ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně pozemku st.p.č. 110, rodinného domu č.p. 55 ležící na st.p.č. 110, pozemek p.č. 927/2 v kú Lomnice Rýmařova, obec Lomnice, okr. Bruntál a vedlejší stavba. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, Jeseník, mobil: odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 26 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Lomnice u Rýmařova v širší části obce. Přístup k nemovitosti po nezpevněné komunikaci, přípojka NN + obecní vodovod ano, ostatní inž. sítě chybí tj. přípojka zemního plynu, obecní kanalizace, povodňová zóna 1. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Lomnice u Rýmařova, obec Lomnice, okr. Bruntál, LV č. 140 ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Lomnice u Rýmařova. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti p. Tezzelové Barbory, místní šetření mělo standardní průběh, stáří domu asi r Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít

3 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 140 pro kú Lomnice u Rýmařova, obec Lomnice, okr. Bruntál je zapsán: SJM Kopinec Štefan a Tezzelová Barbora Lomnice č.p Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Venkovní úpravy - 3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemky Oceněno porovnávací metodou Popis st.p.č m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 927/2-507 m2 - zahrada celkem: 945 m Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku Výpočet: 80,-Kč/m2 * 945 m2 = 80,-Kč/m ,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou Popis Rodinný dům č.p. 55, dispozice 4+kk, leží na st.p.č. 110, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní a sólo stojící. RD není užíván vzhledem k tomu, že je odhlášená u dodavatele el. energie. 1.p.p.: 3x sklep, podlaha betonová, SV 175 cm, strop ŽB rovný, tl. zdí 60 cm, oc.j.okno, vodoměr, schody betonové do přízemí. 1.n.p.: zádveří, chodby, koupelna, kuchyně+jídelna+ob. pokoj, koupelna, kotelna, podlahy dl. keramické, PVC, SV 227 cm, tl. zdí 45 cm, plastová okna, obklad kuchyně, pl. vana, umyvadlo, s. kout, obklad koupelny a vany, žebřík s ÚT, dveře plné či prosklené, oc. radiátory Korado, ocelové trubky-rozvody, kotel ÚT na tuhá paliva, komb. bojler, schody ŽB + dřevěné stupnice do podkroví. Podkroví: koupelna, 3x pokoj, WC, podlahy OSB desky, ker. dlažby, SV 247 cm, plastová okna, umyvadlo, WC mísa, obklad, dveře plné či prosklené. Základy bez izolace, krov mansarda + Alukryt šablony, bleskosvod ano, fasáda MVC, obklad fasády kámen, stav technický + údržba průměrná, stáří 85 let

5 Zastavěná plocha 1.n.p.: 13,35*6,02+4,08*3,13+5,20*3,13+5,00*4,07+10,30*5,20 = 183,31 m Obestavěný prostor Spodní stavba: 5,34*4,53*2,05+6,06*5,00*2,05+3,64*3,15*2,05+2,20*2,40*2,05 = 145,99 m3 Vrchní stavba: 13,35*6,02*4,90+4,08*3,13*3,00+5,20*3,13*4,90+5,00*4,07*3,20+10,30*5,20*2,60 = 716,22 m3 Zastřešení: 75,00+39,80+67,75 = 182,55 m3 celkem = 1 044,76 m3 Výpočet RH: m3 * 4 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 85 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65 %. Výpočet VH: ,- Kč 65 % ,-Kč Cena: ,-Kč 2.3 Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 927/2 + st. 110, je přízemní nad RD stojící. 1.n.p.: podlahy dřevěné, dřevěné trámkové 1x obité, okno zdvojená, dveře náplňové. Základy pouze dřevěné pražce, krov půltový, krytina osinkocementové desky, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 12,55 m Obestavěný prostor Vrchní stavba: 12,55 * 2,14 = 26,86 m3 Výpočet RH: 26,86 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 45 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %

6 Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: 4 029,-Kč 2.4 Venkovní úpravy Popis Pergola, nízký dřevěný chlév apod. Výpočet RH: ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 15 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 50 %. Výpočet VH: ,- Kč 50 % ,- Kč Cena: ,- Kč - 6 -

7 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek ,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou ,-Kč 3) Vedlejší stavba ,-Kč 4) Venkovní úpravy ,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: jedenmilionpětsetšedesátsedmtisícšestsetdvacetdevětkč V Jeseníku, dne vypracoval - 7 -

8 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, chybí vybavení kuchyně, odpojená elektřina v pojistkové skříni (vlastník neplatí nájem elektroměru a spotřebu el. energie). Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy v pořádku jsou ošetřeny věcným břemenem chůze a jízdy, riziková povodňová zóna

9 POROVNÁNÍ 1 PRODEJ ,-Kč - 9 -

10 Obec: Světlá kú: Světlá ve Slezsku RD je přízemní, patrový, sólo stojící. 1.n.p.: 2x byt 1+1, tech. místnost, chodba, s. kout, WC, kuchyně, byt č. 1 (32,75 m2) - kuchyně, pokoj, koupelna+wc, byt č. 2 (33,10 m2) - kuchyně, pokoj, koupelna+wc. Mimo byt místnosti - s.kout + WC na chodbě, pokoj, podlahy betonové, dlažby keramické, SV 264 cm, tl. až 80 cm, lokální kamna, el. přímotopy, okna dřevěná zdvojená, 2-dřez, dřez, malé el. ohřívače vody, el. bojler, vana ocelová, umyvadla, mísy WC, k. linky, obklady vany a koupelny a WC, schody dřevěné do 2.n.p. 2.n.p.: byt 3+kk (110,47 m2) - chodba, pokoj, ob. pokoj+kk, ložnice, koupelna, WC. Mimo byt místnosti - 2x komora, podlahy dlažby keramické, betonové, SV 274 cm, tl. 80 cm, 2- dřez, digestoř, el. bojler, obklad, k. linka, okna dřevěná zdvojená, mísa WC, umyvadlo, oc. vana, obklad vany a koupelny, el. přímotopy, kachlová kamna, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina Dachman, obklad fasády kámen, fasáda MVC, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický + údržba lepší

11 POROVNÁNÍ 2 PRODEJ ,-Kč

12 Obec a kú: Rýmařov Rodinný dům je podsklepený, přízemní, patrový, koncový, řadový. 1.p.p.: sklepy, vodárna, chodba, podlaha betonová, cihelná, SV 189 cm, tl. zdí cm, kotel plynový, el. bojler, okna plastová, cihelné schody do 1.n.p. 1.n.p.: chodba, kuchyně, pokoj, spíž, WC, podlahy Jekory, laminátová, ker. dlažby, SV 263 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. deska, myčka, okna plastová, kamenné schody+koberec do 2.n.p. 2.n.p.: 2x pokoj, chodba, koupelna+wc, podlahy dlažby keramické, laminátové, tl. 45 cm, okna pl., mísa WC, umyvadlo, obklady kompletní, vana plastová, dřevěné schody na půdu

13 POROVNÁNÍ 3 PRODEJ ,-Kč

14 Obec a kú: Břidličná RD je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: garáž, sklep, kotelna, dřevník, tech. místnost, sklep, chodba, podlaha betonové, SV 214 cm, j. okna oc., tl. zdí 45 cm, kotel ÚT na tuhá paliva automat s násypníkem, s. kout, nádoba - ohřev vody 190 l, schody do 1.n.p. 1.n.p.: zádveří, chodba, koupelna, ložnice, kuchyně, spíž, ob. pokoj, ložnice, WC, podlahy dlažby keramické, PVC, Jespil, laminátové, SV 251 cm, tl. zdí 45 cm, dveře plné, el. sporák, k. linka, digestoř, okna plastová, oc. radiátory Korado, mísa WC+obklad, obklady kompletní, umyvadlo, oc. vana, žebřík s ÚT, ŽB schody+ker. dlažba do podkroví. Podkroví: spíž, hala, lodžie, koupelna, WC, kuchyně, ob. pokoj, ložnice, podlahy dlažby keramické, Jespil, laminátové, teraco dlažby, SV 234 cm, oc. radiátory, okna kastlová, vana ocelová, kompletní obklady, mísa WC, umyvadlo, k. linka, sporák PB+elektro, digestoř, dřevěné schody na půdu. Základy + kompletní izolace, krov sedlový, krytina eternit čtverce, obklad fasády chybí, fasáda škrabaný břízolit, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický+údržba velmi dobrá po částečné rekonstrukci, stáří 29 let

15 - 15 -

16 FOTODOKUMENTACE RD č.p. 55: Pohled SZ č.p

17 Pohled J pohled SV

18 Sklep Kuchyně

19 koupelna

20 - 20 -

21 Schody do podkroví půda

22 Kotelna v 1.n.p., kotel + bojler komb

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: šestsettisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz