Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3512/056/ NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Jednotka č. 446/1 garáž a jednotka č. 446/2 byt, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 446 a na pozemcích p.č. st. 1416, p.č. 468/2, p.č. 468/17 a p.č. 468/18, to vše v k.ú. Lanškroun obce Lanškroun. Kollárova 446, Lanškroun - Ostrovské Předměstí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú , LV 4649 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú , LV 4682 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú , LV 4693 Pozemky: st. 1416, 468/2, 468/17, 468/18 Vlastník jednotky: Oleksandr Vasilyev, Kollárova 446, Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Iana Gladysheva, Jaroslavskaja 36, Čerkasy , spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Oleksandr Vasilyev, Kollárova 446, Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Iana Gladysheva, Jaroslavskaja 36, Čerkasy , spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Mykhaylo Medvid, Krátká 931, Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Oleksandr Vasilyev, Kollárova 446, Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ. a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA jednotka 446/1 garáž Kč OBVYKLÁ CENA jednotka 446/2 byt Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 11 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 2/1 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1. NP ,24 0,00 30,05 118,30 103,27 51 / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena - garáž Kč Obvyklá cena - byt Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Lanškroun je město obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí v širším centru města s velmi dobrou občanskou vybaveností a s dobrou nabídkou pracovních příležitostí. Oceňované nemovitosti se nacházejí v místní části zvané Ostrovské Předměstí, nedaleko obchodního domu Albert v ulici Kollárova. Bytová jednotka je umístěna ve starším bytovém domě, použité konstrukce a vybavení jsou většinou původní

3 Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt a garáž v rodinném domě, který je rozdělen na jednotky (2 byty a garáž). Oceňovaná jednotka - garáž se nachází v 1.PP domu, byt pak v 1.NP. Ve 2. NP se nachází druhá bytová jednotka, která není předmětem ocenění. Rodinný dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu s valbami. Základové pasy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy z azbestocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody dřevěné a teracové, v domě není výtah. Dům pochází z období kolem roku 1930, většina použitých konstrukcí a vybavení je původní. Bytová jednotka Oceňovaný byt 3+1 se nachází v 1. NP. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné plné nebo částečně prosklené, podlahy vlýskové, topení lokální na zemní plyn, ohřev teplé vody el. bojlerem. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. V kuchyni je plynový sporák, je zaveden světelný i motorový proud ( elektřina je odpojena), vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC v zděném jádře. Komín je nefunkční. Byt byl průběžně modernizován, zásadnější úprava proběhla kolem roku 1990, kdy bylo vybudováno nové sociální zázemí. Garáž Garáž se nachází v suterénu domu. Vnitřní rozměry jsou 3,30 x 4,40 m. Podlaha je betonová, vrata lamelová shrnovací, vnitřní omítky. Dveře do chodby domu. V zadní části garáže snížený strop. S ohledem na rozměry vhodná pouze pro menší automobil. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 2 Počet bytový/nebytových jednotek: 2 / 1 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Rok zaplavení: Rozsah poškození: Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny, exekuce a exekuční příkaz k prodeji, viz zápisy LV 4693, LV 4682 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 4649 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Katastrální území: Lanškroun Ulice: Kollárova č.o.: 446 Vlastníci Podíl FO RČ: Oleksandr Vasilyev Kollárova 446, Lanškroun 1 / 2 FO RČ: Iana Gladysheva Jaroslavskaja 36, Čerkasy / 2 Stavby část obce Ostrovské Předměstí Bytový dům č.p. 446 na pozemku p.č. st Pozemky st Stavební parcela Parcela KN 203 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo 4682 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Katastrální území: Lanškroun Ulice: Kollárova č.o.: 446 Vlastníci Podíl FO RČ: Oleksandr Vasilyev Kollárova 446, Lanškroun 1 / 2 FO RČ: Iana Gladysheva Jaroslavskaja 36, Čerkasy / 2 Stavby část obce Ostrovské Předměstí Bytový dům č.p. 446 na pozemku p.č.st Jednotky Číslo jednotky: 446/1 Spoluvlastnický podíl: 51 / Garáž Číslo jednotky: 446/2 Spoluvlastnický podíl: 457 / Byt - 4 -

5 LIST VLASTNICTVÍ číslo 4693 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Katastrální území: Lanškroun Ulice: Kollárova č.o.: 446 Vlastníci Podíl FO RČ: Mykhaylo Medvid Krátká 931, Lanškroun 1 / 2 FO RČ: Oleksandr Vasilyev Kollárova 446, Lanškroun 1 / 2 Pozemky 468/2 Pozemková parcela Parcela KN 614 m 2 zahrada 468/17 Pozemková parcela Parcela KN 59 m 2 zahrada 468/18 Pozemková parcela Parcela KN 87 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha sklep byt 30,05 m 2 0,50 15,03 m 2 obytný prostor 1.NP byt 88,24 m 2 1,00 88,24 m 2 Celková podlahová plocha 118,30 m 2 103,27 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 118 Započitatelná plocha [m 2 ] 103,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 84 Další životnost roků 16 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Pozemek p.č. st je zastavěn stavbou bytového domu, zbývající pozemky s domem a stavebním pozemkem tvoří funkční celek a jsou využívány jako uzavřený dvůr a zahrada. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zahrada 468/ / 1 zahrada 468/ / 1 zahrada 468/ / 1 Celková výměra pozemků:

6 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Lanškroun Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Bytová jednotka je o velikosti 1+1 s příslušenstvím umístěná v 1. NP v Dobrovského ulici. Vybavením bytové jednotky je: sprchový kout, umývadlo, míchací baterie, toaletní mísa, plynový kotel a plynový sporák. Lanškroun Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; 54,00 1.NP/ , Byt Dolní Čermná Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 67 m2 v Dolní Čermné, okres Ústí nad Orlicí. Bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží cihlového domu v samém centru obce. Vnitřní dispozici bytu tvoří dva pokoje, kuchyně, koupelna s WC, chodba a technická místnost. Nenáročnou stavební úpravou lze bytovou jednotku upravit na 3+kk. Byt je ve stavu před rekonstrukcí, v roce 1997 byl vyměněn topný systém (rozvody tepla v mědi, deskové radiátory s termoregulačními hlavicemi a plynový kotel) Dolní Čermná Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v méně atrativní lokalitě - koeficient 1,15; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atrativní lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav; zděný bytový dům 67,00 2.NP/ , Byt Dolní Čermná Byt 3+1 s lodžií, CP 76 m2 v centru obce. K dispozici kuchyň, 3 pokoje, chodba s vestavěnou skříní, koupelna s vanou a umyvadlem, WC, lodžie, sklep. Nově instalovaný společný kotel v domě se zásobníkem na tuhá paliva. Vlastní měřiče spotřeby energií. Dolní Čermná Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav; panelový bytový dům 76,00 2.NP/ ,

7 Byt Třebařov byt 2+1, o velikosti 56m2, v osobním vlastnictví v obci Třebařov. Byt prošel velice vkusnou rekonstrukcí, má nové plovoucí podlahy, novou koupelnu s WC, nové topení s plynovým kotlem i nové dlažby. Do bytu se vchází přes předsíň, na kterou navazuje komora, koupelna s WC, kuchyně a prostorný obývací pokoj s kamny, které v případě potřeby vytopí celý byt a tím mohou výrazně snížit již tak nízké náklady na bydlení. Na obývací pokoj potom navazuje ložnice s oknem na východ. Celkově byt působí moderně, velmi útulně a viditelně je velice šetrně užívaný. K bytu patří sklep. Obec Třebařov je nedaleko Moravské Třebové a Lanškrouna, leží na železničním koridoru Praha Ostrava a bez problémů zde funguje také autobusové spojení. V obci též základní občanská vybavenost, škola, školka, obchod atd. Třebařov Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; zděný bytový dům 56,00 1.NP/ , Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru města s velmi dobrou občanskou vybaveností a poměrně dobrou nabídkou pracovních příležitostí. Bytová jednotka Použité konstrukce v bytové jednotce jsou mírně podstandardní, údržba je zanedbaná. Byt je delší dobu (cca 2 roky) neobývaný. Problémy s komínovým tělesem a s kanalizačními svody a s úniky plynu v lokálních plynových topných jednotek. Výhodou je, že se jedná o byt v rodinném domě, ve kterém jsou pouze dvě bytové jednotky. Další výhodou je výměrově nadstandardní příslušenství v suterénu domu, které je však v horším stavebně-technickém stavu. K bytu patří uzavřená zahrada. Dům se nachází v lokalitě se středním rizikem záplav. Nabídka srovnatelných nemovitostí je v dané lokalitě nulová a v širším okolí minimální. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu bytové jednotky č. 446/2 vč. příslušenství a podílu na domě a pozemcích zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Garáž Garáž je menší, běžného vybavení odpovídajícího době vzniku. Vhodná pouze pro menší automobil a s ohledem na umístění v 1.PP domu je zde vysoké riziko záplav. Nabídka srovnatelných nemovitostí je v dané lokalitě nulová a v širším okolí mírně převyšuje poptávku. Nabídkové ceny se pohybují v rozpětí od ,- do ,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu jednotky č. 446/1 garáž vč. příslušenství a podílu na domě a pozemcích na spodní hranici výše uvedených nabídkových cen. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -