ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 9/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 9/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. 6 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) NEMOVITOST: Rodinný dům se 2 byty. Adresa nemovitosti: Čebín 239 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Čebín, k.ú. Čebín, kód ČSÚ: , LV: 1020 Ostatní stavby: Sklad, Chlévy, Garáž Pozemky: st. 4/2, 331/141 Vlastník stavby: Expres Hypotéka s.r.o., Chvalšinská 231, Český Krumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Expres Hypotéka s.r.o., Chvalšinská 231, Český Krumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:492/2011-n, Adresa objednatele: U pískovny 890, Praha 8 - Kobylisy IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou 137 IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 6 Měrovicích nad Hanou, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1; / ,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Nabídková cena k prodeji dle ústního sdělení současného vlastníka je ,-Kč a tato nabídka je uvedena i na realitním serveru SREALITY.CZ. Aktuální a skutečná kupní cena oceňované nemovitosti není známa. negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - lokalita ve středu obce vzdálena do 20-ti km od krajského města Brno a nacházející se mezi městy místního významu Tišnov (5km) a Kuřim (4km), dobrá dopravní dostupnost do těchto měst - rodinný dům je napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci a zemní plyn - rodinný dům se 2 byty má zázemí spočívající ve dvoře za domem - k rodinnému domu patří zem. pozemek o ploše 91m 2 v jiné části obce Zápory nemovitosti: - dům nemá obnovenou fasádu, není zateplen a původní části RD jsou značného stáří nad 100roků - vnitřní vybavení bytu v přízemí je před částečnou obnovou a modernizací (zejména podlahy v obytných místnostech a vodorovná izolace proti zemní vlhkosti včetně obvodového zdiva), koupelna v patře potřebuje opravu vnitřních obkladů, celý dům je před obnovou oken a vnějších dveří a před obnovou střešní krytiny - komplikované právní vztahy zřízením VB práva chůze a jízdy a vedení IS přes část pozemku p.č.st.4/2; vzniká omezení v užívání části dvora náležící k RD čp.239 a v nutnosti ponechávat v průjezdném stavu domovní průjezd nacházející se v RD čp komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva pro existenci zástavních práv viz LV č.1020 ze dne pro kat. území Čebín - oceňovaná nemovitost se nachází v lokalitě, kde je možný pouze vesnický způsob bydlení a za prací, vyšším vzděláním a kulturou se musí dojíždět Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji s ohledem na stávající technický stav rodinného domu, s ohledem na výše uvedené klady a zápory oceňovaných nemovitostí a s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1020 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.492/2011-n ze dne Charakteristika obce Obec Čebín je větší středisková obec s výhodnou polohou mezi městy Kuřim (vzdálenost ca 4km) a Tišnov (vzdálenost ca 5km) a s dobrým dopravním spojením po železnici i autobusem. Výborná je dostupnost do 20-ti km i do krajského města Brna v rámci systému integrované dopravy Jihomoravského kraje. Občanská vybavenost odpovídá velikosti obce (pošta, škola 1.stupně, obchod se smíšeným zbožím, 3x restaurace, sportovní areál s fotbalovým a tenisovým hřištěm, kostel, pošta, obecní úřad, čerpací stanice s prodejem PHM. Pracovní možnosti v obci jsou omezené. Za prací, kulturou, vyšším vzděláním, sportem a nákupy se dojíždí do zmiňovaných blízkých měst. V obci probíhá výstavba nových rodinných domů. Poloha nemovitosti RD se nachází ve středu obce naproti kostela v lokalitě stávající zástavby rodinných domů u místní komunikace, z které má i bezproblémový přístup jak do RD tak do dvora přes domovní průjezd. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu 1. Zřízením VB práva chůze a jízdy a vedení IS přes část pozemku p.č.st.4/2 vzniká omezení v užívání části dvora náležící k RD čp.239 a v nutnosti ponechávat v průjezdném stavu domovní průjezd nacházející se v RD čp Sousední budovou z pravé strany (z uličního pohledu) je místní hostinec, který je udržován v provozu. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno - 3 -

4 Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy a vedení inženýrských sítí přes část pozemku parc.č.st.4/2 (přes průjezd RD a dvůr k budově bez čp. nacházející se na parcele č.st.4/5. Riziko nezjištěno Zástava. - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve prospěch České spořitelny a.s.; smlouva o zřízení zástavního práva ze dne ; V-1883/ Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve prospěch Kokoška Jaroslav Ing., Generála Janouška 901/13, Praha 14; smlouva o zřízení zástavního práva ze dne ; V-14857/ Smlouva kupní ze dne V-11487/ Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Řadový, vnitřní, nepodsklepený dvoupodlažní rodinný dům obdélníkového tvaru, zastřešený sedlovou střechou. Objekt obsahuje 2 bytové jednotky o velikosti 3+1 a 4+1. Původně byl RD postaven v roce 1910 a v r.1960 byl částečně zrekonstruován. V roce 1973 byla provedena nástavba objektu, nové vnitřní rozvody, nová okna. V roce 1992 byla provedena plynofikace RD; v roce 2004 byla provedena rekonstrukce bytu ve 2.NP v rozsahu nová koupelna, kuchyně, nové plovoucí podlahy, nové rozvody elektro, nové vnitřní omítky. Rodinný dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn i na tuhá paliva, ohřev teplé vody je v boileru na zemní plyn umístěném v koupelně v přízemí. Měření spotřeby elektřiny, zemního plynu i vody je společné pro oba byty. Vedlejší stavby jsou původní bez rekonstrukce, jejich technický stav je zhoršený a je úměrný ke stáří nad 80 roků. Druh stavby - účel využití Rodinný dům s 2 byty o velikosti 3+1 a 4+1. Dispoziční řešení 1.NP: chodba, WC, schodiště do 1.patra, 3 pokoje, koupelna, spíž, kuchyně. 2.NP: chodba, WC, 4 pokoje, kuchyně, koupelna, balkon. Popis tech. stavu stavby Technický stav RD mírně zhoršený, prováděna jen základní údržba (zhoršený stav oken, střešní pálené krytiny, fasády, u zrekonstruované bytové jednotky ve 2.NP nutná oprava obkladů v koupelně. Příslušenství stavby Sklad, chlévy, garáž, studna, venkovní krb s pergolou. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací - 4 -

5 26. Ostatní vestavěné skříně Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 1. Pozemek parc.č.st.4/2 - pozemek je jednak zastavěný rodinným domem, skladem, chlévy, garáží, studnou a jednak je využíván jako dvůr s venkovním krbem, pergolou a se zpevněnými plochami. Pozemek je s mírným spádem k JZ. Pozemek je napojen na IS v rozsahu elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV a zemní plyn. Pozemek je přístupný z ulice se zpevněnou komunikací a přes domovní průjezd. Na část pozemku je zřízeno VB práva chůze a jízdy a vedení IS a vzniká tak omezení jednak v užívání části dvora náležícího k RD čp.239 a jednak v nutnosti ponechávat v průjezdném stavu domovní průjezd nacházející se v RD čp Pozemek parc.č.331/141 je veden v KN jako druh pozemku orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Tento zemědělský pozemek netvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Nabídková cena stavebních pozemků v kat. území Čebín přesahuje 1000Kčm -2 a profituje tak zejména na příznivé poloze vůči krajskému městu Brnu od kterého je vzdáleno směrem na severozápad do 20-ti km, což autem znamená dosah do 15-ti minut a vlakem do 30-ti minut. V obci probíhá výstavba nových rodinných domů. Vzhledem k existenci věcného břemene vázaného ke stavebnímu pozemku stanovuji jeho jednotkovou obvyklou cenu 400Kčm -2. U zemědělského pozemku stanovuji jeho jednotkovou obvyklou cenu 10Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 4/ orná půda 331/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Základní popis: Řadový, vnitřní, nepodsklepený dvoupodlažní rodinný dům obdélníkového tvaru, zastřešený sedlovou střechou. Objekt obsahuje 2 bytové jednotky o velikosti 3+1 a 4+1. Původně byl RD postaven v roce 1910 a v r.1960 byl částečně zrekonstruován. V roce 1973 byla provedena nástavba objektu, nové vnitřní rozvody, nová okna. V roce 1992 byla provedena plynofikace RD; v roce 2004 byla provedena rekonstrukce bytu ve 2.NP v rozsahu nová koupelna, kuchyně, nové plovoucí podlahy, nové rozvody elektro, nové vnitřní omítky. Rodinný dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn i na tuhá paliva, ohřev teplé vody je v boileru na zemní plyn umístěném v přízemí. Měření spotřeby elektřiny, zemního plynu i vody je společné pro oba byty. Vedlejší stavby jsou původní bez rekonstrukce, jejich technický stav je zhoršený a je úměrný ke stáří nad 80 roků. Dispozice: 1.NP: chodba, WC, schodiště do 1.patra, 3 pokoje, koupelna, spíž, kuchyně. 2.NP: chodba, WC, 4 pokoje, kuchyně, koupelna, balkon. Technický stav RD mírně zhoršený, prováděna jen základní údržba (zhoršený stav oken, střešní pálené krytiny, fasády); u zrekonstruované bytové jednotky ve 2.NP nutná oprava obkladů v koupelně

6 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Nadzemní část 212,85 m 2 221,27 m 2 chodba (přízemí) 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 WC (přízemí) 1,63 m 2 1,00 1,63 m 2 spíž (přízemí) 3,42 m 2 1,00 3,42 m 2 koupelna (přízemí) 3,54 m 2 1,00 3,54 m 2 kuchyň (přízemí) 16,28 m 2 1,00 16,28 m 2 pokoj (přízemí) 18,04 m 2 1,00 18,04 m 2 pokoj (přízemí) 23,75 m 2 1,00 23,75 m 2 kotelna (přízemí) 1,75 m 2 1,00 1,75 m 2 schodiště (přízemí) 8,16 m 2 1,00 8,16 m 2 chodba (1.patro) 9,95 m 2 1,00 9,95 m 2 WC (1.patro) 1,34 m 2 1,00 1,34 m 2 obývací pokoj (1.patro) 33,54 m 2 1,00 33,54 m 2 kuchyň (1.patro) 18,00 m 2 1,00 18,00 m 2 koupelna (1.patro) 9,92 m 2 1,00 9,92 m 2 ložnice (1.patro) 15,54 m 2 1,00 15,54 m 2 dětský pokoj (1.patro) 18,89 m 2 1,00 18,89 m 2 pokoj (1.patro) 13,80 m 2 1,00 13,80 m 2 chodba (1.patro) 9,89 m 2 1,00 9,89 m 2 balkon 2,87 m 2 0,50 1,44 m 2 Půda 106,42 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Nadzemní část (9,9*21,5)*(6,80) = 1 447,38 m 3 Půda (0,5* 9,9*21,5)*(4,10) = 436,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 883,72 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 319 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 883,72 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 92 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Sklad Přístavba RD - zděná st.4/2 168,00 m Kč/m Kč 85 % Kč stavba. Chlévy Zděná stavba s pultovou st.4/2 377,00 m Kč/m Kč 85 % Kč střechou. Garáž Zděná stavba s plochou at.4/2 49,00 m Kč/m Kč 65 % Kč střechou. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 6 -

7 Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Řadový, vnitřní, nepodsklepený dvoupodlažní rodinný dům obdélníkového tvaru, zastřešený sedlovou střechou. Objekt obsahuje 2 bytové jednotky o velikosti 3+1 a 4+1. Původně byl RD postaven v roce 1910 a v r.1960 byl částečně zrekonstruován. V roce 1973 byla provedena nástavba objektu, nové vnitřní rozvody, nová okna. V roce 1992 byla provedena plynofikace RD; v roce 2004 byla provedena rekonstrukce bytu ve 2.NP v rozsahu nová koupelna, kuchyně, nové plovoucí podlahy, nové rozvody elektro, nové vnitřní omítky. Rodinný dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn i na tuhá paliva, ohřev teplé vody je v boileru na zemní plyn umístěném v přízemí. Měření spotřeby elektřiny, zemního plynu i vody je společné pro oba byty. Vedlejší stavby jsou původní bez rekonstrukce, jejich technický stav je zhoršený a je úměrný ke stáří nad 80 roků. Dispozice: 1.NP: chodba, WC, schodiště do 1.patra, 3 pokoje, koupelna, spíž, kuchyně. 2.NP: chodba, WC, 4 pokoje, kuchyně, koupelna, balkon. Technický stav RD mírně zhoršený, prováděna jen základní údržba (zhoršený stav oken, střešní pálené krytiny, fasády); u zrekonstruované bytové jednotky ve 2.NP nutná oprava obkladů v koupelně. Zřízením VB práva chůze a jízdy a vedení IS přes část pozemku p.č.st.4/2 vzniká omezení v užívání části dvora náležící k RD čp.239 a v nutnosti ponechávat v průjezdném stavu domovní průjezd nacházející se v RD čp.239. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 B.Němcové, Předklášteří 220, , Na prodej samostatný dvougenerační rodinný dům se zahradou v Tišnově - Předklášteří. Dům je dispozičně řešen jako 5+2, v suterénu se nachází garáž, dílna, kotelna, skladové prostory a sklep. Nutná oprava izolace střechy. ÚT s plyn. kotlem, veřejná knalizace, telefon, internet, voda, elektřina. Ve městě se nachází kompletní občanská vybavenost. Velmi dobrá dostupnost do Brna - cca 20min. Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Moravské Kninice 108, , Samostatně stojící, dvoupodlažní, kompletně podsklepený rodinný dům 4+1 s garáží a pěknou zahradou na okraji obce v krásné lesnaté lokalitě severozápadním směrem od Brna nedaleko Kuřimi. Prostorný dům, který je v dobrém technckém stavu (nová plastová okna, rekonstrukce střechy 2007), lze využít také pro dvougenerační bydlení. Dispozice: Pozemek celkem: 765 m^(2) Zastavěná plocha: 70 m^(2) Zahrada: 695 m^(2) Užitná plocha: 143 m^(2) Dispozice: 1.PP: chodba (5,8 m^(2)), garáž (17,8 m^(2)), sklep (9,2 m^(2)), sklep (7,8 m^(2)), sklep (5,9 m^(2)), sklep (4,1 m^(2)) 1.NP: chodba (2,5 m^(2)), pokoj (28,0 m^(2)), kuchyně se spíží (9,6 m^(2)), koupelna s WC (5,8 m^(2)) 2.NP: chodba(5,2 m^(2)), pokoj (14,5 m^(2)), pokoj (11,5 m^(2)), kuchyně (9,3 m^(2)), koupelna s WC (5,7 m^(2)) Další: sklad nářadí (16,5 m^(2)), oplocení, vjezd na pozemek, ovocné stromy,... Vybavenost: el. 230/400V, plyn, topení - ústřední plynové + kotel na TP + krbová kamna, kanalizace, obecní vodovod. Pozna*mka k ceně: + provize RK Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší; Uhrova, Předklášteří 190, , Prodej samostatně stojícího RD 3+1 v Předklášteří 140m2 a menšího 2+1 domu s garáží. První dům je podsklepen 70m2 s možností dobudování podkroví. V domě krbová vložka, stropy dřevěné trámové. Celková zastavěná plocha obou domů i s nádvořím činí 350m2. K domům náleží zahrada 702m2, skleník s posezením, altánkem a kopanou studnou. ÚT s plyn. kotlem. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 221,27 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1020 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.492/2011-n ze dne Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 827-9/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.827-1/2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 8 -

9 Fotodokumentace ze dne Koupelna v přízemí. Koupelna v 1.patře. WC v 1.patře. Kuchyně v 1.patře. Obývací pokoj v 1.patře. Pokoj v přízemí