se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č.

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Ve věci : O ceně nemovitosti včetně příslušenství zapsané na listu vlastnictví č u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Mikulovice, k.ú. Mikulovice u Jeseníka. Objednatel: Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, Brno IČ: Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01090/11-115; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného PENZION U JELENA s.r.o., se sídlem Hlavní 13, Mikulovice , IČ: Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing.Lukáš Pejchal, Ing.Jiří Kuchynka, Ing.Ivana Bilíková Počet stran posudku: Počet vyhotovení : stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

2 Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu ocenění Charakteristika obce a poloha nemovitosti Popis nemovitosti Vlastnické a evidenční údaje Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku OCENĚNÍ Vyhláška 441/2013 Sb Ocenění hlavních staveb Budova občanské vybavenosti č.p Ocenění příslušenství - Studna Ocenění příslušenství Přístřešek č Ocenění příslušenství Přístřešek č Ocenění příslušenství Dřevěný domek Ocenění pozemků na LV REKAPITULACE Ocenění porovnávací metodou Porovnávané objekty Porovnávané pozemky REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 3 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí... 9 listů Příloha č. 3: Informativní hlášení o požáru, list Příloha č. 4: Sdělení k žádosti o vyhledání stavební dokumentace, list Str. 2

3 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění STATIKUM s. r.o Nemovitosti povinného PENZION U JELENA s.r.o., se sídlem Hlavní 13, Mikulovice , IČ: , zapsané na listu vlastnictví č u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Mikulovuce kat. území Mikulovice u Jeseníka, a to: - Stavba, část obce Mikulovice, č.p. 13, obč. vybavenost na parcele č. st. 415/1 - Pozemek na parcele st. 415/1 o výměře 1602 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Mikulovice sousedí na východě a severu s Polskem, na západě s obcemi Velké Kunětice, Hradec-Nová Ves, Písečná a Česká Ves, na jihu s městem Jeseník a na jihovýchodě s městem Zlaté Hory. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Jeseník vzdálené 12,5 km. Od krajského města Olomouce jsou Mikulovice vzdáleny 79 km. Obec Mikulovice se nachází na katastrálním území o výměře 33,28 km 2 a trvalý pobyt zde má nahlášeno obyvatel. V obci se nachází škola, knihovna, zdravotní středisko, lékárna, obchod, pošta a sportovní zařízení. V obci je vybudován obecní vodovod, plynovod a kanalizace. Oceňovaný dům se nachází v ulici Hlavní v blízkosti centra obce. 1.3 Popis nemovitosti Jedná se o částečně podsklepený dvoupodlažní zděný penzion situovaný u místní komunikace mezi Jeseníkem a Zlatými Horami. Konstrukční výška 1.NP je 3,70 m a ve 2.NP je 3,20 m, výška hřebene je 9,50 m. Objekt je zateplen polystyrenovými deskami. Část 1.NP je poškozena po požáru. Znaleckým ústavem bylo svoláno místní šetření na den Pracovníci znaleckého ústavu nebyli v den místního šetření vpuštěni od objektu. Z tohoto důvodu jsou konstrukce pro ocenění objetu dle oceňovacího předpisu uvažovány ve standardním vybavení. Po skončení místního šetření se pracovníci znaleckého ústavu odebrali na stavební úřad v Jeseníku, kde zjistili následující informace: 1) Na stavebním úřadu se nedochovala původní projektová dokumentace, ze které by bylo zřejmé stáří objektu respektive prvků dlouhodobé životnosti. Na základě polohy objektu a odborných znalostí bylo stanoveno odhadované stáří objektu na 75 let. 2) Na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne bylo zjištěno, že byly provedeny následující opravy: Vybourání stávajícího sociálního zařízení. Vyměněna stávající okna, dveře a podlahy. Byly provedeny rozvody ZT, elektro, vnitřní kanalizace, vzduchotechnika, plynofikace plyn. Kotel. Výměna střešní krytiny. Vnitřní dispozice byla upravena. Str. 3

4 3) Další úpravy objektu byly provedeny v roce 2006, kdy proběhla oprava celého 2.NP a prostor bývalé pošty v 1.NP, došlo k rozšíření plynové kotelny, vytápění, nové elektrorozvody a rozvody vody a kanalizace. Nové příčky v 2.NP jsou sádrokartonové v 1.NP jsou příčky zděné. Dále byly vybudovány dva samostatné dřevěné přístřešky na části pozemku vnitřního dvora. Dispoziční řešení po opravách: 1.NP Restaurace s výčepem a jídelnou včetně sociálního zařízení a zázemí (kuchyně) stávající prostory a vinárna a salonky nové prostory. 2.NP Dvou až třílůžkové pokoje s vlastím sociálním zařízením nové prostory. Na základě informativního hlášení o požáru Hasičského záchranného sboru Olomouckého kraje bylo zjištěno, že při požáru dne došlo k poškození těchto konstrukcí: Poškození dřevěného obložení stropu a stěn, interiérových dveří a oken v restaurační části Zasažení kuchyňské části zplodinami hoření a sálavým teplem Zasažení vybavení výčepní pult, osvětlení, elektroinstalace, ozvučovací technika, LCD televize, LCD monitor, lednice, sklenice, mikrovlnná trouba, dřevěný nábytek. Zakouření přístupových chodeb a sociálního zařízení v 1.NP Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou. Vzhledem k neumožnění vstupu do objektu se nedá movité příslušenství objektu přesně stanovit, movité příslušenství nemovitosti tedy nebylo zjištěno. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňované nemovitosti studna, dvakrát dřevěný přístřešek a dřevěný domek stojící na pozemku za penzionem U JELENA. Toto příslušenství je ve výpočtu zahrnuto v ceně nemovitosti. 1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne je na listu vlastnictví č pro k.ú. Mikulovice u Jeseníka, obec Mikulovice, Katastrálním úřadě pro Olomoucký kraj jako vlastník zapsán: 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a Ing Ivany Bilíkové. Str. 4

5 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku STATIKUM s. r.o Výpis z katastru nemovitostí pro obec Mikulovice, k.ú. Mikulovice u Jeseníka, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Jeseník, pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1150; vyhotovený dne ; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace zjištěné na stavebním úřadě Jeseník Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření, ze dne ; Projektová dokumentace poskytnutá povinným Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od ; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září Str. 5

6 2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé (=tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), Str. 6

7 - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní. 2.1 Vyhláška 441/2013 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění hlavních staveb Budova občanské vybavenosti č.p. 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,10 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 Str. 7

8 pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0, i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,756 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 16,25*13,75+18,11*12,40+12,08*13,75 = 614,10 2.NP 16,25*13,75+18,11*12,40+12,08*13,75 = 614,10 sklep 5,13*2,63+6,10*3,90 = 37,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 614,10 m 2 3,70 m 2 272,17 2.NP 614,10 m 2 3,20 m 1 965,12 sklep 37,28 m 2 2,30 m 85,74 Součet 1 265,48 m ,03 Průměrná výška podlaží: PVP = 4 323,03 / 1 265,48 = 3,42 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 265,48 / 3 = 421,83 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (16,25*13,75+18,11*12,40+12,08*13,75)*(3,7 = 2 333,59 m 3 0+0,10) 2.NP (16,25*13,75+18,11*12,40+12,08*13,75)*(1,6 = 1 019,41 m 3 6) (12,40*2,74*0,5)*8,13/3+(8,10*1*0,5)*3,25 = 59,20 m 3 půda (16,25*26,15+12,08*13,75)*(4,04/2) = 1 193,90 m 3 sklep (5,13*2,63)*2,30+(3,90*6,10)*1,40 = 64,34 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 2 333,59 m 3 2.NP NP 1 019,41 m 3 NP 59,20 m 3 půda Z 1 193,90 m 3 sklep PP 64,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 670,44 m 3 Str. 8

9 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení Str. 9 Část [%] standardu 1. Základy vč. zemních prací S Svislé konstrukce S Stropy S Krov, střecha S Krytiny střech S Klempířské konstrukce S Úprava vnitřních povrchů S Úprava vnějších povrchů S Vnitřní obklady keramické S Schody S Dveře S Vrata X Okna S Povrchy podlah S Vytápění S Elektroinstalace S Bleskosvod S Vnitřní vodovod S Vnitřní kanalizace S Vnitřní plynovod S Ohřev teplé vody S Vybavení kuchyní S Vnitřní hygienické vyb. S Výtahy chybí C Ostatní S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,30 6,39 100,00 6,39 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,00 15,21 100,00 15,21 3. Stropy S 8, ,00 8,20 8,32 100,00 8,32 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 6,19 100,00 6,19 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,70 2,74 100,00 2,74 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 0,61 100,00 0,61 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,10 7,20 80,00 5,76 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 3,25 100,00 3,25 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3,10 3,14 100,00 3, Schody S 2, ,00 2,80 2,84 100,00 2, Dveře S 3, ,00 3,80 3,85 75,00 2, Vrata X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna S 5, ,00 5,90 5,98 75,00 4,49

10 14. Povrchy podlah S 3, ,00 3,30 3,35 100,00 3, Vytápění S 4, ,00 4,90 4,97 100,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 5,88 90,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0,30 0,30 100,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3,30 3,35 100,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3,20 3,25 100,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0,30 0,30 100,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2,20 2,23 100,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1,80 1,83 90,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4,30 4,36 100,00 4, Výtahy C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní S 4, ,00 4,40 4,46 80,00 3, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 98,60 Rozestavěnost: 94,44 Koeficient vybavení K4: 0,9860 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,39 100,00 6,39 6, ,86 2, Svislé konstrukce S 15,21 100,00 15,21 16, ,57 8, Stropy S 8,32 100,00 8,32 8, ,57 4, Krov, střecha S 6,19 100,00 6,19 6, ,18 4, Krytiny střech S 2,74 100,00 2,74 2, ,67 0, Klempířské konstrukce S 0,61 100,00 0,61 0, ,33 0, Úprava vnitřních povrchů S 5,76 100,00 5,76 6,10 0,00 0, Úprava vnějších povrchů S 3,25 100,00 3,25 3, ,33 0, Vnitřní obklady keramické S 3,14 100,00 3,14 3, ,86 0, Schody S 2,84 100,00 2,84 3, ,57 1, Dveře S 2,89 100,00 2,89 3, ,62 0, Okna S 4,49 100,00 4,49 4, ,62 1, Povrchy podlah S 3,35 100,00 3,35 3, ,33 0, Vytápění S 4,97 100,00 4,97 5, ,33 0, Elektroinstalace S 5,29 100,00 5,29 5, ,33 0, Bleskosvod S 0,30 100,00 0,30 0, ,86 0, Vnitřní vodovod S 3,35 100,00 3,35 3, ,33 0, Vnitřní kanalizace S 3,25 100,00 3,25 3, ,67 0, Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 0,30 0, ,67 0, Ohřev teplé vody S 2,23 100,00 2,23 2, ,33 0, Vybavení kuchyní S 1,65 100,00 1,65 1, ,67 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4,36 100,00 4,36 4, ,67 1, Ostatní S 3,57 100,00 3,57 3, ,33 0,5039 Opotřebení: 32,4 % Str. 10

11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9356 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9140 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9860 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 950,90 Plná cena: 4 670,44 m 3 * 3 950,90 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,9444 Nedokončená stavba = ,40 Kč Koeficient opotřebení: (1-32,4 % /100) * 0,676 Nákladová cena stavby CSN = ,94 Kč Koeficient pp * 0,756 Cena stavby CS = ,91 Kč Budova občanské vybavenosti č.p zjištěná cena = ,91 Kč Na základě administrativního ocenění byly odhadnuty náklady na odstranění škod po požáru pomocí rozestavěnosti objektu. Náklady na opravu nemovitosti činí: , ,40 = ,- Kč Odhad nákladů na odstranění škod po požáru = ,- Kč Ocenění příslušenství - Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná 3,33 m Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 4 i = 1 Str. 11

12 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,10 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,756 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,33 m * 1 950,- Kč/m ,50 Kč Základní cena celkem = 6 493,50 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = ,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 75 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 100 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CSN = 3 363,31 Kč Koeficient pp * 0,756 Cena stavby CS = 2 542,66 Kč Studna - zjištěná cena = 2 542,66 Kč Str. 12

13 2.1.3 Ocenění příslušenství Přístřešek č. 1 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,10 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,756 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 Str. 13

14 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Přístřešek 5,45*5,45 = 29,70 zastřešení 5,45*5,45 = 29,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Přístřešek 29,70 m 2 2,28 m zastřešení 29,70 m 2 1,22 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přístřešek (5,45*5,45)*(2,28) = 67,72 m 3 zastřešení (5,45*5,45)*(1,22/3) = 12,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přístřešek NP 67,72 m 3 zastřešení Z 12,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 79,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení Část [%] standardu 1. Základy chybí C Obvodové stěny chybí C Stropy X Krov S Krytina S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů nátěry S Schodiště X Dveře X Okna X Podlahy X Elektroinstalace X 100 Str. 14

15 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 12, ,00 0,00 2. Obvodové stěny C 31, ,00 0,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce S 4, ,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,80 Koeficient vybavení K4: 0,5680 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5680 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 795,56 Plná cena: 79,80 m 3 * 795,56 Kč/m 3 = ,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 35 = 22,9 % Koeficient opotřebení: (1-22,9 % / 100) * 0,771 Nákladová cena stavby CSN = ,47 Kč Koeficient pp * 0,756 Cena stavby CS = ,29 Kč Přístřešek č. 1 - zjištěná cena = ,29 Kč Str. 15

16 2.1.4 Ocenění příslušenství Přístřešek č. 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,10 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,756 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 Str. 16

17 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Přístřešek 5,45*5,45 = 29,70 zastřešení 5,45*5,45 = 29,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Přístřešek 29,70 m 2 2,28 m zastřešení 29,70 m 2 1,22 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přístřešek (5,45*5,45)*(2,28) = 67,72 m 3 zastřešení (5,45*5,45)*(1,22/3) = 12,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přístřešek NP 67,72 m 3 zastřešení Z 12,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 79,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení Část [%] standardu 1. Základy chybí C Obvodové stěny chybí C Stropy X Krov S Krytina S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů nátěry S Schodiště X Dveře X Okna X Podlahy X Elektroinstalace X 100 Str. 17

18 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 12, ,00 0,00 2. Obvodové stěny C 31, ,00 0,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce S 4, ,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,80 Koeficient vybavení K4: 0,5680 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5680 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 795,56 Plná cena: 79,80 m 3 * 795,56 Kč/m 3 = ,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 35 = 22,9 % Koeficient opotřebení: (1-22,9 % / 100) * 0,771 Nákladová cena stavby CSN = ,47 Kč Koeficient pp * 0,756 Cena stavby CS = ,29 Kč Přístřešek č. 2 - zjištěná cena = ,29 Kč Ocenění příslušenství Dřevěný domek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Str. 18

19 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,10 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,756 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,00*4,90 = 14,70 zastřešení 3,00*4,90 = 14,70 Str. 19

20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška 1.NP 14,70 m 2 2,45 m zastřešení 14,70 m 2 0,39 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,00*4,90)*(2,45) = 36,02 m 3 zastřešení (3,00*4,90)*(0,39/2) = 2,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 36,02 m 3 zastřešení Z 2,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 38,89 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,90 3. Stropy S 21, ,00 21,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 11, ,00 11,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 10, ,00 10, Elektroinstalace S 4, ,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 811,48 Plná cena: 38,89 m 3 * 1 811,48 Kč/m 3 = ,46 Kč Str. 20

21 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 35 = 22,9 % Koeficient opotřebení: (1-22,9 % / 100) * 0,771 Nákladová cena stavby CSN = ,76 Kč Koeficient pp * 0,756 Cena stavby CS = ,71 Kč Dřevěný domek - zjištěná cena = ,71 Kč Ocenění pozemků na LV 1150 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Obchodní centra II 0,10 Str. 21

22 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0, i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,756 = 0,756 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,83 0, ,37 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 415/ ,00 314, ,74 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,74 Pozemek na LV zjištěná cena = ,74 Kč Str. 22

23 2.1.7 REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Ocenění staveb Budova občanské vybavenosti č.p. 13 Studna Přístřešek č. 1 Přístřešek č. 2 Dřevěný domek Ocenění staveb celkem Ocenění pozemků Pozemek na LV 1150 Ocenění pozemků celkem Celkem ,40 Kč ,60 Kč ,20 Kč ,20 Kč ,- Kč ,40 Kč ,70 Kč ,70 Kč ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen s odpočtem opotřebení Ocenění staveb Budova občasnké vybavenosti č.p. 13 Studna Přístřešek č. 1 Přístřešek č. 2 Dřevěný domek Ocenění staveb celkem Ocenění pozemků Pozemek na LV 1150 Ocenění pozemků celkem Celkem ,90 Kč 2 542,70 Kč ,30 Kč ,30 Kč ,70 Kč ,90 Kč ,70 Kč ,70 Kč ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětmilionůpětsetdvacetsedmtisícjednosto Kč Výsledná cena po zohlednění požáru: ,- Kč ( Kč Kč = Kč) slovy: Osmmilionůpětsetjednatisícjednosto Kč Str. 23

24 2.2 Ocenění porovnávací metodou Porovnávané objekty 1) Restaurace, nám. Svobody, Jeseník Jedná se o restauraci v centru Jeseníku. Celá nemovitost prošla rekonstrukcí a byla zprovozněna v r V přízemí je restaurace I. s kuchyní, barem, salonkem, krytou letní zahrádkou a kompletním zázemím o celkové ploše cca 350 m 2. K restauraci I. dále patří zastřešená zahrádka s posezením včetně dětského koutku. Ve 2. NP je restaurace II. s barem, zázemím, klubovým vybavením včetně audiotechniky. Dále se ve 2.NP nacházejí 3 kanceláře cca 120 m2 včetně sociálního zařízení a kuchyňky. Tyto lze po menším zásahu provozovat jako penzion. Ve 3.NP je pak vybudován samostatný podkrovní byt 3+kk cca 100 m 2. Zastavěná plocha: 551 m 2 Užitná plocha: m 2 Plocha pozemku: m 2 Sklep: 78 m 2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč 2) Hotel Minerál, Polská, Zlaté Hory Hotel Minerál se nachází ve Zlatých Horách v podhůří Jeseníků. Jedná se o třípodlažní objekt, který byl po celkové rekonstrukci uveden do provozu v roce V hotelu se nachází kompletní vybavení kuchyně, baru a skladů, nádobí, skla, nábytku, ložního prádla i přikrývek. K hotelu náleží správní budova včetně pozemku 147 m NP, zahradní restaurace 100 m 2 - dřevostavba, vydlážděné parkoviště, pozemek kolem hotelu 642 m 2, zahrada za hotelem 1707 m 2, vydlážděný vjezd na parkoviště za hotel 65 m 2. Kapacita hotelu je 23 lůžek (9 dvoulůžkových, 1 jednolůžkový, 1 apartmán pro 4 osoby). Všechny pokoje jsou vybaveny koupelnou s WC, TV, WiFi. Kapacita restaurace je pro 30 osob, bar pro 20. Celý areál hotelu je uzavřený a oplocený. Parkoviště uvnitř areálu je pro 20 osobních aut. Zastavěná plocha: 470 m 2 Užitná plocha: m 2 Plocha pozemku: m 2 Terasa: 70 m 2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 24

25 3) Restaurace + ubytovna, Hlavní, Mikulovice V dvoupodlažním podsklepeném objektu se nachází restaurace, obchod, ubytovna se 3 apartmány, víceúčelová hala 268m 2, zateplená půda 350m 2. Nájemní byty 2+1 a 1+1, garáž, parkování na pozemku pro 6 aut a kamion. V letech proběhla celková rekonstrukce. Možnost rozšíření o další bytové jednotky. Zastavěná plocha: 470 m 2 Užitná plocha: 800 m 2 Plocha pozemku: 460 m 2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč Nám. Svobody, Jeseník Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,03 Kpodobnosti stavby 0,92 Ktech.stav budovy 1,00 Kvybavení 1,04 Kúvahy znalce 1,00 Kpozemku 1, Kč Cena po redukci na pramen ceny Kč Index odlišnosti 0,986 Dosažitelná cena objektu (JC) Kč Váha (V) 1,00 Hotel Minerál, Poslká, Zlaté Hory Výchozí cena (VC): Kč Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,02 Kpodobnosti stavby 0,93 Ktech.stav budovy 0,95 Kvybavení 0,98 Kúvahy znalce 1,00 Kpozemku 1,05 Cena po redukci na pramen ceny Kč Index odlišnosti 0,927 Dosažitelná cena objektu (JC) Kč Váha (V) 1,00 Str. 25

26 Restaurace + ubytovna, Hlavní Mikulovice Výchozí cena (VC): Kč Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,00 Kpodobnosti stavby 0,78 Ktech.stav budovy 0,95 Kvybavení 0,95 Kúvahy znalce 1,00 Kpozemku 0,70 Cena po redukci na pramen ceny Kč Index odlišnosti 0,493 Dosažitelná cena objektu (JC) Kč Váha (V) 1,00 kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech. stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: Kč Kč Kč Kč Kč Porovnávané pozemky 1) Ostatní pozemek, Mikulovice Pozemek v okrajové části obce. Voda, elektřina na hranici pozemku. Pozemek není oplocen. Plocha pozemku: m 2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 26

27 2) Stavební pozemek, Mikulovice Pozemek pro stavbu rodinného domu v klidné části obce s veškerými sítěmi na hranici pozemku. Plocha pozemku: m 2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Stavební pozemek, Česká Ves Stavební pozemek na začátku České Vsi od Jeseníku k zástavbě rodinného domu v klidné části vilové zástavby. Na parcele je vodovodní přípojka, na hranici pozemku plynovod, elektřina, kanalizace. Přímý snadný přístup z komunikace na pozemky. Blízko autobusová zastávka 150 m, hlavní komunikace nedaleko, do centra - náměstí Jeseníku 2 km. Plocha pozemku: m 2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč č. Poloha pozemku Výměra [m 2 ] Cena pozemku celkem Kč Kč/m 2 Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po Krpc [Kč/m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (terén) (stav a vybavení) (jiné) (úvaha znalce) Cena oceň. Pozemku [Kč/m 2 ] 1 Mikulovice , ,98 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Mikulovice , ,93 1,06 1,00 1,00 0,80 0,70 0, Česká Ves , ,92 1,02 1,00 1,00 0,85 1,00 0, Celkem jednotková cena - průměr Kč / m Minimum Kč / m Str. 27

28 Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětné nemovitosti v k.ú. Mikulovice Kč, která je tvořena cenou pozemků p.č. st. 415/1 ve výši Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou) a cenou objektu penzionu U JELENA včetně příslušenství ve výši Kč, bez zohlednění požáru. Po odpočtu odhadovaných nákladů na odstranění škod stanovených v kapitole ve výši ,- činí tržní hodnota penzionu U JELENA včetně příslušenství: Kč = Kč Výsledná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí v k.ú. Mikulovice uvedených na LV č po zohlednění nákladů na odstranění škod po požáru činí: Pozemky Penzion U JELENA Celkem Kč Kč Kč V případě pozemku p.č. st. 415/1 se nejedná o stavební parcelu dle 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle sdělení odboru stavebního úřadu MÚ Jeseník se nedochoval žádný dokument, ze kterého by bylo možné zjistit, kdy došlo k první kolaudaci stavby penzionu. Stavba byla dle provedeného místního šetření a dle dostupných informací užívána pod dobu delší než 5 let a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle 56 zák. o DPH. Str. 28

29 3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí vycházíme právě z této metody, s odpočtem nákladů na uvedení objektu do stavu před požárem. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Práva a závady Kč Kč 0 Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 1150 v k.ú. Mikulovice u Jeseníka je dle odborného odhadu ,- Kč Cena slovy: sedmmilionůdvěstěosmdesáttisícsto Kč Str. 29

30 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 30

31 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 3 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí... 9 listů Příloha č. 3: Informativní hlášení o požáru, list Příloha č. 4: Sdělení k žádosti o vyhledání stavební dokumentace, list Str. 31

32 STATIKUM s.r.o. Fotodokumentace z místního šetření konaného dne : Uliční pohled na předmětnou nemovitost. Boční pohled na předmětnou nemovitost. 1

33 STATIKUM s.r.o. 2

34 STATIKUM s.r.o. Na pozemku za penzionem se nachází dva dřevěné přístřešky. 3

35 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:08 CZ0711 Jeseník Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: Mikulovice u Jeseníka List vlastnictví: Mikulovice Identifikátor B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St. 415/ zastavěná plocha a rozsáhlé chráněné nádvoří území Součástí je stavba: Mikulovice, č.p. 13, obč.vyb Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 415/1 B1 C V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Vlastnické právo PENZION U JELENA s.r.o., Hlavní 13, Mikulovice Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 01090/11 pro Mgr. Jan Krejsta - Bez zápisu Povinnost k Podíl o Zástavní právo smluvní k zajištění veškerých pohledávek, a to: - pohledávek na splacení jistiny úvěru ve výši CZK ,- na základě úvěrové smlouvy - budoucích pohledávek do celkové výše CZK ,-, vzniklých do budoucích pohledávek do celkové výše CZK ,-, vzniklých do Sberbank CZ, a.s., Na Pankráci Parcela: St. 415/1 V-1752/ /129, Nusle, Praha 4, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1752/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Předkupní právo Sberbank CZ, a.s., Na Pankráci Parcela: St. 415/1 V-1752/ /129, Nusle, Praha 4, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení věcného předkupního práva _ ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1752/ o Nařízení exekuce JUDr. Antonín Dohnal - pověřený soudní exekutor PENZION U JELENA s.r.o., Hlavní 13, Mikulovice, RČ/IČO: Z-1468/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Jeseníku 1EXE-778/ ze dne ; uloženo na prac. Jeseník Z-1468/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 1