ZNALECKÝ POSUDEK. Ing. Eva Jeřábková Křenová 299/ Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA a.s. Ing. Eva Jeřábková Křenová 299/ Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny panelové bytové jednotky č. 1051/10 v ulici Komenského, Plzeň Bolevec, s dispozicí 2+1/L o výměře 62,26m2 ve 4.NP, jako podklad pro účely dražby Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1051/10 v ulici Komenského v Plzni, kat. území Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň - Město 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt Adresa předmětu ocenění: Komenského 1051/ Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 380,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Luboše Zoubka 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne snímek katastrální mapy - nabývací titul z roku informace sdělené panem Lubošem Zoubkem - místní šetření dne informace realitních kanceláří v regionu 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Luboš Zoubek, Komenského 1051/25, Plzeň - Bolevec Nemovitosti: - bytová jednotka č.1051/10 - podíl na společných částech bytového domu čp. 1051,1052 ve výši 214/ podíl na pozemku parcel.č zastavěná plocha nádvoří, výměra 239m2, ve výši 214/ podíl na pozemku parcel.č zastavěná plocha nádvoří, výměra 237m2, ve výši 214/10000 zapsané na LV 7257 (byt) a LV 2917 (BD, pozemek), vše v kat. území Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň - Město 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. Vzhledem k účelu posudku nejsou zástavní práva váznoucí na nemovitosti v ocenění zohledňována

3 7. Celkový popis nemovitosti Bytový dům, v němž se umístěna oceňovaná bytová jednotka, leží v okrajové části krajského města Plzeň v části Bolevec. V okolí nemovitosti je veškerá občanská vybavenost. V sousedství se nacházejí další bytové panelové domy, mezi domy je městská zeleň. Parkovací možnosti jsou omezené. Bytový dům byl postaven roku 1980, má 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Ke každému bytu naleží sklepní kóje v suterénu. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynu. BD je po celkové revitalizaci roku 2010, je zateplen, má novou střechu a výtah. Bytová jednotka se nachází ve 4. nadzemním podlaží s dispozicí 2+1 s lodžií. Byt prošel nedávno kompletní rekonstrukcí, má novou koupelnu spojenou s WC, plastová okna, novou kuchyňskou linku a nové podlahy, v době prohlídky byla ještě očekávána instalace obložkových zárubní s laminovanými dveřmi. Byt je ve výborném stavu, trvale obývaný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1051/10, umístěná v 4. podlaží bytového domu č. p. 1051,1052 v ulici Komenského, obec Plzeň, kat. území Bolevec, okres Plzeň - Město Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží : 8 Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce : 1980 Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy : Vnější omítky: betonové panelová železobetonové rovná lepenka Zateplení + nástřik Společné části bytového domu: Vchod do domu, schodiště, výtah, sklepní prostory, lodžie, kočárkárny, úklidová místnost, sušárny, bleskosvod Popis bytové jednotky: Rok rekonstrukce bytového domu: 2010 Rozsah rekonstrukce bytového domu: Vady bytového domu : Dispozice bytové jednotky: 2+1 Podlaží bytové jednotky: Rozměry jednotlivých místností : Střecha, výtah, zateplení, balkony Úprava domovních schránek a zvonků 4.NP Pokoj 18,55 m 2 Pokoj 20,28 m 2 Kuchyň 10,85 m 2 Předsíň 9,03m 2 Koupelna s WC 3,65 m 2 Sklepní kóje 1,44m2-3 -

4 Vybavení bytové jednotky: Zděné jádro, sprchový kout, splachovací toaleta, keramické umyvadlo, obložkové zárubně a laminové dveře (v očekávání), kuchyňská linka s vest. spotřebiči, plast. okna Energie využívané v bytě: Vytápění v bytě: Ohřev vody v bytě: Omítky v bytě: Podlahy v bytě: rozvod elektřiny, vodovod, kanalizace, plyn Dálkové ústřední dálkově štukové omítky V předsíni, koupelně a WC dlažba, obytné místnosti nové moderní PVC Popis okolí: Vady bytové jednotky: Popis stavu bytu : Přístupová cesta k bytovému domu: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: Původní, upravované, vchodové dveře byt po rekonstrukci přístup bezproblémový po obecní cestě kompletní obč. vybavenost Městská zeleň mezi domy MHD, omezené parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové Věcná břemena zástavní práva váznoucí na nemovitosti nejsou vzhledem k účelu posudku v ocenění zohledňována Další informace: 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi - 4 -

5 prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku a) ocenění podle cenového předpisu 1.1. Hlavní stavby Byt č.1051/10 b) ocenění porovnávací metodou - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK a) ocenění podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00-6 -

7 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,940 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.1051/10 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,940 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,940 = 0,940 6 i = 1-7 -

8 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,40 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,20 Pozemky - zjištěná cena = ,20 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,20Kč ,20 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,20 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 2 Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 20,28 * 1,00 = 20,28 m 2 pokoj: 18,55 * 1,00 = 18,55 m 2 kuchyň: 10,85 * 1,00 = 10,85 m 2 předsíň: 9,03 * 1,00 = 9,03 m 2 koupelna s WC: 2,6 * 1,00 = 2,60 m 2 sklep: 1,44 * 0,10 = 0,14 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,45 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání - 8 -

9 Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (4 + 15)= 0,905 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,905 = 0,998 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,940 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,998 = ,78 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,45 m 2 * ,78 Kč/m 2 * 1,000 * 0,940= ,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,89 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 214 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,20 Kč * 214 / = ,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,01 Kč Byt č.1051/10 - zjištěná cena = ,90 Kč - 9 -

10 b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 Oceňovaný objekt Byt č. 1051/10, Plzeň, Komenského rozměry, dispozice - K2 stav bytu - K3 stav BD - K4 byt po rekonstrukci, panelový,po nové podlahy, revitalizaci, zateplený, 60m2, 2+1, kuchyń, koupelna nová okna, střecha, lodžie, sklep s WC, 4.NP/8 výtah další vlastnosti - K5 1 Plzeň, Lužánky 52m2, 2+1, sklep původní stav, nová kuchyně, lokální plyn. topení, karma, 2.NP/2 cihlový, plast.okna domovní zahrada 2 Plzeň, Brněnská 60m2, 2+1, balkon, sklep 3 Plzeň, Komenského 55m2, 2+1, sklep původní stav, pův. zděné jádro, pův. kuchyně, 7.NP/7 nová kuchyně a koupelna, pův. podlahy a dveře, 1.NP (zvýšené přízemí) panelový, nová střecha a výtah panelový, po revitalizaci, zateplený, nový výtah družstevní 4 Plzeň, Alej Svobody 59m2, 2+1, terasa původní stav, zděné jádro, 2.NP cihlový, BD po rekonstrukci k bytu garáž v přízemí domu č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav bytu K4 - stav BD K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího , ,97 0,85 0,98 1,03 1 0, , ,99 0,85 0,99 0,98 1 0, , ,97 0, , , ,85 1 1,1 1 0,

11 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu domu v lokalitě - srovnatelné, všechny byty Plzeň - Severní Předměstí K2 - Koeficient úpravy na velikost bytu - B1,B3 menší a bez balkonu/lodžie,zohledněno umístění v domě K3 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu - B1,B2,B4 původní stav, B3 část. rekonstrukce K4 - Koeficient úpravy na stav bytového domu zohledněn rozsah rekonstrukce K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti a vybavení - garáž (B4), domovní zahrada (B1), družst. vlastnictví (B2) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Všechny byty jsou porovnatelné, v téže lokalitě, stejné dispozice. Stav bytového domu a stav a vybavení bytu jsou zohledněny v koeficientech K3 a K4, koeficient K5 zohledňuje další výhody/nedostatky. Srovnávací hodnota nemovitostí: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na ,- Kč

12 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby byt č. 463/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení podle ,- Kč II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č. 1051/10 v ulici Komenského, Plzeň, ke dni na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jana Petrželová ,-Kč Slovy: Jedenmilionšestsetpadesátpěttisíc korun V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku

13 E. Seznam příloh - Výpisy z elektronické formy KN - Ortomapa - Fotodokumentace - Porovnávané nemovitosti Výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí

14 - 14 -

15 Ortomapa: Fotodokumentace:

16 - 16 -

17 - 17 -

18 Srovnávané nemovitosti: Byt č.1: Byt č.2:

19 Byt č.3: Byt č.4: