ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13 A. Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41. Na Škvárách 117/3, Karlov Kutná Hora

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 A o ceně rodinného domu č.p.117 na parc.č.3050, katastrální území, obec a okres Kutná Hora, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.2749) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Chroustovský Pavel Na Škvárách 117/3, Karlov Kutná Hora Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 043 EX 644/09 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 16.ledna 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 26 stran textu včetně obálky a příloh.

2 V Ostravě, dne 14.června

3 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kutné Hoře, dne 9.listopadu 2012, LV č Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále o ustanovení znalce č.j.043 EX 644/09 ze dne Kopie katastrální mapy. Znalecký posudek č.623/08 vyhotovený znalcem Ing.Jaroslavem Vokolkem dne Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.ledna 2013 za účasti majitele nemovitosti zástupce objednatele znaleckého posudku.. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Hospodářská budova 2) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.117 3) Venkovní úpravy 4) Stavební pozemek, parc.č ) Stavební pozemek, parc.č ) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 3 -

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Hospodářská budova Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt samostatně stojící, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů, střecha pultová s krytinou živičnou svařovanou. Podlahy betonové s cementovým potěrem, vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vrata a dveře dřevěné svlakové, okna jednoduchá. El.instalace světelná. Původně objekt sloužil jako prádelna, dřevník a garáž. Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 124,67*2,10 = m 3 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP 124, m m 2.10 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.10 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Schody chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *

5 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 56 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 70%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.10 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.218,08 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,52 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,52 Snížení ceny za opotřebení 70% - Kč ,86 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,66 Hospodářská budova Cena celkem Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.117 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený objekt s polovalbovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Krytina střechy je z vlnitého eternitu, částečně z pozink.plechu. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, sokl kamenný. Dveře hladké plné, okna dřevěná dvojitá. Vnitřní obklady jsou bělninové provedené v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností tvoří převážně podlahová krytina PVC, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Schodiště do sklepa kamenné, do podkroví s povrchovou úpravou PVC

6 Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z drát.pletiva mezi ocel.sloupky dl.20 m v = 1,50m - betonová podezdívka pod oplocením dl.20 m - kovová vrátka - kovová vrata dvoukřídlá - zpevněné plochy betonové 19 m 2 - žumpa 16,00 m 3 - přípojka vody dl.5,50 m - přípojka kanalizace dl.5,50 m Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 3,50*3,90*2,10 = m 3 Vrchní stavba 12,90*8,50*3,00 = m 3 Zastřešení 10,0*8,50*4,00*0,5+5,00*4,00*2,50 = m 3 celkem = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnější obklady chybí % * Vytápění nadstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

7 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % % % 3. Stropy % % % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady % 10. Vnitřní obklady % % 11. Schody % % 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % 5.118% 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % - 7 -

8 21. Instalace plynu % % 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % 2.183% 25. Záchod % % 26. Ostatní % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem

9 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 85 let) Celkem 0.09 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

10 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 4.645,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.503,66 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,20 Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.117 Cena celkem Kč ,- 3) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 3.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra 1 3,05*8,00 = m 2 Opotřebení stavby Při stáří 32 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 2.050,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 1271 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,22 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,22 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč ,58 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,64 Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

11 4) Stavební pozemek, parc.č.3050 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3050 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 400,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 440,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.247,34 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Stavební pozemek, parc.č.3050 Cena celkem Kč ,- 5) Stavební pozemek, parc.č.4613 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.4613 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 183 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 400,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 440,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 595,48 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,35 Stavební pozemek, parc.č.4613 Cena celkem Kč ,

12 6) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3051 zahrada o výměře 279 m 2 parc.č.4614 zahrada o výměře 200 m 2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 400,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 440,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.247,34 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 498,94 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,54 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

13 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 1x jabloň Pk 3,10*3,10*3,14*1 = m 2 2x jabloň Zk 1,50*1,50*3,14*2 = m 2 1x třešeň Pk 1,80*1,80*3,14*1 = m 2 1x meruňka 1,60*1,60*3,14*1 = 8.04 m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 3. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,56 ( m 2 x 498,94 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.403,71 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.404,

14 C. REKAPITULACE 1) Hospodářská budova Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.117 Kč ,- 3) Venkovní úpravy Kč ,- 4) Stavební pozemek, parc.č.3050 Kč ,- 5) Stavební pozemek, parc.č.4613 Kč ,- 6) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.404,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Dvamilionytřistašedesáttřitisícedevětsetsedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.2749 pro katastrální území, obec a okres Kutná Hora vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, č.j. 043 Ex 644/09 ( dle Usnesení Okresního soudu v Kutné Hoře č.j. 8 Nc 2933/2009 ze dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Kutná Hora, místní části Karlov na okraji obce, v lokalitě rodinných domů se základní občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Rodinný dům se nachází v průměrném technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří. Práce záchovné údržby jsou řádně prováděny. Dům čp.117 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn

15 V obci Kutná Hora jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (viz příloha) 1. RD Kutná Hora, Šipší, ul.havířská stezska, 3+1, zastavěná plocha 82 m2, užitná plocha 180 m2, dvojpodlažní, podsklepený bez podkroví, po částečné rekonstrukci, okna plastová, plynový kotel ÚT, pozemek 389 m2 cena ,- Kč (po odečtení ceny pozemku ve výši ,- Kč = ,- Kč / užit.plocha 180 m2 = ,- Kč/m2) 2. RD Kutná Hora, Karlov, 3+1, užitná plocha 70 m2, přízemní, nepodsklepený bez podkroví, nová plastová okna, topení lokální na zemní plyn, pozemek 700 m2 cena ,- Kč (po odečtení ceny pozemku ve výši ,- Kč = ,- Kč / užit.plocha 70 m2 = ,- Kč/m2) 3. RD Kutná Hora, Hlouška, ul.družstevní, zastavěná plocha 211 m2, užitná plocha 150 m2, přízemní, částečně podsklepený s podkrovím, ÚT na zemní plyn, po částečné rekonstrukci, okna plastová, pozemek 552 m2 (po odečtení ceny pozemku ve výši ,- Kč = ,- Kč / užit.plocha 150 m2 = ,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. RD Kutná Hora, Šipší, 4+1 s garáží, užitná plocha 120 m2, dvojpodlažní, nepodsklepený bez podkroví, dobrý technický stav, podlahové vytápění s plynovým kotlem ÚT, krb, terasa, vyhřívaný skleník, vlastní studna, veškeré přípojky IS, pozemek 390 m2 cena ,- Kč (po odečtení ceny pozemku ve výši ,- Kč = ,- Kč / užit.plocha 120 m2 = ,- Kč/m2)

16 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je užívána již od roku 1928 a u porovnávaných nemovitostí není při prodeji nemovitosti většinou dosaženo požadované ceny, odhaduji cenu obvyklou rodinného domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.2749 ve výši ,- Kč, tj. po odečtení ceny pozemku ve výši ,- Kč = ,- Kč / užit.plocha 170 m2 = ,- Kč/m2), cena je tedy v rozpětí obvyklých, běžně dosahovaných cen a cena obvyklá celkem činí ,- Kč V ceně obvyklé jsou zohledněny průměrné inzerované ceny obdobných nemovitostí v lokalitě i skutečnost, že skutečně realizovaná cena bývá nižší než cena inzerovaná. Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 14.června 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc