Odhad tržní hodnoty č. 2598

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00522/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 0522/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 120 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 1150/1 druh: zahrada Pozemek parcela č druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 118 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 120. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Bratrušov, katastrální území Bratrušov na LV č. 231 se všemi právy a závadami s podílem povinného 1/2 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00522/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 118 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Bratrušov, katastrální území Bratrušov na LV č. 231 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka podílu na nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00522/ ze dne LV 231 k.ú. Bratrušov obec Bratrušov - KM k LV 231 k.ú. Bratrušov, obec Bratrušov (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb,vyhlášky 460/2009 Sb, vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - ZP č /2012 V. Morava s.r.o. znalecký ústav - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - prof. A. Bradáč Věcná Břemena od A do Z - prof. A.Bradáč Soudní inženýrství - prof. A. Bradáč Oceňování nemovitostí - informace- metodika WWW. banky.cz Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem

3 3 - informace ze serveru WWW. risy.cz (regionální informační servis) - mapový server ČUZK, Google - realitní server - realitní server severo.moravskereality.cz - sdělení vlastníků podílu na oceňované nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Bratrušov Katastrální území: Bratrušov (609650) List vlastnictví číslo: 231 Vlastníci: 1. Maděra Jiří Podíl: 1/2 č.p. 118, Bratrušov 2. Miča Alois Podíl: 1/2 č.p. 42, Hraběšice 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Bratrušov, katastrální území Bratrušov na LV č. 231 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů a z materiálů poskytnutých vlastníkem podílu na nemovitosti. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení

4 4 S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby byla objednatelem předložena stavební dokumentace přestavby rodinného domu. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Než přistoupíme k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty) Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim., je třeba zdůraznit, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen svépomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. Znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor nikoliv dogmaticky vypočtena částka. Obvyklá cena bude navrhovaná pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. včetně porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takové přístupy a názory vyskytují leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhovaná obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb (stavba není součástí pozemku občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s dělením na realitním trhu, s oceňováním či navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se na standardizovaných případech opírá o nápomocné vyčíslení hodnoty. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový

5 5 - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci.

6 6 Srovnávací metoda Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, se porovnávacím způsobem rozumí: 2 (3) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, Při ocenění za použití srovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Srovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou (koef.) k porovnávací ceně hlavního objektu. Nemovitosti použité při odhadu obvyklé ceny pomocí srovnávací metody: 1. Velký rodinný dům s udržovanou zahradou, který se nachází necelých 7km od Šumperka. Dům je část. podsklepen, o dvou NP, se šikmým sedlovým krovem. V 1NP je chodba vedoucí do místností - koupelna, kotelna, špajz, komora, kuchyně, 3 pokoje a schodiště do 2NP, kde najdeme 1 zabydlený pokoj a dva půdní prostory vhodné k vybudování až 4 dalších pokojů. V podlaze podz. podlaží se nachází kopaná studna. Možnost vytápění el. kotlem i na TP, el. bojler, průtokový el. ohřívač. V kuchyni je el. sporák i kamna na tuhá paliva. K domu patří dvě garáže. Cena Kč 2. Rodinný dům 6+1 s garáží a dílnou v dobře dostupné části obce Bratrušov. Dům je částečně podsklepený, v přízemí kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, špajz. V prvním patře čtyři prostorné pokoje, koupelna, WC. Prostorná zahrada, část ve svahovitém terénu. Dům je aktivně udržovaný a nabízí se za aktuální odhadní cenu. Cena Kč 3. Rodinný dům 4+1 v klidné části obce Bratrušov. V I. NP je předsíň, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, ložnice, koupelna, samostatné WC. Ve II. NP je pokoj a půda, ze které lze vybudovat další 2 pokoje. K domu patří velká zahrada o výměře 802 m2, kůlna a 2 garáže. Klidná lokalit Cena Kč 4. Prodej dvougeneračního rodinného domu v Novém Malíně. V I.NP je byt s příslušenstvím. V II.NP je byt s příslušenstvím. V podkroví možnost zřízení dalších pokojů. Na obytnou část navazuje hospodářská budova (prádelna, sklady, chlév a stodola). K domu patří budova se 2 garážemi a pozemek o výměře m2. Vhodné k bydlení i k podnikání. Cena Kč 5. Nabízíme k prodeji RD vesnického typu se stávající dispozicí 5+1. Kotel na tuhá paliva, v části domu jsou plastová okna. K domu náleží parcela s celkovou výměrou 2075 m2. Cena Kč

7 7 6. Prodám rodinný dům 4+1 v Novém Malíně. Dům je po celkové rekonstrukci v roce K domu náleží pozemek o celkové rozloze 540 m2, garáž a dřevěný přístřešek. Možnost půdní vestavby. Všechny inženýrské sítě, vytápění na plyn. Cena Kč 7. RD po rekonstrukci - plastová okna, plovoucí podlahy, omítky, elektrika, topení, rozvody, kuchyňská linka na míru vč. spotřebičů, 2 koupelny. RD 5+2 je využit na 2 byt. jednotky. V I. NP chodba, předsíň, kuchyně, obývací místnost, kuchyně, koupelna, 2 pokoje. Ve II. NP 2 pokoje, koupelna s vanou, sprchovým koutem a WC, šatna, prostorná chodba. K domu patří zahrada 501 m2 a zděná kůlna. Cena Kč 8. RD vesnického typu se stávající dispozicí 5+1. Kotel na tuhá paliva, v části domu jsou plastová okna. K domu náleží parcela s celkovou výměrou 2075 m2. Možnost i přenechání výhodné hypotéky, přistoupení k úvěru atd. Rodinný dům Nový Malín Cena Kč Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti a z katalogů Institutu Regionálních informací (IRI) Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost dům č.p.118 obec Bratrušov, k.ú. Bratrušov na pozemku par. č. st 120 s příslušenstvím a pozemky je situován v centru obce Bratrušov. Rodinný dům č.p.118 Oceňovaným objektem je dvoupodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 118 v k. ú. Bratrušov. Prohlídka proběhla za účasti vlastníka podílu na nemovitosti, který znalci podal veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a poskytl stavební dokumentaci přestavby rodinného domu. Dům ze kterého přestavba vycházela je původní vesnická škola se zdivem smíšeným (cihelné zdivo a kámen) jehož stáří znalec odhaduje na min let má základy kamenné, svislé konstrukce zděné z cihel plných a dutých, krytina typu bonský šindel, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky částečně opadané, částečně chybí, okna dřevěná trojdílná, dveře hladké i prosklené, vytápění kotlem na TP umístěným v kotelně na východní straně domu (nová přístavba). Dům sestává ze dvou nadzemních podlaží. 1 NP kde je kuchyně s plynovým sporákem na PB bombu umístěnou uvnitř domu, kuchyňskou linkou a 3 pokojích. V 1 NP (přízemí) je dále koupelna a standardní splachovací WC. 2. NP se vstupem po betonových schodech se dřevěným zábradlím sestává z kuchyně, a současně rekonstruovaných pokojů. V 2 NP je i koupelna a sociální zařízení. Vytápění v domě je centrální kotlem na tuhá paliva. Rozvody kanalizace ústí do septiku situovaného na západní straně poblíž domu, teplá voda je získávána z el. bojlerů. Celkově je dle znalce těžké určit technický stav v okamžiku, kdy rodinný dům prochází celkovou rekonstrukcí. Dle odborného odhadu znalce cena rekonstrukce bude však pravděpodobně převyšovat věcnou hodnotu rodinného domu.

8 8 Situování rodinného domu dále od komunikace je výhodné z hlediska rušení poměrně silným provozem, kdy komunikace procházející obcí tvoří výpadovku na Hanušovicko, Jesenicko a dále na Pardubicko či Královéhradecko. Vjezd k domu je po lávce, kterou tvoří silniční panely bez zábradlí, kde je tedy možnost úrazu zvlášť u malých dětí, nebo starších osob. Jako příslušenství rodinného domu jsou vedlejší stavby za východní stranou rodinného domu. Vedlejší stavby tvoří nedokončené kůlny či zahradní domek. Vzhledem k tomu, že stavby jsou nedokončené, nejsou zajištěné a nejsou zde ani zjevné stránky pokračování na stavbě, znalec hodnotí vedlejší stavby bez vlivu na cenu nemovitosti. Na zahradě rodinného domu je jako venkovní úprava bazén, zde znalec hodnotí jako bez vlivu na cenu nemovitosti. Venkovní úpravy jsou celkově zanedbatelného rozsahu. Inženýrské sítě tvoří přípojka NN 3 Fázová, přípojka vodovodního řádu a datové služby. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. st 120 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 245 m2 Pozemek parcela č. 1150/1 druh: zahrada výměra 245 m2 Pozemek parcela č druh: zahrada výměra 187 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím V současné době nabídky na trhu s nemovitostmi převyšují poptávku po rodinném bydlení. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 231 (k.ú. Bratrušov ) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv.

9 9 Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 231 (k.ú. Bratrušov ) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 231 část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 231 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

10 10 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 231 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 231 (k.ú. Bratrušov ) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 231 (k.ú. Bratrušov ) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji

11 11 nemovitosti - viz.přiložené LV 231 část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,82 m (16,50 8,55)+(11,00 5,60) = 202,68 m 2 podkroví + krov 4,40 m (18,50 8,35) = 154,48 m 2 Součet: 7,22 m 357,16 m 2 Podlažnost: 357,16 / 202,68 = 1,76 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,82 ((16,50 8,55)+(11,00 5,60)) = 571,54 m 3 podkroví + krov 3 (18,50 8,35) = 463,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 034,96 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Bratrušov Počet obyvatel: 632 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 876, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,890 i=1

12 12 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,030 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,374 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,890 1,030 0,374 = 0,343

13 13 Cena upravená (CU = IPC I): 2 876, 0,343 = 986,47 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 034,96 986,47 = ,99 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,99 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 1 034,96 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 200, Kč/jedn ,96 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,60 Kč a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,82 m (16,50 8,55)+(11,00 5,60) = 202,68 m 2 podkroví + krov 4,40 m (18,50 8,35) = 154,48 m 2 Součet: 7,22 m 357,16 m 2 Podlažnost: 357,16 / 202,68 = 1,76 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,82 ((16,50 8,55)+(11,00 5,60)) = 571,54 m 3 podkroví + krov 3 (18,50 8,35) = 463,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 034,96 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Bratrušov Počet obyvatel: 632

14 14 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 876, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,890 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,030 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00

15 15 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,374 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,890 1,030 0,374 = 0,343 Cena upravená (CU = IPC I): 2 876, 0,343 = 986,47 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 034,96 986,47 = ,99 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,99 Kč a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 1 034,96 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 200, Kč/jedn ,96 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,743 C B 0,773 C C 0,802

16 16 C D 0,832 C E 0,861 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 3,715 Orientace ke světovým stranám D 5 4,160 Konfigurace terénu E 3 2,583 Poloha vzhledem k centru obce D 5 4,160 Převládající zástavba E 5 4,305 Inženýrské sítě C 5 4,010 Doprava B 5 3,865 Obchod a služby B 5 3,865 Školství B 5 3,865 Zdravotnictví A 5 3,715 Kultura, sport, ubytování A 5 3,715 Úřady B 2 1,546 Pracovní možnosti A 5 3,715 Životní prostředí D 5 4,160 Přírodní lokalita A 5 3,715 Změna v zástavbě C 5 4,010 Příslušenství nemovitosti C 1 0,802 Typ stavby C 5 4,010 Možnost dalšího rozšíření A 1 0,743 Obyvatelstvo E 5 4,305 Názor znalce C 5 4,010 Celkem: 92 72,974 Koeficient k = 72,974 / 92 = 0,7932 Korekce ceny: 0,7932 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,22 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,22 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 632 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří

17 17 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,028 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 154, ,93 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,028 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 1150/ , 61, ,97 Zahrada , 61, ,61 Součet: ,58 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 1150/ ,08 1, ,55 zahrada 1150/ ,22 2, ,45 zahrada ,22 2, ,65 Součet: ,65 Součet cen všech typů pozemků: = ,16 Kč Pozemky na LV číslo 231 zjištěná cena: ,16 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

18 18 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Realitní trh pro Šumpersko a bližší okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví

19 19 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba podotknout, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup, který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi. Finální výsledek obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené. Rodinný dům č.p. 118 je původně škola postavená dle sdělení vlastníků podílu před min lety. Tomu odpovídá jak architektonické řešení, tak i použité materiály. Rodinný dům je v současnosti kompletně rekonstruován a po dokončení bude mít 2 nezávislé bytové jednotky s kompletním příslušenstvím.

20 20 Dům je situován v centru obce Bratrušov s dojezdovou vzdáleností do centra obloasti města Šumperk, kde je kompletní infrastruktura včetně zdravotnictví, školství včetně VŠ. V obci je fungující dobré dopravní spojení autobusy. Obec je méně preferovanou oblastí, než podobné obce v okolí města Šumperk. Kladem nemovitosti je její poloha, ale záporem je situování a na vesnici velmi malá velikost zahrady. Negativní stránky nemovitosti zahájená rekonstrukce nemovitosti, kdy dle odhadu znalce náklady na dokončení budou zřejmě vyšší než věcná hodnota rodinného domu. Také negativní stránka kterou bylo nutno vzít v úvahu je podílové vlastnictví rodinného domu, kdy vlastní podíl je poměrně obtížně obchodovatelný na trhu s realitami. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku, ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky, rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které nezaniknou dražbou. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu , Kč , Kč , Kč

21 21 Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ½ , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Maděra Jiří 1 / , Kč Miča Alois 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: šestsetčtyřicettisíc Kč

22 22 D. Seznam příloh 1. LV 231 k.ú. Bratrušov, obec Bratrušov 2. KM k LV 231 k.ú. Bratrušov, obec Bratrušov 3. mapy místa 4. fotopříloha

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36