Oceňování nemovitostí. Ekonomika a managment

Transkript

1 Oceňování nemovitostí Ekonomika a managment

2 Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)

3 Obvyklá cena Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo služby vyplývající z osobního vztahu k nim.

4 Mimořádná cena = cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)

5 Zjištěná cena Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění)

6 Tržní prostředí nemovitost přináší užitek, je prospěšná (výnosy, výhody, uspokojení z vlastnictví) alespoň minimální poptávka (pravděpodobnost existence potenciálního zájemce) alespoň minimální kupní síla ochotná vstoupit na trh a zaplatit za nemovitost převoditelnost a legální dostupnost nemovitosti

7 Specifika trhu s nemovitostmi nemovitosti jsou fixovány polohou, nemohou být stejné menší počet účastníků trhu, relativně vysoké ceny specifické způsoby financování regulace legislativa, veřejná správa pomalejší nastolení rovnováhy, méně předvídatelné horší informovanost účastníků trhu, méně zkušeností, složitá transakce složitější rozhodování nemovitosti mají velkou životnost, jsou nepřenosné, málo likvidní, jejich prodej a nákup je zdlouhavý, dlouhodobé úvahy

8 Segmenty trhu Volné pozemky nezastavitelné, zemědělské jednotlivé zastavitelné větší územní celky určené k zástavbě nebo rozvoji Rodinné domy zastaralé typy, části zemědělských usedlostí novější typy starší vily moderní novostavby Činžovní domy klasické původní z hromadné výstavby, panelové moderní nové plně obsazené nájemníky s podílem provozních prostor bez regulace nájemného a prázdné

9 Komerční objekty administrativní prodejní ubytovací pro jiný účel Provozní průmyslové skladové jiné Rekreační Segmenty trhu jednoúčelové konformní chaty individuální objekty v kvalitním prostředí Ostatní a speciální

10 Jiná hlediska Využitelnost nemovitosti : okamžitě po nezbytných opravách po rozsáhlé rekonstrukci a modernizaci pro jiné lepší účely pro demolici pro jiné spekulační motivy Trh : lokální regionální celostátní nadnárodní

11 Základní přístupy k tržnímu ocenění na bázi porovnání Porovnávací metoda na bázi vynaložených nákladů Nákladová metoda na bázi očekávaných výnosů Výnosová metoda

12 Přístup na bázi porovnání srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu Porovnávací hodnota = cena podobné nemovitosti včetně zohlednění případných odlišností a časového odstupu

13 Přístup na bázi porovnání založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu výsledek = je tzv. porovnávací hodnota porovnávací hodnota = cena podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu princip nabídky a poptávky vnější vlivy (současné + potenciální)

14 Algoritmus porovnávací metody

15 10 prvků porovnání Odlišné podmínky transakce přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky, Odlišné vlastnosti nemovitostí poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a možnosti využití, nerealitní faktory

16 Pravidla vyrovnávání cen oceňovaná nemovitost shodná se vzorkem PH = CV oceňovaná nemovitost horší než vzorek PH < CV oceňovaná nemovitost lepší než vzorek PH > CV PH = porovnávací hodnota oceňované nemovitosti CV = známá cena vzorku

17 Úprava ceny vzorku (CV) Hodnocení cenotvorné odlišnosti základ X % X (koeficient) Absolutní forma v penězích Vzorek je horší o X CV CV + x % CV * (1 +x) Přirážka k CV Vzorek je lepší o X CV CV - x % CV * (1 - x) Srážka z CV CV = cena vzorku, tzn. cena srovnatelné nemovitosti

18 Přístup na bázi kapitalizace výnosů ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu)

19 Přístup na bázi kapitalizace výnosů ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu) časová hodnota peněz relativní riziko investice

20 Výnosy z nemovitostí Výnos (pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti) = předpokládané příjmy, resp. výnosy z nemovitosti - výdaje, resp.náklady, spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. obvykle za období jednoho roku jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace), časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow), řada systematicky se chovajících výnosů konstantní, klesající, rostoucí trend.

21 Jak spočítat výnos? potenciální hrubý výnos (PHV) efektivní hrubý výnos (EHV) čistý provozní výnos (V) čistý provozní výnos po odpočtu splátek (V M ) Další položky pro výpočet výnosů : výpadek nájemného a ztráty (r VN ) provozní náklady (PN) splátky půjčky (R S )

22 Vztah mezi jednotlivými výnosy potenciální hrubý výnos (PHV) - výpadek nájemného a ztráty (r VN ) = efektivní hrubý výnos (EHV) - provozní náklady (PN) = čistý provozní výnos (V) - splátky půjčky (R S ) = čistý provozní výnos po odpočtu splátek (V M )

23 Transformace výnosů na současnou diskontování hodnotu řada jednotlivých budoucích ročních výnosů (mohou být proměnlivé) jednotlivé výnosy je třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst součet je považován za výnosovou hodnotu nemovitosti (jedná se o metodu diskontovaných cash-flow) odúročení - tzv. diskontní míra kapitalizování jediný reprezentativní výnos tzv. kapitalizační míra (zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu i jeho návratnost)

