Podpora bydlení v bytových domech. Potenciální možnost dalšího zkvalitnění sídlišť

Transkript

1 Název příjemce podpory: MĚSTO VESELÍ NAD MORAVOU tř. Masarykova Veselí nad Moravou STRATEGICKÝ PLÁN ROZVOJE MĚSTA VESELÍ NAD MORAVOU pro období ČÁST 1. ROZVOJ BYDLENÍ Příloha č. 7 - Analýza přímé podpory města bytové výstavbě - Zpracovatel: Název projektu: Registrační číslo projektu: Mgr. David Rucki, Ing. Petra Orságová, Ing. Zuzana Pavlisková - DHV CR, spol. s r.o. Ostrava Ing. arch. Ivo Ondračka - Město Veselí nad Moravou Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou CZ.1.04/4.1.01/ Po evaluaci - květen 2013

2 Analýza přímé podpory města bytové výstavbě V rámci projektu byla provedena analýza stavu bytových domů na území města Veselí nad Moravou. Analýza měla za úkol zjistit skutečný technický stav bytových domů, poptávku a nabídku bytového bydlení, preference obyvatel, srovnání stavu bytového fondu ve srovnání s okolními sídly a v neposlední řadě také možnosti rozvoje a podpory bytové výstavby městem. Z provedeného šetření a analýzy dostupných podkladů můžeme konstatovat, že Město Veselí nad Moravou má poměrně velký podíl bytů ve srovnání s okolními sídly. Preference občanů, kteří řeší koupi nemovitosti směřují (zejména díky vysoké finanční náročnosti) spíše do pořízení rodinného bydlení, případně nemají problém s koupí bytu. Dle realitních makléřů i bytových družstev je volných bytů dostatek, respektive je pohyb s byty natolik pružný, aby nedocházelo k převisu poptávky nad nabídkou. Obdobná je i situace s pronajímanými byty. Navíc pro stabilitu sociální struktury obyvatel města nemá bytová výstavba - zejména pokud se jedná o nájemní bydlení - zásadní význam. Z těchto důvodů není podpora bytové výstavby dále rozpracovávána. Podpora bydlení v bytových domech Scénář posilování bytové výstavby je málo pravděpodobný s ohledem na preference bydlení, která se převažujícím způsobem kloní spíše k individuálnímu bydlení. Na poli bytových domů se dají očekávat spíše investice do takových úprav bytů, které budou znamenat jejich zmenšení (a v konečném důsledku i snížení nákladů na bydlení ze strany nájemníků). Investorem však budou ve většině případů vlastníci objektů (bytů). V současnosti je dle vyjádření realitních kanceláří i bytových družstev (příloha 1.7) ve městě dostatek bytů v bytových domech, ceny teoreticky nově vystavených bytů převyšují tržní hodnoty stávajících bytů. Spíše je poptávka po menších, ale levných bytech (lidé se s ohledem na vysoké nájemné často stěhují z větších do menších bytů). Potenciální možnost dalšího zkvalitnění sídlišť Cílem podpory bydlení v bytových domech je stabilizace obyvatel a jejich fixování na konkrétní dům. Pro obec jako celek by bylo přínosné, kdyby každý dům měl dobré možnosti na své zázemí, s ohledem na stárnutí populace, byl bezbariérový, měl možnost parkování, měl svůj společný venkovní prostor (především z bezpečnostních důvodů) oddělený od veřejných prostor. Zatím o takovéto úpravy či rozšíření nebyl zaznamenán zájem, ale je to součástí trendu budování nových obytných areálu a lze očekávat, že v střednědobém výhledu se tyto náměty ve městě objeví. Pokud by se alespoň v některých částech realizovaly, znamenalo by to zvýšení užitné, morální i tržní hodnoty bytových domů - a tím i bytů. Současně by ale bylo nutno řešit řadu problémů venkovního prostoru stísněnost některých území, přístupnost a vedení podzemních sítí a další. Vzhledem k tomu, že není takový požadavek, nebylo toto téma dále rozpracováno. 2

3 Dodatek - zápis z jednání se stavebními bytovými družstvy Okruhy jednání: 1 - Stávající stav bytového fondu 2 - Realizované opravy 3 - Možnosti rozvoje bytového fondu 4 - Veřejná prostranství 5 - Identifikace hlavních problémů 6 - Spolupráce s městem 7 - Hodnocení situace ve městě a srovnání s ostatními bytovými družstvy ve městě i v okolních sídlech. Ad 1 - Stávající stav bytového fondu V posledním období proběhly rozsáhlé opravy panelových domů zahrnující zateplení fasád, opravy střech, bezpečnostní úpravy nebo výměny výtahů, opravy vnitřních instalací probíhají průběžně, dle potřeby Opraveno je: 100% bytů SBD Hutník (celkem cca 160 BJ) 95% bytů SBD Veselsko (celkem cca 1450 BJ) 60 % bytů Promabyt (celkem cca 190 BJ) 60 % bytů Vesbyt (celkem cca 600 BJ) jedná se 212 obecních bytů (i RD) většinou vybudované s pomocí dotací nebo s jinými závazky (viz. Sociální bydlení), dále zajišťuje služby pro cca 400 BJ v os. vlast. Celkově převažují byty v osobním vlastnictví, postupně se daří i v posledních domech vlastněných družstvy zakládat sdružení vlastníků. = výrazně se zlepšila kvalita bytového fondu, významnou roli sehrály SBD, které přesvědčovaly vlastníky k úvěrům a stavebním úpravám, prováděly investorskou činnost. Byty ve vlastnictví Promabytu jsou všechny po rekonstrukci fasády zateplené, vyměněná okna a dveře. Ve vnitřním vybavení jen základní nezbytné opravy. % dále pronajímaných bytů SBD Hutník, Veselsko a Vesbyt evidují okolo 5-7 % bytů, které jsou dále pronajímané vlastníky družstevních bytů. Promabyt tento ukazatel neeviduje. Stav nabídky a poptávky po bytech. Problém bytových domů bez výtahu. Stav nabídky a poptávky po bytech je víceméně vyvážený. Všechna družstva, která byla oslovena, mají své byty obsazeny. Zatímco v dřívějších letech byla poptávka především po větších bytech tedy velikosti 3+1, dnes je situace opačná a ve většině případů převládá poptávka po menších bytových jednotkách. Jde zejména o bytové jednotky do 56 m 2. Tento stav je především kvůli rostoucímu počtu starší populace. V Promabytu je současná situace ovlivněna tím, že zájemci předem vědí, že menší byty dlouhodobě nejsou k dispozici, proto 3

4 rovnou žádají byty větší. V některých 4-5 podlažních domech nejsou výtahy. Jejich neexistence se však ve většině případů promítá v nižším nájmu, což je pro občany prioritní. V případě, že je pro občana problém bydlet v takovémto domě. Rovnou hledá jinou alternativu ve vyšších panelových domech, kde jsou výtahy samozřejmostí. Z pohledu bytových družstev tak v této situaci není problém. Zájemce má možnost si vybrat který typ BD bude preferovat. Nejžádanější lokalitou je především centrum města (z důvodu blízké dostupnosti služeb). Největší pohyb bytů je v lokalitě na Hutníku. Ad 2 Realizované opravy Opravy domů proběhly většinou díky úvěrům (např. program Panel), úvěry se splácí cca 18 let a promítly se navýšením o cca 5 Kč/m2 navýšení se běžně splácí a provedenými opravami stoupla tržní cena bytů o cca 150 tis. Kč/BJ. Vše se jeví reálné a splatitelné. Ceny bytů ve Veselí jsou srovnatelné s cenami v Kyjově, Hodoníně a Strážnici, ale o cca 200 tis. Kč nižší než obdobné v UH. Pohyb ve vlastnictví cca 7 10 BJ měsíčně na 1500 BJ, největší na sídlišti Hutník. Zde také nejsložitější situace v samosprávě pracují spíše starší lidé (mladší nemají zájem), zřejmě se nejvíce projevil výpadek pracovních míst v Železárnách. Některá družstva mají družstevní domy opraveny kompletně. Většina však uvádí, že opravy probíhají postupně. Stav družstevních bytů je poměrně dobrý. Družstva však nemají dostatek financí na údržbu zeleně a výstavbu a údržbu veřejných prostranství lidé si stěžují na nedostatek laviček, hřišť a parkovacích míst a zejména chodníků. Ve velmi špatném stavu je ulice Kovářská, kde se občané rozhodli sepisovat petici na město a vyjádřit tímto způsobem svou nespokojenost. Ad 3 Možnosti rozvoje bytového fondu Je dosti velký pohyb obyvatel z větších do menších bytů (snaha snížit nájem ). Ceny reálně možných nových bytů zřejmě jsou podstatně vyšší než cena stávajících srovnatelných BJ, byl by zájem jen o malé byty, ovšem za cenu podstatně ne vyšší než tržní cena stáv. bytu. Spíše je zájem o stavbu RD (s částečnou svépomocí je to ještě stále levnější (a efektivnější) cesta než nákup nového bytu), obvykle realizován v okolních vesnicích. Ad 4 Veřejná prostranství Zatímco stav bytů se výrazně zlepšil, stav veřejných prostranství zůstává spíše dlouhodobě stejný nebo se i zhoršil, na několika místech byla vybudována nová dětská hřiště, jinde (Kovářská) nebyla veřejná vybavenost u sídlišť dobudována. Možnosti parkování se výrazně zhoršily. Jsou problémy s klidným soužitím obyvatel ve veřejném prostoru stále méně obyvatel má ochotu napomenout při drobných výtržnostech spojených s rušením nočního klidu nebo drobnějším vandalismem, obava z inzultace. V některých městech jsou negativní zkušenosti s nově vybudovaným mobiliářem (zvl. lavičky) v noci využívány bezdomovci, drogy, přes den nebezpečné pro děti. Naproti tomu v domech jsou pravidla soužití obyvatel více respektována (více vymahatelná). Parkování os. aut velmi špatná situace. Cena dříve připravovaných hromadných stání podstatně převyšovala tržní cenu stávajících garáží. Zřejmě nejhorší situace ve stáv. zástavbě - Chaloupky, Kovářská. Zájem obyvatel o veřejná prostranství stále ještě trvá, ale bylo by nutno řešit všechny problémy (sítě, přístupy PO, údržba, ochrana proti vandalismu, hluk). Pokusy o zlepšení okolí svého domu (výsadba nebo údržba zeleně) skončily z pohledu obyvatel deziluzí, zlepšování přístupů do 4

5 domů na pozemku Města obyvatelé občasně řeší vlastními prostředky. Bylo by však na místě řešit alespoň situaci místních komunikací chodníků, které jsou dlouhodobě ve špatném stavu. Chybí kvalitní dětská hřiště, výsadba zeleně. Investiční prostředky Města jsou a budou velmi omezené. Bez dlouhodobého společného postupu a dohody všech zúčastněných subjektů, rozdělení kompetencí a spolupráce nelze očekávat nějaké nové rozsáhlejší trvale udržitelné řešení. Ad 5 Identifikace hlavních problémů Za hlavní problém lze považovat nedostatek pracovních příležitostí, z čehož vyplývá odsun mladé generace a růst obyvatel staršího věku. Po krachu Železáren se spousta lidí stala nezaměstnanými a ve snaze snížit nájem se zvedla poptávka po menších bytových jednotkách. Další problém lze spatřovat v nedostatku financí města na údržbu a rozvoj veřejných prostranství pro své občany. Ad 6 Spolupráce s městem Téměř všichni oslovení uvedli, že vnímají spolupráci s městem jako dobrou. I přes nedostatek financí se město snaží družstvům vycházet vstříc, a to zejména v oblasti služeb Jediné družstvo SDB Hutník hodnotí spolupráci s městem negativně, a to zejména z důvodu nedokončení veřejných prostranství, chybějících dětských hřišť a marných jednání v této věci. Ad 7 Hodnocení situace ve městě a srovnání s ostatními bytovými družstvy ve městě i v okolních sídlech. Bytová družstva vidí současnou situaci srovnatelnou s okolními sídly, a to jak ve stavu bytových domů tak celkové kvality bydlení ve městě a stavu veřejných prostranstvích. Je zde mnohé co zlepšovat, ale celkově hodnotí situaci jako zlatý střed. Problém menších bytových družstev. Družstva, která vlastní více než 400 BJ si mohou dovolit platit zaměstnance např. řemeslníka, který se stará o drobné opravy domů. Menší družstva na takového zaměstnance nemají peníze, proto si pro opravy najímají externí firmy. Vznesené připomínky: - chybějící (a mnoho let plánované) dětské hřiště na Kovářské ( ) - zvážení přeložení (nebo jiné řešení) kabelu u obchodu ENAPO zvýšení počtu parkování - Kovářská - nedostatek park. míst, laviček, žádné hřiště! Použité zkratky: BJ - bytová jednotka, byt SBD stavební bytové družstvo UH Uherské Hradiště RD rodinné domky PO požární ochrana 5