Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1701/427, LV č. 6575, s podílem na společných částech domu a pozemku 196/ na pozemcích: pozemek parc.č. 2581/30, LV č další pozemky: pozemek parc.č. 2581/39, LV č pozemek parc.č. 2581/41, LV č pozemek parc.č. 2581/42, LV č pozemek parc.č. 2581/45, LV č pozemek parc.č. 2581/46, LV č pozemek parc.č. 2581/67, LV č Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel Kat. území Krč Ulice Štúrova č.p Část obce dle LV 2136, Krč, Střížkov Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Nováková Jana Praha 4, Štúrova 1701/55 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2

2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion čtyřista tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha byla převzata z prohlášení vlastníka. Jedná se o standardní malý byt 2+kk s příslušenstvím v atypickém domě panelové technologie kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - žádaná velikost bytové jednotky - poloha v rámci domu záporné faktory: - panelová technologie domu - převis nabídky nad poptávkou vbytovém komplexu Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - nařízení exekuce, usnesení soudu o nařízení exekuce 65 EXE-262/ OSP4 ze dne , Z / nařízení exekuce, usnesení soudu o nařízení exekuce 65 EXE-1227/ OSP4 ze dne , Z / exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 085 EX-6867/ ze dne , Z-21402/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 081 EX-41996/2010 M ze dne , Z-58808/ nařízení exekuce, usnesení soudu o nařízení exekuce 72 EXE-1320/ OSP4 ze dne , Z / zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši Kč s příslušenstvím, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 144 EX-19962/ ze dne , Z-47020/ zástavní právo soudcovské, usnesení soudu o neřízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 35 E- 883/ ze dne , Z-61203/ nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav.práva doručen dne , exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 081 EX-41996/2010 M ze dne , Z-58727/ NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu není k dispozici REET: ANO 2

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Krč. Výpis z prohlášení vlastníka. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Krč. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Krč je městská čtvrť Prahy, nacházející se na pravém břehu řeky Vltavy, cca 4 km jižně od centra a náležející do městské části Praha 4. Jedná se o lokalitu s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou metrem ze stanice Kačerov, Budějovická a Pankrác. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný na okraji sídliště Krč, severně od křižovatky ulic Štúrova a Zálesí. Jedná se o lokalitě s převažující funkcí bydlení s dostupnou základní občanskou vybaveností. V sousedství je Thomayerova nemocnice. Dobrá je dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem na stanici metra Kačerov a individuální dopravou. Zastávka autobusu je před domem cca 50m. Parkování v okolí je poměrně obtížné. Informace o nemovitosti Jedná se o rozsáhlý atypický multifunkční panelový objekt, který dříve sloužil jako hotel a ubytovna. Objekt je členěn do tří bloků. Předmětná bytová jednotka se nachází v 10.nadzemním podlaží severního bloku. V tomto bloku je množství malometrážních bytových jednotek, do kterých se vstupuje oboustranně z dlouhé chodby. Blok má 18 nadzemních podlaží s plochou střechou a podzemní podlaží se společnými prostory, se 2 nákladními výtahy. Poslední podlaží je technické. Hlavní vchod je opatřen recepcí s trvalou ostrahou, bezpečnostní a protipožární signalizací, s telefonní ústřednou. Vedlejší vchod ústí na parkoviště. Parkoviště je hlídané, dále je možnost garážového stání. Objekt byl postaven v 70. letech. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1701/427 umístěná v 10.NP severního bloku, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1701 a výše uvedených pozemcích ve výši 196/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Jedná se o rohový byt 2+kk, dvoustranně orientovaný, s okny do ulice. Dispozice nebyla zjištěna. Koupelna a WC jsou samostatné. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 3270/4 LUNOS, družstvo ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. Popis nemovitosti Byt se nachází v 10.NP Počet NP domu celkem 18 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Orientace oken sever, východ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná 3

4 Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v 70.letech 20.století. Kolem roku 2002 byla provedena kompletní rekonstrukce, později zateplení fasády. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Fasáda kontaktní zateplovací systém Střecha oprava krytiny Výtahy výměna Změna účelu užití kompletní rekonstrukce - přestavba z ubytovny na bytový dům Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné samonosný panelový konstrukce systém Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 panelu v tl. do 25 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště betonové se stupni s PVC 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová s dvojsklem 100 dveře 100 podlahy obytných 100 podlahy nebytových 100 místn. místn. vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev 100 Mimořádná výbava EZS (el. zabezpečovací systém) recepce s ostrahou EPS (el. protipožární systém) 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj s kk m m 2 pokoj m m 2 předsíň 8.35 m m 2 koupelna 2.36 m m 2 WC 1.05 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 4

5 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 16 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 39.3 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 2+kk Lokalita : ul.štúrova, totožný blok Technický stav : po rekonstrukci Stejná bytová jednotka 5

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 9.NP Počet NP domu celkem 18 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 39.3 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 2+kk Lokalita : ul.štúrova, totožný blok Technický stav : původní stav Stejná bytová jednotka, původní stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 18 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 39.3 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 2+kk Lokalita : ul.štúrova, totožný blok Technický stav : po rekonstrukci Stejná bytová jednotka 6

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětném bytovém komplexu je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh stejných bytů v osobním vlastnictví. Nabídka převyšuje poptávku. Nabídky se pohybují v rozpětí 1,50-2,0 mil.kč tj Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k převisu nabídky a minimálnímu množství informací, směrována k dolní hranici rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 7

8 Fotodokumentace pohled z ulice Štúrova od SV pohled od JZ pohled od SZ pohled od S přístup k vstupnímu portálu hlavní vstup s recepcí

9 Fotodokumentace - mapy