ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně nemovitosti- pozemků - orná půda p.č. 1573, 1943, 2042, vč. ocenění práv a závad cenou obvyklou, k datu ocenění zapsané na LV č. 704, katastrální území Brodek u Přerova, obec Brodek u Přerova, okres Přerov, kód , vlastnický podíl 2/6. Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK Prokopova 339/ Písek Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platných cenových předpisů pro účely exekuce, dle usnesení čj. 117 EX 1/12-43, ve věci oprávněného : Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, proti povinnému: Jiří Mráček, Hlinecká 715, Týn nad Vltavou. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Navrátil Interbrigadistů 161/ Přerov telefon: jonav@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 6 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Přerově,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovit obecnou cenu nemovitosti - pozemků p.č. 1573, 1943, 2042, k datu ocenění zapsané na LV č.704, k.ú. Přerov, podle cenových předpisů platných k datu ocenění, tj. podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb. a vyhl. č. 387/2011 Sb., s použitím srovnávací metody. jako podklad pro exekuční řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Nemovitost - pozemky p.č.1573, 1943, 2042, k.ú. Brodek u Přerova Brodek u Přerova Brodek u Přerova Olomoucký Přerov Brodek u Přerova Brodek u Přerova Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 42,8811 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 42,88 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení č.j. 117 EX 1/12-43 Exekutorského úřadu Písek ze dne výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, k datu , LV č skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne kopie katastrální mapy pozemků p.č. 1573, 1943, katastrální mapa + ortofoto pozemků p.č. 1573, 1943, výsledky studie územního plánu obce Brodek u Přerova v archivu Stavebního úřadu Magistrátu města Přerova - informace získané v ZD Kokory - paní Dobešová, týkající se pronájmu oceňovaných pozemků 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňovaná nemovitost - pozemky p.č. 1573, 1943, 2042 je k datu ocenění evidována v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, na listu vlastnickém č.704 pro kat.území Brodek u Přerova. Vlastníkem nemovitosti k datu ocenění jsou : - 2 -

3 - Crha Vítězslav, Budovatelů 403, Staré Město pod Sněžníkem 1/6 - Mráček František, Jabloňová 1694/60, Praha 10, Záběhlice, /6 - Mráček Jiří, Hlinecká 715, Koloděje nad Lužnicí, Týn nad Vltavou 2/6 - Mráček Miloslav, Jiráskova 264/9, Hodolany, Olomouc 9 1/6 - Miller Věra, Boreckého 279/9, Samotišky, Olomouc 9 1/6 identifikátor : /5763; /419; /0964; /438; /028 Do jejich podílového spoluvlastnictví náleží nemovitost pozemky - orná půda p.č. 1573, 1943, 2042, k.ú. Brodek u Přerova, obec Brodek u Přerova, okres Přerov, kód V části C výpisu z KN není uvedeno žádné omezení vlastnického práva. 6. Dokumentace a skutečnost K oceňovaným pozemkům byla objednatelem, jako podklad pro ocenění, předložena pouze písemná dokumentace a to usnesení Exekutorského úřadu a výpis z KN. Pro ocenění znalec zajistil kopie katastrálních map včetně mapy ortofoto, informace o územním plánu obce a informace získané na ZD Kokory. Při prohlídce bylo ověřeno, že zjištěný skutečný stav odpovídá sděleným informacím a předaným podkladům. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, pozemky p.č. 1573, 1943, 2042, se nachází v k.ú. Brodek u Přerova. V KN jsou pozemky zapsané jako orná půda. Pozemek p.č se nachází na jihovýchodním okraji obce, a to v prostoru zvaném Kopce mezi železniční tratí Přerov - Olomouc a silnicí z Rokytnice do Brodku u Přerova. Pozemek je součástí půdního celku, který užívá ZD Kokory. Pozemek je užíván pouze k zemědělským účelům jako orná půda. K datu ocenění je pozemek oset kukuřicí. Pozemek je umístěn v oblasti, která není, územním plánem obce, určena k zastavění! Přístup k pozemku je ze silnice po nezpevněné polní cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé porosty. Pozemek p.č. 1943, se nachází na jihozápadním okraji obce, a to v prostoru zvaném Bařiny mezi železniční tratí Přerov - Olomouc a silnicí z Brodku u Přerova do Dubu nad Moravou. Pozemek je součástí půdního celku, který užívá ZD Kokory. Pozemek je užíván k zemědělským účelům jako orná půda. K datu ocenění je pozemek oset řepkou. Pozemek se nachází v oblasti, která není, územním plánem obce, určena k zastavění! Pozemek se nachází na území, které je ohroženo záplavami. Přístup k pozemku je ze silnice Brodek u Přerova - Dub nad Moravou, po nezpevněné polní cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé porosty

4 Pozemek p.č. 2042, se nachází na severozápadním okraji obce, v prostoru zvaném Za sokolovnou, po pravé straně železniční tratě Přerov - Olomouc. Pozemek je užíván k zemědělským účelům. K datu prohlídky byl oset kukuřicí. Pozemek se nachází v oblasti, která není, územním plánem obce, určena k zastavění! Přístup k pozemku je ze silnice Brodek u Přerova - Majetín po nezpevněné polní cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého po sudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č Pozemek p.č Pozemek p.č

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Administrativní cena (není požadována exekutorem) 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č Popis: Pozemek p.č v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka, obec s počtem obyvatel Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda ,00 5,03 40,00 7, ,93 orná půda ,00 11,59 40,00 16, ,60 Mezisoučet 2 238, ,53 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,53 = ,53 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemek p.č zjištěná cena = 6 643,18 Kč 1.2. Pozemek p.č Popis: Pozemek p.č v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka, obec s počtem obyvatel Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: - 5 -

6 Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda ,00 8,79 40,00 12, ,52 Mezisoučet 1 237, ,52 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem ,52 = ,52 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemek p.č zjištěná cena = 5 074,17 Kč 1.3. Pozemek p.č Popis: Pozemek p.č v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka, obec s počtem obyvatel Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda ,00 8,79 40,00 12, ,39 Mezisoučet 8 681, ,39 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem ,39 = ,39 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemek p.č zjištěná cena = ,46 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č ,20 Kč 1.2. Pozemek p.č ,20 Kč 1.3. Pozemek p.č ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná administrativní cena, (vlastnický podíl 2/6) : ,- Kč slovy: Čtyřicetsedmtisíctřistatřicet Kč 2. CENA OBVYKLÁ Obvyklá cena - též tržní hodnota nebo cena obecná, je cena, kterou by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obecnou cenu pozemků lze stanovit několika způsoby. způsobů a metod. Autoři literatury pro oceňování nemovitostí uvádějí řadu 1 Indexová metoda pro stanovení ceny pozemků 2 metoda třídy polohy pro stanovení hodnoty stavebních pozemků 3 Srovnávací metody a porovnávací metody Obvyklou cenu zemědělsky užívaných pozemků - orné půdy je, v současné době, určit velmi obtížné. Poptávka po zemědělských pozemcích je malá. Nabídka převyšuje poptávku. Tomuto stavu odpovídá i rozsah inzerované nabídky RK. Srovnávací hodnota. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Tato jednoduchá srovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně úskalí. Jedním z nich je zjistit skutečné prodejní ceny. Neméně důležitým úskalím je reprezentativnost daného porovnání. V posuzovaném případě pro srovnání byly vybrány dva pozemky z inzerce realitní kanceláře RK MαM. Z nabídky RK MαM uvádím : - 7 -

8 1. Prodej orné půdy, výměra 6.172m2, v katastrálním území Loučany. Pole se nachází v blízkosti obce, podél pozemku vede cesta. V budoucnu možná změna na stavební parcelu, vhodná investice. Požadovaná cena ,- Kč za 1m 2 35,00Kč. 2. Prodej orné půdy v Laškově u Prostějova. Pozemek o rozloze m 2, je na velmi přístupném místě, cena pozemku ,- Kč 14,89 Kč/m Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře m 2. Lokalita Potštát (Přerov). Přístup na pozemek po obecní komunikaci. IS v dosahu, ihned k dispozici. Požadovaná cena 59,00 Kč/m 2. Ceny realitními kancelářemi inzerovaných pozemků, nejsou ceny obvyklé tržní. Požadované ceny jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy při prodeji. Tržními cenami se stanou až při prodeji. Z těchto důvodů se v porovnávacích metodách inzerované ceny RK upravují. Např. prof. Bradáč doporučuje takové ceny redukovat koeficientem 0,60 až 0,80! Nabízené pozemky se nachází v lokalitě Přerov, Olomouc a Prostějov, jsou zemědělsky užívané jako orná půda. Pozemek v k.ú. Potštát má IS v dosahu. Pozemky nelze zastavět žádnou stavbou. Zemědělská družstva za takovéto pozemky nabízejí podle lokality a bonity 6,00 Kč/m 2 až 20,00 Kč/m 2. Obvyklá cena posuzovaných pozemků odpovídá ceně v odstavci ad 1), redukované koeficientem 0,60, tj. 35,00*0.60=21,00 Kč/m 2. Výpočet obvyklé ceny pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 : - Parcela 1573, 2 238,0m 2 * 21,00Kč = ,00Kč - Parcela 1943, 1 237,0m 2 * 21,00Kč = ,00Kč - Parcela 2042, 8 681,0m 2 * 21,00Kč = ,00Kč Součet = ,00 Kč Vlastnický podíl * 2/6 = ,00 Kč Obvyklá cena pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 = ,00 Kč REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena nemovitosti pozemků p.č. 1573, 1943, k.ú. Brodek u Přerova, zapsaných na LV č. 704, vlastnický podíl 2/6, činí celkem ,- Kč Slovy : osmdesátpěttisícjednosto Kč. Poznámka : V obvyklé ceně pozemků nejsou oceněná případná věcná břemena ani jiná omezení. Podle usnesení bylo povinnému uloženo sdělit znalci a soudnímu exekutorovi písemně do jednoho týdne zda na oceňovaných nemovitostech váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení. Povinný k datu ocenění tyto informace nesdělil. Podle telefonické informace, ZD Kokory užívá pozemky p.č a p.č

9 V Přerově, Ing. Josef Navrátil Interbrigadistů 161/ Přerov telefon: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 2904/87 pro základní obor 1/ stavebnictví - stavby průmyslové 2/ ekonomika - ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č