Znalecký posudek č /14

Transkript

1 Znalecký posudek č /14 O obvyklé ceně nemovité věci - rodinného domu č.p. 378, v obci Podlesí, na pozemku parc. č. 1049/3 a pozemků parc. č. 1049/3 a parc. č. 1049/1, katastrální území Podlesí nad Litavkou, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram. Objednatel posudku: Mgr. Šárka Mixová insolvenční správce Štěpánská Praha 1 Účel posudku: Ocenění nemovité věci za účelem zjištění její obvyklé ceny - podklad pro insolvenční řízení, č.j. KSPH 38 INS / 2013 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - rodinného domu č.p. 378, v obci Podlesí, na pozemku parc. č. 1049/3 a pozemků parc. č. 1049/3 a parc. č. 1049/1, katastrální území Podlesí nad Litavkou, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 743 ze dne kopie katastrální mapy ze dne usnesení soudu ve věci projednání dědictví ze dne darovací smlouva ze dne částečná projektová dokumentace z 04/ kolaudační rozhodnutí ze dne informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Podlesí Katastrální území: Podlesí nad Litavkou (723886) List vlastnictví číslo: 743 Vlastník: Císařová Marie č.p. 378, Podlesí 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Byla předloţena částečná projektová dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu stavby. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 378, který se nachází v obci Podlesí, na pozemku parc. č. 1049/3 - zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím. Zahrnuje jednu bytovou jednotku o velikosti 4+kk. Je napojen na elektro a vodovod, odkanalizování do ţumpy. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci.

3 3 Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na rodinný dům navazuje z východní strany přístřešek a dřevěný sklad s pultovou střechou. Stavebně-technický stav vedlejších staveb lze označit jako dobrý. b) venkovní úpravy: - přípojky IS - ţumpa - oplocení (rozestavěné) - terasy (rozestavěné). 7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,970 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel uţití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převaţující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a ţivotní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Moţnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inţenýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez moţnosti komerčního vyuţití 0,00 komerční vyuţitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,04 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,855 i = 2

5 5 a) Rodinný dům 35 Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím. Svislé konstrukce dřevěné sendvičové, stropy dřevěné trámové s SDK podhledy. U části stropní konstrukce je špatně provedená tepelná izolace a dochází k promrzání. Střecha valbová, střešní krytina z asfaltového šindele. Vnitřní omítky štukové hladké, venkovní omítky strukturované. Okna jsou plastová, dveře dýhované. Zařizovací předměty standardní. Objekt je vytápěn ústředním topením s elektrokotlem. Rodinný dům byl postaven v roce Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, chodba, tři pokoje, pokoj s kuchyňským koutem, spíţ, koupelna, WC, technická místnost. Podlaží: 1.NP Zastavěná plocha: 12,20 9,10 5,33 1,10 = 105,16 m 2 Podlažnost: 105,16 / 105,16 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): OP: (12,20 9,10 5,33 1,10) (0,50+3,06+2,98/2) = 531,04 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Podlesí Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 3 504, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do L poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby 0,04 zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlaţnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do ţumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etáţové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 *

6 6 * Rok kolaudace: 2006 Stáří stavby (y): 8 Koeficient pro úpravu (s): 0, údrţbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 1,056 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 3 700,22 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 0,855 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 531, ,22 0,970 0,855 = ,58 Kč Rodinný dům určená cena: ,58 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Podlesí Název okresu: Příbram Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíţ některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obsluţnost obce IV. Ţelezniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 420, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 402,80 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svaţitost pozemku a expozice IV. Svaţitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztíţené základové podmínky III. Neztíţené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení uţívání pozemku I. Bez omezení uţívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na vyuţití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

7 7 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,855 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 333,9212 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1049/1 Zahrada , /3 Zastavěná plocha a nádvoří ,97 Součet: ,73 Pozemky určená cena: ,73 Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáţe, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto poloţky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,58 Kč b) Pozemky ,73 Kč Výsledná cena činí celkem: ,31 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: Dvamilionyosmdesátosmtisícčtyřistapadesát Kč.

9 9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto povaţujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jeţ je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, vyuţitelnosti a umístnění v okolí.

10 10 Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 378, Podlesí Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 8 roků Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Dřevěné sendvičové Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 105 m 2 Uţitná plocha RD 92 m 2 Přípojky El., vodovod, kanal. do žumpy Garáţ / Park. stání Parkovací stání Příslušenství Vedl. stavba, venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Podlesí Popis: Přízemní dům 4+1, dokončený v roce Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 1 rok Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 1000 m 2 Zastavěná plocha RD 150 m 2 Uţitná plocha RD 140 m 2 Přípojky El., vodovod, kanal. Garáţ / Park. stání Parkovací stání Příslušenství Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 2: Rodinný dům Podlesí Popis: Rodinný dům 4+1, v udrţovaném stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 60 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 142 m 2 Uţitná plocha RD 104 m 2 Přípojky El., vodovod, kanal. do žumpy

11 11 Garáţ / Park. stání Ano Příslušenství Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 3: Rodinný dům Obecnice. Popis: Novostavba rodinného domu 4+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 1 rok Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Ytong Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 95 m 2 Uţitná plocha RD 150 m 2 Přípojky El., vodovod, kanal. Garáţ / Park. stání Parkovací stání Příslušenství Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,95 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 4: Rodinný dům Slunná, Příbram. Popis: Vnitřní řadový rodinný dům. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Vnitřní řadový, Okraj obce Stáří objektu 2 roky Stav objektu Dobrý Počet NP 2 Počet PP 0

12 12 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 249 m 2 Zastavěná plocha RD 105 m 2 Uţitná plocha RD 150 m 2 Přípojky El., plyn, vodovod, kanal. Garáţ / Park. stání Parkovací stání Příslušenství Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena , Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, ţe obvyklá cena za 1 m 2 uţitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši , Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byl rodinný dům č.p. 378 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1049/1 a parc. č. 1049/3 dle LV č. 743, v obci Podlesí, k.ú. Podlesí nad Litavkou, běţně prodejný. Obvyklá cena: ,- Kč Cena slovy: Dvamiliony Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

13 13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz

14 Příloha č. 1 Fotodokumentace 14

15 15