ZNALECKÝ POSUDEK č. 1723/41/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1723/41/12 o ceně obvyklé bytu č. 103/412 v domě č.p. 101, 102, 103 na pozemku č.parcely st.243, spoluvlastnického podílu 1383/31355 na společných částech domu a spoluvlastnického podílu 1383/31355 na pozemku parcely č. st. 243 vše v k.ú. Hradec Králové. Objednatel posudku: EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Hradec Králové, přirozená krajská metropole, se nachází cca sto kilometrů východně od Prahy se kterou ji spojuje dálnice, v blízkosti jsou Orlické hory a Krkonoše. Statisícové město leží v nadmořské výšce 235 m, na soutoku řek Labe a Orlice. Výměra katastru je 105,61 km2. Oceňovaná jednotka 103/103 se nachází v sousedství Klicperova divadla v domě č.p. 103 v ulici Dlouhá, v historické části města, asi 100 m vzdušnou čarou severně od Velkého náměstí a asi100 m severozápadně od Malého náměstí. Objekt se dvěma podzemními a čtyřmi nadzemními podlažími a podkrovím byl postaven na svažitém terénu jako dům s byty a nebytovými prostory. V 1.-2.NP jsou provozní místnosti, v 3.,4.NP a v podkroví jsou byty a provozní místnosti. Stáří domu nebylo prokazatelně doloženo, bylo určeno odhadem na 200 let. Půdorys má tvar písmene U s nádvořím, pod kterým je 1.PP a 2.PP v každém garážová stání. Základy jsou kamenné, konstrukce jsou zděné cihlové. V době ocenění nebylo provedeno zateplení fasády, okna jsou nová dřevěná vakuovaná. Jednotka č. 103/412 o velikosti 138,30 m2, se nachází ve 4.NP a v podkroví domu č.p. 101, 102, 103, v severní části areálu (obj.c). V jednotce je předsíň, 2x koupelna s WC, pracovna, ložnice a obývací pokoj s kuchyňským koutem, šatna, komora, terasa a schodiště do podkroví, okna jsou do nádvoří a směre na Žižkovy sady. Údržba domu i jednotek je dobrá, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je úměrné jejich stáří. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, z ulice Dlouhá. 2

3 Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Hradec Králové vyhotovený dálkovým přístupem ze dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 15,00 do 15,30 hod. Sdělení JUDr. Tomáše Feuermanna Inzerce realitních kanceláří nabídky srovnatelných nemovitostí Ocenění staveb nákladovou metodou Byt 103/412 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Bytový prostor 25 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, nad obyvatel 200 let ,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt 103/412: Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 138,30 m2 138,30 m2 č. IV Vi 0,10 IV II 0,10 0,05 0,03 II 1,05 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 14 let po celkové rekonstrukci: 0,90 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,90 = 1,210 i=1 3

4 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů č. II Pi 0,02 0,02 II II č. Ti II I -0,05 8 Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,040 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 1,210 * 1,040 * 0,950 = 1,195 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m2 * 1,195 = ,45 Kč/m2 CP = CU * PP = ,45 Kč/m2 * 138,30 m2 = ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,44 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek st.parc.č. 243 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Možnost napojení na plynovod: 10 % 10 % 4

5 Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 12 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 2,0090 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1580 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1580 2, ,343 Typ Název Jedn. cena [Kč/m2] 7 630,343 Cena [Kč] ,28 = , ,28 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemek st.parc.č zjištěná cena = 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 243 Výměra [m2] 1 132, ,23 Kč Rekapitulace výsledných nákladových cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt 103/ ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek st.parc.č ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,60 Kč Celkem zaokr Kč 5

6 Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Poptávka je vyšší než nabídka Částečně výhodná východ-západ Rovinatý terén Nemovitost je umístěna v samém centra města Objekty pro bydlení a občanskou vybavenost, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inženýrských sítí, přípojka vody z veřejného vodovodního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava, vlaková a automobilní Dobré Kompletní Nemocnice, poliklinika, odborní lékaři Velmi dobré Městský úřad, Krajský úřad, finanční úřad, banky, policie, ostatní úřady na úrovni krajského města včetně soudů Dobré až velmi dobré Mírně zhoršené vlivem hluku a exhalací od dopravy vzhledem k velikosti města ( obyv.) Nevyskytuje se V blízkosti domu beze změny. Nejsou nebytový prostor v domě Není Střední až vyšší hustota obyvatelstva. Inženýrské sítě : Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha m2 Podlaží Dispozice Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2 Oceňovaná jednotka Hradec mezonetový byt zděný dům Králové, 138,30 4. a 5. NP Dlouhá 3+kk ul. X X X X X 0, Srovnávané jednotky Hradec Králové - ul. Bratří Čapků Podkrovní byt 4+kk s obytnou plochou 139 m2 v ulici Bratří Čapků na Slezském předměstí. Byt je po kompletní moderní rekonstrukci s důrazem na zachování původních prvků, např. střešních trámů. Dispozice bytu: chodba, prostorný obývací pokoj s kuchyňskou linkou, dále dva pokoje a ložnice, prostorná šatna, koupelna s vanou, samostatné WC. K bytu náleží půlkulatý balkon s výhledem do Šimkových sadů a Bílou věž. Byt se nachází ve 4 NP bez výtahu. bytový dům zděný 139,00 4.NP 4+kk

7 Hradec Králové, Pouchovská ul. mezonetový byt 4+kk s terasou a balkonem v osobní vlastnictví; Hradec Králové Slezské Předměstí; 3./4. NP zděného domu s výtahem, 134,2 m2. Dispozice: 3. NP vstupní chodba, 1 obytná místnost, koupelna (sprchový kout, WC), balkon (6,61 m2), komora. 4. NP prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, jídelnou a pracovním koutem, terasa s markýzou na dálkové ovládání (17,35 m2), 2 obytné místnosti, chodba, koupelna (vana), WC, spižírna, topení: ÚT dálkové. V ceně: 1 kryté parkovací stání v přízemí domu, vestavěné skříně, kuchyňská linka se spotřebiči. bytový dům zděný 134,00 3. a 4. NP 4+kk , , , Hradec Králové, Švabinského ul. byt 3+1 o ploše 132 m2, který Vám nyní nabízíme k prodeji. Byt se skládá z kuchyně s vestavěnými spotřebiči, koupelny s rohovou vanou a toaletou, komory, místnosti. V bytě jsou nové rozvody vody, plynu a elektřiny, nové podlahy, zárubně, vestavěné skříně, kuchyňská linka včetně spotřebičů, rohová vana. Parkování před domem. Cihlový dům je ve velmi dobrém stavu s bezpečnostními vstupními dveřmi a nedávno opravenou střechou. 132, Hradec Králové, Habrmanova ul. byt 4+1, 120 m2, který se nachází ve 2.NP/3.NP cihlového domu v HK - Pražské předměstí. Byt je v osobním vlastnictví. Dispozice: kuchyně, 3 pokoje, pracovna, hala, koupelna a samostatné WC. K bytu patří zakrytá lodžie s přístupem z haly. Okna domu jsou orientována na východ a západ. K bytu náleží garáž, jedno parkovací místo. bytový dům zděný a 3.NP Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota Zaokr Kč/m 2 138,30 m Kč Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Byt je po celkové rekonstrukci, zajímavé architektonické řešení 2. Centrum města, atraktivní místo, 3. Dobrá poloha v regionu dobré pracovní příležitosti Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Věcné břemeno užívání 7

8 Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu a zjištěných srovnávací metodou Cena zjištěná dle cenového předpisu Byty č.103/ ,- Kč Cena zjištěná srovnávací metodou Byt č. 103/ ,- Kč Cena zjištěná (podle cenového předpisu) nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s bytovými i nebytovými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je ,- Kč. Názor znalce : Oceňovaná bytová jednotka je ve vyhledávané lokalitě, nadstandardně provedena a v dobrém stavebně technickém stavu. Je však zatížena věcným břemenem užívání pro Ing.arch Tomáše Vychodila a Mgr. Jiřinu Vychodilovou. Vzhledem k výše uvedenému věcnému břemeni považuji byt č.103/412 za obtížně prodejnou nemovitost a její hodnotu snižuji na 35 % ceny zjištěné srovnávací metodou. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmilion třistašedesátpěttisíc korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1723/41/12 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1723/12 8

9 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa 7 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Hradec Králové Kopie katastrální mapy F. Přílohy: mapa regionu 9

10 mapa města Hradec Králové Fotodokumentace pohled z ul. Dlouhá 10

11 pohled na jednotku z nádvoří domu 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 Kopie katastrální mapy 20