Zajímavosti PŘEHLED. CBRE MarketView Střední a východní Evropa - Big Box. Září 2012

Transkript

1 Celková realizovaná poptávka (m 2 ) CBRE MarketView Střední a východní Evropa - Big Box Září 212 Zajímavosti Očekávaný růst nájemného v celém regionu střední a východní Evropy Navzdory slabší výstavbě zůstává střední a východní Evropa nejaktivnějším regionem v Evropě Silná investiční aktivita v sektoru průmyslových nemovitostí díky prodeji celých portfolií Střední a východní Evropa vykazuje pozitivnější čísla než jiné velmoci eurozóny PŘEHLED Vyhlídky na trhu s průmyslovými nemovitostmi ukazují růst cen nájemného Obecně lze říci, že trhy ve střední Evropě dosáhly dna nájemního cyklu. Navzdory snižující se míře neobsazenosti je na některých trzích nárůst nájmů zřejmý a na dalších se předpokládá. Dalším podpůrným prostředkem zaručujícím růst nájmů by měl být zvyšující se počet projektů stavěných na míru, jelikož developeři nejsou obecně ochotni začínat se spekulativní výstavbou v zemích s aktuálně nízkou hladinou nájemného. I přes omezenou výstavbu je region střední a východní Evropy nejaktivnější v Evropě S několika málo výjimkami došlo během posledních let ke značnému poklesu míry neobsazenosti. Díky přehodnocení financování bank byly developerům poskytnuty nové možnosti pro výstavbu, nicméně ani to nevedlo k podpoře výstavby v Rusku a Polsku, kde je stále hlavní prioritou snižování míry neobsazenosti z důvodu nízkých cen nájemného. Silná investiční aktivita v průmyslovém segmentu tažena prodejem portfolií Investiční aktivita zůstává překvapivě stabilní. Vzrůstající objem prostor a ochota developerů prodávat navýšily likviditu v tomto segmentu. Během 1. pololetí 212 dosáhl objem investic ve střední a východní Evropě téměř 375 milionů Eur. Zvýšená aktivita je spojena s příležitostmi viděnými na trhu s průmyslovými nemovitostmi, a to především díky relativně nízké úrovni nájemného ve střední Evropě v kombinaci s atraktivními yieldy v porovnání se západní Evropou. Při porovnání ukazatelů trhu nahlížejí někteří investoři na klíčové lokality střední a východní Evropy jako na levnější alternativu Německa. Další pak vidí velkou výhodu ve strategické poloze České republiky a Polska, kde v současnosti probíhá masivní rozvoj silniční infrastruktury. Investoři se zaměřují na výhodnou lokalitu, nové budovy a přiměřenou dobu návratnosti zisků. Omezená dostupnost těchto faktorů představuje příznivé podmínky pro vytváření prostor nejvyšší kvality pro developery a správce budov. Na základě již probíhajících jednání očekáváme, že tato zvýšená aktivita bude přetrvávat v celém regionu střední a východní Evropy až do konce roku 212. Oblast střední a východní Evropy vévodí zbytku kontinentu Nedostatek jasného řešení problémů v eurozóně se odráží i v ekonomickém růstu střední a východní Evropy. Očekává se, že ekonomický výkon eurozóny poklesne během roku 212 o,6%. Na rozdíl od ostatních zemí si tento region drží nadprůměrné postavení. V Polsku a Pobaltí se očekává ekonomický růst 2,7%, respektive 1,5-2,3% v závislosti na dané zemi. V Rusku se očekává růst o 4% v roce 212, naproti tomu v Maďarsku a v České republice, které byly nejvíce zasaženy omezeným ochodem s EU, je očekáván vývoj záporný (-1,3% a -1,4%). Ve většině zemí se nižší růst eurozóny odráží v aktuálně nižších cenách ropy a komodit, což ale nelze aplikovat na Českou republiku. Celková realizovaná poptávka se střední a východní Evropě* 6 Celková realizovaná poptávka Zdroj: Oxford Economics, CBRE ( 212) * Součet pro regiony hlavních měst České republiky, Maďarska, Polska a Slovenska.

2 Moskva Varšava* Budapešť Praha Petrohrad Kyjev Bukurešť Bratislava Bělehrad Záhřeb PL, Slezsko PL, Střed PL, Poznaň CZ, Brno PL, Wroclaw Září 212 MarketView Střední a východní Evropa Big Box CZ, Plzeň Celkové prostory (miliony m 2 ) Meziroční změna průmyslové produkce Vnitrostátní spotřeba (meziroční změna) Meziroční růst HDP EKONOMICKÝ PŘEHLED Obrat v pozitivní ekonomické předpovědi loňského roku byl do jisté míry způsoben negativní náladou na trhu založenou na obavách o budoucí podobu eurozóny. Změny nálady a oživení byly nicméně daleko skromnější v porovnání se situací v roce, kdy se hospodářský růst i obchod náhle zastavil. Navzdory tomuto trendu, Polsko a Rusko zůstalo relativně nezasaženo ekonomickou depresí, nicméně při bližším pohledu se mírnější zpomalení trhu také projeví. Kromě aktuálně silného postavení Polska a Ruska se očekává, že země, průmysl a lokality přímo napojené na Německo budou obecně vykazovat pozitivnější růst než ostatní. MODERNÍ SKLADOVÉ PROSTORY Po rychlém nárůstu skladových prostor v letech 27 a se vývoj objemu prostor ve střední a východní Evropě zpomalil. Celkové prostory v hlavních městech regionu (včetně Petrohradu) dosahují 15 mil. m 2 a dalších 6 mil. m 2 moderních skladových prostor se nachází v regionálních městech, převážně pak v Polsku a České republice. I přes nižší výstavbu byly od ledna dokončeny další 2 mil. m 2 skladových prostor, tedy zhruba tolik jako je celkový objem prostor v Budapešti. Nejvíce nové výstavby bylo zaznamenáno v Rusku, především v Moskvě, a v Polsku. I přes nižší výstavbu lze tak v porovnání se zbytkem kontinentu říci, že region střední a východní Evropy zůstává relativně aktivní zejména díky projektům vybudovaným přímo na míru nájemci a také díky předpronájmům. Trh s průmyslovými nemovitostmi ve střední a východní Evropě zaznamenal od roku zásadní změny. Od velmi silné poptávky a vysoké výstavby došlo v letech a ke značnému zpomalení vývoje na trhu. Poptávka se omezila díky nájemcům, kteří odkládali rozhodnutí o potencionálním přesunutí, a spekulativní výstavba současně způsobila nárůst míry neobsazenosti. Nadměrné množství prostor způsobilo snižování nájemného a výstavba se tak stala z finančního hlediska skoro nemožnou. Trh s průmyslovými nemovitostmi, na rozdíl od trhu s kancelářskými prostory, byl ale schopen snížit hodnotu míry neobsazenosti díky kratší době potřebné pro výstavbu projektu. To bylo také způsobeno nárůstem poptávky po prostorech ze strany firem díky silnému výkonu německé ekonomiky během roku. V současnosti jsou hodnoty míry neobsazenosti opět na mírnější úrovni. V některých regionech, jako například jižní část Polska, Moskva nebo regionální trhy v České republice, se hodnota míry neobsazenosti pohybuje okolo 5%, kdežto ve Varšavě nebo ve středním Polsku je hodnota míry neobsazenosti okolo 15%. Strana 2 Meziroční růst reálného HDP Střední Evropa Jihovýchodní Evropa Rusko Eurozóna 1,% 7,5% 5,% 2,5%,% -2,5% -5,% -7,5% -1,% -12,5% Složky HDP v ekonomikách střední Evropy* Vnitrostátní Vývoz 6,% 2,% 4,5% 3,% 1,5%,% -1,5% -3,% -4,5% Střední Evropa Jihovýchodní Evropa Rusko Eurozóna 15,% 1,% 5,%,% -5,% -1,% -15,% -2,% 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Zdroj: Oxford Economics (Červen 212) * Vážený průměr dat za Českou republiku, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko. Zdroj: Oxford Economics (Červen 212) Průmyslová produkce ve střední a východní Evropě a v eurozóně Zdroj: Oxford Economics (Červen212) Moderní skladové prostory ve střední a východní Evropě * Průměr pro Varšavu, sektor I + II. Zdroj: CBRE ( 212) ,% 1,% 5,%,% -5,% -1,% -15,% Celkové prostory 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Meziroční růst vývozu(%) Míra neobsazenosti

3 V tisících m 2 V tisících m2 Moskva Varšava* Varšava region** Budapešť Praha Petrohrad Kyjev Bukurešť Bratislava Bělehrad PL, Slezsko PL, Střed PL, Poznaň PL, Wroclaw CZ, Brno CZ, Plzeň EUR/m 2 /měsíc Moskva* Varšava** Budapešť Praha Petrohrad Kyjev Bukurešť Bratislava Bělehrad Záhřeb PL, Slezsko PL, Střed PL, Poznaň CZ, Brno PL, Wroclav CZ, Plzeň V tisících m Střední a východní Evropa - výstavba , 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Předpokládáné dokončení 212* * Zahrnuje nově dokončené prostory během a 212. Hodnoty za Moskvu dosahují 463 m 2. Varšava zahrnuje sektor I + II. Zdroj: CBRE ( 212) Realizovaná poptávka v průmyslových nemovitostech Střední a východní Evropa* Dokončené prostory * Střední východní Evropa bez Ruska a Ukrajiny. Zdroj: CBRE ( 212) Čistá absorpce Nově dokončené průmyslové prostory a čistá absorpce * Data za Českou republiku, Polsko, Budapešť, Bratislavu a Kyjev. Zdroj: CBRE ( 212) Průměrné nejvyšší dosahované nájemné Rozpětí (MAX-MIN) (do) * Varšava město. ** Varšava sektor II. Zdroj: CBRE ( 212) I přes velikost trhu s průmyslovými nemovitostmi může mít výstavba nového parku značný dopad především na lokální trhy, což je příčinou toho, proč se severo-východně od Moskvy a v některých regionech v Polsku staví méně spekulativně a více přímo na míru podle představ klienta. V reakci na nižší dostupnost prostor jsou developeři schopni poskytovat nájemní smlouvy na delší období, aby byl projekt dostupnější. Další příčinou nižší výstavby ve střední Evropě je rozdrobenost trhu mezi relativně malé množství velkých developerů, z nichž má většina volné prostory již ve stávajících projektech. POPTÁVKA Silná výrobní produkce v Německu hlavně během roku zvýšila poptávku po průmyslových nemovitostech především v první polovině loňského roku. Největší obavou je v současné době značné zpomalení ekonomického růstu Německa, Francie a mnoha dalších velkých západoevropských ekonomik. Kombinací těchto dvou trendů tak dochází postupně od druhé poloviny roku k mírnému poklesu poptávky po průmyslových nemovitostech. Realizovaná poptávka v Rusku zůstala poměrně silná díky zadržované poptávce, která reflektuje nedostatečné množství aktuálně dostupných prostor. Silná expanze byla způsobena především maloobchodní logistikou (42%) a poskytovateli logistických služeb (45%) a tento trend byl navíc podpořen ekonomickým růstem v určitých lokalitách. Spolu s poklesem poptávky došlo ke snížení i čisté absorpce ve 2. čtvrtletí 212, kdy byla její hodnota vůbec nejnižší od 3. čtvrtletí. Navzdory všeobecně nízké výstavbě napříč střední a východní Evropou přetrvává hrozba možnosti zvyšující se míry neobsazenosti. Přidanou hodnotou ale zůstává fakt, že mnoho projektů je stavěno na míru podle přání klienta. CENY NÁJEMNÉHO Obecně lze uvést, že většina středoevropských trhů dosáhla dna nájemního cyklu. Díky omezené výstavbě a klesající míře neobsazenosti však určité regiony vykazují vyhlídky na rostoucí ceny nájemného. Míra neobsazenosti například ve Slezsku se aktuálně pohybuje okolo 4% a pozitivní dopad na ceny nájemného by mohl být způsoben i větším množstvím projektů stavěných na míru namísto spekulativní výstavby. Developeři se tedy uchylují k výstavbě pouze za předpokladu, že je to finančně výhodné. Obecně stojí hodnoty nájemného v celém regionu střední Evropy poměrně blízko u sebe, pouze s výjimkou Budapešti, což může být způsobeno hodnotou míry neobsazenosti, která přesahuje hranici 2%. Rozdíly mezi průměrným nejvyšším dosahovaným nájemným a čistým efektivním nájemným mohou být značné. Ve střední Evropě mohou veškeré pobídky dosahovat až 2-25%, ale tato hodnota se liší v závislosti na podmínkách lokálních trhů. Obecně lze říci, že pobídky zůstávají stabilní, nebo mírně klesají. MarketView Střední a východní Evropa - Big Box Září 212 Strana 3

4 Září 212 MarketView Střední a východní Evropa Big Box Million EUR NEJVYŠŠÍ DOSAHOVANÉ YIELDY Nejvyšší dosahované yieldy (dále jen yieldy) u průmyslových nemovitostí zůstaly v posledním roce stabilní ve většině regionů střední a východní Evropy. Mírný pokles bylo možné sledovat v Praze (,25 procentního bodu), ke znatelnější změně došlo v Rusku, kde v Petrohradu a Moskvě poklesly yieldy o jeden procentní bod, respektive o půl procentního bodu. Kromě ekonomických hodnot se stávají stále důležitějšími atributy transakcí především doba nájmu, kvalita nájemce a budoucí vyhlídky dané lokality. Poslední zmiňovaný faktor, který rozhoduje o volbě umístění, nabývá na důležitosti především v Polsku, kde se v poslední době značně rozvíjí infrastruktura. INVESTIČNÍ TRH V souladu s celkovým růstem trhu s průmyslovými nemovitostmi v celé střední a východní Evropě zůstala investiční aktivita překvapivě stabilní během několika posledních čtvrtletí. Na jedné straně je to výsledkem adhoc investiční aktivity a na druhé straně to úzce souvisí s nižšími cenami nájemného v průmyslových nemovitostech a atraktivními yieldy, které industriální trh nabízí ve srovnání se zeměmi západní Evropy. Investoři vidí vzrůstající potenciál ve strategických lokalitách jako je Česká republika a Polsko, kde dochází k velkému rozvoji infrastruktury díky výstavbě nových komunikací. Chuť investovat v Rusku je zase podpořena rekordně nízkou mírou neobsazenosti, nicméně množství plánovaných projektů i tak představuje určité riziko pro setrvání hodnot na takto nízké úrovni Investice do průmyslových nemovitostí 26 H1 Ukrajina Rusko Polsko Maďarsko Chorvatsko 26 H2 27 H1 27 H2 H1 H2 H1 Yieldy ve střední a východní Evropě H2 H1 Slovensko Rumunsko Více zemí Česká republika Bulharsko * Objem investic za H1 ovlivněn prodejem portfolia Europolis společnosti CA Immo. Zdroj: CBRE ( 212) Trh Yield (%) Meziroční změna (procentní body) Bělehrad 12,% Bratislava 8,5% Bukurešť 1,25% Budapešť 9,% Kyjev 15,% Moskva 11,% -5 Praha 8,% -25 H2 H1 H2 212 H1 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % % investic do průmyslových nemovitostí ze všech investic ve střední a východní Evropě Investice do průmyslových nemovitostí dosáhly v první polovině roku milionů Eur, tedy 14% celkové investiční aktivity v celém regionu střední a východní Evropy. Pro porovnání, podobného podílu bylo naposledy dosaženo ve druhém čtvrtletí roku. Díky struktuře výstavby ve střední a východní Evropě mají prodeje celých portfolií značný podíl na celkové investiční aktivitě na trhu s průmyslovými nemovitosti. Například loňská koupě portfolia Europolis společností CA Immo se značně podepsala na celkových hodnotách. Dosud prodala své portfolio čtyř budov v roce 212 firma Prologis společnosti Hines Global REIT v Polsku a v roce bylo prodáno několik dalších portfolií (viz tabulka níže). Transakce typu prodej a zpětný pronájem nemovitosti byla několikrát během posledního roku také uskutečněna. Relativně malé množství kupujících bylo aktivní v roce 212 v regionu střední a východní Evropy v industriálním sektoru. Kromě výše zmíněných byly v regionu nejaktivnější společnosti jako Raven Russia, CTP Invest, O1 Properties a Saschen Funds. Sofie 11,5% Petrohrad 14,% -1 Záhřeb 9,5% Varšava 7,75% Zdroj: CBRE ( 212) V současné době dominují investičnímu trhu s průmyslovými nemovitostmi ve střední a východní Evropě institucionální a soukromé investiční společnosti. Podle současných prostor ve výstavbě se očekává, že míra aktivity v industriálním segmentu ve druhé polovině roku 212 ještě vzroste napříč celou střední a východní Evropou. Investoři, které primárně zajímá tento segment trhu, láká kombinace hned několika faktorů: obecně nízké nájemné, udržitelné yieldy založené na dosti velkém rozdílu oproti yieldům v zemích západní Evropy ve střednědobém horizontu, relativně velký dílčí příjem v celkovém výkonu a nedostatek alternativních investičních příležitostí. Největší transakce v průmyslových nemovitostech ve střední a východní Evropě - H1 212 Stát Město Název Velikost (m 2 ) Source: CBRE ( 212) Kupující Cena (milionů ) Odhadovaný yield Rusko Moskva Pushkino Logistics Park 213 Raven Russia % Česká republika Portfolio VGP-portfolio 368 * EPISO (AEW/Tristan) % Česká republika Portfolio VGP CZ II (8%) 166 Tristan Capital Partners 135 <8% * Velikost dokončeného parku. Zdroj: CBRE ( 212) Strana 4

5 Pro více informací o MarketView prosím kontaktujte: STŘEDNÍ A VÝCHODNÍ EVROPA Jos Tromp Director, Head of CEE Research & Consulting CEE Research & Consulting t: +49 () e: jos.tromp@cbre.com Joerg Kreindl Senior Director Occupier Services Central and Eastern Europe t: e: joerg.kreindl@cbre.com Mike Atwell Senior Director, Head of Capital Markets CEE CEE Capital Markets t: e: mike.atwell@cbre.com Andreas Ridder Chairman CEE t: e: andreas.ridder@cbre.com ČESKÁ REPUBLIKA Filip Kozak Associate Director Head of Industrial Agency t: e: filip.kozak@cbre.com MAĎARSKO Gergely Baka Head of Industrial Agency t: e: gergely.baka@cbre.com POLSKO Patrick Kurowski Associate Director Head of Industrial & Logistics t: e: patrick.kurowski@cbre.com RUMUNSKO MarketView Střední a východní Evropa - Big Box EVROPA, STŘEDNÍ VÝCHOD A AFRIKA James Markby Director Head of European Industrial & Logistics Investment t: e: james.markby@cbre.com POBALTÍ Santa Rozenkopfa Country Director CBRE Property Management t: e: santa.rozenkopfa@cbre.com BULHARSKO Hristo Asenov Director Land & Industrial Space t: e: hasenov@mbl.bg CHORVATSKO Nikola Vukosavljevic Consultant t: e: nikola@cbre.hr Page 4 Marian Orzu Manager of Industrial Department t: e: marian.orzu@cbre.com SRBSKO A ČERNÁ HORA Milica Nikolic Head of Office Agency t: e: milica.nikolic@cbre.rs SLOVENSKO Tomas Ostatnik Associate Director Head of Industrial Agency t: e: tomas.ostatnik@cbre.com RUSKO Lance Pilant Director Industrial & Logistics Agency Services t: e: lance.pilant@cbre.com UKRAJINA Radomyr Tsurkan Managing Partner t: e: radomyr.tsurkan@cbre.ua Strana 5 Září 212

6 Září 212 MarketView Střední a východní Evropa Big Box Metodologie & Definice Střední a východní Evropa, zahrnuje následující země: Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko, Rusko, Srbsko, Slovensko a Ukrajina. Střední Evropa zahrnuje Českou republiku, Maďarsko, Polsko a Slovensko. Jihovýchodní Evropa zahrnuje Bulharsko, Chorvatsko, Rumunsko a Srbsko. Východní Evropa zahrnuje Rusko a Ukrajinu. Nájemné a základní hodnoty v Rusku a na Ukrajině jsou denominovány v amerických dolarech, proto mohou být ovlivněny změnami v převodních kurzech. Pobídky, typické balíčky pobídek pro industriální prostory ve střední a východní Evropě zahrnují jak nájemní prázdniny, tak příspěvky na vybavení prostor a někdy také náklady na stěhování. Podoba pobídek je individuální a záleží na majiteli/ developerovi. Průmyslový prostor, pojem zahrnuje následující podtypy: lehká výroba a skladování (včetně distribuce). Tato publikace se zaměřuje na Průmysl skladování (Big Box). Čistá absorpce, udává změnu v obsazenosti ploch z jednoho období na druhé. Nejvyšší průměrné dosahované nájemné, představuje nájemné na volném trhu pro jednotku o velikosti cca. 5 m 2, vypočítané jako průměrné nejvyšší dosahované nájemné ve skladu (Big Box) v kvalitě od mezinárodního developera ke dni výzkumu. V případě výrobních prostor je nejvyšší nájemné dosažitelné v menších jednotkách v centrálních (nebo strategicky umístěných) areálech. Nejvzšší dosažitelný yield, představuje yield, který může dosáhnout investor při akvizici budovy třídy A v nejlepší lokalitě, plně pronajaté a se současným tržním nájemným. Prime Yield by měl reflektovat úroveň, na které jsou uzavírány relevantní transakce na trhu, ale nutně nemusí být identický s žádnou z nich, zejména když je množství transakcí omezené nebo proběhly-li neobvyklé transakce. Pokud během období výzkumu neproběhne žádná relevantní transakce, tak je prime yield definován jako expertní názor odvíjející se od podmínek na trhu, při čemž jsou aplikována stejná kritéria na lokalitu a specifikaci. Celková realizovaná poptávka, představuje celkové množství prostor, které byly v daném období pronajaty, předpronajaty, podpronajaty a renegociovány. Celkové množství prostor, představuje celkové množství prostor existující ke dni výzkumu (obsazené i volné), meřené jako hrubá pronajímatelná plocha. Prostory ve výstavbě reprezentují celkové množství hrubé pronajímatelné plochy v projektech, jejichž výstavba byla zahájena (jak nová výstavba či rekonstrukce) a stále probíhá ke dni výzkumu. Vážené průměry, (Ekonomika) jsou kalkulovány na základě nominálního HDP země publikovaného společností Oxford Economics. Disclaimer 212 CBRE Informace zde uvedené byly získány ze zdrojů, které považujeme za spolehlivé. Přestože nepochybujeme o přesnosti údajů, nepotvrzujeme je a nejsou vázány žádnou zárukou, garancí nebo prohlášením z naší strany. Povinností každého jedince je nezávisle potvrdit jejich správnost a úplnost. Veškeré projekce, názory, předpoklady nebo použité odhady slouží pouze jako příklad a nepředstavují aktuální nebo budoucí vývoj trhu. Tyto informace jsou určeny výhradně klientům CBRE a nelze je reprodukovat bez předchozího písemného souhlasu společnosti CBRE. Copyright 212 CBRE Strana 6