ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5374/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5374/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 473/503 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Milovice nad Labem Adresa nemovité věci: Mírová 473/33, Milovice Vlastník stavby: Dana Rolincová, Mírová 473/33, Milovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Dana Rolincová, Mírová 473/33, Milovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Insolvenční správkyně dlužnice Dany Rolincové, JUDr. Lucie Marešová Adresa objednavatele: Vodičkova 32, Praha 1 ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: majitelky bytové jednotky Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 473/503 v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV kopie kupní smlouvy kopie znaleckého posudku č. 2A/1009/06 ze dne , znalec Ing. František Pokorný - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Město Milovice je městem ve středočeském kraji v okrese Nymburk. Ve městě je rozšířená občanská vybavenost. Město Milovice má dobré dopravní spojení s hlavní městem Praha (přímé vlakové spojení Milovice Praha Masarykovo nádraží (43 min.), nebo autobus (PID - linka č. 432). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v bytovém domě v ulici Mírová, k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk. Bytový dům je situován v severní okrajové části obce. Bytový dům je zděný s plochou střechou. Bytová jednotka č. 473/503 se nachází ve 2.NP a je dispozičně řešena jako 2+1 o velikost 41,8 m 2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou

3 Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č Srovnávací indexová metoda Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Milovice A:1,50, B:1,50, C:0,70, D:0,70, E:1,00, F:1,00 787,00 1,10 715,45 Pozemek, Milovice A:1,00, B:1,50, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1,00 850,00 1,36 625,00 Pozemek, MIlovice A:1,50, B:1,50, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1, ,00 2,05 704,88 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 681,78 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: 1,00 B typ stavebního pozemku: jiný stavební 0,40 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až ,70 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení 0,30 Celkový index * 0,11 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 74,45 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra oceňovaných pozemků 848 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 848 m 2 * 74,45 Kč/m 2 = ,60 Výsledná cena = ,60 Kč

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 473/503 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v bytovém domě v ulici Mírová č.p. 33, k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk. Bytový dům je situován v severní okrajové části obce. Bytový dům je zděný s plochou střechou. Bytová jednotka č. 473/503 se nachází ve 2.NP a je dispozičně řešena jako 2+1 o velikost 41,8 m 2. V bytě je vstupní chodba ze které je vstup do koupelny se sprch. koutem a WC, dále do kuchyně a pokojů. Součástí bytu jsou její vnitřní vybavení (rozvod vody, elektroinstalace, kanalizace, kuchyňská linka, měřidlo na teplou vodu apod.) K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku 13/1000. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 14,1 * 1,00 = 14,10 m 2 pokoj: 14,1 * 1,00 = 14,10 m 2 kuchyň: 4,6 * 1,00 = 4,60 m 2 předsíň: 4,5 * 1,00 = 4,50 m 2 WC s koupelnou: 4,5 * 1,00 = 4,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 41,80 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0,40

5 18. Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 99,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,9960 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9960 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,39 Plná cena: 41,80 m 2 * ,39 Kč/m 2 = ,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Bytová jednotka č. 473/503 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,44 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 13 / Bytová jednotka č. 473/503 - zjištěná cena = ,44Kč Výpočet porovnávací hodnoty

6 Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Mírová dva pokoje, kuchyň, chodba a WC s koupelnou Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná 41,80 m 2 2.NP Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: BJ Nabízím k prodeji hezký, slunný byt s dispozicí 2+1 v klidné lokalitì Mílovic v Mírové ulici. Byt je dobøe dispoziènì øešený, všechny pokoje a zázemí jsou pøístupné z pøedsínì. Každý pokoj má vlastní balkon orientovaný do zelenì. Má samostatnou kuchyò s oknem, vìtší koupelnu s WC, komoru a sklepní kóji. Byt se nachází v domì ve velmi dobrém stavu. V roku 2011 probìhla rekonstrukce, byla opravená fasáda a vymìnìna støecha a okna. Byt se nachází v oblasti s kompletní obèanskou vybaveností a zároveò v zeleni. Lokalita nabízí šíroké možnosti sportovního vyžití. Lokalita: Mírová, Milovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: REMAX Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ Nabízíme k prodeji byt 2+1,42m2 v osobním vlastnictví,ve mìstì Milovice, ul. Mírová, okres Nymburk. Jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží panelového bytového domu, v okrajové èásti mìsta. Objekt prošel revitalizací, kdy bylo provedeno zateplení s novou fasádou, výmìna oken, úprava sklepních spoleèných prostor a výmìna vstupních dveøí. Jednotka je v dobrém, udržovaném stavu, koupelna má sprchový kout a velkou výhodou jsou dva bolkony. Lokalita: Mírová, Milovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: VG consulting

7 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ Nabízíme exkluzivní prodej hezkého bytu x balkon + sklepní koje.byt má plochu 45m2,byt se nachází ve 3.patøe bytového domu v klidné èásti Milovice - Mladá.V bytì kuchyò s kuchyòskou linkou,obývací pokoj,ložnice,koupelna s vanou a samostatné WC.Okna bytu jsou situovány na východ a jihozápad s výhledem do zelenì. Lokalita: Braniborská, Milovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: Evropa Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 45,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: dva pokoje, kuchyň, chodba a WC s koupelnou

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Osmsetpadesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: výborná dostupnost hl. města, občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: modernizace bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností.

9 Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5374/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 21/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH