- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 598/069/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 10, na pozemku č. parc. St. 7 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7, k.ú. Ostrolovský Újezd, obec Ostrolovský Újezd, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 č. j. 132 EX 19091/09-12/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Ostrolovský Újezd 10 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Ostrolovský Újezd Katastrální území: Ostrolovský Újezd Počet obyvatel: 147 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Anny Kořínkové, spolumajitelky nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne , k.ú. Ostrolovský Újezd 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ostrolovský Újezd 3)Usnesení č. j. 132 EX 19091/09-12/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 10, na pozemku č. parc. St. 7 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7, k.ú. Ostrolovský Újezd, obec Ostrolovský Újezd, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Typ stavby Vlastníci pozemku: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Podíl 1/8: Kořínek Eduard, Ostrolovský Újezd 10, Trhové Sviny Podíl 1/2: Kořínková Anna, Ostrolovský Újezd 10, Trhové Sviny Podíl 1/8: Mikešová Naděžda, J. Opletala 835/49, České Budějovice, Podíl 1/8: Míšková Jana, Do Kopce 394, Srubec, České Budějovice Podíl 1/8: Šímová Ivana, Ostrolovský Újezd 60, Trhové Sviny

3 - 3 - Vlastníci staveb: Katastrální úřad: Podíl 1/8: Kořínek Eduard, Ostrolovský Újezd 10, Trhové Sviny Podíl 1/2: Kořínková Anna, Ostrolovský Újezd 10, Trhové Sviny Podíl 1/8: Mikešová Naděžda, J. Opletala 835/49, České Budějovice, Podíl 1/8: Míšková Jana, Do Kopce 394, Srubec, České Budějovice Podíl 1/8: Šímová Ivana, Ostrolovský Újezd 60, Trhové Sviny pro Jihočeský kraj, LV č. 117 KP České Budějovice Katastrální úz.: Ostrolovský Újezd Kraj: Jihočeský Obec: Ostrolovský Újezd část obce: Ostrolovský Újezd Ulice: - počet obyvatel: 147 č.p. 10 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 7, výměra 258 m2, zast. plocha a nádvoří další pozemky: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dostupnost Oceňované nemovitosti jsou v obci Ostrolovský Újezd. Jedná se o malou obec ležící cca 15 km jihovýchodně od Českých Budějovic směrem na Trhové Sviny. V obci není občanská vybavenost, základní občanská vybavenost je v obci Trhové Sviny - dobře dostupné po místní komunikaci a silnici č. 156 cca 6 km. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve správním centru České Budějovice, dobře dostupném po místní komunikaci a silnici č. 156 cca 15 km. Rodinný dům č.p. 10 je situován v centrální zastavěné části obce v lokalitě zástavby starších rodinných domů. Přístupová komunikace je ze severní strany, nemá rušivý vliv. Jedná se o klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyly zjištěny žádné rušivé vlivy. Zastávka autobusů cca 200 m. Po místních cca 5 km na silnici I/3. Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod vodovodní řad i studna, kanalizace žumpa. Povrchová úprava, tvar pozemku Pozemek č. parc. St. 7 leží v rovině, je zčásti zastavěn stavbou domu, zčásti stavbou garáže. Zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok a) dokončení cca r b) přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace cca provedena rekonstrukce části hospodářského stavení na garáž s jedním garážovým stáním. Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) smíšená Počet podlaží podzemních 1 částečně podsklepeno nadzemních 1+0 1NP + podkroví k bydlení neupravené. Počet bytových jednotek 1 nebytových garážových stání 0 jednotek v samostatné garáži 1

4 - 4 - Popis Rekonstrukce a modernizace Stavba rodinného domu je částečně podsklepena, přístup do sklepa je poklopem v podlaze. Svislé konstrukce jsou smíšené. Střecha na RD je šikmá sedlová, dřevěný krov, krytina tašková. Klempířské prvky jsou plechové bez nátěru, částečně narušené korozí. Okna jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné. Stropy jsou dřevěné, rovný podhled, s omítkou. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, koberec. Fasáda - hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty standardní, ale značně opotřebované: v koupelně umyvadlo, vana. Samostatné WC. V kuchyni je sporák na PB láhev. Topení lokální, kamna na tuhá paliva. TUV elektrický bojler, v kuchyni je průtokový ohřívač, elektrický. Přípojky: elektro, vodovod. Kanalizace do žumpy. Dispoziční řešení: 1.PP: malý sklep - 4 m2. 1.NP: předsíň 6,0 m2, kuchyň 11,2 m2, obývací pokoj 16,0 m2, pokoj 16,3 m2, pokoj 16,3 m2, koupelna 6,0 m2, WC 1,0 m2. PO: půdní prostor. UP celkem: 76,8 m2. Stavebně technický stav: dům je ve špatném stavebně technickém stavu, hospodářská část domu, která navazovala na dům na jižní straně, se před několika lety zřítila, na ni navazující obytná část domu je z tohoto důvodu staticky nestabilní, což se projevuje trhlinami ve svislém zdivu jižní části domu. Dům je v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Zařizovací předměty jsou funkční, ale převážně zastaralé. cca byla provedena rekonstrukce části hospodářského stavení na garáž s jedním garážovým stáním. Vnější zařízení Oplocení část dřevěné plotovky, část vlnitý plech Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ne žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství stavba garáže je situována v jihovýchodním rohu pozemku č. parc. St. 7, rekonstruována z bývalého hospodářského stavení, přízemní zděná stavba, Popis pultová střecha s taškovou krytinou, železná vyklápěcí vrata. bez vybavení. Průměrný stav. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Špatný, velké množství prasklin ve zdivu, zejména v jižní části domu. stavby Nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, vlhké svislé konstrukce. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, bez rušivých vlivů. užívání Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti ano

5 - 5 - Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 117, k.ú. Ostrolovský Újezd vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně 1) Není zohledněno v ceně obvyklé Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 117, k.ú. Ostrolovský Újezd a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup je ze zpevněné komunikace č. parc. 2119/1, k.ú. Ostrolovský Újezd k nemovitosti (ostatní komunikace, nezapsána na LV). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zast. plocha a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 100 let garáž Reprodukční cena staveb Užitná plocha celkem: 76,8 m 2 z toho: PP 4,0 m 2 1. NP 72,8m 2 PO 0,0 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Stráž nad Nežárkou, RD, ZP 130 m2, UP 240 m2, pozemek 589 m2 Smíšená budova, nové oplocení zdí. Veškeré IS. Nabídková cena: Kč, 10/ není podsklepeno + Větší UP, v lepším stavu, větší plocha pozemku. Porovnatelný RD č. 2: Lepší lokalita Lutová, RD ZP 110 m2, UP 95 m2, pozemek 576 m2 Probíhá rekonstrukce nové rozvody vody, el., plastová okna, ÚT. Nabídková cena: Kč, 2/ lepší stav nemovitosti, probíhá rekonstrukce. - nepodsklepeno Srovnatelná lokalita. Porovnatelný RD č. 3: Chmelná, RD 3+1 ZP 90 m2, UP 160 m2, pozemek 887 m2 částečně podsklepeno, vytápění lokální na TP. obecní vodovod, septik. Poblíž veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena: Kč, 2/ větší pozemek Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba domu je ve špatném stavebně technickém stavu, praskliny ve zdivu, zastaralé a opotřebované vybavení a zařizovací předměty. Malý pozemek. Dobrá dostupnost správního centra České Budějovice, klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 10 na pozemku č. parc. St. 7 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7, k.ú. Ostrolovský Újezd, obec Ostrolovský Újezd, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Kč Spoluvlastnický podíl 1/8 Eduard Kořínek Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 598/069/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/069/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ostrolovský Újezd 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne , k.ú. Ostrolovský Újezd

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ostrolovský Újezd 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 Obytná část navazující na část zřícenou

11 praskliny v interiéru

12 - 12 -