ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12 A. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 A o ceně bytové jednotky č.434/6 umístěné v domě č.p.433, 434 (ul.v Mišpulkách) na parc.č.909/1, 909/3, katastrální území, obec a okres Kutná Hora, včetně podílu na společných částech domu, pozemku a ceny obvyklé. (LV č.12562) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovitosti: Účel posudku: SJM Vlček Zdeněk a Růžena V Mišpulkách 434, Žižkov Kutná Hora Zámecká 15,28575 Žehušice Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 1525/11 po námitce Krajského soudu v Praze Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30.dubna 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 10.listopadu 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný dálkovým přístupem, dne 7.března 2012, LV č Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery č.j.150 EX 1525/11 ze dne o ustanovení znalce. Kopie katastrální mapy pro kat.území Kutná Hora. Doplňující údaje sdělené uživateli bytu při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 2.dubna 2012 za účasti uživatele jednotky. Přílohy posudku List vlastnictví. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Nabídky realitních kanceláří. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.434/6 2) Stavební pozemky - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.434/6 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.434/6 o velikosti 3+1, umístěná ve 3.nadzemním podlaží domu čp.434. Bytový dům je proveden jako zděný, podsklepený, má celkem tři nadzemní podlaží a nízkou sedlovou střechu bez možnosti podkroví. Byt se nachází v průměrném technickém stavu, okna jsou plastová, podlahy obytných místností plovoucí, koupelna a WC po rekonstrukci včetně nových keramických obkladů. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - sporák plynový vč.připojovacího potrubí - vana vč.napojení na vnitřní kanalizaci - umývadlo vč.napojení na vnitřní kanalizaci - WC mísa s nádrží - míchací baterie - pošt.schránka - zvonek K vlastnictví jednotky dále patří: - nášlapná vrstva podlah - nenosné příčky - vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní části oken - vnitřní elektroinstalace vč.bytových pojistek nebo jističů Jednotka je ohraničena: - vstupními dveřmi do jednotky vč.zárubně - uzavíracím kohoutem plynu pro jednotku, el.pojistkami nebo jističi - vnitřními plochami stěnových plášťů vč.oken. Součástí jednotky dále jsou: - rozvody teplé a studené vody vč.vodoměrů a armatur - rozvody plynu vč.uzavíracího kohoutu pro jednotku - vnitřní kanalizace po napojení na svislý rozvod budovy Součástí nemovitosti je rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 738/8846. Společnými částmi domu jsou: - základy vč.izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody, schodiště, chodby - okna a dveře vyjma vstupní dveře do bytů a jejich příslušenství, přímo přístupné ze společných částí - rozvody a přípojky vody, kanalizace, elektřiny - hromosvod Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2-3 -

4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Povrchy podlah nadstandard % Elektroinstalace podstandard % Výtahy chybí % * Ostatní podstandard % Instalační prefabrik.jádra navíc % *1.852/Ki Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení - 4 -

5 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 40 let) Celkem 0.09 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x =

6 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,44 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,70 Byty v domech vícebytových-jednotka č.434/6 Cena celkem Kč ,- 2) Stavební pozemky Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.909/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 177 m 2 parc.č.909/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 178 m 2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 400,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 440,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.172,69 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,30 Započtení spoluvl.podílu 738/8846 = Kč ,16 Stavební pozemky Cena celkem Kč ,

7 C. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.434/6 Kč ,- 2) Stavební pozemky Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Slovy: Jedenmiliondvěstědvanácttisíctřistadevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území a obec Kutná Hora vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera,150 Ex 1525/11 ( dle Usnesení Okresního soudu Kutná Hora č.j. 84 EXE 887/2011 ze dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází na ul.v Mišpulkách, která se nachází v zastavěné části města, v lokalitě bytových domů s širší občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Byt se nachází v dobrém technickém stavu, podlahy plovoucí, okna plastová, kotel ÚT na zemní plyn. Dům čp.433, 434 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn

8 V obci Kutná Hora jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (Viz kopie nabídek realitních kanceláří uvedené v příloze, kdy cen uvedených v nabídce bylo dle informace RK při prodeji skutečně dosaženo.) 1. Kutná Hora, ul.trebišovská, byt o velikosti 3+1, užitná plocha 77 m2 ve 3.nadz.podlaží z celkem 3, dům zděný po rekonstrukci, topení etážové na zemní plyn, podlahy parketové, byt v původním technickém stavu cena ,- Kč 2. Kutá Hora, ul.trebišovská, byt o velikosti 3+1, užitná plocha 57 m2 v 1.nadz.podlaží z celkem 3, zděný dům po revitalizaci, byt po celkové rekonstrukci, nové vnitřní rozvody, nová kuchyň vč.spotřebičů a koupelna vč.zařizovacích předmětů zdravotechniky cena ,- Kč 3. Kutná Hora, ul.trebišovská, byt o velikosti 3+1, 2x balkon, užitná plocha 72 m2 v 1.nadz.podlaží z celkem 5, panelový dům se zateplením, byt v původním technickém stavu, okna a bytové jádro původní cena ,- Kč 4. Kutná Hora, ul.jiráskovy sady, byt o velikosti 3+1 s balkonem, užitná plocha 83 m2 ve 2.nadz.podlaží z celkem 4, zděný dům, byt po rekonstrukci v r.2001, plovoucí podlahy, vytápění dálkové, nové rozvody elektro, nová kuchyň vč.spotřebičů, nová koupelna vč.zařizovacích předmětů cena ,- Kč - 8 -

9 Porovnávací metoda Pro stanovení ceny porovnávací metodou byly použity informace o realizovaných prodejích obdobných nemovitostí, poskytnutých realitní kanceláří Remax. Oceňovaný byt je situován v atraktivní lokalitě Žižkov, nachází se však ve 3.NP v domě bez výtahu. Popis oceňované stavby Název: Bytová jednotka č. 434/6 Adresa V Mišpulkách 433,434, Kutná Hora Popis: Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 62 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 178 m 2 Zastavěná plocha 178 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 73,80 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 73,80 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 73,80 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha * 1,00 Koeficient K2: velikost * 1,00 Koeficient K3: stav * 1,00 Koeficient K4: funkční využití * 1,00 Koeficient K5: zdroj ceny * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt 3+1 Adresa Trebišovská, Kutná Hora Popis: Jde o byt o velikosti 3+1 ve 3.NP rekonstruovaného bytového domu (zateplení, fasáda, nová střecha, nové vchodové dveře, okna na chodbě). V bytě původní dřevěná okna, podlahy kryté PVC a koberci. Topení - plynové, etážové. Realizovaná prodejní cena činila ,- Kč. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 1-9 -

10 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství dílna 7 m2, sklepní kóje Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha * 1,00 Koeficient K2: velikost * 1,00 Koeficient K3: stav * 1,00 Koeficient K4: funkční využití * 1,00 Koeficient K5: zdroj ceny * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 70,00 m ,57 Kč/m ,57 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 70,00 m ,57 Kč/m ,57 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 70,00 m ,57 Kč/m ,57 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Byt 3+1 po rekonstrukci Adresa Trebišovská, Kutná Hora Popis: Jde o byt o velikosti 3+1 ve vyvýšeném přízemí v cihlovém zatepleném domě. Byt je po rekonstrukci - nové rozvody vody, plynu, elektřiny, nová koupelna se sprchovým koutem a kombinovaným plynovým kotlem a nová kuchyň se spotřebiči. Nové jsou také podlahy - dlažba a PVC, nové štuky a malba. Topení - ústřední, plynové. Realizovaná prodejní cena činila ,- Kč. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství 2 sklepní kóje 5 m2 Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha * 1,00 Koeficient K2: velikost * 1,00 Koeficient K3: stav * 0,95 Koeficient K4: funkční využití * 1,00 Koeficient K5: zdroj ceny * 1,00 Celkový koeficient: / 0,95 Přepočtená standardní cena: ,58 Kč

11 Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 57,00 m ,53 Kč/m ,76 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 57,00 m ,53 Kč/m ,76 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 57,00 m ,53 Kč/m ,76 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Byt 3+1 Adresa Trebišovská, Kutná Hora Popis: Jde o byt o velikosti 3+1 v 1.NP/5.NP panelového, zatepleného domu s výtahem.v bytě je původní jádro, okna jsou taktéž původní. Topení - ústřední dálkové. Realizovaná prodejní cena činila ,- Kč. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství dva balkony 6 m2 a sklepní kóje 4m2 Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha * 1,00 Koeficient K2: velikost * 1,00 Koeficient K3: stav * 1,15 Koeficient K4: funkční využití * 1,00 Koeficient K5: zdroj ceny * 1,00 Celkový koeficient: / 1,15 Přepočtená standardní cena: ,70 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 72,00 m ,44 Kč/m ,34 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 72,00 m ,44 Kč/m ,34 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 72,00 m ,44 Kč/m ,34 Kč/m

12 Objekt č.: 4 Název: Byt 3+1 po rekonstrukci Adresa Jiráskovy sady, Kutná Hora Popis: Jde o byt o velikosti 3+1, který se nachází ve 2.NP/4.NP cihlového domu. Byt je po rekonstrukci v roce elektroinstalace, plovoucí podlahy, okna, kuchyň, koupelna, francouzské okno v ložnici. Topení - ústřední dálkové. Realizovaná prodejní cena činila ,- Kč. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, internet Příslušenství sklpení kóje Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha * 1,00 Koeficient K2: velikost * 1,00 Koeficient K3: stav * 0,95 Koeficient K4: funkční využití * 1,00 Koeficient K5: zdroj ceny * 1,00 Celkový koeficient: / 0,95 Přepočtená standardní cena: ,89 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 83,00 m ,99 Kč/m ,41 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 83,00 m ,99 Kč/m ,41 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 83,00 m ,99 Kč/m ,41 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Byt 3+1 0,00 0, , , ,57 2. Byt 3+1 po rekonstrukci 0,00 0, , , ,76 3. Byt 3+1 0,00 0, , , ,34 4. Byt 3+1 po rekonstrukci 0,00 0, , , ,41 SJC průměr , , ,00 JCO = SJC * I O , , ,00 Výměry oceňované stavby 73,80 73,80 73,80 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Bytová jednotka č. 434/6 - výsledná porovnávací cena = ,- Kč

13 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že jednotka se nachází v dobrém technickém stavu s plastovými okny, avšak ve 3.nadzemním podlaží bez výtahu, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky č.434/6 zapsané na LV č.12562, včetně podílu na společných částech budovy a pozemků, ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. V Ostravě, dne 10.listopadu 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -