ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012. Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 1027/10-58 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD s pozemky Adresa předmětu ocenění: Střední Dubí Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Dubí Katastrální území: Dubí u Teplic Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 87,5578 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = C p * 2,5 = 218,89 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti nebyla dne znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 55 EX 1027/10-58 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2

3 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 388 pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Teplice a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 388 pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, jsou jako vlastníci posuzovaných nemovitostí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416, uvedeni: SJM Štefanec Petr a Štefancová Iva Štefanec Petr, Ruská 1549/9, Teplice, Štefancová Iva,Pod hvězdárnou 208/1, Teplice, Prosetice, ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 388 vyhotoveném u ČÚZK, obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 15x nařízení exekuce - 9x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 6x zástavní právo exekutorské - 1x zástavní právo smluvní - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny Práva - nebyla zjištěna. 3

4 6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 16 na pozemku p.č. 416 a stavbě bez čp/če na pozemku p.č. 417/1 nebyla předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Porovnáním stavu evidence v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno, že budova č.p. 16 na pozemku p.č je evidenčně v souladu se skutečným stavem a budova bez čp/če na pozemku p.č. 417/1 není na kopii katastrální mapy evidované v KN zakreslena. 3 ) Pro výpočet pomocných hodnot byly rozměry objektu převzaty z evidenčního stavu v KN, popř. doměřeny lineární aproximací. 7. Celkový popis nemovitosti Posuzované nemovitosti, a to pozemek p.č. 416, pozemek p.č. 417/1 a budova č.p. 16 umístěná na pozemku p.č a budova bez čp/če na pozemku p.č. 417/1 jsou umístěny v obci Doubí u Teplic v části Pozorka, ulici Střední. Okolí nemovitosti je stavebně dokončeno a zastavěno objekty bydlení. U ulici Střední jsou veškeré inženýrské sítě, vlastní nemovitost je napojena na vodu, elektřinu a plyn, odpad je dle svedení vlastníka sousedního objektu sveden pouze do jímky. RD je dvoupodlažní se sedlovou střechou s tím, že cca před 3 lety byla provedena oprava fasády a vyměněny okna za plastová. 4

5 V současnosti je RD dle venkovní obhlídky a sdělení vlastníka sousední nemovitosti na pozemku p.č.418/1 již několik let opuštěn a RD nese známky zanedbané údržby a známky statického narušení zdiva v jižní a východní straně objektu RD. Technické a morální opotřebení u budovy č.p.16 bylo provedeno odborným odhadem s tím že jsou vzhledem k staticky narušenému zdivu předpokládány rozsáhlejší stavební úpravy včetně provedení oprav narušených nosných konstrukcí stavby. Stavby nemají architektonickou hodnotu ani nejsou památkově chráněny. Pozemky lze napojit na veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina, kanalizace, plyn. 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). 5

6 b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti přesněji postihnout ). 6

7 B. Znalecký posudek B1 ) Administrativní cena Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Hlavní stavby RD č.p. 16 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 209,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: (8,5*13,5)+(1,6*9,3) = 129,63 m 2 2NP: 8,5*13,5 = 114,75 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 129,63 m 2 2,80 m 2NP: 114,75 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: 1 NP: ((8,5*13,5)+(1,6*9,3))*(2,80) = 362,96 m 3 2NP: (8,5*13,5)*(2,70) = 309,82 m 3 zastřešení: (8,5*13,5)*1,5/2 = 86,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 758,85 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 129,63 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 244,38 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,89 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7

8 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - vedlejší stavba kůlny umístěné na zahradě oceněna samostatně 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - objekt I -0,10 vykazuje výraznou statickou poruchu zdiva v jižní a východní straně 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - na objektu jsou patré výrazné statické poruchy v jižní a východní straně objektu RD Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,80 = 0,272 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů II 0,00 a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka - objekt se zanedbanou údržbou, zatížený exekučními ttuly 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 8

9 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - objekt zatížený exekučními tituly - pro úhradu ceny v době pořízení nelze použít jako zástavu při finacování hypotékou 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 I -0,05 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,272 * 0,980 * 0,850 = 0,227 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 209,- Kč/m 3 * 0,227 = 728,44 Kč/m 3 CP = CU * OP = 728,44 Kč/m 3 * 758,85 m 3 = ,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,69 Kč 1.2. Příslušenství kůlna na pozemku p.č.417/1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1 NP 7,2*9 = 64,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1 NP 64,80 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1 NP (7,2*9)*(2,80) = 181,44 m 3 zastřešení (7,2*9)*2/2 = 64,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1 NP NP 181,44 m 3 zastřešení NP 64,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 246,24 m 3 9

10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl cm P Stropy dřevěné P Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina svařované pásy P Klempířské práce C Úprava povrchů vápenná omítka P Úprava povrchů C Schodiště X Dveře P Okna C Podlahy P Elektroinstalace C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,63 3. Stropy P 19, ,46 9,11 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina P 8, ,46 3,73 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6, ,46 1,40 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 44,48 Část [%] Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,4448 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0190 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 251,06 Plná cena: 246,24 m 3 * 1 251,06 Kč/m 3 = ,01 Kč 10

11 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 % ,51 Kč Kůlna na pozemku p.č.417/1 - zjištěná cena = ,51 Kč 2. Ocenění pozemků 11

12 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 10% + 5% * (100 % + 10%) 15,50 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: pozemek v intravilánu obce v souvislé zástavbě s dostupností standardních služeb Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 218,89 1,00 2,1550 1, ,50 555,17 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 218,89 0,40 2,1550 1, ,50 222,07 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 555, ,79 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 417/ ,00 222, ,38 Stavební pozemky - celkem ,17 Pozemky - zjištěná cena = ,17 Kč 12

13 B2 ) Metoda přímého porovnání vychází z definice ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. objektů bydlení obdobného charakteru, srovnatelné velikosti a vybavenosti objektu, umístěných v obci Dubí u Teplic. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - v případě, kdy se jedná o nabídkové ceny, obsahuje cena i provizi realitní kanceláře ve výši 3-5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší. - vydražitel je dále zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny a skutečnosti. - možnost financování objektu bankovními domy ( ručení pořizovanou nemovitostí ) - technický stav - vliv parametrů pozemku - poloha nemovitosti - velikost stavby - vybavenost stavby - podíl na nemovitosti vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Dubí-Pozorkaul.K.H.Borovského Dubí-ul.Husova cena Kč velikost tech.stav, vybavenost pozemek, dostupnost sklon, využití poloha vlast. práva (obsazenost), možnost financování bankou tržní podmínky (1- prodej,0,9- RK nabídka, 0,3%daň) ,1 0,7 1,25 1 0,85 0, ,9 0,8 1,43 1 0,85 0,87 PRŮMĚR cena Kč Kč Kč 13

14 Prodej, dům rodinný, 260 m²,cena: Kč (k jednání) včetně provize včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu,rk Reality-Fiala, ID zakázky: 153,Adresa: K. H. Borovského, Pozorka,Datum aktualizace: ,ID zakázky: 153,Budova: Cihlová,Stav objektu: Po rekonstrukci,poloha domu: Samostatný,Vlastnictví: Osobní,Umístění objektu: Klidná část obce,zástavba: Obytná,Typ domu: Patrový,Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního,plocha zastavěná: 93 m2,plocha užitná: 260 m2,plocha podlahová: 260 m2,plocha pozemku: 831 m2,topení: Ústřední plynové,plyn: Individuální,Odpad: Veřejná kanalizace,telekomunikace: Telefon, Ostatní,Doprava: Silnice,Komunikace: Asfaltová,Popis: Prodej rodinného domu v Dubí-Pozorce ul. K.H.Borovského na klidném místě s výhledem na Krušné hory v okolní rodinné zástavbě. V 1.PP je garáž a čtyři místnosti jako technické zázemí domu /prádelna, plynová kotelna,dílna,atd./.v 1.NP je vstup do domu s předsíní,malá hala se vstupem po dřevěném schodišti do podkroví, koupelna,wc,spíž,kuchyň s jídelnou,obývací pokoj,ložnice.v patře pak jsou dva pokoje a dva menší podkrovní prostory,dále vstup na půdu s možností vestavby.součástí nemovitosti je zděná zahradní stavba se sklípkem i skladovým prostorem,velká montovaná garáž a velká zahrada.dům je napojený na veškeré inž. sítě,postupně byl z větší části rekonstruován a je ve velice dobrém technickém stavu. Prodej, dům rodinný, 160 m²,cena: Kč, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu, RK KOKR, ID zakázky: , Adresa: Dubí - Husova, Běhánky,Datum aktualizace: ,Budova: Cihlová,Stav objektu: Dobrý,Poloha domu: V bloku,umístění objektu: Klidná část obce,typ domu: Patrový,Podlaží počet: 2,Plocha zastavěná: 100 m2,plocha užitná: 160 m2,plocha podlahová: 160 m2,plocha pozemku: 358 m2,komunikace: Asfaltová, Popis: V obci Dubí- Běhánky Vám nabízíme ke koupi rodinný dům o dvou bytových jednotkách 2+1 ( případně 3+kk), s možností půdní vestavby. Dům je v původním stavu. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, elektřina pro jednotlivé byty je rozdělena. Součástí nemovitosti je dvůr s přístavky, dvě garáže. 14

15 b ) klady : - RD se nachází v místě s dobrou dostupností z veřejné komunikace - RD je ve funkčním celku pozemkem o výměře m2 - c ) zápory: - jedná o RD se staticky narušeným zdivem, který není obýván a temperován - do doby dokončení rozvrhové řízení není možné použít nemovitost jako zástavu pro financování bankovními domy, neboť zde váznou exekučními tituly d ) cena dle cenového předpisu platného k činí celkem ,- Kč 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů, porovnávací ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozmezí +-15% od ceny zjištěné přímým porovnáním. 3 ) stanovení ceny obvyklé přímé porovnání Kč 2 administrativní cena Kč 1 vážený průměr Kč V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 15

16 C. Rekapitulace, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C1 ) Administrativní cena 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,70 Kč 1.2. Příslušenství kůlna na pozemku p.č.417/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky ,20 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,40 Kč ,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., Sb. činí ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistadesttisíc Kč. Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sdělena. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 70/2012 E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí číslo 388 ze dne pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č