ZNALECKÝ POSUDOK č. 5/2016

Transkript

1 Ing. Marián KUREJ, Arm.gen. L.Svobodu 34, Prešov, telefón: ; znalec v odbore Stavebníctvo odvetvie - Odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Číslo objednávky: Objednávka č.2, sp. značka DDr. 064/2015 ZNALECKÝ POSUDOK č. 5/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s príslušenstvom a pozemkami, katastrálne územie Lastovce, obec Lastovce, okres Trebišov Počet listov (z toho príloh) : 22 ( 8 ) Počet odovzdaných vyhotovení : 6

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s príslušenstvom a pozemkami, katastrálne územie Lastovce, obec Lastovce, okres Trebišov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: - Objednávka č.2, na vypracovanie znaleckého posudku, zo dňa originál - Výzva č.2, na umožnenie obhliadky nehnuteľnosti, zo dňa originál - Znalecký posudok č.106/2015, znalec Ing.Pavel Jurko, Kendice 425, Kendice, ev č originál 5.2 Získané znalcom: - Výpis z katastra nehnuteľností,výpis z listu vlastníctva č.366, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál - kópia Informatívna kópia z mapy, na parcely č.262,263, katastrálne územie Lastovce, zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál - kópia Fotodokumentácia - originál 6. Použitý právny predpis: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.254 Z. z., z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška MS SR č.492/2004 Z. z., O stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.33 Z. z., z 9.februára 2009, ktorou sa mení vyhláška MS SR č.490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z. z., O znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.34 Z. z., z 9. februára 2009,ktorou sa mení vyhláška MS SR č.491/2004 Z. z., O odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, v znení neskorších predpisov. - Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.568/2007 Z. z., z 25.októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o dobrovoľných dražbách č.527/2002 Z. z., a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č.323/1992 Zb., O notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. - Zákon č.50/1976 Zb., O územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č.79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR, O katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Opatrenie Štatistického úradu SR č.128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Zákon č. 205/2014 Z. z., z 1.júla 2014, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.182/1993 Z. z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba v zmysle zákona č.568/2007 Z. z., O dobrovoľných dražbách, ktorým sa dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z.. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z. z., O stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda

3 polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné,pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4.štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Podľa výpisu z listu vlastníctva č.366, katastrálne územie Lastovce Časť A: Majetková podstata Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - Parcelné číslo 262, zastavané plochy a nádvoria, o výmere 365 m 2 - Parcelné číslo 263, záhrady, o výmere 1809 m 2 Legenda: Spôsob využívania pozemku: 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Umiestnenia pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby - Rodinný dom, súpisné číslo 214, na parcele č.262 Legenda: Druh stavby: 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba postavená na zemskom povrchu Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Účastník právneho vzťahu: Vlastník Por. č.: 3 Korpáš Ludvik, rodený Korpáš, Nová 214/9, Lastovce, SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Poznamenáva sa:dexia banka Slovensko,a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO: Zaslanie oznámenia o začatí výkonu záložného práva k nehnuteľnostiam: stavba súp. č. Poznámka 21 rod. dom na parc.č. 262 a pozemky-parcely č: 262,263 v podiele 1/1 P,136/11-33/11 Poznamenáva sa: Exekútorský úrad Košice, súdny exekútor JUDr. Peter Molnár, Kupeckého 29, Košice. Upovedomenie EX Or6250/10 o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: stavba rodinný dom súp.č. 214 na parc.č. 262 a pozemky parc.č.262, 263, pod B-3 v 1/1 P 283/12-51/12 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 1009/06-64/06 Časť C. Ťarchy Por.č.: 3 C - 1: Zriadenie záložného práva v prospech Dexia banka Slovensko, a. s., Žilina, Hodžova 11, IČO: na nehnuteľností: stavba č. s rodinný dom na parcele č. 262 a pozemky parcely č: 262, 263 v podiele 1/1. V 926/08-58/08 3 Exekútorský úrad Košice, súdny exekútor JUDr. Peter Molnár, Kupeckého 29, Košice. Exekučný príkaz č.ex Or6250/10 o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: stavba rodinný dom súp.č. 214 na parc.č. 262 a pozemky parc.č.262, 263, pod B-3 v 1/1 zo dňa vedené v registri Z-2513/ /2012 Iné údaje: preč. parciel ZMVM - 41/94 Zmena adresy R 61/08-43/08 Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Obhliadku rodinného domu s príslušen. a miestne šetrenie som vykonal v dopol. hodinách (11 00 ) za prítomnosti vlastníka. Umožnil mi obhliadku nehnuteľnosti. Následne som zhotovil fotodokumentáciu.

