Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Právo a právní věda. Katedra občanského práva

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Právo a právní věda Katedra občanského práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Dopad nového občanského zákoníku na hypoteční úvěry Ing. Michaela Vrbová 2014/2015

2 Čestné prohlášení "Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: (Dopad nového občanského zákoníku na hypoteční úvěry) zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury." 1

3 Poděkování: Ráda bych tímto poděkovala profesoru JUDr. Josefovi Fialovi, CSc. za vedení mé bakalářské práce. 2

4 Obsah Úvod Právní úprava hypotečních úvěrů Nové vymezení nemovitých věcí Bytová jednotka podle NOZ Dopad na hypoteční úvěry Povrch ustupuje pozemku Sloučení pozemku se stavbou Nesloučení pozemku se stavbou Dopad na hypoteční úvěry Právo stavby Dočasnost práva stavby Dopad na hypoteční úvěry Změny v souvislosti s katastrem nemovitostí Materiální publicita v NOZ Dopad materiální publicity na hypoteční úvěry Nový katastrální zákon a související předpisy Dopad nového katastrálního zákona na hypoteční úvěry Zajištění hypotečního úvěru Zástavní právo Výkon zástavního práva Uvolněná zástava Záměna zástavního práva Dopad změn v souvislosti se zástavním právem na hypoteční úvěry Pojistné plnění u zástavy Dopad pojistného plnění u zástavy na hypoteční úvěry Negative pledge Negative pledge v tvrdé verzi Negative pledge v měkké verzi

5 7.3. Dopad na hypoteční úvěry Závěr Seznam použitých pramenů

6 Abstrakt: Bakalářská práce je zaměřená především na základní rozbor některých změn právní úpravy po rekodifikaci soukromého práva. Soustředí se především na vysvětlení nového pojetí nemovitých věcí. Dále pak popisuje nové právní instrumenty jako je zákaz zcizení a zatížení, uvolněná zástava nebo záměna zástavního práva a hodnotí jejich dopad na hypoteční úvěry. Shrnuty jsou také nejvýznamnější změny v souvislosti s novým katastrálním zákonem, které přinesly změny z pohledu procesu a podmínek uzavírání hypotečních úvěrů. Seznam klíčových slov: Nový občanský zákoník, nový katastrální zákon, hypoteční úvěr, zástavní právo, nemovitá věc, právo stavby, negative pledge. Abstract: The Thesis is focused on the basic description of changes after recodification of private law. The main goal is to explain the new view on real estate specification. The Thesis also describe new legal instruments such as negative pledge, released pledge or change of pledge and it explains impact of these instruments on mortgage loans. The most important changes connected with the new cadastral law are also described in the Thesis. These changes brought impacts on process of concluding and on conditions mortgage contracts. Key words: New civil code, New cadastral law, Mortgage loan, Collateral, Real estate, Right to build, Negative pledge. 5

7 Úvod Hypoteční úvěry jsou velmi rozšířeným a u nás i celosvětově oblíbeným způsobem financování koupě nemovité věci. Dokonce i po zkušenostech s velkou finanční krizí, která začala v roce 2008 ve Spojených státech amerických a ve které hrály hypoteční úvěry zásadní roli, je jejich význam stále obrovský. Současná ekonomická situace poskytování hypotečních úvěrů navíc velmi nahrává. Úrokové sazby, jimiž jsou tyto úvěry úročené, jsou rekordně nízké. Banky zároveň opouštějí od vybírání různých poplatků spojených s poskytnutím nebo vedením úvěru. Ekonomická situace se celkově zlepšuje, ceny nemovitostí se po letech poklesu ustálily, anebo dokonce mírně stoupají. Stále více lidí tak má možnost na hypoteční úvěr dosáhnout. Z těchto důvodů jde dle mého názoru o velmi aktuální a praktické téma. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) přinesl kompletní rekodifikaci soukromého práva v České republice. NOZ měl zásadní dopad také na oblast poskytování hypotečních úvěrů. Významné změny se týkaly mimo jiné zástavního práva k nemovitým věcem, které je předmětem zajištění těchto úvěrů. Dopad NOZ se promítnul také do podmínek úvěrových smluv a změn procesů a postupů při jejich uzavírání, především pak z pohledu změn v souvislosti s novým katastrálním zákonem. Cílem mé bakalářské práce je základní právní rozbor vybraných změn, které přinesla tato nová právní úprava. Mezi podstatné změny s velkým dopadem na hypoteční úvěry patří nové vymezení nemovitých věcí. Nejčastější předměty financování v rámci hypotečních úvěrů jsou bytové jednotky a rodinné domy. Z tohoto důvodu se budu v práci věnovat změnám, které se jich dotkly, a to především novému vymezení jednotek a následně navrátivší se zásadě superficies solo cedit, tedy že povrch ustupuje pozemku. 6

8 Z pohledu zajištění pohledávky věřitele pak nová úprava přinesla zcela určitě změny týkající se zástavního práva, které ve své práci rozeberu a zhodnotím. Zmíním také změny v souvislosti s pojištěním nemovité věci a jeho vinkulací. Velmi diskutovaným tématem bylo a stále ještě je používání věcných práv zákazů zcizení a zatížení nemovité věci. V rámci těchto zákazů popíši jejich druhy a zhodnotím dopady na hypoteční úvěry ve srovnání s předchozí právní úpravou. V práci také uvedu, jak banky k těmto instrumentům přistoupily a nakolik je využívají. Zdrojem informací uvedených v práci jsou kromě citovaných pramenů také dotazy do jednotlivých bank a smluvní dokumentace k hypotečním úvěrům. 7

9 1. Právní úprava hypotečních úvěrů Před účinností nového občanského zákoníku, to znamená podle právní úpravy účinné v době do , byla úprava dopadající na hypoteční úvěry poměrně roztříštěná. S účinností NOZ, to znamená od , došlo ke zrušení některých předpisů, které byly implementovány do nového zákoníku. Další změny nastaly v souvislosti s doprovodnými zákony. Základní obecná úprava hypotečních úvěrů jako takových byla dříve obsažena v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníku a podpůrně v zákoně č. 40/1964 Sb., tedy občanském zákoníku. Obchodní zákoník přitom reguloval především samotnou smlouvu o úvěru, v rámci občanského zákoníku pak byla obsažena úprava zástavního práva, jež hypoteční úvěr zajišťoval. S účinností nového občanského zákoníku došlo ke sjednocení obchodního a občanského práva a tím došlo k odstranění dřívější dvojkolejnosti úpravy. Úpravu úvěrové smlouvy i zástavního práva tedy nyní najdeme v NOZ. Dalším zákonem, který upravoval převod vlastnictví k některým nemovitostem a tedy měl dopad na poskytování hypotečních úvěrů v souvislosti se specifikací účelu úvěru a zajištění hypotečních úvěrů nemovitostí, byl zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Tento zákon byl k účinnosti NOZ zrušen, nově je tady úprava implementována do NOZ s cílem zjednodušení a zpřehlednění. Zůstává ovšem zachována do jisté míry určitá dvojkolejnost právní úpravy dle ustanovení 3063 NOZ, podle kterého vznikne i po nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k jednotkám v domě podle zákona o vlastnictví bytů, pokud před dnem nabytí účinnosti NOZ nabyl alespoň jeden z vlastníků vlastnické právo k jednotce podle tohoto zákona. Není proto možné říct, že podle NOZ se budou řídit všechny vztahy týkající se bytových jednotek po Velký dopad na hypoteční úvěry měla také změna norem upravujících fungování katastru nemovitostí. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných 8

10 věcných práv k nemovitostem byly zrušeny a od je v účinnosti zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí nazývaný často jako nový katastrální zákon. Nový katastrální zákon je tedy doprovodným předpisem k NOZ a spojuje úpravu obsaženou v obou zmíněných dřívějších předpisech. Zákon přináší mnoho změn například v souvislosti s úpravou vkladového řízení či se zavedením takzvané 20 denní přezkumné lhůty při provádění zápisů. Zvláštní úprava hypotečních úvěrů byla, a po rekodifikaci stále zůstává, obsažena také v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Cílem této úpravy je regulace v oblasti hypotečních zástavních listů. Zákon o dluhopisech definuje některé pojmy jako například hypoteční úvěr nebo hypoteční zástavní list. Zákon dále vymezuje některé vztahy mezi instituty a osobami 1. Stejně tak zůstává zachován i po účinnosti nového občanského zákoníku zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. Tento zákon upravuje některá práva a povinnosti související se spotřebitelským úvěrem. Jedná se o úvěry, kde na straně věřitele vystupuje podnikatel a na straně dlužníka fyzická osoba nepodnikatel. I když to nemusí být na první pohled zcela zřejmé, některé hypoteční úvěry jsou zároveň úvěry spotřebitelskými podle tohoto zákona. Není tomu tak ovšem vždy, což má opět za důsledek další dle mého názoru nelogickou roztříštěnost a nepřehlednost právní úpravy. Například hypoteční úvěr, jehož účelem je koupě nemovité věci určené k bydlení fyzickou osobou nepodnikatelem, nespadá pod úpravu zákona o spotřebitelském úvěru. Naopak neúčelový hypoteční úvěr takové osoby pod tento zákon spadnout může. Aktuálně je v konečné fázi přípravy nový zákon o úvěru pro spotřebitele, který má ambice tuto roztříštěnost odstranit. Nový zákon bude upravovat všechny úvěry, to znamená nejen klasické spotřebitelské úvěry bez jakéhokoli zajištění ale také hypoteční úvěry. 1 ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně,

11 S výkonem zástavního práva pak souvisí zákon č. 26/2000 Sb., o dražbách, který upravuje realizaci zástavního práva formou dražby. Dále pak zákon č. 99/1963, občanský soudní řád, který stanovuje pravidla pro prodej nemovité věci soudem. Tyto dva zákony také zůstávají zachovány i po účinnosti NOZ. Nicméně nový občanský zákoník přináší další možnosti pro způsoby realizace výkonu zástavního práva další možnosti, kterým se budu věnovat v následujících kapitolách. 10

12 2. Nové vymezení nemovitých věcí Jednou ze změn, které NOZ přináší v oblasti věcí obecně, je jejich vymezení. Hypoteční úvěry jsou typické tím, že zajištěním dluhu dlužníka je zástavní právo váznoucí na nemovité věci. Z tohoto důvodu je velmi podstatné vymezení nemovitých věcí dle 498 NOZ. Zásadní změnou v tomto směru je to, že nově se za nemovitou věc považuje kromě historicky zažitých věcí, jako je například stavba nebo pozemek, také právo jako takové. Takovým právem, které je samo o sobě nemovitou věcí, je právo stavby. Co vše je tedy nemovitou věcí 2 : pozemky a věcná práva k pozemkům jednotka stavba, která je spojená se zemí pevným základem a není dle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (například právo stavby, nebo právo zpětné koupě) věc, o které právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a kterou není možné přenést na jiné místo bez narušení její podstaty podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. bunkr nebo sklep pod cizím pozemkem) a věcná práva k takovým podzemním stavbám V rámci hypotečních úvěrů jsou nejčastější a nejpodstatnější první čtyři výše uvedené nemovité věci. Nejvýznamnějšími změnami v rámci NOZ přitom prošlo pojetí bytové jednotky a pohled na pozemky a stavby. 2 HÁJKOVÁ, M., Nemovité věci v novém občanském zákoníku, publikováno , dostupné na: 11

13 2.1.Bytová jednotka podle NOZ Bytová jednotka je definována v 1159 NOZ jako jediná nemovitá věc. Zahrnuje kromě bytu samotného také podíl na společných částech nemovité věci. Tímto je zdůrazněna neoddělitelnost bytu a spoluvlastnického podílu k němu náležejícímu. Stejné platí také pro nebytový prostor. Společné části nemovité věci jsou upraveny 1160 NOZ, vždy půjde o společné části domu, jak tomu bylo již v předchozí úpravě dle zákona o vlastnictví bytů, nově ovšem jde také o podíl na pozemku, na kterém je dům zřízen nebo o věcné právo zakládající právo na pozemku dům mít. Vyšší míra autonomie vůle je zakotvena v Podle něj, stejně jako podle důvodové zprávy k NOZ 3, je společná část určená prohlášením vlastníka s přihlédnutím ke stavební, technické nebo uživatelské povaze. 2.2.Dopad na hypoteční úvěry Neoddělitelnost bytové jednotky a náležejících společných částí podle NOZ přinesla zjednodušení definice nemovité věci v kupních a zástavních smlouvách. Pokud je jednotka zapsána v katastru nemovitostí podle nového občanského zákoníku, není nutné do smluv konkrétně samostatně vymezovat jednotlivé podíly na společných částech k ní. Podíly jsou v tomto případě ze zákona součástí jednotky. Jde tedy jednoznačně o usnadnění a zpřehlednění a zároveň zamezení možnosti celkem častých písařských chyb, opomenutí a omylů v kupních a zástavních smlouvách. Pokud ovšem jde o bytové jednotky, které se i nadále řídí zákonem o vlastnictví bytů, pak ke změnám s obdobným dopadem na hypoteční úvěry v podstatě nedochází. Jde o jednotky, které byly do katastru nemovitostí zapsány na základě prohlášení vlastníka před účinností NOZ. Vzhledem k přechodnému 3 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012Sb. Občanský zákoník 12

14 ustanovení v 3063 se navíc i po účinnosti NOZ může stát, že bytová jednotka bude spadat pod úpravu starého zákona. Dojde k tomu v případě, že v domě nabyl vlastnické právo k jednotce alespoň jeden nabyvatel před Vzhledem k uvedenému proto nepovažuji změnu v pojetí bytové jednotky podle NOZ jako zásadní v souvislosti s hypotečními úvěry. 13

15 3. Povrch ustupuje pozemku NOZ přináší nové pojetí vztahu mezi pozemkem a stavbou na něm postavenou. NOZ se vrací k římskoprávní zásadě superficies solo cedit, tedy k tomu že povrch ustupuje pozemku, a proto se stavba stává jeho součástí. Toto významně mění předchozí pohled na pozemky a stavby. Před účinností NOZ byl vždy pozemek a stavba na něm dvěma samostatnými nemovitými věcmi Sloučení pozemku se stavbou Sloučení stavby a pozemku je ustanoveno v 506 NOZ a dále. Obecně je možné říct, že součástí pozemku jsou: Prostor nad povrchem i pod povrchem ( 506 odst. 1 NOZ) Stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, včetně toho co je zapuštěno v pozemku a upevněno na zdech ( 506 odst. 1 NOZ) Podzemní stavby, i když zasahují pod jiný pozemek ( 506 odst. 2 NOZ) Stroje a jiná upevněná zařízení ( 508 odst. 1 NOZ) Aby došlo ke sloučení stavby s pozemkem, musí být dle 3054 NOZ shodný vlastník pozemku a vlastník stavby. Stavba pak není samostatnou věcí ale přirůstá k pozemku. Půjde tedy o jednu nemovitou věc Nesloučení pozemku se stavbou Sloučení pozemku a stavby na něm je obecnou zásadou NOZ, mohou ale nastat situace, kdy k tomuto sloučení nedojde. Nejčastějším případem, kdy ke sloučení stavby a pozemku nedojde, je odlišné vlastnictví upravené v 3055 NOZ. To znamená, že vlastník pozemku a vlastník stavby jsou dvě odlišné osoby. Za odlišné vlastnictví v tomto smyslu se považuje také situace, kdy pozemek je vlastněn stejnými osobami, ovšem v jiném typu vlastnictví než na něm stojící 14

16 stavba. Jde o situace, kdy například pozemek je vlastněn manžely v podílovém spoluvlastnictví, přičemž stavba již spadá do jejich společného jmění manželů. Takové situace reálně nastává nejčastěji v případech, kdy osoby nabydou pozemek do vlastnictví v době před uzavřením manželství a následně stavbu provádějí již za jeho trvání. Zde pak dochází k tomu, že vlastník pozemku je formálně odlišný od vlastníka stavby, přestože jde reálně o dvě totožné osoby. Stavba pak zůstává samostatnou nemovitou věcí. Stejně tak i v případě spoluvlastnických podílů na pozemku a na stavbě, tyto musejí být ve stejné velikosti, aby došlo ke sloučení pozemku a stavby. Dalším důvodem, kdy ke sloučení stavby s pozemkem nedojde, je věcné právo váznoucí pouze na jedné z nemovitých věcí, tedy buď pouze na pozemku, nebo pouze na stavbě. Toto upravuje 3060 NOZ. Musí ovšem jít o věcné právo, jehož povaha vylučuje sloučení. Takovým věcným právem je například zástavní nebo předkupní právo. Co dále není součástí pozemku: Věc, o které to stanoví zákon a nelze-li ji přenést z místa na místo bez porušení její podstaty ( 498 odst. 1 NOZ) Dočasné stavby ( 506 odst. 1 NOZ) Podzemní stavby se samostatným účelovým určením ( 506 odst. 2 NOZ) Stroje a jiná upevněná zařízení zapsané jako výhrada do veřejného seznamu ( 508 odst. 1 NOZ) Inženýrské sítě, například vodovody, kanalizace, energetické vedení a podobně ( 509 NOZ) Stavby a technická zařízení provozně související s inženýrskými sítěmi ( 509 NOZ) 15

17 3.3.Dopad na hypoteční úvěry Dopad výše popsané změny pojetí pozemku a stavby na něm budu demonstrovat na příkladu, který srovnává důsledky dřívější a aktuální právní úpravy. V případě, že za předcházející právní úpravy, tedy před účinností NOZ, bylo zajištěním hypotečního úvěru zástavní právo ke stavebnímu pozemku, na kterém byl následně vystavěn rodinný dům, požadovaly banky sjednání zástavního práva také na tento dům. Důvodem byl požadavek banky mít v zástavě takzvaný funkční celek. Funkční celek pak v tomto případě představuje zjednodušeně řečeno všechny pozemky užívané se stavbou a právě stavbu samotnou tedy rodinný dům. To, aby se zástavní právo vztahovalo na funkční celek, dříve banky zajišťovaly sjednáním smluvní povinnosti zástavního dlužníka (neboli zástavce), který je vlastníkem pozemku, zřídit zástavní právo ke stavbě, pokud v budoucnu nějaká na pozemku vznikne. Problémem však bylo, že banky neměly prakticky možnost kontroly u všech takových hypotečních úvěrů vzhledem k velkému počtu sjednaných úvěrů a z toho vyplývajícím vysokým administrativním nákladům na obdobné kontroly. Plošná kontrola řádného plnění těchto povinností by byla velmi nákladná. Banky se tedy musely většinou spoléhat na to, že vlastník pozemku, danou povinnost sám splní. Pokud by se tak nestalo, bylo by nutné situaci řešit až následně v rámci realizace výkonu zástavního práva, a to by s vysokou pravděpodobností prodej administrativně ztížilo a prodloužilo. Nové pojetí pozemků a staveb dle NOZ tyto problémy z větší míry odstraňuje. Vzhledem k tomu, že stavba na pozemku je nově součástí pozemku, banky nemusí řešit takzvané dozajištění (to znamená dodatečné sjednání zástavního práva) staveb vzniklých na pozemku v budoucnu. Zástavní právo se automaticky vztahuje i na stavbu, která se stane součástí pozemku. Banky mají tedy vždy v zástavě celý funkční celek a efektivní realizace výkonu zástavního práva prodejem tak není v tomto smyslu zkomplikována. Zároveň zde dochází 16

18 k odstranění administrativní zátěže v podobě uzavírání další zástavní smlouvy na stavbu a procesu vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. NOZ ovšem neřeší tento problém zpětně. U staveb vzniklých na základě věcného práva nebo na základě smluv, které vznikly, respektive byly uzavřené před účinností NOZ, tento problém přetrvá na základě 3055 NOZ odst. 2. V rámci přechodu ze starého občanského zákoníku a jeho pojetí nemovitých věcí na NOZ s odlišným pojetím, se banky musely vypřádat i s hypotečními úvěry s účelem určeným na výstavbu nemovitosti sjednanými do Tyto hypoteční úvěry měly v rámci úvěrových smluv nastavené podmínky vyhovující předcházející úpravě. Některé podmínky se ovšem staly po účinnosti NOZ již nesplnitelné. Typickým případem byly hypoteční úvěry s účelem výstavby rodinného domu na pozemku. Banky standardně sjednávaly do úvěrové smlouvy povinnost dlužníka, aby byla do určité doby, nejčastěji do 2 let, doložena bance existence rozestavěné stavby zapsané do katastru nemovitostí. Následně měl dlužník povinnost zřídit zástavní právo, jež bude na této stavbě váznout. Cílem bank opět bylo zabezpečit, že zástavní právo bude váznout na celém funkčním celku. Po podle nového katastrálního zákona se již rozestavěné stavby do katastru nemovitostí nezapisují. Nebylo proto možné, aby dlužníci uvedenou povinnost splnili. Zároveň, pokud byl totožný vlastník pozemku i stavby, nebylo nutné uzavírat novou zástavní smlouvu, protože stavba splynula s pozemkem, kde již zástavní právo bylo sjednáno. Přístup bank k těmto úvěrům byl různý. Některé banky požadovala uzavření dodatku k úvěrové smlouvě, kterým se změnily podmínky respektive povinnosti dlužníků. Dlužníkům byla v rámci dodatku ke smlouvě zrušena povinnost doložení rozestavěné stavby zapsané do katastru, která byla již reálně nesplnitelná, upravovaly se také zbylé povinnosti dlužníků podle aktuálních potřeb a parametrů jednotlivých hypotečních úvěrů především z pohledu dalšího čerpání prostředků na výstavbu. Zde se pak nejčastěji objevovaly následující varianty: 17

19 Vlastník pozemku byl shodný s vlastníkem stavby a zároveň šlo o jediného dlužníka hypotečního úvěru. Za dlužníka v tomto konkrétním případě považuji jak dlužníka z pohledu strany úvěrové smlouvy, tak také zástavního dlužníka, tedy vlastníka nemovité věci. Jinými slovy klient banky, se kterým banka sjednávala hypoteční úvěr, byl zároveň vlastníkem pozemku, na kterém se mělo stavět. K tomuto pozemku se také sjednávalo zástavní právo k zajištění úvěru. V tomto případě některé banky požadovaly čestné prohlášení od této osoby, že stavba se nachází v jeho vlastnictví a že takto bude také po dokončení zapsána do katastru nemovitostí. Banky si tak ujednávaly s klientem vlastně to, že stavba splyne s pozemkem. Pokud se o shodnou osobu nejednalo, to znamená, že se osoby dlužníka a zástavního dlužníka lišily. Vlastník pozemku, tedy zástavní dlužník, byl tedy odlišnou osobou než osoba, která sjednávala s bankou hypoteční úvěr a která stavěla na pozemku stavbu. Zde bylo několik možností. a) Buď klienti opět doložili čestné prohlášení o tom, že vlastník stavby bude shodný s vlastníkem pozemku a bude tak i zapsáno do katastru nemovitostí. b) Druhou variantou bylo upravení vlastnictví tak, aby ke shodě vlastnictví došlo. Tedy například pokud manželé vlastnili pozemek v podílovém spoluvlastnictví a stavbu chtěli mít v SJM, pak mohli pozemek vložit do SJM a došlo by tak ke sloučení pozemku se stavbou. Pak by se pak zástavní právo automaticky vztahovalo na pozemek i stavbu, která by k pozemku přirostla. c) Poslední možností bylo sjednání práva stavby k pozemku a jeho zajištění ve prospěch banky zástavním právem. Stavba se následně stala součástí práva stavby. Tato varianta však byla administrativně i časově nejkomplikovanější, a proto nejméně využívanou. 18

20 Některé banky se naopak rozhodly k více proklientskému přístupu, kdy dodatky ani čestná prohlášení k úvěrovým smlouvám po nepožadovaly, přičemž pouze dlužníky informovaly, že podmínky nemusí plnit. 19

21 4. Právo stavby Jak již bylo uvedeno, na základě obecné zásady NOZ superficies solo cedit, tedy že povrch ustupuje pozemku se stavba na pozemku stává jeho součástí. Existují ovšem situace, kdy tento přístup nevyhovuje a je v zájmu všech zúčastněných stran, aby stavba s pozemkem nesplynula. V těchto případech je záměrem, aby vlastník pozemku a vlastník stavby zůstali odlišní a bylo zároveň možné zřídit stavbu na cizím pozemku. Toto je řešeno novým právním institutem práva stavby 4. Právo stavby je samo o sobě nemovitou věcí. Jde o speciální věcné právo stavebníka mít respektive zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka. Samotná stavba je pak součástí práva stavby a vztahují se na ni stejná ustanovení jako na nemovité věci ( 1242 NOZ). Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí. Pokud je právo stavby zřízeno smlouvou, pak zápisem do katastru právo stavby vzniká. Zápis má tedy pak konstitutivní charakter. Za jakým účelem se právo stavby zřizuje: Zřídit stavbu na cizím pozemku Mít již existující stavbu na cizím pozemku Lépe užívat stavbu, která se vyskytuje na cizím pozemku Právo stavby může být zřízeno několika způsoby. Nejčastějším bude v souvislosti s hypotečními úvěry pravděpodobně vznik na základě smlouvy. Dalšími alternativami vzniku práva stavby, jsou vydržení anebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Právo stavby je plně zatížitelné i převoditelné, je také předmětem dědictví a přechází tedy na dědice či právní nástupce ( 1253 NOZ). Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas k zatížení práva stavby ( 1252 NOZ), vyhradit je možné také souhlas ke zcizení nebo pronájmu práva stavby nebo jiný úkon vlastníka práva stavby. Pak ovšem platí, že není možné odepřít souhlas, 4 ACHOUR, G., PELIKÁN, M., Právo stavby podle nového občanského zákoníku, publikováno duben 2014, dostupné na: 20

22 pokud nejde o úkon, který nevede ve směru k vlastníku pozemku k jeho újmě ( 1251 NOZ odst.3). V rámci uvedeného vidím jasnou snahu o ochranu majetku a zájmů vlastníka pozemku při současném zachování dostatečných práv vlastníka práva stavby. 4.1.Dočasnost práva stavby Právo stavby se vždy zřizuje jako právo dočasné a lze jej zřídit na maximální dobu 99 let. V katastru nemovitostí musí být jasně specifikován den, do kterého právo stavby trvá. V případě, že se strany tak dohodnou, je možné trvání práva stavby prodloužit ( 1244 NOZ). Obecně platí, že po uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby sjednáno, se stavba stane součástí pozemku. V případě, že na právu stavby i pozemku vázne shodné zástavní právo, ke sloučení dojde také. Pokud by zástavní právo vázlo pouze na jednom z nich, ke sloučení nedojde. 4.2.Dopad na hypoteční úvěry V rámci hypotečních úvěrů banky dbají na to, aby byl naplněn účel úvěru. To znamená, že pro účelové hypoteční úvěry je nutné splnit účel investice do bydlení. Nejčastější příklady, kdy se setkáme s právem stavby u hypotečních úvěrů, jsou tyto: Manželé staví rodinný dům na pozemku, jenž se nachází ve výlučném vlastnictví jednoho z nich a stavbu samotnou chtějí mít v SJM Manželé mají pozemek v podílovém spoluvlastnictví, ovšem stavěný rodinný dům již mají v SJM Osoba staví na pozemku rodičů nebo jiného příbuzného Osoba staví na pozemku obce, státu nebo státem zřízené instituce Účelem hypotečního úvěru by tak mohlo být přímo zřízení práva stavby respektive financování úplaty za jeho zřízení. Většina bank na trhu se však 21

23 rozhodla samotné financování úplaty za zřízení práva stavby neumožňovat. Na druhou stranu většina bank nový instrument neignoruje. Vybrané banky umožňují financování výstavby stavby na cizím pozemku prostřednictvím zřízení práva stavby. Důvodem je, že tak bude plně zajištěn účel hypotečního úvěru. Pokud by bylo jediným účelem financování pouze samotného zřízení práva stavby, to znamená bez budoucí výstavby například rodinného domu, tak je podmínka zajištění bydlení v důsledku nesplněná, protože není možné bydlet v právu stavby, které je pouze právním instrumentem. Níže uvedená tabulka uvádí přehled největších bank s informací, zda financují výstavbu nemovitosti spojenou s právem stavby. Název banky: Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka UniCredit Bank Raiffesen Bank mbank GE Money Bank Účelem úvěru je výstavba na cizím pozemku stavěna na základě práva stavby: Ano, pouze v kombinaci s výstavbou Ne, ani v kombinaci s výstavbou Ano, pouze v kombinaci s výstavbou Ne, ani v kombinaci s výstavbou Ne, ani v kombinaci s výstavbou Ano, pouze v kombinaci s výstavbou Ano, pouze v kombinaci s výstavbou V souvislosti se splněním účelovosti hypotečního úvěru je pak významná otázka času. Jak bylo uvedeno v předchozí kapitole, právo stavby je vždy právem dočasným. Je velmi pravděpodobné, že banky budou požadovat zřízení práva stavby alespoň na dobu sjednané splatnosti úvěru, aby byl účel dodržen po celou dobu jeho trvání. 22

24 Právo stavby jako zajištění Právo stavby může být zatíženo zástavním právem sloužícím jako zajištění hypotečního úvěru. V případě, že právo stavby figuruje jako nemovitá věc, která má být zatížena zástavním právem, požadují banky opět sjednání zástavního práva k celému funkčnímu celku. To znamená, že zástavní právo bude většinou sjednáno nejen k právu stavby, ale zároveň k pozemku, na němž je právo stavby zřízeno. V souvislosti s takovým funkčním celkem pak není relevantní doba sjednání práva stavby. Důvodem je, že po skončení doby, na kterou bylo právo stavby sjednáno, se stavba sloučí s pozemkem. Zástavní právo banky proto zůstane z pohledu hodnoty nedotčeno. 23

25 5. Změny v souvislosti s katastrem nemovitostí Změny, které s sebou přináší nový občanský zákoník, se promítají i do právní úpravy katastru nemovitostí. Dosavadní zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, jsou nahrazeny od zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí nazývaném často jako nový katastrální zákon. Obecná problematika úpravy věcných práv podléhající zápisu do katastru nemovitostí a základní zásady, kterými se katastr řídí, zůstává v NOZ Materiální publicita v NOZ NOZ zásadně posiluje zásadu materiální publicity. Tato zásada je zakotvená v Zásada materiální publicity představuje vlastní smysl evidence katastru nemovitostí. Plně uplatněná zásada materiální publicity přisuzuje jednání osob opírajícímu se o zápis v katastru nemovitostí a učiněnému v dobré víře, že zápis je pravdivý, zamýšlené právní následky i v případě, kdy zápis skutečnosti neodpovídá. 6 V 980 NOZ je zakotvena zásada neznalost práva neomlouvá. Jinými slovy, každý je povinen seznámit se s údaji v katastru nemovitostí zapsanými. V druhém odstavci stejného paragrafu je pak vyvratitelná domněnka souladu zapsaného stavu s reálným právním stavem. Toto prakticky zakládá veřejnou víru v zapsané údaje. Tuto veřejnou víru ještě podporuje 984 NOZ, podle něhož ten, 5 PODSKALSKÁ, A., Změny v právní úpravě katastru nemovitostí v souvislosti s Novým občanským zákoníkem V. publikováno dne , Dostupné na: 6 NEVEČEŘALOVÁ, A., Zásada materiální publicity dle nové úpravy katastru nemovitostí, publikováno , dostupné na: 24

26 kdo jedná v dobré víře v zapsaný stav, je chráněn i v případě, že zapsaný stav neodpovídá reálnému právnímu stavu. Pokud je tedy osoba v dobré víře a nabývá právo za úplatu, nemůže být zklamána pouze na základě toho, že zapsaný stav je chybný. Vzhledem k výše uvedenému je tedy evidentní, že NOZ požaduje po vlastnících nemovitých věcí, aby se o svůj majetek zajímali a kontrolovali jej. Na druhou stranu musí samozřejmě existovat možnost, aby skutečný vlastník nebo jiná osoba, které je chybným zápisem popíráno právo, měla možnost se proti chybnému zápisu bránit. Tato obrana je zakotvená v 985 a 986 NOZ. Tato ustanovení upravují postup pro osobu, jejíž právo bylo dotčeno chybným zápisem v katastru. Taková osoba se musí obrátit na katastr nemovitostí a požádat o zápis takzvané poznámky spornosti zápisu s tím, že osoba se musí také nejpozději ve lhůtě do dvou měsíců obrátit na soud. Pokud by katastru nedoložila, že se na soud obrátila, katastr opět poznámku spornosti zápisu vymaže. Poznámka spornosti je veřejně dostupným údajem a působí tedy vůči všem. V případě, že je poznámka spornosti zapsaná v katastru, nemovitostí, nemůže se žádná osoba domáhat dobré víry v zápis, u kterého je poznamenaná. Pro účinnost poznámky spornosti je nutné dodržet lhůty uvedené v 986 NOZ, to znamená jeden měsíc od chvíle, kdy se osoba, jejíž právo bylo chybným zápisem dotčeno, o tomto zápisu dozvěděla. Druhou lhůtou je objektivní lhůta 3 let od provedení zápisu, tato lhůta platí pro případy, kdy osoba nebyla o provedení chybného zápisu řádně informována. Účinnost materiální publicity byla stanovena na základě přechodného ustanovení v 3064 NOZ až s ročním odkladem po účinnosti nového zákoníku, tedy od Přechodné období mělo být využito za účelem zjištění dostatečného času pro kontrolu stavu zapsaného v katastru nemovitostí. 25

27 5.2.Dopad materiální publicity na hypoteční úvěry Zásada materiální publicity ovlivňuje všechny zápisy k nemovité věci. Neovlivňuje tedy pouze vlastnické právo, ale dopad může mít také na právo zástavní, kde platí stejné principy v rámci nabytí v dobré víře. Zásadní vliv má 1377 NOZ odst. 2, podle kterého, pokud dojde k převodu nemovité věci, na které vázne zástavní právo a toto právo není zapsáno v katastru nemovitostí, a zároveň nabyvatel jedná v dobré víře, že na získané nemovité věci zástavní právo nevázne, zástavní právo zanikne převodem na nového nabyvatele. Toto ustanovení je velmi důležité především pro zástavního věřitele (banku), který je tak motivován, aby zástavní právo do katastru zapsal, respektive dbal na kontrolu jeho řádného zápisu po celou dobu trvání hypotečního úvěru. 5.3.Nový katastrální zákon a související předpisy Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí je doprovodným zákonem k novému občanskému zákoníku a stejně jako ten je účinný od V rámci nového katastrálního zákona došlo ke zřejmému sjednocení a zpřehlednění úpravy týkající se katastru. Nový katastrální zákon samozřejmě reflektuje změny obsažené v NOZ, jako je nové pojetí nemovitých věcí nebo posílení zásady materiální publicity. Zároveň přináší řadu dalších změn, které se pokusím v této kapitole popsat. Popisované změny se týkají primárně vkladů a vkladového řízení. Vkladem jsou do katastru nemovitostí zapisována věcná práva, práva ujednaná jako věcná a také nájem a pacht (podle 6 nového katastrálního zákona). Vkladem se podle zákona nově zapisuje nejen vznik vybraných práv, jak tomu bylo již podle dřívější úpravy, ale nově také změna či zánik těchto práv. Vklad může být podle 12 katastrálního zákona proveden pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva nebo výmazu práv. Předmětem vkladu práva do katastru nemovitostí jsou věcná práva, která jsou do katastru zapisována. Jedná se především o listiny přikládané 26

28 k návrhu na vklad jako například kupní či darovací smlouva, smlouva o vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo smlouva o zástavním právu nebo o právu stavby. Uvedené je promítnutím posílení takzvané intabulační tedy vkladové zásady 7. Velmi podstatnou zásadou je pak zásada priority vkladů, která se týká dodržování pořadí zápisů do katastru nemovitostí. V souladu se zásadou priority je pro pořadí vkladů rozhodný čas podání návrhu na vklad. V dřívější právní úpravě se čas podání posuzoval na dny. Nově se za čas podání považuje okamžik doručení návrhu na vklad katastru nemovitostí s tím, že tento okamžik je specifikovaný nejen příslušným dnem, ale také konkrétní hodinou a minutou. Přesné určení okamžiku podání návrhu vkladu je podstatné kvůli případnému posouzení dobré víry stran. Dobrá víra se bude posuzovat právě k tomuto okamžiku. Změn doznala také úprava řízení o povolení vkladu práva do katastru, které je v podstatě procesem probíhajícím před provedením zápisu vkladu práva. Jde o správní řízení, v rámci nějž je nový katastrální zákon speciálním zákonem ke správnímu řádu plnícímu roli obecného předpisu. V rámci nové úpravy považuji za významné zavedení takzvané přezkumné lhůty. Jde o 20 denní lhůtu, ve které nesmí dojít k zápisu navrhovaného práva. Při vyznačení informace o přijetí návrhu vkladu katastrem jsou katastrem informováni účastníci vkladového řízení o tom, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Lhůta tedy slouží jako ochrana dotčených osob proti možnému podvodnému návrhu na vklad práva. V uvedené 20 denní lhůtě zároveň katastr přezkoumává zákonem uvedené náležitosti vkladových listin, které jsou podávány společně s návrhem vkladu práva. 7 ČECHOVSKÁ, L., Aktuální otázky řízení o povolené vkladu práva do katastru nemovitostí,, Masarykova universita, Právnická fakulta, diplomová práce,

29 Další změna se dotkla právě zmiňovaných listin. Podle předchozí úpravy bylo nutné jako přílohu návrhu na vklad práva doložit také vkladovou listinu (například kupní či darovací smlouvu), a to v počtu vyhotovení o 2 více než byl počet účastníků řízení. Po skončení řízení pak katastr doručil každému účastníkovi jedno pare listiny opatřené doložkou o provedení vkladu. Nový zákon tuto administrativu omezuje požadavkem na doložení jediného vyhotovení listiny s tím, že účastníci po skončení řízení obdrží od katastru pouze vyrozumění o provedení vkladu. Toto vyrozumění pak obsahuje mimo jiné také výpis provedených změn. 5.4.Dopad nového katastrálního zákona na hypoteční úvěry Nový katastrální zákon má přirozeně důsledky na hypoteční úvěry, a to například z pohledu postupu při doplacení úvěru. Vzhledem k tomu, že nově se veškeré zápisy týkající se věcných práv provádějí vkladem, musí se tento postup aplikovat také například na výmaz zástavního práva. V momentě, kdy dlužník hypoteční úvěr celý doplatí, banka mu vystaví takzvanou kvitanci. Kvitance je potvrzením věřitele o tom, že dlužník dluh splnil. Následně je nutné toto potvrzení doručit katastru spolu s návrhem na vklad výmazu zástavního práva. Tento návrh je samozřejmě zpoplatněn stejně jako ostatní návrhy podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Poplatková povinnost tedy dopadne na větší počet úkonů. Zároveň došlo k prodloužení doby řízení ve srovnání s postupem dle předchozí úpravy, kdy se zástavní právo vymazávalo záznamem, protože při podání návrhu na výmaz zástavního práva platí také přezkumná 20 denní lhůta. Postup je proto nově delší a administrativně náročnější. Zavedení přezkumné 20 denní lhůty má dopad nejen na výmaz zástavního práva ale také na postup čerpání prostředků hypotečního úvěru. Doba od podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch banky a jeho provedením se v každém případě prodloužila. Vesměs všechny banky proto umožňují čerpání 28

30 prostředků z hypotečního úvěru již na základě návrhu podaného na katastr. Některé banky ovšem tuto možnost zpoplatňují zvláštním poplatkem. Přestože obecně považuji zavedení přezkumné lhůty za vcelku pozitivní, z časového pohledu u hypotečních úvěrů jde spíše o komplikaci s důsledkem zdržení. Poslední změna uvedená v předchozí kapitole se týká listin. Podle dřívější úpravy byl postup administrativně náročnější vzhledem k vyššímu počtu zástavních smluv, které bylo třeba přiložit k návrhu na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí. Změna postupu na katastru také zapříčinila, že banky již po provedení vkladu zástavního práva neobdrží od katastru pare zástavní smlouvy s vyznačenou doložkou o provedení vkladu, jelikož katastr již tyto listiny neposkytuje. Nicméně banka jako účastník řízení vždy obdrží informaci o stavu řízení. Dozví se tedy o tom, zda bylo řízení přerušeno a je potřeba návrh doplnit, nebo zda bylo řízení provedeno. Tato změna má proto dle mého názoru jednoznačně pozitivní dopady. 29

31 6. Zajištění hypotečního úvěru Ve vztahu mezi věřitelem a dlužníkem je možné využít zajištění pohledávky věřitele vůči dlužníkovi. K tomuto zajištění slouží zákonné instrumenty, přičemž v rámci hypotečních úvěrů je nejčastějším zástavní právo k nemovité věci. 6.1.Zástavní právo Zástavní právo je věcné právo k věci cizí. Základní definici zástavního práva nalezneme v 1309 NOZ. Poskytnutím zástavy dává zástavce věřiteli jistotu za splnění povinnosti dlužníka. Pokud dlužník svůj dluh řádně a včas nesplní, může zástavní věřitel uspokojit svou pohledávku z výtěžku prodeje zástavy. V porovnání s dřívější právní úpravou je definice zástavního práva v NOZ přesnější a detailnější. Sjednání zástavního práva na nemovité věci musí být vždy písemné na základě 560 NOZ. U zástavního práva je podstatný princip priority, podle kterého má zástavní věřitel při vymáhání své pohledávky přednost před ostatními věřiteli. Při zpeněžení zástavy dochází v první řadě k uspokojení věřitele, který má k dané pohledávce zřízeno zástavní právo, ostatní věřitelé jsou uspokojování až následně. Věřitelé zajištění zástavním právem se pak uspokojují podle pořadí zápisu zástavního práva v katastru nemovitostí. Zajištěním hypotečního úvěru je vždy zástavní právo k nemovité věci. Nový občanský zákoník obecně zpřesňuje a sjednocuje dosavadní právní úpravu a také přináší v oblasti zástavního práva větší smluvní volnost 8. Zpřesnění úpravy je zřejmé již při pouhém porovnání množství ustanovení týkajících se zástavního práva, kterých je v NOZ 85 (konkrétně 1309 až 1394) oproti dřívější úpravě 23 paragrafy. 9 8 ELIÁŠ, K. Proč potřebujeme nový občanský zákoník?. Právní rádce. vyd. Economia. č. 11, str. 24, JEDLIČKA, M. Právní úprava zástavního práva dle nového občanského zákoníku. Právní Fórum,. č. 8, str. 333,

32 6.2.Výkon zástavního práva Novinkou NOZ je možnost ujednat si smluvně i způsob realizace zástavy jiný než podle předcházející úpravy, a to na základě Tato možnost je promítnutím posílení zásady autonomie vůle a fakticky umožní zefektivnit prodeje zástav oproti dřívějším omezeným variantám prodeje veřejnou dražbou nebo soudním prodejem. Nyní je možné využít například prodej přes realitní kanceláře. Pokud si strany takovou možnost prodeje ujednají, musí věřitel při prodeji postupovat s odbornou péčí. To znamená nejen v zájmu svém, ale i v zájmu zástavního dlužníka. V rámci těchto povinností je věřitel především povinen usilovat o to, aby zástavu prodal alespoň za cenu obvyklou. Pokud však tuto povinnost poruší, nemá to vliv na práva třetích osob, které nabyly předmět zástavy v dobré víře. To znamená, že nabyvatel věci nenese důsledky toho, že věc koupil za nižší cenu. Zástavní dlužník však může po věřiteli požadovat náhradu škody, která mu tím vznikla Uvolněná zástava Uvolněná zástava je zcela nový právní instrument, který přinesl NOZ. Uvolněná zástava umožňuje vlastníkovi nemovité věci po zániku zástavního práva využít tuto uvolněnou zástavu jako zajištění jiného dluhu. Aby mohl vlastník nemovité věci využít institut uvolněného zástavního práva, musí do katastru zapsat nejprve informaci, že zástavní právo je uvolněné (toto prokazuje nejčastěji potvrzením zástavního věřitele, veřejnou listinou nebo rozhodnutím soudu) a následně jej využít ve lhůtě 10 let od uvolnění. Podmínkou je také, že výše nového dluhu nepřevyšuje výši dluhu původního. 10 KUČERA & ASSOCIATES ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ, Nové možnosti úpravy zástavního práva podle NOZ, Publikováno , dostupné na: 31

33 Výhodou je, že pro nově sjednané zástavní právo zůstává zachováno pořadí původního zástavního práva. Vlastník nemovité věci si také ušetří poplatek spojený s vkladem výmazu původního zástavního práva a následným vkladem nového zástavního práva. 6.4.Záměna zástavního práva Další možností zajištění pořadí původního zástavního práva pro zástavní právo jiného věřitele je jeho záměna. Na rozdíl od uvolněné zástavy je v tomto případě novější zástavní právo zapsáno v pořadí toho původního ještě v době jeho trvání. Vznik nového zástavního práva je však podmíněn tím, že původní zástavní právo zanikne nejpozději do jednoho roku od zápisu toho nového. Stejně jako u uvolněné zástavy ani u záměny zástavního práva nesmí nově zajištěný dluh převyšovat ten, pro který byla věc zastavena původně Dopad změn v souvislosti se zástavním právem na hypoteční úvěry Dopad změn týkajících se zástavního práva vnímám jako vesměs pozitivní. Největší význam shledávám v posílení smluvní volnosti. Dle mého názoru má možnost ujednání libovolného způsobu zpeněžení zástavy pozitivní efekt jak na zástavního dlužníka, tak i na zástavního věřitele. Prodej například prostřednictvím realitní kanceláře je většinou efektivnější a podaří se zde dosáhnout vyšší prodejní ceny. Zároveň může být tento způsob prodeje rychlejší. Princip uvolněného zástavního práva se jeví jako změna, která by měla přinést zjednodušení například při refinancování hypotečních úvěrů z jedné banky do jiné. Dlužník by při využití uvolněné zástavy nemusel platit dva poplatky za návrhy na vklad. Jeden poplatek za vklad nového zástavního práva v nové bance a 11 BARTŮŇKOVÁ, E., Změny v úpravě zástavního práva dle nového občanského zákoníku, publikováno , dostupné na: 32

34 jeden za výmaz zástavního práva předchozí banky po splacení úvěru v ní. Banky ovšem zatím tento institut prakticky nevyužívají. Co se týče možnosti záměny zástavního práva, zde se zdá pohled bank spíše skeptický. Některé banky přistoupily dokonce k tomu, že ve svých zástavních smlouvách zřizují zákaz využití uvolněné zástavy, a to především u refinancování, kde na nemovité věci vázne zástavní právo spojené s původním hypotečním úvěrem. Banky se tak chtějí vyhnout tomu, že zástavní dlužník zajistí uvolněným zástavním právem další dluh, a to ve výhodnějším pořadí. Pro novou banku by to znamenalo, že její zástavní právo nebude první v pořadí, což by mělo významný dopad při výkonu zástavního práva, kdy se uspokojují zástavní věřitelé vždy podle pořadí zapsaných zástavních práv. 6.6.Pojistné plnění u zástavy NOZ podle 1354 zavádí novou povinnost pro pojišťovny týkající se výplaty pojistného plnění. Principem nové úpravy je, že v případě pojistné události na věci, která je zatížena zástavním právem, dochází k plnění přímo zástavnímu věřiteli. Podmínkou ovšem je, že zástavní věřitel musí pojišťovně prokázat, že na dané nemovité věci má zřízeno zástavní právo. 6.7.Dopad pojistného plnění u zástavy na hypoteční úvěry Zajištěním hypotečního úvěru je kromě zástavního práva k nemovité věci a často také vinkulované pojištění sjednané k této věci. Pojištění je bankami vyžadováno z důvodu uchování hodnoty nemovité věci, pokud to dává smysl. Banky vyžadují pojištění v podstatě u nemovitých věcí, kde se nachází již existující stavba. Naopak pojištění pozemku nebo práva stavby bez existující stavby vyžadováno samozřejmě není. Banky se požadavkem na pojištění chrání před snížením hodnoty nemovité věci v důsledku pojistné události. 33

35 Uvedené ustanovení NOZ prakticky výrazně nezměnilo předchozí praxi, kdy banky sjednávaly v rámci úvěrových smluv povinnost dlužníka v uvedených případech nemovitou věc pojistit a pojistné plnění vinkulovat ve prospěch banky. Nově banky sjednávají povinnost dlužníka doložit, že ten pojišťovně oznámil vznik zástavního práva na pojištěné věci. 34

36 7. Negative pledge Negative pledge neboli zákaz zcizení a zatížení patří také k novým institutům NOZ. Zákazy je možné ujednat jako věcné právo. To znamená, že pokud jsou zapsané do veřejného rejstříku, působí nejen mezi zástavním dlužníkem a věřitelem, ale také vůči třetím osobám. Zákazy je možné zřídit pouze na určitou dobu, která musí být přiměřená a ke zřízení zákazu musí existovat odůvodněný zájem hodný právní ochrany. Zákazy omezují vlastníka nemovité věci v nakládání s ní. Při zákazu zcizení nesmí vlastník nemovitou věc zcizit, to znamená převést ji na jinou osobu (například darem nebo prodejem). V případě zákazu zatížení pak nesmí nemovitou věc zatížit žádným věcným právem (například zřídit zástavní právo nebo věcné břemeno užívání). V případě, že je sjednán zákaz zcizení či zatížení, pak katastr nemovitostí případné navrhované změny neprovede. V rámci zákazů existují dvě formy, a to tvrdá a měkká verze. 7.1.Negative pledge v tvrdé verzi Negative pledge v tvrdé verzi znamená, že se sjedná věcné právo, které v podstatě zcela zamezí vlastníkovi nemovité věci nakládat s ní zakázaným způsobem. Pokud vlastník chce s nemovitostí nakládat, je nutné nejdříve zákaz vymazat. Výmaz zákazu je možný samozřejmě pouze za předpokladu, že oprávněná osoba s tím souhlasí. Oprávněná osoba musí poskytnout potřebnou součinnost Většinou půjde o vystavení listiny dokládající vzdání se zákazu, která je přílohou návrhu na vklad výmazu zákazu. Nevýhodou tvrdé verze negative pledge je, že na provedení výmazu zákazu se vztahuje zákonná 20 denní přezkumná lhůta, což může způsobit časovou prodlevu. 35

37 7.2.Negative pledge v měkké verzi Další možností je měkká verze zákazu zcizení a zatížení. Zde jde opět o věcné právo. Ovšem v rámci tohoto zákazu je omezení sjednáno pouze na zatížení respektive zcizení bez souhlasu oprávněné osoby. V případě, že vlastník s nemovitou věcí chce nakládat, stačí mu získat souhlas oprávněného. Zde proto není relevantní časový problém plynoucí z přezkumné lhůty. V případě, že chce vlastník nemovité věci s ní nakládat půjde pouze o jedno vkladové řízení, a to řízení týkající se dispozice s nemovitostí, ke kterému je doložen souhlas oprávněné osoby. 7.3.Dopad na hypoteční úvěry Zákazy zcizení a zatížení byly před účinností NOZ jedním z velmi živě diskutovaných témat. Důvodem k rozšířené diskuzi byl a stále je primárně vliv zákazu zcizení a zatížení na refinancování hypotečních úvěrů nebo případně na omezení možnosti prodeje či jiného převodu vlastnictví. Před účinností NOZ bylo omezení dispozice s nemovitou věcí téměř všemi bankami sjednáváno v rámci zástavních smluv také, takže v tomto směru nejde o novinku. Podstatným posunem v rámci NOZ je především to, že nově jde o věcné právo, to znamená, že toto právo působí proti všem, pokud je zapsáno do katastru nemovitostí. Podle předchozí úpravy bylo možné toto sjednat pouze jako závazek zástavního dlužníka, tedy ujednání působilo jen na smluvní strany. Z pohledu bank tedy jde o velmi účinný nástroj ochrany rizika. Z pohledu jiných subjektů může mít ale zákaz zcizení a zatížení negativní dopad z uvedených časových důvodů. Situace, kdy může dojít k negativnímu dopadu je například u zmíněného refinancování. V případě, že na nemovité věci, ke které je sjednáno zástavní právo ve prospěch banky, vázne tvrdá verze negative pledge konkrétně zákazu zatížení, musí nejdříve dojít k výmazu zákazu a teprve následně může být zapsáno do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch nové tzn. 36

38 refinancující banky 12. Vzhledem k 20 denní zákonné lhůtě se tedy tento výmaz nemusí vždy stihnout, což by mělo za následek faktické neprovedení refinancování. Co se týče měkké verze negative pledge, tedy zákazu zcizení a zatížení bez souhlasu zástavního věřitele, tam významný problém nespatřuji. Banky dávají této verzi také přednost. Ovšem přístup bank není jednotný. Banky se svými podmínkami liší. Níže uvádím přehled bank s informací, zda využívají či nevyužívají jednotlivé druhy zákazů. Banka Zákaz zcizení bez souhlasu Zákaz zatížení bez souhlasu Česká spořitelna Ano Ne ČSOB Jen u HÚ nad 15 mil. Kč Jen u HÚ nad 15 mil. Kč Equa Bank Ano Ano GE Money Bank Výjimečně u výstavby Pouze zákaz zřízení VB doživotního užívání Hypoteční banka Jen u HÚ nad 15 mil. Kč Jen u HÚ nad 15 mil. Kč Komerční banka Výjimečně Výjimečně Oberbank Ano Ano Raiffeisen bank Ano Ne Sberbank Ne * Ne * UniCredit Bank Ano Ano mbank Ano Ano * Banka zákazy v zástavní smlouvě sjednává, ale v návrhu na vklad zástavního práva uvádí, že vklad zákazů není v daný moment navrhován HOVORKA, J., Banky dostaly nástroj jak ztížit refinancování hypoték, Golemfinance [online] publikováno , dostupné na: 13 Zdroj: IRCINGOVÁ Dagmar, Gofis,