ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3361/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3361/2012 O ceně bytové jednotky č. 49/2 v domě č.p. 49 na pozemku č. parc. St. 54/1 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Rudlice, obec Rudlice, okres Znojmo včetně spoluvlastnického podílu 1/2 na společných částech domu, ve vlastnictví Aleny Říhové. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 9189/10-25 prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 49/2 v domě č.p. 49 na pozemku č. parc. St. 54/1 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Rudlice, obec Rudlice, okres Znojmo včetně spoluvlastnického podílu 1/2 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 49/2 Adresa nemovitosti: Rudlice Rudlice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Rudlice Katastrální území: Rudlice Počet obyvatel: 108 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 146, kat. úz. Rudlice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Z.S. III-23-01, měřítko 1:2880, kat. úz. Rudlice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 9189/10-25 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 9189/10-64 ze dne kopie smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru V4 1379/1998 ze dne , právní účinky vkladu ke dni fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Alena Říhová, Rudlice 49, Rudlice, vlastnictví: výhradní - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Majitelka oceňované nemovitosti nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Vzhledem k této skutečnosti bylo při zpracování znaleckého posudku vycházeno z dostupných listin a ze skutečností zjištěných na místě samém. V kopii smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru je uvedena i 1/2 zemědělsko hospodářské budovy na pozemku parc. č. St. 54/2 (LV č.137). Tato stavba není předmětem tohoto znaleckého posudku. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnička Rudlice se nachází na území okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Rudlice se rozkládá asi 11 km severně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Úředně žije v katastru této malé vesničky zhruba 110 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 16 km od rakouských hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci. Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 49/2 se nachází v domě č.p. 49 na okraji obce Rudlice při pravé straně silnice č. 398 směrem na Vevčice. V domě se nachází dvě bytové jednotky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/2-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/2 Popis: Bytová jednotka č. 49/2 se nachází v domě, který je podsklepený, jednopodlažní s půdou. Dům je nepravidelného půdorysu s valbovou střechou krytou taškovou krytinou. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 (kuchyň, tři pokoje, předsíň, koupelna, WC a komora). Celková plocha bytu je 101,16 m 2. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace, tzn. potrubí rozvody vody, potrubní rozvody ústředního topení, elektroinstalace, odpady včetně stoupacích vedení s uzavíracími ventily teplé a studené vody a elektrickými pojistkami pro byt. K vlastnictví dále náleží dveře a okna nacházející se uvnitř bytu. Společné části domu jsou: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, chodba v 1. NP o výměře 2,61 m 2, společné prostory v podzemním podlaží (kotelna s technologií o výměře 9,72 m 2, uhelna o výměře 8,91 m 2 ), schodiště do kotelny a půdu, půda o výměře 201,76 m 2, rozvody tepla a teplé vody, odpadů, elektřiny, společné televizní antény, domovní elektroinstalace, zvonky, schránky na poštu, venkovní schodiště a společná komora v 1.NP o výměře 6,027 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, do obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 18,20 m 2 pokoj: 15,00 m 2 pokoj: 20,60 m 2 pokoj: 18,90 m 2 předsíň: 15,62 m 2 koupelna: 7,00 m 2 WC: 1,47 m 2 komora: 4,37 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 101,16 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání - 4 -

5 Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,932 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost se nachází na pozemku jiného vlastníka. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl 1/2 ke stavbě na p.č. St. 54/2. Tato nemovitost není předmětem prodeje. I -0,05-5 -

6 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,932 * 0,880 * 0,850 = 0,697 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,697 = ,93 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,93 Kč/m 2 * 101,16 m 2 = ,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,80 Kč Porovnávací metoda a 1 ) Bytová jednotka č. 49/2 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 3+1 Množství jednotek oceňované stavby: 101,16 1) Prodej velmi pěkného slunného bytu 4+1 v osobním vlastnictví ve 2.NP/5 cihlového domu ve Znojmě. Celková plocha bytu je 102m2. V bytě proběhla výměna stupaček, renovace koupelny - možné užití i jako bezbariérová. Pokoje jsou v původním stavu, ale velmi udržované, čisté a světlé. K bytu 4+1 náleží balkon a sklep. Stáří domu je 35 let. V domě se nachází výtah a parkování je možné ve dvoře. Nízké provozní náklady na bydlení. 2) K prodeji nabízíme cihlový byt v osobním vlastnictví 3+1 v centru Znojma. Byt se nachází v domě postaveném v roce 1930 a je ve druhém patře. Dispozice bytu je 3+1. Prostorná vstupní hala, oproti vstupním dveřím je samostatné WC a komora, vlevo pak je pokoj s velkým balkonem směřovaným do ulice. Z této místnosti projdeme do obývacího pokoje a do ložnice s koupelnou. Dále se nachází kuchyně. Ložnice s kuchyní jsou orientované do dvora, ostatní pokoje do ulice, která není hlavní a není tudíž tolik frekventovaná a je zde možnost parkování. Byt je vytápěn plynem a i ohřev vody zajišťuje plynová karma. Ve dvou pokojích jsou krásné parkety, ostatní země pokrývá PVC. Byt je určen k rekonstrukci. Do ulice jsou již vyměněná okna. K bytu patří zděný sklep o rozloze 9 m2. Byt je moc hezky dispozičně řešený a hlavně patří mezi větší byty jeho rozloha je 94m2. Po rozsáhlejší rekonstrukci by z něj mohlo velice luxusní bydlení. V blízkosti je nádraží, ZŠ a MŠ jsou za rohem, blízko to budete mít i do nákupního centra a za rohem jsou malé potraviny. 3) Na prodej nabízíme byt velikosti a dispozice v cihlovém domě poblíž centra Znojma. Byt je umístěn ve zvýšeném přízemí s okny do boční ulice a dvora. Kompletní rekonstrukce bytu proběhla před cca 5-ti lety, kdy byly provedeny veškeré instalace, ústřední topení, povrchy a koupelna s kuchyní. Celková podlahová plocha bytu je 117 m2 plus sklep. Největší místností je kuchyně s jídelnou dispozičně propojená s obývacím pokojem. Zajímavé jsou povrchy stěn, jednak barevně, jednak omývatelnými absolutně bezprašnými nátěry. 4) Nabízíme k prodeji mezonetový byt 4+1 v Suchohrdly u Znojma. Byt se nachází v klidné a slunném řadovém domě.cp 117,8 m2. Byt má plastová okna a je zateplen. Přízemí je umístěna garáž, kotelna, prádelna, spíž, wc, sklad. V prvním patře je velký obývací pokoj se vstupem na - 6 -

7 terasu, kuchyň s jídelnou. Ve druhém patře je dva pokoje, ložnice, koupelna s vanou a sprch. koutem, samostatné WC. Podlahy plovoucí + dlažba. Za domem je menší zahrádka CP 12 m2.volný ihned, cena včetně provize RK a právního servisu. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) BJ Znojmo ,- Kč 0,80 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 102, ,71 2) BJ Znojmo ,- Kč 0,60 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 94, ,04 3) BJ Znojmo ,- Kč 0,75 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 117, ,73 4) BJ Znojmo ,- Kč 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 118, ,91 Součet: ,39 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,85 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 234,04 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,71 Kč/jedn. Základní cena: ,85 Kč 101,16 á ,85 Kč/ = ,75 Kč Bytová jednotka č. 49/2 - výsledná cena = ,75 Kč Bytová jednotka č. 49/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 49/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka bytových jednotek je na realitním trhu v místě na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: Znojmo vzdáleno cca 1 km, dostupnost centra Znojma, užitná plocha domu a příslušenství - 8 -

9 c) parametry ponižující cenu: k bytu náleží spol. podíl 1/2 na zem. stavbu, která není předmětem ocenění Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jeden milion jedno sto dvacet tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3361/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 130/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí