ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU ZNALECKÝ POSUDEK Č. 109A40/2011 VÝTISK Č. 1

Transkript

1 V Y S O K Á Š K O L A E K O N O M I C K Á V P R A Z E I n s t i t u t o c e ň o v á n í m a j e t k u J. Martího 2/407, CZ Praha 6, IČ: , DIČ: CZ / 4 0 7, C Z P r a h a 6, I Č : , D I Č : C Z ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU ZNALECKÝ POSUDEK Č. 109A40/2011 VÝTISK Č. 1

2 ZPRÁVA OBJEDNATELI Vážení, dovoluji si Vám předložit znalecký posudek č. 109A40/2011 ve věci stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, přičemž konkrétně se jedná o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i., ze dne Nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí v katastrálním území Dolní Břežany na listech vlastnictví č. 743, 849 a V rámci své znalecké činnosti se při Vysoké škole ekonomické snaží vždy zohlednit, nejen při oceňování nemovitého majetku, veškeré jemu známé skutečnosti mající vliv na výslednou stanovenou hodnotu (vliv tzv. cenotvorných prvků). Téměř vždy (snad vyjma velikosti, rozlohy apod.) se jedná o kvalitativní skutečnosti (vlivy), které jsou velmi obtížně kvantifikovatelné (vliv polohy, vliv technického stavu, vliv dopravní dostupnosti atd.). Pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku není žádným předpisem či nařízením v právním řádu České republiky jednoznačně specifikován postup jejího stanovení. Odbornou literaturou je pouze doporučeno užití porovnávacího, výnosového či nákladového přístupu pro stanovení tržní hodnoty, přičemž finální volba metody je vždy závislá na odborné úvaze znalce (samozřejmě v závislosti na charakteristikách oceňované nemovitosti). Vzhledem k již zmíněné neexistenci jakýchkoliv právně závazných předpisů a postupů stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku bývá způsob kvantifikace kvalitativních vlivů na tržní hodnotu nemovitostí obvykle založen na odborných odhadech a zkušenostech znalce. Jsme toho názoru, že při stanovení tržní hodnoty totožného nemovitého majetku mohou dva na sobě nezávislí znalci v rámci hodnocení zejména kvalitativních cenotvorných faktorů dojít ke dvěma různým výsledkům. V rámci podání tohoto znaleckého posudku jsme se i přes vynaložení veškeré péče při zpracování předloženého znaleckého posudku setkali s určitými obtížemi se získáváním relevantních a zejména úplných podkladů tedy právě informací o zmíněných kvalitativních skutečnostech (vlivech na tržní hodnotu). Kromě pasivního obdržení informací o oceňovaných nemovitostech jsme se snažili získat další informace sami, a to zejména provedením obhlídek dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010 oceňovaného nemovitého majetku se snahou o zjištění všech zjistitelných skutečností majících vliv na tržní hodnotu. I přes veškerou vynaloženou snahu, úsilí a odbornostní předpoklady konstatujeme, že jsme nemuseli v rámci místního šetření zajistit (a tedy v rámci stanovení tržní hodnoty zohlednit) všechny potřebné skutečnosti, které ovlivňují výslednou hodnotu. Typicky se při obhlídce nedaří zjistit Zpráva objednateli o znaleckém posudku 109A40/2011 i

3 podloží pozemků (např. ztížené zakládací podmínky staveb nelze obvykle zjistit bez provedení geologického průzkumu), jednoznačně ohledat vlivy problematického technického stavu staveb (např. některé ze statických vad nebo poruch zakrytých konstrukcí Znalec není schopen bez informací o provedeném statickém auditu či provedené diagnostiky staveb zjistit) aj. Z výše uvedeného je zřejmé, že nejen vlivem neexistence právně závazného postupu stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku tedy možnou aplikací různých postupů stanovení tržní hodnoty, ale i vlivem odlišného rozsahu podkladových informací (ať již je to způsobeno naší činností v rámci provedeného a možného rozsahu místního šetření nebo určitými překážkami na straně objednatele znaleckého posudku nesdělení všech podstatných informací o oceňovaném nemovitém majetku, které jsme nahradili našimi odbornými odhady), mohou existovat i jiné odborné názory na tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Závěrem bych Vás rád ujistil, že pro stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí jsme postupovali v souladu s naším nejlepším vědomím a svědomím, ve znalecké praxi obvyklými metodami tak, abychom do jejich výsledné tržní hodnoty promítli veškeré nám známé relevantní skutečnosti, jimiž jsme k datu ocenění, tj. k datu 31. října 2009, disponovali. Dospěli jsme k názoru, že tržní hodnota nemovitostí s příslušenstvím evidovaných v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany: i. část budovy bez čp/če (výměra 807 m 2 ), způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; ii. iii. část budovy bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 65/17, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; budova bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 65/25 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; iv. budova bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 293 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; v. budova bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 294 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; vi. vii. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 398 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; budova bez čp/če, způsob využití zemědělská usedlost, na parcele St. 411 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034; Zpráva objednateli o znaleckém posudku 109A40/2011 Str. ii

4 viii. ix. budova bez čp/če, způsob využití bydlení, na parcele St. 468 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849; budova bez čp/če, způsob využití bydlení, na parcele St. 469 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849; x. část pozemku parc. č. 81/1, pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK), výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xi. část pozemku parc. č. 88/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití zeleň, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xii. část pozemku parc. č. St. 65/1, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, výměra 680 m 2, list vlastnictví č. 743; xiii. pozemek parc. č. St. 65/25, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 144 m 2, list vlastnictví č. 743; xiv. část pozemku parc. č. St. 65/27, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, výměra 32 m 2, list vlastnictví č. 743; xv. xvi. xvii. xviii. xix. xx. xxi. xxii. pozemek parc. č. St. 204, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba bez LV, výměra 15 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 293, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 294, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 269 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 398, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 767 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 411, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 456 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 461, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba bez LV, výměra 8 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 468, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 849, výměra 93 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 469, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 849, výměra 93 m 2, list vlastnictví č. 743; Zpráva objednateli o znaleckém posudku 109A40/2011 Str. iii

5 xxiii. pozemek parc. č. St. 65/15, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, výměra 22 m 2, list vlastnictví č. 1034; xxiv. část pozemku parc. č. St. 65/16, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 807 m 2, list vlastnictví č. 1034; xxv. pozemek parc. č. St. 65/17, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 327 m 2, list vlastnictví č. 1034; činí k datu ,00 Kč. S úctou,. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Ředitel při Vysoké škole ekonomické v Praze Zpráva objednateli o znaleckém posudku 109A40/2011 Str. iv

6 ZNALECKÝ POSUDEK ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO: 109A40/2011 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy PRO ÚČEL: je vypracován pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku DATUM VYPRACOVÁNÍ: DATUM OCENĚNÍ: ZHOTOVITEL ZNALECKÉHO POSUDKU: ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Turczer (vedoucí zpracovatel) ŘEDITEL ZNALECKÉHO ÚSTAVU: prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. POČET VYHOTOVENÍ: 3 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu Posudek obsahuje 47 stran včetně úvodní strany a 13 přílohových stran. 109A40/2011 Str. 2 47

7 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU 1 ÚVOD ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU A ZNALECKÉM POSUDKU DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku POJEM TRŽNÍ HODNOTA 12 2 POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ Výsledky místního šetření Poloha Nemovitostí Popis Nemovitostí OBJEKT 65/16B OBJEKT 65/ OBJEKT 65/ OBJEKT OBJEKT OBJEKT OBJEKT OBJEKT OBJEKT Věcná břemena a omezení vlastnických práv A40/2011 Str. 3 47

8 3 VOLBA METODY OCENĚNÍ ZNALECKÝ ÚKOL METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Porovnávací metoda Metoda stanovení nákladů na odstranění Staveb 20 4 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Stanovení tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou Stanovení nákladů na odstranění Staveb Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí - závěr Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí 43 5 ZÁVĚR 44 6 ZNALECKÁ DOLOŽKA A40/2011 Str. 4 47

9 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Příloha č. 2: Příloha č. 3: Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území Dolní Břežany, LV 743, LV 849, LV 1034 ze dne Snímky katastrálních map Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku 109A40/2011 Str. 5 47

10 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly dány k dispozici níže uvedené dokumenty: [1] Informace získané při místním šetření dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010 [2] Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území Dolní Břežany, LV 743 ze dne [3] Snímky katastrálních map [4] Zaměření areálu ZDV [5] Technická zpráva, dokumentace bouracích prací [6] Demolice objektů. ÚRS PRAHA, a.s. [7] Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o Předmětu znaleckého posudku k datu 31. března Značný odstup data ocenění od data vypracování znaleckého posudku zapříčinil, že dostupné podklady nejsou pro vypracování znaleckého posudku vyčerpávající. Zejména z tohoto důvodu je znalecký posudek založen také na odborných odhadech Znalce. Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury a obecně přijímaných standardů oceňování: [1] Brealey, R.A. Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, [2] Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc [3] Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN [4] Fotr, J. Švecová, L. Dědina, J. Hrůzová, H. Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress A40/2011 Str. 6 47

11 [5] Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, [6] Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, [7] Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku, Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, [8] Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, [9] Mařík, M. Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica [10] Mařík, M. a kol. (2007): Metody oceňování podniku, process ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, [11] Mařík, M. a kol. (2003): Metody oceňování podniku, process ocenění základní metody a postupy. Praha, Ekopress, [12] Pratt, P.S. Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc [13] Pratt, P.S. Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc [14] Radová, J. Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, [15] Soudní inženýrství, ročníky Brno , Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN X. [16] Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, [17] The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, [18] The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, [19] Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, A40/2011 Str. 7 47

12 [20] Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN [21] Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN [22] ÚRS PRAHA, a.s.: Demolice objektů. Praha 2011, ÚRS PRAHA, ISBN [23] [24] [25] [26] Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckého posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. 109A40/2011 Str. 8 47

13 1 ÚVOD 1.1 ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU A ZNALECKÉM POSUDKU Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o zhotoviteli znaleckého posudku a o Objednateli, jsou platné rovněž k datu vypracování znaleckého posudku. Předmět znaleckého posudku: Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i., ze dne (dále také Předmět znaleckého posudku ) Objednatel znaleckého posudku: Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy (dále také Objednatel ) Vypracoval:,, znalecký ústav jmenovaný se sídlem W. Churchilla 4, Praha 3, IČ: , do prvního a druhého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika (dále také Znalec nebo nebo IOM ) Účel znaleckého posudku: je zpracován pro účely stanovení tržní hodnoty Předmětu znaleckého posudku. 1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU Úkolem tohoto znaleckého posudku je: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni , přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany: i. část budovy bez čp/če (výměra 807 m 2 ), způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 65/16B ); 109A40/2011 Str. 9 47

14 ii. iii. část budovy bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 65/17, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 65/17 ); budova bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 65/25 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 65/25 ); iv. budova bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 293 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 293 ); v. budova bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba, na parcele St. 294 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 294 ); vi. vii. viii. ix. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 398 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 398 ); budova bez čp/če, způsob využití zemědělská usedlost, na parcele St. 411 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také Objekt 411 ); budova bez čp/če, způsob využití bydlení, na parcele St. 468 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849 (dále také Objekt 468 ); budova bez čp/če, způsob využití bydlení, na parcele St. 469 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849 (dále také Objekt 469 ); x. část pozemku parc. č. 81/1, pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK), výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xi. část pozemku parc. č. 88/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití zeleň, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xii. část pozemku parc. č. St. 65/1, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, výměra 680 m 2, list vlastnictví č. 743; xiii. pozemek parc. č. St. 65/25, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 144 m 2, list vlastnictví č. 743; xiv. část pozemku parc. č. St. 65/27, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, výměra 32 m 2, list vlastnictví č. 743; xv. xvi. pozemek parc. č. St. 204, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba bez LV, výměra 15 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 293, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; 109A40/2011 Str

15 xvii. xviii. xix. xx. xxi. xxii. pozemek parc. č. St. 294, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 269 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 398, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 767 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 411, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1034, výměra 456 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 461, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba bez LV, výměra 8 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 468, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 849, výměra 93 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 469, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 849, výměra 93 m 2, list vlastnictví č. 743; xxiii. pozemek parc. č. St. 65/15, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, výměra 22 m 2, list vlastnictví č. 1034; xxiv. část pozemku parc. č. St. 65/16, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 807 m 2, list vlastnictví č. 1034; xxv. pozemek parc. č. St. 65/17, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 327 m 2, list vlastnictví č Pozn.: nemovitosti uvedené pod odstavci i. až ix. budou dále v textu zmiňovány jako Stavby. Nemovitosti uvedené pod odstavci x. až xxv. budou dále v textu zmiňovány jako Pozemky. Všechny uvedené nemovitosti budou dále v textu zmiňovány jako Nemovitosti. 1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Při zpracování Předmětu znaleckého posudku jsme vyšli z informací, které jsou uvedené v kapitole Použité podklady a literatura. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu znaleckého posudku, identity Institutu oceňování majetku nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení Institutem oceňování majetku. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. 109A40/2011 Str

16 Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu znaleckého posudku, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli, či Předmětu znaleckého posudku (viz 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve čtyřech originálech. Tři originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku Dostupné informace o Předmětu znaleckého posudku budou vztaženy k datu cenění 31. října nebere v úvahu neočekávanou změnu tržních podmínek po datu ocenění. Výsledek ocenění je tedy časově omezen právě datem ocenění, tedy platný v zásadě k datu ocenění, v jiné době může být výsledek nesprávný či nevhodný. Dále je nutné přihlédnout ke skutečnosti, že datum vypracování tohoto znaleckého posudku se od data ocenění velmi liší. Rozdíl cca 17 měsíců způsobuje značné obtíže se získáním zejména relevantních údajů o Předmětu znaleckého posudku pro některé metody ocenění (zejména pro případné ocenění metodami založenými na majetku ve stavu k datu ocenění). Tento znalecký posudek je vypracován na základě podkladů, které se Znalci podařilo získat po vynaložení veškeré řádné péče do 31. března Jelikož je možné, že i po tomto datu budou Znalci předány relevantní podklady, vyhrazuje si Znalec právo aktualizovat své závěry v tomto znaleckém posudku obsažené např. formou dodatku. 1.4 POJEM TRŽNÍ HODNOTA V rámci tohoto znaleckého posudku bude stanovena tržní hodnota Předmětu znaleckého posudku v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy. Pro daný účel ocenění a potřeby tohoto znaleckého posudku bude tržní hodnota chápána jako ekvivalent ceny obvyklé definované v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V rámci ocenění Předmětu znaleckého posudku se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme tedy hodnotu Předmětu znaleckého posudku jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 109A40/2011 Str

17 Odhadnutá částka nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi. Směna hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění Datum ocenění vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty. Dobrovolný kupující nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Dobrovolný prodávající neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu. Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Náležitý marketing majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění. Informované a rozumné jednání kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. Bez nátlaku každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem. Legislativní definice pojmu obvyklá cena je v zásadě uvedena pouze v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V 2 uvedeného zákona se uvádí: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a 109A40/2011 Str

18 kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 109A40/2011 Str

19 2 POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ 2.1 POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ Výsledky místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne a dne v obci Dolní Břežany v okrese Praha - západ. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu znaleckého posudku Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v obci Dolní Břežany. Obrázek 2-1 Lokalizace Předmětu znaleckého posudku Počet obyvatel v obci Dolní Břežany byl ke dni ocenění Zdroj: 109A40/2011 Str

20 Nemovitosti se nacházejí v areálu v centru obce Dolní Břežany, který byl k datu provedení místního šetření z větší části nevyužíván. Dolní Břežany bezprostředně navazují na Prahu a zahrnují sídla Ohrobec, Zvole, Březová a Oleško. Dolní Břežany jsou centrem i pro sousední obec Zlatníky - Hodkovice (vzdálené přibližně 1 km) a osadu Libeň obce Libeř (vzdálenou přibližně 2 km). V Dolních Břežanech najdeme pouze základní vybavenost (mateřská a základní škola, zdravotní středisko, obchody). Dolní Břežany jsou dobře dopravně dostupné. Obcí prochází silnice II. třídy číslo 101 a přibližně 2 km severně vede rychlostní komunikace R1, která je součástí Pražského okruhu. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami číslo 331, 333, 341 a 342. V obci je rozvod elektrické energie, vodovodu, zemního plynu a kanalizace Popis Nemovitostí OBJEKT 65/16B Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem, na kterou navazují Objekty 65/17 a 65/25. Konstrukční systém Objektu 65/16B je zděný. Objekt 65/16B je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou z převážné části dřevěná. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hladké omítky. Technický stav Objektu 65/16B byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený OBJEKT 65/17 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem, na kterou navazuje Objekt 65/16B. Konstrukční systém Objektu 65/17 je zděný. Objekt 65/17 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou dřevěná. Vrata jsou z profilovaného plechu. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hladké omítky. Technický stav Objektu 65/17 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený OBJEKT 65/25 Jde o dvoupodlažní stavbu, na kterou navazuje Objekt 65/16B. Konstrukční systém Objektu 65/25 je zděný. Objekt 65/25 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. 109A40/2011 Str

21 Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou z dřevěná. Venkovní úpravou povrchu stěn je hrubá omítka. Technický stav Objektu 65/25 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený OBJEKT 293 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 293 je kovový skeletový s vyzdívkami. Objekt 293 je účelově využitelný k výrobě a skladování. Střecha je řešená jako sedlová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Venkovní úpravou povrchu stěn tvoří vlnité šablony, hrubá omítka nebo žádná povrchová úprava. Technický stav Objektu 293 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako horší OBJEKT 294 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 294 je zděný. Objekt 294 je účelově využitelný ke skladování. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna a vrata jsou kovová. Venkovní úpravu povrchu stěn tvoří vápenná hrubá omítka. Technický stav Objektu 294 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako horší OBJEKT 398 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu účelově využitelnou ke skladování. Konstrukční systém Objektu 398 je kovový. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou kovová dvoukřídlá. Technický stav Objektu 398 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako horší OBJEKT 411 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu účelově využitelnou ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Konstrukční systém Objektu 411 je dřevěný s cihelnými pilíři. Střecha je řešená jako sedlová. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. 109A40/2011 Str

22 Technický stav Objektu 411 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako velmi špatný OBJEKT 468 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 468 je dřevěný. Objekt 468 je účelově využitelný k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je řešená jako plochá. Střešní krytina je tvořena z pozinkovaného plechu s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úprava povrchů stěn je tvořena nátěrem. Technický stav Objektu 468 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený OBJEKT 469 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 469 je dřevěný. Objekt 469 je účelově využitelný k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je řešená jako plochá. Střešní krytina je tvořena z pozinkovaného plechu s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úprava povrchů stěn je tvořena nátěrem. Technický stav Objektu 469 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. Stavby dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Při místním šetření bylo zjištěno, že z tohoto důvodu byly některé oceňované stavby již odstraněny Věcná břemena a omezení vlastnických práv Věcná břemena Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne neváznou na Nemovitostech žádná věcná břemena Omezení vlastnických práv Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne neváznou na Nemovitostech žádná omezení vlastnických práv. 109A40/2011 Str

23 Jiná práva a poznámky Bez vlivu na stanovení hodnoty, blíže viz výpis z katastru nemovitostí. 109A40/2011 Str

24 3 VOLBA METODY OCENĚNÍ 3.1 ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je stanovení tržní hodnoty Nemovitostí k datu uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. 3.2 METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Předmětem znaleckého posudku jsou nezastavěné pozemky a pozemky, na nichž se nachází Stavby, které dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Znalec tedy spatřuje hodnotu Nemovitostí pouze v hodnotě Pozemků. Tržní hodnota Staveb je dle odborného úsudku Znalce, v souladu s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů, nulová. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto bude stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, bude hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb Porovnávací metoda Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buďto přímé (přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí) nebo nepřímé, kdy jsou údaje o prodejních cenách nejprve převedeny na standardní nemovitost, se kterou je následně porovnávána nemovitost oceňovaná. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, kdy existuje dostatečné množství obdobných nemovitostí. Postup stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v rámci ocenění (viz kapitola 4.1.1) Metoda stanovení nákladů na odstranění Staveb Demoliční náklady budou vypočteny s použitím Katalogu popisů a směrných cen stavebních prací ÚRS Praha. Směrné ceny budou stanoveny podle převažující konstrukčně materiálové charakteristiky jednotlivých staveb. Měrnou jednotkou je obestavěný prostor stavby, případně hmotnost konstrukce objektu. Výměry objektů k datu ocenění budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Technický stav objektů k datu ocenění byl stanoven dle podkladů Objednatele a provedeného místního šetření. Směrné ceny ceníku hlavní stavební výroby oddíl Demolice objektů platné pro rok 2011 budou upraveny na ceny roku A40/2011 Str

25 pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaným Českým statistickým úřadem. Ocenění provedené dle směrných cen ÚRS Praha je podrobnější obdobou technicko hospodářských ukazatelů (dále také jako THU ). Jedná se o ceny získané výběrovými šetřeními stejně jako u THU, ale v podrobnějším členění. 109A40/2011 Str

26 4 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU 4.1 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Tržní hodnota Nemovitostí bude v souladu s výše uvedeným určena jako tržní hodnota Pozemků, přičemž tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou Stavby, bude snížena o náklady na jejich odstranění Stanovení tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou Stanovení tržní hodnoty Pozemků tvoří stěžejní část ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že znalecký posudek je vypracován s časovým odstupem od data ocenění, bude tržní hodnota Pozemků stanovena porovnávací metodou ve dvou variantách různými přístupy. První přístup bude spočívat v porovnání s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Ve druhé variantě bude stanovena tržní hodnota Pozemků porovnávací metodou s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu provedení místního šetření a pomocí koeficientu vývoje cen pozemků bude přepočtena k datu ocenění. Jelikož byly pozemky předmětem smlouvy jako celek bude k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. Pomocí porovnávací metody bude stanovena tržní hodnota oceňovaných pozemků tak, že bude zohledněn charakter Pozemků jako jednoho funkčního celku. 109A40/2011 Str

27 Tabulka 4-1 Stanovení celkové výměry oceňovaných Pozemků Pozemek parcelní číslo Výměra [m 2 ] Pozemkový katastr - část 81/ ,00 část 88/ ,00 část St. 65/1 680,00 St. 65/25 144,00 část St. 65/27 32,00 St ,00 St ,00 St ,00 St ,00 St ,00 St ,00 St ,00 St ,00 St. 65/15 22,00 část St. 65/16 807,00 St. 65/17 327,00 Pozemky celkem ,00 Zdroj: vlastní výpočet, podklady dodané zástupcem Objednatele VARIANTA 1 - Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do m 2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční výměry pozemku. Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (I S ), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTC S ). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTC O ) použit tzv. index oceňovaného pozemku (I O ). 109A40/2011 Str

28 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací nemovitosti pozemky byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 10 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost pozemku, velikost pozemku a další vlivy. 109A40/2011 Str

29 Tabulka 4-2 Databáze srovnávacích nemovitostí i Nabídková cena nemovitosti [Kč] KRC Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] ,00 0, , , ,00 0, ,00 738, ,00 0, , ,00 Lokalita Dolní Břežany - Průmyslová Jesenice - Osnice Dolní Břežany - Libeň ,00 0, , ,00 Oleško u Zvole ,00 0, , ,00 Zdiměřice ,00 0, , ,00 Dolní Jirčany ,00 0, ,00 722,00 Zdiměřice ,00 0, , ,00 Dolní Jirčany - Třešňovka ,00 0, ,00 876,00 Dobřejovice ,00 0, , ,00 Jesenice - Mladíkov Dopravní dostupnost dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný Inženýrské sítě částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku Využitelnost pozemku Svažitost pozemku Velikost pozemku Další vlivy stavební rovinatý až bez pozemek m 2 vlivu stavební rovinatý do m 2 bez pozemek vlivu stavební rovinatý do m 2 bez pozemek vlivu stavební rovinatý do m 2 bez pozemek vlivu stavební rovinatý do m 2 bez pozemek vlivu stavební rovinatý do m 2 bez pozemek vlivu stavební rovinatý do m 2 bez pozemek vlivu stavební mírně svažitý do m 2 bez vlivu stavební mírně svažitý do m 2 bez stavební rovinatý pozemek do m 2 vlivu bez vlivu Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková. 109A40/2011 Str

30 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTC S Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 7 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní I S. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích pozemků JTC S. k 1 koeficient lokality k 2 koeficient dopravní dostupnosti k 3 koeficient inženýrských sítí k 4 koeficient využitelnosti pozemku k 5 koeficient svažitosti pozemku k 6 koeficient velikosti pozemku k 7 koeficient dalších vlivů Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-3 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí JTC S i Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] k 1 k 2 k 3 k 4 k 5 k 6 k 7 I S JTC S [Kč/m 2 ] , ,00 353,64 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,85 416, ,00 738, ,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,66 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , , , ,15 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 722, ,45 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 0,90 1,00 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 0, , ,00 876, ,45 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0, , , , ,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,14 Zdroj: vlastní výpočet Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (I S ) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTC S ) viz Tabulka 4-3. Tři ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka zvýrazněny 109A40/2011 Str

31 kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot standardní jednotkové tržní ceny. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-4). Tabulka 4-4 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí 10 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 7 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 2 250,00 Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 3 257,14 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 350,56 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 2 412,87 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 3 113,99 Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m 2 ] 2 763,43 Zdroj: vlastní výpočet Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 7 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti I O a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTC O. Tabulka 4-5 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků - JTC O Lokalita Dolní Břežany Dopravní dostupnost dobře dostupný Inženýrské sítě částečné u paty pozemku Využitelnost pozemku stavební Svažitost pozemku rovinatý pozemek Velikost pozemku nad m 2 Další vlivy bez vlivu Koeficienty odlišnosti k 1 1,00 k 2 1,00 k 3 1,00 k 4 1,00 k 5 1,00 k 6 0,80 k 7 1,00 Index odlišnosti oceňované nemovitosti I O 0,80 Jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTC O [Kč/m 2 ] 2 210,74 Zdroj: vlastní výpočet Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. 109A40/2011 Str

32 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění - varianta 1 Tabulka 4-6 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění Pozemek parcelní číslo Výměra [m 2 ] JTC O [Kč/m 2 ] Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč] Pozemkový katastr - část 81/ , , ,00 část 88/ , , ,80 část St. 65/1 680, , ,20 St. 65/25 144, , ,56 část St. 65/27 32, , ,68 St , , ,10 St , , ,90 St , , ,06 St , , ,58 St , , ,44 St , , ,92 St , , ,82 St , , ,82 St. 65/15 22, , ,28 část St. 65/16 807, , ,18 St. 65/17 327, , ,98 Pozemky celkem , ,32 Zdroj: vlastní výpočet VARIANTA 2 - Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu provedení místního šetření a přepočet tržní hodnoty k datu ocenění pomocí koeficientu vývoje cen pozemků Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně 109A40/2011 Str

33 dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do m 2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční výměry pozemku. Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (I S ), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTC S ). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTC O ) použit tzv. index oceňovaného pozemku (I O ) Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací nemovitosti pozemky byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu vypracování znaleckého posudku. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 9 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost, velikost pozemku a další vlivy. 109A40/2011 Str

34 Tabulka 4-7 Databáze srovnávacích nemovitostí i Nabídková cena nemovitosti [Kč] KRC Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] ,00 0, , ,00 Lokalita Dolní Břežany - Za Příkopem ,00 0, , ,00 Vestec ,00 0, ,00 675,00 Dolní Břežany ,00 0, , , ,00 0, , , ,00 0, , , ,00 0, , , ,00 0, , , ,00 0, , ,00 Dolní Jirčany - Ke Kukaláku Kunratice - Vídeňská Zbraslav - Cisterciácká Kunratice - U Rakovky Jesenice - Budějovická Vestec, Hodkovická Dopravní dostupnost dobře dostupný velmi špatně dostupný obtížně dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný Inženýrské sítě kompletní u paty pozemku obtížně dostupné dostupné kompletní u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku dostupné kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku Využitelnost pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební Svažitost pozemku rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek mírně svažitý rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek Velikost pozemku Další vlivy do m 2 bez vlivu až bez m 2 vlivu do m 2 bez vlivu do m 2 bez vlivu nad bez m 2 vlivu až bez m 2 vlivu až bez m 2 vlivu až bez m 2 vlivu až bez m 2 vlivu Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková. 109A40/2011 Str