Úloha porovnávací metody při oceňování majetku

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín Obor Finance Úloha porovnávací metody při oceňování majetku Diplomová práce Autor: Bc. Petr Kuchař Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha Červen, 2015

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu jsem uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Bc. Petr Kuchař 1

3 Poděkování Rád bych touto cestou poděkoval především vedoucímu své práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za dohled nad touto prací i za cenné rady a připomínky. Děkuji rovněţ své rodině za veškerou podporu, kterou mi poskytli. 2

4 Anotace Tato diplomová práce poskytuje ucelený přehled o porovnávací metodě jak z teoretického tak i z praktického pohledu včetně informací o databázích. Je rozdělena do pěti kapitol a součástí práce jsou teoretické základy, rozbor i aplikace porovnávací metody oceňování nemovitostí. Klíčová slova Porovnávací metoda, trţní ocenění, trţní hodnota, nemovitost, databáze Annotation This thesis provides a comprehensive overview of the market method in terms of theoretical and practical including information on databases. The thesis is divided to five chapters and includes theoretical foundations, analysis and application of market method of property valuation Key words Market method, market valuation, market value, property, database 3

5 Obsah ÚVOD TEORETICKÉ ZÁKLADY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ÚČEL OCEŇOVÁNÍ ZÁKLADNÍ FUNKCE OCEŇOVÁNÍ MAJETKU POUŽÍVANÉ POJMY A DEFINICE TRŽNÍ HODNOTA Definice podle komunitárního práva Definice tržní hodnoty podle IVSC/TEGoVA Definice z českého zákona o oceňování majetku PRÁVNÍ ÚPRAVA V ČESKÉ REPUBLICE METODY OCEŇOVÁNÍ Porovnávací metoda Příjmová (výnosová) metoda Nákladová metoda ZÁVĚREČNÉ SESTAVENÍ TRŽNÍ HODNOTY POROVNÁVACÍ METODA OCEŇOVÁNÍ POPIS A CHARAKTERISTIKA POROVNÁVACÍ METODY Přístupy k indikaci tržní hodnoty Analýza trhu APLIKACE POROVNÁVACÍ METODY Podmínky pro aplikaci Průběh porovnávacího procesu Porovnávací analýzy Korekční činitelé a jejich aplikace Algoritmus výpočtu tržní hodnoty pozemku porovnávací metodou Algoritmus výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou INFORMAČNÍ SYSTÉMY A TVORBA DATABÁZÍ DRUHY DATABÁZÍ VLASTNÍ DATABÁZE Přímo získaná data Nepřímo získaná data Geografický rozsah dat Sběr vlastních dat EXTERNÍ ZDROJE DAT Soukromé externí databáze Externí databáze vytvářené státními institucemi TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI - VÝROBNÍ AREÁL SÁZAVA TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI VÝROBNÍ AREÁL SÁZAVA V ROCE TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI VÝROBNÍ AREÁL SÁZAVA V ROCE VYHODNOCENÍ POROVNÁNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI VÝROBNÍ AREÁL SÁZAVA ZA ROK 2011 A VYHODNOCENÍ VHODNOSTI POUŽITÍ POROVNÁVACÍ METODY ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY SEZNAM TABULEK SEZNAM OBRÁZKŮ, GRAFŮ A DIAGRAMŮ SEZNAM PŘÍLOH

6 Úvod Téma diplomové práce Úloha porovnávací metody při oceňování majetku jsem si vybral ze dvou hlavních důvodů. Za prvé, na Bankovním institutu, vysoké škole, a.s. jsem studoval bakalářské studium, obor Oceňování majetku a do tohoto oboru patří i téma zvolené diplomové práce. Druhým důvodem, pro který jsem si toto téma zvolil, je, ţe porovnávací metoda je jednou z nejpouţívanějších metod a má nezastupitelné místo při oceňování na trţních principech. Cílem práce je popis, analýza a hodnocení porovnávací metody. Tato metoda byla zpočátku přijímána s nedůvěrou, ale postupem času se trh s nemovitostmi v České republice významně rozvinul a metoda se začala pouţívat odpovídajícím způsobem. K plnému zapojení této metody napomohlo vytvoření dostatečného mnoţství databází porovnatelných prodejů. Dnes je tato metoda jednou z nejvíce pouţívaných. V diplomové práci hledám odpověď na výzkumnou otázku, zda je porovnávací metoda oceňování nemovitostí vhodná pro oceňování na trţních principech. Diplomová práce je strukturována do pěti hlavních kapitol. Pojednává jak o teoretických základech, tak i o aplikaci porovnávací metody a nechybí ani aplikace této metody na konkrétním příkladu. První kapitola se zabývá teoretickými základy oceňování a základními pojmy. Věnuje se také metodám pouţívaných v oceňování majetku včetně závěrečného sestavení trţní hodnoty. Ve druhé kapitole je rozebrána samotná porovnávací metoda. Kapitola je věnována charakteristice metody a její aplikací a dále průběhem porovnávacího procesu. Dále jsou uvedeny podmínky aplikace, korekční činitelé a samotná aplikace porovnávací metody. Třetí kapitola se zabývá informačními systémy a tvorbou databází, které jsou nezbytným podkladem k aplikaci porovnávací metody. Čtvrtá a pátá kapitola je zaměřena na pouţití porovnávací metody na konkrétním případě. Z metodologického hlediska pouţitými metodami práce je především metoda popisná, systematický přístup a v praktické části případová studie. V práci je pouţita také textová a obsahová analýza. 5

7 1 Teoretické základy oceňování nemovitostí 1.1 Účel oceňování 1 Oceňování majetku je moţné si představit jako činnost, při které k určitému předmětu či souboru předmětů přiřazujeme určitou peněţní hodnotu. Potřebu ocenění majetku pak můţe mít jednotlivý občan při činnostech, jako je prodej majetku, soudní jednání nebo výpočet daně. Právnické osoby mohou vyuţít oceňování majetku například při převodu nebo darování majetku a podnikatelé například při ocenění základního kapitálu společnosti nebo ohodnocení obchodního podílu. A samozřejmě oceňování majetku je prováděno i pro stát a jeho instituce. Uvedení výčtu nejčastějších případů, kdy je potřeba se obrátit na znalce, je následující: Pojišťovny: tento druh ocenění je prováděn pro stanovení výše hodnoty nemovitosti při uzavírání pojistné smlouvy nebo pro stanovení výše nákladů na odstranění pojistné události. Dědická řízení: toto oceňování se provádí k datu úmrtí zůstavitele. Pokud je dědic povinen platit daň dědickou, provede se ocenění podle cenového předpisu jako podklad pro stanovení daně. Pro daňové účely: oceňuje se na základě zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. U dědické a darovací daně se sazba mění v závislosti na hodnotě majetku. Pro účely reálného dělení stavby: jde o případy, kdy původní spolumajitelé chtějí stavbu rozdělit na dvě samostatné nemovitosti. V takovém případě znalec zkoumá, zda je dělení moţné. Ocenění věcných břemen: úkolem je stanovit, jaká bude přiměřená náhrada za způsobené omezení vlastníka. Většinou se výše přiměřené náhrady stanovuje výnosovým způsobem. Pro tvorbu podnikatelských záměrů: v tomto případě je znalec buď vyzván ţadatelem o úvěr, o pomoc při tvorbě podnikatelského záměru nebo je ţádán bankou, 1 HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 1. vyd. Bratislava: DonauMedia, 2009, 247 s. ISBN , s

8 aby posoudil ţadatelem předloţený podnikatelský záměr. Tato činnost bývá značně obtíţná, neboť znalec musí posoudit ocenění hypotetického budoucího stavu. Bankovní úvěry: zjištění obvyklé ceny pro úvěrová a hypotéční řízení. Soudy: stanovení výše majetku v rámci občansko-právního řízení. Soudní exekutoři: stanovení ceny obvyklé pro exekuční řízení. Při akvizicích a fúzích: provedením ocenění dílčích částí, analýzou nákladů na akvizici a fúzi, oceněním sloučeného majetku a indikací synergického efektu. Dále jsou to činnosti při nepeněţních vkladech, při odstraňování staveb a jiných ekonomických činnostech. 1.2 Základní funkce oceňování majetku Kaţdá činnost, která je v běţném ţivotě vykonávána, by měla být odůvodněna teoretických základem. Teorie oceňování majetku má tři funkce: 1. Poskytuje obecné návody, postupy a řešení pouţitelné pro konkrétní případ ocenění aktiv. 2. Umoţňuje vytváření nových metod oceňování. 3. V určitých případech vytváří i novou skutečnost. Například v novém legislativním prostředí. Dále existují tři základní otázky, které je nutné při oceňování majetku brát v úvahu: 1. Co lze ocenit 2. Jak ocenit 3. Proč ocenit Pojem ocenit, či ocenění musíme chápat jako stanovení trţní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného statku. Na první otázku můţeme odpovědět jednoduše. Ocenit lze vše. Na druhou otázku lze odpovědět tak, ţe je nutné porozumět funkci (uţitečnosti, činnosti) oceňovaného majetku. A odpověď na třetí otázku je, ţe oceňování majetku je základní a nutnou součástí nejen účetnictví a soudnictví, ale celé ekonomiky a správního systému. 7

9 1.3 Používané pojmy a definice Pro další pochopení teoretického základu je dobré si objasnit některé definice a pojmy, které s oceňováním majetku souvisí. Nemovitá věc: Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. 2 Stavba: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. 3 Stavbou jsou také podle 2 Zákona č. 183/2006 Sb. veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Za stavbu se povaţuje také výrobek plnící funkci stavby. Podle platného zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění se pro účely oceňování stavby člení: a. Stavby pozemní, kam zahrnujeme budovy, kterými se dle Katastrálního zákona 4 rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Dále se jedná o venkovní úpravy. Jedná se o vodní přípojky, kanalizační přípojky, septiky, opěrné zdi, ploty atd. b. Stavby inţenýrské a speciální, mezi které patří především stavby dopravní, například pozemní komunikace, mosty atd. A vodní stavby, například nádrţe na tocích, kanály apod. Pozemek: Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva 2 Zákon č. 89/2012 Sb Nový občanský zákoník Zákon č. 89/2012 Sb. 506 Odst. 1. Nový občanský zákoník Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí

10 podle 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. 5 Byt: Bytem se podle Zákona o vlastnictví bytů rozumí samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k bydlení. Rodinný dům: Jde o stavbu určenou k bydlení, kde uspořádání odpovídá poţadavkům rodinného bydlení. Více neţ polovina podlahové plochy musí být určena k bydlení. Mezi další důleţité pojmy musí být zařazeny také Cenová dokumentace a Cenová argumentace. Cenovou dokumentaci pouţíváme jako nástroj k určování ceny. Jde o dokument či dokumenty, kterými lze doloţit cenu majetku v minulosti. Nejběţnější formou cenové dokumentace je Kupní smlouva. Ta patří mezi cenové dokumentace konkrétní. Pak existují i cenové dokumentace obecné. Typickým příkladem takové dokumentace je cenová mapa. Hlavním posláním cenové argumentace je potvrdit či dokázat pravdivost a správnost zjištěné trţní hodnoty. Nástrojem pak mohou být například odhady, znalecké posudky nebo trţní ocenění. Tržní cena: Je definována jako cena, kterou nelze nikterak stanovit. Její výše je stanovena na základě dohody kupujícího a prodávajícího. Jde o pojem ekonomicky konkrétní, který byl dosaţen určitým kupcem v určitém čase za konkrétní majetek. Oceňování nemovitostí: Jedná se o vědní obor, který pomocí zjištěných parametrů a určených postupů stanovuje hodnotu nemovitostí. Údaje o hodnotě nemovitostí slouţí pro potřeby fyzických a právnických osob například při nákupu a prodeji nemovitostí, poskytování úvěrů a podobně. Tržní oceňování nemovitostí: Jde o systematický, individuální, tvůrčí proces spočívající hlavně ve vyhledávání cenotvorných argumentů, dále v jejich rozboru a poté v následném posuzování faktorů majících vliv na hodnotu nemovitostí. A to v konkrétních podmínkách trţního prostředí, ve kterých je nemovitost obchodovatelná. V trţním prostředí nejsou ani nemohou být přesná schémata ani vzorce, do kterých lze jednoduše dosadit příslušné údaje 5 Zákon o katastru nemovitostí č. 256/2013 Sb

11 a tím dospět k potřebnému výsledku. Na rozdíl od administrativní ceny, trţní hodnotu nelze zjistit, ale pouze odhadnout. Oceňování podle cenového předpisu: Toto oceňování musí být doloţeno určitým právním předpisem, kterým je zákon nebo vyhláška a musí být jasně vymezen účel. Jde například o dědictví, základ daně apod. Takto stanovená cena se nazývá cenou administrativní. Ta musí odpovídat skutečné trţní hodnotě nemovitosti. V současné době se postupuje podle zákona č. 151/1997 Sb. a dle prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb. Příkladem takového oceňování je například znalecký posudek, který se nejčastěji pouţívá pro potřeby soudů nebo finančních úřadů. Oceňování nemovitostí: Je vědní obor, který pomocí zjištěných parametrů a určených postupů stanovuje hodnotu nemovitostí. Údaje o hodnotě nemovitostí slouţí pro potřeby fyzických a právnických osob, například při nákupu a prodeji nemovitostí, poskytování úvěrů atd. 1.4 Tržní hodnota 6 Jedná se o obecnou (fiktivní) cenu, kterou je moţné získat za oceňovaný majetek. Vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předkládaných trţních cen. Provádí se nejčastěji pro potřeby prodávajícího či kupujícího příslušné nemovitosti. Můţe být pouţita i pro potřeby bankovních ústavů v případě pouţití nemovitosti jako zástavy za poskytnutý úvěr. Pojem trţní hodnota existuje v několika různých definicích, uvádím zde ty nejdůleţitější: Definice podle komunitárního práva 7 Tato definice byla stanovena tak, aby odpovídala právu Evropské unie, které je nadřazeno národnímu právu a byla stanovena právními odborníky ze všeobecných účetních principů. Trţní hodnota podle této definice vyjadřuje cenu, za kterou by budovy a pozemky mohly být prodány dle smluvního soukromého aktu, uzavřeného mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění, a to za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven 6 ORT, Petr. Analýza realitního trhu České republiky v roce Znalec, interní zpravodaj Komory soudních znalců ČR, o. s., Praha: Nakladatelství ŠEL, 2011, 2/2011. s. 14, ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s

12 na trhu. Trţní podmínky dále dovolují řádný prodej a obvyklá lhůta, která zohledňuje povahu majetku je dosaţitelná při jednáních o prodeji Definice trţní hodnoty podle IVSC 8 /TEGoVA 9 Tato definice je jakýmsi rozšířením definice práva Evropské unie, aby byla pouţitelná a platná i na trzích, kde není moţné uplatnit komunitární právo. Trţní hodnota je pak definována jako odhadnutá částka, za kterou by aktivita měla být směněna v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle Definice z českého zákona o oceňování majetku 10 Obvyklou (trţní) cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z této definice vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku a také ji musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. 1.5 Právní úprava v České republice V této podkapitole zmiňuji několik základních právních norem souvisejících s prozkoumávanou problematikou oceňování majetku. Nejdůleţitější právní předpis týkající se této problematiky je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Tento zákon je pak úzce spjat s prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb., o provádění 8 IVSC (The International Valuation Standards Committee). MANAGEMENT MANIA [online] [cit ]. Dostupné z: 9 TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations. MANAGEMENT MANIA. [online] [cit ]. Dostupné z: 10 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

13 některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Dále je to zákon č. 526/1990 Sb., o cenách a zákon č. 361/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, spolu s prováděcí vyhláškou č. 37/1967 Sb. Nejdůleţitější zákon, tedy zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování věcí práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Existují ale i další právní předpisy související s uvedeným tématem. Patří mezi ně například zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním úřadu, zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a další jiné zákony. 1.6 Metody oceňování 11 Při procesu oceňování nemovitostí jsou v současné době pouţívané tři základní metody trţního oceňování nemovitostí, a to porovnávací metoda, příjmová metoda a nákladová metoda. Při stanovení hodnoty oceňovaného majetku mohou být tyto metody pouţity samostatně nebo můţe být pouţita jejich vzájemná kombinace v závislosti na povaze majetku nebo jeho účelnosti. Tabulka č. 1: Schéma metod používaných pro stanovení tržní hodnoty Minulost Současnost Budoucnost Nákladová metoda Porovnávací metoda Příjmová metoda S jakými náklady byl majetek v minulosti realizován Jaká je současná trţní hodnota majetku Jaký je očekávaný výnos v budoucnu Zdroj: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN Je nutné si uvědomit, ţe ţádná z uvedených metod oceňování nemovitostí není samoúčelná. Kaţdá má své nezastupitelné místo a podíl při stanovení trţní hodnoty. 11 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN

14 1.6.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je zaloţena na porovnávání oceňovaného nemovitého majetku s obdobnými nemovitými majetky, které mají porovnatelné parametry a byly prodány za porovnatelných podmínek. Realizace této metody je závislá na existenci databáze porovnatelných nemovitostí. Tuto metodu proto není moţné pouţít na nově vzniklých trzích. Základním krokem při pouţití porovnávací metody je výběr nejvhodnějších porovnávaných nemovitostí z dostupných databází. Metoda je nejlépe aplikovatelná u bytů, domů nebo pozemků Příjmová (výnosová) metoda Tato metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Stanovuje očekávaný uţitek či výnos od nemovité věci v budoucnosti. Proto touto metodou oceňujeme majetek, který je schopný generovat příjem. Budoucí výnosy musíme přepočítat na současnou hodnotu pomocí takzvané kapitalizace. Tato metoda je oproti porovnávací metodě časově méně náročná. Základním krokem je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Nejlepší a nejvyšší využití můžeme tedy definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. 12 Při této analýze zkoumáme čtyři kritéria: dodrţování právních předpisů (například zda je nemovitost řádně zanesena v katastru nemovitostí), technická proveditelnost (v jakém stavu majetek je, zda není doţitý a morálně zastaralý atd.), investiční proveditelnost (zda by náklady na opravu nepřeskočily skutečnou komerční vyuţitelnost) a posledním kritériem je maximální ziskovost. Hodnotíme, zda je majetek vyuţíván k pronájmu za trţní nájemné nebo slouţí k vlastním potřebám vlastníka. Výpočet trţní hodnoty příjmovou (výnosovou) metodou: 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku: jedná se o takové vyuţití majetku, které je technicky proveditelné, investičně moţné a zajišťuje nejvyšší trvalý příjem, jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. 12 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s

15 2. Čistý provozní příjem: na který má vliv hrubý příjem, neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného, efektivní hrubý příjem, rezerva na renovace a provozní náklady. 3. Kapitalizační míra: jedná se o zhodnocení kapitálu vynaloţeného do podniku; výpočet je zaloţen na poměru realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitosti. 4. Trţní hodnota: jde o poslední krok, kterým je dosaţení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry Nákladová metoda Nákladová metoda vychází z porovnání nákladů spojených s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku, vychází z údajů minulosti. Vypovídá o materiálově technické podstatě budovy. O její ţivotnosti a stavu opotřebení. Výsledkem této metody je věcná resp. reprodukční cena. Nákladová metoda je tedy postavena na předpokladu, ţe kupující by za majetek nezaplatil více, neţ jsou náklady na pořízení majetku nahrazujícího se stejnou vyuţitelností předmětný majetek. Náklady na pořízení majetku, který je nový, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Na nákladovém přístupu bylo založeno donedávna oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události a pochopitelně i v oceňování na tržních principech. Jedním z důvodů, proč se nákladovou metodou zabývat, je použití jejich částečných výstupů pro příjmovou a porovnávací metodu. V rámci výpočtu hodnoty si obvykle odhadce zjistí i výměry komerčně využitelných ploch, které potřebuje pro výpočet hrubého příjmu a počet porovnávacích jednotek, nutných pro aplikaci porovnávací metody. 13 Výpočet trţní hodnoty nákladovou metodou: 1. Popis majetku: a) Identifikace majetku b) Pozemky c) Hlavní stavby 13 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s

16 d) Vnější stavby 2. Výpočet obestavěného prostoru: v současné praxi se pouţívá několik metod, nejčastější jsou metody podle ČSN anebo výpočet dle cenového předpisu, podle platné prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. 3. Stanovení typu objektu: a) Způsob vyuţití b) Druh konstrukce 4. Výpočet reprodukční ceny: jedná se o takovou cenu, za kterou bychom v dané době a při pouţití současných technologií pořídili stejnou stavbu; lze vypočítat různými způsoby, například: a) Vlastní databáze reprodukčních cen b) Pouţití cenového předpisu c) Pouţití ceníku stavebních prací 5. Ţivotnost: a) Technická b) Právní c) Ekonomická d) Morální 6. Opotřebení: jde o jev, při kterém dochází k poklesu ceny a kvality majetku s ohledem na jeho pouţívání, lze stanovit třemi metodami: a) Lineární metoda b) Nelineární metoda c) Analytická metoda 7. Funkční nedostatky: bere v úvahu morální zastarávání stavby 8. Ekonomické nedostatky: jsou nazývány jako koeficienty prodejnosti 1.7 Závěrečné sestavení tržní hodnoty 14 Před samotným sestavením konečné trţní hodnoty je potřeba provést kontrolu veškerých pouţitých údajů a výsledků. Poté je nutné analyzovat, v jakých případech je potřeba pouţití kontribuce jednotlivých metod ocenění nemovitostí k získání výsledné trţní hodnoty. Kontribuce neboli přispění jednotlivých metod ke stanovení konečné trţní hodnoty je různé, 14 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s

17 poměr pouţití jednotlivých metod není pevně stanoven a závisí na typu oceňovaného majetku a také záleţí na odhadci, který ocenění provádí, jak si tento poměr stanoví. Matematicky vyjádříme kontribuci jako průměr tří dílčích hodnot, jak znázorňuje následující tabulka. Tabulka č. 2: Poměr jednotlivých metod oceňování Poměr jednotlivých metod oceňování Metoda Poměr v % Indikace Porovnávací metoda x % x Příjmová metoda y % y Nákladová metoda z % z Celkem 100 % Výsledná tržní hodnota Zdroj: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s

18 2 Porovnávací metoda oceňování 2.1 Popis a charakteristika porovnávací metody Tak jak sám název diplomové práce napovídá, jejím hlavním tématem je porovnávací metoda oceňování nemovitostí. Kapitola se zabývá porovnávací metodou oceňování, kdy první zmínky o tomto principu se v legislativě objevily v roce 1998, konkrétně v zákoně č. 151/1997 Sb., který mimo jiné hovoří i o porovnávacím způsobu oceňování. Uplatnění pro oceňování bytů a garáţí v bytových domech se objevilo o pět let později a to ve vyhlášce č. 540/2002 Sb., jednalo se ale o ceny administrativní. Porovnávací metoda, v některých pramenech se objevuje i název srovnávací metoda, je, jak jsem jiţ dříve uvedl spolu s příjmovou a nákladovou metodou jednou ze tří metod pouţívanou k oceňování nemovitých věcí na trţních principech. Je zaloţena na zásadě porovnávání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami jiných nemovitostí, které jsou porovnatelné a které byly v nedávné době prodány na trhu. Měly by mít srovnatelné parametry a měly by být prodány za porovnatelných podmínek. U nemovitostí a jejich konkrétního ocenění je však skoro nemoţné najít dvě nemovitosti, které jsou identické. Jejich porovnání je pak zaloţeno na podrobnostech. Princip porovnávání pak spočívá v zohledňování kvalitativních a kvantitativních rozdílů, kterými se porovnávané nemovitosti odlišují Přístupy k indikaci trţní hodnoty Prvním přístupem je princip porovnávání. Ten znamená, ţe lze vzájemně nahradit a zaměnit subjekty trhu. Hledaná trţní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Porovnávací metoda je závislá na existenci trhu s příslušným druhem nemovitostí a dostupností prodejních cen. Součástí odhadu trţní hodnoty by měla být analýza trhu, ve kterém se nachází posuzované nemovitosti. Tento přístup je limitován zejména u specifických typů nemovitostí s nízkou četností prodeje. Zde většinou porovnávací data schází nebo mohou být zkreslená. Pak také hodnověrnost porovnávacího přístupu klesá. Na trhu je závislý i princip nabídky a poptávky, kde jako nabídka slouţí prodávané nemovitosti a poptávkou je kupující. Pokud se poptávka zvyšuje, pak ceny rostou. Pokud se naopak sniţuje, ceny klesají. Ovlivňování nabídky a poptávky probíhá nepřetrţitě. 17

19 S tím se pojí i další princip, který pouţíváme při stanovování trţní hodnoty. Tím je princip rovnováhy a váţení. Ten je zaloţen na poměru, určitém vyváţeném vztahu a jen za tohoto předpokladu pak odráţí aktuální trţní hodnotu. Příkladem můţe být příliš velký pozemek vůči stavbě. Existuje i princip ovlivňování hodnoty vnějšími vlivy. Vychází ze skutečnosti, ţe nemovitosti jsou zafixované k určitému místu. Hodnota nemovitostí je pak ovlivňována vlivy, jako je ekonomická situace v daném místě, ale i jinými podobnými vlivy Analýza trhu 15 Analýza trhu je taková analýza, která zkoumá trh, na němţ by oceňované nemovitosti mohly být obchodovatelné. Zjišťuje tedy, o jakou část trhu jde, jaké má základní znaky a vlastnosti. Dále zjišťuje momentální situaci na trhu a jeho moţný vývoj. Zjišťuje i potenciální zájem o oceňovanou nemovitost a jaké jsou vyhlídky jejího prodeje. Analýza trhu má vazby na tyto trhy: analýza celkové ekonomické situace lokality, kde se nemovitost nachází analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení trhu analýza poptávky po nemovité věci v dané části trhu analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti analýza celkového stavu trhu a postavení nemovité věci na něm V těchto souvislostech je pak třeba vyhledat význam oceňované nemovitosti na trhu a její uplatnění. 2.2 Aplikace porovnávací metody Podmínky pro aplikaci Objektivita aplikace porovnávací metody bude zajištěna pouze tehdy, kdyţ budou splněny následující podmínky: a) Dostatečný počet realizovaných obchodů 15 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN s

20 Je dobré mít k pouţití co největší počet realizovaných obchodních případů. Pro tento účel jsou vytvářeny různé databáze, ať uţ soukromými nebo státními institucemi. Více je o této problematice uvedeno v kapitole č. 3 s názvem Informační systémy a tvorba databází. b) Srovnatelnost nemovitostí Nemovitosti, které mají být oceněny, musí být zaručeně porovnatelné, a to z jakéhokoliv hlediska. Pokud není moţné takové porovnání s jinou nemovitostí na trhu provést, je nutné přistoupit k hledání na jiném místě trhu. c) Stejné podmínky Porovnávané nemovitosti by měly mít stejné podmínky jako ostatní účastníci příslušného segmentu nebo oblasti. d) Aktuálnost ceny Pro porovnání mají být zjišťované ceny aktuální. Za ty povaţujeme ceny z hlediska realitních obchodů ne starší tří měsíců. Případně lze za aktuální povaţovat ceny ne starší jednoho roku. To ale za předpokladu, ţe nedošlo k větším cenotvorným posunům. Pokud nebude splněna některá z uvedených podmínek, je aplikace porovnávací metody sloţitější a můţe být částečně zkreslená. Vţdy se ale jedná o individuální přístup odhadce a jeho schopnosti a znalec se musí u kaţdého ocenění s touto situací vypořádat Průběh porovnávacího procesu 16 Pouţití porovnávací metody představuje postupný a systematický, analytický proces, jehoţ cílem je stanovení hodnoty nemovité věci, která je indikována na základě dosahovaných cen u nemovitých věcí obdobných. Vlastní proces porovnávání a jeho vývoj můţe mít řadu moţností postupů. Obecně dělíme tyto postupy do tří základních fází: 1. Fáze přípravná, spočívající ve sběru dat a informací. 2. Fáze porovnávací. Zde provedeme výběr vzorků, zvolíme vhodný způsob a jednotky porovnání. Dále zahrnuje nalezení cenotvorných diferencí a výběr a aplikaci porovnávací analýzy. 3. Závěrečná fáze. Ta zahrnuje analýzu a vyhodnocení dílčích výsledků a výslednou indikaci porovnávací hodnoty. 16 ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN s

21 S ohledem na to, ţe mezi jednotlivými kroky existují podmiňující vazby, mohou být tyto kroky jak slučovány nebo se mohou vzájemně prolínat. Základní model porovnávacího procesu je patrný z přiloţeného diagramu. Diagram č. 1: Obecný postup a základní možnosti volby dílčích metod a technik VLASTNÍ DATA PŘEBÍRANÁ DATA ÚČELOVÝ SBĚR DAT VLASTNÍ DATABÁZE PROFESNÍ DATABÁZE SEKUNDÁRNÍ DATA VÝBĚR VZORKŮ VÝBĚR TYPU A JEDNOTEK POROVNÁNÍ PŘÍMÉ NEPŘÍMÉ VÝBĚR PRVŮ POROVNÁNÍ A JEJICH DIFERENCÍ VÝBĚR A APLIKACE POROVNÁVACÍ ANALÝZY KVANTITATIVNÍ KVALITITAVINÍ KOMBINOVANÁ VÝSLEDNÁ INDIKACE POROVNÁVACÍ HODNOTY Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN s. 42. První fázi, která spočívá ve sběru dat a informací, podrobně rozeberu v samostatné kapitole č

22 Jde o prodejní, nabídkové, vydražené, odmítnuté, plánované či jiné ceny nemovitostí, dále o informace o podmínkách, za nichž bylo těchto cen dosaženo či avizováno, a o další data charakterizující základní parametry obchodu a podstatné cenotvorné vlastnosti těchto nemovitostí. Disponovat těmito daty je pro porovnávací přístup základním předpokladem. 17 Pokud jsou v přípravné fázi veškerá potřebná data připravena, přistoupíme k dalším krokům. Ty se jiţ týkají aplikace porovnávacího přístupu či metody na konkrétní oceňované nemovitosti. Vybíráme nemovitosti, které jsou nejvíce podobné nemovitosti oceňované a které byly prodány za obdobných podmínek. Ty nám poslouţí jako potřebné vzorky při komparaci. Poté je třeba zvolit způsob porovnávání, který bude pouţit. A to podle typu, kvality a kvantity dat a podle počtu zvolených vzorků. Je moţné zvolit porovnávání přímé, kdy má porovnávací vzorek konkrétní podobu nebo nepřímé porovnávání, při kterém se oceňovaný subjekt porovnává s referenčním vzorkem. To je takový vzorek, který reprezentuje určitou skupinu vybraných nemovitostí. Tento vzorek si můţe odhadce buď vytvořit, nebo jej převzít zvenčí. Dále je nutné rozhodnout, v jakých jednotkách bude porovnávání prováděno, zda zvolíme například jednotku Kč/m² plochy nebo budeme porovnávat nemovitosti jako celky, tedy Kč/ks. Následně je nezbytné vyhledat všechny důleţité diference mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí. To provedeme prověřením všech prvků porovnání, ve kterých mohou být rozdíly. Tam, kde se mohou vyskytovat potenciální rozdíly, se pouţijí korekční činitele, viz podkapitola Poté vybereme vhodný typ porovnávací analýzy, viz podkapitola Jde o kvalitativní nebo kvantitativní typ a to podle toho, zda můţeme nalezené diference kvantifikovat anebo kvalifikovat. Je moţné i oba typy těchto analýz kombinovat. Případné nalezené rozdíly se upravují přímo cenově a to formou sráţek či přiráţek, tzv. cenovou adjustací. Výsledkem analýzy je indikace porovnávací hodnoty, která má podobu několika dílčích výsledků nebo širšího cenového pásma. V závěrečné fázi tyto výsledky vyhodnotíme, případně sloučíme do jednoho výsledku. Ten pak představuje indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou. Jelikoţ však neexistuje přesný jednotný postup, jde pak o odhad porovnávací hodnoty. Posudky znalců se mohou lišit podle toho, jaké vzorky pouţili ze své databáze. Výsledné trţní hodnoty by se ale měly pohybovat v určitých obdobných hodnotách. 17 ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN s

23 2.2.3 Porovnávací analýzy 18 Jak jsem uvedl výše, porovnávací analýzy můţeme rozdělit na dvě techniky, kvantitativní a kvalitativní. Kvantitativní porovnávací analýzy spočívají v tom, že zjištěné diference mezi vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. na nalezené rozdíly se pokouší přímo reagovat cenovými úpravami (adjustací) ve formě srážek a přirážek z prodejních cen vzorků tak, aby výsledek indikoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Adjustace může být prováděna v absolutní podobě přímo v korunách českých, nebo v podobě relativní, pomocí procentuálního vyjádření změn cen či pomocí korekčních koeficientů. 19 Pod pojem kvantitativních analýz můţeme zařadit i statistické analýzy trţních dat, jeţ mohou mít i grafickou podobu. Dále sem lze zařadit i trendové analýzy, které jsou zaloţené na časových řadách. Ty mohou být uţitečné v těch případech, kdy se hledá pravděpodobná výše porovnávací hodnoty v minulém období. Popřípadě je potřeba původní cenu aktualizovat. Tyto techniky jsou vhodné tehdy, kdyţ provádíme rekonstrukci minulého cenového vývoje nebo naopak prognózu do budoucnosti. Kvalitativní porovnávací analýzy jsou založeny na snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního hodnocení diferencí mezi vzorky a oceňovaným subjektem bez opory v kvantifikaci. Podle cenotvorného významu jsou vzájemné diference hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší než posuzovaný subjekt a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi. 20 Jednou z variant této kvalitativní porovnávací analýzy je takzvaná klasifikační technika, při které je indikace prováděna přiřazením oceňovaného subjektu k cenám vhodných vzorků. Do této techniky patří i různé způsoby testování porovnávací hodnoty, kdy metoda spočívá v tom, ţe odhadnutá porovnávací hodnota je zkoušena, zda je moţné ji zařadit do vzestupně uspořádaného rámce obvykle dosahovaných cen. Zvláštním typem kvalitativní analýzy je testování porovnávací hodnoty při osobních pohovorech se specialisty z příslušných oborů, například se zaměstnanci realitních kanceláří, draţebních agentur, správců nemovitostí nebo developery. 18 ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN s ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN s ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN s

24 Kvantitativní techniky pracují především s čísly, procenty a koeficienty a kvalitativní techniky pouţívají naopak slovní hodnocení. Obě techniky můţeme povaţovat za zcela rovnocenné a vyrovnané a při volbě jejich pouţití mezi nimi záleţí jen na okolnostech, na kvalitě dat, které máme k dispozici a na moţnosti, zda jsou důkazy odlišností kvantifikovatelné. V praxi se obě tyto techniky mohou navzájem prolínat a doplňovat. Přesto platí jednoduché pravidlo, ţe u prvků porovnání, pokud lze diference měřit, je vhodné pouţít kvantitativní analýzu a u prvků, u nichţ je kvantifikace problematická či dokonce nemoţná, je nutné pouţít prvků kvalitativních technik Korekční činitelé a jejich aplikace Úlohou korekčních činitelů je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Z praktického hlediska je vhodné všechny korekční činitele uspořádat do tabulky, jejímž výsledkem bude tržní hodnota oceňované nemovitosti. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá plocha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich požadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí. Pokud např. oceňujeme administrativní budovu v Tachově, asi nemůžeme pro porovnání použít (pochopitelně s aplikací vhodných korekčních činitelů) budovu přibližně stejného stáří a výměry ve Strakonicích. 21 Ke stanovení správné korekce vybíráme vzorky tak, aby: cena za zvolenou jednotku se u porovnávané nemovitosti neliší větším rozdílem od oceňované nemovitosti nebyly vybírány vţdy jen horší nebo jen lepší porovnávané nemovitosti, v ideálním případě jsou porovnávány jak nemovitosti lepší, tak i horší neţ oceňovaná nemovitost. ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50 %, čím vyšší je odchylka, tím klesá přesnost korekce Korekční činitelé proto mají velkou roli při oceňování majetku. Kaţdá korekce pak můţe představovat velké rozdíly v řádu i sta tisíců Kč. S ohledem na to, ţe některé oceňované nemovitosti mají milionové hodnoty. Při aplikaci korekčních činitelů platí, ţe ţádný nesmí 21 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s

25 být stanoven nepodloţeným odhadem. Měl by být určen co nejpřesněji, statistickou analýzou nebo výpočtem Algoritmus výpočtu trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou 23 Pozemek lze ocenit pouze porovnávací hodnotou. Výjimkou jsou pouze pozemky komerčně vyuţitelné. Těmi jsou například parkoviště, trţnice apod. Tabulku pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou můţeme sestavit následujícím způsobem Identifikační údaje a) Pořadové číslo porovnávaného pozemku b) Název pozemku vhodné označení dvěma slovy: typ pozemku a místní název c) Parcelní číslo zjistitelné z výpisu katastru nemovitostí d) Adresa pozemku někdy stanovena identifikátorem e) Katastrální území zjistitelné z výpisu katastru nemovitostí f) Obec zjistitelné z výpisu katastru nemovitostí g) Okres podle současného členění okresů, můţe zde být i identifikátorem starší hranice okresu 2. Základní údaje pro porovnání U pozemku je základní údaj pro porovnání jednoznačně stanoven, a to 1 m² a) Cena pozemku lze zjistit z cenové mapy, jedná se o cenu prodejní, nabídkovou či jinak zjištěnou b) Rozloha pozemku dělíme ji na celkovou rozlohu nebo rozlohu komerčně vyuţitelnou c) Cena za 1 m² cena se získá vydělením ceny rozlohou 22 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. 1. vyd. Praha: Leges, 2013, 176 s. ISBN s ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí, oceňování na tržních principech. 1. vyd.praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN s ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. 1. vyd. Praha: Leges, 2013, 176 s. ISBN s

26 d) Datum transakce datum, kdy se začal pozemek nabízet či se uskutečnil jeho obchod e) Nabídkové ceny v případě, ţe nejsme schopni pouţít prodeje, ale jen nabídky 3. Právní údaje a) Druh transakce Prodej není nutné ho nijak upravovat. Draţba je nutné zjistit, zda se nemovitost skutečně draţila a za jakou cenu a jakým způsobem; draţba se řídí platným zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných draţbách. Nabídka zjistíme u realitních kanceláří, zda je dopředu nutné počítat s větší korekcí. Cenová mapa pouţívá se spíše jako podpůrný argument. b) Vlastnická práva zde je zohledněno, zda je právo k nemovitosti nějakým způsobem omezeno, například pronájmem. Korekční koeficient pak stanovíme jako poměr ekonomické vyuţitelnosti oceňovaného pozemku a pozemku porovnávaného. c) Existence věcných břemen sniţuje hodnotu oceňovaného majetku. Věcná břemena mohou být za úplatu nebo bezúplatná, dále se dělí na trvalá a dočasná. d) Vyuţití podle územního plánu jedná se o jeden z hlavních faktorů určující cenu pozemku. Dle územního plánu zjišťujeme, k jakému účelu je pozemek určen, v závislosti na tomto účelu vyuţití se cena mění. e) Územní rozhodnutí zohledňuje se zde, zda lze získat územní rozhodnutí pro předem určitý druh výstavby. Dalším korekčním činitelem jsou pak náklady spojené s projektovou a inţenýrskou činností, které jsou nutné k jeho získání. f) Jiná právní omezení a závazky Jedná se o ostatní moţné korekce, např. pozemek zastavený stavbou jiného vlastníka, zástavní právo ve prospěch třetí osoby apod. 25

27 4. Technické parametry a) Lokalita hodnotu pozemku tvoří převáţně atraktivita lokality. b) Tvar a orientace pozemku nejvyšší hodnotu má pozemek, který umoţňuje co největší komerční vyuţitelnost. c) Svaţitost čím je pozemek více svaţitý, tím vyšší jsou náklady na zakládání stavby a terénní úpravy. d) Dostupnost a kapacita inţenýrských sítí korekcí jsou zde náklady, které jsou potřebné na vybudování příslušných sítí. e) Kontaminace půdy stanovení korekce u ekologických zátěţí. f) Dopravní obsluţnost dostupnost pozemku hromadnou dopravou, určení dochůdné vzdálenosti a četnosti spojů. g) Dopravní dostupnost včetně parkování určení korekcí pro jinou, neţ hromadnou dopravu, především dostatek parkovacích míst. h) Nutnost demolice stávajících objektů korekcí jsou v tomto případě náklady na demolici. i) Záplavová území zohlednění opatření proti záplavám. j) Jiná technická korekce opět se jedná o pomocnou rubriku, kam můţeme uvést doposud nezařazený faktor. 5. Ostatní parametry a) Velikost pozemku pro korekci je nutné vycházet z trţních podmínek: čtvereční metr menšího pozemku je draţší neţ čtvereční metr většího. b) Zastavitelnost je dána technickými a právními podmínkami a vychází ze zákona č. 468/2012 Sb. 6. Výsledek tržní hodnota pozemku stanovená porovnávací metodou Po aplikaci všech korekčních činitelů provedeme konečnou analýzu trţní hodnoty. Podle kvality a vhodnosti porovnávaných pozemků provedeme váţený průměr jednotlivých přepočítaných hodnot. 26

28 2.2.6 Algoritmus výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou V předchozí podkapitole jsme si ukázali, jak postupovat a co provést před samotným aplikováním algoritmu u pozemků. Obdobný postup je i u algoritmu výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou majetku jako celku. Při tomto výpočtu však není porovnávací jednotka tak jednoznačná. Přesto by však porovnávací jednotka měla být co nejpřesnější a zároveň i nejjednoznačnější. V praxi obvykle vycházíme z toho, co jsme schopni o porovnávaných nemovitostech zjistit. Nejběţnější pouţívané porovnávané jednotky: Zastavěná plocha: Jedná se o plochu zastavěnou budovou, která je vymezena průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Problematikou přesného stanovení zastavěné plochy ale je, zda započíst i nadzemní podlaţí, schodiště nebo přístřešky. Tato porovnávací jednotka je vhodná zejména pro jednopodlaţní stavby. Celková zastavěná plocha: Tuto jednotku lze stanovit i bez vnitřní prohlídky nemovitostí, proto je nejčastěji pouţívána a určíme ji jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Jednotka je vhodná při oceňování více podlaţních budov, například administrativních budov či výrobních hal. Čistá podlahová plocha: Jde o celkovou zastavěnou plochu bez plochy nosných a dělících konstrukcí, instalačních jader, výtahových šachet atd. Vzhledem k tomu, ţe plocha je vypočtena bez těchto konstrukcí, jedná se o jednotku přesnější, neţ celková zastavěná plocha. Čistá pronajímatelná plocha: Je nejpřesnějším cenotvorným faktorem. Počítá se jako čistá podlahová plocha bez společně příslušných částí budovy, jako jsou schodiště nebo společné chodby. Je otázkou, jak stanovit tuto plochu u administrativních budov, kde jsou kuchyňky a sociální zařízení součástí celé budovy. V takové situaci se vychází z obvyklých trţních podmínek. Tabulka pro výpočet celkové trţní hodnoty majetek jako celek porovnávací metodou můţe být sestavena následujícím způsobem: Identifikační údaje 25 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. 1. vyd. Praha: Leges, 2013, 176 s. ISBN s ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN s ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. 1. vyd. Praha: Leges, 2013, 176 s. ISBN s

29 a) Pořadové číslo nemovitosti vhodné označovat arabskými číslicemi. b) Název nemovitosti c) Adresa nemovitosti d) Katastrální území zjistitelné z výpisu katastru nemovitostí. e) Obec zjistitelné z výpisu katastru nemovitostí. f) Okres podle současného členění okresů, můţe zde být i identifikátorem starší hranice okresu. 2. Údaje o pozemku a) Plocha pozemku stanovena v m². b) Hodnota pozemku (za 1 m²) v Kč za m². c) Hodnota pozemku celkem 3. Základní údaje pro porovnání, m² celkově zastavěné plochy podlaží a) Počet srovnávacích jednotek b) Prodejní cena celkem c) Prodejní cena bez ceny pozemku d) Cena za jednu porovnávací jednotku e) Datum transakce 4. Právní údaje a) Druh transakce Draţba Nabídka Cenová mapa b) Vlastnická práva v určitém smyslu můţe hodnotu sniţovat. c) Existence věcných břemen sniţuje hodnotu nemovitostí. d) Vyuţití podle územního plánu jedná se o jednu z významných korekcí. e) Stavební povolení 28

30 f) Jiná právní omezení a závazky 5. Technické parametry a) Lokalita vychází ze znalosti realitního trhu. b) Technický stav objektu korekce je zaloţena stanovením nákladů u porovnávaného objektu. c) Technická vybavenost budovy korekce je závislá na typu budovy; jedná se o technické prvky, které nepřímo souvisejí s nemovitostí, ale nejsou mobilním vybavením; jde například o klimatizaci. d) Funkční vyuţitelnost budovy spočívá v efektivnosti vyuţívání oceňované nemovitosti oproti porovnávané nemovitosti a jde o prvky stanovené právním předpisem. e) Další moţný rozvoj nemovitosti tato korekce zohledňuje maximální vyuţití nemovitosti; můţe modelovat různá vylepšení a rozšíření nemovitosti například přístavbou, vybudováním parkoviště. f) Dopravní obsluţnost obdobné jako u pozemku. g) Dopravní dostupnost rovněţ obdobné jako u pozemku. h) Atraktivita objektu nesouvisí natolik s technickými parametry spíše s faktory marketingovými. i) Jiná technická korekce opět pomocná rubrika pro uvedení jiných korekcí. 6. Ostatní parametry a) Korekce pro velikost nemovitosti korekce zohledňující velikost nemovitosti, nejlepší volbou je obvyklá velikost s korekcí 1. b) Jiná korekce jde o pomocnou rubriku pro uvedení jiných korekcí například umělecká díla. 7. Výsledek tržní hodnota majetku jako celku stanovená porovnávací metodou 29

31 3 Informační systémy a tvorba databází Jedním z nejdůleţitějších úkolů při oceňování na trţních principech je získávání, shromaţďování, ověřování a třídění informací o trhu, kterého se oceňování majetku týká. Pro znalce jsou informace nejcennějším zboţím a jejich sběr a zařazování do databáze by měl probíhat nepřetrţitě. Velký důraz by při tom měl být kladen na úplnost a pravdivost těchto informací. Pouţití informací nepravdivých či zkreslených a neúplných by znemoţnilo pouţití takové databáze. 3.1 Druhy databází Znalec či odhadce by měl mít pro stanovení objektivní hodnoty nemovitosti vlastní a externí databáze. Mezi nejdůleţitější lze zařadit: 1. Databáze realizovaných cen pozemků (cenovou mapu) 2. Databáze realizovaných cen staveb (obvykle funkčních celků, staveb a pozemků) 3. Databáze trţních nájmů, ta je pro práci odhadce nezbytná. Dále je moţné si vytvořit Databáze reprodukčních cen staveb a Databáze nákladů na provoz a údrţbu. 3.2 Vlastní databáze Pro aplikaci porovnávací metody oceňování nemovitostí je nezbytné mít k dispozici soubor cen, za které byly nemovitosti v předcházejícím období prodávány nebo se aktuálně prodávají či se jejich prodej plánuje. Pro značnou odlišnost nemovitostí je vhodné mít k dispozici i další data, jeţ takovou nemovitost dostačujícím a vhodným způsobem popisují. Proto je podstatným úkolem odhadce taková data pořizovat. První moţností tohoto sběru je získávání informací přímo, a to od aktérů realizovaného obchodu. Druhou moţností je sběr od ostatních účastníků trhu zprostředkovaně Přímo získaná data Data získaná přímo od konkrétních účastníků obchodu nejsou ţádným způsobem zkreslená a mají tedy nejvyšší vypovídající schopnost. Bývají proto nejcennější. Informace o ceně lze získat přímo od obou smluvních stran, tedy prodávajícího či kupujícího nebo při provádění ocenění nemovitostí administrativními cenami. 30

32 Existují ale také i nevýhody přímo získaných dat, mezi které patří například neochota smluvních stran poskytovat příslušné informace nebo neexistence písemné podoby získaných informací Nepřímo získaná data Jedná se o data obchodních transakcí, které odhadce nezískal přímo. Zdrojem těchto informací jsou údaje ostatních účastníků trhu. Tato data pak obvykle nejsou tak přesná s ohledem na to, ţe se jedná o data zprostředkovaná. Taková data lze získat z podkladů realitních kanceláří nebo je moţné čerpat tyto údaje z periodik realitního trhu, z inzerce či webových stránek realitních serverů. Dalším zdrojem nepřímo získaných dat mohou být ale i představitelé developerských společností, zástupci veřejné nebo státní správy, například katastrální úřady. Ty disponují mnoţstvím důleţitých informací, které souvisejí s nemovitostmi. Dále to mohou být stavební úřady mající informace o stavebním řízení. Samotný katastr nemovitostí patří mezi největší a nejpřínosnější zdroje informací, případně to mohou být správci nemovitostí nebo odborné agentury jako například CBRE, Cushman & Wakefield a další. Potenciálních zdrojů je tedy poměrně mnoho a znalec či odhadce by proto měl být aktivní a potřebné informace neustále vyhledávat a vhodným způsobem zpracovávat pro další pouţití pro konkrétní případy, které řeší Geografický rozsah dat Územní vymezení, ve kterém se pohybuje odhadce či znalec, je obvykle definováno územím, ke kterému je upírán zájem potenciálních zájemců a kupujících. Nemusí jít o klasické správně vytýčené hranice, ale spíše o přirozené vymezení, dlouhodobě vytvářené účelovostí apod. A to dále v závislosti na segmentu trhu s nemovitostmi. Pokud bude objektem ocenění nemovitost, která se obchoduje často a je svým charakterem a významem nepřesahující rámec vymezené lokality, bude okruh hledání pravděpodobně omezený a je jej moţné zaměřit na takto vymezený prostor. Lze se ale setkat s nemovitostmi, které jsou atypické a specifické. Mohou mít i nadregionální či celostátní trţní působnost. V takových případech by měl odhadce při posuzování nemovitosti porovnávací metodou prozkoumávat data z většího geografického území, na kterém můţe podobné nemovitosti vhodné k porovnávání nalézt. 31

33 Mezi takové nemovitosti můţeme zařadit například velké administrativní budovy, regionální obchodní střediska, průmyslové závody nebo hotely. Centrum činnosti znalce bývá často určitý region, který znalec důvěrně zná, ţije v něm nebo je s ním jiným způsobem spjatý Sběr vlastních dat Je doporučováno, aby k běţně shromaţďovaným informacím o prodejních, kupních, navrhovaných, plánovaných i odmítaných cenách byly shromaţďovány i ostatní data, která souvisejí s podmínkami obchodu a technickými i ekonomickými vlastnostmi nemovitostí jako takových. Jsou to data o všech parametrech, atributech a vlastnostech, ve kterých se mohou konkrétní nemovitosti mezi sebou vzájemně lišit. Tato data mohou mít jak kvantitativní, tak i kvalitativní podobu. Mohou být tedy vyjádřeny v numerických nebo kategoriálních jednotkách. Dále mohou být zaznamenány popisným způsobem nebo ve formě logických argumentů. Samozřejmě lze pouţít i různé kombinace moţností, případně je moţné tato data popsat samostatným podrobnějším vysvětlením. Klíčová data lze odvozovat od dílčích, například Kč/m². Pokud nám to dovolí podmínky, je výhodné spolu s archivovanými daty archivovat i grafické podklady, jako jsou fotografie, mapy či situační plány. Ty v sobě mohou ukrývat řadu informací, které se mohou vyuţít s časovým odstupem. Sběr dat, která hodláme pouţít do vlastní databáze, probíhá obvykle dvěma způsoby. Buď účelově, nebo systematicky. Účelově zaměřený sběr dat provádíme jednorázově, nikoli průběţně a je zaměřený ke konkrétnímu úkolu. Pro tento sběr dat je typické to, ţe probíhá v krátkém časovém úseku se snahou co nejrychleji nasbírat dostupná data o srovnatelných nemovitostech s nemovitostí právě oceňovanou. Tento způsob je pouţitelný především tehdy, kdyţ nemáme k dispozici větší mnoţství shromáţděných dat. Zejména odhadci na začátku profesní kariéry vyuţívají tohoto způsobu sběru dat, protoţe ještě nemají dostatečně velké databáze, ze kterých by mohli čerpat. Dalším způsobem pouţívaným ke sběru vlastních dat je systematicky prováděný sběr dat. Ten se vyznačuje pravidelným a průběţným shromaţďováním informací o nemovitostech. Tato data by měla být snadno vyhledatelná a vyuţitelná, a proto by měla mít jednotnou formu zaznamenávání. K tomu je moţné vyuţít i různé softwarové produkty dostupné na současném trhu. 32

34 Většina znalců zajišťuje své databáze postupným přidáváním nových poloţek, se kterými se během praxe setkává. Většinou je tedy pouţíván určitý mix mezi účelově a systematicky prováděným sběrem dat. Všechna data, která budou tvořit databáze znalce, by měla být nezpochybnitelná. Nejvýhodnější pro odhadce je získání dat o ceně a podmínkách prodeje přímo od zúčastněných stran, tedy od prodejce a kupce pomocí písemných podkladů, například pomocí kupní smlouvy. Informace je také moţné doplnit osobní prohlídkou nemovitosti. Velký počet nabídkových i prodejních cen a všech dat souvisejících se však získává nepřímo, méně jednoznačným způsobem. Data bývají často neúplná a jejich spolehlivost je nevyváţená. I v těchto případech by se však měl odhadce pokusit o přímou verifikaci klíčových dat. Tím lze některá chybějící data doplnit. Pokud jsou známy technické i ekonomické detaily, ale máme pochybnosti o výši sjednané ceny, je moţné verifikaci provést na základě smluvních podkladů archivovaných na katastrálním úřadě nebo oslovit přímé účastníky obchodu. Data, o kterých existuje určitá pochybnost, lze konzultovat s pracovníky realitních kanceláří nebo srovnávat s průměrnými cenami z odborného tisku a podobně. Opět je vhodné doporučit, aby odhadci a znalci pouţívali všech moţností k tomu, aby při tvorbě vlastních databází vzájemně spolupracovali a kooperovali. S ohledem na to, ţe počet informací či poloţek, kterými se nemovitosti ale i podmínky obchodu mezi sebou liší a tedy ovlivňují ceny nemovitostí, je v podstatě seznam poloţek neuzavřený, není snadné se v takovém mnoţství informací orientovat. Je proto nezbytné takové informace uspořádávat tak, aby byly přehledné, operativně pouţitelné a nejvhodnějším způsobem je jejich uspořádání ve formě databází vytvořených v počítačových programech. Databázové programy fungují na principu tabulek, členěných do řádků a sloupců, ve kterých jsou uvedeny hlavní znaky, které mají význam a jsou rozhodující jako cenotvorné faktory a popisují nemovitosti dle hlavních hledisek. Výhodným doplňkem jednotlivých poloţek databází je jejich grafické vyjádření. Důleţitá je i obrazová forma, protoţe má velkou vypovídající schopnost zejména v oblasti celkového popisu, a proto je digitální fotografie vhodným pomocníkem znalců a odhadců. 3.3 Externí zdroje dat Externí databáze se pouţívá tehdy, kdyţ odhadce či znalec nemá dostatečné mnoţství informací z vlastních zdrojů. Externí databáze jsou systematicky naplňovány daty a jsou 33

35 neustále aktualizovány, aby byly databáze dostatečně obsáhlé a aktuální a poskytovaly potřebné moţnosti výběru. Stále je ale nutné zajišťovat, aby informace byly pravdivé, objektivní a nezkreslené. Tato činnost je náročná a organizačně sloţitá a představuje nepřetrţitou a dlouhodobou systematickou práci. Protoţe existují různé priority odhadců, je obtíţné rozhodnout, která data do těchto databází zařazovat. K dispozici jsou dva základní typy externích databází. První typ, databáze obchodovaných cen nemovitostí, ve kterých jsou zahrnuty i vlastnosti a podmínky prodeje. Ty jsou vytvářeny a spravovány především soukromými subjekty. A druhý typ externích databází, kterými jsou databáze sekundárních dat nemovitostí, jeţ jsou vytvářené zejména státními institucemi se zaměřením na potřeby státní správy Soukromé externí databáze Databáze MOISES Do této skupiny databází patří databáze MOISES. 28 Ta je k dispozici uţivatelům od roku 1997 a funguje na principu protisluţby uţivatelů z řad odhadců a znalců. Tento informační systém byl zaloţen a dále je spravován společností REAiA consulting s. r. o. Hlavním cílem tohoto systému je shromaţďování dat, jejich zpracování a uchovávání a poté zpřístupňování uţivatelům. Systém umožňuje přehledně a komfortně zaznamenávat všechny nám dosud známé cenotvorné charakteristiky obchodovaných nemovitostí, a to způsobem, který je využitelný především pro porovnání těchto charakteristik při srovnávací metodě. Systém přímo navádí odhadce (přitom předpokládá, že tento není makléř - profesionál), kterých běžně informačně dostupných skutečností si má všímat, aby ve svém regionu získal potřebný přehled o trhu s nemovitostmi. A to opět způsobem využitelným pro jeho práci odhadce profesionála. Získané informace o uskutečněných obchodech se všemi charakteristikami umožňuje nahrát na disketu a odeslat (včetně barevné fotografie) centrále. V centrále jsou fotografie zdigitalizovány a s ostatními daty zpracovány na CD-ROM. Tyto jsou zpět rozeslány všem uživatelům systému. Jednotlivý uživatel má pak pro svou práci k dispozici informace všech kolegů zapojených v rámci celé ČR Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 29 Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 34

36 Všechny potřebné informace pro sběr, zpracování a distribuce dat o obchodních případech přispěvovatel odešle v elektronické podobě do centrály společnosti a ta je zpracuje. Po zpracování dat je aktualizovaná verze informací v databázi rozeslána všem uţivatelům, kteří jsou zapojeni do systému. Co se týká záznamů poskytovaných do databáze, informační systém MOISES předpokládá, že jeho uživatel bude přispívat do centrální databáze. 30 Finanční úhrada za uţívání systému závisí na mnoţství a kvalitě informací, kterými uţivatel do databáze přispíval. Pokud přispívá více, pak platí méně. Pokud by ale uţivatel poskytoval neobjektivní data, pak by byl sankcionován. Standardní rozsah stanovených příspěvků byl určen tak, aby každý odhadce, který se alespoň minimálně stará o informace, mohl svůj podíl na rozvoji databáze plnit. Zpracovávané záznamy jsou automaticky řazeny podle jejich kvality (úplnosti) do 4 kategorií. 31 Bodování v IS MOISES: 250, 500, 750 za částečný záznam o realizovaném obchodu s nemovitostí 1000 za úplný záznam o realizovaném obchodu s nemovitostí (rodinným domem) Standardní rozsah příspěvků byl stanoven tak, že 1x za 3 měsíce by měl uživatel odeslat záznamy za 3000 bodů (3 úplné záznamy o rodinném domu). Nebo např. 1 úplný záznam o rodinném domu a 4 záznamy o prodeji pozemku (tento je hodnocen 500 body). Nebo větší počet neúplných záznamů. Všechny záznamy - vyjma pozemků - musí být doplněny barevnou fotografií 9x13. Za úplný záznam o obchodu s nemovitostí se považuje záznam, který má rozměrové charakteristiky (velikosti ploch, pozemků), seznam a popis konstrukcí (vybavenosti), samozřejmě informaci o obchodované ceně, polohopis a zařazení na segment. Pouhá informace o obchodované ceně (bez rozměrů a popisu) s fotografií je hodnocena 250 body. 32 Záznam výrobního (skladového) areálu o minimálním počtu 3 budov je hodnocen 3000 body, záznam větší s větší podnikatelskou nemovitostí 1500 body Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 31 Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 32 Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 33 Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 35

37 Jak jiţ jsem uvedl, provozní poplatky jsou stanoveny podle mnoţství a kvality příspěvků zadávané znalcem do systému za kalendářní čtvrtletí. Provozní poplatky jsou následující (bez DPH): za minimální informační povinnost (3000 bodů, resp. více) 1.000,-Kč za kaţdých chybějících 300 bodů (do 3000) zvýšení o 200,-Kč aţ na 3000,-Kč za kaţdých 1500 bodů nad 3000 bodů sníţení o 250,-Kč v případě, ţe uţivatel odešle za čtvrtletí záznamy v hodnotě 9000 bodů cena za provoz nulová a CD-ROM obdrţí zdarma V ceně zapojení je i půldenní školení v sídle firmy REAiA consulting s.r.o. v Kroměříţi. Co se týče záznamů v databázi, mnoţství se neustále mění. Například v roce 2009 se jednalo o 14 tisíc záznamů, ke konci října roku 2010 bylo v tomto systému cca 16 tisíc záznamů o pronajatých nemovitostech v České republice a ke dni 1. června 2012 bylo evidováno jiţ tisíc takových záznamů. Z tohoto počtu případů připadá na rodinné domy cca 50 %, na nájemní domy cca 4 %, na rekreační objekty 7 %, na byty 7 %, na provozní objekty 20 % a 12 % na pozemky. Počet zaznamenaných areálů v databázi je cca Ukázka hlavních oken databáze IS MOISES Obrázek č. 1: Hlavní menu Zdroj: SOFTWARE MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 34 Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 36

38 Obrázek č. 2: Editace záznamu Zdroj: SOFTWARE MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: Obrázek č. 3: Databáze pozemků Zdroj: SOFTWARE MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: 37

39 Obrázek č. 4: Prohlížení záznamu v centrální databázi Zdroj: SOFTWARE MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: Databáze Registr porovnávacích nemovitostí ČR Do soukromých externích databází patří také registr nemovitostí, 35 který pouţívá také zkratku RPN (registr porovnávacích nemovitostí ČR). Tento systém byl zaloţen v roce 2007 opět pro účely sběru dat, jejich zpracování a poskytování především pro účely oceňování nemovitostí. Registr spravuje Komora soudních znalců ČR, o. s. Původně byl systém pouţíván pro potřeby Libereckého kraje, ale později byl zpřístupněn všem odhadcům, evidovaných v systému Ministerstva spravedlnosti ČR. Plnění databáze zajišťují smluvně vázané realitní kanceláře z ČR. Uţívání databáze je po dobu třiceti dnů od vstupu bezplatné. V tomto systému dále platí, ţe pokud budou vloţeny nepravdivé či zkreslené údaje, za případnou škodu odpovídá ten, kdo takové údaje vloţil a to všem dotčeným uţivatelům. Databáze je zaloţena na systému filtrů. Po zadání vybraných 35 Registr nemovitostí online. KOMORA SOUDNÍCH ZNALCŮ ČR[online] [cit ]. Dostupné z: 38

40 hodnot systém vyhledá porovnatelné nemovitosti. Uţivatel si z nich vybere dle svých úvah nejvhodnější a po úhradě poplatku mu je zpřístupněna informace o ceně Externí databáze vytvářené státními institucemi Jedním z hlavních představitelů těchto externích databází jsou cenové mapy stavebních pozemků. Ty jsou ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. vytvářeny obcemi. Dalším typem databází jsou databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu (ČSÚ), které jsou vytvářeny na základě uvedeného zákona ve spolupráci s finančními úřady. Dále do externích databází patří i databáze cen nájmů IRI a jiné externí databáze a cenové podklady. Cenové mapy stavebních pozemků V podstatě znázorňují v grafické podobě a v měřítku 1:5000 stavební pozemky na příslušném území obce s vyznačenými cenami za 1 m² a slouţí k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi. Pro vytvoření cenové mapy je podstatné získání dostatečného počtu věrohodných informací o skutečných cenách z uskutečněných prodejů. Tak jak bylo uvedeno výše, vytváření cenových map stavebních pozemků je upraveno v zákoně č. 151/1997 Sb. v 10, oceňování stavebních pozemků. Zde je mimo jiné uvedeno, ţe stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m² uvedené v cenové mapě s tím, ţe stavební pozemky se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Dále platí, ţe koncem kaţdého kalendářního roku obce tyto cenové mapy doplňují o nové ceny stavebních pozemků. 36 V cenových mapách jsou stavební pozemky oceněny skutečně sjednanými cenami, které vycházejí z kupních smluv a obce na jejich tvorbě pracují společně s katastrálními úřady. Ve svém důsledku pak mají podobu databáze v grafické úpravě. Úřední oceňování administrativními cenami má svá jasná pravidla a údaje z platné cenové mapy jsou závazné. Pro účely trţního oceňování a hlavně pro aplikace porovnávací metody se doporučuje ceny podle cenové mapy chápat jako orientační. S údaji z cenových map je nutné pracovat obezřetně především s ohledem na jejich aktuálnost, problematiku extrakce ceny pozemku z ceny celkové a riziko zkreslení v důsledku odlišností obchodních transakcí. 36 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

41 Ceny pozemků přejímané z kupních smluv navíc pak ještě nemusejí odráţet jejich skutečnou trţní hodnotu. Ta můţe být ovlivněna odlišnými podmínkami transakce. Díky tomu a řadou dalších příčin pak ceny v těchto mapách věrně nevyjadřují aktuální situaci na reálném trhu. I přes tyto nedostatky je však jisté, ţe cenové mapy představují značný pokrok při oceňování nemovitostí. Dobrým vodítkem při posuzování poslouţí sledování cenového vývoje. Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu Cílem zpracování statistických dat je stanovení jednotkové ceny nemovité věci pro zadané území. Na základě ustanovení ods. 3, 33 zák. č. 151/97 Sb., které ukládá Finančním úřadům předávat cenové údaje o nemovitostech získané v souvislosti s daňovými přiznáními, monitoruje ČSÚ ve vazbě s MF ČR ceny nemovitostí v ČR. Hlavním účelem systému je poskytovat globální cenové informace na makroekonomické úrovni, umožňující orientaci o rozložení cenové hladiny podle druhů nemovitostí a dalších působících hlavních faktorů včetně možnosti sledování jejich vývoje. Průběžné výsledky prezentuje ČSÚ svými periodickými případně příležitostnými publikacemi. 37 Data, statisticky zpracovaná ČSÚ, jsou poplatná členění staveb a pozemků používaných u administrativních cen a jsou založena na vstupních cenových datech odpovídajících celkovým cenám nemovitostí přiznaným pro fiskální účely. Z těchto celkových cen se následně odvozují dílčí ceny jednotlivých komponentů (jednotlivých staveb a pozemků), a to úměrou v závislosti na podílu dílčích administrativních cen komponentů ve znaleckých posudcích. Takto připravená vstupní data jsou přepočtena na měrné jednotky (Kč/m³, Kč/m²), přičemž frekvence sběru dat je především závislá jednak na aktivitě trhu v příslušném segmentu a jednak na množství a kvalitě jejich výběru na příslušném Finančním úřadě. 38 Při zpracování statistických dat je vysvětlovanou proměnnou průměrná cena a k ní další veličiny. Vysvětlující proměnné jsou voleny podle dostupných zdrojů dat v podobě čas, poloha, opotřebení, obce a koeficient vybavení stavby. Výstupní data ČSÚ tvoří základ tvorby cenových předpisů pro zjišťování administrativních cen nemovitostí, mimo jiné stanovuje i koeficient prodejnosti Kp, který se snaţí anulovat rozdíl mezi nákladově pojatými cenami a smluvními cenami. 37 Zazvonil, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha, 1. vyd.: Ekopress, s. r. o., ISBN s Tamtéţ 40

42 Tabulka č. 3: Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m³) v roce 2013 Název kraje Velikost obcí Počet převodů Kupní cena Odhadní cena Prům.vel. RD v m 3 Průměrné opotř. v % variační koef. KC 10 % Hlavní město Praha , Středočeský do obyv , obyv , obyv , obyv. a více , Celkem Středočeský , Jihočeský do obyv , obyv , obyv , obyv. a více , Celkem Jihočeský , Plzeňský do obyv , obyv , obyv , obyv. a více , Celkem Plzeňský , Karlovarský do obyv , obyv , obyv , obyv. a více , Celkem Karlovarský , Zdroj: Katalog produktů. ČSÚ. [online] [cit ]. Dostupné z: Kupní cena po kvantilech 25 % % % 90 % Kromě průměrných cen rodinných domů, obsahuje databáze ČSÚ dále i tabulky průměrných cen: bytů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení bytových domů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení garáţí v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení 41

43 stavebních pozemků v závislosti na velikosti obce Data jsou uspořádána podle krajů a okresů a navíc jsou doplněna o cenové indexy. Databáze cen a nájmů IRI 39 Institut regionálních informací, s. r. o. (IRI) monitoruje od roku 2000 v České republice ceny bytů a výši nájemného. Aktuální výstupy jsou přístupné na internetových stránkách a ceny jsou aplikovány na určitý referenční vzorek. K dispozici jsou i podklady dokumentující dosavadní cenový vývoj, starší data jsou k dispozici za poplatek. Tato společnost se zaměřuje především na tyto oblasti: cenové mapy, hodnotové mapy bydlení, ceny bytů, trţní nájemné územní plánování apod. 40 Informace o výši nájemného stanovena dle posudku znalce je uváděna za příslušnou obec, městskou část nebo městský obvod. Vyjma běţného kancelářského software je Institut regionálních informací opatřen speciálními databázovými a geografickými informačními systémy, jeţ jsou pouţívány pro zpracování územně orientovaných informací. Jedná se o výrobky různých firem. 39 Institut regionálních informací, s.r.o. IRI [online] [cit ]. Dostupné z: 40 Institut regionálních informací, s.r.o. IRI [online] [cit ]. Dostupné z: 42

44 4 Tržní ocenění nemovitosti - Výrobní areál Sázava V této kapitole je provedeno ocenění nemovitosti Výrobního areálu v obci Sázava v roce 2011 a poté ještě jednou v roce První ocenění bylo součástí mé bakalářské práce a pro stanovení trţní hodnoty byla pouţita kombinace nákladové, příjmové a porovnávací metody. V druhém ocenění byla pouţita kombinace stejných metod, tedy nákladové, příjmové a porovnávací metody a v obou případech s pouţitím vah nákladová 20 %, příjmová 20 % a porovnávací 60 %. 43

45 4.1 Tržní ocenění nemovitosti Výrobní areál Sázava v roce Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola Nároţní 2600/ Praha 5 ZPRÁVA O HODNOCENÍ Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Výrobní areál Průmyslová 325 Sázava, okr. Benešov Středočeský kraj Datum ocenění: KUCHAŘ, Petr. Vliv vad a poruch svislých konstrukcí na ocenění. Praha: BIVS, Bakalářská práce. s

46 Podklady výpis z katastru nemovitostí ze dne katastrální mapa územní plán obce Sázava projektová dokumentace stavební povolení vydal dne stavební odbor MÚ Sázava aktuální nájemní smlouva pojistná smlouva ze dne sjednaná mezi vlastníky a společností Allianz kopie daňového přiznání k dani z nemovitosti 45

47 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Výrobní areál, Průmyslová 325, Sázava uvedený na listu vlastnictví č katastrálního území Černé Budy v obci Sázava, okr. Benešov. V této zprávě předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření Ocenění se vydává pro účely hodnocení efektivity vlastní podnikatelské činnosti a slouţí pouze k informačním účelům majitelů nemovitosti. K jinému účelu jako např. ohodnocení bankovní zástavy, daňové účely tato zpráva o hodnocení neslouţí. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe bude majetek nabízen na trhu po dobu dostatečnou pro nalezení kupce. Oceňovaný výrobní areál je ke dni místního šetření vyuţíván jako výrobní a skladovací prostor s kancelářským zázemím. Veškeré prostory jsou pronajaty za obvyklé trţní nájemné bez dalších právních ujednání nebo omezení, které by zásadně ovlivňovali hodnotu nemovitého majetku. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakýchkoli omezení, vyjma práva vyvlastnění v obecném zájmu za adekvátní náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Na ocenění majetku měly vliv následující faktory: poloha, velikost a vyuţití pozemků velikost, technický stav budov a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy na trhu nemovitostí daného typu a v dané lokalitě náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy 46

48 prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, pozemky, stavby a venkovní úpravy. Jakýkoli jiný majetek není součástí ocenění, př. vnitřní vybavení budov, technologická zařízení apod. Veškeré údaje o nemovitostech jsou převzaté od klienta a nejsou v ţádném případě ověřovány. Součástí ocenění není věcné břemeno ve prospěch České spořitelny. Popisné informace Popis lokality Výrobní areál se nachází v obci Sázava, kterou protéká stejnojmenná řeka. Obec s rozšířenou působností a zároveň okresním městem je Benešov. Sázava je původně sklářské město se zhruba obyvateli. Obec je s ostatními obcemi propojena silnicí II třídy č. 335, která vede kolem oceňovaného výrobního areálu, a silnicí II. třídy č Dálnice D1 je vzdálena cca 10 km. Obec je také napojena na ţelezniční síť. V Sázavě je kompletní občanská vybavenost tj. lékař, MŠ, ZŠ, obchody, pošta, hotely apod. Areál se nachází na okraji obce, příjezd je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Obec se nachází v rizikovém území 100 let povodně. V současné době se realizují protipovodňová opatření. I bez těchto ochranných staveb nebyl nikdy pozemek výrobního areálu zatopen. Zároveň se ke dni místního šetření plánuje rozšíření výrobního areálu a uţ byly provedeny terénní úpravy. Tyto práce jsou zahrnuty do ceny zjištěné nákladovým způsobem. Oceňovaný majetek Předmětem ocenění je: budova výrobní hala - č. p. 325 pozemek pod halou č. p. 325, 693/21 pozemky 693/18 venkovní úpravy 47

49 Ve vlastnictví: 1/2 podíl: Milena Kuchařová, Dunická 3142/2, Praha - Záběhlice 1/2 podíl: Milan Molík, Pod Homolkou 163/27, Praha - Motol Popis majetku Výrobní hala je jednopatrová nepodsklepená, půdorys je obdélníkový. Základy jsou betonové pasy a patky, s izolací proti vlhkosti. Svislé konstrukce byly montovány z ocelových profilů, část je vyzděná pórovitými tvárnicemi. Krov je sedlový, krytina plechová. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu. Prvky jsou opatřeny nátěry, na zděných prvkách je nanesena vápenocementová omítka. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vrata jsou ocelová, dveře ocelové a dřevěné. Podlahy jsou opatřeny keramickou dlaţbou, PVC a drátkobetonem. V hygienickém zázemí (wc, sprchy) jsou obklady a dlaţba. Topení je ústřední plynové z propanbutanových nádrţí. Elektrická instalace je světelná a motorová. Objekt je napojen na kanalizaci a vodovodní řad. Zastavěná plocha nadzemního podlaţí činní 767 m², obestavěný prostor činní m3. Stavba byla kolaudována v roce 2005 a je pečlivě udrţována. Na pozemek č. 693/21 (zastavěná plocha a nádvoří) je umístěna stavba haly. Halu obklopuje pozemek č. 693/18 (ostatní plocha). Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Majetek je vyuţíván k účelu, ke kterému byl postaven, tedy k výrobě vzduchotechnického potrubí a ke skladování materiálu pro tuto výrobu. Část objektu je také pronajímána za obvyklé nájemné dle nájemní smlouvy. Součástí areálu jsou i kancelářské prostory. Areál se nachází v dobré poloze v okrajové části města, v těsné blízkosti hlavní silnice ze Sázavy na Stříbrnou Skalici. Údrţba je pravidelná. Jedná se o typ stavby, které lze vyuţít i pro jiné výrobní činnosti i jako výstavní a prodejní halu. Současné vyuţití majetku je v souladu s nejvyšším a nejlepším vyuţitím. 48

50 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se zpravidla pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou uplatněny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizováním příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci nákladové, příjmové a porovnávací metody. V okolí areálu jsou k prodeji nabízeny nejčastěji zemědělské usedlosti nebo výrobní areály před kompletní rekonstrukcí. Nabídka pronájmu v moderních areálech je pro porovnání a pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití dostatečná. Objekt je moderní a vyhovuje všem současným potřebám pro skladování a výrobu. Budova byla postavena před šesti lety a je určena čistě pro podnikatelské účely majitelů. Malá část je pronajata. Proto bude oceněn kombinací nákladové metody s váhou 20 %, příjmové metody s váhou 20 % a porovnávací metody s váhou 60 %. V roce 2005 byl oceňovaný majetek zakoupen za cenu Kč. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: 49

51 technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. funkční nedostatky: sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. ekonomické nedostatky: neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek byl z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je: Kč K této hodnotě jsem dospěl postupem uvedeným ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 360/2010 Sb., kterou se provádí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemek jsme ocenili trţní hodnotou na základě analýzy o hodnotách komerčních pozemků v dané lokalitě a v daném čase. Výrobní hala Základní cenu (ZC) jsme násobili koeficienty K1 aţ K5 a Ki. Koeficient prodejnosti (Kp) není aplikován. Jedná se o kategorii budovy E (budovy pro průmysl a skladování bez jeřábových drah), klasifikace CZ-CC , montovaná hala z ocelových konstrukcí. ZC = K1*K2*K3*K4*K5*Ki Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1 NP: 21,25*36,10 = 767,13 50

52 PVP: průměrná výška podlaţí 4,86 m PZP: průměrná zastavěná plocha podlaţí 767,13 m² podlahová plocha: 723,4 m² obestavěný prostor: m 3 ZC 1620 Kč/m3 K1 0,948 K2 0,92+(6,6/PZP) 0,9286 K3 0,3+(2,8/PVP) 0,8761 K4 0,9305 (pozn. chybí schodiště, budova o 1 NP) K5 1 Ki 2, Kč/m Kč/m 3 * m 3 = Kč ţivotnost 80 let, stáří 6 let: Kč * 0,925 = Kč Opotřebení lineární, bez jiných nedostatků (ekonomických, funkčních apod.) Pozemek Hodnota zjištěná porovnávací metodou Kč Ostatní prvky plot plotová vrata úprava území pro plánované rozšíření kanalizační přípojka Kč Kč Kč Kč 51

53 vodovodní přípojka elektrická přípojka Kč Kč Kč Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativní kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je: Kč Podrobný popis je uveden dále v tabulce. Uvedené údaje jsou skutečné na základě nájemní smlouvy. Sjednané nájemné plně odpovídá nájemnému obvyklému v dané lokalitě za dané prostory a sluţby (viz analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití). Obvykle se nájemné za m² výrobní či skladovací plochy pohybuje mezi Kč/m² za rok. 52

54 Příjmová metoda výroba a sklad: 600 m² * 1000 Kč/m² = Kč kanceláře: 123 m² * 800 Kč/m² = Kč hrubý potencionální příjem p.a Kč neobsazenost 10 % * 0,9 = Kč provozní a ostatní náklady pojištění provozní příjem Kč Kč Kč zálohy na renovace (1 % nákl. hodnoty) čistý provozní příjem Kč Kč = Kč kapitalizační míra: 10 % / 0,1 = Kč 42 p.a. - ročně 43 příloha č. 16 oceňovací vyhlášky 3/2008 Sb. 53

55 Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku pomocí porovnávacího způsobu jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Vytipoval jsem pozemky jiţ obchodované a nacházející se v podobné lokalitě v okrese Benešov. Jak vyplynulo ze získaných údajů, ceny pozemků tohoto charakteru se obchodují v rozmezí od 490 Kč/m² do 750 Kč/m². Název pozemku Sázava stavební stavební parcela stavební parcela parcela Parcelní číslo xx N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Sázava-Budy Sázava-Budy Sázava Sázava Obec Sázava-Budy Sázava-Budy Sázava Sázava Okres Benešov Benešov Benešov Benešov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² X Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Prodej Korekce 0,9 1 1 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota

56 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobré Dobré Dobré Dobré parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Velikost pozemku X Menší Menší Menší Korekce 0,75 0,75 0,8 Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

57 m² Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Na základě uvedených skutečností jsem zjistil, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: Kč A je kalkulována následně: 444 x 3033= Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu výrobní areály, které byly ve Středočeském kraji v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách. 56

58 MAJETEK JAKO CELEK A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální Oceňovaná nemovitost Výrobní areál Sázava Porovnávan á nemovitost Porovnávaná nemovitost 57 Porovnávaná nemovitost Skladová hala Benešov Prodejní sklad Votice Výrobní hala Metaz Týnec Porovnávaná nemovitost Skladový areál Benešov Průmyslová Nádraţní Votice Týnec n. Jana Nohy Sázavou Černé Budy Benešov Votice Týnec Benešov území Obec Sázava Benešov Votice Týnec Benešov Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za m² pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena X celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 X porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená

59 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence Ne Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Výrobní areál Výrobní areál Výrobní areál Výrobní areál Obchodní a výrobní areál plánu Korekce ,05 Upravená hodnota Kolaudační Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Ne Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Výborná Výborná Dobrá Dobrá Výborná Korekce 1 1,15 1,1 1 Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Horší Horší Horší Horší Korekce 1,1 1,1 1,1 1,15 Upravená hodnota Technická Dobrá Průměrná Průměrná Průměrná Průměrné vybavenost budovy Korekce 1,05 1,1 1,05 1,15 Upravená hodnota

60 Funkční Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro Větší Větší Větší Větší velikost nemovitosti Korekce 1,15 1,15 1,15 1,25 Upravená hodnota Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota 59

61 Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení Rekapitulace Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace Váha Váţený průměr Porovnávací metoda Kč 60 % Kč Nákladová metoda Kč 20 % Kč Příjmová metoda Kč 20 % Kč Celkem Zaokrouhleno Kč Kč Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou obvykle na trhu v ČR pronajímány, nabízeny a prodávány. Přesto není prodej komerčních objektů zcela obvyklý např. v porovnání s nabídkou nájmů, nabídek a prodeje bytů na sídlištích. Z tohoto důvodu nebyla hodnota nemovitosti indikována porovnávací metodou, protoţe nelze tento výrobní areál porovnávat se zemědělskými usedlostmi, zchátralé komplexi budov bývalých JZD nebo 60

62 malými příručními zděnými sklady s mnoha funkčními nedostatky. Z toho důvodu nehodnotím oceňovaný majetek pouze porovnávací metodou, která jistě nejlépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Porovnávací metodě je přiřazena 60% váha. Vzhledem ke skutečnosti, ţe cílem drţby majetku je i výnos, je příjmové metodě přiřazen 20% význam. Nákladové metodě je přiřazeno 20 %, protoţe i přesto, ţe ne zcela tato hodnota kopíruje nabídku a poptávku po dané nemovitosti, jedná se prakticky stále o novostavbu a předpokládáme, ţe byla postavena efektivně na základě rozumného investičního rozhodnutí. Tato nemovitost zároveň nevyţaduje rekonstrukce nebo stavební úpravy pro odstranění funkčních či ekonomických nedostatků. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k volnému prodeji na trhu, je ke dni reprezentována částkou: Kč (slovy: sedm miliónů devět set osmdesát pět tisíc korun českých) Závěrečná ustanovení a osvědčení Nepřebíráme odpovědnost za správnost a přesnost předkládaných dokumentů a informačních zdrojů. Předpokládáme, ţe vlastnické právo je absolutní, správné a prodejné. Součástí zprávy není ocenění věcného břemena či jiných závazků spojených s nemovitostí. Místní šetření bylo prováděno pouze nedestruktivními metodami. Nemovitý majetek nevykazoval znaky závaţného poškození, nedovolených úprav či uţívání v rozporu se stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Nepředpokládáme, ţe by byl pozemek jakkoli kontaminován. Předpokládáme zodpovědné vlastnictví a řádnou údrţbu majetku v souladu se všemi platnými závaznými předpisy. Předkladatelé této zprávy osvědčují, ţe v současné době nebudeme mít prospěch z prodeje majetku, který byl předmětem ocenění. V posudku jsou zohledněny všechny nám známé skutečnosti, které mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Neshledali jsme, ţe by nám předloţené dokumenty byly nevěrohodné nebo podvrţené či nesprávné. V Praze dne Petr Kuchař 61

63 4.2 Tržní ocenění nemovitosti Výrobní areál Sázava v roce 2015 Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola Nároţní 2600/ Praha 5 ZPRÁVA O HODNOCENÍ Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Výrobní areál Průmyslová 325 Sázava, okr. Benešov Středočeský kraj Datum ocenění:

64 Podklady výpis z katastru nemovitostí ze dne katastrální mapa územní plán obce Sázava projektová dokumentace stavební povolení vydal dne stavební odbor MÚ Sázava aktuální nájemní smlouva pojistná smlouva ze dne sjednaná mezi vlastníky a společností Allianz kopie daňového přiznání k dani z nemovitosti 63

65 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Výrobní areál, Průmyslová 325, Sázava uvedený na listu vlastnictví č katastrálního území Černé Budy v obci Sázava, okr. Benešov. V této zprávě předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření Ocenění se vydává pro účely hodnocení efektivity vlastní podnikatelské činnosti a slouţí pouze k informačním účelům majitelů nemovitosti. K jinému účelu jako např. ohodnocení bankovní zástavy, daňové účely tato zpráva o hodnocení neslouţí. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe bude majetek nabízen na trhu po dobu dostatečnou pro nalezení kupce. Oceňovaný výrobní areál je ke dni místního šetření vyuţíván jako výrobní a skladovací prostor s kancelářským zázemím. Veškeré prostory jsou pronajaty za obvyklé trţní nájemné bez dalších právních ujednání nebo omezení, které by zásadně ovlivňovali hodnotu nemovitého majetku. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakýchkoli omezení, vyjma práva vyvlastnění v obecném zájmu za adekvátní náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Na ocenění majetku měly vliv následující faktory: poloha, velikost a vyuţití pozemků velikost, technický stav budov a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy na trhu nemovitostí daného typu a v dané lokalitě náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy 64

66 prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, pozemky, stavby a venkovní úpravy. Jakýkoli jiný majetek není součástí ocenění, př. vnitřní vybavení budov, technologická zařízení apod. Veškeré údaje o nemovitostech jsou převzaté od klienta a nejsou v ţádném případě ověřovány. Součástí ocenění není věcné břemeno ve prospěch České spořitelny. Popisné informace Popis lokality Výrobní areál se nachází v obci Sázava, kterou protéká stejnojmenná řeka. Obec s rozšířenou působností a zároveň okresním městem je Benešov. Sázava je původně sklářské město se zhruba obyvateli. Obec je s ostatními obcemi propojena silnicí II třídy č. 335, která vede kolem oceňovaného výrobního areálu, a silnicí II. třídy č Dálnice D1 je vzdálena cca 10 km. Obec je také napojena na ţelezniční síť. V Sázavě je kompletní občanská vybavenost tj. lékař, MŠ, ZŠ, obchody, pošta, hotely apod. Areál se nachází na okraji obce, příjezd je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Obec se nachází v rizikovém území 100 let povodně. V současné době se realizují protipovodňová opatření. I bez těchto ochranných staveb nebyl nikdy pozemek výrobního areálu zatopen. Zároveň se ke dni místního šetření plánuje rozšíření výrobního areálu a uţ byly provedeny terénní úpravy. Tyto práce jsou zahrnuty do ceny zjištěné nákladovým způsobem. Oceňovaný majetek Předmětem ocenění je: budova výrobní hala - č. p. 325 pozemek pod halou č. p. 325, 693/21 pozemky 693/18 venkovní úpravy 65

67 Ve vlastnictví: 1/2 podíl: Milena Kuchařová, Dunická 3142/2, Praha - Záběhlice 1/2 podíl: Milan Molík, Pod Homolkou 163/27, Praha - Motol Popis majetku Výrobní hala je jednopatrová nepodsklepená, půdorys je obdélníkový. Základy jsou betonové pasy a patky, s izolací proti vlhkosti. Svislé konstrukce byly montovány z ocelových profilů, část je vyzděná pórovitými tvárnicemi. Krov je sedlový, krytina plechová. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu. Prvky jsou opatřeny nátěry, na zděných prvkách je nanesena vápenocementová omítka. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vrata jsou ocelová, dveře ocelové a dřevěné. Podlahy jsou opatřeny keramickou dlaţbou, PVC a drátkobetonem. V hygienickém zázemí (wc, sprchy) jsou obklady a dlaţba. Topení je ústřední plynové z propanbutanových nádrţí. Elektrická instalace je světelná a motorová. Objekt je napojen na kanalizaci a vodovodní řad. Zastavěná plocha nadzemního podlaţí činní 767 m², obestavěný prostor činní m3. Stavba byla kolaudována v roce 2005 a je pečlivě udrţována. Na pozemek č. 693/21 (zastavěná plocha a nádvoří) je umístěna stavba haly. Halu obklopuje pozemek č. 693/18 (ostatní plocha). Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Majetek je vyuţíván k účelu, ke kterému byl postaven, tedy k výrobě vzduchotechnického potrubí a ke skladování materiálu pro tuto výrobu. Část objektu je také pronajímána za obvyklé nájemné dle nájemní smlouvy. Součástí areálu jsou i kancelářské prostory. Areál se nachází v dobré poloze v okrajové části města, v těsné blízkosti hlavní silnice ze Sázavy na Stříbrnou Skalici. Údrţba je pravidelná. Jedná se o typ stavby, které lze vyuţít i pro jiné výrobní činnosti i jako výstavní a prodejní halu. Současné vyuţití majetku je v souladu s nejvyšším a nejlepším vyuţitím. 66

68 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se zpravidla pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou uplatněny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizováním příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci nákladové, příjmové a porovnávací metody. V okolí areálu jsou k prodeji nabízeny nejčastěji zemědělské usedlosti nebo výrobní areály před kompletní rekonstrukcí. Nabídka pronájmu v moderních areálech je pro porovnání a pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití dostatečná. Objekt je moderní a vyhovuje všem současným potřebám pro skladování a výrobu. Budova byla postavena před šesti lety a je určena čistě pro podnikatelské účely majitelů. Malá část je pronajata. Proto bude oceněn kombinací nákladové metody s váhou 20 %, příjmové metody s váhou 20 % a porovnávací metody s váhou 60 %. V roce 2005 byl oceňovaný majetek zakoupen za cenu Kč. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: 67

69 technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí funkční nedostatky: sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomické nedostatky: neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek byl z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je: Kč K této hodnotě jsem dospěl postupem uvedeným ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 360/2010 Sb., kterou se provádí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemek jsem ocenil trţní hodnotou na základě analýzy o hodnotách komerčních pozemků v dané lokalitě a v daném čase. Výrobní hala Základní cenu (ZC) jsme násobili koeficienty K1 aţ K5 a Ki. Koeficient prodejnosti (Kp) není aplikován. Jedná se o kategorii budovy E (budovy pro průmysl a skladování bez jeřábových drah), klasifikace CZ-CC , montovaná hala z ocelových konstrukcí. ZC = K1*K2*K3*K4*K5*Ki Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NP: 21,25*36,10 = 767,13 68

70 PVP: průměrná výška podlaţí 4,86 m PZP: průměrná zastavěná plocha podlaţí 767,13 m² podlahová plocha: 723,4 m² obestavěný prostor: m3 ZC 1620 Kč/m3 K1 0,948 K2 0,92+(6,6/PZP) 0,9286 K3 0,3+(2,8/PVP) 0,8761 K4 0,9305 (pozn. chybí schodiště, budova o 1 NP) K5 1 Ki 2, Kč/m Kč/m 3 * m 3 = Kč ţivotnost 80 let, stáří 10 let: Kč * 0,875 = Kč Opotřebení lineární, bez jiných nedostatků (ekonomických, funkčních apod.) Pozemky Hodnota zjištěná porovnávací metodou Kč Ostatní prvky plot plotová vrata úprava území pro plánované rozšíření kanalizační přípojka vodovodní přípojka Kč Kč Kč Kč Kč 69

71 elektrická přípojka Kč Kč Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativní kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemníkům účtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné objekty. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je: Kč Podrobný popis je uveden dále v tabulce. Uvedené údaje jsou skutečné na základě nájemní smlouvy. Sjednané nájemné plně odpovídá nájemnému obvyklému v dané lokalitě za dané prostory a sluţby (viz analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití). Obvykle se nájemné za m² výrobní či skladovací plochy pohybuje mezi Kč/m² za rok. Nájemné za kancelářské prostory se pohybuje od 800 Kč do 950 Kč/m². 70

72 Příjmová metoda výroba a sklad: 600 m² * 1100 Kč/m² = Kč kanceláře: 123 m² * 850 Kč/m² = Kč hrubý potencionální příjem p.a. 44 neobsazenost 10 %, * 0,9 = Kč Kč provozní a ostatní náklady pojištění provozní příjem Kč Kč Kč zálohy na renovace (1% nákl. hodnoty) čistý provozní příjem Kč Kč = Kč kapitalizační míra: 10 % / 0,1 = Kč Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku pomocí porovnávacího způsobu jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Vytipoval jsem pozemky jiţ obchodované a nacházející se v podobné lokalitě v okrese Benešov. Jak vyplynulo ze získaných údajů, ceny pozemků tohoto charakteru se obchodují v rozmezí od 430,- Kč/m² do 1000 Kč/m². Název pozemku Sázava stavební stavební parcela stavební parcela parcela Parcelní číslo xx N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Sázava-Budy Sázava Maršovice Radošovice 44 p. a. - ročně 45 příloha č. 16 oceňovací vyhlášky 3/2008 Sb. 71

73 Obec Sázava Sázava Maršovice Radošovice Okres Benešov Benešov Benešov Benešov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² X Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ne Ne Korekce 1 1,1 1,1 Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Horší Horší Korekce 0,8 1,25 1,3 Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1,05 1,05 1,05 72

74 Upravená hodnota Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobré Dobré Dobré Dobré parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Velikost pozemku X Menší Menší Menší Korekce 0,7 0,75 0,75 Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota m² Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Na základě uvedených skutečností jsem zjistil, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: Kč A je kalkulována následně: 515 x 3033= Kč 73

75 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu výrobní areály, které byly ve Středočeském kraji v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách. MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální Výrobní areál Sázava Porovnávan á nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Servis a prodej aut Výrobní areál Lázně Toušeň Výrobní areál Kouřim Porovnávaná nemovitost Výrobní hala Kostelec nad Č.Lesy Průmyslová Poděbradsk á Hlavní Pivovarská Českobroská Černé Budy Sadská Lázně Toušeň Kouřim Kostelec nad Č.Lesy území Obec Sázava Sadská Lázně Toušeň Kouřim Kostelec nad Č.Lesy 74

76 Okres Benešov Nymburk Praha-Východ Kolín Praha-Východ B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za m² pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m² celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena X celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 X porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Prodej Korekce 1 0,9 0,9 1 Upravená hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence Ne Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Výrobní Výrobní Obchodní a Výrobní Výrobní areál územního plánu areál areál výrobní areál areál Korekce 1 1, Upravená

77 hodnota Kolaudační Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Ne Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Výborná Dobrá Výborná Výborná Výborná Korekce 1,15 1 0,97 1 Upravená hodnota Technický stav objektu Průměrný Horší Průměrný Dobrý Dobrý Korekce 1,1 1 0,9 0,95 Upravená hodnota Technická Průměrná Dobrá Dobrá Průměrná Průměrné vybavenost budovy Korekce 0,95 0,9 1 1 Upravená hodnota Funkční Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný Průměrný Průměrný Dobrý Dobrý Dobrý rozvoj nemovitosti Korekce 1 0,9 0,95 0,95 Upravená hodnota Dopravní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

78 Dopravní Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Výborná Dobrá Dobrá Korekce 1 0, Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro Obdobný Menší Obdobný Větší velikost nemovitosti Korekce 1 0,85 1 1,25 Upravená hodnota Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení

79 Rekapitulace Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace Váha Váţený průměr Porovnávací metoda Kč 60 % Kč Nákladová metoda Kč 20 % Kč Příjmová metoda Kč 20 % Kč Celkem Zaokrouhleno Kč Kč Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou obvykle na trhu v ČR pronajímány, nabízeny a prodávány. Přesto není prodej komerčních objektů zcela obvyklý např. v porovnání s nabídkou nájmů, nabídek a prodeje bytů na sídlištích. Výrobní areál není jednoduché porovnávat se zemědělskými usedlostmi, zchátralými komplexi budov bývalých JZD nebo malými příručními zděnými sklady s mnoha funkčními nedostatky. Z tohoto důvodu nehodnotím oceňovaný majetek pouze porovnávací metodou, která jistě nejlépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Porovnávací metodě je přiřazena 60% váha. Vzhledem ke skutečnosti, ţe cílem drţby majetku je i výnos, je příjmové metodě přiřazen 20 % význam. Nákladové metodě je přiřazeno 20 %, protoţe i přesto, ţe ne zcela tato hodnota kopíruje nabídku a poptávku po dané nemovitosti, jedná se prakticky stále o novostavbu a předpokládáme, ţe byla postavena efektivně na základě rozumného investičního rozhodnutí. Tato nemovitost zároveň nevyţaduje rekonstrukce nebo stavební úpravy pro odstranění funkčních či ekonomických nedostatků. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k volnému prodeji na trhu, je ke dni reprezentována částkou: 78

80 Kč (slovy: osm miliónů tři sta dvacet tři tisíc korun českých) Závěrečná ustanovení a osvědčení Nepřebíráme odpovědnost za správnost a přesnost předkládaných dokumentů a informačních zdrojů. Předpokládáme, ţe vlastnické právo je absolutní, správné a prodejné. Součástí zprávy není ocenění věcného břemena či jiných závazků spojených s nemovitostí. Místní šetření bylo prováděno pouze nedestruktivními metodami. Nemovitý majetek nevykazoval znaky závaţného poškození, nedovolených úprav či uţívání v rozporu se stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Nepředpokládáme, ţe by byl pozemek jakkoli kontaminován. Předpokládáme zodpovědné vlastnictví a řádnou údrţbu majetku v souladu se všemi platnými závaznými předpisy. Předkladatelé této zprávy osvědčují, ţe v současné době nebudeme mít prospěch z prodeje majetku, který byl předmětem ocenění. V posudku jsou zohledněny všechny nám známé skutečnosti, které mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Neshledali jsme, ţe by nám předloţené dokumenty byly nevěrohodné nebo podvrţené či nesprávné. V Praze dne Petr Kuchař 79

81 5 Vyhodnocení 5.1 Porovnání ocenění nemovitosti výrobní areál Sázava za rok 2011 a 2015 V následující podkapitole se zabývám porovnáním dosaţených výsledků při stanovení trţní hodnoty nemovitosti výrobního areálu v obci Sázava v roce 2011 a Stanovené údaje jsou zahrnuty v přiloţené následující tabulce č. 4: Porovnání trţního ocenění výrobního areálu Sázava v roce 2011 a Tabulka č. 4: Porovnání tržního ocenění výrobního areálu Sázava v roce 2011 a 2015 Váha % Rok 2011 Rok 2015 Rozdíl v Kč Rozdíl v % Porovnávací 60% Kč Kč - - metoda Nákladová 20% Kč Kč - - metoda Příjmová 20% Kč Kč - - metoda Výsledná trţní Kč Kč Kč 4,23 % hodnota Zaokrouhleno Kč Kč Kč 4,23 % Zdroj: Vlastní Po provedení porovnání výsledné trţní hodnoty stejné nemovitosti výrobního areálu Sázava za roky 2011 a 2015 bylo zjištěno, ţe v roce 2011 byla reálná hodnota oceňované nemovitosti stanovená ve výši Kč, zatímco v roce 2015 pak tato výsledná hodnota stoupla na Kč. Rozdíl mezi těmito oceněními činí Kč, coţ představuje 4,23 % nárůstu. Toto zjištění je moţné si vykládat jako ukončení poklesu reálných cen nemovitostí ve spojitosti s dopady hospodářské a finanční krize, která postihla i Českou republiku v minulém období. Při porovnání výsledků u jednotlivých metod je patrné a logické, ţe se pozvolna sniţuje cena při výpočtu nákladovou metodou, naopak zvedá se cena především u výpočtu pomocí porovnávací metody. 80

82 Na přiloţeném grafu č. 1 lze porovnat hodnoty oceňované nemovitosti získané pomocí porovnávací, nákladové a příjmové metody v roce 2011 a 2015 před kontribucí. V přiloţeném grafu č. 2 jsou vyobrazené hodnoty stanovené opět pomocí porovnávací, nákladové a příjmové metody k procentuálnímu poměru, který tvoří výslednou hodnotu 100 %. Graf č. 1: Porovnání cen v letech 2011 a 2015 před kontribucí Výsledná tržní hodnota Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Zdroj: vlastní Graf č. 2: Porovnání cen v letech 2011 a 2015 po kontribuci Výsledná tržní hodnota Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Zdroj: vlastní 81

83 5.2 Vyhodnocení vhodnosti použití porovnávací metody Princip porovnávací metody spočívá v porovnávání hodnoty nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, jeţ byly v nedávné době realizovány na trhu. Tato metoda pruţně reaguje na změny a vývoj trhu. Pro aplikovatelnost této metody je důleţitá existence trhu s obdobnými nemovitostmi a dostupnost informací o cenách porovnatelných nemovitostí. Pokud máme dostatečně velké mnoţství informací, je porovnávací metoda a její pouţití pro odhadce ideální a výsledky jsou ve většině případů přesné. Porovnávací metoda je výhodná především pro nemovité věci s vysokou četností prodejů. Těmi jsou především pozemky, rodinné domy a byty. Jako další vhodné nemovitosti lze uvést rekreační objekty, garáţe, bytové domy, ale i administrativní budovy, obchody, výrobní areály a další běţně obchodovatelné nemovitosti. Metoda porovnávání je pouţívána záměrně, ale i podvědomě všemi účastníky trhu. Pravděpodobně kaţdý účastník, který zvaţuje určitou investici, provede určitou aplikaci porovnávací metody. Ten, kdo nabízí nemovitosti, porovnává reakce zájemců k poţadované ceně a ti, kteří se zajímají a poptávají po nemovitosti, zase porovnávají cenovou výhodnost nabídek. Tam, kde se setkáváme s nedostatkem informací, kde neexistuje trh s určitými druhy nemovitostí, porovnávací metodu nelze pouţít. Mezi málo obchodované nemovitosti obvykle patří. Sakrální stavby (kostely a kaple) Kulturní památky (hrady, zámky apod.) Jednoúčelové stavby (např. cementárny, zemědělská sila atd.) Inţenýrské stavby (např. komunikace a mosty) Technologické stavby (zde můţeme uvést např. elektrárny) Porovnávací metoda není vhodná ani pro ocenění věcných břemen z důvodu jejich jedinečnosti. S ohledem na výše uvedené lze tedy konstatovat, ţe porovnávací metoda je vhodná pro oceňování nemovitostí na trţních principech včetně ocenění výrobního areálu. Podmínkou však musí být existence fungujícího trhu s obdobnými nemovitostmi včetně dostatečných a pravdivých databází. 82

84 Závěr V diplomové práci jsem se zabýval porovnávací metodou oceňování majetku, jak po teoretické, tak i po praktické stránce. Cílem této diplomové práci je popis, analýza a hodnocení porovnávací metody oceňování majetku. Práce je rozdělena na teoretickou a praktickou oblast. Teoretická je členěna do tří základních kapitol. První kapitola vysvětluje základní teoretické pojmy při oceňování nemovitostí a obecně popisuje hlavní metody slouţící ke stanovení trţní hodnoty. Druhá kapitola se věnuje hlavnímu tématu, tedy porovnávací metodě oceňování nemovitostí a její aplikovatelností. Porovnávací metodu podrobně popisuje a analyzuje. Uvádím zde podmínky, které jsou nutné pro aplikovatelnost metody, a je zde vysvětlena funkce korekčních činitelů. Tato část práce je důleţitým podkladem pro uplatnění této metody v praxi. Ve třetí, poslední kapitole teoretické části, podrobně rozebírám informační systémy a tvorbu databází s ohledem na to, ţe existence kvalitních informací a databází je nezbytnou podmínkou pro provádění trţního oceňování. Často se hovoří o tom, ţe databáze jsou nejcennějším majetkem odhadce. Část diplomové práce, týkající se praktického pouţití, je rozdělena do dvou hlavních kapitol. Čtvrtá kapitola je zaměřena na aplikaci porovnávací metody oceňování nemovitostí. Je zde provedeno trţní ocenění konkrétní nemovitosti výrobního areálu. Ocenění je provedeno nejprve v roce 2011 a poté i v roce V poslední kapitole je provedeno porovnání obou ocenění této nemovitosti v čase a zjištěné výsledky byly zhodnoceny pomocí tabulky a zobrazeny pomocí grafů. S ohledem na provedení a shrnutí diplomové práce lze konstatovat, ţe cíl práce zaměřené na objasnění teoretického základu porovnávací metody při oceňování majetku včetně ukázky její aplikace na konkrétním příkladu byl naplněn. 83

85 Seznam použité literatury Právní prameny Zákon č. 89/2012 Sb Nový občanský zákoník Zákon č. 89/2012 Sb. 506 Odst. 1. Nový občanský zákoník Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí Monografie HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 1. vyd. Bratislava: DonauMedia, 2009, 247 s. ISBN ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí, oceňování na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. 1. vyd. Praha: Leges, 2013, 176 s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN Odborné periodikum ORT, Petr. Analýza realitního trhu České republiky v roce Znalec, interní zpravodaj Komory soudních znalců ČR, o. s., Praha: Nakladatelství ŠEL, 2011, 2/2011. Bakalářská práce KUCHAŘ, Petr. Vliv vad a poruch svislých konstrukcí na ocenění. Praha: BIVS, Bakalářská práce. s Internetové zdroje Historie a současnost IS MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: Institut regionálních informací, s.r.o. IRI [online] [cit ]. Dostupné z: 84

86 IVSC (The International Valuation Standards Committee). MANAGEMENT MANIA [online] [cit ]. Dostupné z: Katalog produktů. ČSÚ. [online] [cit ]. Dostupné z: Registr nemovitostí online. KOMORA SOUDNÍCH ZNALCŮ ČR [online] [cit ]. Dostupné z: SOFTWARE MOISES. Reaia [online] [cit ]. Dostupné z: TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations. MANAGEMENT MANIA. [online] [cit ]. Dostupné z: 85

87 Seznam tabulek Tabulka č. 1: Schéma metod pouţívaných pro stanovení trţní hodnoty Tabulka č. 2: Poměr jednotlivých metod oceňování Tabulka č. 3: Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m³) v roce 2013 Tabulka č. 4: Porovnání trţního ocenění výrobního areálu Sázava v roce 2011 a 2015 Seznam obrázků, grafů a diagramů Obrázek č. 1: Hlavní menu Obrázek č. 2: Editace záznamu Obrázek č. 3: Databáze pozemků Obrázek č. 4: Prohlíţení záznamu v centrální databázi Graf č. 1: Porovnání cen v letech 2011 a 2015 před kontribucí Graf č. 2: Porovnání cen v letech 2011 a 2015 po kontribuci Diagram č. 1: Obecný postup a základní moţnosti volby dílčích metod a technik Seznam příloh Příloha č. 1: Zobrazení nemovitosti 693/21 v katastru Příloha č. 2: Zobrazení nemovitosti 693/18 v katastru Příloha č. 3: Ortofoto Příloha č. 4: Katastrální mapa Příloha č. 5: Zobrazení širšího okolí Příloha č. 6: Fotodokumentace oceňované nemovitosti 86

88 Příloha č. 1: Zobrazení nemovitosti 693/21 v katastru 87

89 Příloha č. 2: Zobrazení nemovitosti 693/18 v katastru Příloha č. 3: Ortofoto 88

90 Příloha č. 4: Katastrální mapa Příloha č. 5: Zobrazení širšího okolí 89