Znalecký posudek č. 1372/51/10

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1372/51/10 o ceně obvyklé bytu č.93/23 v domě č.p. 93 na pozemku č.parcely st.520 a 521, a podílu 348/19864 na společných částech domu a na pozemku parcely č. st. 520 a 521 vše v k.ú. Meziměstí. Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává ulv archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa a nemovitosti: Město Meziměstí s 2718 obyvateli je menším městem v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji, má celkem 4 katastrální území, rozkládá se na ploše ha, leţí cca 170 km severovýchodně od Prahy, 8 km severovýchodně od Broumova, 70 km severně od krajského města a cca 1,5 km jihovýchodně o hranic s Polskem. V obci je pošta, městský úřad, ZŠ (1. a 2.stupeň), zdravotní středisko, oddělení Policie ČR, z inţenýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace, rozvod elektřiny a zemního plynu. Město má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním městem. Podsklepený objekt s jedním podzemním a šesti nadzemními podlaţími s plochou střechou byl postaven na rovinatém terénu jako bytový panelový dům (typ T 05 B). Stáří domu nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem na 35 let. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy východ-západ. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou panelové. V době ocenění probíhaly práce na zateplení fasády, dokončeno bylo zhruba 60 % fasády a zateplení střechy s izolací proti vodě. Dřevěná okna byla vyměněna za plastová. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, kanalizace je svedena do městské kanalizace.. Výtah je původní. Objekt je centrálně vytápěn, je zde i centrální rozvod teplé uţitkové vody. Do domu je zaveden elektrický proud, Bleskosvod je nainstalován. Byt 1+1 je umístěn v 3.patře bytového panelového domu, obsahuje předsíň 3,30 m 2, pokoj - 16,48 m 2, kuchyň - 7,34 m 2, koupelnu s WC 2,99 m 2, komoru 1,99 m 2 a sklepní kóji 2,88 m 2. Bytové jádro je vybaveno vanou, umyvadlem a toaletou, v kuchyni je elektrický sporák. Údrţba domu je dobrá, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti je přiměřené stáří objektu. Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 3 (1 nejniţší, 4 nejvyšší). 2

3 Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú.meziměstí vyhotovený dálkovým přístupem Sdělení paní Naděţdy Kröglerové Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 18,35 do 19,10 hod. 1. Ocenění porovnávacím způsobem dle vyhl. č. 460/2009 Sb.: A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Meziměstí Katastrální území: Meziměstí Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 47,7373 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 47,74 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 93/23 b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 93/23-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor Královéhradecký kraj - nad do obyvatel 35 roků 3

4 Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 16,48 m 2 kuchyně: = 7,34 m 2 koupelna a WC: = 2,99 m 2 předsíˇˇn: = 3,30 m 2 komora : = 1,99 m 2 Podlahová plocha bytu: = 32,10 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,88 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 32,10 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,88 m 2 * 0,10 = 0,29 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 32,39 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně sniţující cenu I -0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,731 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 sluţeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 4

5 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní právo smluvní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,731 * 1,010 * 0,850 = 0,628 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,628 = 9 530,53 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 9 530,53 Kč/m 2 * 32,39 m 2 = ,87 Kč Byt č. 93/23 - zjištěná cena = ,87 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 47, ,06 zastavěná plocha a nádvoří ,00 47, ,06 Součet ,12 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,06 Mezisoučet ,18 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,5760 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1740 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,23 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 348 / Pozemky - zjištěná cena = 688,09 Kč 5

6 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 93/23 = ,87 Kč b) Pozemky = 688,09 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,96 Kč ,- Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě : Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. Výhodná jih Rovinatý terén Nemovitost je umístěna v centrální části zastavěného území obce, u nádraţí ČD Stavby pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Přípojka vody z obecního řadu, kanalizace je svedena do městské kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě Omezené, za sluţbami je třeba dojíţdět do okresního města Základní Zdravotní středisko V omezené míře Městský úřad, pošta Nedostatečné Dobré - bez exhalací, mírně zvýšený hluk od dopravy Na rozhraní NP Krkonoše a CHKO Broumovsko, blízkost turisticky zajímavých Adršpašských skal V blízkosti domu beze změny. Venkovní úpravy Bytový dům panelový s 6 nadzemními a 1 podzemním podlaţím bez stavebně technický stav je dobrý Není Malá hustota obyvatelstva. 6

7 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Police nad Metují, K Sídlišti 37, , Byt 1+1 v OV, ve 3.NP panelového domu s orientací na JZ. Dům je zateplený, výtah po rekonstrukci, nová plastová okna se žaluziemi. Vytápění je dálkové, centrální. Parkování u domu. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Meziměstí, 5.května 56, , Prodej bytu 2+1 s balkonem o výměře 56 m2 obytné plochy v Meziměstí u Broumova. Nemovitost je na prodej do osobního vlastnictví a součástí prodeje je i sklepní prostor. Byt je v celkově dobrém stavu a nachází se ve 2. patře revitalizovaného panelového domu s výtahem. V bytě je nová koupelna i WC a nová rohová kuchyňská linka, dům se nachází na klidném místě, v hezkém prostředí a krajině. V místě je velmi dobrá občanská vybavenost, je zde lékař i lékárna, supermarkety i čerpací stanice, též dopravní obslužnost je dobrá, je zde bus i vlak ve vzdálenosti 3 min od bytu. Topení v bytě je dálkové s plynovou kotelnou, jakož i ohřev teplé vody. Police nad Metují 48, , Prodej nového zděného bytu 1+1 v osobním vlastnictví v Polici nad Metují, okres Náchod. Dům se nachází v klidné části města, velmi blízko centra. Byl dokončen v roce Byt je umístěný v 1. nadzemním podlaží a je částečně vybaven - kuchyňská linka a vestavěné skříně. Na podlahách je dlažba a palubkové dřevo. K bytu náleží sklep, kolárna a kočárkárna. V ceně je také jedno vlastní vyhrazené parkovací místo u domu Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 34,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zaokr Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Výhodná poloha v centru města a v dosahu hromadné dopravy. 2. Téměř dokončená modernizace domu (plastová okna, zateplení střechy a fasády) 3. Nízký stupeň znečištění ţivotního prostředí v blízkosti turisticky hojně navštěvovaných Teplicko Adršpašských skal Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Omezené pracovní příleţitosti. 2. Nedokončená rekonstrukce bytu bytové jádro je původní prefa (umakartové) Názor znalce : Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou stavbu a pozemek za průměrně prodejnou nemovitost. 7

8 C. Rekapitulace Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem zaokr.: ,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.: ,00 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem (podle cenového předpisu) nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s bytovými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Dvěstěpadesátpěttisíc korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín E. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1392/51/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1392/10. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa 3 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Meziměstí 8

9 F. Přílohy: mapa regionu mapa města Meziměstí 9

10 Fotodokumentace pokoj koupelna 10

11 pohled od jihozápadu Kopie katastrální mapy 11