4 d) Porovnanie projektovej a stavebnej dokumentácie so skutočným stavom: Projektová a stavebná dokumentácia mi nebola poskytnutá. Nebolo čo porovnávať. Overil som si a doplnil poskytnuté podklady. e) Údaje katastra nehnuteľnosti: Údaje katastra nehnuteľnosti v podstate súhlasia so skutočným stavom, až na malý preklep. V LV č.366, časti B: Vlastníci a iné oprávnené osoby, je ako bydlisko vlastníka uvedená Česká Republika. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom, súpisné číslo 214, na parcele č.262, katastrálne územie Lastovce - Hospodárska budova, na parcele č.262, katastrálne územie Lastovce - Plot na parcele č.262, katastrálne územie Lastovce - Vonkajšie úpravy na parcele č.262, katastrálne územie Lastovce - Pozemok, parcelné číslo 262, zastavané plochy a nádvoria, o výmere 365 m 2, katastrálne územie Lastovce - Pozemok, parcelné číslo 263, záhrady, o výmere 1809 m 2, katastrálne územie Lastovce g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom, Nová 214/9, Lastovce, okres Trebišov Umiestnenie stavby Rodinný dom (jednobytová budova) s príslušenstvom sa nachádza na parcelách číslo 262 a 263 (príl. č.3), v juhozápadnej zastavanej časti obce Lastovce, okres Trebišov. Je to samostatne stojací rodinný dom osadený na rovinatom teréne. Dispozičné riešenie Rodinný dom je jednopodlažný, nepodpivničený bez obytného podkrovia. Podľa dispozičného riešenia (príloha č.4) sa do 1.nadzemného podlažia (prízemia) rodinného domu vstupuje z južnej strany cez predložené schody na pavlač ktorá je po celej dĺžke domu. Z pavlače sa vstupuje do zádveria. Zo zádveria je prístupná predná izba, kuchyňa, zadná izba a z nej je prístupná kúpeľňa so záchodom. V súčasnosti je vaňa v kúpeľni demontovaná (príloha č.7/4), záchod je nefunkčný (príloha č.7/5). Stavebnotechnické riešenie Rodinný dom je založený na základových pásoch z prostého betónu prekladaných kameňom. Obvodové a nosné murivo prízemia je vymurované zo zmiešaného muriva (tehla,kameň) hrúbky do 400mm. Deliace konštrukcie sú z tehál. Strop nad prízemím je drevený trámový s rovným podhľadom. Krov je väznicový sedlový. Strecha je sedlová s valbami, krytina je z pálenej škridle na latovaní. Klampiarske konštrukcie nie sú zrealizované. Vstupné dvere sú drevené rámové s výplňou, vnútorné dvere sú rámové z mäkkého dreva plné a zasklené. Okná v dome sú pôvodné drevené dvojité s dvojvrstvový zasklením, bez výplne sú zadebnené. Podlahy v obytných miestnostiach a kuchyni sú zhotovené z PVC, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba. Vnútorné povrchové úpravy tvoria štukové omietky a keramické obklady v kuchyni a kúpeľni. Vonkajšie povrchové úpravy tvoria z južnej a severnej strany hladké omietky, z východnej strany zdrsnené (prílohy č.6/1-4). Údržba v rodinnom dome je veľmi zanedbaná, stavba si vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu. Vnútorné rozvody V rodinnom dome sú iba rozvody elektrickej energie. Vnútorné vybavenie Kuchyňa - kuchynská linka z materiálov na báze dreva (1,80 bm) so smaltovaným drezom, sporák na tuhé palivo (príloha č.7/1,2) Poznámka: linka nie je napojená na vodu a odpad Izba - akumulačné kachle (príloha č.7/3) Kúpeľňa - priestor pre vaňu je vybúraný (príloha č.7/4), umývadlo nie, kombi WC (príloha č.7/5) Poznámka: ZTI zariadenia nie sú napojené na vodu a odpad Technické vybavenie Rodinný dom je napojený iba na verejný rozvod elektrickej energie. V danom mieste je možnosť napojenia aj na verejný vodovod a plynovod. Rodinný dom nemá bleskozvod.

5 Predpokladaná životnosť stavby: Predpokladaná základná životnosť murovaného rodinného domu je rokov. Podľa povolenia k užívaniu bol rodinný dom daný do užívania v roku 1950 (príloha č.5). Po obhliadke a posúdení stavebnotechnického stavu stanovujem životnosť tohto rodinného domu na 85 rokov. Zatriedenie stavby JKSO Jednobytový izolovaný rodinný dom, zvislá nosná konštrukcia murovaná KS Jednobytová budova MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Z.žívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,02*6,46 64,73 120/64,73=1,854 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Podmurovka 4 Murivo 3.1.b nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD) v sklad. hr. nad 30 do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM ) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové sedlové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené nad 2/ c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ rámové s výplňou dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ostatných miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 6010

6 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35 Zdroj vykurovania 35.2.b lokálne - akumulačné kachle (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 39 Záchod 36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter r. š.) (1.8 bm) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 449 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,854)/30, ,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Zač. užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,65 22,35 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 227,13 /m 2 *64,73 m 2 *2,302*0, ,08 Technická hodnota 22,35% z , , DROBNÉ STAVBY Hospodárska budova Umiestnenie stavby Hospodárska budova sa nachádza na pozemku, parcelné číslo 262, je pristavená za rodinným domom zo západnej strany (príloha č.6/5). Dispozičné riešenie Hospodárska budova je prízemná nepodpivničená so sedlovou strechou. Z dispozičného hľadiska tvorí objekt jeden priestor (príloha č.4). Vstup do budovy je z dvora z južnej a západnej strany. Stavebnotechnické riešenie Hospodárska budova je založená na základových pásoch z prostého betónu. Obvodové murivo je vymurované z tehál hrúbky do 300 mm. Krov je hambalkový,strecha je sedlová,krytina strechy je z vlnitého pozink. plechu. Strop je trámčekový s podhľadom. Klampiarske konštr. nie sú zrealizované. Výplne okenných dverných otvorov sú bez výplní. Podlahy sú hrubé betónové. Vnútorné a vonkajšie povrch. úpravy tvoria hrubé omietky Vnútorné rozvody: Elektroinštalácia, rozvody 220 V.

7 Technické vybavenie Nie je Predpokladaná životnosť stavby Predpokladanú základnú životnosť murovanej drobnej stavby som určil na 70 rokov. Hospodárska budova bola daná do užívania v roku Technický stav budovy je zanedbaný, vyžaduje si kompletnú rekonštrukciu. Uvažujem so zostatkovou hodnotou stavby. Zatriedenie stavby JKSO Drobné stavby, murované z tvárnic KS Nebytové poľnohospodárske budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Z.užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,46*6,76-1,66*3,46 37,93 18/37,93=0,475 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm trámčekové s podhľadom hambálkové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter Vnútorná úprava povrchov 14 Podlahy 10.3 vápenná hrubá omietka hrubé betónové, tehlová dlažba Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4115 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,475)/30, ,59

8 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiat. užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,71 14,29 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východis. hodnota 136,59 /m 2 *37,93 m 2 *2,302*0, ,02 Technická hodnota 14,29% z , , PLOTY Plot z východnej strany - od cesty Plot bol zhotovený v roku Vzhľadom na jeho vek a stav uvažujem s jeho zostatkovou hodnotou (príloha č.6/1). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ P. č. Popis Počet MJ Body / MJ 1. Základy vrátane zemných prác: Rozpočtový ukazovateľ okolo stĺpikov oceľových 12,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m z rámového pletiva v ráme 18,00m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s výplňou z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s výplňou z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 12,0 m Pohľadová plocha výplne: 12,0 * 1,50 = 18,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiat. užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot z vých. st. - od cesty ,00 10,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (12,0m*5,64 /m + 18,0m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,302 * 0, ,60 Technická hodnota 10,00 % z 1 543,60 154,36

9 2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY NN prípojka NN prípojka z verejnej siete vedie od elektromerovej skrinky v oplotení do RD. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.i) káblová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 420/30,1260 = 13,94 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,36 /bm Počet merných jednotiek: 7,60 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiat. užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] NN prípojka ,00 15,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7,6 bm * (13,94 /bm + 0 * 8,36 /bm) * 2,302 * 0,95 231,69 Technická hodnota 15,00 % z 231,69 34, Vonkajšie schody Uvažujem so zostatkovou životnosťou (príloha č.6/3). ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 2*1,50 = 3 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiat. užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody ,00 15,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,302 * 0,95 46,84 Technická hodnota 15,00 % z 46,84 7,03

10 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [ ] [ ] Rodinný dom, Nová 214/9, Lastovce, okres Trebišov , ,99 Hospodárska budova , ,06 Plot z východnej strany - od cesty 1 543,60 154,36 NN prípojka 231,69 34,75 Vonkajšie schody 46,84 7,03 Celkom: , ,19 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádzajú v juhozápadnej zastavanej časti obce Lastovce, okres Trebišov. Je to samostatne stojací rodinný dom s príslušenstvom, osadený na rovinatom teréne. Obec Lastovce sa nachádza vo vzdialenosti cca 18 km juhozápadne od krajského mesta Trebišov. Obec má cca 1065 obyvateľov. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznúce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Vlastník neuviedol žiadne riziká a závady v súvislosti s využívaním predmetnej nehnuteľnosti. Ťarchy k nehnuteľnostiam sú uvedené v ll. kapitole časť b, tohto posudku a vo Výpise z listu vlastníctva č.366 (príloh. č.2) 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Koeficient predajnosti som určil na základe Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Marián Vyparina a kol.. Pri výpočte podľa bodu Priemerný koeficient predajnosti, som stanovil v polovici rozpätia (0.20-0,30) koeficientu prislúchajúcemu pôvodnému zaradeniu - Kpd = 0,25. Pri stanovení všeobecnej hodnoty predmetných nehnuteľnosti som zobral do úvahy: 1. Súčasný stav na trhu nehnuteľnosti v obci Lastovce a v okolí. 2. Predajnosť nehnuteľnosti v danej lokalite podľa ponúk realitných kancelárií. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Č. Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,33

11 2 Poloha nehnuteľ. v danej obci -vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti V. 0, ,20 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,25 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,50 6 Typ nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením. 7 Prac. možnosti obyvateľstva - miera nezamestn. V. 0, ,25 prac. možnosti mimo miesto, nezamestnan. nad 20 % V. 0, ,23 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0, ,50 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ JV II. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý,alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 0, ,50 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby žiadne - len miestne zdroje V. 0, ,18 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti Železnica IV. 0, ,97 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,38 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,50 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,97 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,10 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,76 Spolu ,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 40,7/ 180 0,226 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 9 001,19 * 0, ,27

12 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely č.262 a č.263 Parcely č.262 a č.263 sa nachádzajú v juhozápadnej zastavanej časti obce Lastovce. Prístup na pozemok je mies- tnej asfaltovanej komunikácie. Na parcele č.262 je postavený rodinný dom a hospodárska budova. Na parcele č. 263 je záhrada. Sp.výmera Výmera Parcela Druh pozemku Vzorec [m 2 Podiel ] [m 2 ] 262 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 365, záhrada ,00 1/1 1809,00 Spolu výmera 2 174,00 Obec: Lastovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie Hodnota koeficient 3. stavebné územie obcí do obyvateľov 0,80 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou doprava do mesta ešte vyhovujúca 1,00 0,85 3. obytná poloha 1,10 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,05 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,80*1,00*0,85*1,10*1,05*1,00*1,00 0,7854 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 0,7854 2,61 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ =M*VŠH MJ =2 174,00 m 2 *2,61 /m ,14 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č ,65 parcela č ,49 Spolu 5 674,14

13 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží RD, Lastovce, okres Trebišov ,73 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) zastavané plochy a nádvoria ,00 záhrada ,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 2 034,27 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 5 674,14 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom, Nová 214/9, Lastovce, okres Trebišov 1 624,03 Hospodárska budova 365,91 Plot z východnej strany - od cesty 34,89 NN prípojka 7,85 Vonkajšie schody 1,59 Pozemky Parcela č parc. (365 m 2 ) 952,65 Parcely č parc. (1 809 m 2 ) 4 721,49 Spolu VŠH 7 708,41 Zaokrúhlená VŠH spolu 7 700,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 7 700,00 Slovom: Sedemtisícsedemsto Eur V Prešove, dňa Ing. Marián Kurej IV. PRÍLOHY 1) Objednávka č.2 na znalecký posudok, Sp.zn. DDr.064/2015, zo dňa x A 4 1.1) Výzva č.2 na umožnenie obhliadky, Sp.zn. DDr.064/2015, zo dňa x A 4 2) Výpis z katastra nehnuteľnosti, výpis z listu vlastníctva č.366, zo dňa x A 4 3) Informatívna kópia z mapy, k.ú. Lastovce, parcely C KN č.262, č.263, zo dňa x A 4 4) Rodinný dom, hospodárska budova - pôdorysy, náčrt - 1x A 4 5) Potvrdenie o veku stavby, zo dňa x A 4 6) Fotodokumentácia RD exteriér - 1x A 4 7) Fotodokumentácia, RD interiér - 1x A 4

14 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov,tlmočníkov a prekladateľov,ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 5/2016, znaleckého denníka č.1/2016. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.5/2016. V Prešove, Ing. Marián Kurej