ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení hodnoty nemovitého majetku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení hodnoty nemovitého majetku Italská Praha 2 Tel.: Fax.: appraisalservices@bdo.cz

2 ZNALECKÝ POSUDEK ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO: DATUM OCENĚNÍ: DATUM VYPRACOVÁNÍ: ÚČEL: Stanovení tržní ceny a zjištěné ceny nemovitostí za účelem koupě těchto nemovitostí OBJEDNATEL: Úřad práce ČR Krajská pobočka v Liberci Dr. Milady Horákové 580/7 Liberec IV. Perštýn Liberec ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL: Ing. Tomáš Kašper POČET VYHOTOVENÍ: 2 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu Posudek obsahuje 76 stran včetně úvodní strany a 11 stran příloh. 2/76

3 OBSAH: 1. ÚVOD ZÁKLADNÍ INFORMACE DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY METODY OCENĚNÍ KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ NÁJEMNÍ VZTAHY VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV VĚCNÁ BŘEMENA OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY STANOVENÍ HODNOTY PŘEDMĚTU OCENĚNÍ VOLBA METODY OCENĚNÍ STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V ÚROVNI ZJIŠTĚNÉ CENY STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY POZEMKŮ REKAPITULACE STANOVENÍ ZJIŠTĚNÝCH CEN NEMOVITOSTÍ 44 3/76

4 3.3 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ METODA 1 - STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM METODA 2 - STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM REKAPITULACE STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ ZÁVĚR ZNALECKÁ DOLOŽKA 76 4/76

5 PŘÍLOHY Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne list vlastnictví č. 2675, katastrální území Liberec, obec Liberec Příloha č. 2 Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 Fotografický záznam předmětu ocenění Příloha č. 4 Stanovení koeficientu K 4 a opotřebení pro účely výpočtu Zjištěné ceny 5/76

6 POUŽITÉ PODKLADY Pro zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: A. Výpis z katastru nemovitostí ze dne list vlastnictví č. 2675, katastrální území Liberec, obec Liberec; B. Kopie katastrální mapy evidující stav ke dni , mapový list č. LIBEREC 5-7/21, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec C. Částečná projektová dokumentace objektu č.p. 632 (půdorysy, řezy); D. Územní plán města Liberec; E. Aktuální přehled nájemních smluv uzavřených v objektu Elitron; F. Smlouva nájemní č. 01/08 uzavřená mezi ELITE Office Park, a.s. se sídlem Rumunská 655/9, Liberec IV, (pronajímatel) a JUDr. Editou Volnou, U Statku 98, Liberec 25, IČ: (nájemce), ze dne ; G. Přehled oprav ELITRON za období 01/ /2012; H. Kopie přiznání k dani z nemovitosti na zdaňovací období roku 2012; I. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále také Zákon ) a jeho prováděcí vyhláška, v platném znění k datu ocenění (dále také Vyhláška ); J. Výsledky místního šetření ze dne 11. dubna Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. 6/76

7 POUŽITÁ LITERATURA A JINÉ ZDROJE Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně přístupných zdrojů: [1] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha. [2] Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství. Brno 1999, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN [3] Bradáč, A.: Teorie Oceňování nemovitostí, VII. přepracované a doplněné vydání. Brno 2008, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN [4] Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2012, Brno 2011, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN [5] Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN [6] Mařík, M. Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007, ISBN [7] ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Praha 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN [8] Soudní inženýrství, ročníky Brno , Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN X. [9] The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, [10] The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, [11] Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN [12] Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN [13] [14] [15] [16] Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných. Neprováděli jsme žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokumentů, ze kterých jsme ve znaleckém posudku vycházeli. 7/76

8 1. ÚVOD 1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o Předmětu ocenění jsou platné k datu ocenění. Veškeré identifikační údaje o Objednateli a Znalci jsou platné k datu vydání znaleckého posudku. Předmět ocenění: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 2675, v obci Liberec, katastrální území Liberec, včetně příslušenství. stavba č.p. 632, způsob využití: průmyslový objekt, na pozemku parc. č. 1457/10; pozemek parc. č. 1457/7, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 459 m 2 ; pozemek parc. č. 1457/8, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra m 2 ; pozemek parc. č. 1457/9, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 281 m 2 ; pozemek parc. č. 1457/10, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2 ; pozemek parc. č. 1457/12, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra m 2 ; pozemek parc. č. 1457/13, druh pozemku: zahrada, výměra 53 m 2 ; pozemek parc. č. 1457/14, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 138 m 2 ; pozemek parc. č. 1457/15, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 72 m 2 ; (vše dále také Předmět ocenění ) 8/76

9 Objednatel znaleckého posudku: Vypracoval: Úřad práce ČR Krajská pobočka v Liberci Dr. Milady Horákové 580/7 Liberec IV. Perštýn Liberec (dále také Objednatel ), společnost se sídlem Všenory, V Americe 114, PSČ , IČ: , zapsaná na základě rozhodnutí Ministra spravedlnosti České republiky č.j. 234/2006-ODS-ZN/5, ve znění rozhodnutí č.j. 9/2009-OD-ZN/15 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, Ekologie a Právní vztahy k cizině (dále také Znalec ) Účel znaleckého posudku: Stanovení tržní ceny a zjištěné ceny nemovitostí za účelem koupě těchto nemovitostí. 1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU Znaleckým úkolem je stanovení tržní ceny (obecné, obvyklé) a stanovení zjištěné ceny dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, a to v jejím znění platném ke dni zpracování posudku. Předmětem ocenění se rozumí následující nemovitosti evidované na listu vlastnictví č v katastru nemovitostí v obci Liberec, katastrální území Liberec, včetně příslušenství: i. budova v části obce Liberec IV-Perštýn, č.p. 632, způsob využití: průmyslový objekt, na pozemku parc. č. 1457/10 (dále také Budova č.p. 632 ); ii. iii. iv. pozemek parc. č. 1457/7, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 459 m 2 (dále také Pozemek 1457/7 ); pozemek parc. č. 1457/8, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra m 2 (dále také Pozemek 1457/8 ); pozemek parc. č. 1457/9, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 281 m 2 (dále také Pozemek 1457/9 ); v. pozemek parc. č. 1457/10, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2 (dále také Pozemek 1457/10 ); 9/76

10 vi. pozemek parc. č. 1457/12, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra m 2 (dále také Pozemek 1457/12 ); vii. pozemek parc. č. 1457/13, druh pozemku: zahrada, výměra 53 m 2 (dále také Pozemek 1457/13 ); viii. pozemek parc. č. 1457/14, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 138 m 2 (dále také Pozemek 1457/14 ); ix. pozemek parc. č. 1457/15, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 72 m 2 (dále také Pozemek 1457/15 ). (položky ii. ix. dále také jako Pozemky ) (vše dohromady dále také jako Nemovitosti ). 1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Při zpracování ocenění jsme vyšli z informací, které jsou uvedeny v částech Použité podklady a Použitá literatura a jiné zdroje. Informace a podklady poskytnuté Objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné. Další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu ocenění, identity společnosti BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o. nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu ocenění, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli či Předmětu ocenění (viz 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Znalec dále prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy Objednatelem. V případě, že Objednatel nepředložil Znalci dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá Znalec jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související. Hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených. Případné rozdíly mezi výslednými hodnotami a výstupy průběžných výpočtů jsou způsobeny zaokrouhlením. 10/76

11 Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu ocenění a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu. 1.4 METODY OCENĚNÍ Hodnotu nemovitostí lze stanovit několika způsoby: V úrovni tržních cen (obvyklá, obecná cena) Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí indexů. Toto porovnání může být provedeno dvěma způsoby. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standardní, takže indexy použité pro oceňovaný objekt jsou rovny jedné, příslušnými hodnotami indexů jsou upraveny pouze ceny srovnávacích nemovitostí a hodnota oceňované nemovitosti je následně vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitost, jejíž indexy jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitost oceňovaná, její cena je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitostí přepočtený příslušnými koeficienty. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Výnosová metoda předpokládá, že oceňované nemovitosti budou přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Všeobecně lze jako vstupní podklad použít výši nájemného v místě a čase obvyklou sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitostí. Výnosová hodnota je pak součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitostí. Z H ČRV t 1 i t 1, k 1 t k kde H = hodnota předmětu ocenění k datu ocenění ČRV t = je čistý roční výnos z nemovitostí v roce t i k = kalkulovaná kapitalizační míra v roce k Z = doba životnosti nemovitosti 11/76

12 Pro období s proměnlivým čistým ročním výnosem z pronájmu daných nemovitostí je výnosová hodnota vypočtena jako součet diskontovaných čistých výnosů. Za předpokladu, že čistý roční výnos z nemovitostí je konstantní, lze nahradit konečnou geometrickou řadu diskontovaných čistých ročních příjmů z nemovitostí s neznámým, resp. obtížně odhadnutelným počtem členů, řadou nekonečnou, která ji velmi dobře aproximuje. Rozdíl mezi součty obou geometrických řad (konečné a nekonečné) s rostoucím počtem členů = počtem let, konverguje poměrně rychle k nule. Vzhledem k tomu, že je ve výpočtu výnosové hodnoty kalkulováno s obnovovacími investicemi ve formě odpisů, lze předpokládat neomezenou dobu životnosti nemovitosti, pokud její existence a výnosový potenciál není omezen jinými vnějšími faktory. V případě, že je čistý roční výnos z nemovitostí konstantní, lze tedy použít následující matematický vzorec: ČRV H i k kde H = hodnota předmětu ocenění k datu ocenění ČRV t = čistý roční výnos z nemovitostí v následujícím roce po datu ocenění i k = kalkulovaná kapitalizační míra Při použití dvoufázové metody (první fáze po dobu proměnlivého čistého výnosu, druhá fáze s konstantním čistým výnosem) je výsledná výnosová hodnota rovna: H T t 1, k 1 ČRV t 1 i k t ČRV i * 1 k T 1 i T k kde H = hodnota předmětu ocenění k datu ocenění ČRV t = čistý roční výnos z nemovitostí v roce t ČRV T+1 = čistý roční výnos z nemovitostí v roce T+1 i k = kalkulovaná kapitalizační míra v roce k T = délka trvání 1. fáze Tato metoda je vhodná pro nemovitosti pronajaté nebo pronajmutelné s výnosovým potenciálem. Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Tato hodnota je dále upravena o opotřebení stavby. Její použití je vhodné zejména u nemovitostí, jejichž hodnota je dána rozhodující mírou náklady, tedy v případě, že oceňovanou nemovitost není možné pronajmout a zároveň se jedná o nemovitost natolik specifickou, že není možné provést porovnání. 12/76

13 V úrovni zjištěné (vyhláškové) ceny dle příslušného zákona a prováděcí vyhlášky Metoda zjištěné (vyhláškové) ceny dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, v platném znění k datu ocenění. 1.5 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Stanovení zjištěné (vyhláškové) ceny Předmětu ocenění bude provedeno v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhláškou ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Při stanovení tržní hodnoty (obvyklá, obecná cena) se ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme hodnotu Předmětu ocenění jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Odhadnutá částka nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi. Směna hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění. Datum ocenění vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty. Dobrovolný kupující nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Dobrovolný prodávající neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu. Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Náležitý marketing majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění. 13/76

14 Informované a rozumné jednání kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. Bez nátlaku každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem. 1.6 PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM Znalec při stanovení hodnoty Předmětu ocenění postupoval dle platných právních předpisů České republiky vždy k datu ocenění, zejména dle předpisů dále uvedených v tomto posudku. 14/76

15 NÁLEZ 15/76

16 2. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 2.1 VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ Místní šetření bylo provedeno dne 11. dubna 2012 v Liberci, na adrese Dr. Milady Horákové č.p Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu ocenění. Místního šetření se zúčastnil zástupce Objednatele a Znalce POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ Nemovitosti se nacházejí v centru Liberce, v ulici Dr. Milady Horákové v bezprostřední blízkosti historického centra města. Obrázek 2-1 Lokalizace Nemovitostí v Liberce Zdroj: Počet obyvatel v obci je ke dni ocenění Oceňované Nemovitosti se nacházejí v centru krajského města Liberec, v ulici Dr. Milady Horákové. Nemovitosti jsou přístupné pomocí osobní a nákladní automobilové dopravy rovněž z ulice Dr. Milady Horákové. Dopravní obslužnost lokality, v níž jsou Nemovitosti situovány, je na velmi dobré úrovni, jedná se o atraktivní lokalitu v centru města. Nemovitosti jsou vzhledem ke své lokalizaci v centru města, dostupné především pomocí městské hromadné dopravy. Nejbližší autobusovou a tramvajovou zastávkou je stanice Fügnerova. Okolí je tvořeno smíšenou zástavbou městského typu. V těsné blízkosti 16/76

17 Nemovitostí se nachází obchodní centrum, dům kultury, nádraží MHD a řada administrativních, obchodních a obytných objektů. V Liberci se nachází veškerá občanská vybavenost. Dle územního plánu města Liberec se Nemovitosti nacházejí v zastavěném území obce s využitím jako plochy smíšené městské. Jedná se o území určené pro bydlení v kombinaci s obslužnými funkcemi. Budova č.p. 632 byla dokončena v roce Jedná se o pětipodlažní výrobně administrativní budovu. Objekt se člení na jedno podzemní podlaží (dále také PP ) a čtyři nadzemní podlaží (dále také NP ), z čehož 1. až 3. NP jsou identická a 4. NP je půdorysně ustupující. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou na vlastním pozemku s přiléhajícími pozemky. Vstup do Budovy č.p. 632 je zajištěn několika vchody ze všech světových stran situovanými na úrovni 1. PP i 1. NP. Z ulice U Sirotčince je rovněž zajištěn příjezd na vlastní parkoviště a k zásobovacím rampám objektu. V 1. PP Budovy č.p. 632 se nachází prostory jídelny, obchodní prostory a technické zázemí objektu (strojovny, výměníková stanice, rozvodna apod.). Prostory 1. PP jsou zvenku přístupné ze severní strany samostatnými vstupy (do jídelny, do obchodních prostor). V 1. až 3. NP se nachází administrativní a výrobní prostory a dále místnosti hygienického zázemí (WC, sprchy, kuchyňky). V posledním 4. NP jsou situovány kancelářské prostory s příslušným zázemím. Z hlediska účelu využití je Budova č.p. 632 k datu ocenění využívána stávajícími nájemci převážně pro administrativní a výrobní činnost a z menší části pro obchodní účely. Prostory v 1. PP jsou využívány z větší části jako jídelna a její zázemí. Celkový obestavěný prostor Budovy č.p. 632 činí m 3 a celková podlahová plocha je m 2. Nosnou konstrukci Budovy č.p. 632 tvoří svislá konstrukce železobetonového monolitického skeletu doplněná vodorovnou nosnou konstrukcí z monolitických stropních desek. Základy jsou tvořeny železobetonovými pasy a patkami. Stropy jsou rovné, v některých místnostech opatřené kazetovým podhledem. Střešní konstrukce je plochá, tvořená železobetonovou monolitickou deskou se standardní skladbou střešní konstrukce s dvouplášťovou krytinou z těžkých živičných svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Fasáda objektu je tvořena Boletickým panelem a v části břízolitovou škrábanou omítkou. V úrovni parteru je fasáda obložena obkladovými pásky z kabřince. Vnitřní úpravy povrchů jsou provedeny jako omítky ze štukové stěrky. V místnostech hygienických zařízení jsou povrchy vnitřních stěn obloženy keramickými obklady. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou z převážné části provedené jako betonová mazanina s povrchovou úpravou stěrkou, PVC nebo koberci. V místnostech hygienických zařízení a v jídelně je realizována keramická dlažba. Schodiště spojující jednotlivá podlaží jsou dvouramenná železobetonová s povrchovou úpravou schodišťových stupňů z broušeného teraca. Rozvody jednotlivých instalací (elektroinstalace, vnitřní vodovod, vnitřní kanalizace) jsou ve standardním provedení. V Budově č.p. 632 se nachází 4 výtahy, z toho 2 osobní a 2 nákladní. Dále je Budova č.p. 632 vybavena systémem EZS, EPS a rozvodem požárního vodovodu. 17/76

18 Vytápění objektu je zajišťováno dálkově teplovodním systémem s litinovými radiátory osazenými v jednotlivých místnostech. Zdrojem tepla je výměníková stanice dálkového teplovodního systému. Příprava TUV je centrální pro celý objekt. Zdrojem elektřiny je rozvodna umístěná ve vedlejším objektu. Příslušenství Budovy č.p. 632 tvoří přípojky inženýrských sítí, venkovní zpevněné plochy, venkovní schodiště, opěrné zdi a další. Celkový technický stav Budovy č.p. 632 je dobrý a odpovídá stáří a charakteru užívání objektu. Prvky dlouhodobé životnosti nejsou nijak narušeny. Viditelnější je pouze morální opotřebení některých stavebních prvků zapříčiněné menší údržbou z důvodu plánované generální rekonstrukce objektu. Kancelářské prostory ve 4. NP jsou po částečné rekonstrukci. Pozemky jsou tvořené zastavěnou plochou Budovy č.p. 632 a ostatními plochami v jednotném funkčním celku. Celková výměra pozemků je m 2, z toho m 2 tvoří zpevněná plocha využívaná jako parkoviště k objektu. Pozemky jsou převážně rovinaté až mírně svažité. Informace o měření výskytu radonu nebyla k dispozici. Znalec předpokládá nulový výskyt radonu NÁJEMNÍ VZTAHY Prostory Budovy č.p. 632 jsou k datu ocenění předmětem pronájmu více nájemcům. Dle informací Objednatele je dohromady 7 nájemcům pronajato 2 129,80 m 2. Nájemní smlouvy jsou uzavřeny ve většině případů na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 až 6 měsíců. 18/76

19 Tabulka 2-1 Přehled ploch Nemovitostí Přehled ploch Umístění Kanceláře [m 2 ] Výroba, laboratoře [m 2 ] Restaurace, jídelna [m 2 ] Komunikace, chodby [m 2 ] Technické místnosti [m 2 ] Parkovací stání [m 2 ] Celkem [m 2 ] 1. PP 0,00 0,00 730,20 213,85 332, ,75 1. NP 83,45 771,40 0,00 377,26 282, ,61 2. NP 0, ,08 0,00 217,60 80, ,38 3. NP 844,45 381,90 0,00 275,60 25, ,65 4. NP 529,71 0,00 0,00 56,00 59,60-645,31 Celkem Budova č.p , ,38 730, ,31 781, ,70 Venkovní zpevněné plochy , ,00 Celkem vč. zpevněných ploch 1 457, ,38 730, ,31 781, , ,70 Zdroj: místní šetření, podklady Objednatele, vlastní výpočet Pozn.: Vzhledem k tomu, že Budova č.p. 632 je v katastru nemovitostí evidována jako stavba pro průmysl a převažující skutečný účel využití rovněž odpovídá výrobnímu charakteru, bude při stanovení zjištěné (vyhláškové) ceny i tržní (obvyklé, obecné) ceny na objekt pohlíženo jako na budovu určenou pro průmysl. Vyšší podíl administrativních prostor v Budově č.p. 632 bude dále při stanovení zjištěné (vyhláškové) ceny a tržní (obvyklé, obecné) ceny v ocenění vhodně zohledněn. 19/76

20 2.2 VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV VĚCNÁ BŘEMENA Bez zápisu OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV Na Nemovitostech váznou zástavní práva smluvní (blíže viz Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí). Znalec předpokládá vypořádání těchto zástavních práv. Případný vliv uvedeného omezení vlastnických práv na výslednou hodnotu nemovitostí Znalec v tomto znaleckém posudku neuvažuje. 2.3 JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY Bez zápisu. 20/76

21 POSUDEK 21/76

22 3. STANOVENÍ HODNOTY PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Dle definice znaleckého úkolu (viz kapitola 1.2) je úkolem znaleckého posudku stanovení vyhláškové ceny (dále také Zjištěná cena ) Nemovitostí v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhláškou ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., a dále stanovení tržní ceny (obecné, obvyklé) (dále také Tržní hodnota ) Nemovitostí. Ve znaleckém posudku bude tedy stanovena Zjištěná cena a Tržní hodnota Nemovitostí. 3.1 VOLBA METODY OCENĚNÍ Zjištěná cena vychází z ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, v platném znění k datu ocenění. Hodnotu Nemovitostí na bázi tržních cen lze stanovit několika způsoby, blíže viz kapitola 1.4 Metody ocenění. Ve znaleckém posudku bude pro stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí v souladu s mezinárodními oceňovacími předpisy použita výnosová a porovnávací metoda ocenění Nemovitostí. 3.2 STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V ÚROVNI ZJIŠTĚNÉ CENY V této kapitole bude pro ocenění Nemovitostí použita metoda stanovení hodnoty v úrovni Zjištěné ceny, tzv. vyhláškové ocenění. Ocenění využitím metody Zjištěné ceny vychází ze Zákona a jeho prováděcí Vyhlášky platné k datu ocenění. Stanovení Zjištěné ceny Budovy č.p. 632 bude provedeno nákladovým způsobem, v souladu s 3 Vyhlášky. Zjištěná cena inženýrských staveb bude stanovena v souladu s 4 Vyhlášky. Venkovní úpravy budou oceněny v souladu s 10 Vyhlášky. Pozemky budou oceněny zvlášť dle 28 Vyhlášky. Pozn.: Pro účely stanovení Zjištěné ceny Nemovitostí bude na Budovu č.p. 632 pohlíženo jako na stavbu pro průmysl, z důvodu převládajícího skutečného způsobu využití výrobního charakteru. Vyšší podíl administrativních prostor bude při stanovení Zjištěné ceny zohledněn navýšením koeficientu prodejnosti v mezích stanovených v 44 odst. 11 Vyhlášky. 22/76

23 3.2.1 STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM Postup stanovení Zjištěné ceny budovy a haly - 3 Vyhlášky Dle 3 odst. 2 Vyhlášky se cena budovy a haly zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m 3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3. Dle 3 odst. 3 Vyhlášky se základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 násobí koeficienty K 1 až K 5, K i a K p podle vzorce kde ZCU... základní cena upravená, ZCU ZC K1 K2 K3 K4 K5 ZC... základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, K i K p K 1... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K 2... koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K 2 0,92 6,60 PZP, kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP... průměrná zastavěná plocha v m 2, K 3... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K K 2,10 v 3 2,80 v 3 0,30 0,30 pro budovy, pro haly, ne však méně než 0,60, kde v... je průměrná výška podlaží v metrech, 2,10; 2,80; 0,30; a 0,60 jsou konstanty, 23/76

24 K 4... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce kde 1 a 0,54 jsou konstanty, K 4 1 (0,54 n), n... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedený v příloze č. 15 v tabulce Dále platí, že č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení, uvedený v příloze č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K 4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného odůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením; K 5... koeficient polohový podle přílohy č. 14, K i... koeficient změn ceny staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994, K p... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti K p byl v souladu s 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění. 24/76

25 Stanovení Zjištěné ceny Budovy č.p Vyhlášky Tabulka 3-1 Identifikace Budovy č.p. 632 Typ budovy: L Účel užití budovy: průmysl Typ konstrukce: monolitická betonová tyčová SKP: Počet PP: 1 Počet NP (vč. podkroví je-li účelově využito): 4 Podkroví účelově využito: Ne Obestavěný prostor budovy [m 3 ] ,82 Zastavěná plocha budovy [m 2 ] 1 684,22 Průměrná zastavěná plocha podlaží v objektu [m 2 ] 1 457,05 Průměrná výška podlaží v objektu [m] 3,88 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-2 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 2 Vyhlášky za 1 m 3 ZC = 2 786,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce určený dle přílohy č. 4 Vyhlášky K 1 = 1,158 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu určený dle 3 Vyhlášky K 2 = 0,925 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu určený dle 3 Vyhlášky K 3 = 0,841 Koeficient vybavení K 4 = 1+ (0,54 * n); n = součet objemových podílů konstrukcí a vybavení (výpočet viz příloha posudku) K 4 = 1,028 Koeficient polohový určený dle přílohy č. 14 Vyhlášky K 5 = 1,150 Koeficient změny cen staveb určený dle přílohy č. 38 Vyhlášky K i = 2,123 Koeficient prodejnosti určený dle přílohy č. 39 Vyhlášky K p = 0,657 Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška 25/76

26 Tabulka 3-3 Stanovení Zjištěné ceny Budovy č.p. 632 Základní cena dle přílohy č. 2 Vyhlášky [Kč/m 3 ] 2 786,00 Koeficient K 1 1,158 Koeficient K 2 0,925 Koeficient K 3 0,841 Koeficient K 4 1,028 Koeficient K 5 1,150 Koeficient K i 2,123 Koeficient K p 0,657 Základní cena upravená s K p [Kč/m 3 ] 4 138,41 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 3 ] 6 298,95 Celkový obestavěný prostor [m 3 ] ,82 Výchozí cena bez K p [Kč] ,64 Stupeň dokončení budovy 100,00 % Výchozí cena bez K p po zohlednění stupně dokončení stavby [Kč] ,64 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Celková životnost [roků] 100 Způsob určení opotřebení lineárně Opotřebení 24,00 % Cena po odpočtu opotřebení, bez K p [Kč] ,29 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? NE Snížení ceny o 7% za doložený výskyt radonu ( 21 odst. 4 Vyhlášky) [Kč] 0,00 Cena k datu ocenění bez koeficientu prodejnosti [Kč] ,29 Cena k datu ocenění s koeficientem prodejnosti [Kč] ,82 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Postup stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb - 4 Vyhlášky Dle 4 Vyhlášky se cena inženýrské a speciální pozemní stavby, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrže oceňované podle 14 odst. 1, zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky, kterou je m 3, m 2, m, kus nebo hektar, základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K 5 z přílohy č. 14, K i z přílohy č. 38 a K p z přílohy č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti K p byl v souladu s 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění. 26/76

27 Stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb - 4 Vyhlášky Stanovení Zjištěné ceny vodovodní přípojky Tabulka 3-4 Identifikace vodovodní přípojky Typ inženýrské stavby: Vodovody trubní DN 80 mm SKP: CZ-CC 2222 Konstrukční charakteristika: z trub litinových Počet příslušné měrné jednotky 98,60 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-5 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky za 1 m ZC = 1 840,00 Kč Koeficient polohový určený dle přílohy č. 14 Vyhlášky K 5 = 1,15 Koeficient změny cen staveb určený dle přílohy č. 38 Vyhlášky K i = 2,323 Koeficient prodejnosti určený dle přílohy č. 39 Vyhlášky K p = 0,657 Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-6 Stanovení Zjištěné ceny vodovodní přípojky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky [Kč/m] 1 840,00 Počet příslušné měrné jednotky [m] 98,60 Koeficient polohový K 5 1,150 Koeficient změny cen staveb K i 2,323 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 60 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 4 915,47 Výchozí cena [Kč] ,34 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,34 Opotřebení (určené lineární metodou) 40,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,20 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,07 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 27/76

28 Stanovení Zjištěné ceny kanalizační přípojky Tabulka 3-7 Identifikace kanalizační přípojky Typ inženýrské stavby: Kanalizace trubní DN 300 mm SKP: CZ-CC 2223 Konstrukční charakteristika: z trub kameninových Počet příslušné měrné jednotky 184,40 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-8 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky za 1 m ZC = 1 981,00 Kč Koeficient polohový určený dle přílohy č. 14 Vyhlášky K 5 = 1,15 Koeficient změny cen staveb určený dle přílohy č. 38 Vyhlášky K i = 2,327 Koeficient prodejnosti určený dle přílohy č. 39 Vyhlášky K p = 0,657 Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-9 Stanovení Zjištěné ceny kanalizační přípojky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky [Kč/m] 1 981,00 Počet příslušné měrné jednotky [m] 184,40 Koeficient polohový K 5 1,150 Koeficient změny cen staveb K i 2,327 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 60 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 5 301,26 Výchozí cena [Kč] ,34 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,34 Opotřebení (určené lineární metodou) 40,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,40 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,13 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 28/76

29 Stanovení Zjištěné ceny parkoviště Tabulka 3-10 Identifikace parkoviště Typ inženýrské stavby: Komunikace pozemní SKP: CZ-CC Konstrukční charakteristika: monolitický betonový Počet příslušné měrné jednotky 828,68 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-11 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky za 1 m 2 ZC = 1 092,00 Kč Koeficient polohový určený dle přílohy č. 14 Vyhlášky K 5 = 1,15 Koeficient změny cen staveb určený dle přílohy č. 38 Vyhlášky K i = 2,274 Koeficient prodejnosti určený dle přílohy č. 39 Vyhlášky K p = 0,657 Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-12 Stanovení Zjištěné ceny parkoviště Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky [Kč/m 2 ] 1 092,00 Počet příslušné měrné jednotky [m 2 ] 828,68 Koeficient polohový K 5 1,150 Koeficient změny cen staveb K i 2,274 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 2 ] 2 855,69 Výchozí cena [Kč] ,19 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,19 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,66 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,07 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 29/76

30 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb Tabulka 3-13 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb Inženýrská stavba Reprodukční cena [Kč] Zjištěná cena bez K P (cena časová) [Kč] Zjištěná cena s K P [Kč] Vodovody trubní DN 80 mm , , ,07 Kanalizace trubní DN 300 mm , , ,13 Komunikace pozemní , , ,07 Celkem , , ,27 Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška Postup stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav - 10 Vyhlášky Dle 10 odst. 1 Vyhlášky se cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficientem K 5 z přílohy č. 14, K i z přílohy č. 38 a K p z přílohy č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti K p byl v souladu s 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění Stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav 10 Vyhlášky Tabulka 3-14 Stanovení Zjištěné ceny lapače tuku Typ Lapač tuku přes 2 m 3 OP Kód CZ - CC 2223 Výměra [m 3 ] 6,20 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 60 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m 3 ] 5 430,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,327 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 3 ] ,95 Výchozí cena [Kč] ,89 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,89 Opotřebení (určené lineární metodou) 40,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,13 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,22 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 30/76

31 Tabulka 3-15 Stanovení Zjištěné ceny opěrných zdí Typ Opěrné zdi - monolitické z železového betonu SKP Výměra [m 3 ] 271,82 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m 3 ] 2 400,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,339 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 3 ] 6 455,64 Výchozí cena [Kč] ,06 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,06 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,47 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,33 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-16 Stanovení Zjištěné ceny západního venkovního schodiště Typ Schody venkovní a předložené - betonové s teracem na terén SKP Délka [m] 7,20 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m] 295,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,339 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 793,51 Výchozí cena [Kč] 5 713,27 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] 5 713,27 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] 2 970,90 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] 1 951,88 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 31/76

32 Tabulka 3-17 Stanovení Zjištěné ceny rampového schodiště Typ 2x schodiště rampové - na železobetonové desce, schody betonované SKP Délka [m] 4,65 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m] 710,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,339 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 1 909,79 Výchozí cena [Kč] 8 880,52 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] 8 880,52 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] 4 617,87 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] 3 033,94 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-18 Stanovení Zjištěné ceny jižního venkovního schodiště Typ Schody venkovní a předložené - betonové s teracem na terén SKP Délka [m] 2,00 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m] 295,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,339 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 793,51 Výchozí cena [Kč] 1 587,02 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] 1 587,02 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] 825,25 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] 542,19 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 32/76

33 Tabulka 3-19 Stanovení Zjištěné ceny severního venkovního schodiště Typ Schody venkovní a předložené - betonové s teracem na terén SKP Délka [m] 5,30 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m] 295,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,339 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 793,51 Výchozí cena [Kč] 4 205,60 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] 4 205,60 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] 2 186,91 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] 1 436,80 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-20 Stanovení Zjištěné ceny schodiště u jídelny Typ Schody venkovní a předložené - betonové s teracem na terén SKP Délka [m] 1,20 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m] 295,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,339 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m] 793,51 Výchozí cena [Kč] 952,21 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] 952,21 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] 495,15 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] 325,31 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 33/76

34 Tabulka 3-21 Stanovení Zjištěné ceny zpevněné plochy před jídelnou Typ Plochy s povrchem dlážděným - z betonových dlaždic, do lože z kameniva SKP Výměra [m 2 ] 377,82 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1988 Stáří [roků] 24 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m 2 ] 205,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,274 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 2 ] 536,10 Výchozí cena [Kč] ,30 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,30 Opotřebení (určené lineární metodou) 48,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,64 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,95 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška Tabulka 3-22 Stanovení Zjištěné ceny betonové dlažby Typ Plochy s povrchem dlážděným - betonová dlažba zámková SKP Výměra [m 2 ] 98,06 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 2008 Stáří [roků] 4 Předpokládaná životnost [roků] 50 Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m 2 ] 525,00 Koeficient polohový K 5 1,15 Koeficient změny cen staveb K i 2,274 Koeficient prodejnosti K p 0,657 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 2 ] 1 372,93 Výchozí cena [Kč] ,52 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) 100,00 % Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč] ,52 Opotřebení (určené lineární metodou) 8,00 % Cena ke dni odhadu bez K p [Kč] ,16 Cena ke dni odhadu s K p [Kč] ,47 Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška 34/76

35 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav Tabulka 3-23 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav Venkovní úprava Reprodukční cena [Kč] Zjištěná cena bez K P (cena časová) [Kč] Zjištěná cena s K P [Kč] Lapač tuku , , ,22 Opěrné zdi , , ,33 Schodiště západní venkovní 5 713, , ,88 2x schodiště rampové 8 880, , ,94 Schodiště jižní venkovní 1 587,02 825,25 542,19 Schodiště severní venkovní 4 205, , ,80 Schodiště u jídelny 952,21 495,15 325,31 Zpevněná plocha před jídelnou , , ,95 Betonová dlažba , , ,47 Celkem , , ,09 Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY POZEMKŮ Postup stanovení Zjištěná ceny stavebních Pozemků - 28 Vyhlášky Zjištěná cena stavebních pozemků vychází ze Zákona a jeho prováděcí Vyhlášky. Dle 9 odst. 1 písm. a) Zákona se pro účely oceňování stavebním pozemkem rozumí pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dle 9 odst. 3 Zákona se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Liberec nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků nacházejících se v lokalitě Liberec IV - Perštýn. Stavební pozemky jsou dle katastru nemovitostí evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří nebo jako ostatní plocha, případně zahrada a takto jsou i dle skutečnosti využívány. Zjištěná cena stavebních pozemků tak bude stanovena, v souladu s Vyhláškou, dle 28 Vyhlášky. Stavební pozemky budou oceněny základní cenou podle 28 odst. 1 písm. e). Dle odst. 2 se cena uvedená v odst. 1 upraví přirážkami podle tabulky č. 1 přílohy č. 21 a dále se cena uvedená v odst. 1 upraví přirážkami a srážkami podle tabulky č. 2 přílohy č. 21 a vynásobí koeficienty K i z přílohy č. 38 a K p z přílohy č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti K p byl v souladu s 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění. 35/76

36 Zjištěná cena Pozemků bude stanovena v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí s přihlédnutím k jejich skutečnému stavu zjištěnému při místním šetření Stanovení Zjištěné ceny stavebních pozemků - 28 Vyhlášky Tabulka 3-24 Stanovení Zjištěné ceny Pozemku 1457/7 Parcelní číslo pozemku 1457/7 Druh pozemku dle katastru nemovitostí ostatní plocha - manipulační plocha Druh pozemku dle místního šetření ostatní plocha ve funkčním celku Je vypracován platný územní plán obce? ANO Využití dle územního plánu obce SM - plochy smíšené městské Zvolený druh pozemku dle 9 odst. 3 Zákona stavební Výměra pozemku [m 2 ] 459 Umístění pozemku k.ú. Liberec Základní cena [Kč/m 2 ] 800,00 Přirážky a srážky dle příl. 21 tab.1 pol ,00 % Přirážky a srážky dle příl. 21 tab.1 pol ,00 % Přirážky a srážky dle příl. 21 tab.1 pol ,00 % Přirážky a srážky dle příl. 21 tab.2 0,00 % Základní cena upravená dle příl. 21 [Kč/m 2 ] 3 200,00 Koeficient K i (dle přílohy č. 38 Vyhlášky) 2,123 Základní cena upravená bez K p [Kč/m 2 ] 6 793,60 Koeficient K p (dle přílohy č. 39 Vyhlášky) 0,657 Koeficient dle 28 odst. 5 Vyhlášky 0,4 Základní cena upravená s K p [Kč/m 2 ] 1 785,36 Minimální cena podle 28 odst. 9 Vyhlášky [Kč/m 2 ] 20,00 Použitá základní upravená cena [Kč/m 2 ] 1 785,36 Cena pozemku bez K p [Kč] ,96 Cena pozemku s K p [Kč] ,24 Zdroj: místní šetření, výpis z katastru nemovitostí Poznámky: *) Pozemek se nachází v obci Liberec. Významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského není důvodem úpravy ceny pozemku. *)) Pozemek se nachází v zastavěném území k.ú. sídelní části města podle 28 odstavce 1 písmeno e). Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného je důvodem úpravy ceny stavebního pozemku přirážkou. *))) Pozemek je zastavěn stavbou s komerční využitelností, případně se nachází ve funkčním celku s takovou stavbou. 36/76