24 Konstantní výnosy po neomezenou dobu (věčná renta) VH V i d VH je výnosová hodnota, V je konstantní výnos v jednotlivých letech, i d je roční diskontní míra

25 Přímé kapitalizování Princip výpočtu : předpoklad, že mezi ročním výnosem a hledanou výnosovou hodnotou existuje pro daný segment trhu rovnováha a že lze tudíž hledanou výnosovou hodnotu nemovitosti zjistit jako násobek ročního výnosu VH V * k VH je výnosová hodnota nemovitosti, V je odhadnutý roční výnos (hrubý potenciální výnos, případně efektivní), k je koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou pro rychlou orientaci o možné úrovni výnosové hodnoty

26 Výnosové kapitalizování založeno na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíží k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku (obvykle 5 15 roků) a k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku

27 Jak stanovit míru výnosnosti? Odhadnout stavebnicový způsob odhadu míry výnosnosti (dosahovaná míra výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přirážky nebo srážky (potenciální rizika)) srovnání s výnosností relativně bezpečného typu investic a připočtení rizikové prémie i v i p i

28 Přístup na bázi nákladů technický pohled na nemovitost Věcná hodnota (substanční, technická) = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku

29 Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost výsledek = tzv. věcná hodnota (technická hodnota, substanční hodnota) Věcná hodnota = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku

30 Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou = náklady na pořízení stavby - znehodnocení (opotřebení) - konkrétní vlivy (funkční nedostatky) - obecné tržní vlivy (ekonomické nedostatky)

31 Výpočet reprodukční ceny = cena, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu (nebo stavbu shodných parametrů) Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení (opotřebení)

32 Výpočet reprodukční ceny Globální způsob rozpočtové ukazatele stavebních objektů ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku Stavebnicový způsob agregované ceny konstrukčních částí a funkčních dílů Podrobný položkový rozpočet směrné nebo orientační jednotkové ceny stavebních a montážních prací

33 Globální způsob Vysoce agregované ceny (rozpočtové ukazatele) - Typ a rozsah nosné konstrukce - Objektivizace : - Odlišné řešení, kvalita a množství vybavení (standard stavby) - Objemové parametry (ZP, výška) - Časová aktuálnost - Náklady související s umístěním a přípravou stavby (NUS) Umělecká, umělecko řemeslná díla, historické artefakty

34 vlastní databáze cen staveb, stavebních objektů, konstrukcí a prací, základní ceny za měrnou jednotku (obvykle 1m 3 OP) uváděné cenovým předpisem včetně úpravy koeficienty (kromě koeficientu prodejnosti), software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb), jednotkové a agregované ceny stavebních prací (ÚRS Praha, a.s., RTS Brno, a.s., apod.), přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) pomocí indexů, porovnání. Podklady :

35 Životnost Technická životnost (vznik stavby --- zchátrání a technický zánik za předpokladu běžné údržby) Právní životnost (SP --- demoliční výměr) Ekonomická životnost (vznik stavby --- ztráta ekonomické užitečnosti a smysluplnosti) Morální životnost (vznik stavby --- zastarání stavby (dispozice, styl, standard, technologie, trh, rozvoj území))

36 Vlivy na technickou životnost : způsob založení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, schodiště. způsob a intenzita užívání stavby, provádění běžné údržby, modernizace, generální opravy apod.

37 Předpokládaná životnost při běžné údržbě : Budovy, haly, RD (zděná, betonová, ocelová kce.) Budovy, haly, RD (ostatní) Rekreační chaty, garáže (zděné) Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (dřevěné oboustr., montované) Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (ostatní) Inženýrské a speciální pozemní stavby 100 let 80 let 80 let 60 let 50 let let

38 Odhad znehodnocení stavby : Globální způsob Analytický způsob Nákladový způsob ostatní

39 Globální způsob (vychází z odhadu celkové životnosti stavby) s lineárním průběhem po celou dobu životnosti stavby s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období s nelineárním průběhem (kvadratická, kubická, logaritmická křivka) kombinace

40 Analytický způsob (vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby) Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených procentuálními cenovými podíly Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost Kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponent)

41 Nákladový způsob znehodnocení = odhadnuté náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu znehodnocení = odhadnuté náklady na odstranění vad jednotlivých dílčích komponent Ostatní znehodnocení = rozdíl mezi věcnou hodnotou bez opotřebení a tržní cenou (porovnání, výnosová)

42 Analýza trhu Analýza celkové ekonomické situace v oblasti nemovitosti Analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu Analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm

43 Role jednotlivých metod oceňování čas : minulost současnost budoucnost přístup : nákladový porovnávací výnosový hodnota reprezentuje náklady na pořízení nemovitosti v minulosti aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí očekávaný výnos z nemovitosti výstup : Věcná hodnota Porovnávací hodnota Výnosová hodnota TRŽNÍ HODNOTA

44 Odhad tržní hodnoty nemovitosti = analýza toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou váha podle typu oceňované nemovitosti