ZNALECKÝ POSUDEK. č. 122/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 122/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 25/2, součástí je stavba: Hluboká, č.p. 37, objekt bydlení a pozemku p.č. 1039/12, s příslušenstvím, LV číslo 637, katastrální území Hluboká u Žihle, obec Žihle, okres Plzeň-sever a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 34660/09-50 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 25/2, součástí je stavba: Hluboká, č.p. 37, objekt bydlení a pozemku p.č. 1039/12, s příslušenstvím, LV číslo 637, katastrální území Hluboká u Žihle, obec Žihle, okres Plzeň-sever a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hluboká u Žihle Žihle Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Žihle Katastrální území: Hluboká u Žihle Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 335,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedky z domu č.p Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 637, k.ú. Hluboká u Žihle - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje SJM Pavúk Mikuláš a Pavúková Hana, Pavúk Mikuláš, Plzeňská 285, Plasy Pavúková Hana, Skelná Huť č.ev. 22, Krsy - 2 -

3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavúk Mikuláš Zahájení exekuce - Pavúk Mikuláš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce u rybníka, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavbu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd k domu je po travnaté komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Kůlna Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,919 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 11 i = 2 Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 25/2. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je užíván více než 100 let. Asi v roce 1995 proběhla kompletní oprava objektu. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi chodba, pokoj, kuchyň, koupelna a záchod. V podkroví se nachází asi dva pokoje. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy kamenné, betonové, bez izolace 2. Zdivo cihelné, smíšené 3. Stropy s rovným podhledem, klenby 4. Střecha sedlová 5. Krytina pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenocementové 9. Vnější obklady ne 10. Vnitřní obklady keramické - asi koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody asi dřevěné 12. Dveře dřevěné 13. Okna zdvojené, dřevěné 14. Podlahy obytných místností dlažby 15. Podlahy ostatních místností dlažby 16. Vytápění asi ústřední na tuhá paliva 17. Elektroinstalace asi 220, 380 V 18. Bleskosvod ne 19. Rozvod vody asi teplé, studené 20. Zdroj teplé vody asi el. bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace ano 23. Vybavení kuchyně sporák na PB 24. Vnitřní vybavení asi vana, umývadlo - 5 -

6 25. Záchod asi splachovací 26. Ostatní ne Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy, venkovní schody, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 740,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,00*11,00 = 66,00 m 2 podkroví: 6,00*11,00 = 66,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 66,00 m 2 3,00 m podkroví: 66,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1. NP: (6,00*11,00)*(4,55) = 300,30 m 3 zastřešení: (6,00*11,00)*(2,65*0,5) = 87,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 387,75 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 66,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 132,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00-6 -

7 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,825 = 0,701 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 740,- Kč/m 3 * 0,701 = 1 219,74 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 387,75 m 3 * 1 219,74 Kč/m 3 * 0,940 * 0,919= ,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,20 Kč 1.2. Příslušenství Kůlna Přízemní, nepodsklepená, kůlna se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 25/2. Objekt je užíván asi 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 3,20*3,50 = 11,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží - 7 -

8 Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 11,20 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (3,20*3,50)*(2,30) = 25,76 m 3 zastřešení (3,20*3,50)*(0,60*0,5) = 3,36 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 25,76 m 3 zastřešení Z 3,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 29,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy ne C Obvodové stěny jednostranně obíjené S Stropy trámové S Krov X Krytina pálená taška S Klempířské práce ne C Úprava povrchů ne C Schodiště X Dveře dřevěné P Okna ne C Podlahy hliněná P Elektroinstalace ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 8, ,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,90 3. Stropy S 21, ,00 21,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 11, ,00 11,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1,70-8 -

9 10. Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 10, ,46 4, Elektroinstalace C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 70,87 Koeficient vybavení K 4 : 0,7087 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 45, ,43 32, Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 29, ,43 21, Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 15, ,00 15, Dveře P 3,70 100,00 0,46 1,70 2, ,92 1, Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 7, ,00 7,0100 Opotřebení: 78,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7087 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 278,84 Plná cena: 29,12 m 3 * 1 278,84 Kč/m 3 = ,82 Kč Koeficient opotřebení: (1-78,0 % /100) * 0,220 Nákladová cena stavby CS N = 8 192,76 Kč Koeficient pp * 0,864 Cena stavby CS = 7 078,54 Kč Kůlna - zjištěná cena = 7 078,54 Kč Přístřešek Přízemní, nepodsklepený, přístřešek se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 25/2. Objekt je užíván asi 10 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází přístřešek. Objekt je udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch

10 Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,30*4,00 = 21,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 21,20 m 2 2,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,30*4,00)*(2,10) = 44,52 m 3 zastřešení (5,30*4,00)*(1,50*0,5) = 15,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 44,52 m 3 zastřešení Z 15,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 60,42 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové C Obvodové stěny dřevěné trámy S Stropy X Krov sedlový S Krytina pálená taška S Klempířské práce ne C Úprava povrchů nátěr S Schodiště X Dveře X Okna X Podlahy X Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 12, ,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,

11 6. Klempířské práce C 4, ,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,8360 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 2. Obvodové stěny S 31,00 100,00 1,00 31,00 37, ,50 4, Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 40, ,29 5, Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 15, ,00 3, Úprava povrchů S 6,30 100,00 1,00 6,30 7, ,33 2,5131 Opotřebení: 16,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8360 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 166,41 Plná cena: 60,42 m 3 * 1 166,41 Kč/m 3 = ,49 Kč Koeficient opotřebení: (1-16,7 % /100) * 0,833 Nákladová cena stavby CS N = ,25 Kč Koeficient pp * 0,864 Cena stavby CS = ,34 Kč Přístřešek - zjištěná cena = ,34 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,

