ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1960/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1960/2013 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu v ul. Tyršova č.p.177 s příslušenstvím a pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe, okres Cheb. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu na základě usnesení o provedení Soudní exekuce Okresního soudu v Chebu Č.j. 16Nc 4516/2003 Sp. Zn. 064EX-631/03-29 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listů a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 177 v ul. Tyršova s příslušenstvím a pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe, okres Cheb, kraj Karlovarský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Podíl 1/2 na rodinném domu Adresa předmětu ocenění: Tyršova Velká Hleďsebe Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Velká Hleďsebe Katastrální území: Velká Hleďsebe Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 44,1489 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = C p * 3,0 = 132,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti soudního znalce a spoluvlastníků. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 99 - kopie katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: František Břížďala, Klášter E 103, Teplá u Toužimě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Roubíček Josef Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, Velká Hleďsebe, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: František Břížďala, Klášter E 103, Teplá u Toužimě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Roubíček Josef Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, Velká Hleďsebe, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Břížďala František, Klášter č.evid. 103, Teplá u Toužimě podíl 1/2 SJM Roubíček František a Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, Velká Hleďsebe, Mariánské Lázně podíl ½ - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost - nemovitost byla přístupná. Prohlídku umožnili spoluvlastníci manželé Roubíčkovy a poskytli informace k nemovitosti. Znalec provedl ohledání a fotodokumentaci. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v obci Velká Hleďsebe v okrese Cheb. Obec má cca 2000 obyvatel a kompletní základní občanskou vybavenost ( základní a mateřskou školu, lékaře, nákupní centrum, poštu). Vyšší občanská vybavenost je v Mariánských lázních, které jsou vzdáleny cca 2 km a s obcí je spojuje trolejbusová linka MHD. Zastávky MHD jsou vzdáleny cca 100 m. Hranice se SRN jsou cca 10 km. Jde o vyhledávanou lokalitu v blízkosti lázeňského města. Nemovitost stojí v ul. Tyršova, která je hlavní silnicí z Mariánských Lázní na Cheb (zvýšený hluk a prašnost). Přístup je po místní zpevněné komunikaci, kde je přípojka obecní vody, kanalizace, elektřina 220/380V a zemního plynu. Nemovitost je rohový rodinný dům, který stojí v zástavbě rodinných domů. Byl stavebně dokončen v roce 1933 a před 15 lety prošel částečnou rekonstrukcí ( výměna plastových oken v jedné polovině nemovitosti, nová střešní krytina lepenkový šindel, klempířské prvky pozink, výměna části krovu krokve a plné podbití, nové rozvody vody v plastu a elektřiny v mědí, rozvod zemního plynu s kotli a ústřední vytápění pro každé patro samostatně. Rodinný dům je částečně podsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveno na bydlení a půdním prostorem. Technické provedení: založení na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkost, zdivo cihelné, stropy z části betonové a zčásti původní svlakové, krov dřevěný trámový s plným prkenným záklopem, okna z část nová plastová a dřevěná zdvojená, povrchy podlah dlažby, PVC a textilní, omítky vnitřní vápenné a venkovní břízolit. Schodiště do sklepa betonové a do podkroví původní dřevěné. Dispozice: v suterénu je sklep, původní kotelna s uhelnou dnes dílna sklad. v přízemí je zádveří, chodba s přístupem do sklepa a schodiště do podkroví, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj, WC, koupelna s vanou a bývalá prádelna dnes sklad a prostor kde je pračka pro spodní byt. V podkroví je chodba, WC, koupelna, jídelna s kuchyní a dva pokoje. Nemovitost je v dobrém technickém stavu ale s nutností rekonstrukce a modernizace interiérů. Nutná izolace proti zemní vlhkosti z důvodu které opadává omítka a vzlíná vlhkost a plíseň ve sklepě a v 1. NP. V nemovitosti je společná přípojka vody a kanalizace, jeden měřič elektřiny a rozdělené měření zemního plynu. Dispozičně jde o dvojdomek ale nejsou zde samostatné vstupy. Na pozemku je dvojgaráž s dílnou plechová konstrukce s pultovou střechou s osinkocementovou krytinou a dále zpevněné plochy betonová plocha, oplocení s betonovou podezdívkou, ocelové sloupky s výplní pletivo do rámů a v zadní části zahrady dřevěný plaňkový a porosty. Příslušenství k nemovitosti: přípojky vody, kanalizace, elektřiny, zemního plynu, oplocení, zpevněné plochy, vedlejší stavba dvougaráže s dílnou

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům s garáží 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 192,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 7,5*10 = 75,00 m 2 I.NP: = 115,25 m 2 Podkroví se zastřešením: = 89,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 75,00 m 2 1,80 m I.NP: 115,25 m 2 2,65 m Podkroví se zastřešením: 89,50 m 2 2,95 m Obestavěný prostor: sklep: (7,5*10)*(1,80) = 135,00 m 3 I.NP: (115,25)*(2,65) = 305,41 m 3 Podkroví se (89,50)*(2,95) = 264,02 m 3 zastřešením: Obestavěný prostor - celkem: = 704,43 m 3-4 -

5 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 115,25 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 279,75 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,43 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 18 let po celkové rekonstrukci: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,687 i = 1-5 -

6 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,01 měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť II 0,00 obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo II 0,00 sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zvýšený hluk a prašnost od hlavní silnice I -0,06 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,687 * 1,030 * 1,000 = 0,708 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 192,- Kč/m 3 * 0,708 = 2 259,94 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 259,94 Kč/m 3 * 704,43 m 3 = ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč - 6 -

7 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), 20 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: 20 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, -7 % radon aj.): Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 20% + 3% * (100 % + 20%) 23,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: v lázeňská lokalita Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 132,45 1,00 2,1500 0, ,60 305,86 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plochaa ,00 305, ,28 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,28 Pozemek - zjištěná cena = ,28 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům s garáží ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Nabízený prodej rodinného domu v obci Velká Hleďsebe. Jde o dvoupodlažní objekt z části podsklepený s pultovou střechou stavebně dokončen cca v roce 1975 užívaný s pravidelnou údržbou. Zastavěná plocha je 100m 2, užitná plocha 180m 2 a zahrada 270m 2. Rodinný dům je dvougenerační o velikosti 2x s WC, koupelnou a předsíní ke každé bytové jednotce, pouze společná chodba v přízemí, kde je přístup do sklepa a II.NP. Na pozemku je dílna a garáž se skladem nářadí a zahradního nábytku. Nabídková cena je ,-Kč 2. Prodaný rodinný dům v obci Velká Hleďsebe v zástavbě rodinných domů, jde o objekt částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkroví stavebně upraveno. Zastavěná plocha 120m 2 obytná plocha 220m 2 a výměra zahrady je 385m 2. V nemovitosti je v přízemí s WC a koupelnou a v podkroví s WC. Objekt je s pravidelnou údržbou a je užíván. Na pozemku je garáž, dílna sklad na nářadí, zpevněné plochy a je oplocen. Rodinný dům byl prodán za ,-Kč 3. Prodaný rodinný dům v obci Velká Hleďsebe v zástavbě rodinných domů. Jde o nemovitost stavebně dokončenou v roce 1950 a v roce 1999 byla provedena částečná rekonstrukce a připojena na veškeré inženýrské sítě. Zastavěná plocha nemovitosti 85m 2 obytná plocha 160m 2 a zahrada 460m 2. Objekt je částečně podsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveným. Dispozice: v přízemí 2 +1 s koupelnou a WC v podkroví pouze dvě místnosti a WC. Na pozemku je samostatná garáž s dílnou a oplocení. Rodinný dům byl prodán za ,- Kč - 8 -

9 ZÁVĚR: Vzhledem k poloze nemovitosti v blízkosti hlavní silnice (zvýšený hluk a prašnost) a technickému stavu nutnost další rekonstrukce, modernizace a oprav hlavně omítek poškozených od zemní vlhkosti. A při porovnání s nemovitostmi v této lokalitě lze cenu obvyklou za rodinný dům č. p. 177 v ul. Tyršova s příslušenstvím a pozemkem č. par. 354 zastavěná plocha a nádvoří v místě a čase stanovit na částku ,-Kč Cenu obvyklou podílu 1/2 za rodinný dům č.p.177 s příslušenstvím a s pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe lze v místě a čase stanovit na částku ,-Kč. Ve Vejprnicích Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1960/2013 znaleckého deníku