ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 3363/6-82 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 467 k.ú. Moravský Žižkov LV. 228 okr. eclav na pozemku, parc.. 198/2 zastav ná plocha a nádvo í obec: Moravský Žižkov parc.. 172/87 orná p da VLASTNICTVÍ: Lenka Králová, Chalúpky 467, Moravský Žižkov Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: CDV-2,LTD., Peterborough Court, se sídlem 133 Fleet Street, EC4A2BB Londýn,Velká Británie proti povinnému: Lenka Králová, Chalúpky 467, Moravský Žižkov na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 2 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 467 v etn p íslušenství LV. 228 pro k.ú. Moravský Žižkov Související pozemek:.parc.198/2 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 268m 2.parc.172/87 orná p da o vým e 334m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: Moravský Žižkov 467 Kraj:Jihomoravský, Okres:B eclav, Obec:Moravský Žižkov, Katastrální území: Moravský Žižkov Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 38,2473 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2, = 76,49 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pí.králové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV. 228 k.ú. Moravský Žižkov ze dne kolauda ní rozhodnutí, M Ú, Stavební ú ad Velké Bílovice.j.453/22-33/ST dne projektová dokumentace - autor.ing.arch.nešpor, b ezen 1992, ov eno ve stavebním ízení dne ocen ní nemovitosti, zhotovitel.: ing.ivana Rerková, B eclav ze dne znalecký posudek /26, ing.arch.p ikryl, B eclav ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 228 k.ú.moravský Žižkov Druh vlastnictví: Výlu né Vlastnické právo: Lenka Králová, Chalúpky 467, Moravský Žižkov Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p. 467 s p íslušenstvím je situován do b žné uli ní zástavby, podél místní komunikace v obci Moravský Žižkov. Nemovitost je v bytové zón, asi 1m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, plynovod, kanalizaci a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. D m je, p i pohledu z ulice, pravou ástí dvojdomu. Je p ízemní, podsklepený, st echa je sedlová s taškovou krytinou a podst ešní prostor je využit jako vestav né, obytné podkroví. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn ném chodníku, který navazuje na vozovku. Z ulice je vjezd do dvora pouze p es garáž, která tvo í zadní hranici pozemku. K domu náleží garáž, venkovní úpravy a pozemek parc.. 198/2. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í je o celkové vým e 268m 2, je zastav n domem a garáží, ohrani en plotem a zástavbou a je bez trvalých porost. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r, v sou asné dob bez terénních úprav. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní. V suterénu jsou místnosti, které jsou vybaveny k využití jako drobné živnostenské provozovny, nebylo však zjišt no jejich trvalé využití k takovému ú elu. Jiné nebytové prostory nebyly zjišt ny. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice po provizorních vn jších vyrovnávacích schodech do záv í, vstupními dve mi do p edsín v p ízemí a odtud do obývacího, otev eného prostoru - jídelny, kuchyn a obývacího pokoje. Na jídelnu a obývák navazuje hala s etenovým schodišt m s p ístupem do suterénu nebo do podkroví. Do suterénu je samostatný vchod z ulice i ze dvora. V p ízemí je kuchyn, jídelna, obývací pokoj a p íslušenství, které tvo í sprcha, umývadlo a klozet. Podsklepení je pod celým p dorysem. Obsahuje kotelnu s kotlem na tuhá paliva a sklepní místnosti, které jsou uzp sobené pro možnost využití i k živnostenské innosti. V suterénu je koupelna - sprcha, umývadlo a klozet. V podkroví jsou ty i obytné pokoje. P íslušenství tvo í chodba a koupelna, vybavená vanou, umývadlem a klozetem. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích celkem p t obytných pokoj, kuchy, jídelnu a p íslušenství. V p ízemí je obývací pokoj, jídelna, kuchyn, koupelna s WC, v podkroví ty i ložnice, koupelna s WC a chodba. Z jednoho pokoje na uli ní stran je vstup do lodžie. Z popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. m byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 22, stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. Je postaven z plynobetonových tvárnic a pálených cihel nebo tvárnic. Stropy jsou z keramických nosník a vložek. V pr hu užívání byl d m b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích v plném rozsahu. Sou asná údržba domu je na standardní úrovni. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m.p a Rodinný d m.p.467 byl vybudován a uveden do užívání v roce 22. Je p ízemní, podsklepený, s obytným podkrovím. Je umíst n v adové zástavb v centrální ást obce. D m byl vybudován jako jedna ást dvojdomu. Za vstupem do domu je p edsí, ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství v p ízemí, v podkroví a také do suterénu. m má standardní vybavení. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou vesm s z plynobetonových nebo pálených tvárnic nebo z pálených cihel (suterén) s vnit ní i vn jší vápennou omítkou a uli ním soklem s obložením pískovcem, ze dvora bez obložení. Stropy jsou s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou plastová s izola ním dvojsklem, dve e jsou hladké, d ev né, dýhované. Koupelna v podkroví je vybavená vanou, umývadlem a klozetem, v p ízemí je pouze umývadlo a sprcha. Obdobné vybavení má koupelna v suterénu. V kuchyni je d ez s TUV a plynový sporák. Podlahy v obytných místnostech v podkroví jsou vesm s z lakované d evot ísky. V p ízemí je v kuchyni, jídeln, obývacím pokoji i v p edsíni dlažba, v koupeln je keramická dlažba a obklady. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, otopná t lesa jsou v podkroví i suterénu panelová, v celém p ízemí je podlahové vytáp ní. Centrální kotel na plyn je umíst n v suterénu. P íprava TUV je centrální, boiler je v koteln. Celkový technický stav domu je hodnocen jako standardní s b žnými konstrukcemi a vybavením. V den prohlídky je d m obydlený, údržba je standardní. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 8 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,34 12,43 = 13,67 m 2 1.NP: 8,34 12,43 = 13,67 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 13,67 m 2 2,55 m 1.NP: 13,67 m 2 2,88 m Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 8,34 12,43 (1,55+1,1),5+4,12 8,6,72 = 161,27 m 3 VRCHNÍ STAVBA: 8,34 12,43 (4,64+5,31),5+2 1,4 1,3 1,2:3 = 517,2 m 3 ZAST EŠENÍ: 8,34 12,43 4,92,5+2 1,4 1,2,65,5+2,35 1, = 257,1 m 3 2 2,1,5:3 Obestav ný prostor celkem: = 935,57 m 3 4

5 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 13,67 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 27,33 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 2, Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III, 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I -,2 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II,1 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V,8 butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - evažující ásti vytáp ní podlahové, teplovzdušné vytáp ní IV,5 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III, 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III, 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II, zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo I -,1 do 3 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III, 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,5 Koeficient pro stá í 8 let: 1, 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13 1, = 1,155 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastav ného území obce III,1 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport - základní škola II, 6. Zdravotní za ízení - pouze ordinace praktického léka e II, 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,95 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -,5 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 1,155,95,95 = 1,42 5

6 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 164,- K /m 3 1,42 = 3 296,89 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 3 296,89 K /m 3 935,57 m 3 = ,38 K Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,38 K a2) Garáž - 24 ízemní garáž pro dva osobní automobily, situovaná, spolu s domem.p. 467, na parc.. 198/2 - zastav ná plocha a nádvo í. Do garáže je vjezd ze zpevn né vozovky místního charakteru. Vjezd do garáže z ulice je lamelovými, sek ními, zasunovacími vraty, ze dvora kovovými, vlysovými, dvojk ídlovými vraty s kovovým rámem a zárubní. Do garáže je z ulice vstup dve mi. St echa garáže je sedlová, krytina je z pálených tašek, strop je d ev ný, trámkový, s viditelnými trámy, bez podhledu. Okap je v uli ním i dvorním pr elí. Vnit ní omítky jsou hladké vápenné, vn jší omítky nejsou provedeny. Podlaha je tvo ená betonovou mazaninou. V garáží není montážní jáma. Obvodové zdivo je evážn z plných, pálených cihel tl.3cm. Klempí ské konstrukce - žlaby, svody jsou z pozinkovaného plechu. Uvnit garáže je instalován el. rozvod. V míst je možnost napojení na vodovod, kanalizaci i plyn. Stavba není dokon ená ani zkolaudovaná. nedokon ené konstrukce nebrání užívání stavby. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - Rodinný d m.p. 467 a od této stavby p ebírá index IT a IP. Základní cena ZC (p íloha. 18): 1 93,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: (7,51+7,82),5 6,5 = 49,82 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 49,82 m 2 2,65 m Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: ((7,51+7,82),5 6,5) (2,65+,65) = 164,41 m 3 ZAST EŠENÍ: ((7,51+7,82),5 6,5) (2,5,5) = 51,7 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 215,48 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 =, m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 49,82 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 1, Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - adová I -,1 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II, 3. Technické vybavení - ívod el. nap tí 23 V / 4 V nebo vrata s el. pohonem III, 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III, 6

7 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III, 6. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad provedení III,85 menších stavebních úprav) - které konstrukce, nebránící užívání, nejsou dokon eny. Koeficient pro stá í let: 1, 5 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V6 1, =,842 i = 1 Index polohy: evzatý index polohy IP =,95 Index trhu s nemovitostmi: evzatý index trhu IT =,95 Celkový index I = IV * IP * IT =,842,95,95 =,76 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 1 93,- K /m 3,76 = 1 466,8 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 1 466,8 K /m 3 215,48 m 3 = ,6 K Garáž - zjišt ná cena = ,6 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a zahrady. Zastav ná plocha a zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 1m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 3m. Pozemek je vcelku rovinný. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku (zahrada) jsou ojedin lé porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í 198/2 268, 35, ,56 Sou et 9 626,56 Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % + 3 8,5 Mezisou et 12 77, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,71 Mezisou et ,77 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,979 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,85 Pozemek náležející k domu.p zjišt ná cena = ,85 K 7

8 b2) Zem lský pozemek.parc.172/ Pozemek je situován do extravilánu obce Moravský Žižkov, v trati Kop ivovo, ve vzdálenosti asi 4m jihozápadn od hranice souvislé zástavby obce. Pozemek je za len n do spole ného honu a obhospoda ován jako orná p da zem lskou organizací. Pozemek je p evážn rovinný. Na pozemku nejsou stavby ani porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek na jeho severní hranici z nezpevn né, polní cesty. Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 1-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí 6, % Celková úprava ceny: 6, % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 172/ ,33 6, 14, ,62 Vým ra celkem 334 Mezisou et ,62 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1, Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,62 Zem lský pozemek.parc.172/87 - zjišt ná cena = ,62 K Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m.p. 467 = ,38 K a2) Garáž = ,6 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p.467 = ,85 K b2) Zem lský pozemek.parc.172/87 = ,62 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,91 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 8

9 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: b ezen 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Moravský Žižkov leží asi 8 km severn od B eclavi v mírn zvln né zem lské krajin. Je to jedna z nejmladších obcí na B eclavsku, nebo vznikla v roce 1731, kdy popud k jejímu založení vyšel od inspektora lichtenštejnských panství Jana Maxmiliána Žižky, od n hož také nová vesnice odvodila svoje jméno. V roce 1792 se ves, která do té doby spadala pod sousední Bílovice, osamostatnila.moravský Žižkov zachovává živé folklorní tradice, které je možno spat it nap íklad t etí zá ijovou ned li, kdy se zde konají hody.katastrální vým ra: 1354 ha Po et obyvatel: 1395 Z toho v produkt. v ku: 86 Pr rný v k: 35,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha v blízkosti hlavního dopravního tahu Víde - Brno v etn dálnice D1 a rekrea ní oblasti Novomlýnských nádrží pod Pálavou. Je tu pr rný sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a malá nabídka služeb. V obci je zanedbatelná nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V obci je pr rná nezam stnanost. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. RD 5+1 v obci Ladná, okres B eclav. Celková vým ra 517 m2. Jedná se o cihlový patrový d m, celý podsklepený. IS-voda, plyn, elekt ina, septik. Technický stav dobrý, nutné drobné opravy. Možnost výstavby garáže vedle domu. Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 12 m2 Užitná plocha 18 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 517 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý. 2. Prodej rodinného domu se t emi bytovými jednotkami. První byt se samostatným vstupem z hlavní ulice: 1 pokoj, kuchy a koupelna v p ízemí, 2 pokoje v pat e. Další dva byty jsou p ízemní se spole ným vstupem p es zahradu. K domu náleží garáž a 3 zast ešené parkovací místa. D m je vytáp n plynovými kotly. Typ objektu rohový Zastav ná plocha 32 m2 Užitná plocha 87 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 87 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý. Stránka 9

10 3. Prodej RD 5+1 v Moravský Žižkov okres B eclav. D m se nachází ve st edu obce v adové zástavb, je t sn p ed dokon ením, celkov podsklepen.rd má plastová okna, vnit ní omítky, rozvody elekt iny, vody, úst ední topení, v etn radiátor a áste odpady.dále je zde možnost využití p dních podkrovních prostor.za domem je velká zahrada, kde se nachází další d m o velikosti 2+1 a kvelbený sklep.d m je vhodný k bydlení i podnikání. Typ objektu adový. Užitná plocha 25 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Topení Jiné Zastav ná plocha 222 m2 4. Ve Velkých Bílovicích v okrese B eclav je na prodej adový patrový RD 5+2 se sedlovou st echou, dvorem, objektem pro podnikání - donedávna kade nictví, ístavky a zahradou. D m je z 1/2 podsklepený. Zastav ná plocha a nádvo í m2. Zahrada 33 m2 - z poloviny osázená vinohradem. Pr jezd do dvora. ÚT- plynový kotel. Nový p ívod vody z obecního vodovodu. Odpad do obecní kanalizace - nový. Vlastní studna. 2x koupelna. 1. ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnávaná nemovitost Rodinný d m v Ladné 2. Rodinný d m v Rakvicích Rodinný d m v Moravském 3. Žižkov Rodinný d m ve Velkých 4. Bílovicích Cena p ed a po redukci na pramen ceny Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav 1 5 K,8 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1 2 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 2 3 K,8,9,9,8 1, 1, 1,, K Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 1 8 K,8 1, 1,,85 1, 1, 1,, K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 1 5 K 1,,9 1,,9 1, 1, 1,, K Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: K K Odchylka od pr ru:,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná 1 2 K K K K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 1 2 K Stránka 1

11 Zem lský pozemek: EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Zaje í, okr. B eclav Vým ra: m 2 Druh transakce: nabídka Cena: 29 K Popis: Prodej pozemku v Zaje í o vým e m2. Jedná se o ornou p du, p ístup polními cestami. Pozemek je pronajat do ibližný rozm r: 3 x 55 m. Pozemek rovinatý na samot. Bez IS. Celková plocha m2 Druh pozemku zem lská. 2. Místo: Velké Bílovice, okr. B eclav Vým ra: 984 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Zem lský pozemek v obci Velké Bílovice. Celková plocha pozemku je 984 m2. Pozemek je možno odkoupit i po ástech, 4369 m2 a 5471 m2. P íjezd k pozemku po zpevn né komunikaci. Pozemek je vhodné využít k p stování zem lských plodin. 3. Místo: Moravský Žižkov, okr. B eclav Vým ra: 5823 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Pozemek v Moravském Žižkov. Pozemek se nachází u hlavní silnice. Naproti pozemku se nachází zástavby dom. Celková plocha m2 Druh pozemku zem lská. ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Zaje í Zem lský pozemek ve Velkých Bílovicích Zem lský pozemek v Moravském Žižkov Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 K 4 bonita K 5 využitelnost velikost pozemku K 6 nezbytnost demolic 18,9,8 1, 1, 1, 1, 1, 1, 15,83 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 23,8,8 1, 1, 1, 1, 1, 1, 18,4 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 25,8 1, 1, 1,,8,85 1, 1, 2, Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Obdobné Obdobné Maximální porovnávaná cena: 14,7 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 12,7 /m 2 Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 13,37 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: 334 m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 41 K Cena porovnávaná (K /m 2 ) 12,7 14,7 13,6 Stránka 11

12 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 467 k.ú. Moravský Žižkov LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 467 Zastav ná plocha: 14 m 2 Obestav ný prostor: 936 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : Garáž 5 m m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 154 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. 198/2 o vým e 268 m 2 Vým ra pozemku celkem: 268 m 2 orná p da parc.. 172/87 o vým e 334 m III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 28 m 2 x,7 = 146 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování 5 m 2 x,8 = 4 m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 186 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 6 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování 4 54 % 21 6 K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 186 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 186 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 32 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok Stránka 12

13 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení bez vlivu 1, e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,64 snižující Dosažitelná výše nájemného : 84 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 8 rok Doba dalšího trvání: 92 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 8,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 6 K K K 2 25 K 76 2 K Výdaje celkem: K tj. 6% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha lokalit. manipulace, dv r 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav 3 3. Realitní kancelá Poho elice 3 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3,, Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Index,8 zahrada, sad, parkování, rekrea ní plochy pr chody, p íjezdy jiné využití (orná),,,8 1, Stránka 13

14 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 268,, 3, % 8 4 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),,, % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 268,, Celkem: 8 4 K Využitelná plocha pozemku celkem : 268 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 3, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,8 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,64 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 19,2 /m 2 /rok VN = 5 146,- K /rok Náklady (odhad): 2% N = 1 29,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,8 Stránka 14

15 Zem lský pozemek k.ú. Moravský Žižkov LV. II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok ostatní pozemek,, 4, % K zem lský pozemek 334,, 1,2 % 3 64 K Vým ry celkem: 334,, Celkem: 3 64 K Využitelná plocha pozemku celkem : 334 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 1,2 /m 2 /rok Sníže ní v % 228 Základní ro ní výše nájmu Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,8 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,64 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného:,8 /m 2 /rok VN = 2 427,- K /rok Náklady (odhad): 1% N = 243,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb, venkovních úprav nebo porost : K Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,9% Index,8 Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: 18 4 K K m.p. 467 k.ú. Moravský Žižkov LV. C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 42 /m 3 = K opot ebení: 8,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 215 m 3 x 14 /m 3 = pr rné opot ebení:,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 268 m 2 x 75 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K 31 K K 2 1 K K Stránka 15

16 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,38 K ,85 K ,6 K ,29 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 7,322 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 1 2 K K K 1 2 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1, 1, 1, 1 2 K Stránka 16

17 Zem lský pozemek k.ú. Moravský Žižkov LV. I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Ceny pozemk v etn sou ástí: 228 Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 41 K ,62 K, K ,62 K 45 3 K 18 4 K 45 3 K 41 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : Obvyklá cena: 41 K 1, 1, 1, 1, 41 K Stránka 17

18 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 228 k.ú. Moravský Žižkov okr. B eclav m.p. 467 etn p íslušenství a pozemku parc.. 198/2 zastav ná plocha a nádvo í Obvyklá cena: 1 2 K slovy: Jedenmilióndv st tisíc K LV. 228 k.ú. Moravský Žižkov okr. B eclav parc.. 172/87 orná p da Obvyklá cena: 41 K slovy: ty icetjedentisíc K Stránka 18

19 Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 15/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 19

20 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Interiér - obývací pokoj Snímek. 2: Kuchy Snímek. 3: Koupelna Stránka 1