Oceňování nemovitostí Věcná hodnota

Transkript

1 Návrat stavařek ke kvalifikaci - nemovitosti a realitní trh CZ.2.17/2.1.00/37242 Oceňování nemovitostí Věcná hodnota (nákladová metoda) Cost method, Cost approach Základní princip Postup výpočtu Náklady a oceňovací podklady Životnost a opotřebení Funkční a ekonomické nedostatky doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D., FSv ČVUT v Praze

2 Čas : minulost současnost budoucnost Přístup : nákladový porovnávací výnosový Hodnota reprezentuje : náklady na pořízení nemovitosti v minulosti aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí očekávaný výnos z nemovitosti Výstup : Věcná hodnota Porovnávací hodnota Výnosová hodnota TRŽNÍ HODNOTA

3 Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost výsledek = tzv. věcná hodnota (technická hodnota, substanční hodnota) Věcná hodnota = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku

4 Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou = náklady na pořízení stavby - znehodnocení (opotřebení) - konkrétní vlivy (funkční nedostatky) - obecné tržní vlivy (ekonomické nedostatky)

5 Algoritmus výpočtu tržní hodnoty 1. Popis nemovitosti (nález) 2. Výpočet obestavěného prostoru 3. Stanovení typu objektu 4. Výpočet reprodukční ceny 5. Životnost 6. Opotřebení 7. Funkční nedostatky 8. Ekonomické nedostatky

6 Proč klienta zajímá věcná hodnota? Detailní popis technického stavu nemovitosti (trhliny, poškození dřevokazným hmyzem, tepelně izolační vlastnosti.) Výše nákladů na pořízení a užívání nemovitosti (materiálně technická charakteristika provozní náklady, zatížení.) Životnost nemovitosti

7 1. Popis nemovitosti Pozemky Popis (umístění, tvar, svažitost, přístupnost, účel a využití ) Údaje z KN (parcelní číslo, rozloha, způsob využití) Hlavní stavby Širší vztahy, popis jednotlivých staveb Název, parc.číslo pozemku, účel a využití, materiálně technická charakteristika, stáří, životnost, ZP, OP, PP Vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty

8 2. Výpočet obestavěného prostoru ČSN a nahrazující ISO normy (stavba = geometrické těleso, vč. základů a střechy) Oceňovací předpis příloha č.1 (prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku) (zjednodušení, neuvažuje základy apod.)

9 Dále je třeba zjistit : ZP (zastavěná plocha) Počet NP a PP (nadzemní a podzemní podlaží) PP (celková podlahová plocha) Celková pronajímatelná plocha

10 Obestavěný prostor (OP) = součet OP spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. OP základů se neuvažuje OP spodní stavby: vymezen po stranách vnějším pláštěm bez přizdívek, dole spodním lícem podlahy nejnižšího PP, (neměřitelné +10 cm), nahoře spodním lícem podlahy 1.NP OP vrchní stavby: vymezen po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1. NP, pokud je nad terénem připočítat podezdívku, u nepodsklepené + 10 cm, nahoře horní líc podlahy půdy nebo vnější líc ploché střechy, horní líc dlažby terasy OP zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, se vypočte vynásobením ZP součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a 1/2 výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky nebo geometrický tvar

11 Neuvažuje se: Obestavěný prostor (OP) a) balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, b) římsy, pilastry, půlsloupy, c) vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi. Připočítává se: balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, OP = půdorysná plocha * 1m

12 Zastavěná plocha (ZP) Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.

13 světlá výška nejméně 1,70 m oddělené: Podlaží a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží, c) u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, d) u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy. Podkroví i podzemí, alespoň v 1 místě 1,70 a stavebně upraveno k účelovému využití. PP = úroveň horního líce podlahy v průměru níže než 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby

14 Výška podlaží Světlá výška podlaží = svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu Výška podlaží = vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah nižšího a vyššího podlaží. U jednopodlažních objektů bez půdního prostoru a u nejvyššího podlaží u staveb s plochou světlá výška podlaží zvětšená o 0,20 m, u sedlové střechy k hornímu líci hřebene.

15 Podlahová plocha (PP) = plocha půdorysného řezu místností vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží (vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky)) Započte se: arkýř, lodžie, vnitřní schodiště výklenek (alespoň 1,2m*0,3m nebo 0,36 m2, v 2 m) komora (mimo byt), sklep: koef. 0,8 terasa, balkón, pavlač: koef. 0,17 nezasklená lodžie: koef. 0,20 sklepní kóje, půda: koef. 0,10

16 ČSN Výpočet OP

17 3. Stanovení typu objektu Způsob užití U polyfunkčních objektů : Po částech Převažující užití Největší podobnost způsobu užití Druh konstrukce Zděná Monolitická, montovaná železobetonová Ocelová Dřevěná, díly na bázi dřevní hmoty

18 4. Výpočet reprodukční ceny = cena, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu (nebo stavbu shodných parametrů) Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení (opotřebení)

19 Výpočet reprodukční ceny Globální způsob rozpočtové ukazatele stavebních objektů ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku Stavebnicový způsob agregované ceny konstrukčních částí a funkčních dílů Podrobný položkový rozpočet směrné nebo orientační jednotkové ceny stavebních a montážních prací

