ZNALECKÝ POSUDEK č. 3210/037/15. stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3210/037/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č.63, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DÚM čp. 28, POZEMKOVÝCH PARCEL Č. 33/5, 45/1, 45/3, 48, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ BĚSTOVICE, OBCI BĚSTOVICE, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 1217/2014-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby Oceněno ke dni : Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (z toho 6 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: pohled JZ pohled Z pohled J pohled V - ze dvora stodola podstáj a sklad kuchyňský kout pokoj Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 pokoj dětský chodba koupelna WC půdní prostor chlév sklad č.1 sklep Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 sklad č.2 pilíř - plynovod Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č. 63, jejíž součástí je rodinný dům čp. 28 s přísl., p.č. 33/5, 45/1, 45/3, 48 s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 394 Chadima Jaromír, č.p. 28, Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č zastavěná plocha bývalou zemědělskou usedlostí č.p. 28, s částí obytnou a částmi hospodářskými - chlévem, stodolou a podstájí. Půdorys nemovitosti je ve tvaru U, s vnitřním dvorem. Obytná část bývalé zemědělské usedlosti rodinný dům byl postaven jako stavba nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a volným půdním prostorem v šikmé střeše. Rodinný dům obsahuje byt 3+kk s přísl. s přístupem ze dvora. Příslušenstvím jsou zděné budovy se střechami šikmými, všechny an st. p.č chlév, přistavěný k části obytné ze strany severní, v části podsklepený sklad přistavěný k chlévu, naproti přes dvůr stavba stodoly - nebyla zpřístupněna, ze strany jižní přistavěná podstáj a sklad - umístěné východně přes dvůr. Oceněny jsou pozemkové parcely p.č. 33/5, 45/1, 45/3, 48. Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území, v obci. Nemovitost je napojena na přípojky: vodovodní, elektro, kanalizace do jímky, plynovod je na hranici oceňovaných pozemků. Obec je obcí místního významu umístěná v bývalém okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vysoké Mýto. Obec se rozkládá asi 16 km západně od Ústí nad Orlicí a 10 km severovýchodně od Vysokého Mýta. Vybavenost obce odpovídá obcím s početm obyvatel do cca 1000 je zde obecní úřad, centrum volnočasových aktivit, fotbalové hřiště, antukový kurt, obchod se smíšeným zbožím. Obec je plynofikována je zde veden veřejný vodovod, kanalizace. Dopravní spojení v obci je zajištěno autobusovou dopravou. Obec má schválený územní plán. Předmět ocenění se nachází v centrální části obce vlevo při komunikaci procházející obcí z Chocně do Borohrádku, v zástavbě rezidenčních staveb - převážně rodinných domů, bývalých zemědělských usedlostí, je přístupný ze zpevněné komunikace p.č. 728/36 ve vlastnictví Obce. Nemovitosti je umístěna v inundačním pásmu v povodňové zóně č. 4 v zóně s vysokým nebezpečím vzniku záplav. Dle sdělení vlastníka nebyla oceňovaná nemovitost v minulosti zaplavena. Poloha je neutrální až vhodnou pro bydlení. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú., list vlastnictví č.394 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Rozhodnutí o dědictví ze dne Smlouva darovací 4. Ostatní podklady Odhad obvyklé ceny č. 126/2/2010 vyhotovený Vladimírem Karlíkem Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 394, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekucí Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. Rodinné domy v Běstovicích nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY 1) RODINNÝ DŮM čp. 28 na st. p.č část obytná Rodinný dům je postaven jako přízemní, nepodsklepený, s volným půdním prostorem v šikmé střeše. Obsahuje byt 3+kk s přísl., je užíván od roku 1926, je osazen v rovinném terénu, jeho půdorys je obdélníkový. V letech byla provedena celková modernizace rodinného domu. Je prováděna řádná údržba, technický stav je ke dni ocenění bez závad, vybavení standardní. Ke dni ocenění je nemovitost užívána vlastníkem. Technický stav: Původní stavba byla postavena v roce 1926, v letech byla provedena celková modernizace rodinného domu, bylo provedeno: - opravy vnějších povrchů - vyměněna okna za plastová - položeny nové nášlapné vrstvy podlah - nové rozvody vytápění, pořízen kotel na pevná paliva Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 - nové rozvody instalací - nové vybavení koupelny - keramické obklady v kuchyni a koupelně Byt v rodinném domě je v dobrém technickém stavu, standardně vybaven. Nebyly zjištěny závady s vlivem na obvyklou cenu. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlahových ploch bytu a stanovení započitatelné plochy Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 129,28 m 2 99,48 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 14,76 m 2 1,00 14,76m 2 obytná místnost s kuch. koutem. 23,90 m 2 1,00 23,90m 2 pokoj 24,16 m 2 1,00 24,16m 2 spíž 3,14 m 2 1,00 3,14m 2 ložnice 18,18 m 2 1,00 18,18m 2 kotelna 2,00 m 2 1,00 2,00m 2 koupelna 7,92 m 2 1,00 7,92m 2 chodba 3,65 m 2 1,00 3,65m 2 WC 1,77 m 2 1,00 1,77m 2 1.NP - celkem 99,48 m 2 99,48 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (10,10*12,80)*(0,10+3,06) = 408,52 m 3 zastřešení 10,10*12,80*(1,80+3,70/2) = 471,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 880,40 m 3 Konstrukce a vybavení Konstrukce Popis Základy kamenné, betonové Zdivo zděné cihelné Stropy polospalné s rovným podhledem, nespalné Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina cementové tašky Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné, štukové Fasádní omítky vápenné Vnější obklady kamenný sokl Vnitřní obklady keramické obklady Schody Dveře dřevěné Okna plastová zdvojená Podlahy obytných místností PVC, keramické dlažby Podlahy ostatních místností dlažby, betony Vytápění ústřední na pevná paliva Elektroinstalace světelná + zás. 400V. Bleskosvod Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní studená i teplá voda el. bojler na hranici pozemku do pilíře plastové potrubí kuchyňská linka, elektrický sporák se sklokeramickou deskou vana, umyvadlo splachovací Výpočet nákladové ceny: Zastavěná plocha [m 2 ] 129 Obestavěný prostor [m 3 ] 880,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 89 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč ,00 Kč 2) HOSPODÁŘSKÉ PROSTORY na st. p.č. 63 Výpočet nákladové ceny ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotř ebení Chlév sklad č.1 stodola stavba zděná s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepená, podlaha betonová, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina cementová taška, dveře svlakové, okna ocelová jednoduchá, stavba zděná vícepodlažní, v části podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, se střechou pultovou, krytina cementové tašky, podlaha betonová, stropy chybějící, vrata svlaková stavba zděná s jedním nadzemním podlažím se střechou sedlovou, krytina cementové tašky, vrata svlaková, st.p.č ,00 m Kč/m3 st.p.č ,00 m Kč/m3 st.p.č ,00 m Kč/m3 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel , VH Kč 55 % Kč Kč 55 % Kč Kč 60 % Kč

9 podstáj sklad č.2 stavba zděná s jedním nadzemním podlažím, v části otevřená, se střechou sedlovou, krytina cementové tašky, podlaha betonová stavba zděná s jedním nadzemním podlažím, v části otevřená, se střechou sedlovou, krytina cementové tašky, dveře plastové, podlaha betonová, zavedena světelná elektroinstalace, okna plastová zdvojená. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Věcná hodnota budov celkem: st.p.č ,00 m Kč/m3 st.p.č ,00 m Kč/m Kč 55 % Kč Kč 55 % Kč Kč ,00 Kč 3) VÝPOČET OBVYKLÉ CENY POZEMKŮ Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou stavební pozemky umístěné v centrální části obce, obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků ve srovnatelných obcích s počtem obyvatel do cca 500. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných a vícebytových domů jsou v rozmezí Kč/m 2. Zde odhaduji obvyklou cenu pozemků po vyhodnocení dobré polohy, zainvestování - plynovod je na hranici pozemků, umístění v inundačním pásmu. - ve výši 200 Kč/m 2 u stavební parcely p.č. 63 a 100 Kč/m2 u pozemkových parcel p.č. 33/5, 45/1, 45/3, 48. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 33/ / zahrada 45/ / zahrada 45/ / zahrada / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Běstovicích není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Výpočet obvyklé ceny porovnávací metodou Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: m2 Započitatelné plochy: 99,48 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu. Lokalita Započitat elná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Květná 125, Byt s , přísl., stodola Rodinný dům, Zemědělská usedlost s částí obytnou s bytem 3+1 s přísl. ve dvou nadzemních podlažích, s částí hospodářskou - stodolou a uzavřeným dvorem. Nemovitost byla postavena odhadem před 115 lety, před 10 lety byla provedena stavební úprava podkroví, kde byla vestavěna jedna obytná místnost o podlahové ploše 33,5 m 2. Budova je zděná převážně ze zdiva kamenného, střecha je z dřevěného vázaného krovu.krytina je položena z tašek Bramac. Stropy jsou dřevěné trámové a klenbové. Vytápění je lokální na pevná paliva a elektrickými přímotopy. V kuchyňském koutě jsou kachlová kamna s pecí a krbová kamna jsou v druhé obytné místnosti v 1.NP. V posledních 25 letech byly provedeny stavební úpravy: nové instalace a hygienické vybavení, instalace vodo, odpady a elektroinstalace, betonové podlahy, byla přistavěna zimní zahrada výměna krytiny, klempířských konstrukcí, stavební úprava podkroví, oprava úprav vnějších povrchů, renovace oken Technický stav je velmi dobrý, vybavení standardní. Ve stodole je možnost garážování, skladování. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,03; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - menší hospodářské prostory - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - menší hospodářské prostory; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 Horní 89, byt s , přísl., hospodářské prostory Rodinný dům, Přízemní rodinný dům se střechou šikmou s volným půdním prostorem, k části obytné je přistavěna stodola a sklad, stodola je podsklepená. V roce 1993 byla provedena celková modernizace rodinného domu s bytem s přísl., poslední modernizace v 90.letech, v posledních 5 letech vyměněna okna za plastová. Rodinný dům je v dobrém technickém stavu. je užíván, výhodou je možnost parkování a skladování ve stodole a vedlejší stavbě. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší započitatelná plocha - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelný - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelný; Sedliště 147, Byt s , přísl., dílna Rodinný dům, Rodinný dům, Rodinný dům v Sedlišti s bytem 3+1 s přísl. s průjezdem ke garážování a dílnou. Jedná se o geometricky oddělenou část bývalé velké zemědělské usedlosti v části podsklepenou, byt je umístěn v 1. nadz. podlaží. Nemovitost byla postavena před 110 lety, před cca lety byla provedena částečná modernizace bytu, další drobné opravy byly provedeny v letech byly provedeny nové nášlapné vrstvy podlah v cca 20%, rozvody instalací, rozvody ÚT + otopná tělesa, pořízeno nové vybavení kuchyně. Vysoké opotřebení koupelny, oken, střešní krytiny. Příslušenstvím dílna, možnost garážování v průjezdu Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - satelit města s počtem obyvatel nad koeficient 0,90; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - dvě obytné místnosti bez modernizace - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější - satelit města s počtem obyvatel nad ; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - dvě obytné místnosti bez modernizace; Variační koeficient před úpravami: 3,83 % Variační koeficient po úpravách: 5,22 % Započitatelná plocha 99,48 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,00 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti zemědělských usedlostí v regionu. Jedná se o budovy s částí obytnou a částí hospodářskou. Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši Kč. Byl zohledněn technický stav, standard vybavení, poloha a rozsah hospodářských budov. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou ve výši: : Slovy: Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3210/037/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,