Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2013 ve věci ocenění nemovitosti dům čp. 362 na stpč. st. 395 s pozemky a příslušenstvím v k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, obec Josefův Důl, okres Jablonec nad Nisou. Účel posudku: Objednavatel posudku: Předpis pro ocenění: stanovit cenu staveb, pozemků a porostů příslušejících k výše uvedené nemovitosti, za účelem uvažovaného prodeje, k rozhodnému dni ocenění ve vlastnictví SJM Veltruský Zdeněk a Veltruská Zdeňka podle listu vlastnictví č pro k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, obec Josefův Důl a okres Jablonec nad Nisou. soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého nám. 28, Plzeň usnesením č. 108 EX 04237/10 z zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhl. MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona (ve znění platném k rozhodnému dni ocenění). Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 11 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění

2 1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výpis z katastru nemovitostí LV č z a kopie KM 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 254/2004 Sb. a 296/2007 Sb., dále jen zákon c) vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, dále jen vyhláška d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet 1.3 Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření bylo provedeno zaměření nemovitosti pouze z vnější části domu z důvodu nepřítomnosti povinného nebo jiné osoby v rozhodný den ocenění daný usnesením č. 108 EX 04237/10 z Část tohoto zaměření je využita i pro výpočet obestavěného prostoru, dále byla provedena fotodokumentace, která je uložena v archivu znalce i v příloze posudku. K tomuto ocenění nebyla předložena nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Na předloženém listu vlastnictví č v části C je několik exekucí. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v ocenění. 1.4 Výčet oceňovaných nemovitostí list vlastnictví č Oddíl "A. Úřední ocenění" 1. Rodinný dům - porovnávací způsob 2. Stavební pozemek - odst Stavební pozemek - odst. 5 Oddíl "B. Tržní hodnota" Stavba - porovnávací metoda přímá 2

3 2. POSUDEK: Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Oddíl "A. Úřední ocenění" - Vyhláška č. 450/2012 Sb. ze dne 5. prosince 2012, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Oddíl "B. Tržní hodnota" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne Rodinný dům čp. 362 je umístěn v obci Josefův Důl, v místní části a katastrální území Josefův Důl u Jablonce nad Nisou. Okolní zástavba je řídká, převážně rekreační chalupy a rodinné domky. Poloha je velmi dobrá k bydlení i rekreaci, turisticky vyhledávaná oblast jak v zimním období, v blízkosti je více lyžařských vleků, tak i v letních měsících na cykloturistiku a pěší výlety. Dům je umístěn severozápadně od centra obce ve vzdálenosti cca 1,7 km. V obci je pouze základní občanská vybavenost (obchod, škola, restaurace, lékař). Správní město Jablonec nad Nisou s úplnou občanskou vybaveností je vzdáleno cca 14 km, dostupnost je dobrá vlastní dopravou, autobusem i vlakem. Do oceňovaného objektu nebyl umožněn přístup z důvodu nepřítomnosti povinného nebo jiné osoby v rozhodný den ocenění v 10 hodin, dané usnesením č. 108 EX 04237/10 ze dne Byla tedy provedena prohlídka domu pouze z venkovní strany, také bylo provedeno zaměření a fotodokumentace. Dům je zděný se sedlovou střechou. Základní půdorysný tvar je obdélníkový s přístavbou vstupu ze severovýchodní strany. Dům se nachází převážně na rovinném pozemku. Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu bez větších viditelných závad kolaudace v roce U domu se nachází kryté stání na auto. Stání má zastavěnou plochu do 25 m2, proto není oceněno samostatně. Oddíl "A. Úřední ocenění" 1. Rodinný dům - porovnávací způsob Výpočet ceny stavby porovnávacím způsobem podle 26a. Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I, kde CU cena upravená za m 3 obestavěného prostoru, IPC indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, I index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T x I P x I V, I T index trhu se stanoví podle vzorce I T = 1 + T i, T i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1, I P index polohy se stanoví podle vzorce I P = 1 + P i, P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4, č. 4, č. 5 nebo č. 6, I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce I V = (1 + V i ) x V 13, V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 20a tabulky č. 2. Poloha Liberecký kraj - do obyvatel 3

4 IPC = Kč/m 3 Stáří stavby 10 let Výpočet indexu cenového porovnání I Výpočet indexu trhu I T příloha č. 18a, tabulka č. 1 Znak Kvalitativní pásmo T i 1. III. Nabídka odpovídá poptávce II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I.* Negativní I T = = 0.95 Výpočet indexu polohy I P příloha č. 18a, tabulka č. 4 Znak Kvalitativní pásmo P i 1. I. Bez většího významu II. Okrajová území obce II. Objekty pro bydlení II. Pouze obchod se základním sortimentem II. Základní škola II. Pouze ordinace praktického lékaře II. Omezené dopravní spojení II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost III. Bez vlivu II. Bez dalších vlivů I P = = 1.00 Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V příloha č. 20a, tabulka č. 2 Znak Kvalitativní pásmo V i 0. I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou A 1. III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm II. Podlažnost více jak 1 do 2 včetně 0.01 a) 5. III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední, etážové, dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m III. Nad 800 m 2 celkem III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1.05 x 1.00 *) a) podlažnost se stanoví jako podíl celkové ZP všech podlaží a ZP 1. NP ( (9.79*12.05)*2.0+(1.78*4.2) ) / ( 9.79* *4.2 ) více jak 1 do 2 včetně 4

5 *) kategorie A - koeficient s pro stavby stáří do 20 let včetně I V = ( ) x 1.05 x 1.00 = I = 0.95 x 1.00 x = index cenového porovnání CU = Kč/m 3 x = Kč/m 3 Výpočet obestavěného prostoru celý objekt (9.79 *12.05) * ( /2) + (1.78 *4.2) * ( /2) m 3 Cena stavby se zjistí vynásobením ceny upravené CU počtem m 3 obestavěného prostoru Kč/m 3 x m 3 = Kč Zjištěná cena položky "1. Rodinný dům - porovnávací způsob" je Kč. 2. Stavební pozemek - odst. 2 Výpočet ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 2. pol. popis ZC úprava úprava výměra pozemku číslo [Kč/m 2 ] [%] [%] [m 2 ] 1 st. 395 zastavěná plocha a nádvoří ZC = ( 35 + ( I) ) x ) x 1.0 = Kč/m 2 podle 28 odst. 1 písm. k) I) počet obyvatel 944 (byla použita minimální stanovená hodnota 1 000) ZCU = ZC x K U1 x K U2 x K i x K p podle 28 odst. 2 K U1 = 1.00 koeficient úprav K U2 = 1.00 koeficient úprav K i = koeficient změny cen K p = koeficient prodejnosti ZCU = Kč/m 2 x 1.00 x 1.00 x x = Kč/m 2 Cena pozemku se zjistí vynásobením základní ceny upravené ZCU výměrou pozemku Kč/m 2 x m 2 = Kč Zjištěná cena položky "2. Stavební pozemek - odst. 2" je Kč. 3. Stavební pozemek - odst. 5 Výpočet ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 5. pol. popis ZC úprava úprava výměra pozemku číslo [Kč/m 2 ] [%] [%] [m 2 ] 1 434/5 trvalý travní porost

6 ZC = ( 35 + ( I) ) x ) x 1.0 = Kč/m 2 podle 28 odst. 1 písm. k) I) počet obyvatel 944 (byla použita minimální stanovená hodnota 1 000) ZCU = ZC x K U1 x K U2 x K i x K p x 0.4 podle 28 odst. 5 K U1 = 1.00 koeficient úprav K U2 = 1.00 koeficient úprav K i = koeficient změny cen K p = koeficient prodejnosti ZCU = Kč/m 2 x 1.00 x 1.00 x x x 0.4 = Kč/m 2 Cena pozemku se zjistí vynásobením základní ceny upravené ZCU výměrou pozemku Kč/m 2 x m 2 = Kč Zjištěná cena položky "3. Stavební pozemek - odst. 5" je Kč. Rekapitulace za oddíl "A. Úřední ocenění " 1. Rodinný dům - porovnávací způsob Kč 2. Stavební pozemek - odst Kč 3. Stavební pozemek - odst Kč Celkem Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 46 je Kč. Tj. slovy třimiliónysedmsetšestnácttisícdvěstěčtyřicet Kč Oddíl "B. Tržní hodnota" Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C v x K U / V vzorek x V nem / K f kde H v hodnota dle vzorku C v cena vzorku K U koeficient úpravy na reálnou cenu V vzorek výměra vzorku V nem výměra oceňované nemovitosti K f cenotvorný koeficient Charakteristika nemovitosti Stavba rodinný dům samostatný Konstrukce cihlová 6

7 Stav Vlastnictví dobře udržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha m 2 Obestavěný prostor m 3 Vzorek 1 Samostatně stojící rodinný dům 5+1, 141 m2, nacházející se v obci Tanvald, okr. Jablonec nad Nisou. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s kuchyní 39 m2, předsíň, koupelna, WC. V prvním patře jsou čtyři samostatné pokoje (12,9; 9,5; 16,6 a 23,2 m2), dále prostory, které jsou připraveny na výstavbu koupelny, chodba. Ve druhém patře je půda 49 m2. Dům je částečně podsklepený 16,2 m2. Na parcele se nachází krásná zastřešená pergola s krbem a udírnou, kůlna (s vodou a elektřinou). Před domem je garáž. Plocha parcely se zastavěnou plochou je 700 m2. Nabízeno RK za ,- Kč aktualizace Vyhodnocení: umístěno v lepší obci, starší dům po částečných úpravách. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba dům rodinný Konstrukce cihlová Stav velmi dobrý Vlastnictví osobní Výměry a dispozice Zastavěná plocha m 2 Podlahová plocha m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy 0 *) Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 7

8 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství 0 *) -10 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.20 x 1.15 x 0.90 = H v = Kč x 0.70 / m 2 x m 2 / = Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Novostavba RD, ulice Na Šumavě, Jablonec nad Nisou. Novostavba menšího RD v Jablonci nad Nisou, ul. Na Šumavě. Klidné prostředí v zástavbě RD, veškerá infrastruktura v místě. Přízemí: pokoj-20m2, kuchyň- 6m2, koupelna 4m2, WC-2m2, chodba 4m2. 1.patro: pokoj 1-12m2, pokoj 2-11m2, pokoj 3-10m2, sprcha+wc-3m2, chodba 1m2. Užitná plocha cca 72 m2. Možnost změny dispozice. Vytápění elektrokotlem + krbová kamna, napojeno na vodu, kanalizaci, elektřina 220/380. Upravená zahrádka 351 m2. Parkování na vlastním pozemku. Vše nové, kolaudace 2007, k dispozici je veškerá dokumentace. Nabízeno RK za ,- Kč aktualizace Vyhodnocení: menší objekt, výborný stavebně technický stav, umístěno ve správním městě. Identifikace vzorku - ID zakázky N51857 Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba dům rodinný Konstrukce cihlová Stav novostavba Vlastnictví osobní Výměry a dispozice Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Podlahová plocha m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje

9 2 Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy 0 *) Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství 0 *) +55 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.20 x 1.30 x 1.55 = H v = Kč x 0.70 / m 2 x m 2 / = Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Bývalý rodinný penzion momentálně neprovozovaný o velikosti 8+2 na pěkném velkém pozemku o velikosti 653m2. Umístěno v Josefově Dole - Antonínov. Přízemí je rozděleno na 2 části se 2 samostatnými vstupy, které jsou také spojeny a lze je samostatně spojit nebo uzavřít uzamykatelnými dveřmi dle potřeby. Jedním vstupem se vstupuje do soukromé a bydlící části majitelů a návštěvníků, kde jsou v přízemí 2 ložnice a kuchyně, koupelna + WC a chodba se šatnou - vše toto bylo momentálně v užívání majitelů, dále z toho vstupu je vstup do podkroví, kde je 5 pokojů pro návštěvníky. Druhým vstupem je vstup do veřejné části penzionu, kde je vstupní chodba, technická místnost, WC - ženy a muži, vstup do společenské místnosti, kde je bar a vstup do kuchyně a z této kuchyně je možný průchod uzamykatelnými dveřmi do prvního soukromé části - vchodu nebo je možné jej uzavřít a mít tyto dva vstupy oddělené. Dům je částečně podsklepen, kde je kotelna uhelna a další. V podkroví je 5 pokojů s tím, že čtyři tyto pokoje mají svou vlastní koupelnu, WC, chodbu se šatními skříněmi a jeden pokoj je samostatný bez WC, koupelny a chodby atd. Chalupa je napojena na vlastní kopanou studnu, vlastní žumpu, el. 220/380 V, vytápění je ústředním topením přes kotel na tuhá paliva, plyn zde není. Parkovat se dá na pozemku, a to minimálně 6-7 vozidel nebo před penzionem či vedle něho. Nabízeno RK za ,- Kč aktualizace Vyhodnocení: obdobná poloha, horší celkový stav, starší objekt Data vzorku byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Identifikace vzorku - nabídka W79-OGFBFT Datum zpracování (JUK2168) Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba neuvedeno Konstrukce neuvedeno 9

10 Stav Vlastnictví neuvedeno neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav Vliv příslušenství 0 *) -20 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.20 x 1.00 x 0.80 = 0.96 H v = Kč x 0.70 / m 2 x m 2 / 0.96 = Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Kč Kč Kč Kč Kč Odhad hodnoty položky "Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda" činí Kč. Rekapitulace za oddíl "B. Tržní hodnota" Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Celkem Kč Kč Odhad tržní hodnoty činí Kč. Tj. slovy jedenmiliónšestsettisíc Kč 10

11 3. REKAPITULACE: Závěrečná rekapitulace za oddíly Celkem za oddíl "A. Úřední ocenění" Tj. slovy třimiliónysedmsetšestnácttisícdvěstěčtyřicet Kč Celkem za oddíl "B. Tržní hodnota" Tj. slovy jedenmiliónšestsettisíc Kč Kč Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna žádná práva či závady s nemovitostí spojené (nájmy, věcná břemena s charakterem nájmu), tedy hodnota práv a závad je nulová. V Jablonci nad Nisou, Ing. Zdeněk Miller Mlýnská Jablonec nad Nisou , Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 3x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě) 11