Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ pozemku parc. č. st. 299/2 jehož součástí je stavba bytového domu Děčín IX-Bynov, ulice Teplická č.p. 49, zapsané na listu vlastnictví č. 360, kat. území Bynov, obec Děčín, okres Děčín Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako Zadavatel ) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 č.j. 132 EX 13028/09-19 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou společných prostor Nemovitosti a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a 27 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX /2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ pozemku parc. č. st. 299/2 jehož součástí je stavba bytového domu Děčín IX-Bynov, č.p. 49, zapsané na listu vlastnictví č. 360, kat. území Bynov, obec Děčín, okres Děčín (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí po zaokrouhlení: Kč Slovy: osm set třicet tři tisíce korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX / NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy Nájemní smlouvy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Odhad velikosti užitné plochy bytového domu... 5 Tabulka č. 2: Výměra Pozemku... 5 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 7 Obrázek č. 5: Výřez z územního plánu - detail

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ pozemku parc. č. st. 299/2 (dále též jako Pozemek ), jehož součástí je bytový dům Děčín IX- Bynov, č.p. 49 (dále též jako bytový dům ), vše zapsané na listu vlastnictví č. 360, kat. území Bynov, obec Děčín, okres Děčín (dohromady dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou společných prostor a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Podíl: 1/2 Jméno: Hammerlová Jaroslava RČ: /2372 Trvalé bydliště: Kamenická Stráň 49, Růžová Podíl: 1/2 Jméno: Pavlas Vít Trvalé bydliště: Teplická 49, Děčín IX-Bynov, Děčín 4

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: id. ½ Bytový dům č.p. 49 umístěný na pozemku parc. č. 299/2, id. ½ Pozemek parc. č299/2 o výměře 488 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 360, kat. území bynov, obec Děčín. Bytový dům č.p. 49 (vč. přístavby) je zděné konstrukce s dřevěným krovem a šikmou střechou. Ve vlastním bytovém době je umístěno pět bytových jednotek (2x 1.NP, 2x 2.NP, 1x podkroví). Prohlídka jednotlivých bytových jednotek nebyla umožněna. Ve společných prostorech byla patrná špatná údržba. Doporučujeme provést revizi elektroinstalace. Město Děčín vyměnilo v uplynulých letech v Nemovitosti původní dřevěná okna na přední fasádě za plastová protihlukové opatření vzhledem k dopravně zatížené komunikaci Teplická). Majitelé vyměnili částečně okna za plastová i v zadní části bytového domu. V přístavbě byly umístěny dvě jednotky. V současné době je však přístavba ve velmi špatném a technickém stavu, nevyužívána a s poškozenou střešní konstrukcí. Tabulka č. 1: Odhad velikosti užitné plochy bytového domu 1 Typ Výměra m 2 Hlavní budova Zastavěná plocha (ZP) 157,3 Počet podlaží 3 Přístavek Zastavěná plocha (ZP) 75 Počet podlaží 2 Koeficient UP/ZP 0,7 Užitná plocha (UP) - celkem 435,3 Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha Tabulka č. 2: Výměra Pozemku Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh st. 299/2 488 zastavěná plocha a nádvoří Celkem Poloha 2 Nemovitost je umístěna v Děčíně IX Bynov, ulice Teplická č.p. 49. Děčín je okresní město v Ústeckém kraji na soutoku řek Labe a Ploučnice. Od 1. července 2006 je statutárním městem. Zaujímá rozlohu 118,04 km² a v roce 2011 zde žilo přes 50 tisíc obyvatel. Je významným říčním přístavem, důležitou železniční křižovatkou a leží na křižovatce několika významných silničních tahů. 1 Zdroj: výkresová dokumentace zístkaná ve stavebním archivu města Děčín 2 Zdroj: 5