12 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,919 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,919 = 0,864 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,16 0, ,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 25/2 233,00 289, ,14 nádvoří Stavební pozemek - celkem 233,00 m ,14 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové -0,40 a přistávací dráhy letišť v délce od m do m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,

13 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,330 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,16 0,330 1, ,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /12 28,00 110, ,80 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 28,00 m ,80 Pozemky - zjištěná cena = ,94 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,14 Celková výměra pozemku m 2 233,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 10,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 2 895,80 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 188,23 i = 1 Trvalé porosty - zjištěná cena 188,23 Kč

14 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1.2. Příslušenství Kůlna ,20 Kč Přístřešek ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 188,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 188,20 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1.2. Příslušenství Kůlna 7 078,50 Kč Přístřešek ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 188,20 Kč

15 3. Ocenění trvalých porostů celkem 188,20 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsettřicetsedmtisícjednostodvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového

16 předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 140 m2 Manětín - Rabštejn nad Střelou, okres Plzeň-sever Kč Nabízíme menší rodinný domek v kouzelné lokalitě - v obci, která je nejmenším městěm na světě s pouhými 23 stálými obyvateli. Rabštejn nad Střelou, je tím místem kde se tato nemovitost nachází. Místo, které je vyhledávané pro nejen pro klid, ale i pro svou nezaměnitelnou atmosféru. Městečko leží uprostřed přírodního parku Horní Střela a přímo na jeho území se rozkládá také přírodní rezervace Střela. Místo mezi Žihlí, Manětínem a Kralovicemi je cílem mnoha turistických výletů. Samotný domek je v dobrém technickém stavu. Tvoří ho stavba s cihel, střecha je eternitová, trámoví střechy je ve velmi dobrém stavu.v přízemí je dispozice 2+1, v podkroví je další pokoj. Vytápění domu je akumulačními kamny, v obývacím pokoji je krb. Podlahy jou betonové, v podkroví pak dřevěné.voda je ze studny, odpad je do septiku. Domek má číslo popisné a je v KU veden jako dům k bydlení. Klid ( nákladní doprava prakticky neexistuje ) dobrá dostupnost do spádové obce Manětín a stav domu je dobrá příležitost pro to investovat do odpočinku. Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Včetně provize RK a kompletního servisu ID zakázky: 185-N00939 Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý

17 Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 78 m2 Užitná plocha: 140 m2 Plocha pozemku: 78 m2 Plocha zahrady: 277 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus 2. Prodej rodinného domu 115 m2 Žihle, okres Plzeň-sever Kč Pěkný rodinný dům po částečné rekonstrukci. Dům se nachází v obci Žihle, vzdálené 16 km od Manětína a od Kralovic je vzdálenost také 16 km. Dům má dispozici 2+1 s komorou. Vytápění je tu kotlem na tuhá paliva, ve všech místnostech jsou radiátory, v největším pokoji jsou i krbová kamna. V místnosti, kde se nachází kotel je také bojler na ohřev teplé vody. V domě je nová elektřina, okna jsou plastová, je zde nový krov a na střeše pálené tašky bramac. Dům má vlastní studnu, plyn zaveden na hranici pozemku. V Žihli je obecní úřad, pošta, zdravotnické služby, mateřská a základní škola. Je tu spoustu spolků, jako SDH, TJ Sokol, pěvecký sbor, fotbalový klub, kde mají zrekonstruované hřiště, a také žihelský cyklistický klub. Koupi domu mohu doporučit každému, kdo hledá bydlení v této lokalitě. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků, včetně DPH ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 123 m2-17 -

18 Užitná plocha: 115 m2 Plocha podlahová: 115 m2 Plocha pozemku: 280 m2 Parkování: Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Vybavení: Částečně 2. Prodej rodinného domu 50 m2 Petrohrad, okres Louny Kč Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům o dispozici 1+1 v obci Petrohrad, okres Louny. Dům byl po dlouhé roky využíván, jako chalupa. Je tedy vhodný jak pro trvalé bydlení, tak rekreaci. Dům je částečně podsklepen. Jakmile vstoupíme do domu, nacházíme se v malé chodbě, ze které je možné vstoupit do sklepa, na půdu, která se nachází nad celou zastavěnou plochou domu a do obou místností, které jsou v přízemí. V místnosti s kuchyní se nachází plenta se sprchovým koutem a také druhý vstup do ložnice Okna jsou dvoudílná. Voda je přivedena do domu. Elektřina je původní. Kanalizace v domě není. Dům je v původním stavu. Venku na dvoře stojí samostatné bývalé chlévy a dřevěné stání pro auto, které se nachází v hodní části pozemku. Prohlídky jsou možné po telefonické domluvě s naším makléřem. Financování na hypoteční úvěr je možný a vyřízením Vám pomůže naše hypoteční centrum. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 81/3209 Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 60 m2 Užitná plocha: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Plocha pozemku: 334 m2-18 -

19 Plocha zahrady: 334 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavúk Mikuláš Zahájení exekuce - Pavúk Mikuláš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí ,- Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu

20 V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 122/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122/

21 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -