Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení

Transkript

1 2010 Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení Doc. Ing. František Kuda, CSc. Ing. Vladimír Koudela, CSc. VŠB TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA FAKULTA STAVEBNÍ

2 Vzdělávací program na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních rozdílů ve fyzické dostupnosti bydlení Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení Autoři: Doc. Ing. František Kuda, CSc. Ing. Vladimír Koudela, CSc. Na studii se rovněţ nepřímo podíleli: Prof. Ing. Vítězslav Kuta, CSc. Doc. Ing. Jaroslav Dupal, CSc.

3 Tato studie vznikla v rámci projektu: Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj pod číslem WD Kontakty na autory: frantisek.kuda@vsb.cz, vladimir.koudela@vsb.cz Fakulta stavební, Vysoká škola báňská Technická univerzita Ostrava L. Podéště 1875, Ostrava, Česká republika Telefon: (+420) , Fax: (+420) Editor: Ing. Jan Caha FAST VŠB-TU, Ostrava ISBN

4 Obsah Obsah... 1 Executive Summary... 1 Úvod Význam a pozice bytové problematiky Problematika fyzické dostupnosti bydlení - stávající bytový fond Zanedbanost zejména vícepodlaţních bytových domů Nedostatek zdrojů na řádnou péči o bytový fond Nedostatky ve správě bytového fondu Úbytek bytového fondu Problematika údrţby a obnovy bytových domů Zkušenosti z bytové politiky vybraných zemí Regenerace a neobsazené byty v SRN Rakouské zkušenosti Sídlištní problematika bydlení ve Francii Velká Britanie Slovensko aktuální podněty Shrnutí poznatků ve vazbě na Českou republiku Vzdělávací program Důvody cíle a strategie vzdělávacího programu Specifické poţadavky programu vzdělávání Odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku Investoři, projektanti, autorizované osoby Státní správa a samospráva Vzdělávací instituce Vzdělávací program v oblasti správy a údrţby bytových domů Semináře - jednodenní akce Návrh seminářů s následujícími tématy: Témata ke správě bytů v osobním vlastnictví Témata ke stavební údrţbě, obnově a modernizaci bytů...26

5 Témata k marketingu a komunikaci pro management údrţby a oprav Další vzdělávání "Správa a údrţba bytových domů" Studium Závěry a doporučení Doporučení k moţnému růst efektivity ve správě bytů Podpora zakládání dalších společenství vlastníků bytů Vedení oddělených účtů pro kaţdý spravovaný objekt Vypracování investičních plánů údrţby a oprav pro objekt Výše rezerv ve fondu údrţby a oprav a úročených kapitál Vypracování příručky zaměřené na realizaci investičních opatření Zvýšení tvorby vlastního kapitálu na modernizační opatření Státní podpora na modernizaci bytových domů Zavedení minimálních energetických poţadavků při modernizacích Vyuţívání strukturálních fondů EU na modernizační opatření Zavedení nabídek vzdělávání a dalšího vzdělávání správců bytů Medializace tématu vlastnictví bytů...32 Seznam příloh:...33 P1 Ţádost o akreditaci P2 Nové formy údrţby a obnovy bytových domů

6 Executive Summary Obecný rámec problematiky údržby a obnovy bytových domů Kaţdá stavba realizovaná jakoukoliv technologií musí po dobu své ţivotnosti prodělávat permanentní proces pravidelné údrţby a obnovy, tedy modernizaci (výměna opotřebovaných konstrukčních částí stavby) případně rekonstrukce (práce spojené s posunem či změnou funkce stavby). Poněvadţ některé bytové domy vykazují v našich podmínkách některé konstrukční závady a mnohdy nekvalitně provedené práce či pouţití nekvalitních materiálů při vlastním provádění stavby, mluvíme dnes v případě bytových domů o nezbytnosti regenerace po případě revitalizace. Samozřejmě, ţe zde figuruje i otázka opoţděného a nekomplexního provádění údrţby a obnovy a včasného zajištění modernizace či rekonstrukce, coţ se však týká všech našich staveb realizovaných v posledních cca 50 letech. Přestoţe, od změny našeho politického a ekonomického systému uplynulo jiţ více jak dvacet let, nemůţeme být s dosavadním průběhem regenerace bytové fondu, zejména provedeného panelovou technologií ani zdaleka spokojeni, ba moţno říci, ţe větší část regeneračních úkolů leţí teprve před námi. Jiţ delší dobu se pro proces oprav, modernizace a rekonstrukce bytových domů vţilo pouţívání termínů regenerace a revitalizace, aniţ mezi nimi byl činěn rozdíl. Je proto zřejmě nezbytné alespoň rámcově se pokusit o rozlišení obou pouţívaných termínů. S jistou nadsázkou a to i ve vazbě na dosavadní texty z této oblasti, lze za regeneraci označit proces postupného nahrazování opotřebovaných částí konstrukce, čili z hlediska investičního a ekonomického za pojem blízký termínu modernizace. Naopak revitalizaci moţno chápat jako proces, který stavbu neuvádí pouze do původního stavu, ale naopak, mimo výměnu všech opotřebovaných částí konstrukce, upravuje obytný objekt do podoby současných potřeb společnosti a to jak z hlediska standardů, tak z hledisek druhovosti a nakonec i z hledisek dispozičních. Komplexně by se dalo říci, ţe mimo jiné půjde o úpravu objektu z hlediska typologického. Nutno ještě podotknout, ţe regenerace a revitalizace bydlení vykazuje dvě zásadní věcné stránky. Jednak jde o regeneraci a revitalizaci vlastních bytových domů a jednak jde o celkovou regeneraci a i revitalizaci širšího obytného území, tedy o regeneraci a revitalizaci sídlišť. Oba procesy jsou však pouze dvěma stránkami téţe mince, neboť jde o komplexní řešení otázky bydlení v bytových domech, tedy řešení včetně vnějších vztahů a podmínek. Součástí projektu výzkumu MMR číslo WD Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na sníţení regionálních disparit je v rámci dílčího cíle DC 010 Návrh moţných nástrojů ze strany státu, regionů či obcí, které by mohly vést ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení zařazena aktivita A 1005 Návrh nových nástrojů státu, regionů či obcí, které budou zaměřeny na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení. Předmětem aktivity je návrh nového opatření zaměřeného na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení, která povede ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, případně nepřímo téţ k ovlivnění demografického chování mladé generace ţádoucím směrem a zvýšení prostorové mobility domácností za pracovními příleţitostmi při splnění kritérií efektivity a efektivnosti. Při návrhu nového opatření bylo přihlédnuto k tomu, aby nedošlo k rozporu s existující legislativou EU, legislativou ČR, k reálnosti jejího zavedení a přirozeně k výši finančních nákladů a efektů spojených se zavedením nového opatření ke zvýšení finanční dostupnosti bydlení. Cílem této studie je vytvoření moderního nástroje bytové politiky pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení 1

7 Fyzická dostupnost bydlení Otázky fyzické dostupnosti bydlení představují nový pohled na obsáhlou a sloţitou problematiku bydlení. Tento pohled byl sice v dosavadních analýzách, koncepcích a studiích často implicitně obsaţen. Nebyl však tak pregnantně a samostatně vyjádřen, aby bylo moţno dosavadních prací bez dalšího metodicky vyuţít, jak to vyţaduje koncepce řešeného projektu. Tento nový pohled je podle znalostí řešitelů rovněţ málo zkoumaný. Na rozdíl od otázek finanční dostupnosti bydlení zjistili řešitelé z dostupné literatury jen některé podmíněně adekvátní a pouţitelné metodické postupy pro vyjádření a hodnocení fyzické dostupnosti bydlení. Příčiny jsou patrně v předchozím vývoji problematiky bydlení. V období plánovitého řízení hospodářství byly bydlení a bytová výstavba co do objemu i rozmístění direktivně řízeny, v podstatě přídělovým systémem tzv. komplexní bytové výstavby (KBV), a to jak v sektoru státního vlastnictví (vč. podnikových bytů), tak do jisté míry také v tehdejší podobě druţstevního vlastnictví. Po změně politických a ekonomických poměrů v 90. letech jednak ještě dozníval systém KBV, jednak státní vlastnictví bytů přecházelo do obecního vlastnictví a jednak se začaly uplatňovat trţní principy (poněkud omezené regulací cen a nájmů). Po patrně nezbytném zjednodušení úlohy trţního mechanizmu v bydlení v počáteční fázi ekonomické transformace dochází nyní k vyrovnanějšímu pojetí v rámci potřeby udrţitelného rozvoje. To znamená, ţe i při vhodných podmínkách finanční dostupnosti nejrůznějších forem bydlení vstupují do hry na jedné straně podněty, na druhé straně omezení nebo limity vázané na fyzickou dostupnost a regionálně diferencované sociálně geografické podmínky. Podmínky bydlení jsou bezesporu významnou součástí kvality ţivota obyvatel a z tohoto hlediska jsou vyjádřeny základními poţadavky na: - zdravé a estetické prostředí; - širokou paletu forem bydlení; - dostupnost různorodých pracovních příleţitostí; - dostupnost základních sloţek občanského vybavení, sportu a rekreace; - dostupnost vzdělávání a informací. Sumárně jde o vytváření a zdůvodnění stabilních sociálních a kulturních ţivotních hodnot. Nové pojetí obsaţené v těchto poţadavcích není protitrţní, je pouze korigující zcela volně působící trţní důsledky. V této spojitosti výzkum fyzické dostupnosti bydlení není reliktem netrţní ekonomiky, ale je součástí moderního pojetí trţního bytového hospodářství. Samozřejmě jako v jiných případech i v otázkách bydlení se jedná o míru zásahů, o rozvíjení a kultivaci trţních vztahů, nikoliv o jejich nahrazení. Některé potřeby trh nereflektuje, ani nemůţe. Tyto potřeby ovšem neztrácejí objektivní charakter. Bydlení sehrává významnou úlohu jiţ v důsledku své existenciální povahy. V podmínkách plynulého (nikoliv skokového) rozvoje přispívá výrazně ke sníţení disparit regionálního rozvoje. Fyzická dostupnost bydlení je definována jako zajištění dostatečného počtu bytů v pestré škále typů, velikostí a různého právního statusu tak, aby tento počet odpovídal aktuální a případně i budoucí předpokládané zdůvodněné potřebě domácností pro bydlení v dané lokalitě. Zjednodušeně vyjádřeno: 2

8 Fyzická dostupnost bydlení pro potřeby řešení projektu vyjadřuje lokální poměr mezi mnoţstvím a strukturou existujících bytů a potenciální (strukturovanou) potřebou bytů (v jistém smyslu lze fyzickou dostupnost bydlení interpretovat jako vybavenost obyvatelstva bytovým fondem v určitém území). Adjektivum fyzická vyjadřuje materiální existenci bytů, tříděných podle různých kritérií typologických (druh domu s byty bytový dům (BD), rodinný dům (RD), počet pokojů, podlahová plocha apod.), substantivum dostupnost vyjadřuje dosaţitelnost, moţnost realizace bytové potřeby v existujícím souboru bytů, nikoliv prostorová dostupnost (vzdálenost). Někdy se fyzická dostupnost bydlení interpretuje jako prostorová dostupnost, tj. vzdálenosti resp. doby docházky / dojíţďky z pracovišť, škol, občanského vybavení k bydlištím. Toto pojetí nebude bráno v úvahu explicitně, i kdyţ v určitém měřítku hraje roli. Lokalita bytové potřeby je těsně vázána na pracovní místa. Jestliţe v místech nabídky bytů není dostatek vhodných pracovních míst pro potenciální migranty, resp. pracovních míst v reálné dojezdové vzdálenosti od bytů, bytová potřeba se v místě nabídky nerealizuje. Prostorový aspekt je ve fyzické dostupnosti částečně obsaţen, ovšem za danou územní jednotkou území krajů - se eliminuje. Návrh možných nástrojů využívaných na úrovni celostátní, regionů a obcí na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení. Fyzická dostupnost je charakterizována počtem existujících bytů. Avšak viděno jako proces, je velmi důleţité, aby nedocházelo ke zkrácení doby ţivotnosti bytů či bytových objektů. Při stejné, třeba i vysoké bytové výstavbě se při zanedbání rekonstrukcí dostupnost relativně sniţuje. Proto povaţujeme nástroje podporující optimální reprodukci bytového fondu (konkrétně bytových domů a u nás specielně bytových domů z panelů) za velmi důleţité pro udrţení a prohloubení fyzické dostupnosti bydlení a omezení regionálních disparit. Návrhy nových moderních nástrojů bytové politiky pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení prezentované v této studii se uplatňují především v nájemním bydlení.. Důvody zdůrazňující toto zaměření jsou zejména: - rozsah podpory vlastnického bydlení v ČR je jiţ na maximální moţné úrovni; - pořízení vlastního bydlení není nejvhodnější pro mladé lidi na začátku profesní kariéry (potřebná je větší míra územní flexibility); - z důvodu nízkého obratu nájemníků v obecních bytech a obecně relativně nízkého počtu obecních nájemních bytů po jejich privatizaci převaţuje poptávka nad nabídkou; - existuje preference vlastnického bydlení, zčásti z dúvodu výhodnějších nákladů na bydlení neţ je tomu v současnosti u nájemních bytů s volně sjednávaným nájemným. Hlavním smyslem navrhovaných nástrojů by měla být podpora optimální reprodukce stávajícího bytového fondu (konkrétně bytových domů) pro udrţení a prohloubení fyzické dostupnosti bydlení a dosahování efektivnosti rozvoje nájemního bydlení. Z pojetí fyzické dostupnosti bydlení konsekventně vyplývá, ţe disponibilní mnoţství bytů (z hlediska počtu i funkčních vlastností) můţe být ohroţeno nedostatečnou údrţbou, zanedbáním oprav a rekonstrukcí a tím sníţení jejich technické a uţivatelské kvality (celkového uţitku). Zanedbané byty, resp. byty v zanedbaných bytových domech sice fyzicky existují, ale nepředstavují dostupný bytový fond, splňující současná a budoucí hlediska funkční uţivatelnosti a tím sniţují fyzickou dostupnost bydlení. Zanedbání údrţby bytových objektů, potřebných oprav nebo rekonstrukcí nemusí být důsledkem pouhé nevůle správců (majitelů) nebo nedostatku financí. Častou příčinou nedostatků bývá neznalost, nedostatečná kvalifikace osob odpovídajících za správu bytových objektů o nezbytných 3

9 technických a organizačních opatřeních, která by zajistila prodlouţení ţivotnosti objektů a jejich uţitku. Dosavadní vývoj technicko-ekonomických řešení údrţby a obnovy bytových domů je formován snahou zvyšovat prioritně efektivnost technicko-ekonomických řešení. Objevuje se stále větší prostor na uplatnění Facility managementu v kontextu nákladů ţivotního cyklu stavby, uţitků a zachování dlouhodobého, udrţitelného rozvoje. Studie se dotýká inovativních metod ekonomiky údrţby bytových domů, kterou lze řešit jako spolehlivost provozu stavebních objektů, a která by měla vyjít z analýzy výnosů, postihující mnoţství výstupů systému a analýzy nákladů, která řeší mnoţství nezbytných vstupů pro jeho fungování. Tyto inovativní metody usnadňují ekonomická rozhodování Studie chce nabídnout také jiný pohled moţného řešení procesů údrţby obnovy a definovat postupy pro nové způsoby řešení, které bude třeba akceptovat při vytváření udrţitelné výstavby. Je řešena otázka aplikace nových forem údrţby a obnovy staveb jako prostředku k zvýšení jejich uţitku. Zejména z hlediska jejich uţívání, ţivotnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich ţivotnosti. Problematikou údrţby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vţdy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údrţby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaţí dodrţovat platné provozní předpisy v souvislosti s údrţbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce aţ do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod. Detailní pohled na současný stav nakládání se stavebními díly v průběhu jejich ţivotnosti ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla, jak s nimi nakládat je důleţité rozšířit a prohloubit. Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby pro zlepšení současného stavu. Jde především o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje Facility managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby bytového fondu včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly z prací autorů (Kuda, 2008). Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, ţe problematika ekonomiky správy majetku byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých sloţek zabývajících se správou a údrţbou stavebních objektů a predikcí ţivotního cyklu. Ta představuje především technicko-ekonomickou výslednici ţivotního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha po prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů stavebních objektů jen pouhou vizí. Studie se zabývá srovnáním aplikovaných rozhodovacích kritérií z hospodaření se svěřeným majetkem z hlediska krátkodobých, střednědobých nebo dlouhodobých záměrů, zváţením výchozího stavu stavebního objektu a jeho technicko- ekonomické vyhlídky do budoucnosti. Propočty analytického typu napomáhají vytvořit, kvantifikovat a standardizovat celý postup. Ve všech kritériích jsou to náklady, které tvoří základní limit kalkulace. Snahou všech řešení nyní pouţívaných je propočítat celý nákladový ţivotní cyklus (life cycle costs - LCC). Jeho základním atributem je trvanlivost navrţeného stavebního objektu. Řízení provozu a údrţby budov se stává komplexní činností zaloţenou na trţních vztazích, která je stále více svěřována profesionálním firmám. Řádné uţívání vyţaduje vedení evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údrţba) a ekonomického (vyuţití ploch, pronájem, náklady na energie) stavu objektu. V legislativě ČR končí povinné dokumentování 4

10 stavu objektů dokumentací skutečného provedení stavby. Ve fázi uţívání se povinně dokladují pouze změny podléhající stavebnímu řízení. Chybí průběţné vyhodnocování provozu budov, zejména v technických, ekonomických, environmentálních, ale i sociálních parametrech. Definice pojmu UTILITY - UŽITEK. V ekonomice utility neboli uţitek, znamená skutečnou nebo smyšlenou schopnost určitého zboţí nebo sluţby uspokojit lidskou potřebu. Základním předpokladem v teorii uţitku, UTlLITY THEORY je, ţe rozhodovatel, decision maker, vţdy volí tu alternativu, pro kterou očekávaná hodnota uţitku (předpokládaný uţitek, EXPECTED utility) je maximální. Jestliţe je uvedený předpoklad akceptován, teorie uţitku můţe být pouţita k prognózování nebo stanovení výběru, který rozhodovatel udělá, anebo by měl udělat, mezi dostupnými alternativami. Pro uvedený účel uţitek musí být přidělen ke kaţdý z moţných (a vzájemně výlučných) důsledků kaţdé alternativy. Funkce uţitku je pravidlo, podle kterého je provedeno přiřazení priorit a záleţí na preferencích individuálního rozhodovatele. V teorii uţitku míry důsledku uţitků mají vyjadřovat preference rozhodovatele v následujícím smyslu: I. číselné pořadí uţitků pro důsledky, hájí pořadí preferencí rozhodovatele mezi těmito důsledky; II. číselné pořadí předpokládaných uţitků alternativ (zařazených v teorii uţitku jako spekulace nebo loterie) hájí pořadí preferencí rozhodovatele mezi těmito alternativami (Ioteriemi). Například, jestliţe alternativa A můţe mít tři vzájemně výlučné důsledky x, y, z, a rozhodovatel dává přednost z před y a x před z, uţitky U1, U2, U3 přidělené k x, y, z musí být takové, aby U 3 >U 2 >U 1. Jestliţe pravděpodobnosti důsledků x,y,z jsou p 1, p 2, 1-p 1, p 2 předpokládaný uţitek alternativy A je vypočten jako kde P zn. pravděpodobnou distribuci pro alternativu (p 1, p 2, 1-p 1, p 2 ). Uţitek stavebního díla závisí ve značné míře na dlouhodobém zachování projektovaných vlastností jeho funkčních dílů a materiálů. Kromě zákonných povinností udrţovat dílo formou řádné údrţby je tato činnost i ve vlastním zájmu uţivatele vlastníka. Aby převzaté dílo slouţilo k plné spokojenosti vlastníka a vykazovalo parametry dané projektovou dokumentací, je nutné, aby jiţ v počátečním období uţívání nezpůsobil nevhodnými zásahy znehodnocení díla a řídil se pokyny pro provoz a údrţbu jednotlivých zařízení, formulovaných ve standardních návodech na uţívání staveb a udrţoval a vedl další dokumentaci související s provozem. Dobrou dokumentací, dosaţitelnou v dlouhé fázi uţívání stavby rozumíme zejména: - dokumentaci skutečného provedení stavby, - pasport budovy (prostorový, stavební, technologický), - standardní návody pro uţívání stavebních děl, - dokumentaci uţívání a provozu budovy, - dokumentaci strategických cílů. Cíle bytové politiky v dostupnosti bydlení Celková dostupnost bydlení je dána vztahem mezi disponibilním, teritoriálně vhodně rozmístěným bytovým fondem a bytovou potřebou domácností. Je ovlivňována především rozsahem bytové výstavby, vyuţitím existujícího bytového fondu včetně péče o něj ( 1 ) 5

11 a demografickým vývojem. K ovlivňujícím faktorům, jejichţ význam tato studie zdůrazňuje, patří také územní připravenost pro novou bytovou výstavbu, podpora hledání vhodných technických řešení přinášejících sníţení cen nové výstavby a vyuţití stávajících objektů, i nebytových, formou nástaveb, přístaveb apod. včetně úplných konverzí pro bytové účely. Vyuţívání stávajícího bytového fondu je podmiňováno, mimo jiné, dostatečnou mobilitou obyvatel, avšak ta je v současnosti brzděna disproporcemi mezi rozmístěním bytového fondu a pracovních míst. Významnou podporu v této oblasti představuje zkvalitnění dopravní obsluţnosti, včetně zvýšení moţností denního dojíţdění do větších měst. Mezi hlavní cíle (úkoly) lze zařadit: - podporu pořízení staršího bydlení, - změnu kompetence mezi orgány veřejné správy. Efektivní bytovou politiku lze realizovat pouze tehdy, jsou-li kompetence dobře rozděleny. Důleţitá je především vertikální linie, tj. rozdělení působností mezi centrální vládou, mezilehlými úrovněmi veřejné správy (regiony) a místními orgány, neboť dlouhodobý vývoj v oblasti bydlení ukazuje, ţe problémy bydlení je nutno řešit, vzhledem ke sloţitému saturování diferencovaných potřeb obyvatelstva, především na lokální úrovni. Z toho vyplývá, ţe hlavním úkolem pro další období je zásadní posílení role obcí v oblasti bytové politiky. Vedle obecní bytové politiky, jejíţ funkce je především v realizační fázi nezastupitelná, je nutno v krátkém časovém horizontu analyzovat moţné vyuţití vyšších územně správních celků - krajů v oblasti bydlení. Nezbytné je zvýšení celkové informovanosti o problematice bydlení, odstranění deformovaných pohledů na tuto problematiku a jasné vymezení kompetencí jednotlivých subjektů. Nutné je uţší provázání bytové politiky s dalšími oblastmi, které situaci v bydlení výrazně ovlivňují; jedná se dopravní systém, který můţe sníţit disproporce mezi lokalizací bytového fondu a nabídkou pracovních příleţitostí a dále o cenový vývoj sluţeb pro bydlení, který limituje moţnosti vývoje nájemného. Péče o stávající bytový fond - ochrana a zlepšení stavu existujícího bytového fondu, zajištění tvorby dostatečných finančních zdrojů nutných k řádné péči o něj včetně jeho modernizace. Posílení role obcí v oblasti bydlení - v rámci novelizace zákona o obcích znamená především přesněji vymezit roli obcí v oblasti bydlení, která přispěje ke zlepšení působení obcí jakoţto tvůrců místní bytové politiky i vlastníků významné části bytového fondu. Ministerstvo pro místní rozvoj v součinnosti se Svazem měst a obcí a se zájmovými sdruţeními vlastníků domů a nájemců bytů bude trvale pořádat konzultační dny zaměřené na metodickou pomoc zástupcům měst a obcí, pracovníkům místních, obecních a městských úřadů v oblasti nájmu bytů a nebytových prostorů a v oblasti správy bytového fondu. K tomu účelu bude rozšířeno vydávání metodických pomůcek a odborných publikací a pořádání vzdělávacích akcí a instruktáţí. Zvýšení současné podpory odstraňování zanedbané údrţby a obnovy bytových domů - tato potřebnost je odůvodněna a zvýrazněna i dosud jen skromnými výsledky uskutečněné rekonstrukce bytových domů a přetrvávajícími nedostatky v údrţbě. Potřebné je navýšení finančních prostředků určených pro plnění Programu poskytování státních půjček na opravy, modernizaci a rozšíření bytového fondu. Doplnění stávajícího systému navazujícím Dlouhodobým programem podpory oprav bytových domů, zaměřeným v první realizační etapě na panelové bytové domy, postupně i na ostatní bytový fond. 6

12 Náměty k novým nástrojům pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení Obecně lze nástroje centrální bytové politiky lze rozdělit na nástroje finanční povahy, nefinanční a legislativní povahy. Jsou uvedeny v Tab. 1. Současná bytová politika respektuje skutečnost, ţe současná ekonomická situace, včetně vývoje reálných příjmů obyvatel, je pro rozvoj bydlení limitujícím faktorem. Ačkoli důsledky existence těchto mantinelů můţe bytová politika do jisté míry ovlivnit, nelze od ní očekávat, ţe je odstraní. Tab. 1 Rozdělení nástrojů bytové politiky nástroj druh cíl cílová skupina finanční povahy nefinanční povahy legislativní povahy dotační tituly (MMR, SFRB) úvěrové formy daňové formy metodické nástroje referenční příklady stavební standardy cílené na ekon. provozu SZ + prováděcí předpisy zákon o obcích zákon o krajích změny kompetencí státní správy v oblasti bydlení zákon o neziskových organizacích nájemní byty druţstevní byty podnikové byty PPP konzultace, metodické pokyny zveřejnění dobrých příkladů zefektivnění výstavby z veřejných zdrojů stavebně technické parametry zefektivnění a zprůhlednění financování bydlení specifická skupina obyvatel dle potřeb krajů, obcí specifická skupina dle subjektu, neziskový sektor investor zadavatel uţivatelé obce kraje neziskové bytové společnosti Zpracovatelé se zaměřili na zdůvodnění aplikace nástroje, který by po otestování z hlediska efektivity, efektivnosti, politické průchodnosti, legálního rámce byl nejvhodnější pro posílení fyzické dostupnosti bydlení skupin domácností nejvíce zasaţených (ohroţených) hospodářskou krizí. Tento především lokálně působící nástroj nevyţaduje vysoké veřejné výdaje, neomezuje bydlení mladých lidí a nevede k růstu nebezpečí sociálního vyloučení. Mezi moţné nové nástroje pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení lze zejména zahrnout: - regenerace bytů - nová výstavba (nástavby a přístavby BD a RD, v rámci současných druţstev (SBD)) - přeměny a vyuţití brownfieldů - metodický postup, vzdělávací projekt - převod nebytového fondu zpět na bytový fond Jako první pro podporu sniţování regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení přichází v úvahu především ty nástroje podpory, které vedou k růstu počtu bytů, z rekonstrukcí např. půdní vestavby a nástavby. Pro zvyšování fyzické dostupnosti bydlení je rovněţ důleţité hledisko právní formy uţívání bytů, ze kterých prvořadou úlohu hrají nájemní 7

13 byty, které nejsou tak těsně vázány na finanční moţnosti uţivatelů (senioři, mladé rodiny) jako byty ve vlastnické formě. Půdní vestavby a nástavby byly dosud pořizovány zejména vlastnickou formou. Jsou tedy námětem pro formulaci nových nástrojů podpory fyzické dostupnosti bydlení nástroj podpory rekonstrukcí spojených s nástavbami (vznikem nových bytů) směřující vlastníkům bytových objektů jako pronajímatelům nájemních bytů. Dotace by měly směřovat vlastníkům domů, tj. obcím, bytovým druţstvům, případně soukromým vlastníkům nájemních domů. S tímto námětem jsou spojeny určité problémy legislativního a technického charakteru. Legislativní otázky souvisí s moţností veřejné podpory soukromých vlastníků (zejména při vyuţití fondů EU). Technické otázky získávání nových bytů nástavbami: - Prověření statiky stávajícího domu z hlediska přitíţení svislých nosných konstrukcí nástavbou a přitíţení základů - Prověření moţností prodlouţení vnitřních instalací rozvodu vody a kanalizace - Prověření moţností dodatečného příkonu elektrické energie pro nástavbové byty a výtahy vč. kapacity vnitřních rozvodů - Prověření moţností dodávek plynu a kapacity vnitřních rozvodů v budově - Prověření moţností dodávek tepla a teplé uţitkové vody a kapacity vnitřních rozvodů - Prověření kapacit parkovacích a odstavných stání pro osobní automobily Vzhledem k sloţitým vazbám nebyl tento nástroj ve studii dále rozpracován. Důvodem jsou zejména stavebně technické souvislosti vázané na konkrétní polohu, stav objektu, konstrukce a materiály, které by měly být řešeny speciálními studiemi, alespoň typologicky zaměřenými na podmínky nástaveb starých cihlových domů v tradiční uliční zástavbě, na nástavby panelových domů různých typových soustav. Formulovat obecně pouţitelné zásady by bylo příliš abstraktní a těţko ověřitelné. Jako nástroj pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení byl vybrán nástroj neinvestiční povahy - Vzdělávací program. Cílem vzdělávacího programu je podpořit provádění oprav bytových domů s vyuţitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodlouţení jejich ţivotnosti a zvýšení kvality bydlení na úroveň odpovídající současným uţivatelským poţadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů. Současný stav problematiky, jeho analýza a dosavadní praxe prokazuje, ţe zkušenosti s novými formami údrţby a obnovy staveb a konstrukcí se dostávají do povědomí projektantů, investorů, vlastníků, správců a pracovníků státní správy velmi obtíţně. Cílem vzdělávacího programu bude dosáhnout zvýšení všeobecného povědomí o obsahu a rozsahu problematiky ekonomiky správy majetku a zejména o významu přínosu pro všechny uţivatele stavebních objektů. Strategický záměr vzdělávacího programu je zaloţen na systému vytvoření programu přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou formou, v rozlišení na čtyři hlavní skupiny: a) odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku předávají nejnovější poznatky do praxe, zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických pokynů a odborná konzultační činnost, 8

14 b) investoři, projektanti, autorizované osoby uvádějí principy ekonomiky správy majetku v reálný ţivot do technické praxe, c) státní správa a samospráva kontrolní orgán základních a dalších předpisů stavebního práva, d) vzdělávací instituce příprava nových odborníků pro stavební praxi. V Tab. 2 jsou uvedeny hlavní skupiny, na které je zaměřen vzdělávací program Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení Tab. 2 Hlavní skupiny, na které je zaměřen vzdělávací program hlavní skupiny odborníci správy majetku investoři, projektanti státní správa, samospráva vzdělávací instituce druh, rozsah informací způsob, formy vzdělávání realizace vzd. projektu poznatky VaV prezentace pracovní setkání právní prostředí, analýzy, příklady řešení legislativní opatření, základní info základní info, analýzy stavu metodické pokyny, příručky vyuţívání odborníků, informační materiály výukové programy e-learning vzdělávací programy ICE ČKAIT odborné semináře pro stavební úřady školení pedagogů, výuka Z charakteristiky jednotlivých skupin vyplývá, ţe koncepce vzdělávacích programů musí vycházet z potřeb vlastního uplatnění nových poznatků a rozlišení specifických poţadavků. Nedílnou součástí celé vzdělávací strategie je metodické zajištění rozdílné náplně vycházející z potřeb různých druhů stavebních objektů. Při stanovení koncepce a obsahové náplně vzdělávacího projektu pro jednotlivé skupiny musí být provedeno rozlišení následujících specifických poţadavků: - druh a rozsah potřebných informací, - způsob a specifické formy vzdělávání vhodné pro danou skupinu, - samotná realizace projektu vzdělávání. Studie chce poukázat na moţné rozšíření priorit bytové politiky na podporu péče o existující bytový fond a jeho optimální vyuţívání, včetně odstraňování překáţek, které tomuto cíli brání. Očekávaným výsledkem by mělo být efektivnější vyuţití stávajícího bytového fondu, zvýšení rozsahu disponibilního bytového fondu, zkvalitnění jeho stavu a zvýšení zájmu investorů o vstup do této oblasti. Metodický návod podpory oprav a modernizace bytového fondu však můţe významně ovlivnit oţivení ekonomických aktivit v regionech včetně vytváření určitého počtu pracovních míst. Za významné přínosy tohoto nástroje lze považovat: - vytvoření metodického principu pro přípravu procesů údrţby a obnovy staveb, - návrh vzdělávání a školení autorizovaných osob vedených u profesních organizací ČKA a ČKAIT, případně další institucí, - zavádění a uţívání nové terminologie (neologických spojení), která lépe vystihuje a popisuje nové oblasti v dané problematice, 9

15 Doporučení pro další postup: - zpracování souboru metodických pokynů pro specifické druhy staveb a diferencované skupiny odborné veřejnosti, - komplexní přístup k aplikaci nových forem správy stavebních objektů jako prostředku k zvýšení udrţitelnosti, - zvyšování obecné informovanosti o udrţování, úpravách a obnovách staveb, a to nejen u odborné veřejnosti. Bez kvalitní informační podpory a efektivních komunikačních prostředků (ICT) jiţ není moţno kvalitně zajišťovat podporu správy nemovitostí a sluţeb pro jejich uţivatele. V České republice tato podpora existuje. Správci stavebních objektů začínají vyuţívat standardní IS komplexně podporující agendy správy majetku a nástroje FM k prodlouţení uţitku staveb od jeho evidence (pasportizace), přes plánování a řízení údrţbových prací, sledování nákladů na údrţbu a správu majetku, řízení dodavatelsko-odběratelských vztahů, grafické prezentace dat aţ po vyhodnocování a optimalizaci těchto procesů. Poradenské a vzdělávací centrum Předpokladem efektivního fungování celého systému vzdělávání v problematice ekonomiky údrţby a obnovy staveb je rovněţ zaloţení poradenského technického centra, kam by se mohli obracet jak majitelé bytových domů, tak nájemníci. Úkolem poradenského centra by bylo zjistit důvody zanedbané údrţby, současný stav, pomoci při návrhu řešení v rámci modelu prodlouţení uţitku bydlení. Poradenské centrum by mělo být provozováno ve spolupráci se staveními úřady, bytovým odborem obce, ekonomy; mělo by klientům poskytovat široké spektrum sluţeb. V poradenském centru by měly být identifikovány příslušné problémy a ve spolupráci s příslušnými organizacemi a úřady dále řešeny. Informace o existenci poradenského centra pro údrţbu a obnovu technického stavu bytových domů by měly být běţně dostupné veřejnosti a zejména pak potencionálním klientům. 10

16 Úvod Je moţno konstatovat, ţe problematika bydlení je značně obsaţná, ţe se jedná o jev velmi strukturovaný, ale zejména, ţe se jedná o fenomén, jehoţ poznání a pochopení je pro předvídání dalšího rozvoje naší společnosti velmi podstatné. Je tedy patrné, ţe poznání proměn bydlení (zvýšení dostupnosti bydlení a sníţení regionálních rozdílů) musí být i nadále věnována systematická pozornost a výsledky tohoto poznání musí mít naše decizní sféra pravidelně k dispozici, mají-li být její rozhodnutí v této oblasti účinná a efektivní. Vzhledem k recesi ekonomického růstu české ekonomiky v posledních dvou letech, začala se také do popředí zájmu veřejnosti, sdělovacích prostředků, ale i některých politických kruhů dostávat problematika bydlení. Vţdyť právě bydlení představuje významný rozvojový faktor celé společnosti a velmi často i osudovou okolnost pro ţivot jednotlivých občanů. Je zcela nezbytné, aby odborná veřejnost neztratila aspekt bydlení ze svého zřetele a dále prohlubovala nejen analýzu současného stavu našeho bydlení, ale také definovala trendy a tendence a ozřejmovala sociální, kulturní a ekonomické souvislosti problematiky bydlení. Není pochyb, ţe nové naznačené moţnosti současné bytové politiky a z nich vyplývající úkoly si vyţádají nové formy řešení a tím pravděpodobně nové nástroje pro realizaci bytové politiky. Máme-li hovořit o výchozí situaci/současném stavu, je nezbytné se zmínit především o dvou významných faktorech. Především je nutno podtrhnout fakt, ţe bydlení je základní městotvorný prvek. Výrobní aktivity nově vstupují do organismu našich měst a regionů, naopak zastaralé zanikají a odcházejí. Rovněţ občanské vybavení prochází proměnami své druhovosti i objemů. Nejinak tomu je i v dopravě, zejména ve vazbě na technický pokrok. Bydlení je však stálou konstantou, která prochází celou historií našich obcí a měst. Neméně významným je však i fakt, ţe volné plochy vybavené nezbytnou technickou a dopravní infrastrukturou v období před rokem 1989 jsou dnes jiţ v podstatě vyčerpány a nové bytové výstavbě bude muset předcházet potřebná realizace zmíněné infrastruktury. Situace je o to váţnější, ţe s ekonomickým růstem bude následovat i růst objemu bytové výstavby v jednotlivých letech. Lze očekávat, ţe nárůst ročního objemu bytové výstavby můţe dosahovat hodnot 25 aţ 30 tisíc nově postavených bytů. Při těchto objemech jiţ nebude moţno vystačit s převahou realizace formou tzv. rozptýlené bytové výstavby, ale naopak bude stále ve větší míře nutno přistupovat k bytové výstavbě cestou přípravy nových ucelených vícekapacitních ploch vybavených potřebnou infrastrukturou a které v závěru výstavby budou zkompletovány kvalitními úpravami meziblokových prostorů, zahrnujících jak terénní a sadové úpravy, tak realizaci pěších komunikací, potřebného mobiliáře a drobné architektury. Bytová výstavba se tak stává jedním z moţných problémových okruhů komplexu bytové politiky. Jestliţe nová situace si nezbytně vyţaduje nové postupy i nové nástroje pro řešení jednotlivých problémových okruhů problematiky bydlení, pak je zcela nezbytné provést základní rekapitulaci těchto problémových okruhů a jejich základní charakteristiku a navrhnout nová řešení. Řešení problematiky strategie nakládání s bytovými domy se musí opírat mimo jiné o znalost širšího vědomostního kontextu, jeţ rámec bytové politiky tvoří. Závaţnou součástí úvahy musí být zcela samozřejmě i úvaha o ohodnocení technického stavu stávajících bytových objektů. Cenové ohodnocení nebude ovlivňováno pouze hodnotovými parametry vlastního domu, ale i jeho lokalizací, a to v rámci obytného území, ale i města, aglomerace, kraje i celé České republiky. Celkový význam bytové problematiky a bytových domů zvlášť souvisí i s problematikou osídlení, zejména fenoménu panelových sídlišť a vazbách na typologické a urbanistické funkce bydlení. 11

17 1. Význam a pozice bytové problematiky Především je nutno uvést, ţe bytová problematika a problematika bytové politiky vůbec je kategorií výrazně multidisciplinární. Provoz stávajícího bytového fondu i výstavba nového v ţádném případě nemůţe být pouze otázkou technickou a úzce ekonomickou (stavebnictví, náklady, organizace provozu), ale musí významně reflektovat škálu otázek spojených s uţivateli bytového fondu, dále pak dotčenými občany, se znalostmi z oblasti demografie, ekonomie, ekologie, sociologie psychologie a z oblasti sociální. Současně můţeme prohlásit, ţe bydlení je významný faktor pro rozvoj regionů, průmyslových aglomerací a měst. Dostatek a vysoká kvalita bytového fondu zpravidla přiláká významné investory ekonomických aktivit. Bydlení tak podporuje růst ekonomického potenciálu jednotlivých měst a aglomeračních uskupení. Není jistě náhodou, ţe mezi významné funkce regionální metropole se počítá funkce obsluţná, za jejíţ podstatnou součást se počítá právě bydlení. Regionální metropole musí poskytnout dostatečnou kapacitu kvalitního bydlení pro všechny, kdo se podílejí na iniciování a podpoře regionálního rozvoje. Funkce bydlení je v tomto ohledu nezastupitelná. Přestoţe bydlení tvoří jistou konstantu v ţivotě a rozvoji měst i regionů, nelze přehlíţet skutečnost, ţe i bydlení podléhá zřejmým proměnám, tak jak jim podléhá celá společnost. Všechny proměny bydlení probíhají kontinuálně a jsou všudypřítomné jak v čase, tak i v jednotlivých lokalitách, tedy v jednotlivých sídlech. Proměny se dotýkají jak základních typologických funkcí bytu, tak rovněţ i urbanistických funkcí bydlení, tedy i proměn obytného území našich měst. V tomto ohledu je proměna vztahu mezi bydlením, prací (výrobou) a sluţbami zprostředkovaného veřejnou hromadnou i individuelní dopravou v mnoha směrech rozhodující. Středověká města byla charakteristická funkční jednotou svých měšťanských domů. V nich se bydlelo, pracovalo (vyrábělo), ale i prodávalo. S nástupem novověku se postupně tato funkční jednota rozpadla a tak dnešní obyvatelé měst na jiném místě bydlí, na jiném pracují a na jiném konzumují různorodé sluţby. Pro tyto základní městské funkce definované jiţ Athénskou chartou v roce 1934 můţeme v dnešních městech rozeznat samostatné funkční zóny. Vztah bydlení, výroby a sluţeb se tak v současnosti stává nejţhavějším urbanistickým problémem dneška. Úspěšnost jeho řešení se promítá a bude bezprostředně promítat do kvalitativní úrovně bydlení a jeho všeobecné atraktivnosti. V této souvislosti je nutné také poznamenat, ţe jednorázová programová destrukce velkého souboru bytového fondu byla vţdy a je i dnes zcela výjimečná. Konstatování však nezahrnuje destrukce jako výsledek válečných událostí nebo ţivelných pohrom. Nicméně se jedná o projekty plošných asanací zastaralého a morálně opotřebovaného bytového fondu. Lze se domnívat, ţe ani v případech likvidace panelového bytového fondu nepůjde o programově připravované plošné asanace, ale spíše půjde o postupnou likvidaci jednotlivých objektů a jejich náhradu novými bytovými stavbami. Jde o konstatování značně spekulativní, nicméně dosavadní vývoj uvedené řešení silně naznačuje. Konstatování však má značný význam pro úvahy o budoucí existenci panelového bytového fondu a jako takové pro úvahy, jeţ jsou obsahem předkládané studie. Nezbytnou součástí úvahy o významu a pozici bytové problematiky je i úvaha o chápání bydlení jako svého druhu zboţí nebo sociální sluţby. Celá moderní historie evropského osídlení je poznamenána řešením tohoto problému. Uvedené nutno doplnit tím, ţe moderní historie evropského osídlení nezaznamenala situaci, kdy by bytová politika byla postavena výhradně na bydlení jako zboţí nebo bydlení jako sociální sluţbě. Vţdy se jednalo o kombinaci obou přístupů a problém spočíval v podstatě v jejich vzájemném poměru. Liberální přístupy upřednostňovaly trţní přístup, kdy bydlení je povaţováno jen za zboţí, zatímco přístupy sociálně motivované upřednostňovaly bydlení jako sociální sluţbu. I náš dnešní systém je kombinací bydlení jako zboţí a bydlení jako sociální sluţby. Lze se domnívat, ţe tomu tak bude i do budoucna. Budou existovat oba způsoby, pouze se bude v čase měnit jejich vzájemný poměr a to v závislosti na posunech v oblasti ekonomické, společenské i politické. Bylo by asi vhodné, kdyby nová bytová výstavba i provoz stávajících objektů byl naznačenému faktu inertní. V kaţdém případě musí být naznačená skutečnost 12

18 vnímána při koncipování budoucnosti bytového fondu vybudovaného panelovými technologiemi. Předloţenou část úvodní poznámky snad bude vhodné uzavřít upozorněním na ještě jeden rys našeho současného bydlení. Jde o existenci zcela evidentních regionálních disparit (rozdílů) v úrovni kvantitativních i kvalitativních stránek bydlení mezi jednotlivými regiony- kraji. Velmi zřetelné jsou tyto disparity v bydlení mezi krajskými městy, které jiţ dnes nebo potenciálně do budoucna lze označovat za regionální metropole. Největší rozdíly lze zaznamenat mezi středočeským regionem včetně Prahy a ostatními regiony státu. Výrazné rozdíly jsou také mezi regiony s výrazně decentralizovanou formou regionálního uspořádání (viz jiţní Čechy) a regiony s výrazně centralizovanou formou regionálního uspořádání (viz Jihomoravský kraj). V prvém případě se jedná o region s nízkou hustotou osídlení, nevelkým krajským městem a celkově malým ekonomickým potenciálem. V druhém případě se jedná o region se silným a výrazným centrem a vyšší mírou ekonomické aktivity. Rozdíly jsou hlavně v podílu rodinného bydlení a bydlení v bytových domech, ve velikosti bytů a rovněţ počtu pokojů připadajících na jeden byt. Specifická situace je v případě polycentrického regionálního uspořádání, kdy region je charakterizován více významnými městskými centry, coţ je mimo jiné případ moravskoslezského regionu. Poznání a definování těchto rozdílů můţe být velmi podnětné pro koncipování bytové politiky Problematika fyzické dostupnosti bydlení - stávající bytový fond Zanedbanost zejména vícepodlažních bytových domů Část staršího bytového fondu je zanedbaná v důsledku výrazně podhodnocené údrţby dané dlouhodobým podkapitalizováním. Výsledkem je rostoucí fyzický dluh v péči o bytový fond, sniţování finanční i uţitné hodnoty bytových objektů a potenciální riziko sniţování úrovně bydlení obyvatelstva. Na uvedeném stavu se do určité míry podílel i způsob privatizace státního - poté obecního -bytového fondu, kdy se, např. na rozdíl od německého systému, privatizovaly neopravené bytové domy, coţ vede v mnoha případech k prolongaci nedostatečné údrţby a ke zbytečným ekonomickým ztrátám. Převod z veřejného vlastnictví (stát, obec) byl realizován bez současného vytvoření podmínek a "mantinelů" pro hospodárné nakládání s bytovými domy. Obce tak byly - ze strany státu - ponechány "ţivelnému" nakládání s bezplatně získaným majetkem, coţ se v některých případech odráţí na způsobu s jeho dalším nakládáním. Specifické problémy jsou spojené s panelovými objekty; problémy jsou dány konstrukčními vadami, nevhodnými projekty, nedostatečnou údrţbou a jsou zvýrazněny tím, ţe panelové objekty tvoří 31 % bytového fondu. Aktuálním problémem je riziko havárií; v delším časovém horizontu vzniká riziko stavební, ekonomické a sociální devastace celých městských čtvrtí Nedostatek zdrojů na řádnou péči o bytový fond Problém se týká především nájemního sektoru. S problémy se potýká i vlastnický sektor, neboť náklady na opravy, modernizace apod. jsou vzhledem k příjmové úrovni obyvatelstva velmi vysoké a podpora ze strany státu není dosud dostatečná. Druţstevnímu sektoru se ani za poměrně dlouhé časové období nepodařilo vytvořit dostatečné finanční prostředky na řádnou péči o svůj bytový fond; tato situace vzhledem k pokračujícímu rozevírání nůţek mezi regulovanými nájmy a nájmy v druţstevních domech nadále trvá. 13

19 Nedostatky ve správě bytového fondu Výše uvedené problémy jsou umocňovány neefektivní správou bytového fondu, zejména nájemních bytů ve vlastnictví obcí. Nedostatky se týkají především vyuţití existujícího bytového fondu, vymáhání úhrad za jeho uţívání (od neplatičů), účasti uţivatelů bytů na správě apod Úbytek bytového fondu Problém se týká především soukromých nájemních domů a bytových domů s byty ve vlastnictví, kde v průběhu 1. poloviny 90. let došlo k ţivelné přeměně bytových prostor na nebytové. Důsledkem je úbytek bytů, a to zejména ve velkých městech, kde se tato skutečnost odrazila v prohloubení rozporu mezi nabídkou a poptávkou Problematika údrţby a obnovy bytových domů Význam údrţby a obnovy staveb v kontextu nákladů ţivotního cyklu staveb, jejich uţitků v souvislosti se zachováním udrţitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváţeného vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěţí ţivotního prostředí na straně druhé v celém ţivotním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně vyuţití obnovitelných zdrojů. Jde o téma, které je svou podstatou vnímané nejen odbornou veřejností, ale svými problémy běţného ţivota se dotýká kaţdého z nás. Cílem studie na téma Ekonomika údrţby a obnovy bytových domů, jejímţ zdrojem informací a praktických poznatků byla vlastní odborná činnost a studium dostupné literatury, není jen upozornit na skutečnosti spojené s významem pojmů ekonomika správy majetku. Práce chce nabídnout také jiný pohled moţného řešení procesů údrţby obnovy a definovat postupy pro nové způsoby řešení, které bude třeba akceptovat při vytváření udrţitelné výstavby. Je řešena otázka aplikace nových forem údrţby a obnovy staveb jako prostředku k zvýšení jejich uţitku. Zejména z hlediska jejich uţívání, ţivotnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich ţivotnosti. Problematikou údrţby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vţdy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údrţby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaţí dodrţovat platné provozní předpisy v souvislosti s údrţbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce aţ do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod. Detailní pohled na současný stav nakládání se stavebními díly v průběhu jejich ţivotnosti ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla, jak s nimi nakládat je důleţité rozšířit. Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby pro zlepšení současného stavu. Třemi základními aspekty se pak práce detailněji zabývá. Jde především o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje Facility managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly z této práce. 14

20 2. Zkušenosti z bytové politiky vybraných zemí. S růstem úrovně bydlení se přikračuje k tvorbě a ověření účinnějších nástrojů, zvyšujících, resp. napomáhajících ke zvýšení efektivity a efektivnosti rozvoje bydlení vcelku i v jednotlivých částech a fázích celkové reprodukce bytového fondu, K nástrojům nabývajícím stále více na významu patří nástroje ovlivňující dobu ţivotnosti bytových objektů. Patří k nim zejména: - nástroje ovlivňující kvalitu správy bytového fondu, - nástroje slouţící širšímu zapojení úvěrového kapitálu. - Facility management. U Facility managementu je třeba zdůraznit, ţe jeho uplatnění neznamená pouze sníţení ztrát ze suboptimální ţivotnosti staveb, ale i získání příznivých ekologických důsledků a zvýšení sociální stability v bydlení. Včasná modernizace průběţně dobře udrţovaného bytového fondu se stává stále více jedním z typických znaků ekonomické vyspělosti země. Ověření tohoto tvrzení je zvláště dobře zjistitelné na příkladech z rekonstrukcí bytových domů z panelů, kde k tomu přispívá velký rozsah panelové zástavby i závaţnost odstraňovaných nedostatků. V širším kontextu zaměření celkové bytové politiky uvádíme zkušenosti z několika evropských zemí (Německo, Rakousko, Francie, Velká Britanie, Slovensko) Regenerace a neobsazené byty v SRN V SRN se po sjednocení obou částí země státní intervence do bydlení soustřeďovala do oblasti bytových domů z panelů v širším kontextu sídlišť a ještě širším záběrem v rámci programů přestavby měst. Uskutečňovala se v průběhu několika intensitně i rozsahem dosti odlišných etap. V letech 1990 aţ 1991 se pouze zjišťoval stav bytového fondu a vyjasňovaly se výchozí pozice připravovaného programu. V období 1992 aţ 1995 byla vyhodnocena velká sídliště a v letech 1995 aţ 1998 se v opatřeních vycházelo z výrazné diferenciace rozvojových potenciálů jednotlivých velkých sídlišť. Léta 1998 aţ 2001 byla poznamenána prohloubením problému neobsazených bytů a posunem strategické koncepce na řešení sídlištní problematiky v rámci úkolu přestavby měst. V období po roce 2001 byl přijat a uskutečňován podpůrný program Přestavba měst Východ, jehoţ splnění je předpokládáno do roku V roce 2002 se připojil program Přestavba měst Západ. Na těchto programech se podílí 260 měst. Ve spolkových zemích, na ministerstvu stavebnictví a ve federální vládě probíhá kaţdoroční vyhodnocení výsledků obou programů. V roce 1998 nebyl ve východních spolkových zemích trvale vyuţíván téměř 1 milion bytů. V roce 2002 se jejich počet zvýšil jiţ jen na 1,077 milionu bytů. Oproti předcházejícím letům tak došlo k výraznějšímu zpomalení této obzvláště nepříznivé tendence. Kromě programů Přestavba měst Východ a Přestavba měst Západ jsou aktivně vyuţívány programy Sociální město a Ochrana památek. Do budoucna se program Podpora přestavby měst v podobě programu Přestavba Východ bude uplatňovat formou řešení strukturálně-ekonomických problémů měst a obcí, zejména měst, které se jiţ dostaly do závaţnějších potíţí. Platí to i pro program Přestavba Západ a další programy. 15

21 Na modernizaci jsou orientovány zvýhodněné úvěry v rozsahu 3,1 mld. eur (298 tisíc bytů). V roce 2001 se začal uskutečňovat program KfW-CO2. Úvěry se sníţenou úrokovou sazbou v rozsahu 5 miliard eur se uplatňují v modernizaci otopných sou stav, výměně oken a dalších zateplovacích opatřeních (350 tisíc bytů). Čerpat podpůrné prostředky je moţné za podmínky, ţe úspora tepla bude stejná jako spotřeba u novostaveb. Sumárně se podpory do obnovy a modernizace bytového fondu soustřeďují do daňového zvýhodnění u nájemního bytového fondu a u uvedených podpůrných programů. Zhruba 5 miliard eur je přitom vynakládáno na příspěvky na bydlení (Wohngeld). Z evropských strukturních fondů jsou čerpány prostředky na rozvoj bydlení v nových spolkových zemích a východní část Berlína. V letech 2000 aţ 2006 to bylo 21,6 miliardy eur, do roku 2013 se počítá se 100 miliardami eur Rakouské zkušenosti Ve Vídni i v jiných rakouských městech se sídliště nepřeměnila ve slumy. Zhoršení bydlení se však projevilo i v Rakousku, většinou ovšem jen nepřímo stárnutím obyvatel, nechutí mladých domácností bydlet na sídlištích. Chátrání nepřerostlo v útěk ze sídlišť. Města se začala poměrně brzy zabývat návrhy na komplexní řešení dalšího rozvoje. V Rakousku se téměř ve dvou třetinách bytů ve vlastnictví a správě vzájemně prospěšných bytových společností přistoupilo k zateplení budov. Spotřebu tepelné energie se daří sníţit aţ na polovinu předchozího stavu. V sociálním bydlení v Rakousku je zastoupeno kolem 20% osob z etnické minority, ve Vídni podíl dosahuje 33 %. Ve financování a státní účasti je rozhodující, ţe ve spolkových zemích příjmy z úvěrových prostředků (splátky) v roce 2005 poprvé převýšily výdaje (2,60 miliardy eur: 2,42 miliardy eur). Rekonstrukce bytového fondu zaměřené na úsporu tepla se zvyšují aţ na 200 milionů eur ročně, na podporu bezbariérového bydlení jde 1% z celkové sumy podpůrných prostředků. V Rakousku jsou vyuţívány tři hlavní domény podpor: - přímá podpora podle zákona na ochranu bydlení; - subvencované stavební úvěry; - další úlevy. Regenerace sídlišť se realizuje v rámci širších pravidel platných jak pro výstavbu nových objektů, zejména infrastruktury, tak i pro modernizaci stávajících bytových domů a zkvalitnění širšího prostředí. Podle stanovených podmínek lze uvedené druhy podpor kombinovat, vyuţívají se pak současně všechny formy. Jednotlivé segmenty bytového fondu v Rakousku mají výrazně odlišnou věkovou strukturu. U bytů ve správě vzájemně prospěšných bytových společností je bytový fond z 28% mladší neţ 20 let. U bytů soukromých pronajímatelů 16%, u jednotlivců uţivatelů a vlastníků 15%, u obcí ne více neţ 9 %. U starších bytových domů se předpokládá roční přírůstek rekonstruovaných bytů 3 % ročně, tj. méně neţ propočtená potřeba (5 % ročně). Při nevelkém relativním poklesu podpor z veřejných zdrojů v posledních třech aţ čtyřech letech se výstavby nájemních bytů s dostupnějším nájemným ujímají stále více i soukromé podniky. Nabízejí tzv. opční byty, tj. nájemní byty s právem na pozdější odkup. Levnější nájemní bydlení zůstává ve starších bytových objektech ve správě obecně prospěšných bytových společností a v obecním vlastnictví. 16

22 Alternativní energeticky úsporná opatření v bytové výstavbě i v rekonstrukci bytového fondu mají tyto podpory: - jednorázové podpory ve formě dotací na stavební náklady; - po 10 letech uţívání je moţné získat podporu na výměnu úsporného zařízení; - na pořízení energeticky úsporných zařízení (teplotní pumpy, připojení na dálkové vytápění nebo na blízké zdroje, solární zařízení) se poskytuje podpora maximálně 50% nákladů. Jako další významný poznatek z rakouských zkušeností lze uvést, ţe např. ve Vídni byl pro provádění (usnadnění) rekonstrukcí zřízen zvláštní městský orgán (WBSF), který organizuje přípravu a průběh všech akcí (modernizaci bytového fondu i výstavbu) a realizované akce dále sleduje a vyhodnocuje. Bloková rekonstrukce bytového fondu se skládá z: - rekonstrukce bytového domu, případně zlepšovacího opatření; - zvětšení volného prostoru pomocí demolice zadních a bočních budov ke zlepšení světlosti a proudění vzduchu; - zhuštění zástavby pomocí dostavby, demolice, nové výstavby; - zlepšení obytného prostředí (zeleň, parkovací místa, doprava v klidu, ekologická opatření); - zabezpečení a zlepšení ţádoucích potřeb (bydlení práce sluţby); - vytvoření a údrţba sociální a technické infrastruktury; - koordinace opatření v otevřeném prostoru. Takzvaná měkká rekonstrukce bytového fondu je ve Vídni zaloţena na podpůrném systému v rozpočtu 218 milionů eur na rok. Kaţdoročně je v rámci tohoto programu rekonstruováno 10 tisíc bytů z 60 a 70. let minulého století. Spolková země Vídeň zde poskytuje úhradu 30 % nákladů. Při měkké rekonstrukci se velmi dbá, aby nedocházelo k vynucenému přestěhování, zejména v případě nezbytnosti přestěhování domácností seniorů. Podpory jsou v Rakousku koncepčně realizovány na úrovni spolkových zemí. Zdrojově jsou členěny na centrální (federální) a na vytvářené na úrovni spolkových zemí. Poměr mezi nimi se v průběhu delšího období sice mění, nikoliv však zásadně. Zhruba kolem 70% celkových výdajů přichází z centra a kolem 30% ze spolkových zemí. Institucionálně a územně jsou kompetence rozděleny zhruba tak, ţe: - v Ministerstvu hospodářství se soustřeďují na otázky občansko-právní, především nájemní právo, koncepční propracování péče o bydlení pro nízkopříjmové domácnosti, stanovení základních pravidel a přípravné práce v tomto směru, koordinace činností v bytové politice, územní (prostorové) a regionální plánování. - v Ministerstvu financí je sledováno finanční vyrovnání, účinnost a tvorba daňových nástrojů, zapojení hypotečních bank a stavebního spoření, - na úrovni spolkových zemí jsou vytvářeny, vyuţívány a hodnoceny koncepce a konkrétní systémy podpůrných nástrojů, uplatňováno stavební právo a prostorové plánování, 17

23 - na úrovni obcí se činnosti v oblasti bydlení zaměřují na výstavbu obecních bytů a rekonstrukci, celkovou obnovu měst a vesnic, na hospodaření se stavebními pozemky, celkovou územně plánovací činnost, plní i funkci prvotních orgánů ve sporech při uzavírání nájemních smluv. Platí pravidlo, ţe domácnosti i jiní účastníci v procesu bydlení musí získat dostatečné informace jiţ na místní úrovni. O zlepšení financování bydlení usilují rakouští odborníci i na základě zavedení pruţných lhůt splátek úvěrů. Jeden z návrhů směřuje k zaloţení Fondu rozvoje bydlení při Evropské komisi s tím, ţe výtěţky by byly, podobně jako u obecně prospěšných bytových společností, vráceny zpět do dostupného bydlení Sídlištní problematika bydlení ve Francii Sídliště ve Francii jsou rozdělena do dvou základních skupin: Sídliště se závaţnými problémy, ale celkem s potenciálně dobrými předpoklady rozvoje. Zde jsou nejdříve zpracovány tzv. velké urbanizační záměry na dobu 10 aţ 15 let. Vymezen je dostatečně velký rozsah investic v souladu s rozvojem měst a městských částí. Sídliště, kde jsou rozvojové moţnosti malé. Zde se pracuje s daňovými úlevami a podporovány jsou menší podniky, které zamýšlejí na území sídliště podnikat. Pokud je mezi zaměstnanci těchto podniků alespoň 20% z řad obyvatel sídliště, je uplatněna výhodná sazba daně. V této fázi je důleţité vytvoření nabídky byť i krátkodobých zaměstnání ve spojitosti se zlepšováním prostředí sídliště. Časový horizont těchto programů nepřesahuje šest let. V řadě francouzských sídlišť bylo zapotřebí současně vypracovat programy směřující k zajištění bezpečnosti prostředí. Regenerace sídlišť se v těchto podmínkách uskutečňuje s relativně velkými potíţemi, je i finančně velmi náročná. Zdůrazňována je proto nezbytnost nikoliv dílčích úprav, ale zásadního řešení, které sice vyţaduje velké prostředky i do dalších oblastí, např. do vzdělání, ale slibuje, ţe se situace skutečně změní. O tomto zaměření zčásti svědčí i údaje o demolicích objektů. V roce 2003 došlo například k demolici objektů obývaných 200 tisíci obyvateli. Hlavní roli v obnově a regeneraci sídlišť sehrávají města, která vyhlašují místní programy bydlení. Rekonstrukce se provádí na tomto základě komplexně, tj. se zkvalitněním technických parametrů a současně obnovením širšího sociálního spektra bydlících. Nástrojem politiky zaměřené na sociální bydlení jsou HLM (Habitation a loyer modére). Tyto neziskové organizace jsou organizovány, finančně podporovány a kontrolovány vládou. Existují 2 hlavní skupiny HLM: - OPHLM - představující plně neziskové bytové společnosti - SHHLM - společnosti s.r.o. zaměřené na podporovanou výstavbu bytů do vlastnictví pro domácnosti s nízkými příjmy. Hlavní náplní činnosti HLM je výstavba a správa nájemního bytového fondu a také bytového fondu ve vlastnictví domácností. Celkově tvoří kolem 900 podniků a společností, z nichţ 341 jsou akciové společnosti, 162 bytová druţstva, 107 úvěrové instituce, 293 podniky kontrolované obcemi. 18

24 Hlavní úkoly spočívají v: - uchování, resp. obnovení sociálně rozdílného spektra bydlících na sídlištích; - dosaţení dostatečně vysoké obydlenosti standardně vybavených bytů v sídlištních komplexech; - napomáhání vzniku sociálně-ekonomických a kulturně propojených pospolitostí vlastníků bytů, pronajímatelů i nájemníků; - dosaţení souladu v bydlení v bytových domech sídlištního typu s ţivotním prostředím a s ostatními městskými objekty; - posílení principu solidarity, uchování, resp. obnovení heterogenní skladby bydlících; - úzké spolupráci mezi všemi účastníky v oblasti sociálního bydlení při rekonstrukci bytového domu. Financování obnovy sociálních čtvrtí se provádí převáţně prostřednictvím skupiny bank, které poskytují různé druhy půjček organizacím provádějícím regeneraci. Místní společenství dostávají úvěr se zvýhodněnými úrokovými sazbami, které garantuje stát. Na financování se podílejí i ostatní investoři včetně nájemníků formou zvýšeného nájemného. V průměru bývá 20% nákladů hrazeno státem a zbývajících 80 % místními společenstvími a nájemníky. Města a suburbání území jsou ve Francii brána jako jeden celek. Důsledně se traduje, ţe nelze v bytové politice usuzovat na úroveň bydlení pouze podle tradičních ukazatelů, například nákladů na výstavbu bytů či rekonstrukci bytového fondu, ale vţdy v celistvosti pojmu bydlení a problematiky celkového ekonomického rozvoje Velká Britanie Velký poválečný deficit bytů si vyţádal rozsáhlou bytovou výstavbu prováděnou obcemi. Koncem sedmdesátých let se obecní bytová výstavba začala sniţovat, v bytové politice převáţila tendence k posílení vlastnického bydlení. Celkem bylo privatizováno kolem 2 milionů obecních bytů výsledkem odprodeje se tak stalo značné posílení vlastnického bydlení, jehoţ podíl dosáhnul 70%. Mezi hlavní priority v bytové politice patří spolu se zaměřením na vlastnické bydlení pro mladé domácnosti regenerace bytového fondu v městských centrech a problémových zónách (obyčejně sídliště), dále pak výstavba sociálních bytů pro starší občany a odstraňování sociální i etnické výlučnosti v bydlení. V regeneraci bytového fondu jsou podpory z veřejných zdrojů zaměřeny na energetické úspory. Zaměření na vlastnické bydlení vyvolává ve financování bydlení posun k většímu vyuţití druhotného kapitálového trhu. V roce % hypotečních úvěrů procházelo tímto trhem. Sekuritizace od roku 2001 do roku 2007 vzrostla na čtyřnásobek. Vzhledem k rychlému nárůstu vlastnického bydlení se zvýšila pozornost k nástrojům řízení, konkrétně ke správě bytového fondu-facility managementu. V odborné redakci HACAS ve spolupráci s londýnským výzkumným centrem byly vypracovány směrnice k činnosti správy bytového fondu, k získání a zpracování informací potřebných k rozboru objemu a forem rekonstrukce různých typů bytových staveb. Zpracovány jsou 3 díly rozsáhlé práce (rukověti) obsahující metodické návody, podkladové informace a praktické příklady aplikace navrhovaných postupů. 19

25 V systémové podobě jsou rozebrány otázky: - informační základny, - plán obnovy bytového fondu (aktuální úkoly i dlouhodobý vývoj), - stanovení priorit, - technické informace, pokud moţno v netechnické podobě, - efektivní postupy propočtu nákladů. V prvním dílu jsou obsaţeny návody ke tvorbě strategického plánu obnovy bytového fondu a souhrnné informace, integrace podkladů v rámci celkového informačního systému o bydlení. Druhý díl je zaměřen na informace a postupové návody odborníků ze správy budov a dodavatele sluţeb. Představuje konkretizaci prvního dílu a obsahuje rozsáhlejší technické informace, interpretaci údajů s údaji o zdravotních a bezpečnostních otázkách, dále pak ratingová porovnání a vyjádření kvality bydlení. Ve třetím díle je podána detailní specifikace způsobů zpracování podmínek obnovy bytových objektů spolu s praktickými příklady a vzory smluv a právní závaznost. Detailnější popis, včetně otázek související s vytvořením kvalitního zpracovatelského týmu lze získat z webové stránky (viz seznam literatury). Velmi cenný podnět je moţné v této spojitosti získat i z průzkumu, který byl uskutečněn v létech v Dánsku. Průzkum přinesl poznatky z práce 357 správ ks praktickými příklady Slovensko aktuální podněty Aţ do roku 1993 se politika bydlení na Slovensku prakticky neodlišovala od politiky v české části společného státu, Základní zaměření je velmi podobné i v současnosti, rozdíly nejsou podstatné. Z rozdílné akcentace a způsobu provedení jednotlivých opatření, jakoţ i z časové dimenze v přijetí a platnosti některých nástrojů je ovšem moţné získat cenné, oboustranně prospěšné podněty. Dokumentují to některé vybrané skutečnosti: - v důsledku rozsáhlé privatizace obecních nájemních bytů na Slovensku i v ČR dochází k podstatné změně skladby právního typu uţívání a také zhruba k velmi podobným důsledkům v dostupnosti bydlení. Na Slovensku je přitom obzvláště vysoký podíl privatizovaných bytů v panelových bytových domech (85% z celkového počtu bytů z panelové zástavby), - v novele zákona o Státním fondu rozvoje bydlení (ŠFRB) a v souvisejících předpisech je zakotveno zvýhodnění komplexnosti obnovy bytových domů, především v podobě zateplení a odstranění statických závad). Zvýhodněný úvěr lze přitom poskytnout jen jedenkrát. Dotace na odstranění systémových poruch poskytuje Ministerstvo výstavby a regionálního rozvoje SR na jednotlivý objekt nebo jeho ucelenou část, - veškeré v současnosti platné podpory jsou při splnění podmínek poskytovány všem vlastníkům bytového fondu, nikoliv například pouze vlastníkům bytových domů z panelů, 20

26 - od roku 2005 do roku 2007 byl na Slovensku zpracován projekt analýzy efektivnosti správy bytového fondu. Projekt vypracovaný ve spolupráci slovenských, německých a rakouských institucí a jednotlivých odborníků směřuje k následnému procesu soustavného vzdělávání správců bytového fondu formou plošného vzdělávacího kursu Shrnutí poznatků ve vazbě na Českou republiku Bytová politika, fysická a finanční dostupnost bydlení, ţivotní cyklus bytového fondu, tyto a jiné kategorie a faktory rozvoje bydlení jsou v zemích s dobře fungující trţní ekonomikou analyzovány a vyuţívány s většími či menšími rozdíly. Právě tato rozdílnost na jedné straně brání jednoduchému převzetí pozitivních zkušeností a na druhé straně vybízí k jejich prozkoumání a ověření v konkrétních podmínkách, které ovšem mohou být i postupně změněny. V ČR dochází v systému státních podpor k podstatnějším změnám. V roce 2008 došlo například ke sníţení podpor z veřejných prostředků o 15% a k většímu posunu k sociálně indiferentním podporám. V desetiletí se postupně výrazně sniţoval podíl objektových podpor. Na další rozvoj bydlení v současnosti zapůsobily krizové jevy v ekonomice s důsledky značného poklesu bytové výstavby, sníţení hypotečních úvěrů, zvýšení nesolventnosti u příjemců úvěrů. Všechny tyto skutečnosti vedou v ČR i v jiných zemích k zesílení pozornosti věnované účinnosti nástrojů bytové politiky. Z vybraných zemí ve vazbě na ČR jsou důleţité zejména tyto zkušenosti: - v SRN se při rekonstrukci bytového fondu zaměřují na řešení v rámci přestavby měst, coţ znamená vynakládat prostředky tak, aby došlo ke komplexnímu, dlouhodobě efektivnějšímu řešení urbanistickému, ekonomickému, ekologickému i sociálnímu. - Podobně je zaměřen i francouzský diferencovaný přístup k rekonstrukci bytového fondu, především k regeneraci sídlišť. Vychází se z diferencovaného a současně koncentrovaného nasazení prostředků, které by umoţnily řešení situace v bydlení u postiţených obyvatel i ve směru zaměstnanosti, zvýšení kvalifikace i bezpečnostní situace v daném území. - V Rakousku je nádavkem k uvedeným opatřením velmi dbáno na stabilitu podpůrného systému. V oblasti rekonstrukce bytového fondu se pouţívá, zejména ve Vídni tzv. měkká rekonstrukce, při které se usiluje o sociálně citlivá řešení bydlení domácností seniorů. - Ve Velké Britanii a na Slovensku je po podstatném vzestupu vlastnického bydlení věnována zvýšená pozornost účinnosti nástrojů v oblasti řízení obnovy bytového fondu, nástrojů spojených s kvalitní údrţbou a včasnou rekonstrukcí bytového fondu. Ve Velké Britanii byla k tomuto účelu zpracována rozsáhlá rukověť pro všechny účastníky tohoto procesu, na Slovensku byl s mezinárodní pomocí vypracován projekt zvýšení efektivnosti správy bytových objektů. - Sumárně je potřebné ze stručného uvedení k tématu blízkých postupů v bytové politice vybraných zemí odvodit závěr, ţe je potřebné překonat pomalou a dílčí rekonstrukci bytových domů (panelových i ostatních), věnovat zvýšenou pozornost nájemnímu bydlení, zvýšit zainteresovanost bytových druţstev v rekonstrukci bytového fondu a obnovení jejich úlohy ve výstavbě. Podobně je tomu i u měst, kondominií a u vlastníků soukromých činţovních domů. Nehledě na důsledky krize, jsou podmínky pro toto zaměření stále dostatečné. 21

27 3. Vzdělávací program 3.1. Důvody cíle a strategie vzdělávacího programu Současný stav problematiky, jeho analýza a dosavadní praxe prokazuje, ţe zkušenosti s novými formami údrţby a obnovy staveb a konstrukcí se dostávají do povědomí projektantů, investorů, vlastníků, správců a pracovníků státní správy velmi obtíţně. Zčásti je to důsledkem skutečnosti, ţe problematika ekonomiky správy majetku je předmětem učebních osnov středních odborných a vysokých škol jen okrajově a dotčený orgán státní správy se této oblasti také příliš nevěnuje. V rámci prvního kroku, který bude mít zásadní význam pro seznámení s problematikou, je nezbytné zajistit potřebný rozsah informací a zprostředkovat jejich distribuci do příslušných okruhů odborné, ale i široké veřejnosti. Důleţitým faktorem, který brání uplatňování ekonomiky správy majetku v technické praxi, jsou právě malé znalosti a nedostatečné pochopení důleţitosti tohoto problému, nedostatečná koordinace úsilí zaměřeného na ekonomiku správy majetku a v neposlední řadě názory, ţe technická řešení jsou finančně příliš náročná. Tyto okolnosti jsou podnětem přípravy strategie a pojetí vzdělávacího projektu. Rozborem současné situace s analýzou problému ekonomiky správy majetku byly stanoveny náměty na zlepšení situace, které jsou součástí dalšího vzdělávání. Cílem vzdělávacího programu bude dosáhnout všeobecného povědomí o obsahu a rozsahu problematiky ekonomiky správy majetku a zejména o významu přínosu pro všechny uţivatele stavebních objektů. Strategický záměr vzdělávacího programu je zaloţen na systému vytvoření programu přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou formou, v rozlišení na čtyři hlavní skupiny: - odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku předávají nejnovější poznatky do praxe, zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických pokynů a odborná konzultační činnost, - investoři, projektanti, autorizované osoby uvádějí principy ekonomiky správy majetku v reálný ţivot do technické praxe, - státní správa a samospráva kontrolní orgán základních a dalších předpisů stavebního práva, samospráva ale čato ještě v postavení vlastníka (obce) - vzdělávací instituce příprava nových odborníků pro stavební praxi. Z charakteristiky jednotlivých skupin vyplývá, ţe koncepce vzdělávacích projektů musí vycházet z potřeb, vlastního uplatnění nových poznatků a rozlišení specifických poţadavků. Nedílnou součástí celé vzdělávací strategie je metodické zajištění rozdílné náplně vycházející z potřeb různých druhů stavebních objektů Specifické poţadavky programu vzdělávání Při stanovení koncepce a obsahové náplně vzdělávacího programu pro jednotlivé skupiny musí být provedeno rozlišení následujících specifických poţadavků: - druh a rozsah potřebných informací, - způsob a specifické formy vzdělávání vhodné pro danou skupinu, - samotná realizace projektu vzdělávání. 22

28 Odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku - představují skupinu, která by měla přebírat zodpovědnost za uplatňování poţadavků jiţ při samotné koncepci projektu, přípravě a realizaci nových forem údrţby a obnovy staveb. Jedná se o odborníky, kteří by měli předávat nejnovější poznatky a nová technicko-ekonomická řešení do stavební praxe, poskytovat konzultační činnost investorům, projektantům a stavebním úřadům, a v neposlední řadě se podílet na tvorbě metodických pokynů a publikací. Druh a rozsah informací - nejnovější poznatky výzkumu, nové materiály a výrobky, nové legislativní a normové podmínky, koncepce odstraňování krátkodobých přístupů k řešené problematice. Způsob a specifické formy vzdělávání - prezentace úspěšných realizací nových forem. Realizace vzdělávacího programu - pravidelná pracovní setkání, workshopy k vybraným tématům Investoři, projektanti, autorizované osoby - jsou těmi, kteří uvádějí základní principy ekonomiky správy majetku ve svých projektech a při údrţbě a obnově v reálný ţivot. Vzdělávání musí být zaloţeno na kvalitním zprostředkování informací, které jsou zásadní pro vytváření podmínek komplexního přístupu k problematice udrţování, úprav a obnov staveb. Realizace vzdělávacího programu bude z velké části závislá na vůli a iniciativách oblastních kanceláří a informačního centra ČKAIT. Druh a rozsah informací - základní informace, právní a normové prostředí, analýzy stávajícího stavu, zásady a principy ekonomiky správy majetku, konkrétní příklady řešení a fotodokumentace dobrých a špatných řešení, příklady konkrétních postupů a jednotlivých kroků, materiálová a variantní technická řešení. Způsob a specifické formy vzdělávání - metodické pokyny a příručky, informační materiály pro konkrétní stavby, internetové stránky zaměřené na specifika údrţby a obnovy. Realizace vzdělávacího programu-akreditace vzdělávacího programu a zařazení do Projektu celoţivotního vzdělávání členů České komory autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě, angaţovanost oblastních kanceláří a informačního centra ČKAIT, organizace seminářů a workshopů, realizace přenosu aktuálních informací. Specifické formy informací a vzdělávání je nutno připravit pro profesní skupinu stavebních inspektorů Státní správa a samospráva - funguje jako kontrolní orgán dodrţování, respektování a uplatňování legislativních a normových podmínek. Pro tuto skupinu je specifické, ţe rozhoduje z hlediska veřejného zájmu. Z tohoto důvodu je nutno směrem k této skupině zajistit přenos podstatných vědomostí, které budou zásadní pro jejich přesvědčení o nezbytnosti nových forem údrţby. Formy vzdělávání zaměřené pro tuto skupinu musí být voleny s ohledem na maximální efektivnost forem školení s vyloučením časově náročnějších způsobů. 23

29 Druh a rozsah informací - legislativní opatření v prostředí stavebního řádu, základní informace o problematice, analýzy, příčiny a důsledky. Způsob a specifické formy vzdělávání - vyuţívání odborníků na ekonomiku správy majetku, informační tištěné materiály, internetové stránky zaměřené na danou problematiku. Efektivní je pouţívat transparentní, jednoduché a jednoznačné postupy s vysokou vypovídací schopností pro cílovou skupinu posluchačů. Realizace vzdělávacího programu-oslovení stavebních úřadů s územní působností obce, města, kraje za účelem konkrétních, stručných a cílených seminářů. Je vhodné částečné zapojení účastníků seminářů do jejich průběhu pro získání zpětné vazby týkající se vykládané problematiky Vzdělávací instituce Jsou klíčovými aktéry celého přípravného procesu uplatňování nových forem udrţování, úprav a obnov staveb a zahrnují školy podle stupně poskytovaného vzdělání. Informace přenášené na jednotlivé druhy a typy škol se musí diferencovat podle stupně a charakteru výuky. Základní okruhy informací o ekonomice správy majetku se pak dále rozvíjí podle zaměření oboru na pozemní stavby, dopravní stavby apod. Základními okruhy témat pro přiblíţení problematiky v rámci středních škol by měly být všeobecné informace řešení. Na úrovni vysokých škol odpovídajícího zaměření technického směru by mělo dojít k zavedení samostatného předmětu a zahrnutí problematiky do programu dalších předmětů zabývajících se otázkami řešení rozvoje území, navrhováním a realizací staveb. Druh a rozsah informací - základní informace o problematice, stávající právní a normové prostředí k udrţitelnému rozvoji, analýzy současného stavu, konkrétní příklady řešení, fotodokumentace, konkrétní postupy a jednotlivé kroky Způsob a specifické formy vzdělávání - výukové programy, názorné videokazety, internetové stránky zaměřené na udrţitelnou výstavbu, e-learning. Realizace vzdělávacího programu - nové formy údrţby a obnovy staveb, výukové programy pro jednotlivé typy škol a jednotlivých oborů, výukové videokazety, školení pedagogů. Obsahová náplň vzdělávacího projektu pro jednotlivé skupiny je schematicky zobrazena v tab

30 4. Vzdělávací program v oblasti správy a údrţby bytových domů Obsah vzdělávacího programu bude třeba rozčlenit a přizpůsobit specifikům cílových skupin. Proto je důleţité, aby odborníci, představitelé sdruţení, specializovaní právníci, správci nemovitostí, řídící pracovníci firem / společností atd. poskytli své znalosti a byli zapojeni do vypracování konkrétních učebních osnov jednotlivých modulů. Vzdělávací program (projekt) by měl zahrnovat tyto tři základní pilíře: - semináře / jednodenní akce - další vzdělávání (Správa a údrţba bytových domů) - studium 4.1. Semináře - jednodenní akce Semináře patří k nejdůleţitějším opatřením dalšího vzdělávání v oblasti bytového hospodářství, pro všechny hierarchické úrovně. Tím se stávají neodmyslitelnou součástí celého vzdělávacího programu. Proto lze předpokládat, ţe se semináře uplatní jako důleţitá součást nabídky dalšího vzdělávání pro správce bytových domů. Nabídka seminářů by v zásadě měla být rozdělena na dvě skupiny - semináře strategického zaměření a prakticky orientované semináře: 1) Strategické semináře, zprostředkující základní znalosti potřebné pro přijímání strategických rozhodnutí. Jsou určeny pro řídící pracovníky větších správcovských firem a společností. Navrhovaná témata: management komplexních rozhodovacích procesů, management údrţby a oprav, marketing a orientace na zákazníka při výkonu správy bytových domů. 2) Prakticky orientované semináře, zprostředkovávající praktické a aktuální znalosti pro výkonné pracovníky. Typická témata: základy legislativy, účetnictví, programy údrţby a oprav, financování údrţby a oprav, provozní řády, pouţití SW podpory správy atd. Semináře by měly být nabízeny jako jednodenní akce. Při stanovování cen by se mělo vzít v úvahu, ţe u strategických seminářů pro vedoucí pozice je moţné prosadit vyšší ceny neţ při prakticky orientovaných seminářích pro výkonné pracovníky. Naproti tomu semináře orientující se spíše na menší správce, respektive správce při zaměstnání, by měly být umístěny spíše ve spodní cenové oblasti. Pro tuto skupinu mohou být nabídnuty i zhuštěné půldenní semináře, kterých je moţné zúčastnit se bez většího zatíţení Návrh seminářů s následujícími tématy: Témata ke správě bytů v osobním vlastnictví - účetnictví (právní předpisy, výhody a vyuţití podvojného účetnictví) - vypracovávání plánů údrţby a oprav, údrţba a opravy společných částí domu z hospodářského a právního hlediska 25

31 - stavební úpravy bytů v osobním vlastnictví a společných částí domu z právního hlediska - provozní náklady bytových a obchodních prostor - právní poţadavky na dodávku tepla - smluvní úpravy - obsahová stránka zprávy o činnosti, výhody vypracování plánů hospodaření - zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor (kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům) Témata ke stavební údržbě, obnově a modernizaci bytů - základní stavebně technické znalosti pro správce bytů v osobním vlastnictví - stavební škody: předcházení, identifikace, analýza, regulace - balkóny a terasy - identifikace škod a jejich cenově přijatelné odstranění - koncepce obnovy a modernizace pro panelové domy postavené v 60. aţ 80. letech, moţnosti financování a podpůrné programy - organizování většinových rozhodnutí za účelem obnovy a modernizace. Analýza účinnosti správy bytů Témata k marketingu a komunikaci pro management údržby a oprav - trénink vedení rozhovoru a prezentace - organizování většinových rozhodnutí - metody a nástroje - profesionální management stíţností a konfliktů - psychologické triky přesvědčivé komunikace - shromáţdění vlastníků - optimální příprava, vedení, organizace - úspěšná komunikace s obyvateli - profesionální příprava textů a informačních materiálů pro obyvatele - Strategie projektu. Principy plánování projektu - Řízení projektových týmů. Komunikace v rámci týmu - Projekt v rámci trvalé organizační struktury - Management rizik - Efektivní řízení projektů od přípravy aţ po jejich ukončování Další vzdělávání "Správa a údržba bytových domů" Zavedení dalšího vzdělávání "Správa a údrţba bytových domů nevyţaduje mnoho času a finančních nákladů. S rostoucím akceptováním a pochopením nezbytnosti pravidelného dalšího vzdělávání na jedné straně a rozmanitosti témat seminářů, jakoţ i se stoupajícím počtem potenciálních referentů na straně druhé, je šance nabídku dalšího vzdělávání postupně diferencovat a nabízet i komplexnější programy dalšího vzdělávání. Ochota 26

32 účastnit se na takovém obsáhlém dalším vzdělávání bude narůstat tehdy, kdyţ se na trhu prosadí odpovídající akreditovaná závěrečná zkouška jako značka kvality. Kvalifikované další vzdělávání můţe být zpočátku nabídnuto i v redukované formě, např. ve formě krátkodobých kurzů, resp. jednotlivých modulů, které umoţňují osvojit si základní znalosti týkající se správy a údrţby bytových domů formou vzdělávání mimo zaměstnání během krátké doby (do cca 3 měsíců). Rozsah jednoho modulu by neměl překročit 100 hodin. Jako příklad jsou uváděny vybrané moduly dalšího vzdělávání: Modul 1 - Zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostorů; vlastnická práva k nemovitostem. Hlavním předmětem vzdělávání správců bytových domů je právo vlastnictví bytů podle Zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Toto právo se zabývá všemi důleţitými otázkami souvisejícími se správou bytů v osobním vlastnictví. K tomu patří např. výklad vlastnictví bytů, společenství vlastníků bytů. Podstatným je chápání a rozlišování osobního vlastnictví a vlastnictví společných částí domu, resp. uţívacího práva. Zvláštní důraz by měl být kladen na povinnosti, vyplývající z vlastnictví bytů (údrţba a opravy, uţívání, spoluúčast, kontrola, snášení). Správci bytů kromě toho musí disponovat základními znalostmi práva - obecnými právními základy, jako je např. smluvní právo a zákon o vlastnictví bytů. K tomuto patří i oblast pojistného práva (pojištění budov, pojištění odpovědnosti za škodu), které má velký význam především pro trhy se stoupajícími cenami nemovitostí. Pro oblast modernizace a obnovy jsou důleţité znalosti v oblasti záručního práva a záručních lhůt. Pro správu společných částí, společných zařízení domu, příslušenství a přilehlého pozemku jsou nezbytné řádné znalosti např. z oblasti účetnictví provozních nákladů. Tyto znalosti jsou nezbytné pro běţný obchodní styk a zároveň jsou předpokladem pro zvláštní právo vlastnictví bytů. Modul 1 bude obsahovat následující témata: 1. Občanské právo, stavební a pozemkové právo, vlastnická práva k nemovitostem 2. Obecné právní pojmy 3. Výklad vlastnictví bytů, převod / prodej bytů v osobním vlastnictví, zakládání společenství vlastníků bytů. 4. Práva a povinnosti správců a vlastníků bytů. 5. Předpisy na úsporu energie a programy státní podpory na zateplení budov. 6. Procesní předpisy (právní prostředky, soudní upomínkové řízení). Modul 2 - Správa bytů v osobním vlastnictví Právní rámec praktické správy bytů definují obecné právní principy a Zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor V tomto modulu jsou zpracovány v první řadě jednotlivé procesy provozu správy, orgány správy bytů v osobním vlastnictví, jakoţ i základy hospodaření. Následně se zde zprostředkovávají základní poznatky a nástroje pro efektivní správu bytů (podvojné účetnictví, vypracování zpráv o činnosti, zúčtování provozních nákladů). Těţištěm tohoto důleţitého modulu je oblast modernizace a obnovy (management údrţby a oprav, dosaţení většinových rozhodnutí ve společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, otázky financování a podpůrných programů). Dále by to měly být konkrétní úlohy správce jako např. organizování shromáţdění vlastníků bytů a realizace závěrů shromáţdění. Struktura modulu "Správa bytů v osobním vlastnictví": 27

33 1. Správa vlastníky a správci (úkoly a povinnosti, legislativní základy). 2. Účetnictví (právní předpisy, jednoduché a podvojné účetnictví). 3. Zúčtování provozních nákladů (zálohové platby na plnění sluţeb). 4. Základní stavebně-technické aspekty, hodnocení stavu objektu (Kontrolní seznamy). 5. Management údrţby a oprav (záznam škod a jejich regulace, rozpočtování, softwarová řešení). 6. Vypracování zprávy o činnosti, resp. plánu hospodaření (Fakturace / roční účetní závěrky). 7. Metody a nástroje pro realizaci investic modernizace a obnovy (Plánování investic, kalkulace hospodárnosti, financování a podpůrné nástroje, dosahování většinovými rozhodnutí). 8. Specifika správy bytů v osobním vlastnictví a nájemních bytů. 9. Organizace provozu zprávy. Z učebního plánu a učební osnovy, která se nachází v příloze č. 1, mohou být různým členěním obsahu dalšího vzdělávání vygenerované další moduly pro obsáhlé další vzdělávání v oboru správy bytových domů. Hlavní cílovou skupinou těchto nabídek jsou profesionální správci bytových, resp. zaměstnanci správcovských firem Zejména větší podniky jsou důleţitými kontaktními partnery při koncipování širšího vzdělávacího programu. Srovnatelně nízké časové a s tím související menší finanční zátěţ lze pokládat za důleţitý důvod pro dostatečnou akceptaci těchto kurzů. Vzdělávací program vznikl na základě poptávky trhu po kvalitním profesním vzdělávání odborníků z praxe. Výuka, která se v současnosti rozvíjí na vysokých školách, připravuje novou generaci odborníků v oblasti správy majetku, ale absolventi často disponují spíše teoretickými technicko-ekonomickými znalostmi. Navíc na trhu absentuje nabídka kvalitního a uceleného vzdělávání pro stávající odborníky z praxe a další zájemce. Chybí zejména komplexní vzdělávání odborníků z praxe, a to i v podobě ucelených akreditovaných programů. Další moduly Modul 3 Údrţba a obnova bytových domů Modul 4 Technické aspekty správy a údrţby bytových domů Modul 5 Ekonomické aspekty správy a údrţby bytových domů Modul 6 Právní aspekty správy a údrţby bytových domů Modul 7 - Energetické aspekty správy a údrţby domů Modul 8 Informační a komunikační technologie při správě a údrţbě majetku Modul 9 Plán údrţby a obnovy bytových domů Modul 10 - BOZP a PO při správě a údrţbě bytových domů Modul 11 - Provozní dokumentace a revize bytových domů Modul 12 - Nauka o budovách 28

34 4.3. Studium S profesionalizací správy bytů a bytových domů se dá předpokládat, ţe v České republice budou postupně stoupat poţadavky na řídící pracovníky, resp. na management. V současnosti je v České republice pouze jeden technický studijní obor, zaměřený na stavebnictví, který se zabývá otázkami hospodaření s nemovitostmi (především facility managementem). Je sporné, zda vzniknou v budoucnu pro správu bytových domů vlastní specializované obory. Spíše se dá očekávat, ţe se budou rozšiřovat vzdělávací nabídky komplexně zaměřené na celou oblast nemovitostí ("management nemovitostí"). Cílovými skupinami budou potom tak vedoucí pracovníci z oblasti nemovitostí, stavebnictví, bytového hospodářství jakoţ i správy bytů. Podobně jako ve vyspělých evropských zemích se tyto nabídky budou tematicky zaměřovat spíše na manaţerské a metodické dovednosti jako na odborné vědomosti. Zprostředkování manaţerských kompetencí bude pro správcovskou činnost určitě znamenat posun k profesionalizaci, coţ bude mít pozitivní vliv na celý obor. V zásadě se budou postupně vyvíjet nabídky univerzitního vzdělávání, které budou reagovat na odpovídající poptávku. 29

35 5. Závěry a doporučení Návrh na vzdělávací program představuje nefinanční nástroj na podporu udrţení a zkvalitnění fyzické dostupnosti bydlení a zmírnění regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, které byly zjištěny v analytické části výzkumného projektu MMR WD Disparity ve fyzické dostupnosti bydlení se projevily v regionech s vysokými podíly bytových domů z panelů a v regionech s vysokými podíly staršího bytového fondu a nízkými podíly modernizací a rekonstrukcí bytových domů. Na tomto stavu se podílí mimo jiné i nízká úroveň správy a provozu bytového fondu. Výsledkem vzdělávacího programu bude zvýšení kvalifikace pracovníků správy bytového fondu, která nepřímo podpoří koncepční provádění oprav bytových domů s vyuţitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodlouţení jejich ţivotnosti a zvýšení kvality bydlení na úroveň odpovídající současným uţivatelským poţadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů. Současné zkušenosti ukazují, ţe vlastníci jsou s organizací správy v zásadě spokojeni, a ţe běţný provoz správy funguje do značné míry bezproblémově. Zejména zúčtování provozních nákladů. V oblasti běţné údrţby a zvlášť ohledně dlouhodobé modernizace a zachování hodnoty budov přetrvávají značné nedostatky. Odborníci poukazují na stále příliš nízkou úroveň investic do bytového fondu. Podle hodnocení správců a vlastníků bytů a bytových domů má velká část společného vlastnictví v současnosti stavební anebo technické nedostatky. Především na problémy s okny a fasádami, podmíněnými věkem budov. Jelikoţ je tímto často postiţena celá fasáda, jsou nutné investice často spojeny s relativně vysokými náklady. Ukázalo se, ţe právě viditelné části budovy jako fasády a okna, byly často hodnoceny jako problémové, zatímco technické vybavení jako např. topná zařízení, jejichţ stav není moţné hodnotit jednoduše, bylo často hodnoceno jako dobré. Z toho lze usuzovat, ţe nedostatky jsou ve skutečnosti spíše větší. Z důvodu špatného stavu mnohých budov musí být poţadavky kladené na správu bytů odpovídající vysokým opatřením obnovy ztroskotávají zejména na tom, ţe proces renovace (plánování, financování, realizace takových opatření) není optimálně postaven. Ukazuje se, ţe pouze 46% správců vypracovává plán údrţby a oprav s kalkulací nákladů a pouze v 38% případů obsahují plány údrţby a oprav i konkrétní údaje o financování opatření. Zde by bylo třeba vypracovávat podrobné investiční plány a zahrnout do úvah o financování spoření vlastního kapitálu k pozdějšímu vyuţití úvěru, jakoţ i vyuţití státních podpůrných programů a strategií na přesvědčování obyvatel s niţšími příjmy. Většina vlastníků má sice velký zájem o obnovu budov, disponují však často pouze omezenými finančními prostředky. Obnova a modernizace soukromého bytového fondu proto nemůţe být ponechána pouze na obyvatelích. Ochotu investovat by mohly ve značné míře zvýšit spolehlivé struktury podpůrných programů. Rozhodnutí o investicích ztroskotávají často kromě nízké platební schopnosti i na chybějící ochotě obyvatel platit. Chybí zde například pochopení faktu, ţe investice zajišťují způsobilost budovy do budoucnosti, a tím zároveň přispívají k udrţování, resp. zvyšování hodnoty bytů. Uvědomění si skutečnosti, ţe s vlastnictvím bytu je spojena i společná odpovědnost za budovu a její zařízení, je málo výrazné. 30

36 5.1 Doporučení k možnému růst efektivity ve správě bytů Podpora zakládání dalších společenství vlastníků bytů. Zaloţení společenství vlastníků bytů můţe podpořit efektivitu správy bytů. Zvyšuje identifikování se společným vlastnictvím a podporuje ochotu zapojit se do Společenství vlastníků. Proto by bylo vhodné usilovat o zavedení takových opatření, která by vedla k zvyšování počtu společenství vlastníků bytů. V této souvislosti by bylo vhodné prověřit moţnost povinného zakládání společenství vlastníků bytů Vedení oddělených účtů pro každý spravovaný objekt Správce povinen vést pro kaţdý spravovaný objekt oddělené účty na finanční prostředky určené na provozní náklady a prostředky fondu údrţby a oprav. Ne většina správců však tuto regulaci dodrţuje. Při správě více objektů je tak efektivní evidence příjmů a výdajů moţná pouze s velkým časovým zatíţením, coţ omezuje efektivní správu jako takovou. Kromě toho nelze vyloučit, ţe zde dochází ke kříţovému subvencování mezi různými objekty. V této souvislosti by se mělo důrazněji dbát na dodrţování zákonných směrnic Vypracování investičních plánů údržby a oprav pro objekt Investiční plánování s finanční kalkulací nákladů není běţnou záleţitostí. Správci by měli být vedeni k tomu, aby na základě detailních posudků budov vypracovaly obsáhlé plány údrţby, oprav a modernizace, obsahující kromě přehledu konkrétních plánovaných opatření a předpokládaných nákladů také údaje o moţnostech jejich financování. Finanční plány by měly obsahovat také údaje o podpůrných programech a strategie pro zapojení a přesvědčování obyvatel s niţšími příjmy Výše rezerv ve fondu údržby a oprav a úročených kapitál Výše rezerv ve fondu údrţby a oprav by měla být stanovena tak, aby pokrývala nejen běţné náklady na údrţbu, ale aby se vytvářely i prostředky na dlouhodobější investiční záměry. Doporučuje se vést tato prostředky odděleně od prostředků na běţný provoz a ukládat jejich na zúročitelné účty Vypracování příručky zaměřené na realizaci investičních opatření Na pomoc správcům při přípravě a realizaci investičních opatření by měla být vypracována příručka obsahující zejména popis standardních postupů pro efektivní realizaci výběrových řízení Zvýšení tvorby vlastního kapitálu na modernizační opatření. Vlastníci obecně nedisponují v dostatečné míře vlastním kapitálem na financování opatření modernizace a obnovy. Proto by bylo třeba nadále vytvářet mechanismy zvyšující kontinuální tvorbu vlastního kapitálu vlastníků, např. formou rezerv nebo modelů spoření, jakoţ i mechanismů pro vyplácení příslušných státních prémií při vyuţívání takových modelů. Na to, aby se zabránilo izolovaným řešením, by měly být upřednostněny "investiční balíčky", tj. skupina vhodných, na sebe navazujících opatření Státní podpora na modernizaci bytových domů Podpora výlučně na objekt má tu nevýhodu, ţe nezohledňuje individuální situaci domácnosti. I kdyţ se podpůrnými programy dosahuje výrazný investiční podnět, mají jen 31

37 omezený dopad na skupiny obyvatel s nízkými příjmy. V objektech s vysokým podílem domácností s nízkými příjmy ztroskotávají opatření obnovy často na tom, ţe tyto domácnosti neunesou ţádné zvýšení nákladů na bydlení. Doporučuje se kombinovat všeobecnou podporu vázanou na objekt s individuální podporou pro sociálně slabších vlastníků, např. s investičním (povinně ukládaným do investice) státním příspěvkem na bydlení, jehoţ výše by závisela od investičního nákladu a výšky příjmu Zavedení minimálních energetických požadavků při modernizacích Dosud byly často prováděny jen jednotlivá opatření obnovy. Tato většinou nepodléhají minimálním energetickým standardům, které musí být dodrţovány při realizaci směrnice EU o celkové energetické účinnosti budov při větších opatřeních obnovy. Tím se mohou částečně ztratit úsporné potenciály renovace. Proto se doporučuje i pro menší opatření obnovy stanovit finančně únosné minimální poţadavky. Při úsporných opatřeních jakoţto například izolace potrubí mimo budovy, by mohla zákonná povinnost jejich realizaci přispět k tomu, ţe by se s relativně malými finančními náklady dosáhl vysoký úsporný efekt Využívání strukturálních fondů EU na modernizační opatření Evropský fond regionálního rozvoje (EFRE) umoţňuje v současné periodě strukturálních fondů čerpat finanční prostředky na investice do výstavby bytů. Tato moţnost by měla být co nejlépe vyuţita na sanaci a obnovu bytového fondu, za účelem zvýšení hodnoty bytů a obnovy technické infrastruktury Zavedení nabídek vzdělávání a dalšího vzdělávání správců bytů Cílem by mělo být vypracovat nejdříve širokou nabídku dalšího vzdělávání ve formě nabídek na vzdělávání k jednotlivým tematickým okruhům. Na seminářích by tak bez větší finanční a časové náročnosti mohly být prohlubovány znalosti v odborných tématech, aktualizovány odborné znalosti i vyloţeny strategická témata v oblasti managementu. Podstatným pro úspěch v tomto směru bude prosadit na trhu vědomí o významu fundovaného vzdělání pro výkon profese správce bytů v osobním vlastnictví. Ve střednědobém horizontu by mělo být cílem vybudovat státem uznávaný systém vzdělávání pro oblast správy bytů. Certifikace by mohla být zpočátku realizována prostřednictvím příslušných odborných svazů, Sdruţením společenství vlastníků bytů (ZSVB), Českomoravským svazem bytových druţstev (ČMSBD), ČKAIT, ČSSI apod Medializace tématu vlastnictví bytů Je zde potřeba silnější osvěty vlastníků bytů s cílem obeznámit je blíţe s úkoly a povinnostmi souvisejícími s vlastnictvím bytů. Rovněţ by měli být seznámeni s výhodami, které jsou spojeny s investováním do vlastního bydlení. Obyvatelé by měli být ve zvýšené míře seznamování s tématem vlastnictví bytů, například prostřednictvím informačních příspěvků v denících nebo v televizi. Navíc by bylo vhodné zavést na internetu informační platformu pro majitele bytů. Obsahově by tyto příspěvky měly být zaměřeny na vysvětlení výhod privatizace bytů - dlouhodobé zajištění bydlení, stabilní rozloţení nákladů na bydlení ve stáří, přínos privatizace k tvorbě majetku, informace o vývoji hodnoty nemovitostí - jakoţ i na úkoly a povinnosti vlastníků bytů. Na druhé straně je nutno připomínat a argumentačně doloţit, ţe vlastnictví bytu vyţaduje trvalou péči a s ní spojené náklady. Diskutovat by se mohlo také o moţnostech financování a podpory modernizačních opatření. 32

38 Přílohy Seznam příloh: P1 Ţádost o akreditaci P2 Nové formy údrţby a obnovy bytových domů

39 Příloha 1 Žádost o akreditaci

40 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 1) Identifikační údaje (podle 5 zákona 435/2004 Sb., o zaměstnanosti) Obchodní firma nebo název: Fakulta stavební Vysoká škola báňská Technická univerzita Ostrava Sídlo kontaktní adresa: Ulice 17. listopadu č.p. 15 Korespondenční adresa: Ulice 17. listopadu Kontaktní spojení: Telefon č.p. 15 město Ostrava Poruba město Ostrava Poruba faxové spojení Identifikační číslo: PSČ PSČ kraj Moravskoslezský kraj Moravskoslezský ová adresa frantisek.kuda@vsb.cz 2) Výpis z obchodního rejstříku, kde je uvedena vzdělávací činnost (příloha č. 1): 3) Pracovní činnost, na kterou bude rekvalifikace zabezpečována: Pracovní činnost: SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV 4) Jméno, popř. jména, příjmení a datum narození fyzické osoby, která bude odpovídat za odbornou úroveň rekvalifikace, a doloţení její kvalifikace a odborné praxe (příloha č. 2): Jméno, Příjmení, Titul (odpovědné osoby): doc. Ing. František Kuda, CSc.,. Datum narození: XX.XX.XXXX 5) Název vzdělávacího programu Název vzdělávacího programu: Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení - 1 -

41 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 6) Profil absolventa: Profil absolventa: Rekvalifikační kurz vznikl na základě poptávky trhu po kvalitním profesním vzdělávání odborníků z praxe. Výuka, která se v současnosti rozvíjí na vysokých školách, připravuje novou generaci odborníků v oblasti správy majetku, ale absolventi často disponují spíše teoretickými technicko-ekonomickými znalostmi. Navíc na trhu absentuje nabídka kvalitního a uceleného vzdělávání pro stávající odborníky z praxe a další zájemce. Chybí zejména komplexní vzdělávání odborníků z praxe, a to i v podobě ucelených akreditovaných programů. Absolvent vzdělávacího programu Správa majetku a provoz budov je technicky vzdělaným odborníkem s hlubokými znalostmi investičního procesu, doplněnými o schopnosti plánování, kalkulace a ekonomického zvaţování kaţdého strategického, taktického či operativního řešení :s teoretickými znalostmi z oblasti managementu, práva a legislativy: - získal znalosti nové legislativy v oblasti stavebního minima - získal znalosti v oblasti praktického výkonu Správy majetku a provozu budov - získal znalosti v oblasti správy a provozu nemovitého majetku a vyuţívání investic - zná provozní potřeby uţivatelů objektů se schopnostmi se soustředit i na specifické provozní detaily - je schopen posoudit hospodárné vynakládání soukromých a veřejných financí v provozu správy a souvisejících sluţeb, zejména movitého majetku - je připraven být zodpovědný za optimální provoz budov, jejich technická zařízení, funkceschopnost veškeré činnosti probíhající uvnitř i vně budov - je připraven doplnit mezery na trhu v pořizování dlouhodobého majetku (investic) v soukromé i veřejné sféře, který je vţdy sloţitý, časově, finančně i organizačně náročný, vč. neméně významné exploatační fáze procesu ( provozování, údrţby, oprav či rekonstrukce majetku stavebního a strojního charakteru). - je připraven svůj vědomostní potenciál uplatňovat jak u investorů developerských společností v oblastech budování objektů s vysokou uţitnou hodnotou a nízkými provozními náklady tak u vlastníků nemovitostí a organizaci vykonávajících správu nemovitostí, jako realitních kancelářích, velkých průmyslových podnicích, ve středním a vysokém managementu administrativních a obchodních center, ale i v organizacích podléhajících veřejné správě jako jsou nemocnice a státní instituce. V případě profesního vzdělávání má navíc profil absolventa i významnou funkci informační, která směřuje mimo vzdělávací systém. Pokud hledá zaměstnavatelská sféra informace o vzdělávacím programu, zajímá ji přednostně právě profil absolventa

42 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 7) Podmínky (vstupní předpoklady) pro přijetí účastníka do vzdělávacího programu. Podmínky (vstupní předpoklady) pro přijetí účastníka do vzdělávacího programu: - vysokoškolské vzdělání stavebního nebo strojního zaměření - ukončené středoškolské vzdělání s maturitou v oboru stavebním, nebo strojním, kteří mají částečnou praxi se správou a údrţbou nemovitostí, - příprava na samostatnou profesi správy a údrţby nemovitostí ve smyslu Ţivnostenského zákona č. 455/1991 Sb. příl.č. 4. a vládního nařízení č.. 278/2008 Sb zájem o daný obor v oblasti správy majetku a provozu budov, - pracovníci developerských společností doporučení zaměstnavatelem, - odborníci na straně poskytovatelů sluţeb (dodavatelů). 8) Organizační formy a metody výuky, včetně rámcového rozvrhu hodin výukového dne Organizační formy výuky: Prezenční doplňkové studium v délce trvání cca 3 měsíců, realizované formou: odpolední výuka:v týdnu 1 aţ 2 x (po 7-8 vyučovacích hodin ) nebo denní výuka:v týdnu (pátky, soboty) 1-2 x po 8 vyučovacích hodin Metody výuky: - přednášky, semináře - diskuse, semináře - konzultace, - praktická cvičení, - případové studie. Rámcový rozvrh jednoho výukového dne: odiny Činnost výuka přestávka výuka přestávka výuka přestávka výuka - 3 -

43 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 9) Způsoby a formy ověření získaných znalostí a dovedností Způsoby a formy ověření získaných znalostí a dovedností: Získané znalosti a dovednosti jsou ověřeny písemnou a ústní závěrečnou zkouškou, která se skládá: - ze zpracování závěrečné práce - a ústní obhajoby závěrečné práce Závěrečná zkouška závěrečná písemná práce formou případové studie (práce) a ústní obhajoba - rozsah 4 vyučovacích hodin -na 1 frekventanta kurzu písemná práce - intenzivní příprava dle náročnosti projektové práce 3,45 hod a ústní obhajoba 0,15 min.. Účastník kurzu obdrţí Osvědčení o rekvalifikaci na základě dvou podmínek: - splnění prezenční docházky, - úspěšné vykonání závěrečných zkoušek ze všech částí. V případě neúspěchu účastníka u závěrečných zkoušek, stanoví pověřený pracovník FAST VŠB-TU 1. opravný termín a zajistí adekvátní podmínky pro běţný průběh opakované zkoušky, nejpozději do 6 měsíců od předešlé. V případě opakovaného neúspěchu u zkoušek můţe odpovědný pracovník FAST navrhnout další náhradní termín, a to po splnění stanovených podmínek. V případě, ţe tento termín nebude jiţ navrţen, musí dotyčný opakovat celý kurz. Námitky, stíţnosti a podezření ze zaujatosti podává účastník písemně děkanovi FAST, který po prošetření a rozhodnutí odpoví písemně do 30 dnů

44 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 10) Učební plán Název předmětu I. Úvod 1. Základní přehled z oblasti správy majetku a provozu budov. Počet hodin teoretické výuky Počet hodin teoretickopraktické výuky celkem 8-8 II. Stavební minimum (vybrané statě stavební problematiky) Členění stavebních materiálů a konstrukce 3. Prostředí staveb a TZB Poruchy a rekonstrukce budov Požární ochrana, BOZP 5. Nauka o budovách (Typologie) Analýza stavu budov Právní aspekty správy majetku Ekonomické aspekty správy majetku Technické aspekty správy majetku Energetické aspekty správy majektu Provozní řád a revize zařízení v objektech 12. IT podpora správy majetku a plán obnovy a údržby objektů III. Výkon správy majetku Výkon správy majetku a problematika výkonu Správy majetku v příkladech cvičení na příkladech z praxe formou programů Celkem Závěrečné zkoušky písemná část praktická část celkem

45 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 11) Učební osnovy Osnovy: Počet hodin I. Úvod 1. Základní přehled z oblasti správy majetku a provozu budov. Seznámit účastníky kurzu se základy správy majetku, terminologií a definicemi. Účastníci si zafixují nové pojetí oboru v celé šíři specifikované evropským standardem Co je předmětem správy majetku - definice a cíle (ČSN EN Facility management Termíny a definice) - základní předmět podnikání - podpůrné činnosti - životní cyklus stavby 1.2. Význam, přínosy pro společnost 1.3. Současný stav správy nemovitostí v ČR Stavební terminologie v oblasti správy majetku dle ČSN EN Dokumentace během užívání stavby II. Stavební minimum (vybrané statě stavební problematiky) 2. Členění stavebních materiálů a konstrukce 2.1. Členění stavebních materiálů - všeobecný přehled současného stavu používaných stavebních materiálů - vlastnosti a kvalita nově zaváděných stavebních materiálů - rozsah použití 2.2.Konstrukce. - definice a popis konstrukčních systémů budov 3.. Prostředí staveb a TZB Cílem je získat komplexní přehled o problematice řízení technického zařízení budov (TZB), celkové technické infrastruktury budov, jejího plánování a kontroly Prostředí staveb - tepelně technické vlastnosti budov - akustická pohoda - vlhkost 3.2. TZB (Technická zařízení budov) provoz a údržba dle novelizovaných ČSN - vodovod - kanalizace - plynovod - vytápění - větrání - elektrické rozvody - osvětlení - zařízení elektrické ochrany budov - výtahy - informační technika 4. Poruchy a rekonstrukce budov Požární ochrana Cílem je seznámit účastníky s problematikou poruch a rekonstrukcí budov, požární ochrany, zdravotní péče a poskytnout komplexní přehled o bezpečnostní problematice Poruchy a rekonstrukce budov - druhy a příčiny poruch stavebních konstrukcí 4.2. Požární ochrana 4.3.BOZP při správě a údržbě budov

46 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 5. Nauka o budovách (Typologie) Pojednává o základních všeobecných typologických zásadách pro navrhování budov, základních charakteristikách staveb pro bydlení a stavbách bezbariérových. Zahrnuje bytové stavby, domy pro individuální bydlení, stavby pro společné bydlení, typologické požadavky staveb pro osoby se sníženou schopností pohybu a orientace.stavby jsou pojednávány z hlediska typologického, konstrukčního, urbanistického a optimální pohody daného prostředí. 5.1.Typologie bytových a občanských budov a staveb - charakteristiky staveb - zásady navrhování a provozu budov - bezbariérovost staveb - informační systémy v budovách 6. Analýza stavu budov Současný technický stav některých budov lze označit za stádium odstraňování zanedbané údržby a obnovy, si žádá jiné postupy ve srovnání s novými budovami a závisí zejména na: - používaných technologiích výstavby, - nekvalitní výrobě materiálů a realizace stavebního objektu, - vlivu životního prostředí - probíhající proces opotřebení zabudovaných konstrukčních materiálů, - rozsahu zanedbané údržby a oprav Analýza stavu finanční kalkulace (náklady/přínosy) - měření a vyhodnocování procesů ekonomiky správy nemovitostí - nástroje pro zlepšení procesů správy nemovitostí 7. Právní aspekty správy majetku Seznamuje účastníky s formami smluv a smluvních vztahů v oblasti správy majetku. Frekventant si osvojí formu, jak posoudit interní či externí zajištění, jak připravit outsourcing, jak připravovat smlouvy specifikované evropským standardem. V rámci výuky se seznámí s možností implementace EU standardu do našeho právního prostředí Právní aspekty manažerů - smluvní zajištění služeb - záruky - náhrada škody ve správě - typy smluv - trvání, ukončení a vypovězení smlouvy - nájemní právo - občanskoprávní a trestněprávní zodpovědnost 8. Ekonomické aspekty správy majetku Poskytnout orientaci v nových přístupech podpůrných činností z pohledu ekonomiky provozu a finančního řízení při formách provozování a poskytování výkonu správy nemovitého majetku v oblasti provozní, běžná údržba, oblast stavebně správní, energeticko inspekční a ekonomicko obchodní, outsourcing vybraných služeb apod daně při správě nemovitostí - specifika účetnictví - náklady životního cyklu budov - provozní náklady a jejich optimalizace

47 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 9. Technické aspekty správy majetku Poskytnout orientaci v nových přístupech technického využívání podpůrných činností z pohledu návodu na užívání stavby, správy bytových objektů, životního cyklu objektů a následné využívání služeb z pohledu výkonu správy nemovitého majetku v oblasti provozní, běžné údržby, oblasti stavebně správní, energeticko inspekční, role objektového správce z pohledu poskytování komplexní správy vč. vytvoření tzv. přístupného prostředí, provozu, oprav a údržby budov apod Technické aspekty správy a údržby - základní přístupy ke správě a údržbě budov - zabezpečení provozuschopnosti 10. Energetické aspekty správy majetku Energetické aspekty budov - energie a optimalizace její spotřeby - energetická náročnost budov - energetický audit budov Cílem je seznámit účastníky s problematikou optimalizace a řízení správy energií. Zejména s řízením správy médií, znalostí problematiky jejich rozúčtování, výběru optimálního dodavatele a řízení jeho služeb. Důležitým prvkem je i znalost systému stanovení energetické účinnosti budov. 11. Provozní řád a revize zařízení v objektech Správu budov je možno z pohledu problematiky údržby a oprav rozdělit na tři části: - identifikace celkových potřeb údržby a oprav, které vyplývají ze současného stavu domu a jejich postupná realizace, - realizace zanedbané údržby a opatření na snížení energetické náročnosti domu, - vytvoření plánu (řádu) stálé preventivní údržby a pravidelných cyklů obnovy Provozní řád - podklady - druhy dle provedení a užívání stavby Revize zařízení v objektech 12. IT podpora správy majetku a plán obnovy a údržby objektů Poskytne účastníkům komplexní přehled o možnostech ICT podpory správy majetku, schopnost posoudit stávající zajištění podpory a jeho doplnění. S vzrůstajícím tlakem na efektivní hospodaření a nakládání s nemovitým majetkem vzrostla i potřeba aktuálních, jednotných a kompletních informací o tomto majetku s důrazem na technicko-provozní informace (technický stav objektu, rozsah plánované údržby či investic atd.) IT podpora - software pro FM Plán obnovy a údržby objektů

48 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 13. Výkon správy majetku a problematika výkonu Správy majetku cvičení na příkladech z praxe formou programů Důležitým aspektem vzdělávání je důraz na praktické know how. Převážná část lektorů v této části jsou odborníci z praxe, kteří již ve své oblasti dosáhli uznání, kteří se dnes a denně potýkají s profesními problémy a musí je prakticky řešit zkušenosti se správou veřejných institucí Programy zaměřené na: -Strategické vedení správy majetku, -Nastavení standardů a taktických pokynů -Definici jednotlivých procesů a jejich forem měření (KPI) -Výběr externích dodavatelů (ve spolupráci s úsekem nákupu) -Přesné vyjednání smluv (ČSN EN část 2) -Finanční plánování ( rekonstrukcí a velkých oprav) -Kontrolu výkonu a kvalit dodávek externích poskytovatelů -Kontrolu plnění finančního plánu a rozpočtu -Pravidelných vyhodnocení a doporučení zkvalitnění jednotlivých i celkových procesů zkušenosti se správou bytových domů - Dispoziční členění, funkcionalita a kvalita prostor, dislokace osob, majetku a organizačních složek, přesná lokace technických prvků. - Technické vybavení a zajištění budov a pozemků, údržba, technický provoz, příprava a simulace nenadálých událostí, - Přehled o převzetí, akceptaci, realizaci a administraci požadavků na služby a jejich vlastní výkon, - Způsoby plánování, sledování realizace a výkazů procesů, kontrolní nástroje. 40 SW podpora správy majetku na případových studiích: - Aktualizace a provázání popisných a grafických dat. - Centrální zdroj informací o aktuálním stavu objektů. - Centrální úložiště elektronické dokumentace pro jednotlivé objekty. - Rychlá a efektivní tvorba pasportu budov. - Odstranění pořizování stejných dat do různých systémů. - Možnost přehlednějšího plánování a realizace preventivní údržby. - Budování informační základny pro rozhodování a optimalizaci nákladů na údržbu

49 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 12) Seznam literatury pouţívané v programu a doporučené literatury Seznam literatury Literatura používaná v programu: VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O. Podpůrné procesy a snižování režijních nákladu. PROFESSIONAL PUBLISHING ISBN VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O., PAVLÍK, M. Facility management a public private partnership. První vydání, PROFESSIONAL PUBLISHING 2007, 262 s. ISBN VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O. Facility management-metoda řízení podpůrných činností. První vydání, Ostrava 2007, 166 s. ISBN SOMOROVÁ, V. Facility management metóda efektívneho spravovania stavebných objektov. Monografia. Bratislava 2006, ISBN SOMOROVÁ, V. a kol. Optimalizácia nákladov spravovania stavebných objektov metódou facility mangementu. Monografia. STU Bratislava 2007, ISBN DOLEŢAL, J. a kol: Stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami, Linde Praha, a.s., Praha 2006, ISBN VYSKOČIL, V.K. a kol. Management podpůrných procesů. Facility management. První vydání, PROFESSIONAL PUBLISHING 2010, 404 s. ISBN KUDA, F., FERKO, M. Základy správy majetku. Zeměměřické činnosti v životním cyklu staveb. První vydání, Ostrava 2009, 94 s. ISBN KUDA, F. Nové formy údržby a obnovy staveb a konstrukcí. Habilitační práce, Ostrava 2008, ISBN MIKŠ, L. a kol.: Údrţba a rekonstrukce starších městských budov, Grantový projekt GAČR 103/02/1252, Brno

50 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání Doporučená literatura: - Manaţerské rozhodování. Postupy, metody a nástroje (Fotr.J. a Švecová L. a kol Ekopress Praha - Norma ČSN EN GOLLER, S., ANTON, P. Byty a bytové domy - provoz, údržba a opravy (Průvodce pro majitele, provozovatele a uživatele). 1. vyd. Praha: Svoboda Servis 2001, 130 s. ISBN HAČKAJLOVÁ, L. Ekonomika a management vyd. Praha: Czech Technical University in Prague, s. ISBN HOLDING, C.S., Adaptive Environmental Assessment and Management, (International Series on Applied Systéme Analysis), Wiley, Chichester, HROMNÍKOVÁ, M. Ekonomika obnovy budov - Ekonomické problémy fyzickej obnovy budov, Vydavateľstvo STU Bratislava, CENEKON, Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území. Analýza dat a řešení v ČVUT v Praze, fakulta stavební, katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2007, 1. vydání, ISBN KUPILÍK, V. Závady a životnost staveb. Grada Publishing, Praha 1999, ISBN MACEK, D., TOMÁNKOVÁ, J., SMEJKALOVÁ, A. Nástroje finančního plánování obnovy a zhodnocení budov Praha: ČVUT, s. ISBN MIKŠ L. a kol. Údržba a rekonstrukce starších městských budov, Grantový projekt GAČR 103/02/1252, Brno 2004 SOMOROVÁ, V. Facility management metóda efektívneho spravovania stavebných objektov. Monografia. Bratislava 2006, ISBN STERNOVÁ, Z. a kol. Obnova bytových domov II, Hromadná bytová výstavba po roku 1970, Jaga group, Bratislava 2002, ISBN TICHÝ, M. Ovládání rizika. Analýza a management. 1. vyd. Nakladatelství C.H. Beck, 2006, 396 s. ISBN VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O., PAVLÍK, M. Facility management a public private partnership. První vydání, PROFESSIONAL PUBLISHING 2007, 262 s. ISBN

51 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 13) Vzor osvědčení o rekvalifikací, které bude vydáváno po úspěšném ukončení vzdělávacího programu. Vysoká škola báňská Technická univerzita Ostrava Fakulta stavební L. Podestě 1875, Ostrava Zařízení akreditováno MŠMT dne pod č.j. OSVĚDČENÍ O REKVALIFIKACI Číslo: XXXXXXXXXXXX po úspěšném ukončení vzdělávacího programu rekvalifikačního kurzu, podle vyhl. MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání Jméno, příjmení, titul Datum a místo narození absolvoval(a) vzdělávací program: SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV na pracovní činnost: SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV Kurz proběhl v období xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx v délce: 150 vyučovacích hodin z toho vyčleněno - na teorii 90 vyučovacích hodin - na teoreticko praktickou část 60 vyučovacích hodin Jmenovaný(á) vykonal(a) úspěšně závěrečné zkoušky. V Ostravě dne xxxxxxxxxxxxx. doc. Ing. František Kuda, CSc., předseda zkušební komise L.S doc. Ing. Darja Kubečková Skulinová, Ph.D děkanka FAST

52 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání Vzdělávací program SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV obsahoval předměty s následující hodinovou dotací: I. Úvod Základní přehled z oblasti správy majetku a provozu budov II. Stavební minimum (vybrané statě stavební problematiky) Členění stavebních materiálů a konstrukce Prostředí staveb a TZB Poruchy a rekonstrukce budov a Požární ochrana BOZP 10 Nauka o budovách (Typologie) 6 Analýza stavu budov 8 Právní aspekty správy majetku 8 Ekonomické aspekty správy majetku 16 Technické aspekty správy majetku 8 Energetické aspekty správy majektu 8 Provozní řád a revize zařízení v objektech 8 IT podpora správy majetku a plán obnovy a údržby objektů 10 III. Výkon správy majetku 13. Výkon správy majetku a problematika výkonu Správy majetku v 40 příkladech cvičení na příkladech z praxe formou programů Zkouška 4 L.S.. Doc. Ing. Darja Kubečková Skulinová, Ph.D děkanka FAST

53 Ţádost o akreditaci FAST VŠB-TU Ostrava dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání 14) Údaje o odbornosti, kvalifikací, odborné a pedagogické praxi lektorů pro výuku jednotlivých předmětů a písemný souhlas lektorů se zařazením do lektorského sboru. Jméno, příjmení, popř. titul lektora Vyučovaný předmět Seznam lektorů Kvalifikace/vzděl ání, studijní obor Odborná praxe Pedagogická praxe Souhlas lektora/k y s uved. údaji Doloţeny a zpracovány ale neuvedeny z důvody ochrany osobních dat lektorů LEKTORSKÝ KOLEKTIV : Odborný garant kurzu: doc.ing. František KUDA,CSc., vedoucí Katedry městského inţenýrství FAST VŠB TU Ostrava s kolektivem špičkových odborníků v dané oblasti 15) Informace o prostorovém, materiálním a technickém zabezpečení vzdělávacího programu: Technické a materiální zajištění Fakulty stavební VŠB-TU je na velmi dobré úrovni a dává plnou záruku úspěšného zajištění kurzu.teoretická část i praktická výuka probíhá v areálu Fakulty stavební VŠB-TU Ostrava ve vlastních učebnách s velmi kvalitním vnitřním vybavením, vč. všech nejnovějších bezpečnostních a poţárních předpisů. V pavilonu H (pavilon velkých poslucháren) dokončeném v roce 2009: - s novou výukovou technikou a moţnosti připojení na internet - s klimatizací učeben, - jídelnou (menzou), - automatem na občerstvení, - s sociálním zařízením ve všech patrech areálu FAST a bezbariérovým přístupem, - fakulta je vybavena samostatnou centrální šatnou. Kolaudací dne byla ukončena II. etapa rekonstrukce areálu FAST, náklady na rekonstrukci přesáhly 30 mil. Kč. Průběţně s ukončením rekonstrukce jednotlivých pavilonů probíhalo i jejich vybavení nábytkem, výpočetní a audiovizuální technikou, bylo rozšířeno zabezpečovací zařízení celého areálu. V rámci rekonstrukce vznikly nové učebny, kanceláře a laboratoře výpočetní centrum FAST, laboratoř fotogrammetrie a multimediálních zobrazovacích technik, ateliér digitalizace a odborná učebna architektury a stavitelství. V období let proběhlo dovybavení stávajících učeben a laboratoří

54 Příloha 2 Nové formy údržby a obnovy bytových domů

55 Anotace Význam údrţby a obnovy staveb v kontextu nákladů ţivotního cyklu staveb, jejich uţitků v souvislosti se zachováním udrţitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváţeného vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěţí ţivotního prostředí na straně druhé v celém ţivotním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně vyuţití obnovitelných zdrojů. Jde o téma, které je svou podstatou vnímané nejen odbornou veřejností, ale svými problémy běţného ţivota se dotýká kaţdého z nás. Cílem práce na téma Nové formy údržby a obnovy bytových domů, jejímţ zdrojem informací a praktických poznatků byla vlastní odborná činnost a studium dostupné literatury, není jen upozornit na skutečnosti spojené s významem pojmů ekonomika správy majetku. Práce chce nabídnout také jiný pohled moţného řešení procesů údrţby obnovy a definovat postupy pro nové způsoby řešení, které bude třeba akceptovat při vytváření udrţitelné výstavby. Je řešena otázka aplikace nových forem údrţby a obnovy staveb jako prostředku k zvýšení jejich uţitku. Zejména z hlediska jejich uţívání, ţivotnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich ţivotnosti. Problematikou údrţby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vţdy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údrţby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaţí dodrţovat platné provozní předpisy v souvislosti s údrţbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce aţ do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod. Detailní pohled na současný stav nakládání se stavebními díly v průběhu jejich ţivotnosti ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla, jak s nimi nakládat je důleţité rozšířit. Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby pro zlepšení současného stavu. Třemi základními aspekty se pak práce detailněji zabývá. Jde především o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje Facility managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly z této práce. 1

56 Seznam použitých zkratek CSBS Czech Sustainable Building Society CAD Computer Aires Design CAFM Computer Aided Facility Management CIFM Computer Integrated Facility Management DES Domovní evidenční systém DOS M Doporučený standard metodický DSPS Dokumentace skutečného provedení stavby DTMM Digitální technická mapa města EU European Union FM Facility management FMEA Failure Mode and Effects Analysis GBC Green Building Challenge GIS Geografické informační systémy IFMA International Facility Management Association ICE Informační centrum IS Information Systems IT Information Technology KN Katastr nemovitostí LC Life cycle LCA Life cycle assessment LCC Life cycle costs MER Metode d evalution rapide MDM Modifikovaný dynamický model PK Pozemkový katastr PPP Public private partnership REMAB Reconstruction and Maintenance of Buildings RMDM Rizikový Modifikovaný Dynamický Model SM Státní mapa TE Technicko-ekonomické TPIS Technicko-provozní informační systém ZM Základní mapa ŢCS Ţivotní cyklus stavby

57 Obsah: 1 Úvod Cíl práce Stav řešené problematiky Udrţitelný rozvoj a udrţitelná výstavba stavebních objektů Udrţitelný rozvoj Udrţitelná výstavba Ţivotní cyklus staveb a jeho hodnocení Ţivotní cyklus staveb Metody hodnocení ţivotního cyklu a jeho nákladů...10 Green Building Challenge a GBTool...10 Poměrový model stanovení nákladů...15 Buildpass, model technicko-ekonomické analýzy stavebních objektů...16 Metoda REMAB Ţivotnost a opotřebení stavebních objektů Ţivotnost staveb a konstrukcí Opotřebení stavebních konstrukcí Plán údrţby a obnovy stavebního objektu Model obnovy stavebních konstrukcí Model obnovy při neúplné informovanosti Ekonomika správy stavebních objektů Náklady na uţívání stavby v průběhu ţivotního cyklu Propočet nákladů na údrţbu a obnovu Oceňování sanačních prací Kvantifikace přínosů kvalitnější údrţby a včasné opravy Dokumenty související s TE stavem stavebních objektů Pasporty domů, bytů a nebytových prostor Integrovaný dokument pro ţivotní cyklus budovy Facility Management a jeho vyuţití při správě a údrţbě staveb Podstata Facility Managementu...36

58 Uplatnění Facility Managementu Vyuţití Facility Managementu při správě a údrţbě staveb Softwarová podpora FM Modelování TE řešení v rámci ţivotního cyklu staveb Rozvoj území z technicko-ekonomických hledisek Důvody uţití dynamických propočtů Skutečné chování modelu Strategie vývoje obcí a jejich částí (sídlišť) Vyhodnocení analýzy ekonomiky údržby a obnovy sídlišť Vyhodnocení ekonomiky údrţby a obnovy Udrţování, úpravy a obnova staveb Metodika pro výběr TE řešení údrţby a obnovy staveb Nástroje Facility Managementu k prodlouţení uţitku staveb Nástroje k prodlouţení uţitku stavebních děl...51 Geodetická část DSPS (G-DSPS)...52 Stavební část DSPS (S-DSPS)...52 Provozní řád budovy Lidský faktor Závěr k nástrojům FM k prodlouţení uţitku staveb Závěry Závěry pro realizaci v praxi...55 Bytový fond...55 Byty Vlastní přínos práce Závěr Seznam použitých informačních zdrojů... 60

59 1 Úvod Velký počet realizovaných staveb během minulého století je určitým signálem ke zvýšení technické péče o jejich konstrukční systém a také o jednotlivé konstrukční prvky tohoto systému. Vzhled staveb a jejich funkčnost jsou převáţně dány jejich údrţbou a ta je závislá na aktivitách majitelů a správců nemovitostí (státu, obcí, společností, druţstev i fyzických osob). Předpokladem pro dosaţení úspěchu v této oblasti je správně zvolená strategie přípravy a realizace jednotlivých činností souvisejících s náklady na ţivotní cyklus vlastněných nebo spravovaných staveb. Pohled na krátkodobé uţívání stavby je zavádějící a vede jen k momentálním úsporám nákladů na jejich technickou péči, které jsou několikrát překročeny náklady na opravy v budoucích obdobích. Údrţba je obecně charakterizována jako řada preventivních a jiných opatření prováděných na stavbě tak, aby po dobu své ţivotnosti mohla stavba plnit všechny své projektované funkce. Tato interpretace dává nový pohled na význam nákladů na ţivotní cyklus stavby, který je zaloţen zejména na průběţném kalkulačním upřesňování nákladů prohlídkami stavebních konstrukcí. Těmito prohlídkami se mají ověřovat základní poţadavky na stavby, kterými jsou mechanická odolnost, poţární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost uţívání, ochrana proti hluku, úspora energie a ochrana tepla. Řízený ţivotní cyklus stavebního objektu vyţaduje, aby byl sledován průběh nakládání s objektem v průběhu jeho existence, jednotlivé zásahy dokumentovány a vyhodnocovány. Je to především cyklická údrţba a obnova, odlišená od běţné údrţby, která můţe slouţit jako nástroj řízené správy a ekonomiky stavebního objektu. Existující běţná ekonomická pravidla, jak nakládat s investičním statkem je důleţité u stavebních děl rozšířit, přičemţ dlouhodobost je hlavním odlišujícím znakem. Úloha vlastníka stavebního objektu nebo jejich správce v problematice trvale udrţitelného ţivotního cyklu stavby neměla by být orientována jen na optimalizaci zmíněných celkových nákladů na ţivotní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby, včetně stanovení rozsahu předepsané údrţby jednotlivých konstrukčních prvků. Vezmeme-li v úvahu, ţe předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými, monolitickými nebo ţelezobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků. Jedná se o komplex činností zahrnující řízení údrţbového programu stavby, který se formuluje jiţ při návrhu stavby zpracováním projektové dokumentace pro stavební řízení a pokračuje s patřičnou závazností v rámci souboru všech správcovských činností do okamţiku, kdy se přistoupí k odstranění stavby. S tím souvisí i propočet nákladů na období ţivotního cyklu stavby. V současnosti je řešena otázka vytvoření základních koncepčních dokumentů pro stavební objekt z hlediska jeho uţívání, ţivotnosti, termínu obnovy a řízeného ukončení jeho ţivotnosti. Jedná se o sledování a navrhování celého komplexu ekonomických, organizačních a technologických řešení, která byla na stavebním objektu aplikována. Soustředění rozsáhlé a různorodé dokumentace a informací je nejen sloţité z věcného hlediska, ale je i náročným problémem počítačové praxe. V rámci zpracování práce je řešena otázka aplikace nových forem řešení procesů údrţby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení jejich uţitku z hlediska uţívání, ţivotnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich ţivotnosti. Tyto činnosti jsou v současnosti zahrnovány pod pojem ţivotní cyklus stavby (life cycle-lc). Kaţdý stavební objekt prochází svým individuálním ţivotním cyklem. Kaţdá fáze ţivotního cyklu staveb zahrnuje komplex procesů, které je nutné plánovat a financovat. V současné době probíhá po celé České republice rozvoj modernizace bytů a domů. Na trhu působí celá řada developerských firem, které realizují projekty modernizace bytové výstavby. Tento stav je patrný např. z široké škály inzerce zacílené na obnovy a modernizace. Poptávka po modernizovaných bytech se samozřejmě také vyvíjí. Je 1

60 ovlivněna celou řadou faktorů, a to vyplývajících přímo ze samotného objektu (např. cena, lokalita, občanská a obchodní vybavenost), ale také z ekonomického a demografického okolí. Působí na ni kupní síla obyvatel, dostupnost půjček, státní pobídky nebo věkové sloţení obyvatel. Předloţená práce se zabývá srovnáním aplikovaných rozhodovacích kritérií z hospodaření se svěřeným majetkem z hlediska krátkodobých, střednědobých nebo dlouhodobých záměrů, zváţením výchozího stavu stavebního objektu a jeho technicko- ekonomické vyhlídky do budoucnosti. Propočty analytického typu napomáhají vytvořit, kvantifikovat a standardizovat celý postup. Ve všech kritériích jsou to náklady, které tvoří základní limit kalkulace. Snahou všech řešení nyní pouţívaných je propočítat celý nákladový ţivotní cyklus (life cycle costs - LCC). Jeho základním atributem je trvanlivost navrţeného stavebního objektu. Práce se věnuje především objasnění problematiky správy a údrţby v širším kontextu udrţitelného rozvoje a ţivotního cyklu staveb. Výsledkem je jasná deklarace potřeby řešení problematiky správy, provozu a údrţby, coţ je také hlavním smyslem a cílem práce. Jednotlivé kapitoly se věnují sumarizaci současného stavu problematiky. Jedná se především o charakteristiku a definici základních technicko-ekonomických úloh udrţitelného rozvoje ţivotního cyklu staveb, nástrojů finančního plánování obnovy a zhodnocení budov. Součástí je také nastínění problematiky provozu, správy a údrţby a stručné shrnutí vývoje této problematiky. Věnuje se rovněţ objasnění postoje vůči urbanizovanému prostředí obecně a především zdůrazňuje a upozorňuje na současný postoj společnosti. Detailní pohled na současný stav nakládání se stavebními díly v průběhu jejich ţivotnosti ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla je důleţité rozšířit a byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby na zlepšení současného stavu. Třemi základními aspekty se pak práce detailněji zabývá v další kapitole. Jde především o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje Facility Managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu a počítačovou podporou rozhodovacích procesů. Důleţitá je návaznost kritérií pro hodnocení ţivotního cyklu stavebních objektů mezi metodami pouţívanými v České republice. Závěrečné kapitoly jsou věnovány celkové bilanci dosaţených výsledků, přičemţ jsou zdůrazněny přínosy pro oblast teoretickou (vědeckou i edukační) a praktickou. S tím související je následné stručné nastínění navazujících oblastí pro případné budoucí rozšiřování práce v rámci rozvoje tohoto vědního oboru. Na základě výsledků a srovnání klasifikací pouţitých metod jsou závěrem uvedeny doporučení, postupy a pomůcky pro další rozvoj této vědní disciplíny v rovině teoretické i praktické. Metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly z této práce. Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, ţe problematika ekonomiky správy majetku byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých sloţek zabývajících se správou a údrţbou stavebních objektů a predikcí ţivotního cyklu. Ta představuje především technicko-ekonomickou výslednici ţivotního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha po prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů stavebních objektů jen pouhou vizí. 2

61 2 Cíl práce Stavební dílo je dlouhodobým technicko-ekonomickým statkem. Vyţaduje proto postupy, které umoţňují jeho dlouhodobé sledování a ochranu před neodbornými zásahy. Dobrou dokumentací, dosaţitelnou v dlouhodobém časovém profilu ţivotnosti stavby, nerozumíme pouze technický projekt stavby a jeho změny. Jedná se o sledování a navrhování celého komplexu ekonomických, organizačních a technologických zařízení, která byla na stavebním objektu aplikována. Soustředění rozsáhlé a různorodé dokumentace a informací je nejen sloţité z věcného hlediska, ale je i náročným problémem počítačové praxe informatiky. Klíčovým problémem většiny stavebních objektů, v rámci ekonomiky správy majetku, je především existence nebo neexistence jejich finančního a časového rozvrhu cyklické údrţby a obnovy. Jejich existence je dána mnohdy historickým charakterem objektů, které většinou vznikaly v dobách, kdy prakticky neexistoval ţádný ucelený legislativní či technický předpis upravující podmínky uţívání stavebních objektů. Existují však objekty, které byly vystaveny v době, kdy jiţ vznikly a byly uplatňovány schválené zásady a principy správy a údrţby budov a přesto se velice často setkáme se špatným či nedostatečným způsobem řešení. Vyvstávají zde dvě zásadní oblasti problémů - problémy stávajících objektů a problémy s budováním budoucích objektů. Pro tyto oblasti existují ekvivalentně dvě skupiny opatření zabývající se jejich řešením. Těmito skupinami jsou: 1) vytvoření opatření a předpokladů vedoucích k vytvoření nástrojů pro efektivní spravování, udrţování a modernizaci stávajících stavebních objektů, 2) vytvoření opatření a předpokladů vedoucích k vytvoření nástrojů pro podporu správného rozhodování v oblasti výstavbových projektů preventivní opatření. Rovina takto nastiňující výsledná řešení je však velice obecná. Při podrobnějším zamyšlení nad konkretizací problémů a především konkretizací jejich řešení vyvstává celá řada sloţitých otázek. Cílem práce je proto najít na některé z těchto zásadních otázek konkrétní řešení a to podrobněji popsat a rozpracovat. Podstatou a základním cílem práce je hledání cesty a konkrétních způsobů řešení procesů provozu, správy a údrţby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení bezpečnosti a spolehlivosti staveb, prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů. Na základě nového pohledu na udrţitelnou výstavbu budov a její úlohy při zajištění udrţitelného rozvoje spojeného s vyšší kvalitou ţivota uplatňovat principy ekonomicky konkurenceschopné výstavby, údrţby a obnovy s vyšší uţitnou hodnotou při niţší energetické náročnosti, s niţšími nároky na surovinové vstupy. Dnešní pojetí ekonomiky správy majetku a nové přístupy při správě a údrţbě musí být zaloţeny na integrální přístupnosti s cílem sniţování nákladů celého ţivotního cyklu staveb. Všechna opatření musí zvyšovat ekologické, sociální, architektonicko-urbanistické a samozřejmě ekonomické poţadavky na kvalitu staveb. Práce chce upozornit na současný stav a nabídnout novou formu přístupu k této problematice. Obecným cílem tedy je zvýšení úrovně poznání v oblasti ekonomiky správy majetku a v oblasti managementu udrţitelného rozvoje ţivotního cyklu staveb a tím: - uplatňování nových principů udrţitelné výstavby, tj. výstavby respektující kritéria udrţitelného rozvoje stavebních objektů a měst, - zlepšení transformačního procesu z tradičního pojetí provozu a údrţby do nového pojetí udrţitelné výstavby, - uplatňování větší míry údrţby, obnovy, modernizace a rekonstrukce budov s ohledem na omezení spotřeby primárních surovin a odpadů, 3

62 - zlepšení rozhodovacích procesů při vyhodnocení a porovnání různých koncepcí údrţby a obnovy staveb. V práci jsou sledovány následující hlavní cíle: - shrnutí a vyhodnocení získaných poznatků z oblasti ekonomiky správy majetku s vazbami na udrţitelnou výstavbu a posuzování nákladů celého ţivotního cyklu staveb, - komplexní pohled na zkoumanou problematiku se stanovením nových forem řešení procesů provozu, správy a údrţby stavebních objektů, - ověření existence vzájemného ovlivňování udrţitelného rozvoje společnosti a dlouhodobého uţitku stavebních děl s vyuţitím dat bytových domů ve vlastnictví města Přerova a softwarových nástrojů, - provedení analýzy současných nákladů na obnovu a údrţbu bytových domů ve vybrané lokalitě statutárního města Přerova a to z pohledu optimalizace provozu stavebních objektů z hlediska kritérií udrţitelného rozvoje, - syntéza zjištěných dat a vytvoření tezí metodiky podporující investiční přípravu projektů údrţby a obnovy stavebních objektů. Hlavní cíle práce, týkající se řešení procesů nových forem správy a údrţby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení udrţitelnosti lze shrnout do tří základních oblastí: I. Analýza metod a modelů managementu udrţitelného rozvoje ţivotního cyklu staveb dle současného stavu, zaměřená na ekonomickou bilanci objektů, rentabilitu, poţadavky na investice a opravy, plánování a optimalizaci vynaloţených nákladů. II. III. Vyuţití nástroje Facility Managementu (FM) jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu, jako prostředku pro zpřístupnění dat o nástrojích finančního plánování obnovy a zhodnocení budov. Optimalizace rozhodovacího procesu v konkrétních situacích pomocí informačních technologií. Počítačová podpora rozhodovacího procesu simulací technickoekonomických úloh. Grafické zobrazení vyváţeného vztahu mezi stavebními aktivitami, stavbami, udrţitelnou výstavbou a dlouhodobým uţitkem je na Obr UDRŽITELNÁ VÝSTAVBA STAVEBNÍ AKTIVITY DLOUHODOBÝ UŽITEK STAVBY Obr. 2.1 Grafické zobrazení vyváženého stavu. Z uvedených hlavních cílů vyplývají jednotlivé dílčí cíle, které lze sumarizovat v následujících bodech: - v logických souvislostech vysvětlit pojem ekonomika správy majetku a tím pomoci ovlivnit myšlení lidí, 4

63 - upozornit na problémy, které vznikají při správě a údrţbě, dát správcům a vlastníkům podněty k řešení dané problematiky, - definovat postupy pro nové formy údrţby a obnovy, které ekonomicky neznemoţní jejich realizaci, ale umoţní prodlouţení dlouhodobého uţívání, - moţnost vyuţití získaných poznatků pro výuku stavebních inţenýrů, pro projektování a realizaci údrţby staveb, včetně informování pracovníků veřejné správy, - vytvořit teze metodiky pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje, - rozšířit teoretické poznatky v oblasti výzkumu. 5

64 3 Stav řešené problematiky 3.1 Udržitelný rozvoj a udržitelná výstavba stavebních objektů Udržitelný rozvoj Udrţitelný rozvoj je zaloţen na integraci a rovnováze cílů ekonomických, sociálních a ekologických. Je cíleným procesem změn v chování lidské společnosti. Stručně řečenoudrţitelný rozvoj představuje takový rozvoj, který uspokojuje potřeby současné generace bez ohroţování moţností budoucích generací uspokojovat své vlastní potřeby. Základní myšlenky udrţitelnosti, zejména dosaţení harmonického stavu ţivotního prostředí, sociálního prostředí a ekonomického rozvoje, současně s důrazem na prioritní význam rozvoje lidské osobnosti v podmínkách demokracie jsou uvedeny v odborné literatuře. Evropská unie akceptovala udrţitelnost jako jeden ze svých nosných programů výzkumu a vývoje, promítla ji jako jednu obecně platnou zásadu do celé řady technicko-ekonomických oblastí. Také jedno z největších zájmových sdruţení ve stavebnictví CIB (International Council for Research and Innovation in Buildings and Construction) se zaměřuje na problematiku kvality bydlení a navrhování staveb. Poţadavky spojené se zajištěním trvale udrţitelného rozvoje tak postupně čím dál více ovlivňují vývoj ve všech odvětvích lidské činnosti, včetně stavebnictví. Tradiční a stále ještě převládající přístup při navrhování stavebních objektů vychází z tří základních poţadavků: kvalita konstrukčního projektového řešení, náklady na realizaci stavby a čas potřebný na realizaci stavby-obr. 3.1, jejichţ slaďováním se hledá kompromis, splňující poţadavky stavebníka. Obr. 3.1 Nové pojetí stavebního procesu v globálním kontextu (dle [25]). Takový postup však v sobě nezahrnuje širší aspekty z pohledu vlivů na ţivotní prostředí a na sociální a kulturní kvalitu funkce realizovaných staveb. Nové pojetí je dle [25] komplexnější, trvale udrţitelný rozvoj a v širším pojetí udrţitelná výstavba jsou v rámci nového globálního pojetí obecně charakterizovány třemi oblastmi udrţitelnosti zobrazenými na obr. 3.1: - kvalita ţivotního prostředí (vnitřního i vnějšího), - ekonomická efektivita a omezení, - sociální a kulturní souvislosti. 6

65 konstrukční řešení (projektové) Náklady na realizaci A moţné pohyby segmentů čas na realizaci B C D náklad čas na realizaci projekt náklady čas na realizaci projekt náklady čas na realizaci projekt Obr. 3.2 Modely nežádoucích změn segmentů realizačních požadavků. Ze schématu na obr. 4.2 je patrné, ţe by nemělo docházet ke změně velikosti ţádného segmentu na úkor ostatních realizačních poţadavků. Situace A zobrazuje variantu vyváţeného projektového, nákladového a časového řešení. Příklad B představuje výrazně vynakládané zdroje na projekt, který trpí nedostatkem časového fondu. Schéma C obsahuje kvalitní projektový návrh, pro který nejsou zajištěny dostatečné náklady a uţ vůbec ne časové zdroje. Poslední příklad D vykazuje neefektivně vynaloţené náklady na realizaci nekvalitního projektu s nedostatečným časovým fondem. Ukázkové příklady jsou vedeny jako ilustrační výběr moţných praktických variant. Tyto oblasti představují tři základní pilíře udrţitelného rozvoje území, které zavádí nový zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) a které v rámci stavebnictví formují základní kritéria udrţitelné výstavby tj. výstavby respektující kritéria udrţitelného rozvoje Udržitelná výstavba Udrţitelná výstavba představuje přístup jakým stavební průmysl můţe přispívat k dosahování udrţitelného stavu rozvoje v oblastech environmentálních, ekonomických a sociokulturních. Základní principy a cíle udrţitelné výstavby jsou formulovány v Agendě 21 pro udržitelnou výstavbu vydané CIB v roce 1999 [1]. Agenda 21 pro udržitelnou výstavbu definuje základní koncepci udrţitelné výstavby, specifikuje její hlavní problémy a určuje výsledné úkoly pro jednotlivé účastníky stavebního procesu, včetně investorů a uţivatelů. Zabývá se oblastí procesu řízení, kvalitou výrobků a stavebních objektů, spotřebou zdrojů (energie, materiálů, vody a půdy), vlivem výstavby na trvale udrţitelný rozvoj měst, ekologickou zátěţí a sociálními, kulturními a ekonomickými otázkami. 7

66 Z koncepce udrţitelné výstavby vyplývají hlavní úkoly pro stavebnictví: - podporovat energetickou účinnost staveb, - šetřit neobnovitelné přírodní zdroje materiálů, - omezit negativní dopady stavební činnosti a staveb na ţivotní prostředí, - sniţovat spotřebu kvalitní vody, - přispívat k trvale udrţitelnému rozvoji měst. Vývoj pozemních staveb se musí především zaměřit na zvyšování energetické účinnosti staveb, efektivnější vyuţívání zdrojů surovin včetně vody a na omezování mnoţství škodlivých emisí a odpadů. Výběr a skladba konstrukčních prvků a technologií realizace musí respektovat poţadavek vysoké funkční kvality v rámci dlouhodobé ţivotnosti objektu. Při návrhu konstrukce a jeho optimalizaci je proto třeba posuzovat chování konstrukce v rámci celého ţivotního cyklu a uvaţovat předpokládané cykly údrţby, oprav a výměn jednotlivých konstrukčních částí. K tomu je třeba sladit ţivotnosti jednotlivých konstrukčních prvků a zajistit snadnou výměnu prvků s menší ţivotností. Pozemní stavby reprezentující největšího spotřebitele surovinových a energetických zdrojů a velkého producenta odpadů a škodlivých emisí mají rozhodující vliv na celý environmentální systém a tím i na efektivitu všech environmentálních opatření cílených k zajištění trvale udrţitelného rozvoje. Provedené experimenty nebo pilotní realizace ukazují, ţe je reálné dosahovat kvalitních parametrů udrţitelné výstavby při srovnatelných investičních nákladech a často při současném dosaţení vyšší uţivatelské a funkční kvality v průběhu celého ţivotního cyklu. Optimalizace návrhu, realizace i provozu objektů pozemních staveb z hlediska kritérií udrţitelného rozvoje se tak stává předmětem zájmu a významným prvkem v dalším vývoji navrhování a uţívání staveb. 3.2 Životní cyklus staveb a jeho hodnocení Životní cyklus staveb Kaţdá stavební konstrukce prochází v průběhu svého ţivota různými fázemi od vzniku aţ po zánik, tj. od získávání surovin, přes výrobu stavebních materiálů a konstrukcí, výstavbu, uţívání aţ po demolici a zneškodnění. Vznik objektu je podmíněn materiálovými a energetickými vstupy. V průběhu jeho existence je spotřebovávána energie a materiály na provoz a údrţbu. Ţivotní prostředí je ve fázi výstavby a provozu stavebního objektu zatěţováno emisemi, odpady a dalšími negativními vlivy. Při demolici objektu se opět spotřebovává určitá energie a vzniká značné mnoţství emisí a odpadů. Některé odpady mohou být recyklovány pro další pouţití, některé mohou být energeticky vyuţity, nebo jsou skládkovány, s odpovídajícími negativními důsledky pro ţivotní prostředí. Stejně jako v případě jiných produktů musí být environmentální dopad stavební konstrukce posuzován ve smyslu EN ISO [13] komplexně se zahrnutím celého ţivotního cyklu obr

67 Obr. 3.3 Základní fáze životního cyklu objektu pozemních staveb (dle [25]). Hodnocení a optimalizace environmentálních dopadů konstrukcí pozemních staveb v rámci celého ţivotního cyklu představuje velmi komplexní multiparametrický a multikriteriální problém. Metody a modely hodnocení vycházejí z následujících principů: - komplexnost uvaţování všech podstatných environmentálních kritérií, - časová závislost zahrnutí celého ţivotního cyklu stavby, - pravděpodobnost respektování pravděpodobnostního charakteru časové závislosti. Největší šance ovlivnit celkovou velikost environmentálních dopadů objektu je v počátečních fázích konstrukčního návrhu ve fázi koncepčního návrhu budovy (obr. 3.4). Druhá, ale jiţ výrazně menší moţnost ovlivnit celkové environmentální dopady je v počátku realizační fáze, v době, kdy je upřesňován technologický koncept. Obr. 3.4 Potenciální možnost ovlivnění celkové velikosti environmentálních dopadů E i v průběhu celého životního cyklu (dle [25]). Z grafu na obr. 3.4 vyplývá, ţe je výhodné zaměřit optimalizační úsilí do počátečních koncepčních fází návrhu, kdy správnou volbou vhodného materiálového, konstrukčního a technologického konceptu lze dosáhnout výrazně větších úspor z hlediska celkových environmentálních dopadů neţ při optimalizaci detailních fází návrhu (např. vhodná volba konceptu nosné konstrukce objektu můţe mít výrazně větší význam neţ detailní optimalizace vyztuţení ţelezobetonového průřezu). 9

68 3.2.2 Metody hodnocení životního cyklu a jeho nákladů Metody a modely hodnocení komplexní kvality budov Vyspělé země postupně přirozeným vývojem spějí k vytváření metod pro komplexní hodnocení kvality budov (tedy hodnocení udrţitelnosti budov) a k postupnému zavádění do praxe. Neexistuje jednotná metoda pro komplexní hodnocení kvality budov v průběhu celého ţivotního cyklu. Na základě metodologie definované v souboru norem EN ISO [12] byla vyvinuta celá řada výpočetních modelů a softwarových nástrojů, které se liší cílem a rozsahem analýzy, stanovením rozlišovací úrovně a podrobností systémového modelu. Některé modely jsou zaměřeny na zhodnocení environmentálních parametrů materiálů a konstrukčních prvků (např. BEES, ENVEST aj.), některé metody na posouzení výrobních procesů (např. GEMIS, SimaPro aj.), některé se zabývají širším spektrem kritérií udrţitelnosti celých staveb. Poslední skupina nástrojů je zaměřena nejen na hodnocení budovy, ale lze posuzovat i její okolí, a to nejen z hlediska environmentálního a ekonomického, ale i sociálního a kulturního (nástroje tedy zahrnují kritéria z širokého spektra udrţitelného rozvoje). Mezi takové nástroje patří např. LEED, BREEAM - EcoHomes, GB Tool, SB Tool, CASBEE apod. V některých zemích sílí snaha o zavedení standardizovaného systému hodnocení, umoţňujícího vzájemné porovnání kvality realizovaných staveb a postupně se vyvíjejí komplexnější nástroje, které se víceméně postupně stávají regionálně uznávaným nástrojem (např. v USA, Kanadě, Velké Británii aj.). Je snaha o zavedení "známkování" dosaţených parametrů výstavby a následně o podporu řešení lepších neţ standardních. V tomto smyslu došlo pravděpodobně k největšímu rozšíření hodnotících systémů vycházejících z metodiky GB Tool (neoficiální implementace ve více neţ 20ti zemích světa), BREEAM (implementace ve Velké Británii a Kanadě respektovaná certifikace staveb) a LEED (implementace v USA certifikace dobrovolná, ale respektovaná). Přehled nástrojů pro hodnocení kvality budov je uveden v [27]. Dosud však nebyl ustanoven mezinárodní standard pro komplexní hodnocení kvality budov. Česká republika navázala v roce 2005 na mezinárodní skupinu GBC (Green Building Challenge), která vyvíjí metodiku GBTool (nověji SB Tool). GBTool byl přejat jako inspirace metodického postupu a v roce 2006 byl vytvořen předběţný strom hodnocených kritérií, byly nastaveny kriteriální meze (benchmarky) a váhy mezi nimi. Pracovní název nového českého nástroje je VI@ZE 2006 [53]. Green Building Challenge a GBTool Metodika GBTool hodnotí budovy z hlediska sedmi základních skupin kritérií (A aţ G), které se dělí na subkritéria, a ty se dále dělí na jednotlivá kritéria druhé podúrovně (těch je celkem přibliţně 120). Přehled hodnotících kategorií a kritérií v GBTool 2005 je uveden v tab Kaţdé z dílčích kritérií je ohodnoceno body prostřednictvím stanovené metodiky v intervalu - 1 aţ 5 bodů. Hodnota 5 odpovídá nejlepší dostupné technologii v dané oblasti (BAT Best Available Technique), 3 body korespondují s běţně dosahovaným nejlepším řešením, 0 vyjadřuje stav obvyklý v regionu nebo minimální přípustné řešení a -1 znamená stav pod moţnou hranicí akceptovanou v dané lokalitě, nebo nesplnění některých poţadavků, jako můţe být například nedodrţení některých norem. Váhy mezi jednotlivými kritérii jsou v GBTool stanoveny implicitně, ale lze je pro jednotlivé regiony individuálně nastavit. 10

69 Tab. 3.1 Hodnoticí kategorie a kritéria v GBTool 2005 (dle [27] ). základní skupiny kritérií hodnoticí kritéria A: Výběr pozemku a výběr pozemku, projekt organizace výstavby, urbanistické řešení urbanistický návrh a územní řešení celková primární energie z neobnovitelných zdrojů, B: Spotřeba energie a špička odběru el. energie při výstavbě, obnovitelná zdrojů energie, uvedení budovy do provozu, materiály, pitná voda C: Zatíţení ţivotního prostředí D: Kvalita vnitřního prostředí E: Funkčnost F: Dlouhodobé zajištění funkčnosti G: Sociální a ekonomické aspekty emise skleníkových plynů, další atmosférické emise, tuhé odpady, dešťové a odpadní vody, vlivy na území, další místní a regionální vlivy kvalita vnitřního vzduchu, větrání, teplota vzduchu a relativní vlhkost, denní osvětlení, akustika a hluk funkčnost a efektivita, údrţba hlavních funkcí vně plánovaných návrhových podmínek, regulovatelnost moţnost změn a přizpůsobení novým podmínkám, údrţba a provoz váhy 12,5% 20,8% 20,8% 16,7% 8,3% 8,3% ceny a náklady, sociální aspekty 12,5% Hodnocení budov a celých obytných souborů z hlediska širšího spektra kritérií udrţitelnosti se postupně stává v některých vyspělých zemích respektovanou metodou hodnocení komplexní kvality výstavby, slouţící zpravidla k jejich neoficiální certifikaci. Lze očekávat, ţe vybrané metody se postupně stanou v určitých zemích nebo regionech standardem umoţňujícím vzájemné porovnávání kvality jednotlivých řešení. Analýzy environmentálních parametrů budov a obytných celků provedené na FSv ČVUT ukazují na moţnou aplikovatelnost uvedených hodnotících postupů i v českých podmínkách. Byla navázána aktivní spolupráce s mezinárodní organizací iisbe, jejímţ výsledkem je zaloţení České společnosti pro udrţitelnou výstavbu budov (Czech Sustainable Building Society- CSBS) v prosinci 2005, jako národní členské organizace iisbe (International Initiative for Sustainable Built Environment). Společnost si klade za cíl vytvořit nezávislou platformu za účelem prosazování principů udrţitelné výstavby budov. Hlavním záměrem je motivovat stavební výrobu a stavební průmysl, vlastníky, provozovatele a uţivatele budov, profesní organizace, střední odborné a vysoké školy, aby tyto principy zaváděli a dlouhodobě uplatňovali ve své praxi. Certifikace kvality budov se stává prestiţní a postupně nutnou součástí kvalitní výstavby Stanovení nákladů životního cyklu stavebních objektů Určování nákladů ţivotního cyklu (LCC) je metodou vhodnou k analýze celkových nákladů pořízení, uţívání, údrţby a sluţeb za celou dobu ţivotnosti produktu včetně nákladů na likvidaci. LCC analýza můţe poskytnout důleţité výstupy v rozhodovacích procesech, zvláště při - vyhodnocení a porovnání alternativních investičních strategií, - určení ekonomické ţivotaschopnosti projektu, - vyhodnocení a porovnání různých koncepcí údrţby a rekonstrukce, - výběru mezi různými stavebními materiály, prvky a systémy, - zlepšení či změně provozu. 11

70 V případě stanovení výšky nákladů stavebního objektu v rámci ţivotního cyklu se vţdy jedná o odhad. Přesnost odhadu závisí především na poznatcích z ekonomiky obnovy a oceňování nemovitostí, které se otázkami přesnosti odhadu ţivotnosti konstrukce, průběhu a intenzity jejího opotřebení a nákladů zabývají. Ekonomika obnovy, jako součást operační analýzy, je produktem druhé poloviny 20. století. Náklady na opravu a údrţbu, rekonstrukce a modernizaci (maintenance life cycle replacements, tzn. hard fm ), nemají konstantní průběh v rámci ţivotního cyklu a proto je zájem účastníků výstavby, zejména investorů a uţivatelů soustředěn právě na ně. V rámci České republiky se ověřují metody, které respektují celoevropskou metodiku hodnocení ţivotního cyklu stavebních objektů. V rámci EU dochází k pokusům pouţít LCC při zpracování projektů v oblasti zdravotnictví a školství (Irsko, Francie), ale i v oblasti silnic, ţeleznic a energetiky (Švédsko). Mezi hlavní sféry zájmu patří vztah mezi investičními a provozními náklady, ţivotnost stavby a jednotlivých konstrukčních prvků. Hlavní překáţky při tvorbě modelů LCC (Life Cycle Costs) byly definovány jako nedostatek zkušeností s aplikací LCC, nedostatek vstupních dat pro současné modely a přílišná sloţitost současných modelů, bránící jejich širokému pouţívání. Základní otázkou zůstává, jak LCC ovlivňují trvalou udrţitelnost výstavby a její vlivy na ţivotní prostředí. Cílem je vytvořit praktický SW nástroj hodnocení uţitné hodnoty a ceny technického díla s dlouhodobým ţivotním cyklem z pohledu uţivatele. Analýza nákladů ţivotního cyklu budovy LCC je zaměřena na optimalizaci nákladů v průběhu celé doby její ţivotnosti. Výsledný výpočet LCC při relevantních vstupních datech, které se týkají technických parametrů konstrukčních prvků a časového období vzniku předmětných nákladů s nimi souvisejících, by měl být důleţitým podkladem pro rozhodování investora, projektanta a budoucího uţivatele pro výběr optimální varianty technického řešení stavby také s ohledem na ekologické aspekty a dlouhodobé ekonomické důsledky. Náklady spojené s realizací, uţíváním a likvidací budovy lze rozdělit do 3 základních skupin. Obr. 4.5 Skladba nákladů v průběhu životního cyklu stavby. První skupinu tvoří náklady přímo související s technickými parametry stavby- investiční náklady, náklady na opravy a udrţování budovy, rekonstrukci, modernizaci a likvidaci budovy. Druhou skupinou jsou provozní náklady budovy náklady na energie, úklid, odpisy apod. Další část tvoří administrativní náklady spojené se správou nemovitosti daně, pojištění, správa budovy, atd. Na základě uvedeného přehledu je moţné stanovit dle [68] vztah pro stanovení nákladů ţivotního cyklu budovy LCC takto: 12

71 LCC C t D i i i 0 (1 r), (3.1) kde - C i je náklad v roce i, - r je diskontní sazba (časová hodnota peněz) a - t D je délka hodnoceného období (ţivotnost budovy). Problematika LCC je zaměřena na náklady související s technickými parametry stavby. Náklady ţivotního cyklu lze jednoduše zapsat také jako součet výše uvedených skupin nákladů: kde LCC = C T + C P + C A, (3.2) - LCC jsou náklady ţivotního cyklu (Life Cycle Costs), - C T jsou náklady související s technickými parametry budovy, - C p jsou náklady provozní, - C A jsou náklady administrativní. Z pohledu navrhování konstrukcí jsou pro ekonomické hodnocení podstatné náklady související s technickými parametry budovy. Ve fázi investiční (realizační) se jedná o investiční náklady (cenu pořízení). V provozní fázi to jsou náklady na opravy a udrţování budovy, na modernizaci, na rekonstrukci. Ve fázi likvidační se jedná o náklady na ekologickou likvidaci budovy (obr. 3.1). vztahem [68]: Náklady související s technickými parametry budovy (C T ) lze zapsat následujícím C T j 1 n i 0 t C Tj (1 r) i, (3.3) kde - C Tj je výše j-té kategorie nákladů souvisejících s technickými parametry budovy v roce hodnocení i, - n je délka ţivotního cyklu budovy (ţivotnost), - t je celkový počet kategorií nákladů souvisejících s technickými parametry budovy, - r je diskontní sazba. 13

72 Investiční fáze Provozní fáze Likvidační fáze Investiční náklady (cena pořízení) Nákladné opravy, údrţba, modernizace, rekonstrukce Náklady na ekologickou likvidaci stavby, recyklace Obr. 3.6 Fáze navrhování konstrukcí Metody a modely technicko-ekonomické analýzy budov Metody a modely hodnocení technického stavu jsou odrazovým můstkem pro modelování alternativních strategií údrţby a obnovy stavebních objektů. V rámci výzkumných projektů na evropských univerzitách dochází k vytváření a zavádění různých modelů LCC, protoţe prozatím neexistuje jednotná metoda a terminologie v této oblasti. Metody výpočtu nákladů na údrţbu a obnovu v různé míře reflektují buď na jednoduchost výpočtového algoritmu, se kterou je spojena vyšší přesnost, nebo výpočtovou sloţitost, kompenzovanou očekávanou vyšší přesností. Přesnost výpočtu ovlivňuje v rozhodující míře kvalita modelu, který pro budoucí vývoj nákladů bude sestaven. Modely jednotlivých metod v různé míře uvaţují s faktory ţivotnost, opotřebení konstrukčních dílů, kvalita prováděné údrţby, lokální a klimatické vlivy, náhodnost vzniku poruch atd. Základní rozdíly v jednotlivých výpočtových metodách, jak uvádí [49], jsou v tom, jak přistupují ke: zdrojům údajů pro sestavení modelu stavebního objektu (model stavebního objektu je objektový reprezentant, nebo je model sestavený individuálně pro kaţdý stavební objekt), způsobu výpočtu nákladů (procentuálním odhadem nákladů ve vazbě na rozsah údrţby a obnovy a pořizovací náklady, nebo poloţkovým rozpočtem konkrétního specifikovaného zásahu), moţnosti úprav základních charakteristik (s pevně předdefinovanou ţivotností objektu a jeho konstrukčních dílů, nebo s moţností volby v stanoveném intervalu, případně s výpočtovým algoritmem pro objektivizaci ţivotnosti. A dále na progresivitě opotřebení v závislosti na kvalitě prováděné údrţby a na jejím základě vypočítaném roku provedení opravy). Východiskem metod stanovení nákladů v České republice například na celkovou obnovu bytového domu je vyuţití objemových (nákladových), podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov (dle přílohy č. 14 k vyhlášce č. 173/2000 Sb.), nákladového indexu a stupně poškození. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údrţbu stavebních objektů, které jsou podstatnou sloţkou nákladů ţivotního cyklu stavby bylo vytvořeno v České republice několik modelů: 14

73 Poměrový model nákladů, Buildpass, model technicko-ekonomické analýzy, metoda REMAB. Poměrový model stanovení nákladů Poměrový model nákladů, podle [11], umoţňuje rychlý a jednoduchý odhad rámcových nákladů na opravy a údrţbu na základě typu stavebního objektu. Typy stavebních objektů jsou v Poměrovém modelu nákladů rozlišeny na základě Jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO) a jejich konstrukčně materiálových charakteristik. Jednotlivé konstrukční prvky jsou uváděny v podrobnosti stavebních dílů a řemeslných oborů. Náklady na opravu a údrţbu jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny stavby. Výstup aplikace Poměrového modelu výpočtu nákladů na opravy a údrţbu je na obr OBČANSKÉ STAVBY Roky Náklady POLOŢKA - název % Náklady z ceny stavby v % Kč Vnitřní kanalizace 1,00 1 Vnitřní vodovod 1,00 1 Vnitřní plynovod 0,00 Zařizovací předměty 1,20 0,3 1,2 Ústřední vytápění - kotelny, strojovny 0,60 0,3 0,6 Ústřední vytápění - rozvody potrubí 1,00 Ústřední vytápění - armatury a otopná tělesa 1,90 Konstrukce tesařské 0,50 Dřevostavby a sádrokartony 0,30 Konstrukce klempířské 1,10 0,2 1,1 Krytiny tvrdé 0,10 0,1 Konstrukce truhlářské 5,10 2,6 Konstrukce zámečnické 13,40 1,3 1,3 6,7 Podlahy z dlaţdic 1,80 1,8 Obr. 3.7 Ukázka skladby nákladů na opravy a údržbu pro občanské stavby (dle [11]). 15

74 Na základě celkové předpokládané ţivotnosti stavby, rozpočtových nákladů a jejich procentuálního rozdělení na stavební díly a řemeslné obory je sestaven časový harmonogram oprav a jejich procentuální rozsah například v pětiletých cyklech. Poměrový model nákladů je schopen rozlišit v rámci své podrobnosti konstrukčně materiálovou charakteristiku nosné konstrukce stavebního objektu, nikoliv uţ jednotlivého konstrukčního prvku (stavebního dílu nebo řemesla). Výstupy mohou slouţit jako vstupní informace investora pro rozhodovací procesy v předinvestiční fázi ţivotního cyklu (např. feasibility study). Základem pro výpočet jsou rozpočtové náklady stavebního objektu. Princip výpočtu zachovává procentuální členění nákladů jednotlivých stavebních dílů a řemeslných oborů dle ÚRS Praha, a.s. Náklady na opravy jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny [11]. Buildpass, model technicko-ekonomické analýzy stavebních objektů Model technicko-ekonomické analýzy umoţňuje přesnější naplánování nákladů na opravy a údrţbu v kratším časovém horizontu, dále můţe být vyuţit pro posouzení různých variant navrhovaných stavebních úprav z hlediska budoucích nákladů na opravy a údrţbu a úspor provozních nákladů. Zaměřuje se na analýzu oblasti nákladů a výnosů objektu v kontextu údrţby a obnovy jednotlivých konstrukčních dílů. Řešení je realizováno pomocí webového rozhraní, přes které se zadávají informace o objektu a zpětně jsou vráceny výsledky analýzy. Schéma webového rozhraní a jednotlivé kroky řešení jsou znázorněny v [40]. Vstupní adresou k aplikaci je webová strana modelu analýzy Databázi stavební produkce v modelu technicko-ekonomické analýzy tvoří dvě základní databáze a) databáze stavebních objektů a b) databáze konstrukčních prvků. V databázi je definováno celkem 102 reprezentantů stavebních objektů. Kaţdý z nich má přiřazenu strukturu prvků z databáze konstrukčních prvků s jejich objemy a ţivotnostmi pomocí matice převodních vzorců. Náklady na opravy a údrţbu jednotlivých konstrukčních prvků jsou odvozeny z aktuálních cen na trhu (je tedy nutná jejich aktualizace v čase). Doba ţivotnosti jednotlivých konstrukcí a prací je v obou variantách modelu konstruována s ohledem na technickou i ekonomickou ţivotnost. Je určena tak, aby zaručovala bezporuchovost prvku a současně zahrnovala i morální opotřebení. Pro základní analýzu jsou jako vstupní údaje zadavatele postačující stávající technická a provozní dokumentace stavby. Detailní analýza vychází z expertních zjištění fyzického stavu objektu, cenové úrovně stavebních materiálů a prací, z podrobných ekonomických údajů o objektu a z odborného posouzení aktuální situace na trhu s realitami. Zadáním pouze povinných identifikačních údajů získá zadavatel základní analýzu, jejíţ výhodou je rychlé a levné získání výstupních informací. Ostatní údaje, které jsou pro zpracování analýzy potřebné, jsou automaticky přiřazovány z vnitřních databází modelu. Při volbě náročnější analýzy, lze při zadávání podrobnějších a přesnějších informací o objektu získat výstupy s vyšší mírou podrobnosti i spolehlivosti. Vedle optimálního naplnění obou databází je nutnou podmínkou pro praktické a plnohodnotné vyuţití modelu co nejpřesnější určení funkční závislosti mezi jednotlivými prvky obou databází. Toto přiřazení je uskutečněno prostřednictvím matice převodních vzorců sestavené ke všem objektům a všem konstrukčním prvkům. Kaţdý převodní vzorec obsahuje charakteristické velikostní parametry analyzovaného objektu a empiricky stanovený převodní koeficient, z nichţ je odvozeno mnoţství konstrukčního prvku v objektu. Sumarizací je sestaven fiktivní objekt, který se od skutečného analyzovaného objektu odlišuje v přípustné toleranci. Zadávací protokol je graficky znázorněn na obr

75 Základními výstupy jsou tyto bloky informací: Obr. 3.8 Schéma průběhu analýzy (dle [40]). 1. Ekonomická bilance objektu. 2. Rentabilita objektu. 3. Poţadavky na investice a opravy. 4. Plánování a optimalizace vynaloţených nákladů. Podstatnou součástí modelu, s jehoţ pomocí je moţné jednoduchou formou určit předpokládané náklady na opravu a údrţbu stavby po celou dobu její ţivotnosti, je stanovení základních vazeb mezi jednotlivými stavebními konstrukcemi a pracemi z hlediska závislosti jejich provádění. Propojení lze graficky vyjádřit formou logických schémat (obr. 3.9). Obr. 3.9 Schéma vazeb mezi prováděním stavebních prací (dle [40]). Modely budou v budoucnu rozšiřovány především o výpočty dalších nákladů spojených s ţivotním cyklem stavby (provozní náklady) a projektu (náklady předinvestiční fáze). Pro výpočet ekonomické bilance a rentability stavebních projektů bude doplněna výnosová část. Náklady na údrţbu a obnovu doposud neobsahují časovou hodnotu peněz 17

76 a nezohledňují meziroční inflaci to je rovněţ předmětem budoucího rozšíření řešení modelu. Metoda REMAB Metoda REMAB (Reconstruction and Maintenance of Buildings) [44] řeší systém péče o budovy, jejich údrţbu, modernizace i rekonstrukce. Je modelovým řešením problematiky Property Managementu, jehoţ cílem je dát vlastníkům budov nástroje pro efektivní spravování, udrţování a modernizaci nemovitého majetku. Metoda REMAB vychází v oblasti stanovování rizik z účelové modifikace metody FMEA (Failure Mode and Effects Analysis). Metoda vyuţívá multikriteriálního hodnocení technického stavu budov a následných modernizací a rekonstrukcí. Do hodnocení jsou zahrnuta rizika budovy počítaná modifikovanou metodou FMEA, ţivotnost a samozřejmě ekonomika. Je komplexním řešením hodnocení technického stavu starších městských budov včetně: - vymezení rizik ztráty nebo narušení funkce stavby, - odhadu moţného dalšího vývoje, - návrhu strategie oprav a modernizace, - odhadu nákladů na tyto činnosti, - hodnocení účinnosti prostředků na opravy vynaloţených. Obr Odhad nákladů na opravu a modernizaci metodou REMAB (dle [44]). 18

77 Metoda je členěna do následujících postupných kroků: - zjištění aktuálního technického stavu budovy, - stanovení moţných okamţitých i potenciálních rizik ztráty či narušení jednotlivých funkcí budovy, - posouzení závaţnosti rizik a analýza příčin zjištěných vad, - návrh opravy nebo modernizace, - odhad sníţení identifikovaných rizik, - cenový odhad nákladů moţných variant opravy a modernizace, - hodnocení účinnosti jednotlivých moţných variant opravy a modernizace. Pro účely hodnocení technického stavu budovy i pro následné variantní návrhy sanací a modernizací a k tomu příslušející odhady nákladů je stavební objekt (budova) rozčleněn do 26 funkčních dílů, které jsou vyšetřovány samostatně i ve vazbě na související funkční díly a jsou základem analýzy. Metoda REMAB zaloţená na hodnocení jednotlivých funkčních dílů s propojením na odhad nákladů na opravu nebo výměnu jednotlivých funkčních dílů umoţňuje vlastníkům a správcům nemovitostí získat poměrně přesné informace o předpokládaných nákladech oprav a modernizací budov. 3.3 Životnost a opotřebení stavebních objektů Životnost staveb a konstrukcí Ţivotnost konstrukce můţeme definovat jako dobu, po kterou by stavební konstrukce měla vyhovovat poţadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Za tuto dobu se konstrukce dostane do mezního stavu pouţitelnosti, resp. stane se nepouţivatelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem roků, který se u různých druhů objektů liší. U veřejných objektů se uvaţuje asi 100 aţ 150 let a u panelových domů se dosud uvádí cca 80 let. Nejčastěji se ţivotnost vyjadřuje vzhledem k parametrům, pro které byl objekt vybudován. Přesnější je uvaţovat ji jako proměnnou veličinu za předpokládaných proměnných podmínek v časové závislosti. Hlavní činitele, které rozhodují o ţivotnosti stavby, jsou jak uvádí Beran [9] zejména konstrukční materiály, volba konstrukční koncepce staveb, statické problémy, vliv prostředí a údrţba objektu Prvky stavby dělíme na: a) prvky s dlouhodobou ţivotností - např. základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, b) prvky s krátkodobou ţivotností - zahrnují např.: vnější omítky a fasádu, vnitřní omítky. Stávající předpisy uţívají procentní opotřebení 1% za rok s předpokládanou ţivotností 100 roků, pro některé stavby jiţ jen 80 roků (např. rekreační chata dle pouţitých stavebních materiálů). Z praxe vyplývá, ţe při běţně prováděné údrţbě řada staveb dosahuje podstatně vyšší celkové ţivotnosti. Pro stanovení ţivotnosti je moţné uváţit průměrné náklady na objekt za 1 rok a ţivotnost objektu po rekonstrukci lze vyjádřit vztahy uvedenými v literatuře k problematice oceňování nemovitostí [38], [50]. Údaje o ţivotnosti staveb se v literatuře různí. U objektů rozlišujeme v podstatě 3 druhy ţivotnosti, ţivotnost technickou (fyzickou), ţivotnost morální a ţivotnost ekonomickou. Výslednou dobu pak nazýváme základní ţivotností stavby. 19

78 Ta můţe být zkracována nebo prodluţována: - kvalitou údrţby staveb, - intenzitou uţívání staveb, - polohou stavby, která vyvolává větší či menší působení povětrnostních, atmosférických, chemických a mechanických vlivů ovlivňujících technickou ţivotnost staveb, - funkční vyuţitelností stavby, která můţe výrazně ovlivnit ţivotnost ekonomickou, - provedenými stavebními úpravami, modernizací a rekonstrukcí. Základní uţitkovou ţivotnost v členění podle jednotlivých druhů objektů určuje např. Vyhl. č. 540/2002 Sb. [64], ale i STN Podrobněji sledované údaje z pohledu funkce a materiálového řešení objektu poskytují hodnoty uplatňované při činnosti soudních znalců v zemích EU dle [50]. Pro stavební konstrukce má stavební praxe k dispozici empiricky vysledované údaje o teoretické ţivotnosti stavebních konstrukcí, uvedené např. v [10] nebo [11]. Určit fyzickou ţivotnost konstrukce - T' znamená, připočítat k její základní ţivotnosti - T, přiráţky a sráţky podle jednotlivých působících vlivů - V. T' = T + V, (3.6) V případě kdyţ je konstrukce po opravě, nejdříve se základní ţivotnost upraví o vliv opravy - T 0, a k takto určené hodnotě se potom připočtou jednotlivé přiráţky a sráţky. T' = T 0 + V, (3.7) Zajímavou moţnost určení fyzické ţivotnosti (tj. ţivotnosti stanovené jako prodlouţení nebo zkrácení základní předpokládané ţivotnosti vlivem údrţby) je moţno najít v literatuře [29]. Vychází se přitom ze základních vztahů na stanovení opotřebení. Z nich se vyjádří fyzická ţivotnost T' jako: při zanedbané údržbě ' v T, (3.8) O( v) při normální údržbě T ' v v 1 8 O( v), (3.9) 4 O( v) při velmi dobré údržbě ' 1 T v, (3.10) O( v) kde O(v) je skutečné opotřebení konstrukce v čase v. U obou prezentovaných metod (na základě přiráţek/sráţek a určením podle vztahů 3.7 aţ 3.9) lze najít slabiny. Pro objektivizaci určení fyzické ţivotnosti se doporučuje obě metody kombinovat. Základní podmínkou dlouhé ţivotnosti staveb je pravidelná (cyklická) údrţba a úpravy budov pro jejich co nejlepší vyuţití. Pokud se údrţba neprovádí, nahromadí se v průběhu let sloţité problémy vznikající právě ze zanedbané údrţby a budova chátrá. Neprovádějí-li se úpravy, budovy neodpovídají funkčním ani uţitným poţadavkům. Budovu, která přestala plně vyhovovat, není však moţné vţdy zbourat a nahradit ji novou, moderní budovou. Takový postup by nebyl ekonomický. Proto se staré budovy, které jsou ve vyhovujícím konstrukčním stavu a umoţňují přestavbu, upravují podle nových poţadavků. 20

79 Ţivotnost a opotřebení stavebních objektů lze povaţovat za kontinuální proces, všechny faktory ovlivňující ţivotnost jsou funkcí času. Vţdy jsou nutné podrobnější analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údrţby objektů v průběhu jejich ţivotnosti, na jejímţ základě lze tuto ţivotnost zkrátit (při nedostatečné údrţbě nebo poruše) nebo naopak prodlouţit (při zvýšené údrţbě). Optimalizace údrţby v plánovaných cyklech vyţaduje řešení na základě matematického modelování s pouţitím vícekriteriálního rozhodování Opotřebení stavebních konstrukcí Opotřebení vyjadřuje konkrétní technický stav konstrukce v daném okamţiku. Opotřebení dle [30] závisí zejména na stáří konstrukce, objektivní fyzické ţivotnosti konstrukce a kvalitě prováděné údrţby. Pro matematické vyjádření průběhu opotřebení se postupně vyvinulo více metod, které zejména s ohledem na kvalitu prováděné údrţby nacházejí uplatnění v konkrétních případech. Základní metody výpočtu opotřebení z hlediska praktického uplatnění jsou však jen tři. Popisují průběh opotřebení jako: - lineární průběh opotřebení, při zanedbané údrţbě, - semikvadratický průběh opotřebení, při normální údrţbě, - kvadratický průběh opotřebení, při velmi dobré údrţbě Lineární průběh opotřebení Představuje z hlediska nárůstu opotřebení nejprogresivnější metodu výpočtu. Opotřebení v tomto případě roste přímo úměrně s časem, coţ vyjadřuje vztah: kde - O(t) je opotřebení konstrukce v čase t, - T je ţivotnost konstrukce Kusýnova Rottingerova metoda t O( t), t [0,T] (3.11) T Modifikace klasické lineární metody spočívá v rozdělení ţivotnosti konstrukce na dva intervaly. Potom platí: t.j. pro stáří konstrukce do 1/10 ţivotnosti konstrukce, a t O( t), pro t [0, 1 T] (3.12) 2T 10 0,95 ( t 0,1 T) O( t) 0,05, pro t[ 1 T, T] (3.13) 0,9T 10 t.j. pro stáří konstrukce od 1/10 ţivotnosti konstrukce. Smyslem této modifikace je zohlednit skutečnost, ţe v prvních letech provozu se konstrukce stále chová jako nová, a proto opotřebení stanovené klasickou lineární metodou v prvních letech vykazuje nepřiměřaně vysoké hodnoty. 21

80 Rossova metoda Metoda rozděluje ţivotnost konstrukce na pět stejných období, přičemţ na konci prvního období je opotřebení 3/5 z lineárního opotřebení pro 1/5 ţivotnosti, na konci druhého období je opotřebení zvýšené o 4/5, na konci třetího o 5/5, na konci čtvrtého období o 6/5, aţ na konci pátého období je opotřebení zvýšené o 7/5 z lineárního opotřebení připadajícího na 1/5 ţivotnosti. v roku t = 1/5 T : O(t = 1/5 T) = 1 T T 5 = 0,12 v roku t = 2/5 T O(t = 2/5 T) = 1 T T T T 5 = 1 T. ( 3 5. T T ) 5 = 0,28 v roku t = 3/5 T O(t = 3/5 T) = 1 T. ( 3 5. T T T ) 5 = 0,48 v roku t = 4/5 T O(t = 4/5 T) = 1 T. ( 3 5. T T T T ) 5 = 0,72 v roku t = 5/5 T O(t = 5/5 T) = 1 T. ( 3 5. T T T T T ) 5 = 1,0 Obr Rossova metoda schématicky Semikvadratický průběh opotřebení při normální údržbě Kombinuje lineární a kvadratický průběh opotřebení. Opotřebení vyjadřuje jako součet dvou podílů, a to lineárního podle vztahu: 1 t O1 ( t), t [0, T] (3.14) 2 T 22

81 a kvadratického podle vztahu: 2 1 t O2 ( t), t [0, T] (3.15) 2 2 T Jejich součet dává po úpravě základní vztah pro semikvadratické opotřebení ve tvaru: 2 t t T O( t), t[0, T] (3.16) 2 2 T Kvadratický průběh opotřebení při velmi dobré údržbě Opotřebení je vyjádřené parabolou druhého stupně podle vztahu: 2 t O( t), t [0, T] (3.17) 2 T Opotřebení, které v prvních letech roste velmi pomalu, předurčuje oblast vyuţití této metody pro konstrukce s velmi dobrou údrţbou Porovnání jednotlivých metod výpočtu opotřebení Rozhodující je posouzení kvality prováděné údrţby, jako kritéria na určení průběhu opotřebení. Vybrané hodnoty opotřebení pro konstrukci s ţivotností 20 let podle jednotlivých typů opotřebení udává tabulka 3.2. Vizuálně jsou rozdíly patrné na obr Tab. 3.2 Porovnání opotřebení pro jednotlivé metody výpočtu. (dle [52]) Metoda Opotřebení v rocích Lineární 0,100 0,200 0,300 0,400 0,500 0,600 0,700 0,800 0,900 1,000 Kusýnova - Röttingerova 0,050 0,156 0,261 0,367 0,472 0,578 0,683 0,789 0,894 1,000 Rossova 0,060 0,120 0,200 0,280 0,380 0,480 0,600 0,720 0,860 1,000 Semikvadratická 0,055 0,120 0,195 0,280 0,375 0,480 0,595 0,720 0,855 1,000 Kvadratická 0,010 0,040 0,090 0,160 0,250 0,360 0,490 0,640 0,810 1, Plán údržby a obnovy stavebního objektu Vlastníci bytových domů nebo organizace, které spravují majetek, jsou povinni zabezpečovat dle zákonných předpisů komplexní péči o jeho stav. Tato činnost je významnou částí správy a provozu bytového hospodářství. Pravidelné udrţování objektů zpomaluje průběh procesu fyzického opotřebení a předchází se jeho následkům v zájmu zabezpečení jejich provozuschopného stavu a bezpečného provozu. Do údrţby bytových domů musíme zahrnovat diagnostické, údrţbové a opravárenské postupy (obr. 4.13). Jen tak jsme schopni celou problematiku řešit komplexně a hledat cesty jak zdokonalit údrţbové postupy u tak velkého bohatství společnosti, čímţ nemovitý majetek nepochybně je, a předat ho dalším generacím v provozuschopném stavu. 23

82 Opotřebení 1,000 0,900 0,800 0,700 0,600 0,500 0,400 0,300 0,200 0,100 0,000 Lineární Kusýn - Röttingerova Rossova Semikvadratická Kvadratická t [roky] Obr Graf průběhu opotřebení podle jednotlivých typů opotřebení (dle [52]). BĚŢNÁ ÚDRŢBA PORUCHOVÁ DIAGNOSTIKA VLASTNÍ OPRAVA ÚDRŢBA PERIODICKÁ ÚDRŢBA PLÁNOVANÁ ÚDRŢBA PLÁNOVANÁ DIAGNOSTIKA PREVENTIVNÍ ÚDRŢBA Obr Schéma údržby bytových domů. Pokus o formulování obecného modelu údrţby stavebních objektů vychází z pravděpodobnostního modelu pro kvantitativní vyjádření ţivotnosti a bezporuchovosti sledovaného objektu. Analytické vyjádření souhrnu ukazatelů ţivotnosti nosných a nenosných prvků musí respektovat dlouhodobé zkušenosti z provozu mnoha technických objektů zaloţené na charakteristice průběhu intenzity poruch Λ (t). Obrazně se nazývá "vanová křivka" a má tři typická období (obr. 3.14): 24

83 Obr Charakteristický průběh intenzity poruch (dle [23]). Interval (t 0, t 1 ) - období časných poruch zahrnující v našem případě odstranění vad a nedodělků a odstranění skrytých vad v rámci záručních oprav. Interval (t 1, t 2 ) - období konstantní intenzity poruch představující období normálního provozu. Interval (t 2, t n ) - období končící ţivotnosti konstrukčních prvků vlivem stárnutí materiálů, mechanickým nebo jiným poškozením a opotřebením. Pouţitelnost standardních teoretických zákonů rozdělení intenzity poruch Λ (t) by mělo navazovat na výše uvedená tři období charakteristického průběhu intenzity poruch.veličina t λ určuje celkovou dobu provozu objektu, respektive ţivotnost konstrukčního prvku. Účelné je udávat ji jako kalendářní dobu od počátku uţívání objektu aţ do jeho mezního stavu. Označuje se obvykle jako doba pouţívání. Pro výpočet ukazatelů ţivotnosti neexistují dostatečné obecné exaktní metody. Ve stavebnictví se ukazatele ţivotnosti určují obtíţně, a je nutno zůstávat na úrovni expertních odhadů, které vycházejí z pravidelných inspekčních prohlídek jednotlivých konstrukčních prvků. Stanovení rozsahu obnovy objektu je důleţitou povinností vlastníka nebo správce. Je vhodné propočítat ekonomickou udrţitelnost zadaného objektu, zjistit rozsah zanedbané údrţby a obnovy pomocí samostatné studie proveditelnosti. Není správné revitalizovat stavební objekt bez stanovení maximálního ekonomického limitu do jehoţ výše ještě lze náklady na obnovu objektu akceptovat. Uvedené informace jsou výslednými údaji, které poskytne právě studie proveditelnosti (feasibility study). Mnohé spočívá na vyřešení detailu. Stavební objekt v hospodaření větších majetkových celků takovým detailem je. V souhrnu pak lze vyřešit i rozsáhlejší celky a stanovit ekonomickou udrţitelnost městských částí, průmyslových zón, revitalizačních projektů apod. Je třeba uvést, ţe cykly údrţby i procenta údrţby k jednotlivým cyklům jsou závislé na tom, jaký uţivatelský standard má být vytvořen. V tomto ohledu je kaţdý stavební objekt individuální. Byl navrţen s jinou architektonickou, konstrukční a realizační erudicí. Kvalitní provedení a kvalitní architektonické a konstrukční řešení oddalují cykly obnovy a sniţují náročnost údrţby. Individualita stavebního objektu se projevuje nejen při zpracování jeho technické dokumentace a jeho realizaci, nýbrţ i při jeho uţívání. 25

84 3.4.1 Model obnovy stavebních konstrukcí V současné době existují dva základní přístupy k problematice obnovy. První z nich staví na empirii a chování konstrukcí popisuje statisticky vysledovanými hodnotami a rozsah obnovy vyjadřuje jako podíl z pořizovací ceny. Druhý je zaloţen na rozvíjejích se matematických modelech ekonomiky obnovy, kde proces obnovy stavebních konstrukcí a objektů nenahrazujeme empirickými předpoklady a odhady, ale modelujeme dynamickými, stochastickými a simulačními prostředky matematického programování [30]. Z hlediska teorie obnovy rozeznáváme obnovu jednoduchou a rozšířenou. Základními pojmy při modelování procesů obnovy jsou ţivotnost a opotřebení. Proces obnovy stavebního objektu je uveden na obr Obnova stavebního objektu Jednoduchá obnova Rozšířená obnova Stavební konstrukce Technická zařízení Zateplení Modernizace Nástavby, přístavby Obr Členění procesu obnovy stavebního objektu. Podle kvality prováděné údrţby pomocí předcházejících vztahů jsme schopni predikovat vývoj opotřebení stavebních konstrukcí. Jestliţe úlohu otočíme, lze při znalosti konkrétního fyzického opotřebení, které má být opravou sanované a fyzické ţivotnosti, která je determinovaná skutečně prováděným typem údrţby, určit rok, ve kterém má být tato oprava provedená. Předpokládaný rok opravy můţeme získat úpravou základních vztahů (lineár a dalších viz ), čímţ dostaneme: - pro zanedbanou údrţbu - pro normální údrţbu - pro velmi dobrou údrţbu t ' t T O( 0 ), (3.18) 0 t ' T ' 1 T 2O( 0), (3.19) t ' t T O( 0 ), (3.20) 0 t kde - t 0 je rok provedení opravy, - T je fyzická ţivotnost konstrukce, - O(t 0 ) je opotřebení v roce provedení opravy. 26

85 3.4.2 Model obnovy při neúplné informovanosti Při určování nákladů na opravy je v případě informační nedostatečnosti, podobně jako při výpočtu orientační ceny stavebního objektu, moţné s výhodou vyuţít rozpočtové ukazatele. Výpočet tak vychází z pořizovací ceny objektu, která je určená při znalosti jen jednoho parametru obestavěného prostoru objektu a objemových podílů konstrukcí a vybavení budovy způsobem stanoveným v příloze č. 14 vyhlášky č. 173/2000 Sb. 3.5 Ekonomika správy stavebních objektů Náklady na užívání stavby v průběhu životního cyklu Náklady uţívání, jako součást nákladů ţivotního cyklu stavby-(viz obr. 4.17) vznikají při provozování stavby a lze je rozdělit na náklady na provoz stavby, na správu, energie, ekologické náklady, daně z nemovitostí a poplatky, úroky z vypůjčeného kapitálu a náklady na údrţbu a opravy stavby. Náklady na údrţbu a opravy stavby těsně souvisí s cenou za zhotovení stavby a tím s její stavebně technologickým řešením. Většinou jsou v protichůdném postavení zobrazeném na obr. 3.16: levná stavba x drahá údrţba, drahá stavba x levná údrţba. Obr Náklady na údržbu. 27

86 Obr Rozdělení nákladů životního cyklu stavby (dle [24]). Při rekonstrukci nebo modernizaci stavby, tedy při realizaci nových výstavbových projektů, se všechny náklady na pořízení stavby (kromě ceny pozemku) v různé jiné výši opakují. S velkými náklady je například spojena změna účelu vyuţití stavby. Úplné odstranění stavby (likvidace stavby) je nákladově velmi náročné. Náklady likvidace sniţuje případný čistý zisk z likvidace stavby (např. recyklací některých materiálu). Náklady na likvidaci zahrnují náklady na demolici, odvoz sutě, úpravu pozemku a jiné. Na obrázku č lze pozorovat změny hodnoty objektu v čase. Hodnota objektu (HO) roste tak, jako postupuje výstavba. Tato doba má být co nejkratší, aby část II, tj. uţívací etapa, byla co nejdelší. V druhé etapě budova plní svou funkci, přičemţ klesá její účetní hodnota fyzickým a morálním opotřebením. Rekonstrukcí, údržbou či opravou hodnota objektu opět vzroste hodnota 1, 2, 3. V třetí etapě můţe být provedena demolice. Objekt má vţdy určitou, byť i malou hodnotu, protoţe některý materiál z demolice lze pouţít pro jinou stavbu. 28

87 Obr Hodnota objektu v časové závislosti. Do nákladů na uţívání stavby v průběhu ţivotního cyklu, se zahrnují nejenom náklady na cyklickou údrţbu, ale také provozní náklady stavby (pojištění, osvětlení, větrání, topení, čištění, úklid, odvoz odpadů, vodné a stočné a další). Stav budovy nepříznivě ovlivňuje faktor času. V průběhu uţívání stavby dochází k působení klimatických vlivů, stárnutí pouţitého materiálu a k mechanickému poškození jejích částí vlastním provozem. Nezanedbatelné je i její morální zastarání. V důsledku zmíněných procesů dochází během této fáze k cyklickým údrţbám, případně k obnově částí stavby, rekonstrukcím a modernizacím staveb. Jak veliké jsou tedy náklady na opravy a rekonstrukce staveb v průběhu jejich ţivotního cyklu? Základnou pro výpočet je hypotetická nebo reálná pořizovací cena funkčních dílů. Podstatou očekávaných nákladů je určení ţivotního cyklu jednotlivých stavebních konstrukcí a prací s logickou vazbou souvisejících s jejich prováděním. Průběh nákladů ţivotního cyklu je odlišný pro různé typy staveb a řeší se výpočtem nákladů na obnovu a údrţbu uţívané nemovitosti nejčastěji v cyklech 5-ti letých obdobích. Například v čase mezi 5. a 10. rokem uţívání stavby je nutné předpokládat výměnu povlakových podlah (koberců)-například budovy se zvýšeným pohybem lidí a namáháním podlahových povrchů. S jejich výměnou je třeba pamatovat i na provedení souvisejících stavebních a údrţbových prací, jako jsou malby, případně vnitřní nátěry, atd. Výše celkových nákladů souvisejících s výše zmíněnými úpravami se bude pohybovat v rozmezí 4-5% z původní pořizovací ceny stavby dále upravené na aktuální cenovou úroveň např. indexem růstu cen ve stavebnictví. Běţný stavební objekt je tvořen cca základními funkčními díly, které vyţadují cyklickou údrţbu a obnovu. Pro lepší představu je na obr graf znázorňující potřebu finančních prostředků na obnovu a údrţbu vyjádřenou v procentech z pořizovací ceny stavby. 29

88 Obr Občanské stavby průběh nákladů na opravu a údržbu v čase (% z pořizovací ceny stavby). Stanovení nákladů na celkovou obnovu bytového domu lze provádět s vyuţitím objemových (nákladových) podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov (dle přílohy č. 14 k vyhlášce č. 173/2000 Sb.), nákladového indexu a stupně poškození. Obecný postup při stanovení nákladů na obnovu bytových domů je uveden v [25] Propočet nákladů na údržbu a obnovu Vypočítat rozsah údrţby pro stavební objekt je úloha s mnoha vnitřními vazbami. Potřebné je objekt dekomponovat na funkční prvky. Do stavební podstaty, kterou uţíváme by mělo být vráceno alespoň tolik zdrojů, kolik je třeba k tomu aby nedocházelo k jejímu znehodnocování v průběhu ţivotnosti. Nemělo by docházet k něčemu, co lze nazvat částečnou vybydleností objektu. Formou údrţby a obnovy je nutné vracet tolik zdrojů, kolik je třeba, aby hmotný majetek setrvával alespoň na úrovni výchozího stavu nebo akceptovatelného standardu. Pokud se tak neděje, je technicko-ekonomická podstata znehodnocována. Rozsah prostředků potřebných ročně pro zdravé vedení a hospodaření s nemovitým majetkem je dán jeho 1) strukturou, 2) dostupností tzv. krátkodobých a dlouhodobých finančních prostředků. Beran ve své publikaci [8] uvádí příklad skladby majetku obce v současné hodnotě mil.. Schématicky je znázorněno v tab

89 Tab. 3.3 Skladba majetku obce (dle [8]). Majetek Životnost Hodnota mil. Roční spotřeba (1) (2) (3) (4) Funkční části objektů s krátkodobou ţivotností 10 let ,00 Funkční části objektů se střednědobou ţivotností 30 let ,67 Funkční části objektů s dlouhodobou ţivotností 100 let 300 3,00 Celkem (průměrná ţivotnost, hodnota, spotřeba) 47,00 let ,67 Svěřený majetek se nedá provozovat (není dlouhodobě udrţitelný), jestliţe jeho opotřebení klesne pod určitou hranici na příklad 50 % (uţivatelský limit). Potřeba nahrazení ročního opotřebení tak dále stoupne na cca dvojnásobek. Získali jsme tak limit prostředků potřebných k provozování hypotetického majetku středně velkého města. Stanovením nutných prostředků na údrţbu, obnovu formou přesných kalkulací pro jednotlivé stavební objekty dostane správa majetku konkrétní formu. Z případových studií vychází ukazatel podílu nákladů na opravu a modernizaci k ceně demolice a novostavby ve výši 75,9%. To je hodnota, kdy se ještě oprava a modernizace můţe vyplatit, i kdyţ u hranice 80% je vhodné váţně uvaţovat o demolici a novostavbě, neboť je nesporné, ţe v novostavbě je vţdy moţno lépe splnit aktuální nároky investora na koncepci, funkční schopnosti, vybavení a standard stavby. 31

90 3.5.3 Oceňování sanačních prací Pro správce objektu je ocenění potřebné jako podklad pro tvorbu plánu údrţby a oprav a následně pro výpočet potřebné výšky tzv. ekonomického nájemného, resp. příspěvku do fondu oprav a údrţby. Metodickými pokyny kalkulace cen ve stavebnictví se zabývá specializovaná odborná literatura. Optimální kalkulační metodou je sestavení poloţkového rozpočtu Kvantifikace přínosů kvalitnější údržby a včasné opravy Máme konstrukci s ţivotností 40 let a doporučeným rozsahem opravy v jednom cyklu 45%. Současná hodnota nové konstrukce je 400,00 Kč/m 2 (jedná se o vnější omítky). Rok provedení opravy určíme podle vztahu : při zanedbané údrţbě t 40 0, rok, 0 při běţné údrţbě při velmi dobré údrţbě 40 1 t , rok, 2 4 t 40 0, rok, 0 Zobrazení roku opravy v závislosti na kvalitě prováděné údrţby je zobrazeno na obr Obr Rok opravy v závislosti na kvalitě prováděné údržby (dle [52]). 32

91 3.6 Dokumenty související s TE stavem stavebních objektů Řízení provozu budovy se stává komplexní činností zaloţenou na trţních vztazích, která je postupně i u nás více a více svěřována profesionálním firmám. Koncepce provozu kaţdé jednotlivé budovy musí být určitým způsobem dokumentována a tudíţ můţe být a měla by být kontrolována. V naší legislativě v současnosti končí povinné dokumentování stavu budovy dokumentací skutečného provedení stavby. V pozdějších časových fázích se povinně dokladují pouze změny podléhající stavebnímu příp. ohlašovacímu řízení. Chybí průběţné vyhodnocování provozu budov a jejich dokladování, a to v širokém komplexu parametrů nejen technicko-ekonomických, ale i environmentálních a sociálních. Pouze na základě takových vyhodnocení je moţné přijímat relevantní strategická rozhodnutí. Hodnocení kvality provozu lze dle [53] provést na základě dokumentů, které můţe vyuţívat vlastník/správce budovy při jejím provozování. Jsou to zejména: dokumentace skutečného provedení stavby, informační příručky pro uţivatele, dokumentace strategických cílů, dokumentace uţívání a provozu budovy. Současná česká legislativa vyţaduje povinné vytvoření pouze Dokumentace skutečného provedení stavby. Nový Stavební zákon č. 183/2006 Sb. zavádí nově tzv. Protokol o předání a převzetí stavby do uţívání, podle kterého jsou kromě protokolárního předání stavby stavebníkem objednateli (včetně dokumentace skutečného provedení stavby případně realizační, výrobní a provozní dokumentace) předány také doklady potvrzující předepsanou kvalitu podle platných právních předpisů. Informační uţivatelské příručky jsou dokumentem, který je ve stále větší míře poptáván ze strany uţivatelů, ale do běţné praxe se zatím nedostal. Základní myšlenkou je vytvoření přiměřeně jednoduchého návodu k pouţívání kaţdé funkční jednotky s technickým popisem jednotlivých prvků a částí, pokyny pro provoz a uţivatelem prováděnou údrţbu. Formulování strategických cílů je úkolem vlastníka v součinnosti se správcem budovy. Slouţí k identifikaci kvality budovy v současných vnějších podmínkách za účelem systémového plánování takových opatření, která povedou k vytčenému cíli a předem definovanému cíli. Dokumentace uţívání a provozu budovy se vztahuje k činnostem, které spočívají v obstarávání veškerých aktivit souvisejících s řádným a bezpečným uţíváním staveb. Zásadní význam má tzv. Kniha provozu stavby. Jejím posláním je dokumentovat veškeré procesy, vedoucí k cílům, které jsou stanoveny ve strategii uţívání a provozu a zaznamenávání aktuálního stavu. Dokladována je: struktura stavby (budovy) a jejích částí, záznamy o spotřebě veškerých zdrojů a nakládání s odpady, zásady a podmínky údrţby a oprav včetně určení odpovědností, zaznamenávání jejich průběhu, systém a četnost inspekčních prohlídek, návrhy na realizaci opatření včetně určení odpovědnosti. 33

92 Do celkového systému komplexního hodnocení kvality budov je tedy třeba zahrnout nejen kritéria, která hodnotí vlastní provoz budovy, ale také kritéria, která hodnotí kvalitu řízení tohoto provozu, tedy systém posuzování kvality řídících nástrojů, které jsou pouţívány při správě budov [44] Pasporty domů, bytů a nebytových prostor Podle zvláštních předpisů na kaţdý bytový dům, byt a nebytový prostor zpracovává správce domu pasport, který ve zhuštěné formě popisuje stav objektu z hlediska konstrukčního, dispozičního řešení, vybavenosti atp. Úkol vedení a pravidelné sledování pasportizace bytového majetku uloţila vláda ČSR v roce 1970 usnesením č. 136, o opatřeních k postupnému snížení počtu demolic spojených s novou investiční výstavbou. Na základě této aktivity byla vypracována v roce 1971 "Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů, které přicházejí v úvahu k modernizaci a kritéria výběru bytů a domů k likvidaci". Základním podkladem pro výpočet potřeby oprav domů a bytů byly technické údaje uvedené v tiskopisech jednotlivých paspartů. V pasportech chybí ale časový pohled, kde by se zdůraznily návaznosti devastačních, respektive regeneračních postupů konkrétního bytového domu. Dekompozice objektu z hlediska pasportizace je zobrazena na obr Pasport bytu i nebytového prostoru je členěn do několika částí. V záhlaví jsou uváděny identifikační údaje o umístění, charakteristice a adrese. Dále pak je evidováno zařízení a vybavení bytu nebo nebytového prostoru. V pasportu nejsou uváděny poţadavky na nezbytnou údrţbu a opravy budovy nebo její části v časovém sledu tak, aby nedocházelo k její devastaci. Obsah pasportu domu ve formě jeho osnovy je uveden v [23]. Obr Dekompozice objektu a jeho pasportizace. Dokumentace stavebního objektu se v současné době dostává na novou platformu. Vedle technické dokumentace se staví základy (i kdyţ z počátku pouze na doporučené bázi) pro nový pohled hodnocení objektů a jejich uţitných hodnot. Vedle technické dokumentace se utváří poţadavky na dlouhodobé sledování objektu z hlediska jeho uţitné a ekonomické kvality. Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti jiţ vynaloţených a perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údrţbu a obnovu objektu. 34

93 strukturovaná dokumentace objektu vyuţití pro dialog účastníků Příkladem můţe být německé Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví a bytovou výstavbu, které nechalo vypracovat studii nazvanou Akta domu, doporučující uchovávání a soustřeďování podkladů o nově pořizovaných stavebních objektech. Současně s dokumentem Akta domu bylo doporučeno zavést (jako součást) tzv. Pas objektu pro novostavby a rodinné domy. Pas obsahuje nejdůleţitější data o budově a vytváří tak transparentní přehled o navrhování, konstrukci, realizaci objektu. Jednotná struktura umoţňuje porovnání věcných náleţitostí. Dokument Akta domu je členěn dle [5] na: část I Projektová dokumentace a dokumentace pořízení objektu, část II Uţívání objektu, část III Smluvní dokumentace. Stavebník, nebo kupující, mohou získat systematický přehled o objektu. Financující subjekt získá data pro hodnotové parametry objektu Integrovaný dokument pro životní cyklus budovy EU certifikát budovy dokumentuje nejdůleţitější změny během ţivotního cyklu objektu a umoţňuje efektivní shromaţďování všech potřebných projekčních a realizačních podkladů. Účinnost EU certifikátu budovy začne platit se závazným zavedením energetického pasu. V následujících letech bude zaveden do národního práva pas budovy, který je důleţitou součástí tzv. domovního spisu, v němţ jsou zdokumentovány nejpodstatnější změny během ţivotního cyklu budovy. Certifikát budovy poskytuje stavebníkovi nepostradatelnou pomoc při sestavení a uloţení všech projekčních a prováděcích podkladů stavby. Certifikát budovy doplňuje dokumentaci v domovním spisu, v němţ jsou shromáţděny podklady z fáze návrhu, výstavby a uţívání stavby se všemi dostupnými daty, která byla v dané době k dispozici. Obsahuje nejdůleţitější stavebně technická data budovy a spravuje závazné informace od funkčních poţadavků, přes výběr materiálu a cen aţ po informace pro uţivatele. Na obr je zobrazeno členění strukturované dokumentace objektu. domovní spis architekt certifikát budovy provádějící firma Objekt energy-pas pasport domu bytu nebytových prostor uţivatel pasport budovy technicko-ekonomická dokumentace (projekt, protokoly) Obr Schématické členění strukturované dokumentace objektu. 35

94 EU domovní spis, certifikát budovy a energetický pas slouţí kromě toho jako centrum pro dialog všech účastníků stavebního procesu: od architekta přes prováděcí firmu aţ později pro uţivatele stavby. Mapuje všechny oblasti existence budovy. Technicko-ekonomicky orientovaný koncept integrovaného dokumentu pro ţivotní cyklus budov byl zpracován v roce 2006 na Fakultě stavební ČVUT v Praze [7]. Podrobný obsah jednotlivých částí byl postupně inovován a je specifikován následujícími body dle [60]: I. Technicko-ekonomická dokumentace (pas (projekt a stav) budovy novostavby, energetický audit, projektová dokumentace stavby, technické vybavení, pouţité materiály a instalační předměty, účastníci přípravy, schvalování a realizace projektu, přejímací protokol/zabezpečení plnění lhůt), II. Užívání stavby (kontrola a technická údrţba, náklady vzniklé za dobu uţívání stavby,provedené údrţby, obnovy, modernizace, fotodokumentace), III. Smluvní dokumentace (plánování a realizace stavby, financování, pojištění). Cílem je najít formu jak soustředit dokumenty a věcné poznatky související s technicko-ekonomickým stavem stavebního objektu tak, aby bylo moţné zpracovat a archivovat informace vedoucí k posouzení efektivního hospodaření s majetkem v dlouhodobé časové perspektivě. 3.7 Facility Management a jeho využití při správě a údržbě staveb Podstata Facility Managementu Tento obor je v České republice poměrně neznámý a bývá někdy mylně povaţován pouze za systém pro správu budov. Obecně lze Facility Management definovat jako metodu, jak v organizacích vzájemně sladit pracovníky, pracovní činnosti a pracovní prostředí, které v sobě zahrnuje principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd (definice dle Mezinárodní profesní organizace IFMA-International Facility Management Association). FM je obor, který řídí podpůrné procesy, koordinuje jejich vzájemné vazby a hledá nejefektivnější podporu hlavních činností. FM je rostoucím trendem v průmyslu, obchodu, soukromém rotoru i veřejné správě. Konečným cílem FM je vytvoření takových procesů, pomocí nichţ pracoviště a pracovníci podají nejlepší výkony a v konečném důsledku přispějí k celkovému úspěchu společnosti. Do kompetence facility managera spadá problematika provozu a údrţby technických systémů, budov, vybavení a zařízení; správa nemovitostí včetně jejich provozu; otázky ochrany zdraví, bezpečnosti osob a věcí, kvality pracovního prostředí; plánování, organizování a zabezpečování funkcí zařízení; řízení kvality sluţeb a efektivity zařízení, záleţitosti týkající se kontrolních a revizních aktivit atd. a jeho cílem je zajistit hospodárnost a efektivitu všech podpůrných činností v organizaci (obr. 3.23). 36

95 Výběr, nájem a správa nemovitostí Plánování zařízení a vybavení Nábytek Zařízení Externí Výstavba, Rekonstrukce Stěhování Zdraví Bezpečnost Ochrana Organizační pravidla a postupy FACILITY MANAGEMENT Ţivotní prostředí Architektura Inţenýring Prostorové plánování a řízení Provoz budov, jejich správa a údrţba Kopírování Doprava Stravování Organizační pravidla a postupy Obr Obsah pojmu Facility Management. Facility management do důsledku uplatněný v celém ţivotním cyklu stavby má tyto přínosy: redukce provozních nákladů, sníţení prostorových nároků, strategický přehled pro plánování, zpřesnění účetnictví a inventarizace, rozdělení nájemného a odpisů, optimalizace prostředků, přesná adresace nákladů. Význam uţití facility managementu v kontextu nákladu ţivotního cyklu stavby je zřejmý. Náklady uţívání stavby se mohou pohybovat aţ kolem 800% nákladů na pořízení stavby a doba, po kterou je stavba uţívána, je mnohonásobně delší neţ doba jejího pořízení. Podpůrné činnosti během uţívání stavby zahrnují zejména správu objektu a majetku, vyuţívání prostor a majetku, plánování rekonstrukcí a stěhování, komplexní servis a údrţba technologického zázemí objektu, úklid a údrţbu objektu, případně ostatní podpůrné činnosti (ostraha, doprava, pošta, zajištění kancelářských sluţeb, ). Tyto činnosti jsou chápány pouze jako podpůrné, ačkoliv se svými náklady a výsledky významně podílejí na celkovém hospodaření organizací. Optimalizaci a řízení nákladů těchto podpůrných činnosti není často věnována náleţitá pozornost. Cílem činností facility manaţera je zajistit hospodárnost a efektivitu všech podpůrných činností v organizaci. Uplatnění Facility Managementu Facility management nachází uplatnění především u komerčního nebo veřejného uţívání staveb a to pro: - investorské a developerské organizace, kterým můţe pomoci vybudovat objekty s vysokou uţitnou hodnotou a nízkými provozními náklady při zachování kvality stavebního projektu a všech sluţeb poskytovaných nájemcům, - vlastníky stávajících budov nejrůznějšího stáří, technického stavu a vybavení, průmyslové a výrobní podniky, města a obce, instituce a úřady státní správy a samosprávy, administrativní a obchodní centra, školská a univerzitní zařízení, bytová druţstva, nemocnice a další zdravotnická zařízení, tělovýchovné areály a střediska volného času, finanční instituce, realitní kanceláře aj. 37

96 S P O L E Č N O S T O R G A N I S A T I O N P O Ž A D A V E K SPECIFIKACE SMLOUVY D E M A N D SPECIFYING SLAS POSKYTNUTÍ KPI DELIVERING KPI D O D Á V K A S U P P L Y P O S K Y T O V A T E L P R O V I D E R Využití Facility Managementu při správě a údržbě staveb Facility management se uplatňuje jako nová metoda řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu. V současnosti, kdy pozornost podniků se stále více zaměřuje na efektivnější řízení hlavního předmětu podnikání, se tato multidisciplinární metoda stává nanejvýš aktuální i pro oblast stavebních objektů a bydlení a je třeba ji podrobit analýze ve vztahu k správě a údrţbě. FM se podílí na řízení organizace optimalizací činností a procesů, které podporují a zajišťují její hlavní jádro činnosti. To lze dobře ilustrovat na příkladu nemocnice, kde je hlavním jádrem činnosti péče o pacienty. Ostatní činnosti jako je např. správa budov, správa majetku, vyuţívání prostor, plánování rekonstrukcí a stěhování, úklid, údrţba atd. jsou pouze činnostmi podpůrnými, ačkoliv se svými náklady a výsledky významně podílejí na celkovém hospodaření organizací a jejich optimalizaci a řízení není často věnována náleţitá pozornost. Model Facility Managementu je dle [15] zobrazen na obr Základní oblasti, ve kterých se Facility Management realizuje, jsou dle ČSN EN ,2 [15]: - prostor a infrastruktura, - lidé a organizace. ZÁKLADNÍ ČINNOSTI PRIMARY PROCESSES PODPŮRNÉ ČINNOSTI SUPPORT PROCESSES Klient STRATEGICKÁ Client STRATEGIC Interní Zákazník Customer Uživatel End user ZÁKLADNÍ AKTIVITY PRIMARY ACTIVITIES TAKTICKÁ TACTICAL PROVOZNÍ OPERATIONAL Internal a/nebo and/or FACILITY SLUŽBY Externí External FACILITY SERVICES Obr Model Facility Managementu (dle [15]) Forma zajištění sluţeb Facility Managementu je variabilní: - začlenění útvaru Facility Managementu do organizační struktury podniku, - externí forma outsourcing, - částečný outsourcing. Aktivity velkých firem zabývajících se FM jsou zaměřeny i vůči krajům a městům spravujícím velké veřejné majetky, které hledají metodiku pro zavedení jednotné evidence stavebních objektů z pohledu technického stavu a provozních nákladů ve fázi uţívání objektů. Stále více subjektů svěřuje správu stavebních objektů dodavatelům sluţeb FM a to buď formou úplného nebo částečného outsourcingu. Prvním krokem k nové organizační struktuře je fyzická inventura nemovitostí, její porovnání s účetním stavem a sesouladění se skutečností. Současně se analyzuje technický stav nemovitostí, jejich obsazenost 38

97 a potřeby vlastníků nebo nájemců, jako výsledek restrukturalizace vyuţití nových technologií a outsourcingu. Uplatnění FM při správě bytových domů u nás ještě není v plném rozsahu, ale je moţné očekávat na základě vývoje a poţadavků realitního trhu, jehoţ součástí je i trh s byty, jejich pronájem a správa, ţe se situace v krátké budoucnosti změní Softwarová podpora FM Pro zvýšení konkurenceschopnosti a efektivnosti organizací doporučuje IFMA vyuţívat systémy CAFM (Computer Aided Facility Management) a CIFM (Computer Integrated Facility Management). Tyto systémy většinou vycházejí ze systémů CAD a jsou doplněny databází pro uloţení dalších informací. Smyslem jejich pouţití je poskytovat souhrnné informace pro efektivní řízení. Zahraniční studie ukazují, ţe při správném vyuţití systémů CAFM/CIFM, lze docílit aţ 30% úsporu provozních nákladů a sníţit prostorové nároky aţ o 40%. Informační systémy FM jsou modulární a umoţňují postupné nasazení a konfiguraci na míru příslušných stavebních objektů. Předpokládaný přínos nasazení SW podpory pro řízení procesů FM z pohledu doporučeného přístupu k implementaci je: - vytvoření komplexního pasportu, - provázání grafického pasportu na evidenci majetku, organizačních úseků a lidí, - implementace procesů nad evidovaným majetkem, organizačními úseky a lidmi, - provázání s dalšími moduly. Ukázka softwarové podpory pasportizace je uvedena na obr Podrobněji v [31]. Obr Softwarová podpora pasportizace (dle [31]). Geografické informační systémy vhodně doplňují funkcionalitu produktů pro řízení údrţby a facility management. GIS pracují s prostorovými daty, která mohou být pořízena, měněna a uchovávána v digitální formě a prezentována v grafické podobě. Umoţňují prezentaci map a jiných grafických prvků v tzv. rastrovém znázornění, vedle rastrového formátu téţ podporují vytváření, správu a zobrazování vektorových dat. 39

98 3.8 Modelování TE řešení v rámci životního cyklu staveb Rozvoj území z technicko-ekonomických hledisek Rozvoj měst a s tím spojený urbanismus a kohezní politika (příspěvek ze společné pokladny EU do strukturálně méně rozvinutých oblastí) je obsaţen v Politice územního rozvoje České republiky [47] a je v současné době v centru zájmu a podpory států Evropské unie. Zdravý rozvoj měst se stal součástí kohezní politiky Evropské unie, podporu ze strukturálních fondů je moţno směřovat do obnovy měst, zejména do regenerace panelových sídlišť. Kohezní politika se soustředí také na zvýšení aktivit v oblastech bydlení, na revitalizaci deprimovaných městských částí po zaniklých průmyslových odvětvích, modernizaci infrastruktury, dopravních sítí, likvidaci odpadů, zásobování vodou a teplem a na zvýšení kvality vzdělání. Projekty komplexní revitalizace městských čtvrtí zahrnují i zlepšení úrovně veřejných sluţeb, sítě sociálních, zdravotních a vzdělávacích zařízení, ţivotního prostředí, parků a veřejných prostranství. Velký důraz je kladen na bezpečnost a kulturu bydlení. I kdyţ se podpora z Evropských fondů stane významným zdrojem, hlavní odpovědnost za kvalitu bydlení v konkrétním domě zůstane na vlastníku domu. Jakákoliv veřejná podpora určená na regeneraci domů představuje a bude představovat jen určitý doplněk či motivaci pro vlastníka, který uţívá vlastnictví a zároveň je odpovědný za stav svého domu. Rozvoj obcí (měst, území) je také dle [2] jedním z konkrétních poţadavků na rozvoj území a v něm existujících správních celků. Představa rozvoje území jako technicko-ekonomického prostoru je bez rozvoje sídel jen obtíţně uskutečnitelná. Pokud je technicky uskutečnitelná, je sociálně a kulturně málo přijatelná. Skutečností však je, ţe v rozvoji území a sídel dosud chybí výraznější audit z technicko-ekonomických hledisek. Neděje se tak ani z okamţitých potřeb, ani z hlediska dlouhodobého potenciálního vývoje regionů a sídel. Znalost a uvědomění si, v moderní společnosti, jaký bude předpokládaný budoucí vývoj v komparaci s ostatními lokalitami v ČR, by měly být jedním z výstupů činnosti veřejné správy. Jednou ze změn, kterou v posledním desetiletí procházíme, je chápání rozvoje jako komponenty spojené s udrţitelností existujícího stavu. Ve své podstatě se jedná o změnu pohledu na vývoj jako takový. Počáteční pohled na rozvoj technicko-ekonomických dějů byl statický. Byly hledány jistoty, stabilita, konečná nosná řešení. Vývoj ukazuje, ţe taková řešení neexistují, vývoj je stále více chápán jako neustálý pohyb a změna. Samotná změna a pohyb je v teoretických pracích a jejich aplikacích nejčastěji spojován nejrůznějšími teoriemi aplikace dynamiky. Aplikace lze nalézt jak v ekonomice, tak technických disciplínách. Konsekventnost technických disciplín je výraznější. Aplikační oblasti jsou v ekonomických a humanitně zaměřených vědách flexibilnější a v jistém slova smyslu mají i širší uplatnění. 40

99 3.8.2 Důvody užití dynamických propočtů Řešení technicko-ekonomických problémů v podmínkách moderně chápaných technicko-ekonomických vztahů jsou výčtem názorných příkladů, ve kterých lze jen málo atributů můţe označit za statické. Změny a vývoj jednotlivých části sledovaného procesu se daří sledovat zapracováním dynamických metod do schémat vzájemně navazujících propočtů (izolované výpočty nevedou v tomto směru k ţádnému hlubšímu poznáni povahy ani podstaty modelované problematiky). Sestavené schéma se pak přibliţuje skutečnému chování procesu v různě navozených podmínkách. Je samozřejmé, ţe při vyšší podrobnosti zachycení dynamiky jevu na vstupech a ve výpočtu jsou i výsledné výstupy bliţší skutečnosti. V některých případech by bylo dokonce i chybou pokoušet se popisovat jev staticky, kdyţ jeho podstata nemá se statickým chováním nic společného. Přestoţe by to bylo jistě jednodušší je třeba postihovat pravdivě podstatu jevu i za cenu náročnějšího postupu. Dalším důvodem pro uţiti dynamických propočtů je vypovídací schopnost získaných výsledků. Statický postup poskytne (řečeno schematicky) pouze jediný výsledek, který v sobě můţe obsahovat vnesený omyl. Dynamická varianta je schopna podávat mnoţinu výstupů, která například po statistickém vyhodnocení vydá vyšší vypovídací schopnost a pravdivost přibliţující se realitě. Bez ohledu na podstatu zpracovávaného zadání řešitel 1 sleduje vesměs nalezení racionální (optimální) varianty. Důvody pro hledání takového stavu mohou být různé: technické, ekonomické, sociální, komunální ale i politické (obr. 3.26). Objektivní řešitel jistě v převáţné většině případů nebude hledat a preferovat výsledky, které by hovořily v jeho neprospěch a ponechávaly by v modelu nevyuţité rezervy. Manuálním (případně statickým) zpracováním se takové nebezpečí ještě umocňuje. Na rozdíl od něho je dynamický propočet schopen vyčíslení velkého mnoţství variantních řešeni. Následné zpracování a vyhodnocení báze výsledků (statistické, grafické, logické) můţe vytvořit názorný obraz napomáhající při hledáni cesty k optimálnímu nebo alespoň racionálnímu (suboptimálnímu) řešení (upraveno dle [21]). Původní stav Důvody inovace: technické ekonomické sociální komunální politické Obr Důvody inovace stávajícího řešení. Nový návrh 1 majitel, hodnotitel, vlastník (správce) nemovitosti 41