6 Děčín je nejníže položené město v České republice. Leží na soutoku Labe, Ploučnice (pravý přítok) a Jílovského potoka (levý přítok). Centrum Děčína je vzdáleno asi 25 km severně od Ústí nad Labem, 31 km severozápadně od České Lípy, 35 km severovýchodně od Teplic a 14 km jižně od hranice se SRN (HP Hřensko - Schmilka). Souřadnice GPS: 50 46'59.23"N, 14 09'40.96"E 1.7 Dopravní poměry 3 Nemovitost se naléza na ulici Teplická (I/13). Ta je velmi dopravně vytíženou komunikací spojující Děčín a Teplice. Parkování automobilů je v omezené míře možné před Nemovitostí. Autobusová zastávka Děčín Netex je ve vzdálenosti cca 135 m od Nemovitosti. Děčín patří mezi nejdůležitější železniční uzly v severních Čechách. Stýká se zde pět železničních tratí, prochází jím i 1. železniční koridor. Nejbližší železniční stanice Děčín Bynov je ve vzdálenosti cca 800 m od Nemovitosti. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 3 Zdroj: 6

7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti (obec Děčín) je veškerá běžná občanská vybavenost. 1.9 Infrastruktura Dle vyjádření nájemníků je Nemovitost napojena na plynovodní potrubí, veřejný vodovod, elektrické vedení i veřejnou kanalizaci. (V katastru nemovitostí je uvedeno - jímka. Skutečný stav však nebylo možno ověřit) Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 7

8 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v současném územním plánu obce Děčín v území Bynov vedena v ploše SM - SMÍŠENÁ MĚSTSKÁ ZÓNA v kategorii MD plochy městských domů. SM - SMÍŠENÁ MĚSTSKÁ ZÓNA zahrnuje dominantní obytné území města na obou březích Labe s vysokým podílem kolektivního bydlení BOLETICE NAD LABEM, BŘEZINY U DĚČÍNA, BYNOV, NOVÉ MĚSTO, STARÉ MĚSTO, ŽELENICE. Přípustné: trvalé bydlení v městských i bytových domech,individuální trvalé bydlení, zařízení obchodu, veřejného stravování, školství, tělovýchovné areály, vybavenost celoměstského a lokálního charakteru (zdravotní a sociální, kulturní, církevní, ubytování), odpovídající komunikační síť (hlavní ulice s charakterem městské třídy), MHD, parkovací plochy, zeleň liniová i plošná, nezbytná technická infrastruktura, Výjimečně přípustné: nerušící provozy drobné výroby a služeb, garáže, čerpací stanice PHM, Nepřípustné : areály výroby, skladů, dopravních zařízení a rušících výrobních služeb. Doporučené typy domů: polyfunkční městské domy s odpovídajícím uspořádáním parteru a 50 % trvalým bydlením, bytové domy a vila domy se 100 % trvalým bydlením vymezené regulativy, vyplývající z podmínek příslušného prostoru či lokality. Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu - detail 8

9 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji, nařízením exekuce viz Příloha č. 6: List vlastnictví. Dle kupní smlouvy ze dne mezi společností Kvinto, spol. s r.o. (prodávající) a manželi Vítem a Jaroslavou Pavlasovými (kupující) bylo dohodnuto zřízení věcného břemene bezplatného užívání vymezených nebytových prostor (2.NP přístavby) ve prospěch Anny Jelínkové a to po dobu 10 let. Vzhledem k tomu, že od doby uzavření této smlouvy a zřízení věcného břemene uplynulo více, než ve smlouvě uvedených 10 let, došlo k zániku tohoto věcného břemene uplynutím doby Nájemní smlouvy Při místním šetření bylo přítomnou nájemnicí sděleno, že v současné době jsou v Nemovitosti pronajaté čtyři bytové jednotky v 1. a 2. NP. Pátá bytová jednotka v podkroví je využívána majitelem Nemovitosti. Nájemnící jsou prý v nájmu dlouhodobě s nájemními smlouvami na dobu neurčitou. Tyto skutečnosti, ani výši těchto nájemních smluv, však nebylo možno ověřit. 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Bytový dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako SM smíšená městská zóna. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bytovým účelům za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu V oblasti severních Čech i přímo ve městě Děčín dochází v posledních letech k převysu nabídky nad poptávkou prakticky ve všech segmentech. Ceny nemovitosti od roku 2008 většinou klesaly a ani v posledním roce nedošlo k obratu tohoto nepříznivého trendu. Nemovitost je navíc ve špatném technickém stavu přímo u velice vytížené komunikace. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme horší prodejnost této Nemovitosti. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 10

11 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 11

12 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Porovnávané nemovitosti Porovnávaná nemovitost č. 1 4 Rodinný dům v Děčíně, na ulici Teplická, v blízkosti centra.v přízemí domu jsou prostory pro prodejnu, dílna, kancelář, zázemí. V II.NP byt 2+1 k obývání, další byt 2+1 k rekonstrukci. V III.NP obytná půda o velikosti 2+1. Podlahy v domě jsou dřevěné + dlažba. Okna jsou původní, je plánovaná výměna oken v přední části domu, která bude financovaná Ředitelstvím silnic a dálnic ČR V domě jsou kompletní nové rozvody elektřiny. Vytápění kotlem na tuhá paliva, je možné i plynem, který je zavedený. Střecha plechová. Za domem je čistička odpadních vod a kůlna na dřevo. Porovnávaná nemovitost č. 2 5 Bytový dům se dvěma nebytovými prostory (prodejna, původně Barvy -Laky a původně kosmetický salon), v centru městské části Děčín IV Podmokly, na křižovatce ulic Teplická a Pivovarská U Ovčího Můstku. Jedná se o plně podsklepený třípodlažní dům. Nebytové prostory jsou udržované, po drobných, spíše kosmetických úpravách vhodné k okamžitému užívání. Ve II. NP je bytová jednotka velikosti 2+1 a v podkroví je bytová jednotka 2+KK. Oba dva byty jsou k rekonstrukci. Téměř v celém domě jsou osazena nová plastová okna, v přízemí a suterénu jsou po rekonstrukci 4 Zdroj: 5 Zdroj: 12

13 veškeré instalace. Dům je napojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Parkování a zásobování je zajištěno vedlejší komunikací z Máchova náměstí. Dům byl postaven v roce 1918 a v roce 2001 byl kompletně zrekonstruován. Byla provedena nová fasáda, střešní krytina, klempířské prvky, plastová okna, nové podlahy a podlahové krytiny, částečně stropní konstrukce, nové omítky a štuky a nové instalace topení, vody, elektřiny, plynu a kanalizace, zejména v suterénu a přízemí. Rekonstrukce se netýkala, kromě inženýrských sítí, stavebních prací, vybavení a zařizovacích předmětů bytů. K domu dále patří pozemek zahrada o výměře 107 m 2. Pozemek je oplocen. Dispozice: I.NP samostatný vstup z ulice Chelčického, recepce, WC, soc. zařízení, komora, kosmetický salon, sklepní místnosti I.NP vstup z ulice Pivovarská, prodejna (2 místnosti), kuchyňka, chodby, WC, schodiště do II. NP II. NP byt 1+2 k rekonstrukci, schodiště do III. NP (podkroví) III.NP chodba, byt 2+KK k rekonstrukci Porovnávaná nemovitost č. 3 6 Bytový dům Děčín - Březiny. Třípodlažní cihlový dům se sedmi bytovými jednotkami. ( 3 x 1+1, 2 x 2+1, 2 x 3+1 ). Před desti lety nová střecha ( bednění a kanadský šindel ). Okna dřevěná. Komíny vyvložkované ( nerez ). U domu zahrada. Parkování před domem Porovnávaná nemovitost č Zdroj: 7 Zdroj: 13

14 Bytový dům se čtyřmi bytovými jednotkami v centru městské části Děčín IX - Bynov, ulice Teplická. Jde o samostatně stojící dům s malou zahradou na křižovatce ulic Teplická a Bynovská. Jedná se o plně podsklepený dvoupodlažní dům se sedlovou střechou. V domě se nachází celkem 4 bytové jednotky. Tři byty jsou obsazeny pravidelně platícími nájemníky, nájemné je tržní. Většina nájemníků bydlí v domě již několik let. Jeden byt je před rekonstrukcí, neobsazený. Roční výnos z nájemného činí Kč (po rekonstrukci posledního bytu se částka zvýší na Kč ročně. Dispoziční řešení domu: 1. PP - sklepy Přízemí: vpravo byt 1+1 (38 m 2 ) před rekonstrukcí Vlevo byt 1+1 (38 m 2 ) po rekonstrukci. Vybavení - koupelna (sprchový kout), WC, kuchyňská linka s nerez dřezem a pákovou baterií, sporák se sklokeramickou deskou, samostatný vodoměr. Vytápění elektrokotlem, ohřev TUV elektrický bojler, plastová okna. Nájemní smlouva na dobu určitou, do s možností dalšího prodloužení. Holé měsíční nájemné: Kč I. NP bytová jednotka 3+1 (82,91 m 2 ) po rekonstrukci. Vybavení kuchyňská linka včetně varné desky, odsavač par, páková baterie, rohová vana s prosklenou zástěnou, umyvadlová stěna se zrcadlem a skříňkou, balkón s markýzou. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, vytápění elektrokotlem, podlahy lakované parketové, plastová okna se žaluziemi. Nájemní smlouva na dobu určitou, do s možností dalšího prodloužení. Holé měsíční nájemné: Kč. II. NP bytová jednotka 3+1 (80 m 2 ) po rekonstrukci. Vybavení kuchyňská linka, dřez, elektrický sporák, vana, umyvadlo a skříňka, elektrický kotel, elektrický bojler. Holé měsíční nájemné: Kč. K domu patří malá zahrada. Dům je napojen na veřejný rozvod vody, elektřiny a kanalizace. Porovnávaná nemovitost č. 5 8 Bytový dům v Děčíně V domě jsou čtyři byty (2+1, 3+1, 1+1, 1+1). Všechny byty jsou obsazeny platícími nájemníky - roční výnos cca Kč. Dům je před celkovou rekonstrukcí. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 8 Zdroj: 14

15 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena: a) Cena obvyklá id. ½ pozemku parc. č. st. 299/2 jehož součástí je stavba bytového domu Děčín IX-Bynov, č.p. 49, zapsané na listu vlastnictví č. 360, kat. území Bynov, obec Děčín, okres Děčín činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo viz kapitola 1.13 Nájemní smlouvy. Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena id. ½ pozemku parc. č. st. 299/2 jehož součástí je stavba bytového domu Děčín IX-Bynov, č.p. 49, zapsané na listu vlastnictví č. 360, kat. území Bynov, obec Děčín, okres Děčín činí k datu ocenění : Kč Slovy: osm set třicet tři tisíce korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 15

16 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: V Praze dne Ing. Andrea Paslerová 16

17 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: Exekuční příkaz Příloha č. 6: List vlastnictví č. 360 Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha 17

18 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

19 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

20 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

21 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 9 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 10 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 9 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

22 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

23 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce č.j. 132 EX 13028/09-19, Exekuční příkaz č.j. 071 EX 8077/08-8/ Zl Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Informace poskytnuté ze stavebního úřadu Děčín, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

24 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

25

26 Příloha č. 5: Exekuční příkaz

27

28 Příloha č. 6: List vlastnictví č. 360

29

30 Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet

31 Porovnávací nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena Koef. nab. / m 2 ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. parkování Koef. současného výnosu Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) (Kč/m 2 ) 1 DC, Děčín - Podmokly, Teplická Kč Kč 0,80 1,00 0,95 1,00 1,00 0, DC, Děčín - Podmokly, Pivovarská Kč Kč 0,80 1,00 0,90 1,00 0,80 0, DC, Děčín - Březiny Kč Kč 0,80 1,00 0,90 1,00 0,90 0, DC, Děčín - Podmokly, Teplická Kč Kč 0,80 1,00 0,90 1,00 1,00 0, DC, Děčín - Staré Město Kč Kč 0,80 0,90 0,95 1,00 1,00 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) DC, Bynov, ul. Teplická č.p , Spoluvlastnický podíl Částka Hodnota Spoluvlastnický podíl Kč 0,5 Koef. vlivu spoluvlastnictví Kč 0,9 Celkem podíl zaokrouhleno Kč

32 Příloha č. 8: Fotopříloha

33

34

35

36