíců) k žádným prodejům obdobných nemovitostí (celých bytových domů). Vzhledem k této skutečnosti lze konstatovat, že obvyklou cenu v místě a čase posuzované nemovitosti nelze jednoznačně stanovit, neboť v daném místě a čase se s obdobnými nemovitosti běžně neobchoduje. Z tohoto důvodu bude cílem tohoto ocenění pouze odhad obvyklé ceny, respektive odhad tržní hodnoty. Pro potřebu návrhu - odhadu tržní hodnoty bude použita metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací, ve které budou použity údaje o prodejích podobných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách za posledních 6-12 měsíců. K prodejům obdobných nemovitosti došlo v obci Benešovice, v obci Damnov a jsou k dispozici údaje o prodeji podobné nemovitosti v Lestkově. Rozdílnosti ve stavbách i v lokalitách budou v posudku zohledněny při stanovení jednotlivých koeficientů.

6 - 6 - Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: (22,29*11,38) = 253,66 m 2 II.NP: (22,29*11,38) = 253,66 m 2 III.NP: (22,29*11,38) = 253,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin I.NP: 253,66 m 2 2,80 m 710,25 m 3 II.NP: 253,66 m 2 2,80 m 710,25 m 3 III.NP: 253,66 m 2 2,80 m 710,25 m 3 Součet 760,98 m ,75 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 130,75 / 760,98 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 760,98 / 3 = 253,66 m 2 Obestavěný prostor: I.NP: ((22,29*11,38))*(2,80) = 710,25 m 3 II.NP: ((22,29*11,38))*(2,80) = 710,25 m 3 III.NP: ((22,29*11,38))*(2,80) = 710,25 m 3 zastřešení: (11,38*22,29)*(0,38+1,46/2) = 281,56 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 412,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy včetně zemních prací: běžné monolitické a montované betonové S 100,00 základy včetně izolace proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce: železobetonové plošné panely s standardní tloušťky S 100,00

7 Stropy: železobetonové prefabrikované s rovným S 100,00 podhledem 4. Krov, střecha: dřevěný krov nízké sedlové střechy S 100,00 5. Krytiny střech: vlnité osinkocementové desky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu. okapy, svody, S 100,00 parapety 7. Úprava vnitřních povrchů: hladké štěrky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: běžná vnější úprava železobetonových S 100,00 panelů - stěrky, kačírek 9. Vnitřní obklady keramické: C 100, Schody: železobetonové deskové, s teracovou S 100,00 úpravou včetně zábradlí 11. Dveře: dřevěné hladké plné nebo prosklené S 100, Vrata: X 100, Okna: dřevěná zdvojená S 100, Povrchy podlah: betonová mazanina včetně PVC S 100, Vytápění: ústřední teplovodní na tuhá paliva S 100, Elektroinstalace: běžné rozvody vedené pod omítkou. S 100,00 rozvody 220/380 V 17. Bleskosvod: běžné propojení vodivých částí S 100, Vnitřní vodovod: rozvody studené a teplé vody, pozinkované S 100,00 potrubí 19. Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů - van, S 100,00 umyvadel, dřezů a splachovacích záchodů 20. Vnitřní plynovod: C 100, Ohřev vody: centrální S 100, Vybavení kuchyní: běžné kuchyňské sporáky S 100, Vnitřní hygienické vybavení: vany, umyvadla, záchody S 100, Výtahy: nejsou C 100, Ostatní: další běžné vybavení (např. vestavěné S 100,00 skříně, rozvody slaboproudu, digestoř, ventilátory apod.) 26. Instalační prefabrikovaná jádra: běžné umakartové bytové jádro S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické: C 1,30 100,00 0,00 0, Schody: S 2,90 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10

8 Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,70 100,00 1,00 5, Instalační prefabrikovaná jádra: S 3,70 100,00 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů: 97,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9700 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 5,40 100,0 1,00 5,40 5, ,00 1, Svislé konstrukce: S 18,20 90,0 1,00 16,38 16, ,00 5,0670 S 18,20 10,0 1,00 1,82 1, ,00 0, Stropy: S 8,40 100,0 1,00 8,40 8, ,00 2, Krov, střecha: S 4,90 100,0 1,00 4,90 5, ,00 2, Krytiny střech: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2, ,67 1, Klempířské konstrukce: S 0,70 60,0 1,00 0,42 0, ,67 0,2867 S 0,70 40,0 1,00 0,28 0, ,71 0, Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 50,0 1,00 2,85 2, ,00 1,7640 S 5,70 50,0 1,00 2,85 2, ,00 2, Úprava vnějších povrchů: S 2,90 50,0 1,00 1,45 1, ,00 0,7450 S 2,90 50,0 1,00 1,45 1, ,67 0, Vnitřní obklady keramické: C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Schody: S 2,90 100,0 1,00 2,90 2, ,33 0, Dveře: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,00 1,0200 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,00 1, Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,30 70,0 1,00 3,71 3, ,00 2,2920 S 5,30 30,0 1,00 1,59 1, ,71 1, Povrchy podlah: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,00 2, Vytápění: S 4,80 100,0 1,00 4,80 4, ,00 3, Elektroinstalace: S 5,10 100,0 1,00 5,10 5, ,00 3, Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,00 2, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,00 2, Vnitřní plynovod: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ohřev vody: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,00 1, Vybavení kuchyní: S 1,90 100,0 1,00 1,90 1, ,00 1, Vnitřní hyg. vybavení: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4, ,00 3, Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: S 5,70 100,0 1,00 5,70 5, ,00 4, Instalační pref. jádra: S 3,70 100,0 1,00 3,70 3, ,00 2,8575 Součet upravených objemových podílů: 97,00Opotřebení: 55,2925 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 1 950,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9460

9 - 9 - Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9700 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0310 Základní cena upravená = 3 957,09 Kč/m 3 Plná cena: 2 412,31 m 3 * 3 957,09 Kč/m 3 = ,78 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 55,2925 % Úprava ceny za opotřebení ,53 Kč Bytový dům č.p. 61 na st.p.č zjištěná cena = ,25 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - st.p.č Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 38, ,40 Součet 9 817,40 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 15 % Úprava ceny celkem 15 % ,61 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 564,50 Mezisoučet ,51 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0290 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 8 226,06 Pozemek - st.p.č zjištěná cena = 8 226,06 Kč

10 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek - st.p.č. 93 = 8 230,- Kč Cena pozemků činí celkem 8 230,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytový dům Druh nemovitosti: Obytné domy Konstrukce: montované z dílců betonových plošných Počet nadzemních podlaží: 3 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 254 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 254 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: elektro, vody a kanalizace Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: vstupní schodiště, okapový chodník Garáž: není Stáří objektu: 30 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 2 412,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0, Přírodní okolí 0,94 1,06 0, Obchod a služby 0,94 1,06 0, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,970

11 Dopravní podmínky 0,94 1,06 0, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 0, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 0,920 Výsledný koeficient: 0,246 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytový dům č.p. 84 v Damnově Adresa: Bor - část Damnov 84, Bor Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 46 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 242 m 2 Zastavěná plocha: 242 m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: elektro, vody a kanalizace Příslušenství: kanalizační jímka Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 2 172,00 m 3 621,55 Kč/m ,20 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 0,98 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,97 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 0,98

12 Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 0,90 Součin dílčích koeficientů - Is 0,481 Objekt č.: 2 Název: Bytový dům č.p. 103 v Benešovicích Adresa: Benešovice 103, Bonešovice Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 44 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 242 m 2 Zastavěná plocha: 242 m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: elektro, vody a kanalizace Příslušenství: kanalizační jímka Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: smlouva o převodu nemovitosti Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 2 170,00 m 3 543,78 Kč/m ,03 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 0,96 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služby 0,98 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 0, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů - Is 0,417 Objekt č.: 3 Název: Bytový dům v Lestkově Adresa: Lestkov, Lestkov Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 90 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 204 m 2 Zastavěná plocha: 433 m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: elektro, vody a kanalizace Příslušenství: venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 1 285,00 m ,24 Kč/m ,83 Kč/m 3

13 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,90 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 0, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 0,92 Součin dílčích koeficientů - Is 0,348 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Bytový dům č.p. 84 v 1 292,20 Damnově 2. Bytový dům č.p. 103 v 1 304,03 Benešovicích 3. Bytový dům v Lestkově 2 951,83 SJC minimum 1 292,20 SJC průměr 1 849,00 SJC maximum 2 951,83 Index oceňovaného objektu 0,246 0,246 0,246 0,246 0,246 JCO minimum 318,00 JCO průměr 455,00 JCO maximum 726,00 Výměry oceňované stavby 2 412,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,60 Kč Bytový dům - výsledná cena = ,60 Kč

14 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 8 230,- Kč 8 230,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: ,- Kč Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 8 230,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Po konzultaci s realitními kancelářemi, na základě informací od spolupracujících kolegů odhadců a znalců a na základě vlastních zkušeností navrhuji tržní hodnotu - obvyklou cenu bytového domu na částku přibližující se hodnotě stanovené porovnávací metodou, která nejlépe vystihuje poptávku po podobných nemovitostech, t.j. na částku ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: devětsetpadesáttisíc Kč V Boru u Tachova, Zdeněk Tušek Finská Bor u Tachova

15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 26. září 1990, Spr. 2478/90, pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady, specializace pro odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2008. E. Seznam příloh: 1/ fotokopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č listů A4 2/ fotokopie snímku mapy katastru nemovitostí 1 list A4