Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Předmět ocenění Účel ocenění Znalecký posudek č /212 Obvyklá (tržní) cena objektu rodinného domu č.p. 117 na pozemku parc.č. st. 347, s příslušenstvím, pozemků parc.č. st. 347 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 28/5 zahrada, parc.č. 28/6 zahrada Nedobrovolná dražba Adresa Kraj Moravskoslezský kraj Okres Bruntál Počet obyvatel 36 Obec Janov Katastrální území Janov u Krnova Číslo LV 192 Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2, 4 1 Ústí nad Labem Č.j. 241/12 Vlastnictví SJM Fajt Marcus a Faith Petra, Těšínská 856/6, Opava, Předměstí, Opava 1, Janov 117, Janov u Krnova Podklady - Objednávka č.j. 241/12, ze dne Výpis z katastru nemovitostí, prokazující stav k datu , číslo LV Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Janov u Krnova, v měřítku 1:1, ze dne Situace v měřítku 1:6, ze dne Územní plán obce Janov, v aktuálním znění, schválený dne Fotodokumentace pořízená dne Porovnávací databáze cen nemovitostí. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1:1 - Situace M 1: 6 Místí šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne za účasti znalce. Objekt nebyl znalci zpřístupněn. Vypracovala Oceňovací předpisy Ing. Radka Honková Zahradní Opava SJM Dne Ke dni Prohlídka dne Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2 Sb., zákona č. 237/24 Sb., a zákona č. 257/24 Sb. Vyhláška č. 3/28 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/28 Sb., ve znění vyhlášky č. 46/29 Sb., vyhlášky č. 364/21 Sb., vyhlášky č. 387/211 Sb., účinné od Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Městečko Janov se nachází na území okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Z turistického hlediska patří do horské oblasti Jeseníků. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Město Janov je situováno asi 31km severně od města Bruntál, 25km severozápadně od města Krnov, ve vzdálenosti přibližně 3 km od polských hranic. Janov leží v průměrné nadmořské výšce 41metrů, celková katastrální plocha obce je 112 ha, z toho orná půda zabírá pouze 1%, více než polovina výměry obce je porostlá lesem, značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Město se rozkládá po obou březích podél Petrovického potoka, který teče od západu k východu a rozděluje katastr obce na dvě části, menší severní a větší jižní

2 Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 117 je situován jako samostatně stojící v jižní okrajové části města, v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekreačními objekty. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí vodu, elektro, dešťové vody jsou svedeny do blízkého Petrovického potoka. Dle platného územního plánu města se oceňovaná nemovitost nachází v oblasti s využitím Plochy obytné zástavby rodinné domy. Město Janov má ke dni ocenění 36 trvale žijících obyvatel. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Krnov. Ve městě nalezneme městský úřad, poštovní úřad, knihovnu, kostel, hřbitov, pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Dopravní spojení s okolím je zajištěno autobusy. Železniční zastávka se nachází v sousední obci Jindřichov. Popis nemovitosti Objekt rodinného domu je zděný, podsklepený, obdélníkového půdorysu, se vstupní verandou, garáží, lodžií, jedním nadzemním podlažím, podkrovím, zastřešený sedlovou střechou, veranda má střechu pultovou. Dům má základy betonové, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné, krytina eternit, hromosvod, fasáda škrábaná opatřená nátěrem, vápenná hladká, dřevěné obložení, venkovní sokl opatřen nátěrem, venkovní schodiště betonové, dřevěné, stropní konstrukce s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěné, omítky vnitřní hladké, okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře plastové, kuchyně dlažba, keramické obklady, schodiště do poschodí dřevěné, sociální zařízení, vytápění na tuhá paliva, elektroinstalace. Objekt je napojen na rozvod elektřiny, vody, dešťová kanalizace je svedena do blízké vodoteče, splaškové vody jsou odvedeny do vlastní žumpy. Výměry Zastavěná plocha 87 m 2 Podlahová plocha 125 m 2 Obestavěný prostor 61 m 3 Stáří a technický stav nemovitosti Doklad o stáří rodinného domu nebyl předložen. Dle dostupných dokladů a konstrukčního provedení lze usuzovat, že se jedná o starší objekt cca 8 roků, který byl po roce 23 rekonstruován. Byla provedena výměna oken, dveří, nátěr fasády, osazena nová garážová vrata. Vnitřní vybavení domu nelze objektivně posoudit, pravděpodobně rovněž prošlo celkovou rekonstrukcí. Celkový technický stav rodinného domu je dobrý, odpovídá stáří, konstrukčnímu uspořádání a provedené rekonstrukci. Ve špatném technickém stavu se nachází venkovní vstupní schodiště, které je v původním neudržovaném stavu. Technický stav a vybavenost vnitřní části objektu nelze z důvodu nepřístupnosti posoudit. Fotodokumentace Územní plán Ortofoto Pohled příjezd Pohled přední pravý - 2 -

3 Pohled přední Pohled boční levý hlavní vstup Pohled zadní Pohled zadní vstup zahrada Příslušenství Venkovní úpravy Přípojka elektro, přípojka vody, přípojka dešťové kanalizace, oplocení zahrady ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, zpevněné plochy betonové - přístupový chodník, příjezd ke garáži, žumpa Pozemky Parc.č. st. 347 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 119 m 2 Parc.č. 28/5 Druh pozemku zahrada Výměra 677 m 2 Parc.č. 28/6 Druh pozemku zahrada Výměra 167 m 2 Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1 Rodinný dům č.p. 117 s příslušenstvím Obec Ocenění rodinného domu dle 26a, příloh č. 2a a 18a vyhlášky č. 3/28 Sb. Malý lexikon obcí ČR 211 Počet obyvatel 36 Kraj Moravskoslezský Janov Základní cena příloha č. 2a, tab. 1 ZC Kč/m , Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 26a odst. 2 Znak Popis kvalitativního Číslo kval. Doporučená Použitá Součet resp. Název znaku č. pásma pásma hodnota hodnota koeficient Index trhu I T - příloha č. 18a, tabulka č. 1,9 1 Situace na dílčím Poptávka výrazně nižší než (segmentu) trhu s nabídka nemovitostmi I. -,1 -,1 Stavba na vlastním 2 Vlastnictví nemovitostí pozemku (ve spoluvlastnictví) II

4 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Bez vlivu Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 4 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 obyvatel včetně) 1 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního Bez většího významu I. nebo hospodářského 2 Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce II. 3 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti Objekty pro bydlení II. 4 Obchod, služby, kultura Pouze obchod se v obci základním sortimentem II. 5 Školství a sport v obci Žádná základní škola I. -,3 -,3 6 Zdravotní zařízení Žádné zdravotnické zařízení I. -,3 -,3 7 Veřejná doprava Omezené dopravní spojení II. 8 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 9 Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji II. -,6 -,6 1 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu III. II. -,5,88 11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. -,12 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 2a, tabulka č. 2,5 Typ stavby Podsklepený se šikmou nebo strmou střechou III. 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům III. 2 Provedení obvodových stěn Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 4 Podlažnost Hodnota větší než 2 I. 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Ústřední, etážové, dálkové Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. III. III. 9 Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. -,3 -, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou Bez vedlejších staveb III. II. Nad 8 m2 celkem III.,1,1 12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. -,2 13 Stavebně- technický stav s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III.,85,85,51 Stavba starší než 8 let E,6,6 Koeficient cenového porovnání I podle 24 odst. 2 I = I T I P I V,396 Základní cena upravená ZCU =ZC I Kč/m ,57 Výměra stavby Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 ) 1. podzemní podlaží 8,9 9,45 2,26 1, 19,8 1. nadzemní podlaží 8,9 9,45 3,5 1, 256,52-4 -

5 1.NP - přístavek 2,1 1,33 2,9 1, 8,1 Střecha 8,9 9,45 3,7,5 155,59 Výměra celkem m 3 61,29 Cena stavby včetně příslušenství bez pozemku Kč ,7 2 Pozemky Parcela číslo st. 347 Druh zastavěná plocha a nádvoří Výměra ZC Poloha ZCU Úprava Ki Kp Koef. ZCU Cena (m 2 ) (Kč/m 2 ) (%) (Kč/m 2 ) (%) (Kč/m 2 ) (Kč) , +5 52,5-5, 2,155,745 1, 8, ,33 28/5 zahrada , +5 52,5-5, 2,155,745,4 32, ,31 28/6 zahrada , +5 52,5-5, 2,155,745,4 32, ,1 Celkem pozemky parc.č. st. 347, 28/5, 28/6 Kč ,65 REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 3/28 Sb., (oceňovací vyhláška) 1 Rodinný dům č.p. 117 s příslušenstvím ,7 Kč 2 Pozemky stavební ,65 Kč Celkem nemovitosti ,35 Kč Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 11. m 2 Podlahová plocha 9. m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost 85 Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč 7 8 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, město Janov, okres Bruntál Rodinný dům velikosti 2+1 s garáží, samostatně stojící, vhodný k celoročnímu užívání. Dům se nachází v původním, udržovaném stavu. V 1.NP byt 2+1, podkroví půda (možnost výstavby). Dům má plastová okna, kanalizace do žumpy, voda obecní, elektřina, vytápění krbovými kamny na tuhá paliva. Přístup po obecní komunikaci. Velká okrasná zahrada a ovocný sad. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 13. m 2 Podlahová plocha 18. m 2 Celková výměra všech pozemků 3 7. m 2 Cena za nemovitost 1 24 Kč 6 89 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 93 Kč 5 17 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Jindřichov, okres Bruntál Rodinný dům velikosti dvougenerační: byty o velikosti 3+1 a 2+kk. Dům je částečně zrekonstruovaný, velmi pěkný. V pokojích plovoucí podlahy, plastová okna, rozvod ÚT v mědi, nová elektřina. Veřejný vodovod, na pozemku vlastní studna, žumpa, ústřední topení na tuhá paliva. Samostatně stojící hospodářská budova, pěkná a udržovaná zahrada

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 11. m 2 Podlahová plocha 164. m 2 Celková výměra všech pozemků 985. m 2 Cena za nemovitost Kč 9 75 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč 7 31 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Petrovice, okres Bruntál Rodinný dům dvougenerační, po kompletní rekonstrukci, s garáží, velkou zahradou, živým plotem a ovocnými stromy. Dům je prostorný se dvěma byty dispozičně řešenými 2+1. Podlahy v koupelně na chodbě a verandě dlažba, kuchyně a obývací pokoje dřevěné. Okna dřevěná kastlíková, v kuchyni kachlová kamna. Vytápění na tuhá paliva, ohřev vody bojler. Zdroj vody je z veřejného vodovodu a vlastní studny, kanalizace je svedena do žumpy. Nové rozvody elektřiny 23V, 4V v mědi. Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu Rodinný dům s garáží a pozemkem, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí nižší než nabídka. Jedná se o lokalitu odlehlou, situovanou u polských hranic, s velkou nezaměstnaností. Oceňovaný objekt je srovnatelný s uvedenými obdobnými nemovitostmi v Moravskoslezském kraji, okres Bruntál. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, konstrukčnímu provedení, vybavení IS, příjezdem a způsobem využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je problematičtěji obchodovatelná. Vnitřní vybavení objektu rodinného domu nelze z důvodu nepřístupnosti objektivně posoudit. Rozpětí nabídkových redukovaných cen nemovitostí Kč Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu č.p , m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy 6 5 Kč Celková cena nemovitostí Kč Obvyklá cena nemovitostí celkem 8 Kč Slovy: Osm set tisíc korun českých Počet stran textu 6 Počet stran příloh 3 Vypracovala Dne Ke dni Ing. Honková Radka Zahradní 247/ Opava podpis ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 151 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 122/212. Podpis znalce - 6 -

7 - 7 -