ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2456/76/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2456/76/15 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.parc.č. 427 se stavbou pro rodinnou rekreaci, poz.parc.č. 426/1,, Rodinný dům č.e. 215 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Nový Oldřichov, k.ú. Mistrovice u Nového Oldřichova Adresa nemovité věci: Mistrovice 215, Nový Oldřichov OBJEDNAVATEL: JUDr. Martin Litvan, LL.M., Ph.D. Adresa objednavatele: Fűgnerovo náměstí 1808/3, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: insolvenční řízení KSLB 76 INS 30852/2013-B-20 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Hana Rotová Počet stran: 9 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno pro účely insolvenčního řízení podle stavu nemovitosti ke dni Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 243 pro k.ú. Mistrovice u Nového Oldřichova Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 17,20 do 18,15 hod. Vlastní databáze Sdělení paní Haně Rotové a pana Františka Rota Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Nový Oldřichov leží v průměrné výšce 468 metrů nad mořem, je součástí okresu Česká Lípa a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Česká Lípa. Obec se rozkládá asi 12 kilometrů severozápadně od České Lípy. Celá oblast patří do CHKO České středohoří. V obci žije zhruba 700 obyvatel. Nový Oldřichov má 2 části - Mistrovice a Nový Oldřichov. Obec je vzdálená přibližně 16 km od německých hranic. Z občanské vybavenosti je v obci základní škola nižšího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, veřejná knihovna, obchod a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je v obci elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu a veřejný vodovod. Oceňovaná nemovitost se nachází v části Mistrovice při silnici do Nové Vsi asi 50 m jihozápadně od hasičské zbrojnice a 150 m západně od kostela Povýšení sv. Kříže. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 756 Liberecký kraj/ostatní plocha-silnice 447 Liberecký kraj/ostatní plocha-silnice Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadní straně komunikace procházející a na jižní straně (levém břehu) vodního toku Bystrá. Dům byl postaven asi kolem roku 1900, v roce 2002 byla přistavěna severní část. Dům je přízemní nepodsklepený s podkrovím, obsahuje jednu bytovou jednotku - stavba je rodinným domem. Přístup k domu je ze zpevněné veřejné komunikace, objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z veřejného vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do septiku na vlastním pozemku. Přípojka zemního plynu není

3 Silné stránky Lokalita s příznivým životním prostředím, větší pozemek, dobrý stavebně technický stav, přípojka vody z veřejného vodovodu. Slabé stránky Malá užitná plocha domu, původní část domu je cca 100 let stará (ale v dobrém stavu), občanská vybavenost obce je pouze základní, malý počet pracovních příležitostí v místě, za prací je třeba dojíždět, povodňové riziko na st.2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístavba na severní straně je postavena na poz.č. 426/1 (zahrada), není zapsána v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: záplavové území na st.2 Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ke dni místního šetření byla nemovitost užívána vlastníky k trvalému bydlení. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Dům č.p. 215 OBSAH - 3 -

4 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mistrovice u Nového Oldřichova: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p.215 Věcná hodnota dle THU Dům č.p. 215 je přízemní nepodsklepená stavba s obytným podkrovím. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Stropy jsou trámové s rovným podhledem. Schody do podkroví jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Dveře jsou dřevěné. Podlahy jsou betonové s plovoucí podlahou. V kuchyni je elektrický sporák se sklokeramickou deskou, ohřev vody je bojlerem V koupelně je vana a umyvadlo, WC je samostatné. Stavebně technický stav je průměrný. Dům je připojen k elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z veřejného vodovodu, přípojka zemního plynu není, splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky (pravděpodobně septiku) na vlastním pozemku. Riziko záplav je na st. 2. Přístup je z veřejné komunikace. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 59,47 m 2 2,40 m Výčet místností: kuchyň 15,94 m 2 1,00 15,94 m 2 chodba 6,93 m 2 1,00 6,93 m 2 předsíň 3,05 m 2 1,00 3,05 m 2 ložnice 10,23 m 2 1,00 10,23 m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 koupelna 5,90 m 2 1,00 5,90 m 2 schodiště 2,33 m 2 1,00 2,33 m 2 Užitná plocha celkem: 45,58 m 2 podkroví 54,98 m 2 2,05 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,83*3,54)*2,40+(7,20*5,83-1,06*2,97)*(3,15) = 171,84 m 3 podkroví (5,83*3,54)*(1,44*1/2)+(7,20*4,77)*(1,85*1/2) = 46,63 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 171,84 m 3 podkroví 46,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 218,47 m 3-4 -

5 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné a betonové 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění krbová kamna a přímotopy 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace do septiku 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 59 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 46 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 218,47 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * UP) Stáří roků 115 Další životnost roků 40 Opotřebení % 74,20 Věcná hodnota (VH) [Kč]

6 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 426/ vodní plocha 426/ vodní plocha 426/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Dům č.p. 215 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 45,58 m 2 Obestavěný prostor: 218,47 m 3 Zastavěná plocha: 59,47 m 2 Plocha pozemku: 1 203,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chata Rekreační dům v Novém Oldřichově, v těsné blízkosti Lužických hor a Českého středohoří. Obdélníkový pozemek o ploše m2, mírný jižní svah. Nádherný výhled do širokého okolí. Krásná udržovaná zahrada s ovocným sadem. Výborná lokalita pro sportovní vyžití, kola, lyže. Pitná voda z nového vodovodního řádu, na hranici pozemku přípojka plynu, elektřina 220/380V. Dům je v dobrém stavu, udržovaný. Jedná část domu je zděná, druhá dřevěná konstrukce. Obě části mají samostatný vchod. Ve zděné části domu se nachází zádveří, předsíň, kuchyně, obytná místnost a koupelna. V dřevěné části domu se nachází zádveří, předsíň, kuchyně, obytná místnost, umývárna, suchý záchod, dílna. V podkroví dále jedna obytná místnost a půda. Lokalita Nový Oldřichov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98-6 -

7 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Název: rekreační dům Dům, určený k rodinné rekreaci, který by bylo možno, po určitých úpravách, užívat k trvalému bydlení. Nemovitost se nachází na velmi klidném místě, kde stojí pouze další dvě podobné stavby, v současné době zde nelze postavit další stavbu a ani v budoucnu se o tom neuvažuje, neboť se nacházíme v CHKO 2.stupně. V současné době, zde není pitná voda, odpad, a elektrický proud, užitkovou vodu, lze čerpat z nedalekého potoka, vše výše popsané, lze na vlastní náklady zřídit. V současné době, se zpracovává ofic.cestou vyjádření Správy CHKO České středohoří, k vybudování studny a čističky odpadních vod, již máme předběžné vyjádření o tom, že v této činnosti nám nebude bráněno. Lokalita Volfartice - Nová Ves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,06 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,09 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační domek Jedná se o zděnou nemovitost, částečně podsklepenou, k rekreaci, případně k celoročnímu užívání o velikosti 3+1 s garáží. Přízemí: chodba, kuchyň, pokoj s krbem, koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. V patře jsou dvě místnosti obložené dřevem. Elektřina 220/380 V, vlastní zdroj vody, septik. Zastavěná plocha a nádvoří 177 m2, ostatní plocha 223 m2. Lokalita Merboltice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,96 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Celkový Upravená j. cena - 7 -

8 koef. K C 0,84 Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 45,58 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistadevadesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla stanovena porovnáním srovnatelných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi. Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení, příznivé životní prostředí 2. Možnost parkování na vlastním pozemku, větší pozemek 3. Malá vzdálenost do větších měst (Česká Lípa, Nový Bor, Děčín) 4. Dobrý stavebně technický stav, přípojka vody z veřejného vodovodu. Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Nízký počet pracovních příležitostí, je třeba za nimi dojíždět 2. Pouze částečná občanská vybavenost v místě 3. Není možnost připojení na veřejnou kanalizaci, není přípojka plynu 4. Riziko záplav je na st.2-8 -

9 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2456/76/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2456/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 dům č.ev. 215 není v databázi Pojišťovny Kooperativa, proto je uvedeno riziko záplav pro sousední č.p