Znalecký posudek č / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 14 na p.č. st. 44, včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 44 uvedeno na LV č. 795, v k.ú. Drslavice, v obci Drslavice, v okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti,

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 14 na p.č. st. 44, včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 44 uvedeno na LV č. 795, v k.ú. Drslavice, v obci Drslavice, v okrese Uherské Hradiště Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 14 na p.č.st. 44, Drslavice Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Drslavice Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne v 8,15 hod. Povinný pan Libor Beníček umožnil znalci prohlídku nemovitosti. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 795 pro k.ú. Drslavice Objednávka ze dne čj. 005/2013-D Informace získané při místním šetření dne Nahlížení do KN internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 795 pro k.ú. Kostelany nad Moravou je vlastníkem předmětného majetku: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 278 pro k.ú. Drslavice ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: -Věcné břemeno užívání ze dne , právní účinky vkladu ke dni pro Beníček Vladimír, Drslavice 14, Hradčovice na stavbu Drslavice č.p. 14, parcelu st. 44 Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1576/1993 -Věcné břemeno užívání ze dne , právní účinky vkladu ke dni pro Beníčková Ludmila, Drslavice 14, Hradčovice na stavbu Drslavice č.p. 14, parcelu st. 44 Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1576/ Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši ,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Povinnost k: stavba Drslavice č.p. 14, parcela st. 44 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni

4 - Zástavní právo smluvní na budoucí pohledávku ve výši ,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Povinnost k: stavba Drslavice č.p. 14, parcela st. 44 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Zástavní právo smluvní na pohledávky do celkové výše ,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Povinnost k: stavba Drslavice č.p. 14, parcela st. 44 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Rozhodnutí o úpadku Povinný: Beníček Libor, Drslavice 14, Hradčovice Listina: Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajského soudu v Brně KSBR 37INS-9889/2010-A- 13 ze dne , uloženo na prac. Uherský Brod. Celkový popis nemovitosti 3. POSUDEK Lokalita obec Drslavice (503 obyvatel), vzdálena 12 km východně od Uherského Hradiště Pozice v obci Dům je situován ve střední části obce, cca 100 m od Obecního úřadu, po levé straně komunikace procházející obcí ve směru jízdy do Hradčovic Dostupnost centra 5 min. pěší chůze Převažující zóna Domy pro rodinné bydlení Napojení na sítě a komunikace Dům má přípojku elektro, vody, kanalizace a plynu, přístup ze státní komunikace Kapacita sítí dostatečná pro rodinné bydlení Dopravní dostupnost V obci je autobusová zastávka, železniční stanice nejblíže v sousední obci Hradčovice Dostupnost služeb Obecní úřad, mateřská škola, obchod se základním zbožím, sportovní hřiště, knihovna, ostatní služby ve městě Uherský Brod Parkování na zpevněné ploše ve vjezdu do domu nebo v průjezdu Škodlivé vlivy Životní prostředí bez poškození Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí v současné době je v obci nabízen jeden rodinný dům Současný způsob využití rodinné bydlení Ostatní Příslušenství domu tvoří běžné venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, ploty, vedlejší stavby 4

5 Rodinný dům č.p. 14 na p.č. st. 44 Základy Betonové pasy Zdivo, podezdívka KS zděný na tl. 0,45m Stropy nad 1.PP a 1.NP PZ desky, nad 2.NP Hurdis Střecha Sedlová a pultová Krytina plech profilovaný, taška pálená Klempířské konstrukce plechové s nátěrem Vnitřní omítky vápenné disperzní Fasádní omítky vápenné hladké Vnější obklady sokl keramický Vnitřní obklady keramické na soc. zařízení a v kuchyni Schody vnitřní betonové s teracem, vnější ocelové Dveře a vrata dveře dřevěné plné a prosklené Okna plastová Podlahy obytných místností dlažby, betonové s textiliemi, PVC, ve 2.NP plovoucí (v jednom pokoji chybí) Podlahy ostatních místností dlažby Vytápění ÚT, kotel plynový, radiátory plechové Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod instalován Rozvod vody Rozvod T+S vody zdroj vlastní studna. Přípojka veřejné sítě je možná. Zdroj teplé vody z kotle ÚT Instalace plynu Provedeny rozvody Kanalizace napojena na veřejný řad přes septik Vybavení kuchyně 1)sporák kombinovaný, kuchyňská linka, dřez digestoř 2)sklokeramický el. sporák, dřez, kuchyňská linka Vnitřní vybavení 1)vana, umývadlo, 2) vana, umývadlo Záchod Splachovací (2x) Ostatní Nezjištěno Dostavby, přístavby v roce 1978 nadstavba 2.NP Rekonstrukce, modernizace V roce 2008 zateplení fasády, vnitřní modernizace bytu ve 2.NP (doposud nedokončena podlaha v jedné místnosti), okna, krytina střechy, terasa nad vedlejší stavbou, ocelové venkovní schody Počet bytů 2 samostatné odpočty el. a plynu Přístupnost objektu Ze státní zpevněné komunikace Vnitřní dispozice níže uvedeno Úroveň údržby pravidelná Závažné nedostatky nebyly zjištěny Z roku cca 1960 Životnost 100 roků Současný a minulý způsob Rodinné bydlení se dvěma bytovými jednotkami využití 5

6 Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží Název místnosti m2 1.PP sklad 10,31 1.NP průjezd 24,76 veranda 7,20 hala 8,57 kuchyně 12,05 pokoj 18,20 ložnice 12,63 chodba 5,59 spíž 2,50 WC 1,76 koupelna (plynový kotel) 4,64 schodiště 7,49 pokoj 12,59 2.NP chodba 5,40 koupelna (plynový kotel) 7,45 WC 1,28 spíž 2,38 pokoj 30,26 kuchyně 12,23 pokoj 13,02 pokoj 17,61 šatna 3,78 pokoj 12,77 celkem 234,47 b) Vedlejší stavby b 1 ) Garáž+sklad+prádelna Prodloužení levého dvorního křídla. Objekt zděný, střecha sedlová a pultová, krytina pálená, IPA a dlažba (terasa přístupná z 2. NP), přípojka kanalizace, vody, elektro, okna jednoduchá a dřevěná dvojitá. Vystavěno v letech 1970 část původních hospodářských místností z 20. let minulého století. Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 14 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Drslavice 6

7 3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 14 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 16,96 m 2 2,50 m 1.NP 156,90 m 2 3,10 m 2.NP 141,51 m 2 4,10 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP 4,61*3,68*2,50 = 42,41 m 3 1.NP uliční část 11,73*9,76*3,50 = 400,70 m 3 1.NP dvorní část 5,85*4,62*3,50 = 94,59 m 3 1.NP veranda 5,85*1,63*2,70 = 25,75 m 3 2.NP uliční část 11,73*9,76*3,70 = 423,59 m 3 2.NP dvorní křídlo 5,85*4,62*3,70 = 100,00 m 3 Zastřešení uliční části 11,73*9,76*2,66/2 = 152,26 m 3 Zastřešení dvorní části 5,85*4,62*1,10/2 = 14,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 42,41 m 3 1.NP uliční část 400,70 m 3 1.NP dvorní část 94,59 m 3 1.NP veranda 25,75 m 3 2.NP uliční část 423,59 m 3 2.NP dvorní křídlo 100,00 m 3 Zastřešení uliční části 152,26 m 3 Zastřešení dvorní části 14,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 254,17 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 157 Užitná plocha [m 2 ] 234 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 254,17 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 53 7

8 Další životnost roků 47 Opotřebení % 53,00 Věcná hodnota (VH) Kč Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 94,21 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP prádelna 5,81*4,62*2,70 = 72,47 m 3 1.NP sklad 7,66*4,62*2,58 = 91,30 m 3 1.NP garáž 5,33*3,34*2,28 = 40,59 m 3 1.NP kůlna 4,05*3,50*(1,60+2,28)/2 = 27,50 m 3 Zastřešení skladů 7,66*4,62*2,73/2 = 48,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP prádelna 72,47 m 3 1.NP sklad 91,30 m 3 1.NP garáž 40,59 m 3 1.NP kůlna 27,50 m 3 Zastřešení skladů 48,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 280,17 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 94 Obestavěný prostor [m 3 ] 280,17 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 43 Další životnost roků 37 Opotřebení % 53,75 Věcná hodnota (VH) Kč

9 Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 798 pro k.ú. Drslavice: Parcela Druh pozemku m2 st. 44 zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. st. 44 je v části zastavěn rodinným domem č.p. 14, v části slouží jako dvorek a zahrada. Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří přímo v obci Drslavice je pouze jedna nabídka, v okruhu do 1 km jsou 4 nabídky, v okruhu do 5 km pak dalších 22 nabídek. Z těchto vybráno 10 nejaktuálnějších nabídek: nabídka č. výměra cena JC lokalita Drslavice Havřice Havřice Hradčovice Havřice Podolí Uh. Brod Podolí Uh. Brod Uh. Brod Nabídka č. 7 a 9 je nadhodnocena, nabídka č. 5 podhodnocena, proto k těmto nepřihlížíme. Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 225 až 890,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 180- Kč/m2 až 700,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je rovinatý až mírně svažitý (orientace na JZ), řadový, vnitřní, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, přístup je bezproblémový ze státní zpevněné komunikace, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí. Nejvyšší vypovídací schopnost má nabídka č. 1, jež je situována ve stejné obci. Ostatní jsou v lepších lokalitách: Uh. Brod anebo v k.ú. Havřice, které je předměstím města Uherský Brod, Podolí je bližší okresnímu městu.. Proto pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 200,- Kč/ m2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , ,00 Celkem ,00 9

10 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům č.p. 13, Drslavice Dům je situován ve střední části obce, cca 100 m od Obecního úřadu, po levé straně komunikace procházející obcí ve směru jízdy do Hradčovic. Třípodlažní rodinný dům s jedním PP a dvěma NP, zděného konstrukčního systému, střecha sedlová, krytina pálená, okna plastová. Garážování je možné v průjezdu domu. Dům je z roku 1998, není trvale obýván, je s vyšším stupněm opotřebení, stavební provedení bez řemeslné zručnosti. Nedostatky: chybí vnitřní dveře, povrchy podlah pokojů, vnitřní omítky v PP, vlhkost zdiva v PP. Dispoziční řešení: 1.PP kotelna, uhelna, sklad, chodba, schodiště 1.NP zádveří, schodiště, chodba, 2x pokoj, koupelna, prádelna, WC, komora, průjezd 2.NP ložnice, WC, koupelna, lodžie, 4 x pokoj, lodžie uliční, kuchyň, spíž, hala Zastavěná plocha: 154 m 2 Obestavěný prostor: m 3 Podlahové plochy: 280m2; započitatelná plocha: 232m2 Pozemek: m 2 Opotřebení: 33% Obchodováno v 12/2012 za ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 z celkové plochy; 9 138,- Kč/m2 ze započitatelné plochy. zdroj: vlastní databáze 5422 ZPU 2) Rodinný dům č.p. 218 v obci Hradčovice Dům je situovaný v západní zastavěné části obce, asi 250 m od centra, u komunikace ústící na hlavní silnici procházející obcí. Dům je řadový krajní. Má provedenou přípojku elektro, vody a odkanalizován je do vlastní jímky na vyvážení. Rodinný dům s 1.PP a 1.a 2.NP. Je z roku KS zděný, krov sedlový, vytápění ÚT kotel na tuhá paliva. Je z roku 1975, nebyl doposud modernizovaný. Zastavěná plocha 97 m 2 Obestavěný prostor: m2 Podlahová plocha: 233 m 2, započitatelná plocha: 174,66 m2 Plocha pozemku m 2 Obchodováno v 07/2011 za ,- Kč tj ,- Kč z podlahové plochy, ,- Kč/m 2 ze započitatelné plochy Zdroj vlastní databáze: 3075 HCMHB 3) Rodinný dům č.p. 181, Podolí Dům leží u hlavní komunikace procházející obcí, v okrajové části obce, cca 120 m od začátku obce po levé straně ve směru jízdy od Uherského Hradiště. Dvoupodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou, má veškeré přípojky inženýrských sítí. Dům je z roku Od roku 2006 je postupně rekonstruován a modernizován. 10

11 Byla provedena nová střecha nad dvoupodlažní částí a krytina nad původním sedlovým krovem, vnitřní dveře dýhované, vstupní platové, podhledy stopů, ÚT plynové + krb s napojením do radiátorů a průduchem do jednoho pokoje, nové přípojky inž. sítí, kuchyně, koupelna, terasa, nový zdroj TUV - plynový ohřevný zásobník. K datu ocenění nejsou dokončeny fasádní omítky, chybí osvětlovací tělesa na chodbě, nedokončená modernizace 2. NP (chybí malby, podlaha, zakončení teplovodu). Dům nemá garáž. Dispoziční řešení: 1.PP sklad, plynová kotelna, sklad 1.NP zádveří, chodba, šatna, hala se schodištěm, pokoj, ložnice,koupelna s WC, kuchyň, WC 2.NP pokoj, chodba, Zastavěná plocha: 110 m2 Obestavěný prostor: 707 m3 Podlahové plochy: 136 m2, započitatelné 124m2 Pozemek : m2 Opotřebení : 30% Obchodováno v 10/2012 za ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z celkových ploch; ,- Kč/m2 započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 5376 ZPU Komentář: Realizované rodinné domy jsou v rozptylu 7 500,- Kč/m2 až ,- Kč/m2. Dům č. 1 leží ve stejné obci, jde o sousední dům, výměrou podlahových ploch je mírně větší, zastavěná plocha je srovnatelná, má mírně menší pozemek, je mladší. Oceňovaný dům je rekonstruovaný, je srovnatelný. Dům č. 2 leží ve vedlejší obci, má větší pozemek, srovnatelnou výměru podlahových ploch, technický stav je obdobný. Oceňovaný dům je srovnatelný. Dům č. 3 leží v obci bližší okr. městu, má větší pozemek, menší výměru podlahových a zastavěných ploch, technický stav je lepší, od roku 2006 rozsáhlá rekonstrukce, která není dokončena. Oceňovaný dům je horší. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než ,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 7 500,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 7 500,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 234 m2) Porovnávací hodnota: ,- Kč 11

12 REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že nedokončená stavba bude alespoň v části využitelná a nevzniknou náklady na její úplné odklizení. Název hodnoty Kč věcná hodnota porovnávací hodnota Silné stránky nemovitosti : Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Slabé stránky nemovitosti : Řadový, vnitřní dům Nedokončenost podlah v jedné místnosti Nadměrná velikost domu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 12

13 4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 14 na p.č. st. 44, včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 44 uvedeno na LV č. 795, v k.ú. Drslavice, v obci Drslavice, v okrese Uherské Hradiště, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : slovy: Jedenmilionsemsettisíc Kč ,- Kč V Uherském Hradišti, Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 795 pro k.ú. Drslavice ze dne Nahlížení do KN - internet Fotopříloha 13