20 Globální způsob Vysoce agregované ceny (rozpočtové ukazatele) - Typ a rozsah nosné konstrukce - Objektivizace : - Odlišné řešení, kvalita a množství vybavení (standard stavby) - Objemové parametry (ZP, výška) - Časová aktuálnost - Náklady související s umístěním a přípravou stavby (NUS) Umělecká, umělecko řemeslná díla, historické artefakty

21 vlastní databáze cen staveb, stavebních objektů, konstrukcí a prací, základní ceny za měrnou jednotku (obvykle 1m 3 OP) uváděné cenovým předpisem včetně úpravy koeficienty (kromě koeficientu prodejnosti), software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb), jednotkové a agregované ceny stavebních prací (ÚRS Praha, a.s., RTS Brno, a.s., apod.), přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) pomocí indexů, porovnání. Podklady :

22 Orientační cena na m 3 obestavěného prostoru (c.ú.2015) Zdroj:

23 Typ Oceňovací předpis : Základní ceny za m 3 OP budovy a její standardní vybavení (c.ú.1994) Číslo SKP Kód CZ- CC Účel užití budovy Kč/m 3 obestavěného prostoru A budovy pro zdravotnictví 2 740,- B budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity budovy nebytové ostatní 2 830,- C školy, university a budovy pro výzkum 2 538,- D budovy pro společenské a kulturní účely 2 611,- E budovy pro sport 2 579,- F G budovy pro administrativu 123 budovy pro služby 121 budovy hotelů Vynásobit koeficientem změny cen staveb Ki!!!! budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod , ,- H budovy pro obchod (společné stravování) 2 669,- I budovy bytové ostatní (sociální péče) 2 239,- J domy vícebytové (typové) 1 950,- K domy vícebytové (netypové) 2 150,- L budovy pro průmysl 2 786,-

24 Koeficient změny ceny staveb K i (2015)

25 Koeficient změny ceny staveb K i (2015)

26 Venkovní úpravy 2,0 3,5 % z věcné hodnoty budovy pro bydlení 1,5 5,0 % z věcné hodnoty budovy občanské výstavby a haly 3,5 5,0 % z věcné hodnoty RD

27 5. Životnost Technická životnost (vznik stavby zchátrání a technický zánik za předpokladu běžné údržby) Právní životnost (SP demoliční výměr) Ekonomická životnost (vznik stavby ztráta ekonomické užitečnosti a smysluplnosti) Morální životnost (vznik stavby zastarání stavby (dispozice, styl, standard, technologie, trh, rozvoj území))

28 Vlivy na technickou životnost : způsob založení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, schodiště. způsob a intenzita užívání stavby, provádění běžné údržby, modernizace, generální opravy apod.

29 Předpokládaná životnost při běžné údržbě : Budovy, haly, RD (zděná, betonová, ocelová kce.) Budovy, haly, RD (ostatní) Rekreační chaty, garáže (zděné) Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (dřevěné oboustr., montované) Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (ostatní) Inženýrské a speciální pozemní stavby 100 let 80 let 80 let 60 let 50 let let

30 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Instalační prefabrikáty (jádra) 15-25

31 6. Opotřebení (znehodnocení) = pokles kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu udává se v % z hodnoty nové stavby

32 Opotřebení základní pojmy opotřebení (A) technická hodnota stavby (TH) stáří stavby (S) zbývající životnost stavby (T) životnost stavby (Z) roční procento znehodnocení (p) prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) prvky krátkodobé životnosti (PKŽ)

33 A (%) + TH(%) = 100% Z = S+T

34 Odhad znehodnocení stavby : Globální způsob Analytický způsob Nákladový způsob ostatní

35 Globální způsob (vychází z odhadu celkové životnosti stavby) s lineárním průběhem po celou dobu životnosti stavby s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období s nelineárním průběhem (kvadratická, kubická, logaritmická křivka) kombinace

36 Metody výpočtu opotřebení Lineární metoda Lineární metoda se zbytkem Kusýnova metoda Kusýn Röttingerova metoda Rossova metoda Kvadratická metoda Semikvadratická metoda

37 Lineární metoda p = 100 / Z = 100 / (S + T) A = S * p = S * 100 / Z = 100 * S / (S + T) (%) TH = 100 A = S * 100 / Z = 100 * T / Z (%)

38 Příklad lineární metoda S stáří stavby (rok) 75 Ž předpokládaná celková životnost 100 O opotřebení = S / Ž x 100 % = 75,00 %

39 Analytický způsob (vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby) Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených procentuálními cenovými podíly Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost Kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponent)

40 Analytická metoda (dle oceňovacího předpisu) cenové podíly konstrukcí a vybavení předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení A i = S i / Z i * 100 * cp i A = A i lze odborně odhadnout S nebo S/Z

41 Nákladový způsob znehodnocení = odhadnuté náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu znehodnocení = odhadnuté náklady na odstranění vad jednotlivých dílčích komponent Ostatní znehodnocení = rozdíl mezi věcnou hodnotou bez opotřebení a tržní cenou (porovnání, výnosová)

42 7. Funkční nedostatky - zohledňují morální zastarání stavby 1. Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků 2. Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků (model, ideál) 3. Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku (skutečnost) 4. Výpočet funkčních nedostatků - Základní funkční nedostatky - Provozní funkční nedostatky

43 8. Ekonomické nedostatky Koeficient prodejnosti (oceňovací předpis) = poměr skutečně dosažených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě