ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2382/2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2382/2010 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1443/9 v domě č.p. 1443, 1444, st.p. č v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti za nedobrovolné dražby č.j. 271/2011-N Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Eva Chmelíková Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary tel.: echmelik@seznam.cz

2 - 2 - Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech

3 - 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č 1443/9 Adresa nemovitosti: Sokolovská Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníků, fotodokumentace nebyla povolená udělat. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN pro k.ú Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov ze dne List vlastnictví č Kopie katastrální mapy.. Digitální fotodokumentace pořízená objednatelem posudku Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. je vlastníkem nemovitosti: SJM Kovacsik Imrich a Kovacsikova Věra, Sokolovská 1443, Sokolov Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem dle platného cenového předpisu b) Ocenění, cena obvyklá a 1 ) Jednotka č. 9

4 - 4 - c) Pozemky b 1 ) Parcela č B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Místopis, technický popis : Město Sokolov je významným městem regionu, má tis. obyvatel. Ve městě jsou veškeré služby, úřady, nemocnice, zdravotní střediska, železniční stanice, divadlo, kino, základní a střední školství, plavecký bazén a veřejné koupaliště, sportovní areál, zimní stadion, plná obchodní síť. Sokolov je bývalé hornické město ve vzdálenosti cca 12 km od významného lázeňského města Karlovy Vary. Objekt je situovaný v řadové uliční zástavbě ul. Sokolovská ve spodní části, kde ul. navazuje na ulici Heinovského, na protilehlé straně je ZŠ v ulici Sokolovská. Bytový objekt je řadový koncový. Jedná se o zástavbu nízkopodlažními netypovými obytnými domy, zástavba z let , z pohledu lokality jde o průměrnou lokalitu v části této lokality jsou nepřizpůsobivý občané, od centra ve vzdálenosti cca 10 min chůze. Pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 30 m. Infrastruktura : Pozemek je napojen na veřejný vodovodní řad, kanalizační řad, je veřejná přípojka el. energie, plynovodní řad. Přístup k domu z veřejné zpevněné městské komunikace. Technické provedení a vybavení : Bytový objekt s byty je situován na st.p. 2289, má 1 podzemní podlaží se sklepy a 5 nadzemních podlaží, střecha valbová, výtah není nainstalován, vchod ze západní strany, tvar půdorysu pravidelný, nosná konstrukce zděná, objekt dle odborného odhadu z roku Byt je ve 3.NP domu. Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol. částech domu a pozemku ve výši 515/ Základy betonové prefabrikované, svislé nosné konstrukce zděné, stropní konstrukce z ŽB prefabrikátů, základy z prefa dílů, schodiště kompletizované ŽB s povrchovou úpravou broušené teraco. Fasáda s kontaktní tepelnou izolací opatřená nátěrem. Střecha valbová, krytina střechy z pálené tašky, klempířské konstrukce ( lemování, parapety ) z pozinkovaného plechu.v domě není nainstalován osobní výtah. V domě je proveden rozvod teplé a studené vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, rozvod plynovodu.objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. 1. PP kočárkárna, sušárna, sklepy k jednotlivým bytům 1.-5 NP bytové jednotky Hodnocení jednotky č. 1443/9: Jednotka : dispozičně 1+ 2 I.K. situována ve třetím nadzemním podlaží, sklep drátěná kóje. Vnitřní omítky štukové, dveře dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností z parketových vlysek, dále pak textilní krytiny, kuchyně, chodba a koupelna keramická dlažba. Vytápění centrální dálkové, zdroj teplé vody z centrální výtopny. Hygienické zařízení v instalační buňce ( ne zděná ), zařizovací předměty neobezděná vana, umyvadlo. V kuchyni je osazena kuchyňská linka, plynový sporák, digestoř. Dispozice : Pokoj , pokoj 17.80, kuchyň 8.77, předsíň 4.39, koupelna 1.95, WC 0.84, sklep 3.04.

5 - 5 - Technický stav domu: dům po částečné rekonstrukci - krytina střechy, klempířské konstrukce,tepelná izolace vnějších obvodových stěn, vnitřní instalace vody, odpadů a el. instalace. Technický stav jednotky: Jednotka v původním technickém stavu bez oprav, byly vyměněny pouze okna. Zanedbaná údržba. a) Porovnávací hodnota 1) Jednotka č Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Sokolov Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 14,66 m 2 pokoj: = 17,80 m 2 předsíň: = 4,39 m 2 koupelna: = 1,95 m 2 kuchyně: = 8,77 m 2 WC: = 0,84 m 2 Podlahová plocha bytu: = 48,41 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 3,04 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,04 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,41 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,04 m 2 * 0,10 = 0,30 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 48,71 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - IV 0,10 budova zděná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad - II 0,00 společčné prostory - kočárkárna, sušárna 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3.NP bez výtahu II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem - výhled do ulice a do volné krajiny 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01

6 - 6 - vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní koje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - centrální III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) - byt v původním stavu, dožilé podlahy, hygienické zázemí, kuchyňská linka Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,530 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce - okraj centra III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu - okrajová lokalita, II 0,00 mírně nepřizpůsobivý občané cca 200 m 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení - III 0,00 objekty bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení - MHD 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné - malé parkovací plochy, I -0,02 nedostatečné, parkování na veřejné komunikaci 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,10 rodinných domech (RD) nebo v okolí - cca 200 m od hodnoceného domu částečně nepřiizpůsobivý občané 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,530 * 0,900 * 1,000 = 0,477 Ocenění:

7 - 7 - Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,477 = 7 200,32 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 200,32 Kč/m 2 * 48,71 m 2 = ,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,59 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,64 Kč Spoluvlastnický podíl: 515 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,64 Kč * 515 / = ,61 Kč Jednotka č. 9 - zjištěná cena = ,20 Kč b) Pozemky b 1 ) Parcela č Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,20 Mezisoučet ,20 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,64 Parcela č zjištěná cena = ,64 Kč

8 - 8 - B)Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. C.1 Porovnávací hodnota C.1.1 Popis V této části jsem stanovila cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 1.Prodej, byt 2+1, 55 m² Cena: ,- Kč, lokalita : Sokolovská, datum vložení , budova cihlová, umístění 2.NP, + provize RK Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví v prvním patře, čtyř podlažního cihlového domu v ulici Sokolovská, v Sokolově. Byt má nová plastová okna, pěkné parkety, jinak je v původním stavu. Dům prošel rekonstrukcí nová plastová okna, 1m2= Kč, koeficient reálné prodejnosti 0.85 = 8 040,- Kč

9 - 9-2.Prodej, byt 2+1, 50 m² Cena: ,- Kč, lokalita : Sokolovská, datum vložení , budova cihlová, umístění 3.NP, Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+1 po kompletní rekonstrukci v cihlovém zatepleném domě v ulici Sokolovská. V bytě je nová kuchyň, nové zděné jádro, nová plastová okna, podlaha, elektrika. Součástí bytu jsou též vestavěné skříně!! Bytová jednotka je v osobním vlastnictví a nachází se ve třetím patře. V nejbližším okolí je veškerá občanská vybavenost, parkování je možno za domem. 1m2= Kč, koeficient reálné prodejnosti 0.70 = 9 100,- Kč 3.Prodej, byt 2+1, 53 m² Cena: ,- Kč lokalita : Heyrovského, datum vložení , budova cihlová, umístění 2.NP, Popis: Prodej bytu v 1.patře cihlového domu. Plovoucí podlahy, mnichovské omítky, jinak je byt v původním zachovalém stavu. Našim klientům vyřídíme nejvýhodnější hypotéku, možné převzetí současného úvěru od ČMSS. 1m2= Kč, koeficient reálné prodejnosti 0.80 = 7 546,- Kč Průměrná jednotková cena : 7 670,-

10 Porovnávací hodnota : 48,71* = , Kč Porovnávací hodnota : Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,- 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč ,- Slovy : třistatšedesáttisíckč.výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 9487, který je přílohou tohoto ocenění. Rizika : Dle LV č : zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji.

11 V Karlových Varech, Eva Chmelíková tel.: echmelik@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2388/2010 znaleckého deníku.

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 Část kuchyně

16 - 16 -